物業(yè)管理基本制度與政策講義第3講第二節(jié)我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展

1、第二節(jié)我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和開展 大綱要求：物業(yè)管理產(chǎn)生的主要原因;我國物業(yè)管理的產(chǎn)生;我國物業(yè)管理的開展;物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位和作用。知識點一：物業(yè)管理產(chǎn)生的主要原因奧克維亞希爾物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國。一套行之有效的管理方法，引 導(dǎo)并要求租戶嚴(yán)格遵守，住房秩序和居住環(huán)境有了明顯的改善，形成了 物業(yè)管理最早的雛形。后來社會其他人士紛紛效仿，并得到英國政府的肯定和支持，成立了世 界上第一個非營利性的物業(yè)管理行業(yè)組織皇家特許屋宇經(jīng)理學(xué)會。 以英國為起源，在一個多世紀(jì)時間里，物業(yè)管理在西方各國逐漸推行開 來。隨著物業(yè)管理機構(gòu)的增加，20世紀(jì)初，美國也成立了第一個行業(yè)協(xié)會芝加哥建筑管

2、理人協(xié)會。以英美兩國為開端，物業(yè)管理日益被業(yè)主和政府所重視，逐漸開展成為 一個新型的效勞行業(yè)。物業(yè)管理之所以最初在歐美資本主義國家誕生并得以開展，主要基于三 個原因。（一）房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)演變要求建筑物區(qū)分所有（二）建筑物區(qū)分所有要求業(yè)主共同管理物業(yè)（三）業(yè)主共同管理物業(yè)要求引入市場機制知識點二：城鎮(zhèn)住房制度和住房制度改革我國物業(yè)管理是在城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)和住房制度改革背景下，通過實 行住房商品化制度而逐漸開展起來的。（一）改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度1949年中華人民共和國成立后，國家對城市房地產(chǎn)逐步實行國有化的政策。改革開放以后，國家確立了住房商品化方針，一方面，大力開展商品房 市場；另一方面，

3、積極鼓勵和支持向職工和居民出售公有住房。長期以來，我國房屋管理一直采取福利型的行政管理模式，符合當(dāng)時城 鎮(zhèn)住房制度的要求。我國改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度主要呈現(xiàn)三個特征 （輪換考點）：一是住房投資由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包；二是住房分配采取實物分配；三 是住房消費采取福利低租金和國家包修包養(yǎng)制度。（二）城鎮(zhèn)住房制度改革城鎮(zhèn)住房制度改革是經(jīng)濟體制改革的重要組成局部。1978年以后，隨著我國經(jīng)濟體制改革的逐步展開，房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行了三項改革：一是城鎮(zhèn)住房制度改革；二是城市土地使用制度改革；三是房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革。房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革，就是改變國家統(tǒng)一投資、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一修繕管 理的統(tǒng)包統(tǒng)支制度，發(fā)揮國家、企業(yè)

4、和個人的積極性，推行“統(tǒng)一規(guī)劃、 合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的綜合開發(fā)模式，建立并完善商品房 市場。綜合開發(fā)后的住宅小區(qū)呈現(xiàn)三個特點：一是數(shù)量多，二是規(guī)模大，三是建筑水平與配套設(shè)施設(shè)備得到突破性的提升。知識點三：我國物業(yè)管理的產(chǎn)生1981年3月10日，深圳市第一家從事涉外商品房管理的專業(yè)公司 深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。第一家專業(yè)化物業(yè)管理公司的成立，標(biāo)志著我國內(nèi)地物業(yè)管理的誕生。企業(yè)為業(yè)主提供有償效勞，收取相應(yīng)的效勞費用，建立了“獨立核算、 自負(fù)盈虧、自我開展、自我完善的運行機制。知識點四：我國物業(yè)管理的開展1993年，深圳市人民代表大會公布了全國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)?深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅

5、小區(qū)物業(yè)管理條例？，是首次以地方立法的方式 對物業(yè)管理進(jìn)行制度標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)部在認(rèn)真總結(jié)深圳和廣州經(jīng)驗的根底上，于1994年公布了?城市新 建住宅小區(qū)管理方法?，明確要求“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會化、專業(yè) 化的管理模式，由物業(yè)效勞公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理。?城市新建住宅小區(qū)管理方法?，為確立我國物業(yè)管理新體制指明了方 向。1995年，建設(shè)部在青島召開了全國第一次物業(yè)管理工作會議，推廣青島 對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理的經(jīng)驗。1997年，建設(shè)部在大連召開全國第：次物業(yè)管理工作會議，推廣闊連整 治改造舊住宅小區(qū)并推進(jìn)物業(yè)管理的經(jīng)驗。1999年，建設(shè)部在深圳召開了全國第三次物業(yè)管理工作會議，推廣深圳 物業(yè)管理工

6、程招投標(biāo)制度和經(jīng)驗。2000年，中國物業(yè)管理協(xié)會成立，對加強行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律起到了重 要作用。2003年，國務(wù)院公布?物業(yè)管理條例?，標(biāo)志著我國物業(yè)管理進(jìn)入了法制 化和標(biāo)準(zhǔn)化開展的新時期。2006年，全國物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試舉行。知識點五：物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的作用（輪換考點）經(jīng)過30年的實踐和開展，物業(yè)管理對我國經(jīng)濟社會開展的推動作用日 益顯現(xiàn)，突出表現(xiàn)在以下五個方面：（一）有助于改善人居工作環(huán)境（二）有助于推動國民經(jīng)濟增長（三）有助于維護(hù)社區(qū)和諧穩(wěn)定（四）有助于解決城鄉(xiāng)就業(yè)問題（五）有助于推進(jìn)社會建設(shè)（一）有助于改善人居工作環(huán)境目前，我國城鎮(zhèn)居民住房短缺問題根本解決，居民住房需求進(jìn)入面

7、積增 加與質(zhì)量提高并重、從單純的生存型需求向舒適型需求轉(zhuǎn)變的新階段。 提高居住質(zhì)量，既要靠住宅建設(shè)的科技進(jìn)步，大力推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化, 提高住宅規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)水平，也要有良好的物業(yè)管理，提供房屋及 其設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、綠化、保潔等專業(yè)性效勞，創(chuàng)造平安舒適的居 住環(huán)境。（二）有助于推動國民經(jīng)濟增長住房消費主要分為四類根本消費支出：（1）購房消費支出；（2）家庭裝飾 裝修、家具家電等消費支出；（3）水、電、氣、暖等方面的長期消費支出; 物業(yè)管理消費支出。后三類消費支出要大大超過購房支出。物業(yè)效勞業(yè)受經(jīng)濟周期波動影響較小，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快和效勞產(chǎn) 業(yè)的開展，作為新的經(jīng)濟增長點，物業(yè)管理產(chǎn)值在

8、國民經(jīng)濟中的比重將 有所增長。不僅如此，目前在我國住房已成為大多數(shù)家庭最主要的財產(chǎn), 良好的物業(yè)效勞能夠使物業(yè)保值增值，為業(yè)主創(chuàng)造經(jīng)濟價值，進(jìn)而推動 整個社會財富的增長。（三）有助于維護(hù)社區(qū)和諧穩(wěn)定 物業(yè)效勞企業(yè)在努力提高管理效勞水平的同時，配合有關(guān)部門和社區(qū)各 類組織，積極開展社區(qū)文化活動，促進(jìn)了居民的身心健康，推動形成了 鄰里之間更加和諧的關(guān)系和良好的社會風(fēng)氣，促進(jìn)了社區(qū)精神文明建 設(shè)。物業(yè)效勞中的秩序管理，不僅促進(jìn)了社區(qū)安定有序，而且減輕了政 府治安管理的壓力；物業(yè)效勞中的社區(qū)文化建設(shè)，不僅豐富了居民的文 化生活，而且增進(jìn)了業(yè)主的和睦與社區(qū)的和諧。（四）有助于解決城鄉(xiāng)就業(yè)問題 物業(yè)效勞業(yè)

9、吸納的勞動力中，大量來自企事業(yè)單位下崗分流人員、農(nóng)村 剩余勞動力及部隊復(fù)轉(zhuǎn)軍人等，對于緩解產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的就業(yè)矛盾作 出了重要奉獻(xiàn)。以勞動密集型為特征的物業(yè)效勞業(yè)，是現(xiàn)階段我國城鄉(xiāng) 剩余勞動力的重要就業(yè)途徑。物業(yè)效勞業(yè)每年吸納的新增就業(yè)人數(shù)達(dá)20 萬30萬人。伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速開展和物業(yè)管理覆蓋率的不斷提 高，今后物業(yè)管理行業(yè)仍然是吸納新就業(yè)勞動力的重要渠道。（五）有助于推進(jìn)社會建設(shè)隨著社會經(jīng)濟體制的轉(zhuǎn)型，社區(qū)建設(shè)越來越受到社會各界的關(guān)注，成為 城市建設(shè)與管理的根底性工作。物一業(yè)管理是社區(qū)效勞的重要組成局部， .業(yè)主、業(yè)主大會的活動與社區(qū)建設(shè)和管理密切相關(guān)，物業(yè)效勞企業(yè)對于 維護(hù)社區(qū)環(huán)境和秩序具有積極作用。通過標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理各主 體之間的關(guān)系，整合資源，可以推進(jìn)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的協(xié)調(diào)開展， 形成推進(jìn)社區(qū)建設(shè)的整體合力。單項選擇例題. 0標(biāo)志著物業(yè)管理行業(yè)的成熟。a.行業(yè)自