基準地價系數(shù)修正法優(yōu)缺點及其應用

1、第五小組 基準地價系數(shù)修正法優(yōu)缺點及其應用2017 05 01 目錄內(nèi)涵 優(yōu)點 缺點 應用 基準地價修正系數(shù)法內(nèi)涵 概念程序適用范圍概念 利用級別或區(qū)域基準地價評估宗地地價時，基準地價系數(shù)修正法是通過對待估宗地地價影響因素的分析，利用宗地地價修正系數(shù)，對各城鎮(zhèn)已公布的同類用途同級或同一區(qū)域土地基準地價進行修正，估算待估宗地客觀價格的方法。其基本公式如下： V=V1b(1Ki) Kj 式中：V：土地價格 V1b：某一用途土地在某一土地級上的基準地價 Ki：宗地地價修正系數(shù) Kj：估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正系數(shù) 程序 a.收集有關基準地價資料； b.確定待估宗地所處級別（區(qū)域）的同類

2、用途基準地價； c.分析待估宗地的地價影響因素，編制待估宗地地價影響因素條件說明表； d.依據(jù)宗地地價影響因素指標說明表和基準地價系數(shù)修正表 ,確定待估宗地地價修正系數(shù)； e.進行估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正； f.求出待估宗地地價。適用范圍 適宜用于政府已公布基準地價且基準地價修正體系較為完善的地區(qū)?？稍诙虝r間內(nèi)大批量進行宗地地價評估，一般在宗地地價評估中不作為主要的評估方法，而作為一種輔助方法。（1）適合于批量評估（2）適合于作為一些政策性地價標準制定的依據(jù)（3）適宜于市場不發(fā)達情況下的宗地估價（4）適宜于稅收、抵押等保守性宗地估價目的基準地價的最大特點就是中庸和平均的特征，這

3、正好與保守原則相匹配。優(yōu)點 2.國家征收土地使用稅的依據(jù)1.宏觀調(diào)控土地市場的依據(jù) 5.中央?yún)⑴c地方地產(chǎn)收益分配的依據(jù)4.進一步評估宗地地價的基礎3.對土地利用和流動的引導1.基準地價與市場價格背離，地價政策混亂 對于基準地價的應用，目前市場上會出現(xiàn)使用混亂的情況。有些政府為了吸引投資，采用地價政策，低于基準地價的水平。土地市場供應應該公開透明，不能因為政策隨意改動。對于公用土地的評估，目前市場上的評估很混亂，同一宗地采用不同的標準價格差異很大，造成國有土地流失。缺點 2.基準地價的修正因素不合理 基準地價的修正因素不合理主要體現(xiàn)在：選擇的修正因素并不是主要的影響因素、部分修正因素權重賦予的不

4、合理、有些修正因素調(diào)整的幅度過大或者過小、有些修正因素在一定范圍內(nèi)可以修正超出范圍無效、個別因素修正體系不合理。所有這些都可能造成評估結果和實際相差很大，如果不考慮市場情況，一味的采用基準地價系數(shù)修正法進行修正，得到的結果將與現(xiàn)實出入很大，帶來評估的風險。2022/7/253.基準地價評估過程中的泡沫問題 對于樣點地價，要修正到基準期日，再用基準期日的樣點修正地價，經(jīng)過一系列的計算以后得到基準地價。評估的是過去或者現(xiàn)在的價格，對于未來的價格是不可知的。所以很難判斷基準地價中是否有泡沫。2022/7/254.不同時期基準地價劃分標準不一樣 由于每個城鎮(zhèn)的土地級別數(shù)量不一樣，不同時期同一個城鎮(zhèn)的級

5、別數(shù)也不一樣，因此很難進行城鎮(zhèn)間的橫向比較或者同一城市不同時期的縱向比較。例如，某市 2000 年基準地價商業(yè) 9 級別、住宅 7 級別、工業(yè) 5 級別，但是到了 2004 年三類用途都為 6 級別。所以很難對其進行縱向上的比較，無法準確把握土地的增長情況，容易造成宏觀調(diào)控失誤。2022/7/255.基準地價表現(xiàn)形式過多，難以統(tǒng)一 目前，基準地價的具體表現(xiàn)形式有級別價、區(qū)片價、路線價、樓面價格。有的地市提供一種，有的地市采用多種價格表現(xiàn)形式，這使得相互之間難以換算，且不同的地價表現(xiàn)形式采用不同的公式計算造成評估上的難度，而且容易造成結果的差異，不利于評估結果的統(tǒng)一。由此可見，由于基準地價內(nèi)涵的

6、多樣和本身的復雜性，造成我國使用基準地價系數(shù)修正法進行地價的評估時可能面對各種問題。2022/7/25應用基準地價系數(shù)修正法案例1估價對象情況某省某市主要商業(yè)街有一待估面積為2000m2的商業(yè)用途土地（具體區(qū)域因素、個別因素不列）。其出讓時間為1998年1月1日，出讓年限為40年，開發(fā)程度為三通一平，宗地容積率為1.5，現(xiàn)要評估該宗地在估價基準日2002年1月1日價格。該宗地屬市區(qū)商業(yè)二級地段，該市二級地段商業(yè)用途基準地價為7000元/ m2（開發(fā)程度為三通一平，標準容積率為1）。基準地價公布時間為1996年1月1日。該市商業(yè)基準地價修正系數(shù)和修正系數(shù)說明見表1、表2和表3。表1 某市商業(yè)服務

7、用地修正系數(shù)說明表 （見下頁）2022/7/25 影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣商業(yè)繁華條件企業(yè)經(jīng)營類別首飾高檔服裝家電服裝飲食日用百貨理發(fā)副食店等基本生活用品企業(yè)職工總數(shù)（人）4002504001502508015080距商業(yè)中心距離R/2R/2且RR且2R2R且4R4R 交通狀況距公交車站距離（米）1001002002003003005005001000公交車站車流量（輛/小時）301530815585距火車站距離（千米）11223344距汽車站距離（千米）11223344 宗地條件宗地臨街門面寬度（米）84824121宗地形狀形狀好形狀良好形狀規(guī)則形狀不良形狀差宗地自身深度距離（米）33779

8、91212容積率43210.50.90.5宗地臨街道路道路級別（米）204010207107無人行道寬度（米）5351.5311.51區(qū)域交通管理規(guī)定無限制貨車禁行貨車禁行其他車不能停放汽車行道不能停放限制機動車通行宗地外界環(huán)境周圍土地利用類型商業(yè)用地住宅生活用地市政小道公共建筑工業(yè)倉儲交通用地園林風景其他用地未來地規(guī)劃用途商業(yè)用地住宅生活用地公共事業(yè)教育衛(wèi)生機關用地工業(yè)交通用地表2 某市商業(yè)服務用地修正系數(shù)表2022/7/25 影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣商業(yè)繁華條件企業(yè)經(jīng)營類別157.50-3.75-7.0企業(yè)職工總數(shù)（人）15.47.70-3.85-7.7距商業(yè)中心距離11.85.90 交通

9、狀況距公交車站距離（米）43210公交車站車流量（輛/小時）3.81.80-0.9-1.8距火車站距離（千米）5.74.282.851.430距汽車站距離（千米）5.74.282.951.430 宗地條件宗地臨街門面寬度（米）52.50-2.5-5宗地形狀2.51.250-1.25-2.5宗地自身深度距離（米）10.50-0.5-1容積率7.33.670-3.67-7.3宗地臨街道路道路級別（米）2.41.20-1.2-1.4人行道寬度（米）420-2-4區(qū)域交通管理規(guī)定210-1-2宗地外界環(huán)境周圍土地利用類型7.63.80-3.8-7.6未來地規(guī)劃用途73.50-3.5-72022/7/2

10、5容積率0.70.81.01.21.52修正系數(shù)0.850.91.01.51.21.3表3 商業(yè)用地容積率修正系數(shù)表表4 期日修正系數(shù)表日期1996.1.11997.1.11997.1.11999.1.12000.1.12001.1.12002.1.1地價指數(shù)1001021051091121131152估價要求用基準地價修正法評估該宗地于2002年1月1日的地價。3估價過程（1）確定對應基準地價通過查對基準地價，確定待估宗地屬商業(yè)用途二級地，其對應的基準地價為7000元/ m2（開發(fā)程度為三通一平）。（2）確定宗地地價評估的修正系數(shù)根據(jù)宗地區(qū)域、個別因素條件,對照修正系數(shù)說明表中各項指標，確定各子因子情況從上到下依次為：一般、一般、一般、優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、優(yōu)、一般、較優(yōu)、較優(yōu)、一般、一般、較劣、一般、一般。則根據(jù)修正系數(shù)表，具體計算出宗地宗修正系數(shù)：K17.25（3）確定待估宗地適用年期修正系數(shù)Y0.9532022/7/25（4）確定期日修正系數(shù)則期日修正系數(shù)：T115/1001.15（5）確定容積率修正系數(shù)待估宗地容積率為1.5，本基準地價標準容積率為1。查商業(yè)用的容積率修正系數(shù)表，則KijKi/Kj1.2/11.2