濰坊綜合保稅區(qū)低效利用建設(shè)用地處置意見（試行）

1、濰坊綜合保稅區(qū)低效利用建設(shè)用地處置意見（試行）為依法、規(guī)范、有序推進(jìn)低效用地處置，加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和產(chǎn)城深度融合，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，提出如下意見。一、總體要求依法辦事、規(guī)范運(yùn)作。嚴(yán)格執(zhí)行中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法和國土資源部閑置土地處置辦法、城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)試點(diǎn)指導(dǎo)意見，加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)管，推進(jìn)低效用地依法認(rèn)定、依法處置、依法利用。以用為主、以用為先。統(tǒng)籌考慮低效用地的宗地狀況、產(chǎn)生原因和沉淀問題，因地制宜、因企施策，以項(xiàng)目建設(shè)為抓手，通過退轉(zhuǎn)開發(fā)、增資擴(kuò)產(chǎn)、依法收回等多種方式，督促現(xiàn)有企業(yè)加快土地高效集約利用。利益共享、多方共贏。兼顧各方實(shí)際利益，完善政策激

2、勵(lì)機(jī)制，統(tǒng)籌安排公益用地和產(chǎn)業(yè)調(diào)整用地，調(diào)動(dòng)社會(huì)各方積極性，促進(jìn)土地利用經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的最大化。部門協(xié)同、形成合力。加強(qiáng)各部門之間的協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)，綜合運(yùn)用行政、法律、經(jīng)濟(jì)手段，形成推進(jìn)低效土地二次開發(fā)長效機(jī)制。二、低效用地的認(rèn)定在符合土地利用總體規(guī)劃的前提下，經(jīng)管委會(huì)確認(rèn)的下列情況可認(rèn)定為低效利用建設(shè)用地：國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)用地及不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保等要求的；因企業(yè)原因造成開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足50%或者已投資額占總投資額不足50%，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的；工業(yè)企業(yè)廠區(qū)內(nèi)成片空閑土地超過10畝，中止開發(fā)建設(shè)滿一年且無后續(xù)發(fā)展計(jì)劃的；土地利用和綜合產(chǎn)出效率

3、低下、已竣工投產(chǎn)項(xiàng)目畝均稅收連續(xù)兩年達(dá)不到轄區(qū)平均稅收50%的；已確定實(shí)施退轉(zhuǎn)搬遷的；被管委會(huì)認(rèn)定為低效利用的其他建設(shè)用地。三、堅(jiān)持分類處置限期開工。對(duì)符合城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，已經(jīng)取得國有土地使用權(quán)的企業(yè)，凡是沒有按規(guī)定要求開工建設(shè)的，督促其出具書面承諾，完善規(guī)劃方案，限期開發(fā)建設(shè)；對(duì)投資強(qiáng)度、建設(shè)進(jìn)度、產(chǎn)出效益達(dá)不到約定要求且尚有發(fā)展?jié)摿褪袌銮熬暗?，督促其追加投資，限期投產(chǎn)達(dá)效。增資擴(kuò)產(chǎn)。對(duì)部分成長性好且符合規(guī)劃、環(huán)保、消防、安全等條件的低效用地業(yè)，在不改變?cè)猛镜那疤嵯?，鼓?lì)企業(yè)進(jìn)行增資技改，通過提升規(guī)劃，建設(shè)多層高標(biāo)準(zhǔn)廠房，充分利用地下空間，實(shí)現(xiàn)企業(yè)做強(qiáng)做大。實(shí)施退轉(zhuǎn)。按照城市規(guī)劃要求

4、，報(bào)經(jīng)管委會(huì)審查批準(zhǔn)，擬調(diào)整用途的企業(yè)低效用地，可實(shí)施退轉(zhuǎn)搬遷。項(xiàng)目用地依法收回后，根據(jù)新的城市規(guī)劃，重新供地利用。轉(zhuǎn)型升級(jí)。在符合環(huán)保、安全等前提下，鼓勵(lì)企業(yè)在過渡期內(nèi)暫不變更土地性質(zhì)，利用現(xiàn)有存量土地和原有廠房，興辦文化創(chuàng)意、科技研發(fā)、健康養(yǎng)老、工業(yè)旅游、眾創(chuàng)空間、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、“互聯(lián)網(wǎng)+”等新業(yè)態(tài)，為加快產(chǎn)城融合提供新支持。協(xié)商回購。對(duì)產(chǎn)業(yè)政策、規(guī)劃調(diào)整等原因，企業(yè)無法繼續(xù)使用土地的，可向管委會(huì)提出申請(qǐng)，經(jīng)研究同意后由國土分局回購?fù)恋厥褂脵?quán)。依法處置。對(duì)沒有取得合法用地手續(xù)的低效用地，尊重歷史，分清責(zé)任，依法處置。四、規(guī)范企業(yè)退轉(zhuǎn)企業(yè)退轉(zhuǎn)補(bǔ)償由土地價(jià)值、地上附著物價(jià)值和退轉(zhuǎn)損失構(gòu)成。土地

5、價(jià)值和地上附著物價(jià)值分別由國土分局和有關(guān)部門根據(jù)各自職責(zé)，委托經(jīng)管委會(huì)招標(biāo)認(rèn)定的中介機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)土地、地上附著物進(jìn)行評(píng)估；退轉(zhuǎn)損失由有關(guān)部門和企業(yè)共同委托經(jīng)管委會(huì)招標(biāo)認(rèn)定的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，對(duì)中介機(jī)構(gòu)無法核算的企業(yè)，由管委會(huì)進(jìn)行認(rèn)定和協(xié)商洽談。對(duì)符合退轉(zhuǎn)條件、有退轉(zhuǎn)搬遷意愿的企業(yè)在提出退轉(zhuǎn)申請(qǐng)前停產(chǎn)停業(yè)的（以企業(yè)納稅記錄或統(tǒng)計(jì)報(bào)表為依據(jù)），不予核算認(rèn)定退轉(zhuǎn)損失；對(duì)不符合退轉(zhuǎn)條件、有退轉(zhuǎn)搬遷意愿的企業(yè)，不予核算認(rèn)定退轉(zhuǎn)損失。企業(yè)退轉(zhuǎn)搬遷的具體流程及部門職責(zé)：有退轉(zhuǎn)搬遷意愿的企業(yè)向管委會(huì)提出申請(qǐng)，經(jīng)管委會(huì)批準(zhǔn)后，啟動(dòng)企業(yè)退轉(zhuǎn)搬遷。國土分局和規(guī)劃分局聯(lián)合對(duì)退轉(zhuǎn)企業(yè)原有開發(fā)建設(shè)用地比例進(jìn)行認(rèn)定，經(jīng)發(fā)局牽

6、頭對(duì)退轉(zhuǎn)企業(yè)原有投資比例進(jìn)行認(rèn)定；國土分局和有關(guān)部門委托經(jīng)管委會(huì)招標(biāo)認(rèn)定的中介機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)土地、地上附著物進(jìn)行評(píng)估；有關(guān)部門和企業(yè)共同委托經(jīng)管委會(huì)招標(biāo)認(rèn)定的中介機(jī)構(gòu)對(duì)退轉(zhuǎn)企業(yè)損失進(jìn)行評(píng)估，對(duì)中介機(jī)構(gòu)無法核算的企業(yè)，由管委會(huì)進(jìn)行認(rèn)定和協(xié)商洽談。經(jīng)中介機(jī)構(gòu)評(píng)估認(rèn)定后的企業(yè)退轉(zhuǎn)損失補(bǔ)償方案，提交黨政聯(lián)席會(huì)議研究。黨政聯(lián)席會(huì)議研究確定項(xiàng)目退轉(zhuǎn)方案后，企業(yè)實(shí)施整體退轉(zhuǎn)。在退轉(zhuǎn)企業(yè)向國土部門提出土地收回申請(qǐng)后，國土分局和有關(guān)部門與企業(yè)簽訂土地收回協(xié)議、地上附著物和退轉(zhuǎn)損失補(bǔ)償協(xié)議。退轉(zhuǎn)企業(yè)完成拆遷達(dá)到凈地出讓條件，依據(jù)規(guī)劃分局出具的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，國土分局辦理土地出讓，競得者全額繳納土地出讓金后，財(cái)政局支付退

7、轉(zhuǎn)企業(yè)土地收購款、地上附著物及退轉(zhuǎn)損失補(bǔ)償款。五、提升規(guī)劃水平按照“完善功能、提升品質(zhì)”的總體要求，低效用地優(yōu)先用于安排新興產(chǎn)業(yè)和園區(qū)配套項(xiàng)目，堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。對(duì)實(shí)施增資擴(kuò)產(chǎn)等方式就地轉(zhuǎn)型升級(jí)的工業(yè)企業(yè)，通過建設(shè)多層廠房或?qū)嵤S房改造加層及利用地下空間，增加建筑容積率的，不增收土地價(jià)款。并對(duì)增資擴(kuò)產(chǎn)規(guī)模較大（增加建筑面積5000平方米以上或加層至3層以上），投產(chǎn)增效水平較高的，研究制定激勵(lì)措施。退轉(zhuǎn)之后的土地需改變用地性質(zhì)的，可根據(jù)城市規(guī)劃調(diào)整為商住用地。若開發(fā)住宅，鼓勵(lì)建設(shè)高端住宅、限制中端住宅、禁止低端住宅的開發(fā)。鼓勵(lì)對(duì)退轉(zhuǎn)用地內(nèi)現(xiàn)有質(zhì)量較好的建筑進(jìn)行再利用，做好公共服務(wù)配套。

8、規(guī)劃部門對(duì)建筑物及地面附著物是否予符合規(guī)劃設(shè)計(jì)條件進(jìn)行認(rèn)定。對(duì)已經(jīng)取得土地手續(xù)的退轉(zhuǎn)項(xiàng)目，嚴(yán)格商住比例調(diào)整，必須增加配建一定的公共設(shè)施，經(jīng)管委會(huì)同意后，方可進(jìn)行規(guī)劃方案調(diào)整，并可根據(jù)山東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例、山東省城市建設(shè)用地性質(zhì)和容積率調(diào)整規(guī)劃管理辦法等有關(guān)規(guī)定，變更用地性質(zhì)。增加的公共設(shè)施配建原則如下：以社區(qū)為一個(gè)管理單元，按先審批先配建的原則，逐一配齊公共管理用房、幼兒園、公共綠地等。根據(jù)市委辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市社區(qū)建設(shè)的意見（濰辦發(fā)201332號(hào)）、關(guān)于推進(jìn)城市區(qū)域化黨建工作的實(shí)施意見（濰辦發(fā)201621號(hào)）要求，新建社區(qū)在規(guī)劃建設(shè)時(shí)要按規(guī)定預(yù)留社區(qū)工作服務(wù)用房。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)劃

9、主管部門批準(zhǔn)的規(guī)劃開發(fā)建設(shè)。任何單位和個(gè)人不得擅自變更規(guī)劃主管部門確定的規(guī)劃強(qiáng)制性內(nèi)容。六、加強(qiáng)監(jiān)督制約把低效用地利用納入重點(diǎn)項(xiàng)目范疇，實(shí)行黨工委、管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)班子成員包靠制度，各相關(guān)部門充分發(fā)揮職能作用，法律顧問全程介入，建立起依法推動(dòng)、項(xiàng)目帶動(dòng)、政策驅(qū)動(dòng)、部門聯(lián)動(dòng)的長效機(jī)制。國土分局對(duì)經(jīng)管委會(huì)認(rèn)定的低效用地企業(yè)下達(dá)加快土地限時(shí)利用通知書，企業(yè)須在60日內(nèi)提報(bào)項(xiàng)目用地加快利用實(shí)施方案，經(jīng)管委會(huì)研究同意后，企業(yè)出具加快土地限時(shí)利用承諾書，書面承諾嚴(yán)格按照經(jīng)同意的項(xiàng)目用地加快利用實(shí)施方案要求開工、竣工和投產(chǎn)達(dá)效。由國土分局跟蹤督導(dǎo)用地企業(yè)履行承諾，原則上要求1年內(nèi)完成各項(xiàng)手續(xù)辦理、并按照合同約定進(jìn)

10、行開發(fā)利用。按照這一時(shí)間節(jié)點(diǎn)，堅(jiān)持目標(biāo)導(dǎo)向，加大推進(jìn)力度，以目標(biāo)倒逼進(jìn)度、方法倒逼程序、督查倒逼落實(shí)，夯實(shí)責(zé)任，一抓到底。對(duì)既不出具加快土地限時(shí)利用承諾書又無近期開工計(jì)劃的企業(yè)，依法加強(qiáng)綜合施治措施。經(jīng)發(fā)局不予審批和核準(zhǔn)此類企業(yè)及其控股股東新增用地項(xiàng)目；財(cái)政局清查低效用地土地出讓金繳納情況及享受的資金方面優(yōu)惠政策，對(duì)未達(dá)到其承諾投資、產(chǎn)值、稅收的，按照項(xiàng)目落地時(shí)與管委會(huì)簽訂的協(xié)議進(jìn)行追繳；規(guī)劃分局、城管執(zhí)法大隊(duì)對(duì)未按規(guī)劃實(shí)施且不積極推進(jìn)土地高效利用的依法予以處理；經(jīng)發(fā)、建設(shè)、規(guī)劃、環(huán)保、安監(jiān)等部門暫緩為其辦理除促進(jìn)土地利用之外的相關(guān)手續(xù)；國土分局不為其辦理新的項(xiàng)目用地手續(xù)，對(duì)因企業(yè)自身原因涉嫌構(gòu)成閑置用地的及時(shí)調(diào)查并上報(bào)情況，根據(jù)管委會(huì)確定的處置方案依法收取土地閑置費(fèi)或收回土地；經(jīng)發(fā)局收集提報(bào)項(xiàng)目落地時(shí)與管委會(huì)簽訂的項(xiàng)目引進(jìn)協(xié)議，對(duì)不配合清查處置工作的企業(yè)，協(xié)助財(cái)政局清查其投資強(qiáng)度、稅收繳納等方面的承諾，并協(xié)助追繳未達(dá)到承諾目標(biāo)企業(yè)享受的優(yōu)惠政策和各項(xiàng)稅費(fèi)；地稅分局與國土部門保持聯(lián)動(dòng)機(jī)制，實(shí)施“以地控稅”、“以稅節(jié)地”，對(duì)企業(yè)納稅情況進(jìn)行嚴(yán)格檢查，嚴(yán)格征收土地使用稅等各項(xiàng)稅款，對(duì)拒不履行繳稅義務(wù)的抗稅、偷稅、漏稅等行為，構(gòu)成犯罪的，由公安部門立案偵辦；國稅分局、地稅分局、經(jīng)發(fā)局依據(jù)企業(yè)納稅記錄或統(tǒng)計(jì)報(bào)表核定企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)時(shí)間