綿陽(yáng)MOMA學(xué)府廣場(chǎng)前期策劃定位報(bào)告課件

1、MOMA學(xué)府廣場(chǎng)前期策劃定位報(bào)告四川博睿行地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司二0一0年十月目 錄第一部分:市場(chǎng)調(diào)查分析第二部分:片區(qū)規(guī)劃分析第三部分:產(chǎn)品定位分析第四部分:營(yíng)銷(xiāo)思路分析第五部分:廣告設(shè)計(jì)欣賞第一部分:市場(chǎng)調(diào)查分析2009年與2010年市場(chǎng)整體情況對(duì)比1月2月3月4月5月6月合計(jì)2009年121745.267975.17231775.0758163.12232386.57171911.612010年601253.88254253.06284084.92249926.43303303.64145932.167月8月9月10月11月12月2009年186809.56214120.45261940.

2、12155288.78207082.83678911.525281102010年362915.62382608.61002098.57 3586377市場(chǎng)整體放量情況對(duì)比市場(chǎng)整體成交量情況對(duì)比成交套數(shù) 1月2月3月4月5月6月合計(jì)2009年59612401347153858811202010年4416149027832242149511227月8月9月10月11月12月2009年12821556113977415681817145652010年15151900156818531成交面積 1月2月3月4月5月6月合計(jì)2009年63057.58120344.21139201.16155312.05

3、59470.10113890.982010年423581.74147191.01271298.12230478.77147809.31113885.177月8月9月10月11月12月2009年131690.07158311.10117573.5784922162218.89186691.6914926832010年149346.06198351.84153863.5 1835806 市場(chǎng)整體成交價(jià)格情況對(duì)比 1月2月3月4月5月6月整體均價(jià)2009年3216311432303118321533812010年3793378739423981398336427月8月9月10月11月12月2009年

4、34793345341235033650373133912010年38363940412638912009年-2010年市場(chǎng)（供、銷(xiāo)、價(jià)）態(tài)勢(shì)研判 2009年綿陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體表現(xiàn)出“供需兩旺”的局面；如果說(shuō)2009年初是因?yàn)閲?guó)家的政策調(diào)控引發(fā)了剛性需求在市場(chǎng)中的集中爆發(fā)，那么09年后半程正是因?yàn)榱鲃?dòng)性充裕造成通脹預(yù)期增加，從而引發(fā)投資性需求發(fā)力。但這一切歸根結(jié)底，是由于上半年極度寬松的貨幣政策所致，房地產(chǎn)投資對(duì)市場(chǎng)和政策的依賴(lài)程度可見(jiàn)一斑；從以上圖標(biāo)中的數(shù)據(jù)我們不難看出，09年1-4月，綿陽(yáng)市場(chǎng)的整體成交態(tài)勢(shì)為“量漲價(jià)穩(wěn)”，表現(xiàn)出剛性需求集中釋放的特征，5月出現(xiàn)小幅調(diào)整；而到了5月之后，市場(chǎng)

5、總體表現(xiàn)為“量穩(wěn)價(jià)漲”，伴隨高端物業(yè)的陸續(xù)放量和其動(dòng)銷(xiāo)比例的加大，市場(chǎng)價(jià)格被連續(xù)拉升，價(jià)高勢(shì)必放慢銷(xiāo)售速度乃銷(xiāo)售中的常識(shí)，對(duì)剛性需求的“擠出效應(yīng)”也逐步明顯，甚至在9-10月成交量出現(xiàn)下滑，在10月出現(xiàn)了較大的波動(dòng)，該局面實(shí)則很大程度上是賴(lài)于信貸杠桿的延長(zhǎng)與流動(dòng)性充裕引發(fā)的投資需求旺盛而造成的結(jié)果；總而言之，09年房市的火爆源于寬松的貨幣政策，然而伴隨2010年4月后的政策收緊，已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)3個(gè)月的成交下跌，市場(chǎng)成交開(kāi)始逐步放緩。綿陽(yáng)教育園區(qū)規(guī)劃情況據(jù)綿陽(yáng)教育信息網(wǎng)報(bào)道，2009年11月16日，綿陽(yáng)教育園區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃通過(guò)專(zhuān)家小組評(píng)審。綿陽(yáng)教育園區(qū)是由綿陽(yáng)教育投資發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)建設(shè)開(kāi)發(fā)管理

6、的市重點(diǎn)教育產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，建設(shè)分三期進(jìn)行，園區(qū)建成后，在校學(xué)生規(guī)模將達(dá)8萬(wàn)人次，年培訓(xùn)農(nóng)民工10萬(wàn)人次，技能鑒定10萬(wàn)人次。綿陽(yáng)市教育投資發(fā)展有限責(zé)任公司經(jīng)市政府批準(zhǔn)，于2009年9月4日成立，是市屬?lài)?guó)有獨(dú)資企業(yè)。公司目前擁有四川中醫(yī)藥高等專(zhuān)科學(xué)校、四川幼兒高等師范專(zhuān)科學(xué)校、綿陽(yáng)廣播電視大學(xué)、綿陽(yáng)水利電力學(xué)校、綿陽(yáng)農(nóng)業(yè)學(xué)校、綿陽(yáng)市成人中專(zhuān)校等六個(gè)董事成員單位。綿陽(yáng)日?qǐng)?bào)10月版（涪城加速打造四大產(chǎn)業(yè)集中區(qū)） 政策支持：園藝區(qū)域項(xiàng)目情況1、華潤(rùn)中央公園2、田森奧林春天3、樹(shù)高卡地亞4、倍特領(lǐng)尚5、林海山莊6、辰興優(yōu)山美郡7、卓信龍嶺8、東辰陽(yáng)光清華9、長(zhǎng)興太陽(yáng)城10、錦林俊域1、華潤(rùn)中央公園項(xiàng)目基礎(chǔ)情

7、況建筑形態(tài)33F電梯占地面積387畝建筑面積534000平米總戶(hù)數(shù)3164戶(hù)戶(hù)型區(qū)間70-130價(jià)格區(qū)間5300-5800容積率2.6物業(yè)地址科創(chuàng)園新行政中心側(cè)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)：9月11號(hào)，華潤(rùn)中央公園將攜手品牌珠寶和老爺車(chē)開(kāi)放；9月22日，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目現(xiàn)狀：項(xiàng)目于2010年9月22日開(kāi)盤(pán)，推出房源390套，建筑面積約為4萬(wàn)平米，面積區(qū)間為70-130平米，加上贈(zèng)送面積實(shí)得面積區(qū)間為104-190平米，此項(xiàng)目為贈(zèng)送面積產(chǎn)品的典型代表。項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前排號(hào)客戶(hù)280余組，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天成交250余組，現(xiàn)已銷(xiāo)售290余組。項(xiàng)目現(xiàn)均價(jià)5300-5800元，實(shí)得后均價(jià)4200元。2、田森奧林春天基礎(chǔ)情況項(xiàng)目建筑形態(tài)電梯占

8、地面積387畝建筑面積240000平米總戶(hù)數(shù)2108戶(hù)戶(hù)型區(qū)間55-135平米價(jià)格區(qū)間均價(jià)4300容積率2.38物業(yè)地址科創(chuàng)園九州大道旁項(xiàng)目動(dòng)態(tài)：8月底，項(xiàng)目二期一批次開(kāi)盤(pán)，二批次同時(shí)排號(hào)9月中旬，項(xiàng)目二期二批次開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目現(xiàn)狀：田森奧林春天二期奧斯卡一批次于2010年8月底開(kāi)盤(pán)，推出房源390套，現(xiàn)已消化300余套，二批次于9月中旬開(kāi)盤(pán)推出房源300余套，已售100余套。3、樹(shù)高卡地亞項(xiàng)目基礎(chǔ)情況建筑形態(tài)11、18、26F電梯占地面積180畝建筑面積250000平米總戶(hù)數(shù)2008戶(hù)戶(hù)型區(qū)間47-230（主力65-120）價(jià)格區(qū)間待定容積率2.19物業(yè)地址創(chuàng)業(yè)大道項(xiàng)目動(dòng)態(tài)：6月4日晚，樹(shù)高卡地亞媒

9、體見(jiàn)面會(huì)在綿州酒店三樓南濤宮舉行8月，沃爾瑪臨時(shí)接待中心進(jìn)場(chǎng)展示9月13號(hào)，樹(shù)高卡地亞營(yíng)銷(xiāo)體驗(yàn)中心亮相，VIP會(huì)員排號(hào)項(xiàng)目現(xiàn)狀：項(xiàng)目于9月13日開(kāi)始排號(hào)，現(xiàn)排號(hào)人數(shù)為200余組，預(yù)計(jì)推出500余套，預(yù)計(jì)均價(jià)4200-4300元，現(xiàn)正在做地基。4、倍特領(lǐng)尚項(xiàng)目基礎(chǔ)情況建筑形態(tài)一期7+1二期10+1電梯占地面積73畝建筑面積110000平米總戶(hù)數(shù)800余戶(hù)戶(hù)型區(qū)間70-150價(jià)格區(qū)間4500元容積率1.9物業(yè)地址園藝街8月13日，成都極地海洋世界，“海洋世界清涼一日游”活動(dòng)開(kāi)始8月21日，成都極地海洋世界，“海洋世界清涼一日游”活動(dòng)結(jié)束9月20日，焰火賞月晚會(huì)成功舉辦項(xiàng)目現(xiàn)狀：項(xiàng)目自開(kāi)盤(pán)以來(lái)，銷(xiāo)售

10、業(yè)績(jī)一直不佳，推出房源300余套，但隨著時(shí)間的推移，現(xiàn)推出房源已銷(xiāo)售過(guò)80%，剩余70余套，現(xiàn)銷(xiāo)售均價(jià)為4500元左右。二批次500余套，現(xiàn)處咨詢(xún)階段，無(wú)任何優(yōu)惠信息和排號(hào)信息。5、林海山莊項(xiàng)目基礎(chǔ)情況建筑形態(tài)雙拼、聯(lián)排別墅 洋房占地面積100畝建筑面積60000平米總戶(hù)數(shù)325戶(hù)戶(hù)型區(qū)間一期別墅（比弗利莊園）106套（雙拼40套、聯(lián)排66套），其中聯(lián)排別墅面積區(qū)間240-360平方米，雙拼別墅面積區(qū)間300-416平方米。二期花園洋房（香松嶺闊景花園洋房）219套。價(jià)格區(qū)間4400元容積率0.85物業(yè)地址827部隊(duì)后項(xiàng)目動(dòng)態(tài)：6月6日，一期聯(lián)排、雙拼別墅開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目現(xiàn)狀：項(xiàng)目自開(kāi)盤(pán)以來(lái)，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)

11、一直不佳，多層共200余套，分二批次推出，一批次一銷(xiāo)售約80余套，二批次現(xiàn)正在選房，已銷(xiāo)售50余套，銷(xiāo)售均價(jià)約為4400元。6、辰興優(yōu)山美郡項(xiàng)目基礎(chǔ)情況建筑形態(tài)6+1，7+1退臺(tái)電梯洋房占地面積372畝建筑面積800000平米（一期270000）總戶(hù)數(shù)一期1952戶(hù)戶(hù)型區(qū)間80-130平米價(jià)格區(qū)間4600元容積率1.6物業(yè)地址東辰中學(xué)對(duì)面項(xiàng)目現(xiàn)狀：項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)形式都屬于小批量多批次開(kāi)盤(pán)，但每次開(kāi)盤(pán)效果均不理想，已銷(xiāo)售約500余套，現(xiàn)銷(xiāo)售均價(jià)為4600元。7、卓信龍嶺項(xiàng)目基礎(chǔ)情況建筑形態(tài)8F 12F電梯占地面積46畝建筑面積686000平米總戶(hù)數(shù)700余戶(hù)戶(hù)型區(qū)間80-220價(jià)格區(qū)間4200-430

12、0容積率1.96物業(yè)地址園藝街項(xiàng)目動(dòng)態(tài)：2月6日，一批次開(kāi)盤(pán)3月2、3批次開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目現(xiàn)狀：項(xiàng)目已基本售罄，現(xiàn)只剩余部分大戶(hù)型難以一時(shí)消化，其商業(yè)門(mén)面約6000平米正在銷(xiāo)售中，銷(xiāo)售情況良好。8、東辰陽(yáng)光清華項(xiàng)目基礎(chǔ)情況建筑形態(tài)多層占地面積建筑面積當(dāng)期55000平米總戶(hù)數(shù)612戶(hù)戶(hù)型區(qū)間80-115價(jià)格區(qū)間3607均價(jià)容積率1.07物業(yè)地址東辰學(xué)校旁項(xiàng)目動(dòng)態(tài)：項(xiàng)目于2010年9月中旬開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目現(xiàn)狀：項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后推出房源400余套，當(dāng)天銷(xiāo)售過(guò)60%，現(xiàn)已銷(xiāo)售300余套 9、長(zhǎng)興太陽(yáng)城項(xiàng)目基礎(chǔ)情況建筑形態(tài)4F花園洋房、7F電梯洋房、1118F高層洋房占地面積建筑面積45000總戶(hù)數(shù)500余套（三批次）戶(hù)型區(qū)

13、間80-120價(jià)格區(qū)間均4000容積率1.6物業(yè)地址園藝路項(xiàng)目動(dòng)態(tài)：項(xiàng)目于2010年5月開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目現(xiàn)狀：項(xiàng)目推出三批次房源500余套，現(xiàn)已銷(xiāo)售300余套，銷(xiāo)售均價(jià)約4000元，四批次400余套，推出時(shí)間及價(jià)格待定 10、錦林俊域項(xiàng)目基礎(chǔ)情況建筑形態(tài)17F電梯占地面積28畝建筑面積49000平米總戶(hù)數(shù)436戶(hù)戶(hù)型區(qū)間73-130價(jià)格區(qū)間3850均價(jià)容積率2.59物業(yè)地址九州大道項(xiàng)目動(dòng)態(tài)：項(xiàng)目一期一批次8月28日開(kāi)盤(pán)二批次10月底動(dòng)工項(xiàng)目現(xiàn)狀：項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)推出一批次房源180套，已售90余套，銷(xiāo)售均價(jià)為3850元。第二部分:市場(chǎng)規(guī)劃分析園藝山教育片區(qū)規(guī)劃目標(biāo)及功能定位1、教育園區(qū)位于牌坊溝，龍溪溝兩條溝

14、渠內(nèi)，三大板塊雖然為一整體，實(shí)際情況卻為山林分割各自形成獨(dú)立板塊，形成魚(yú)骨架布局整體規(guī)劃。2、通過(guò)城市交通干道在三個(gè)片區(qū)內(nèi)聯(lián)通，各區(qū)形成獨(dú)立的市政配套，主要居住板塊位于北片區(qū)，南片區(qū)僅有一塊小型商業(yè)用地（本項(xiàng)目所在地）和一塊小型居住用地。教育片區(qū)規(guī)劃學(xué)校及人口院校用地畝人口（人教職工規(guī)模所屬片區(qū)四川省中醫(yī)藥高等專(zhuān)科學(xué)校490900060008000人西片區(qū)四川省幼兒師范高等專(zhuān)科學(xué)校48610000綿陽(yáng)水利電力學(xué)校1906000綿陽(yáng)農(nóng)業(yè)學(xué)校2157000綿陽(yáng)廣播電視大學(xué)1003000綿陽(yáng)高級(jí)技工學(xué)校2297000綿陽(yáng)中學(xué)實(shí)驗(yàn)學(xué)校2228000南片區(qū)南山中學(xué)實(shí)驗(yàn)學(xué)校2608000綿陽(yáng)外國(guó)語(yǔ)實(shí)驗(yàn)學(xué)校

15、2228000民辦學(xué)校4219000西北片區(qū)未來(lái)入駐院校43310000總計(jì)85000整個(gè)教育園區(qū)規(guī)劃總?cè)丝?4-18萬(wàn)人，人口構(gòu)成：學(xué)生6-9萬(wàn)人，教職工6000-8000人，居住人口7-9萬(wàn)人 居住、商業(yè)情況（單位畝）項(xiàng)目用地總面積可建設(shè)用地面積公共綠地代征道路其他居住用地1160136915居住用地28226956463居住用地34283791138居住用地41149969居住用地595878居住用地61881844居住用地7218190622居住用地889822商業(yè)中心約20017561491、南片區(qū)為教育園區(qū)啟動(dòng)區(qū)，四面山林環(huán)繞，位于溝內(nèi)南坡，獨(dú)立形成三所中小學(xué)教育板塊。2、配套本項(xiàng)

16、目商業(yè)用地和一塊居住用地，其余均為校園用地和自然山體。3、主干道路未能形成，學(xué)校在建設(shè)中。區(qū)域板塊目前還不成熟。南片區(qū)規(guī)劃現(xiàn)狀南片區(qū)學(xué)校情況分析南山中學(xué)實(shí)驗(yàn)學(xué)校：教學(xué)樓、學(xué)生宿舍、學(xué)生食堂、實(shí)驗(yàn)樓、配套用房以及運(yùn)動(dòng)場(chǎng)和校內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施。除運(yùn)動(dòng)場(chǎng)和校內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施外擬設(shè)計(jì)工程建筑面積為46200平方米。外國(guó)語(yǔ)中學(xué)實(shí)驗(yàn)學(xué)校：教學(xué)樓、學(xué)生宿舍、學(xué)生食堂、實(shí)驗(yàn)樓、配套用房以及運(yùn)動(dòng)場(chǎng)和校內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施。除運(yùn)動(dòng)場(chǎng)和校內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施外擬設(shè)計(jì)工程建筑面積為24200平方米。綿中實(shí)驗(yàn)學(xué)校：教學(xué)樓、學(xué)生宿舍、學(xué)生食堂、實(shí)驗(yàn)樓、配套用房以及運(yùn)動(dòng)場(chǎng)和校內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施。除運(yùn)動(dòng)場(chǎng)和校內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施外擬設(shè)計(jì)工程建筑面積為46200平方米。 三個(gè)學(xué)

17、校均有各500平米左右的配套用房，滿(mǎn)足校園內(nèi)學(xué)生購(gòu)物、餐飲等需要。南片區(qū)三大學(xué)校情況調(diào)查南山中學(xué)實(shí)驗(yàn)學(xué)校綿陽(yáng)中學(xué)實(shí)驗(yàn)學(xué)校外國(guó)語(yǔ)學(xué)校實(shí)驗(yàn)學(xué)校學(xué)生規(guī)模800080006000學(xué)生構(gòu)成高一、高二、復(fù)習(xí)班4000-5000人（2011年）高一、高二、復(fù)習(xí)班4000-5000人（2011年）初中、小學(xué)學(xué)生來(lái)源外地+復(fù)習(xí)班外地+復(fù)習(xí)班要求搬遷時(shí)間2011年3月2011年3月2011年3月預(yù)計(jì)搬遷時(shí)間2011年82011年8月2011年8月管理要求全封閉全封閉全封閉教師配備500人左右500人左右300人左右教師公寓1000套（有待落實(shí)）片區(qū)規(guī)劃分析結(jié)論 1、三個(gè)學(xué)校含教職工全負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)后，合計(jì)規(guī)模為2300

18、0人左右。 2、由于所處地塊偏狹，考慮安全因素及中小學(xué)教育本身的特點(diǎn)，三個(gè)學(xué)校均為寄宿制學(xué)校，實(shí)行封閉式管理，學(xué)生在外消費(fèi)的概率相對(duì)偏小，但周末和節(jié)假日經(jīng)濟(jì)仍然值得本案關(guān)注。 3、綿中和南中以復(fù)讀生和外地生為主要招生方向。此點(diǎn)帶來(lái)了陪讀家長(zhǎng)的必然性，是本項(xiàng)目突破的一個(gè)重點(diǎn)。 4、教職工的居住及消費(fèi)值是本案重點(diǎn)關(guān)注方向之一。 5、樹(shù)高地塊的啟動(dòng)時(shí)間和規(guī)模，后期居住人口帶來(lái)的商業(yè)需求值得整體考慮。大專(zhuān)院校遠(yuǎn)景規(guī)劃與本板塊接近，也是值得考量的方向，不排除高校生在此租賃居住。 6、整個(gè)南片區(qū)遠(yuǎn)離市區(qū)，屬于城郊教育專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的板塊，局限性較大，消費(fèi)人群固定,應(yīng)控制好商業(yè)規(guī)模。 7、園藝山開(kāi)發(fā)逐漸成熟，本

19、案與樹(shù)高地塊的啟動(dòng)，帶來(lái)新的居住小板塊，依舊能吸引城市居住人群，在本案定位中應(yīng)充分考慮。第三部分:產(chǎn)品定位分析用地分析客層定位產(chǎn)品定位營(yíng)銷(xiāo)思路學(xué)校學(xué)校學(xué)校居住用地山林山林道路道路道路河渠本案1、本案商業(yè)主要面對(duì)學(xué)校服務(wù)，后期可延展為滿(mǎn)足南面統(tǒng)建房和樹(shù)高地產(chǎn)居住用地商業(yè)需求。2、地塊位于洼地，南面有河流形成自然景觀(guān)，項(xiàng)目北面為園區(qū)內(nèi)干道，三面臨學(xué)校，只有正北面臨學(xué)校大門(mén)，但與學(xué)校有一定的地形高差關(guān)系。3、地形不規(guī)則，地塊規(guī)模小，場(chǎng)地內(nèi)地塊高差可形成車(chē)庫(kù)。規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)容 積 率： 3.0 建筑密度： 50% 建筑高度： 60m 綠 地 率： 30%項(xiàng)目用地分析項(xiàng)目SWOT分析機(jī)會(huì) 稀缺性：絕對(duì)稀缺

20、的產(chǎn)品形態(tài) 發(fā)展機(jī)會(huì)：教育園區(qū)的持續(xù)性 威脅 校園內(nèi)商業(yè)配套帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng) 優(yōu)勢(shì)名校效應(yīng)：三大綿陽(yáng)名校強(qiáng)大的招生號(hào)召力環(huán)境優(yōu)勢(shì)：自然環(huán)境無(wú)可挑剔稀缺性：南園區(qū)唯一的商業(yè)用地SWOT劣勢(shì) 地段偏，生地屬性 中小學(xué)的管理模式限制了學(xué)生消費(fèi)是本案最大的劣勢(shì) 開(kāi)發(fā)企業(yè)世泰樂(lè)地產(chǎn)不具備品牌效應(yīng)“3”個(gè)核心問(wèn)題點(diǎn)商業(yè)面對(duì)消費(fèi)人群的局限性：學(xué)生、教職工、陪讀家長(zhǎng)、統(tǒng)建房、樹(shù)高地塊未來(lái)居住人群。（因此應(yīng)合理控制商業(yè)規(guī)模）。學(xué)生及家長(zhǎng)的快速流動(dòng)性，最長(zhǎng)3年周期；（但學(xué)校生源具有持續(xù)性，名校號(hào)召力可帶來(lái)強(qiáng)勁的持續(xù)消費(fèi)需求。長(zhǎng)期還可考慮職教園區(qū)學(xué)生的租賃及消費(fèi)需求）。地理位置偏，地塊規(guī)模小。（決定了本案難以吸引二次置業(yè)

21、和第一居所客戶(hù)群體，而應(yīng)以青年首次置業(yè)群體和投資性住宅公寓為主）。項(xiàng)目客層定位客戶(hù)群分級(jí)：純投資客戶(hù)，占到本案的70%，客戶(hù)為3545歲的中產(chǎn)階層。自住兼投資客戶(hù)，滿(mǎn)足部分年輕教職工的居家需求，滿(mǎn)足城市青年置業(yè)群體，占到本案30%，客戶(hù)為2035歲的青年知識(shí)階層?？蛻?hù)群來(lái)源：以綿陽(yáng)城區(qū)為主要客戶(hù)來(lái)源輻射綿陽(yáng)所轄區(qū)縣項(xiàng)目產(chǎn)品定位產(chǎn)品規(guī)劃思路投資測(cè)算總平建議立面形象戶(hù)型定位園林建議產(chǎn)品規(guī)劃思路 針對(duì)本項(xiàng)目實(shí)際情況，本項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)應(yīng)以投資為主，兼顧部分自住類(lèi)型；形成復(fù)合型產(chǎn)品形態(tài)，照顧多面需求，全面滿(mǎn)足項(xiàng)目可持續(xù)性發(fā)展。 由于本項(xiàng)目商業(yè)面向客戶(hù)比較固定，商業(yè)體量應(yīng)合理控制，建議純商業(yè)面積控制在600

22、0平米左右，通過(guò)10000平米酒店式公寓（按商業(yè)來(lái)報(bào)）沖抵商業(yè)部分的面積，滿(mǎn)足報(bào)建16000平米的商業(yè)規(guī)模。 居住以以下兩類(lèi)群體為目標(biāo)對(duì)象。 一類(lèi)：滿(mǎn)足純投資客戶(hù)群體，未來(lái)租賃方向主要面向陪讀及學(xué)生群體（含未來(lái)職校學(xué)生群體）。 二類(lèi)：滿(mǎn)足投資自由雙向功能群體，居住以城市青年群體，青年教職工群體類(lèi)的年輕知識(shí)階層客戶(hù)群。三大產(chǎn)品復(fù)合形態(tài)產(chǎn)品類(lèi)型酒店式公寓青年公寓純商業(yè)產(chǎn)品性質(zhì)商業(yè)產(chǎn)權(quán)居住產(chǎn)權(quán)商業(yè)產(chǎn)權(quán)樓層規(guī)劃11+1層或18層以下（按實(shí)際規(guī)劃確定樓層，最好11層）18層局部?jī)蓪樱植恳粚芋w量控制10000 30000 6000后期用途純投資產(chǎn)品可自住可投資自用或投資124總平建議51、2、3、5棟：

23、青年公寓，4棟：酒店式公寓商業(yè)布局以臨街商鋪，兩層商為主，局部可考慮一層3投資概算分析見(jiàn)EXCEL文檔立面形象酒店式公寓形象酒店式公寓形象青年公寓形象戶(hù)型定位酒店式公寓3040平米4050平米套型標(biāo)間套一房戶(hù)型面積60%40%短租/青年公寓3040平米4050平米6575平米8590平米套型標(biāo)間套一套二小套三戶(hù)型面積20%30%40%10%酒店式公寓標(biāo)間短租公寓標(biāo)間標(biāo)間戶(hù)型參照套一戶(hù)型參照套二戶(hù)型參照小套三戶(hù)型參照?qǐng)@林定位本項(xiàng)目園林主要通過(guò)拓寬項(xiàng)目南門(mén)河渠，形成天然河景作為項(xiàng)目的外部園林，內(nèi)部園林可利用空間不多，可增設(shè)硬質(zhì)小品等景觀(guān)元素。河道景觀(guān)處理建議拓寬河道，并在臨河部分可形成休閑商業(yè)(露

24、天茶吧等）商業(yè)部分產(chǎn)品設(shè)計(jì)商鋪面積：首層2550平米，二層：大小可自由分割。開(kāi)間：3.63.9米進(jìn)深：914米首層層高：5.2米，二層層高3.9米商鋪內(nèi)考慮上下水，商鋪可考慮廁所。水電到位，餐飲區(qū)預(yù)留管道設(shè)備。設(shè)置統(tǒng)一店招。商業(yè)街區(qū)形象業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)序號(hào)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃面積序號(hào)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃面積1文具店100平米17精品禮品店200平米2餐飲、小吃店600平米18網(wǎng)吧200平米3通訊店100平米19蔬果店100平米4理發(fā)店200平米20茶樓酒水吧400平米5超市600平米21凈菜市場(chǎng)600平米6洗衣店100平米22小型歌舞廳300平米7書(shū)店300平米23銀行郵政300平米8礦泉水店100平米24特長(zhǎng)培訓(xùn)班

25、400平米9糕點(diǎn)店100平米25其他商業(yè)400平米10藥店100平米商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)以滿(mǎn)足學(xué)生、家長(zhǎng)及樹(shù)高居住人群基本生活配套需求為主，總商業(yè)體量控制在6000平米左右。11小五金電器店100平米12照相館100平米13打字復(fù)印店100平米14奶茶飲品店100平米15眼鏡店100平米16服裝、鞋店300平米第四部分：項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)思路銷(xiāo)售模式招商思路案名建議廣告推廣營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用銷(xiāo)售模式短租青年公寓：按普通住宅清水房常規(guī)銷(xiāo)售模式。商鋪銷(xiāo)售模式：普通商鋪銷(xiāo)售模式+先招商后銷(xiāo)售相結(jié)合。酒店式公寓：由于酒店式公寓的獨(dú)特客戶(hù)群體為學(xué)生及陪讀家長(zhǎng)均為短租客戶(hù)，最長(zhǎng)為三年左右時(shí)間，決定了該類(lèi)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的比例不大，需

26、通過(guò)引入外來(lái)投資客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)，做如下建議?！?”套項(xiàng)目運(yùn)作策略 純投資銷(xiāo)售模式“私酒店”公寓模式酒店式公寓銷(xiāo)售模式探討策略一：純投資銷(xiāo)售模式成功的關(guān)鍵點(diǎn)精裝銷(xiāo)售：客群特征決定務(wù)必采用精裝銷(xiāo)售，裝修標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到滿(mǎn)足日常生活使用，包括家具家電配齊，本項(xiàng)目可按照400600的標(biāo)準(zhǔn)配置裝修，并從銷(xiāo)售價(jià)格中另外體現(xiàn)。引入第三方管理：成立或引入一家酒店管理公司，也可由物業(yè)管理代此項(xiàng)工作，全面承擔(dān)酒店的租賃管理和日常經(jīng)營(yíng)。五年回購(gòu)承諾：由于地段較偏，投資客戶(hù)可能存在擔(dān)心租賃的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商可承諾五年原價(jià)回購(gòu)，消除購(gòu)買(mǎi)后的擔(dān)憂(yōu)；五年地段的成熟和物業(yè)的升值使得原價(jià)回購(gòu)對(duì)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有任何影響。固定回報(bào)模式：針對(duì)本案情況，我們

27、提出承諾月租金穩(wěn)定回報(bào)方式；只能選擇其中一種。承諾回報(bào)租金水平按照7%8%進(jìn)行考慮。純投資公寓，三者之間的關(guān)系開(kāi)發(fā)商業(yè)主管理方出售房屋（出租）給管理方擁有產(chǎn)權(quán)固定支付業(yè)主回報(bào)委托經(jīng)營(yíng)管理開(kāi)發(fā)商出售房屋給業(yè)主，并通過(guò)委托給管理公司全面進(jìn)行后期經(jīng)營(yíng)，管理公司擁有自住經(jīng)營(yíng)權(quán)，業(yè)主在管理方承租期領(lǐng)取固定回報(bào)，擁有產(chǎn)權(quán)但無(wú)經(jīng)營(yíng)權(quán)。擁有經(jīng)營(yíng)權(quán)，收取中介費(fèi)生存該套策略下三方利弊權(quán)衡開(kāi)發(fā)商客戶(hù)管理方利1、可以確保項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成功。2、便于炒作，可以短期內(nèi)形成關(guān)注點(diǎn)。3、銷(xiāo)售資金回籠速度較快。4、客戶(hù)不會(huì)太在意樓層、戶(hù)型、公攤之類(lèi)的問(wèn)題。1、后期做甩手房東，固定時(shí)間領(lǐng)取固定回報(bào)。2、小面積、低總價(jià)，客戶(hù)自然樂(lè)意投

28、資。3、業(yè)主不需承擔(dān)后期物業(yè)管理等費(fèi)用1、獲得的是精裝酒店，不需投入費(fèi)用，只需投入人力成本。弊1、管理方屬于開(kāi)發(fā)商，如果能單獨(dú)招管理方當(dāng)然最理想，如果不能則開(kāi)發(fā)商基承擔(dān)租賃不出去的風(fēng)險(xiǎn)。2、商業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，銷(xiāo)售時(shí)只能辦理5成10年按揭1、最大的劣勢(shì)也是經(jīng)營(yíng)不善，無(wú)法支付回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)。2、業(yè)主擁有的是商業(yè)產(chǎn)權(quán)40年，由于是商用水電氣，后期轉(zhuǎn)向自住比較麻煩。后期經(jīng)營(yíng)如果支付不了客戶(hù)租金，將面臨最直接的問(wèn)題就是無(wú)法經(jīng)營(yíng)，并將面臨賠償。最終針對(duì)本案將轉(zhuǎn)嫁給開(kāi)發(fā)商策略二：“私酒店”公寓模式清水房方出售：不考慮裝修，客戶(hù)自己裝修。引入第三方管理：由物業(yè)管理代此項(xiàng)工作，全面承擔(dān)租賃管理和日常經(jīng)營(yíng)。五年回購(gòu)承諾：

29、由于地段較偏，（此種模式仍可考慮此種承諾），投資客戶(hù)可能存在擔(dān)心租賃的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商可承諾五年原價(jià)回購(gòu)，消除購(gòu)買(mǎi)后的擔(dān)憂(yōu)；五年地段的成熟和物業(yè)的升值使得原價(jià)回購(gòu)對(duì)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有任何影響。市場(chǎng)決定回報(bào)模式：客戶(hù)自己租賃，也可委托租賃，管理方對(duì)租金水平可按照7%8%計(jì)算出租賃指導(dǎo)價(jià)。三方的關(guān)系開(kāi)發(fā)商業(yè)主出售房屋擁有產(chǎn)權(quán)租客物管公司委托物管全面從事后期經(jīng)營(yíng)和管理委托代租代售自用或自己尋找租客開(kāi)發(fā)商出售房屋給業(yè)主，并委托給物管公司全面進(jìn)行后期經(jīng)營(yíng)，業(yè)主既可自己使用也可以自己租賃，也可以委托物管代為租賃，業(yè)主通過(guò)租賃獲取收益回報(bào)。該套策略下三方利弊權(quán)衡開(kāi)發(fā)商客戶(hù)物管利直接銷(xiāo)售房屋，省去招租等眾多麻煩，售完即全

30、面脫手。1、更靈活的選擇投資模式。1、通過(guò)物業(yè)管理獲取物管理費(fèi)。2、可以通過(guò)代租賃、配套商務(wù)等內(nèi)容獲取額外收益。弊1、客戶(hù)面將比較狹窄，客戶(hù)對(duì)投資的興趣打折扣，銷(xiāo)售周期必然拉長(zhǎng)2、售價(jià)與周邊住房不容易拉高。3、客戶(hù)會(huì)非常挑剔樓層、戶(hù)型、公攤等。1、投資客對(duì)租賃市場(chǎng)無(wú)法把握，如果后期需要靠租賃，加之較大的體量，肯定擔(dān)心租賃不出去的問(wèn)題，直接影響了購(gòu)買(mǎi)信心。2、自住客后期需要承擔(dān)較高的物業(yè)管理費(fèi)。3、40年商業(yè)產(chǎn)權(quán)及商業(yè)水電氣使用對(duì)租賃的局限1、管理會(huì)很麻煩，由于業(yè)主可委托，也可不委托，租客質(zhì)量難以保障。2、業(yè)主完全可自主房屋裝修，裝修水準(zhǔn)將不齊，必然影響項(xiàng)目口碑，對(duì)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)來(lái)說(shuō)對(duì)物業(yè)形象有很大損

31、傷。酒店式公寓模式的選擇針對(duì)本案實(shí)際情況，酒店式公寓風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)大大小于多增加10000平米純商業(yè)的空置風(fēng)險(xiǎn)；本案地理位置和現(xiàn)狀決定了客戶(hù)對(duì)本案的投資信心不足，采用固定回報(bào)模式更利于項(xiàng)目銷(xiāo)售和資金的回籠。商業(yè)招商招商時(shí)間：項(xiàng)目住宅銷(xiāo)售達(dá)到60%后即可啟動(dòng)招商。招商政策：制定合理的招商租賃價(jià)格，入住商家均可獲得一定期限的免租期，事先交納半年或以年租金，可獲得半年或一年免租期。招商形式：1、自然招商，前期銷(xiāo)售客戶(hù)群中自然帶來(lái)部分商家資源。2、成立招商團(tuán)隊(duì)，進(jìn)行主力商家拜訪(fǎng)招商，針對(duì)主力店，如超市、網(wǎng)吧、餐飲、書(shū)店、茶樓等定向招商。案名建議MOMA摩瑪，Modern Mart的縮寫(xiě)和音譯，時(shí)尚的代名詞，契合目標(biāo)居住客戶(hù)群體年輕特征。北京的當(dāng)代摩瑪公寓極有影響力； 成都亦有摩瑪城，主打科技低碳住宅。其