高爾夫別墅整體營(yíng)銷方案12高端別墅住區(qū)銷售推廣策略

1、 萬(wàn)科高爾夫別墅整體營(yíng)銷方案2008年3月16日武漢易居投資有限公司W(wǎng)here is the villa尋找武漢真正高端別墅住區(qū) 去除了所有的繁雜文字、慣用套路，讓我們直接尋找到同等級(jí)對(duì)手，武漢真正的高端別墅住區(qū)在哪里？武漢真正高端別墅在哪里？湯遜湖沌口金銀湖盤龍城城武漢別墅市場(chǎng)主要分布在湯遜湖區(qū)域、沌口、金銀湖、盤龍城四個(gè)板塊，除了金銀湖板塊供應(yīng)量相對(duì)偏小外，其余三個(gè)別墅板塊分別擁有良好的自然湖景和優(yōu)越的原生態(tài)自然環(huán)境。武漢真正高端別墅在哪里？2006年2007年漲跌幅供應(yīng)面積167189398613138.42%成交面積165645504237204.41%成交價(jià)格5231696433.1

2、3%供應(yīng)套數(shù)6181385124.11%成交套數(shù)6241892203.21%單價(jià)分布20062007總價(jià)分布200620073000-400020.99%10.97%60-80萬(wàn)6.21%4.84%4000-500023.36%14.65%80-100萬(wàn)8.47%12.06%5000-60007.90%18.73%100-120萬(wàn)28.10%11.72%6000-700013.09%13.62%120-140萬(wàn)1.13%12.94%7000-800016.03%15.94%140-160萬(wàn)9.48%13.83%8000-900010.38%6.34%160-180萬(wàn)24.04%5.72%900

3、0-100003.61%4.63%180-200萬(wàn)4.36%10000-110001.81%4.77%200-300萬(wàn)22.23%25.41%110005.93%300萬(wàn)0.34%7.02%武漢別墅市場(chǎng)整體發(fā)展迅速，供應(yīng)面積增長(zhǎng)接近40%，而成交套數(shù)更是翻至1倍，說(shuō)明武漢對(duì)別墅的需求正在逐年加大，而均價(jià)高于11000元/平方，總價(jià)超過(guò)300萬(wàn)的別墅更是增長(zhǎng)迅猛，武漢高端別墅區(qū)域正在開(kāi)始高速發(fā)展中。武漢真正高端別墅在哪里？項(xiàng)目名稱成交套數(shù)成交面積成交金額成交價(jià)格F、天下62 18795 16455 8755 F、天下（二期）45 10741 7190 6694 寶安山水龍城55 14152 66

4、74 4716 保利十二橡樹(shù)莊園147 44482 36702 8251 巢NEST79 18893 12555 6645 豐澤苑二期75 17511 9242 5278 夢(mèng)湖香郡71 17836 12921 7244 水岸星城一期東區(qū)29 6844 6585 9621 水岸星城一期西區(qū)57 13546 16718 12342 莊園18963 929 1405 15116 復(fù)地翠微326267527357298416總計(jì)655 169997 52862177 8032 2007年武漢獨(dú)幢別墅市場(chǎng)上，整體成交量約17萬(wàn)平方米，占整個(gè)低密度別墅市場(chǎng)成交量的約1/3，平均成交價(jià)格在8032元/平方米

5、。個(gè)案成交價(jià)格最高的是莊園1896，但全年僅成交3套，成交量排名第一的是保利十二橡樹(shù)莊園，共成交147套，成交面積達(dá)到4.44萬(wàn)方。武漢真正高端別墅在哪里？根據(jù)單價(jià)在11000元/平方以上或者總價(jià)超過(guò)300萬(wàn)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)篩選，我們找到能夠代表武漢目前高端別墅的參照項(xiàng)目，對(duì)比并分析，找到他們的優(yōu)劣勢(shì)，從而尋找到萬(wàn)科高爾夫別墅的營(yíng)銷突圍方案。湯遜湖片區(qū)保利十二橡樹(shù)莊園1896盤龍城片區(qū)F天下巢NEST后觀湖片區(qū)人信千年美麗武漢真正高端別墅在哪里保利十二橡樹(shù)占地面積：750畝(50萬(wàn))總建面積：30萬(wàn),一期5.5萬(wàn)方，二期3.6萬(wàn)方容 積 率：0.4總 戶 數(shù)：總共400套，一期162套，二期110套開(kāi)

6、盤時(shí)間：一期于2007年6月16日開(kāi)盤，二期于2007年12月20日保利十二橡樹(shù)武漢真正高端別墅在哪里保利十二橡樹(shù)推量及去化情況： 推廣名總建筑面積建筑形態(tài)開(kāi)盤日期總套數(shù)銷售報(bào)價(jià)保利十二橡樹(shù)一期51186獨(dú)棟;2007-06-1616210000元/（均價(jià)）保利十二橡樹(shù)二期17500獨(dú)棟2007-12-208615000元/（均價(jià)）時(shí)間07.12月08.1月08.2月當(dāng)月銷售均價(jià)(元/)120001200011000成交套數(shù)2014保利十二橡樹(shù)一期已經(jīng)全部售罄，二期所推86套中，已銷售21套，銷售率24% ，二期均價(jià)最高價(jià)達(dá)到12000元/平方。武漢真正高端別墅在哪里保利十二橡樹(shù)產(chǎn)品面積推廣名

7、建筑形態(tài)總套數(shù)面積保利十二橡樹(shù)一期獨(dú)棟162260460保利十二橡樹(shù)二期獨(dú)棟86250-350景觀特征其建筑風(fēng)格和景觀風(fēng)格吸取了北美別墅的精髓，注重簡(jiǎn)約和現(xiàn)代的符號(hào)，外立面大面積采用古樸文化石、掛板進(jìn)行裝飾，色彩的變化盡顯高貴、優(yōu)雅，與湯遜湖原生態(tài)綠地與湖泊完全相融，風(fēng)格自然、質(zhì)樸。 相關(guān)配套武漢外校美加分校、華師一附中、光谷楓葉國(guó)際學(xué)校、中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)、中南民族大學(xué)、武漢科技大學(xué)、武漢大學(xué)東湖分校建行工行中行中國(guó)信合農(nóng)行 荷田會(huì)所湯遜湖魚丸美食街湖邊春色大酒店武漢真正高端別墅在哪里保利十二橡樹(shù)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)1、位于城市中環(huán)線，距離市中心僅10分鐘車程，交通便利2、項(xiàng)目品牌上海有成功案例3、純獨(dú)體

8、別墅社區(qū)4、產(chǎn)品品質(zhì)(外立面,天井設(shè)計(jì),戶型較好)5、樣板間示范區(qū),自然坡地6、景觀資源好（湯遜湖畔）7、外賣場(chǎng),戶外推廣效果好8、國(guó)營(yíng)單位,政府關(guān)系,客戶好,富土康(客戶資源)9、教育配套(旁邊有華師一附中、楓葉外籍子女學(xué)校)10、開(kāi)發(fā)商品牌(中國(guó)地產(chǎn)上市公司第二、地產(chǎn)5強(qiáng))項(xiàng)目劣勢(shì)每棟別墅間距較近，無(wú)私密性 1期部分獨(dú)體不能看湖武漢真正高端別墅在哪里保利十二橡樹(shù)營(yíng)銷推廣保利十二橡樹(shù)莊園項(xiàng)目營(yíng)銷推廣力度不大，僅采用戶外廣告、報(bào)紙廣告、電視廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告等，投放密度較少。優(yōu)惠活動(dòng)團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠、付款方式優(yōu)惠 、 業(yè)主回饋優(yōu)惠 市場(chǎng)預(yù)測(cè)從工程進(jìn)度來(lái)看，08年以去化所剩房源為主，下半年的均價(jià)會(huì)隨著區(qū)域的

9、總體均價(jià)上漲而有所上調(diào)，但幅度不超過(guò)25%武漢真正高端別墅在哪里莊園1896占地面積：102466總建面積：44050容 積 率：0.43綠化率：51% 建筑密度：18%總 戶 數(shù)：總共140套開(kāi)盤時(shí)間：2007年9月28日物業(yè)管理費(fèi)：暫定3元/平米月 莊園1896武漢真正高端別墅在哪里莊園1896推量及去化情況： 莊園1896共推出138套，總推量為44050平米，銷售率24% 。獨(dú)棟別墅面積為300-700，單價(jià)在16000-18000元/，戶型大總價(jià)高。一線臨湖獨(dú)棟別墅均在1000萬(wàn)以上，銷售難度較高。戶型疊拼雙聯(lián)獨(dú)棟套數(shù)322880已售套數(shù)6519時(shí)間9月10月11月12月08年1月0

10、8年2月均價(jià)(元/)1600017000180001800000成交套數(shù)6771000武漢真正高端別墅在哪里莊園1896產(chǎn)品特色景觀特征半島地塊，在整個(gè)項(xiàng)目中位置最好，三面環(huán)湖。規(guī)劃中軸對(duì)稱，植被對(duì)稱與水系相間相連，構(gòu)成純?nèi)黄碌厍鹆稚鷳B(tài)園。她依造地勢(shì)規(guī)劃出六大莊園組團(tuán)，每個(gè)組團(tuán)各有一種風(fēng)格。 三面環(huán)湖的莊園1896將成立武漢首家游艇俱樂(lè)部，為業(yè)主提供完美生活享受的同時(shí)，為其進(jìn)行更高層次的對(duì)話創(chuàng)造了條件。莊園配備4000m2高爾夫果嶺，使自然健康的GOLF被賦予莊園主固有的氣質(zhì)，成為貴族專享的一項(xiàng)運(yùn)動(dòng)。全球頂級(jí)物業(yè)服務(wù)，為業(yè)主提供最完善貼心的服務(wù)，同時(shí)實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值。武漢真正高端別墅在哪里莊

11、園1896相關(guān)配套雙會(huì)所：普通級(jí)與會(huì)員級(jí)；商場(chǎng)：英倫城邦商業(yè)街；學(xué)校：武漢國(guó)際大學(xué)城、中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)（南湖校區(qū)）、武漢科技大學(xué)、中國(guó)地質(zhì)大學(xué)、中南民族大學(xué)、華中科技大學(xué)等。武漢外國(guó)語(yǔ)學(xué)校光谷分校、華師一附中寄宿學(xué)校。幼兒園：準(zhǔn)備與周邊開(kāi)發(fā)商合作共建；銀行：建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)信合；購(gòu)物：中百超市宜家湯臣店、魯巷購(gòu)物廣場(chǎng)等大型超市及周邊小型便民店；餐飲：湯遜湖魚丸美食街、度假區(qū)酒店等。休閑：武漢民族文化村、中洲旅游度假園、親水平臺(tái)、湖邊露天劇場(chǎng)、游艇碼頭等。 戶型特征獨(dú)棟別墅：一層超大露臺(tái)，270度轉(zhuǎn)角，1.8米寬。主臥全廣角超大露臺(tái)，大衛(wèi)生間；聯(lián)排別墅：戶型面積段為2

12、30-257，246-252，290-295；面積適中，空間利用合理； 疊拼別墅：170的疊拼別墅帶270度觀湖餐廳和58空中大花園。武漢真正高端別墅在哪里莊園1896產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)1、自然景觀好，內(nèi)部園林景觀優(yōu)美，大部分可以看湖2、規(guī)模大，社區(qū)成熟，配套齊全3、樓王效應(yīng)4、產(chǎn)品品質(zhì)好，運(yùn)用大量石材,歐文掛板，院子面積大項(xiàng)目劣勢(shì)1、密度大，產(chǎn)品單一，面積大，總價(jià)高2、湖面水質(zhì)差，水岸景觀設(shè)計(jì)不強(qiáng) 3、入住率不高4、教育配套不全5、無(wú)外賣場(chǎng)，營(yíng)銷推廣渠道單一 6、不能上武漢戶口 武漢真正高端別墅在哪里莊園1896營(yíng)銷推廣項(xiàng)目注重增加產(chǎn)品高附加值;物業(yè)管理方面開(kāi)發(fā)商全球招標(biāo)物業(yè)公司，為138位頂級(jí)業(yè)主提

13、供國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)英式管家服務(wù)，除安全性穩(wěn)定性在硬件上絕對(duì)保障外，還通過(guò)管家主動(dòng)式的服務(wù)，全方位體現(xiàn)莊園主非同一般的尊貴身份;利用臨湯遜湖的自然資源優(yōu)勢(shì)成立武漢首家游艇俱樂(lè)部;前期營(yíng)銷宣傳具有亮點(diǎn)，結(jié)合F1賽車、慈善捐款和明星剪彩的切合高端客戶的營(yíng)銷宣傳手法。市場(chǎng)預(yù)測(cè)08年將繼續(xù)去化已推的剩余房源，獨(dú)棟別墅的最高價(jià)格上漲空間不大，疊拼別墅的均價(jià)會(huì)有所增加，總均價(jià)上漲到20000元/平米為瓶頸線。客群分析多為二次以上置業(yè)，東湖高新區(qū)域外來(lái)務(wù)工的中高級(jí)管理人士為主，其中1%有港臺(tái)人士。武漢真正高端別墅在哪里 F、天下占地面積：2100000 總建面積：720000 容 積 率：0.33綠化率：66.35%

14、總 戶 數(shù)：2100戶開(kāi)盤時(shí)間：一期2003年11月8日 二期2006年12月6日物業(yè)管理費(fèi)：1.80元/平方米/月 F、天下武漢真正高端別墅在哪里 F、天下推量及去化情況： F天下二期的價(jià)格都要低于一期，雖然推出時(shí)間晚于一期，但其去化速度明顯要快于一期。造成價(jià)格差異的原因在于其處于整個(gè)項(xiàng)目最西邊，離盤龍城核心區(qū)域較遠(yuǎn)，并且其也遠(yuǎn)離項(xiàng)目中心的景觀區(qū)。推廣名總建筑面積開(kāi)盤日期建筑形態(tài)總套數(shù)價(jià)格備注F天下（一期）2880002003-11-08獨(dú)棟71510000-12000元/銷售剩100余套，多為獨(dú)棟，雙拼在10套左右雙拼1568000-8500元/F天下（二期）253602006-12-16

15、獨(dú)棟799000元/售完雙拼68000-8400元/武漢真正高端別墅在哪里 F、天下產(chǎn)品特色景觀特征最大限度地保留原始地形地貌、水系植被的前提下，將別墅建筑與天然的山坡、溪流、湖泊、森林融合在一起，在盤龍城這片古老文明的肇基地上創(chuàng)造了“山重水復(fù)、天人合一”的意境空間。別墅區(qū)內(nèi)共分五個(gè)風(fēng)情組團(tuán)，由亞景園、歐景園、奧景園、美景園、地中海風(fēng)情園，各組團(tuán)代表不同建筑風(fēng)格。同時(shí)園區(qū)圍繞“山、水、林、島”展開(kāi)主題，依山就勢(shì)，規(guī)劃建造了森林別墅、親水別墅、草原別墅、陽(yáng)光坡地別墅等個(gè)性化別墅建筑。武漢真正高端別墅在哪里 F、天下戶型特色相關(guān)配套社區(qū)娛樂(lè)、休閑、文化設(shè)施一應(yīng)俱全。10000平米的俱樂(lè)部會(huì)所，設(shè)有

16、中高檔娛樂(lè)及各種健身設(shè)施。中餐廳、咖啡廳、酒吧、SPA、KTV、超市、棋牌室、羽毛球場(chǎng)、乒乓球場(chǎng)、臺(tái)球、健身中心、會(huì)議中心；另外設(shè)有籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫球練桿場(chǎng)等?！耙匀藶楸尽?、不拘于設(shè)計(jì)，可根據(jù)戶主要求自行設(shè)計(jì)或修改。一期主力面積為280320，二期現(xiàn)在售主力面積區(qū)間為360420。武漢真正高端別墅在哪里 F、天下項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1、成熟社區(qū),配套齊全；2、產(chǎn)品風(fēng)格多元化；3、人氣旺,入住率高；4、品牌在武漢富人中深入人心；5、規(guī)模大,檔次高。項(xiàng)目劣勢(shì)1、售樓部裝修不精致；2、小區(qū)內(nèi)道路單行道設(shè)計(jì)；3、無(wú)自然的山水環(huán)境。項(xiàng)目機(jī)會(huì)項(xiàng)目威脅1、定位高端市場(chǎng)，注重產(chǎn)品品質(zhì)；2、重視產(chǎn)品建筑與自然景觀、地

17、勢(shì)的融合；3、專注于別墅產(chǎn)品的建造的同時(shí)，充分考慮項(xiàng)目?jī)?nèi)別墅產(chǎn)品的差異化；4、通過(guò)社區(qū)配套，進(jìn)一步突出高檔項(xiàng)目的定位1、區(qū)域中存在大量別墅項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)壓力大；2、沒(méi)有天然景觀優(yōu)勢(shì)，相較有天然景觀的樓盤缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。武漢真正高端別墅在哪里 F、天下?tīng)I(yíng)銷推廣1、營(yíng)銷中心設(shè)置上多采取現(xiàn)場(chǎng)+外展售樓部形式+網(wǎng)上售樓部2、開(kāi)盤前大量廣告投入（互聯(lián)網(wǎng)展示、平面媒體、車身、路牌、燈箱、主要路段戶外廣告）3、開(kāi)盤前大多以VIP卡選房，及抵房款的優(yōu)惠活動(dòng)（預(yù)計(jì)此類活動(dòng)今后會(huì)受政策影響）4、實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷、樣板房營(yíng)銷5、參加各種評(píng)選活動(dòng)，增加樓盤知名度市場(chǎng)預(yù)測(cè)F天下目前在開(kāi)發(fā)的總建方為72萬(wàn)方,而目前已推31萬(wàn)方,剩余

18、41萬(wàn)方的推量沒(méi)有入市。該項(xiàng)目規(guī)劃為純別墅項(xiàng)目,因此后期仍應(yīng)為獨(dú)棟別墅產(chǎn)品。由于別墅用地停批,因此市場(chǎng)上的別墅產(chǎn)品會(huì)越來(lái)越稀缺,預(yù)計(jì)價(jià)格在13000-16000左右?？腿悍治隹蛻魹闈h口、青山或外地城市，多次置業(yè)者，看重環(huán)境、升值潛力。武漢真正高端別墅在哪里 巢NEST占地面積：600000 總建面積：250000 容 積 率：0.59綠化率：45% 總 戶 數(shù)：總共528套開(kāi)盤時(shí)間：2005.9.25入住時(shí)間：2007.12.31 巢NEST武漢真正高端別墅在哪里巢NEST推量及去化情況： 雖然左圖反映出07年巢的成交價(jià)格有比較大的漲幅，但別墅是比較特殊的產(chǎn)品，其成交量較普通樓盤低，產(chǎn)品價(jià)格差

19、別較大，但總體來(lái)說(shuō)其價(jià)格在7500元左右，且去化情況良好。推案日期推案量建筑形態(tài)推案套數(shù)價(jià)格備注2005-09-2543000獨(dú)棟;雙拼213套3200-4600元/售完2006-11-0526819獨(dú)棟;雙拼115套3600-4900元/售完2007-9-1647000獨(dú)棟 144套8000元/銷售剩75套獨(dú)棟剩50套左右雙拼56套7500元/武漢真正高端別墅在哪里巢NEST產(chǎn)品特色景觀特征依青山眺碧水，就著地勢(shì)用雅麗飄逸的建筑點(diǎn)綴原生景觀。具有現(xiàn)代風(fēng)格的簡(jiǎn)潔，清新、自然、直觀、具有強(qiáng)烈美感的形體,強(qiáng)大的功能空間強(qiáng)調(diào)和體現(xiàn)大氣。武漢真正高端別墅在哪里巢NEST戶型特色相關(guān)配套擁有會(huì)所、商業(yè)超

20、市、幼兒園、運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)等配套設(shè)施。注重功能設(shè)計(jì)和用地節(jié)約，使空間的平面功能達(dá)到最大化，使240平米的別墅在平面功能上能達(dá)到甚至超過(guò)300平米的別墅，從而突出了產(chǎn)品的性價(jià)比。由于其在戶型設(shè)計(jì)上創(chuàng)造了高效的空間的獨(dú)特設(shè)計(jì)，因此其每種戶型都申請(qǐng)了專利。 武漢真正高端別墅在哪里巢NEST項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1、盤龍城距離市區(qū)最近的別墅產(chǎn)品；2、“有愛(ài)就有巢”的推廣語(yǔ)打響了其品牌；3、擁有湯仁海天然湖景；4、運(yùn)用節(jié)能材料。項(xiàng)目劣勢(shì)1、由于項(xiàng)目不是正對(duì)湯仁海，使景觀效果不如旁邊的山水龍城；2、區(qū)域中存在大量別墅項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)壓力大項(xiàng)目機(jī)會(huì)項(xiàng)目威脅1、通過(guò)“巢”的廣告訴求營(yíng)造出家的氛圍；2、迎合目前人們的環(huán)保理念1、產(chǎn)品較為

21、單一；2、巢上城產(chǎn)品與巢產(chǎn)品的落差，影響項(xiàng)目的整體性武漢真正高端別墅在哪里巢NEST營(yíng)銷推廣1、緊緊抓住了“有愛(ài)就有巢”的推廣語(yǔ)2、利用活動(dòng)營(yíng)銷傳遞品牌文化，如：舉行“完美主義”油畫巡展3、營(yíng)銷中心設(shè)置上多采取現(xiàn)場(chǎng)+外展售樓部形式+網(wǎng)上售樓部4、開(kāi)盤前大量廣告投入（互聯(lián)網(wǎng)展示、平面媒體、車身、路牌、燈箱、主要路段戶外廣告）5、開(kāi)盤前大多以VIP卡選房，及抵房款的優(yōu)惠活動(dòng)（預(yù)計(jì)此類活動(dòng)今后會(huì)受政策影響）6、實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷、樣板房營(yíng)銷7、參加各種評(píng)選活動(dòng)，增加樓盤知名度市場(chǎng)預(yù)測(cè)巢的別墅項(xiàng)目已經(jīng)推完，其后期產(chǎn)品為多層、小高層和高層的普通住宅，價(jià)格在3500-4000左右?？腿悍治隹蛻魹闈h口、青山或外地

22、城市，多次置業(yè)者，看重環(huán)境、升值潛力。武漢真正高端別墅在哪里人信千年美麗占地面積：330000 總建面積：200000 容 積 率：0.65綠化率：56.80%總 戶 數(shù)：1120戶開(kāi)盤時(shí)間：2005-12-03物業(yè)費(fèi)用：1.0-2.0元/月人信千年美麗武漢真正高端別墅在哪里人信千年美麗期數(shù)總建筑面積建筑形態(tài)開(kāi)盤日期總套數(shù)銷售報(bào)價(jià)備注一期7.5萬(wàn)多層;獨(dú)棟;雙聯(lián)2005-12-03532/售完二期5.4萬(wàn)獨(dú)棟;雙拼2007-6-302477000-18000在售三期15000獨(dú)棟2008-1-18418000剩2套推量及去化情況： 一期房型套數(shù)面積比例棟數(shù)獨(dú)棟4154-2520.89%4雙聯(lián)2

23、1193-1994.69%6二期獨(dú)棟57154-25261.96%57雙聯(lián)35193-19938.04%10三期(限量）獨(dú)棟4243-318100%4千年美麗別墅推量不大，社區(qū)內(nèi)除了別墅產(chǎn)品外，有多層產(chǎn)品，二期獨(dú)棟別墅銷售情況良好，對(duì)后期產(chǎn)品具有一定的口碑效應(yīng)。武漢真正高端別墅在哪里人信千年美麗產(chǎn)品特色一戶一景，大量運(yùn)用流水、鵝卵石、灌木構(gòu)造景觀。武漢真正高端別墅在哪里 人信千年美麗戶型特色相關(guān)配套私家庭院 里弄合院 中心庭院開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)、景觀具有強(qiáng)烈層次型、別院式設(shè)計(jì)可營(yíng)造出獨(dú)特的氛圍武漢真正高端別墅在哪里人信千年美麗周邊配套社區(qū)配套：中餐廳、咖啡廳、酒吧、SPA、KTV、超市、棋牌室、羽毛球

24、場(chǎng)、乒乓球場(chǎng)、臺(tái)球、健身中心、會(huì)議中心；另外設(shè)有籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)等。教育機(jī)構(gòu)：武漢外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、江漢大學(xué)、新開(kāi)發(fā)區(qū)一中、三角湖小學(xué)、開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)驗(yàn)育才幼兒園、神龍小學(xué)、 原開(kāi)發(fā)區(qū)一中； 醫(yī)療機(jī)構(gòu)： 神龍醫(yī)院、同濟(jì)醫(yī)院開(kāi)發(fā)區(qū)分院；商業(yè)機(jī)構(gòu)： 時(shí)代商業(yè)中心、中百超市、 中國(guó)電信、銷品茂。武漢真正高端別墅在哪里人信千年美麗項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1、擁有廣袤的湖景資源；2、管家式物業(yè)管理服務(wù)；3、規(guī)模較大；項(xiàng)目劣勢(shì)1、周邊項(xiàng)目較多，且均為大體量項(xiàng)目；2、知音湖南岸品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)入(恒大、和黃)；3、四新片區(qū)的逐漸發(fā)展必定吸引沌口區(qū)內(nèi)大量客戶。項(xiàng)目機(jī)會(huì)1、沌口區(qū)持續(xù)迅速發(fā)展，汽車產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)整體發(fā)展；2、項(xiàng)目對(duì)面有規(guī)劃中的高爾夫球

25、場(chǎng)；3、沌口區(qū)域土地緊縮，供不應(yīng)求；4、隨著大沌路的開(kāi)通，完整的商業(yè)、運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)配躍于眼前1、交通不便；2、配套較少；3、前期營(yíng)銷策略出現(xiàn)失誤，形象受損；項(xiàng)目威脅武漢真正高端別墅在哪里人信千年美麗市場(chǎng)預(yù)測(cè)項(xiàng)目后期存量約為7萬(wàn)平方米左右，并且在陸續(xù)開(kāi)發(fā)中，預(yù)計(jì)會(huì)采取多批次、少推量的方式營(yíng)銷，其一線臨湖獨(dú)棟別墅產(chǎn)品售價(jià)達(dá)到18000元/平方米，雙聯(lián)別墅產(chǎn)品售價(jià)也達(dá)到8000元/平方米，同期同區(qū)域普通住宅銷售報(bào)價(jià)約為3500元/平方米。 武漢真正高端別墅在哪里總體評(píng)價(jià)別墅市場(chǎng)小結(jié)別墅市場(chǎng)供求量?jī)r(jià)迅速上升，獨(dú)棟等高端別墅產(chǎn)品市場(chǎng)接受度明顯提高2007年以來(lái)， 武漢別墅市場(chǎng)的較2006年明顯好轉(zhuǎn)，除20

26、07年樓市火爆的原因之外，單從成交面積和成交價(jià)格兩方面來(lái)看，均有大幅提升。從成交單價(jià)上看，5000元/的低檔別墅成交總量由06年的46%下降到07年的27%，9000元/以上的高價(jià)項(xiàng)目則由06年的5%增加到07年的16%。這與獨(dú)棟等高端別墅的推量增加不無(wú)關(guān)系，從另一個(gè)側(cè)面也可看出，高端別墅產(chǎn)品的市場(chǎng)接受度相對(duì)較高。武漢真正高端別墅在哪里總體評(píng)價(jià)別墅市場(chǎng)小結(jié)高端別墅購(gòu)買人群大多關(guān)注別墅產(chǎn)品的綜合品質(zhì)別墅產(chǎn)品具有相當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品特殊性，消費(fèi)群體對(duì)生活品質(zhì)的要求相對(duì)普通住宅來(lái)說(shuō)，比較高。尤其看重居住的景觀資源，樓盤品質(zhì)，社區(qū)氛圍和同住人群的素質(zhì)等。從目前市場(chǎng)在售的別墅產(chǎn)品可見(jiàn)，均價(jià)萬(wàn)元以上的別墅產(chǎn)品大多占

27、據(jù)優(yōu)美的自然資源，稀缺景觀資源是別墅產(chǎn)品最大的賣點(diǎn)。以莊園1896為例，作為目前武漢市場(chǎng)成交價(jià)格最高的別墅，三面環(huán)湖的半島地勢(shì)是他盤所不能及的。此外，開(kāi)發(fā)商實(shí)力、樓盤品質(zhì)和戶型上的優(yōu)勢(shì)是支撐中檔別墅走量的重要支持，保利十二橡樹(shù)莊園就是典范。Where are the customers尋找真正的目標(biāo)客戶以上市場(chǎng)分析，可以得出武漢不是缺乏高端別墅購(gòu)買能力，而是缺乏找到這些目標(biāo)客戶的有效途徑，找到他們，必須先研究他們武漢真正高端人群在哪里湯遜湖客戶分析區(qū)域因素保利十二橡樹(shù)莊園1896盤龍城客戶來(lái)源東湖高新、武昌、其他城市職業(yè)特征私營(yíng)業(yè)主、外來(lái)務(wù)工的高管人士、企業(yè)總裁人物、設(shè)計(jì)研究院領(lǐng)導(dǎo)、高校學(xué)科負(fù)

28、責(zé)人年齡特征35-45歲置業(yè)目的多次置業(yè)、自住、投資驅(qū)動(dòng)因素環(huán)境、物業(yè)、品牌、升值湯遜湖高端別墅購(gòu)買人群區(qū)域化特征較為明顯，多為在光谷及周邊上班的人士。而較高教育背景也較為明顯，大多數(shù)學(xué)歷超過(guò)本科及以上，這與東湖高新為新興產(chǎn)業(yè)工業(yè)園有較大關(guān)系，他們多為新興行業(yè)的新貴 ，年齡層上也較為年輕。武漢真正高端人群在哪里盤龍城客戶分析區(qū)域因素F天下巢NEST盤龍城客戶來(lái)源漢口、青山、其他城市職業(yè)特征私營(yíng)業(yè)主、高級(jí)公務(wù)員、企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)、投資客、空港人員年齡特征40歲以上置業(yè)目的多次置業(yè)、自住、投資驅(qū)動(dòng)因素環(huán)境、升值潛力盤龍城高端別墅購(gòu)買人群主要集中在漢口及青山區(qū)域，而從事鋼材、實(shí)業(yè)及傳統(tǒng)制造業(yè)的客戶居多，

29、因此可以稱他們?yōu)閭鹘y(tǒng)行業(yè)的客戶 ，因此他們的年齡層要更大一點(diǎn)，同樣，環(huán)境也是他們考慮的主要原因。武漢真正高端人群在哪里拋棄傳統(tǒng)的區(qū)域、地段、年齡層等表面的指標(biāo)數(shù)據(jù)，我們從骨子里面深挖客戶的內(nèi)心。我們找到一個(gè)有趣的客戶區(qū)分。獨(dú)棟別墅的客戶具有較大的同質(zhì)性，整體看來(lái)，可以都統(tǒng)稱為中年以上經(jīng)濟(jì)收入較高擁有較高社會(huì)地位自住為主外地客戶有一定比例但是這樣的分析太過(guò)形式，也十分籠統(tǒng)，換個(gè)角度，讓我們?cè)倏纯椽?dú)棟客戶的獨(dú)特特性。武漢真正高端人群在哪里在我們對(duì)武漢代表高端別墅項(xiàng)目目標(biāo)客戶的分析中，可以清楚的判斷出，高端獨(dú)棟客戶可以大致分為兩類。所謂的富豪客戶有兩種人，一種是傳統(tǒng)行業(yè)的富豪，一種是新興行業(yè)的新貴。

30、 這兩種客戶雖然擁有相對(duì)不同的消費(fèi)習(xí)慣、生活態(tài)度與金錢觀念，但是卻統(tǒng)一追求更高質(zhì)量的生活品質(zhì)。單獨(dú)對(duì)這兩類客戶進(jìn)行研究，將可以將我們的目標(biāo)客戶一網(wǎng)打盡。武漢真正高端人群在哪里傳統(tǒng)行業(yè)的富豪訪談客戶：2#/19#客戶客戶身份：從事傳統(tǒng)實(shí)業(yè)行業(yè)客戶生活描述：對(duì)他來(lái)說(shuō)，傳統(tǒng)行業(yè)靠資源生存，這個(gè)資源包括政府資源、社會(huì)資源和關(guān)系資源。所以，每天他要考慮的就是如何解決問(wèn)題，如何讓企業(yè)生存下去，并自己掌握公司運(yùn)營(yíng)的所有資源。 客戶購(gòu)買理由：通過(guò)辛苦工作，作為獎(jiǎng)勵(lì)自己與家人最好的方法，就是買頂級(jí)別墅享受生活，另外可以作為維系社會(huì)關(guān)系的一個(gè)更好的道具。武漢真正高端人群在哪里新興行業(yè)的新貴訪談客戶：29#客戶客戶

31、身份：從事金融投資行業(yè)客戶生活描述：主要是掌握技術(shù)，通過(guò)技術(shù)領(lǐng)先、技術(shù)創(chuàng)新所帶來(lái)的財(cái)富收入。很多時(shí)候，他們不是把大量精力花在維護(hù)關(guān)系上，因?yàn)樵儆嘘P(guān)系，沒(méi)有專業(yè)也不行。有獨(dú)斷的專業(yè)能力，他們的收入和事業(yè)也都相對(duì)穩(wěn)定了。有在國(guó)外的生活經(jīng)歷，知道高質(zhì)量的生活意味著什么。更注重休閑、健康，也是為了更好地去工作。 客戶購(gòu)買理由：注重生活質(zhì)量，購(gòu)買獨(dú)棟別墅完全是自住，滿足自己對(duì)更好生活的要求，并積極去享受生活 武漢真正高端人群在哪里客群相同點(diǎn)傳統(tǒng)行業(yè)的富豪新興行業(yè)的新貴為人風(fēng)格為人低調(diào)，不愿意露富物業(yè)喜好喜歡頂級(jí)別墅這樣的物業(yè)形態(tài)置業(yè)次數(shù)二次以上置業(yè)并能顯示超高的經(jīng)濟(jì)實(shí)力朋友檔次有自己層次相當(dāng)?shù)娜优笥阎?/p>

32、業(yè)心理關(guān)鍵詞充分占有稀缺資源作為頂級(jí)階層，充分占有稀缺資源將是在置業(yè)別墅時(shí)最大的心理因素武漢真正高端人群在哪里因素傳統(tǒng)行業(yè)的富豪新興行業(yè)的新貴驅(qū)動(dòng)因素滿足社交與尊貴感需要滿足物質(zhì)欲望的享受生活狀態(tài)忙于工作并無(wú)太多時(shí)間休息喜歡并懂得享受生活工作重心維系社會(huì)各種關(guān)系提高專業(yè)及研發(fā)產(chǎn)品生活態(tài)度忙于各種聚會(huì)社交應(yīng)酬旅游、健身、聽(tīng)音樂(lè)會(huì)、打高爾夫置業(yè)心理關(guān)鍵詞尊貴、奢華時(shí)尚、高端客群不同點(diǎn)不同的頂級(jí)階層，尊貴、時(shí)尚將滿足不同的消費(fèi)心理需求作為不同客群，我們綜合之前總結(jié)出傳統(tǒng)富豪與知本新貴各個(gè)相同點(diǎn)及興趣、消費(fèi)的不同點(diǎn)，我們同樣可以找到屬于各自置業(yè)與銷售心理需求理性置業(yè)心理需求傳統(tǒng)富豪知本新貴尊貴、奢華時(shí)

33、尚、現(xiàn)代充分占有稀缺資源武漢真正高端人群在哪里總體而言購(gòu)買高端獨(dú)棟別墅本身更多是一種非理性的精神需求，這種購(gòu)買行為代表著高端客戶較為明顯的心理需求。關(guān)鍵詞：欲望Desire稀缺Rare時(shí)尚Fashion身份Status作為自然主體的人具有主觀能動(dòng)性，他們能動(dòng)地參與社會(huì)活動(dòng)，高揚(yáng)理想的價(jià)值，追求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)自身絕對(duì)需要的欲望，從而獲得更高的物質(zhì)享受，得到個(gè)人優(yōu)越感和個(gè)人地位 非理性精神需求追逐時(shí)尚潮流元素占有稀缺并炫耀渴望尊貴至尚的地位時(shí)尚感稀缺感身份感頂級(jí)豪宅的購(gòu)買受欲望所驅(qū)使。故此，客戶欲望給予頂級(jí)豪宅營(yíng)銷動(dòng)作以指引，頂級(jí)豪宅的營(yíng)銷需要迎合客戶的欲望需求。找到頂級(jí)豪宅的營(yíng)銷根本：時(shí)尚感稀缺感尊貴

34、感營(yíng)造Where are the highlights尋找產(chǎn)品中真正打動(dòng)他們之處找到真正的目標(biāo)客戶，分析出他們受到欲望購(gòu)買高端別墅的消費(fèi)心理，那么我們的別墅究竟有哪些賣點(diǎn)，是可以驅(qū)使他們的消費(fèi)欲望，為其買單呢？萬(wàn)科品牌力對(duì)上流言論的影響優(yōu)勢(shì)一對(duì)于高端別墅客戶而言，在追求住宅的風(fēng)格、空間、質(zhì)量、環(huán)境外，更注重一種身份的認(rèn)知，如同奢侈品的消費(fèi)，講究“上流言論”對(duì)別墅的認(rèn)同，在同一圈層具有美譽(yù)度，這對(duì)品牌的要求非常之高。萬(wàn)科高爾夫獨(dú)體別墅是萬(wàn)科系出品，它擁有與高端別墅所需要匹配的高知名度。最為高端消費(fèi)品，與高端奢侈品一樣，它將進(jìn)入品牌消費(fèi)時(shí)代，萬(wàn)科無(wú)疑是地產(chǎn)界最耀眼的一塊牌子。天生高貴的豪宅區(qū)域優(yōu)勢(shì)

35、二空港經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極 金銀湖生態(tài)圈，高爾夫球場(chǎng)、東方馬場(chǎng)咫尺之遙 緊臨城市核心CBD，與城市核心動(dòng)靜相宜 全市稀有的產(chǎn)品細(xì)節(jié)處理優(yōu)勢(shì)三產(chǎn)品特征：私家電梯、私家泳池、建筑材質(zhì)相比全市高端別墅項(xiàng)目，獨(dú)棟別墅中設(shè)有私家電梯、私家泳池等高端配置，將是武漢頂級(jí)別墅中的較大亮點(diǎn)；而建造材質(zhì)上的精益求精，也是值得推薦的理由。從產(chǎn)品細(xì)部規(guī)劃上，產(chǎn)品具有一定的亮點(diǎn)。高檔大氣的社區(qū)內(nèi)部配套與規(guī)劃優(yōu)勢(shì)四產(chǎn)品規(guī)劃：五星會(huì)所、濱湖商業(yè)、未來(lái)尊貴別墅區(qū)超級(jí)豪華的五星會(huì)所，設(shè)有多項(xiàng)娛樂(lè)功能，只針對(duì)尊貴業(yè)主開(kāi)放即將未來(lái)規(guī)劃的濱海商業(yè)區(qū)，將是金銀湖的高檔商業(yè)中心與四期聯(lián)排別墅一起，成為一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的別墅居住群優(yōu)勢(shì)明顯，是

36、否意味著產(chǎn)品可以高枕無(wú)憂？ 看清劣勢(shì) ，才能走的更遠(yuǎn)產(chǎn)品樓間距近將是最致命傷痕劣勢(shì)一對(duì)于高端別墅而言，滿足居住者對(duì)舒適度與隱秘度的要求將是一個(gè)最基本的居住要求。而高爾夫獨(dú)體別墅建筑密度過(guò)大，樓間距較近，許多客戶的居住私秘性得不到保證，而這與其它別墅項(xiàng)目相比，更是較為明顯。保利十二橡樹(shù)：0.4 各項(xiàng)目容積率對(duì)比：莊園1896 ：0.43 F天下 ：0.33 巢NEST ：0.55高爾夫：1.39物業(yè)管理是否可以體現(xiàn)出獨(dú)體別墅的尊貴劣勢(shì)二許多高端獨(dú)體別墅，物業(yè)管理將單獨(dú)成為一個(gè)較大賣點(diǎn)。而高爾夫獨(dú)體別墅，物業(yè)管理服務(wù)上并無(wú)較大亮點(diǎn)，在提供尊貴感上，有較大的弱勢(shì)。莊園1896物業(yè)服務(wù)管理在全球招標(biāo)，

37、提供全球頂級(jí)物業(yè)服務(wù)，為業(yè)主提供最完善貼心的服務(wù)，同時(shí)實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值。內(nèi)部花園面積過(guò)小影響項(xiàng)目品質(zhì)劣勢(shì)三許多高檔獨(dú)體別墅講究的是前庭后院，能給業(yè)主提供最大空間的舒適居住享受，滿足居住者尊貴居住性與生活的品質(zhì)感。而高爾夫的內(nèi)部花園存在過(guò)小的設(shè)計(jì)硬傷，影響樓盤檔次單體別墅與其它物業(yè)形態(tài)混居在一起劣勢(shì)四獨(dú)棟客戶都是頂級(jí)人士，有一定的朋友圈層，在居住選擇上同樣喜歡與同階層的高層客戶比鄰而據(jù)。而高爾夫的獨(dú)體別墅較為分散，并與聯(lián)排、疊拼別墅混雜而居，與純獨(dú)棟項(xiàng)目有一定的距離F天下、保利十二橡樹(shù)、巢NEXT等項(xiàng)目全部為純別墅項(xiàng)目，滿足居住尊貴感。萬(wàn)科品牌豪宅區(qū)域產(chǎn)品缺陷物管差距根據(jù)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)得出產(chǎn)品層面

38、將影響居住者的尊貴性精神層面將滿足居住者的尊貴性弱 化強(qiáng) 化突出精神層次尊享，弱化產(chǎn)品劣勢(shì)與弱點(diǎn)，緊緊跟隨客戶心理需求，打造武漢獨(dú)一無(wú)二的超高端項(xiàng)目。項(xiàng)目發(fā)展研判Where are the methods尋找滿足精神欲望的方法從精神層面下手，仔細(xì)研究客戶心態(tài)，找到項(xiàng)目的最大利益點(diǎn)，著重進(jìn)行適合的營(yíng)銷方法，就一定可以開(kāi)啟項(xiàng)目的去化法寶重新進(jìn)行案名推廣及調(diào)性的定位確立營(yíng)銷方向弱化：改變?cè)袉误w別墅散落在社區(qū)中的形象，結(jié)合后期四期聯(lián)排別墅蓄水，建立整體“獨(dú)立別墅區(qū)”概念。強(qiáng)化：突出萬(wàn)科獨(dú)棟大別墅的高端性，強(qiáng)調(diào)品牌價(jià)值和出身尊貴的獨(dú)特定位。主題概念組團(tuán)推廣名萬(wàn)科高爾夫活性別墅群主推概念活性別墅生活廣告

39、推廣語(yǔ)世界觀從這里形成堅(jiān)持走高端別墅特殊的營(yíng)銷通路與方法確立營(yíng)銷方向外地資源營(yíng)銷異業(yè)聯(lián)盟營(yíng)銷奢侈品牌營(yíng)銷資源共贏營(yíng)銷確立營(yíng)銷方向客戶心理需求主要營(yíng)銷方向輔助營(yíng)銷方向尊貴感外地資源營(yíng)銷資源共贏營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)尊貴包裝產(chǎn)品細(xì)部包裝軟性產(chǎn)品升值時(shí)尚感異業(yè)聯(lián)盟營(yíng)銷時(shí)尚活動(dòng)配合客戶資源聯(lián)動(dòng)稀缺感推廣宣傳炒作奢侈品牌營(yíng)銷營(yíng)銷節(jié)奏鋪排3-4月時(shí)間獨(dú)棟別墅強(qiáng)力銷售聯(lián)排蓄水銷售節(jié)奏推廣主題項(xiàng)目賣點(diǎn)闡述別墅區(qū)概論導(dǎo)入別墅尊貴感宣傳階段目標(biāo)營(yíng)銷側(cè)重資源共贏營(yíng)銷建立項(xiàng)目形象，完成蓄客目標(biāo)促進(jìn)銷售持續(xù)銷售有效去化5-7月聯(lián)排別墅開(kāi)盤銷售獨(dú)棟別墅持續(xù)銷售8-12月別墅區(qū)持續(xù)銷售異業(yè)聯(lián)盟營(yíng)銷奢侈品牌營(yíng)銷外地資源營(yíng)銷34月?tīng)I(yíng)銷節(jié)奏總

40、指導(dǎo)思想導(dǎo)入萬(wàn)科獨(dú)立別墅群落的概論，給予市場(chǎng)新的刺激點(diǎn)，建立區(qū)隔市場(chǎng)形象的樓盤品質(zhì)；配合周邊資源進(jìn)行一系列的事件的聯(lián)合營(yíng)銷，炒熱這個(gè)區(qū)域及高爾夫球場(chǎng)；宣傳節(jié)奏： 宣傳主題：活性別墅區(qū)概念；渠道營(yíng)銷節(jié)奏： 多種渠道立體組合； 通過(guò)多資源組合營(yíng)銷；萬(wàn)科活性別墅群概念的提出1、突出萬(wàn)科品牌，加大品牌別墅的營(yíng)銷力度2、活性的概念：高爾夫綠地是一種活性的綠色草坪，它是大自然的饋贈(zèng)，同時(shí)也是目前提倡的“活性生活”最好的演繹。緊鄰金銀湖生態(tài)區(qū)，與湖毗居，也是一種活性自然生活的演繹。“活”代表有生命，它會(huì)成長(zhǎng)，有積淀和沉淀，會(huì)成熟。當(dāng)這個(gè)片區(qū)的價(jià)值及高爾夫球會(huì)的發(fā)展成熟后，這個(gè)高爾夫別墅的升值也是必然。 推廣

41、主題參考案例營(yíng)銷主題活動(dòng)配合通路選擇推廣主題參考案例營(yíng)銷主題活動(dòng)配合通路選擇稀缺感資源共贏營(yíng)銷參考案例觀瀾湖高爾夫別墅觀瀾湖別墅在全國(guó)高端高爾夫別墅中可謂佼佼者，其價(jià)值體現(xiàn)在第一觀瀾湖獲得了WGC連續(xù)十二年的承辦權(quán)，觀瀾湖這種人文基礎(chǔ)是在深圳市所有的樓盤里面是不可復(fù)制，不可超越的。第二，觀瀾湖成為世界第一大球會(huì)，這個(gè)球會(huì)的品牌價(jià)值越高的時(shí)候，人文交織越高的時(shí)候，觀瀾湖別墅所升值也是必然。 球會(huì)所承接的賽事越有影響力，球會(huì)知名度越高，其別墅的市場(chǎng)認(rèn)同度及價(jià)值也越高。推廣主題參考案例營(yíng)銷主題活動(dòng)配合通路選擇稀缺感資源共贏營(yíng)銷與球會(huì)資源共贏金銀湖高爾夫球場(chǎng)的價(jià)值如果被放大，直接的受益者將是高爾夫城市

42、花園的別墅區(qū)。共贏策略由萬(wàn)科牽頭，結(jié)合高爾夫球場(chǎng)在武漢舉辦一次較大規(guī)模與影響力的高爾夫球賽，并共享尊貴客戶資源。凡是購(gòu)買高爾夫別墅的業(yè)主，均可以獲贈(zèng)高爾夫球會(huì)會(huì)員資格一年?？梢悦赓M(fèi)打高爾夫一年，并和高爾夫球會(huì)交換客戶名單。推廣主題參考案例營(yíng)銷主題活動(dòng)配合通路選擇稀缺感資源共贏營(yíng)銷與馬場(chǎng)資源共贏馬場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，一向是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大推動(dòng)力。而馬場(chǎng)資源，可以利用起來(lái)聯(lián)合營(yíng)銷，取得共贏。共贏策略由萬(wàn)科牽頭，與東方馬城舉辦一次較大規(guī)模與影響力的賽馬會(huì)，并共享尊貴客戶資源。凡是購(gòu)買高爾夫別墅的業(yè)主，均可以獲贈(zèng)馬場(chǎng)會(huì)員資格一年?？梢悦赓M(fèi)在馬場(chǎng)享受服務(wù)一年，并和馬場(chǎng)球會(huì)交換客戶名單。推廣主題參考案例營(yíng)銷主題活動(dòng)

43、配合通路選擇稀缺感資源共贏營(yíng)銷活動(dòng)配合活動(dòng)時(shí)間：4月初活動(dòng)內(nèi)容：與高爾夫球會(huì)共同舉辦“全國(guó)高爾夫邀請(qǐng)賽”，萬(wàn)科高爾夫城市花園貫名，并在高爾夫五星會(huì)所舉辦新聞發(fā)布會(huì)?；顒?dòng)效果：提高萬(wàn)科高爾夫別墅群的市場(chǎng)知名度，并加強(qiáng)高爾夫別墅區(qū)的品牌號(hào)召力度。推廣主題參考案例營(yíng)銷主題活動(dòng)配合通路選擇稀缺感資源共贏營(yíng)銷活動(dòng)配合活動(dòng)時(shí)間：4月初活動(dòng)內(nèi)容：與馬場(chǎng)球會(huì)共同舉辦“全國(guó)馬會(huì)邀請(qǐng)賽”，萬(wàn)科高爾夫城市花園貫名，并在高爾夫五星會(huì)所舉辦新聞發(fā)布會(huì)。活動(dòng)效果：提高萬(wàn)科高爾夫別墅群的市場(chǎng)知名度，并加強(qiáng)高爾夫別墅區(qū)的品牌號(hào)召力度。兩個(gè)活動(dòng)可以兼選其一推廣主題參考案例營(yíng)銷主題活動(dòng)配合通路選擇稀缺感資源共贏營(yíng)銷資源共贏話題炒

44、作活性價(jià)值居住區(qū)萬(wàn)科高爾夫牽頭，聯(lián)合東方馬城、高爾夫球場(chǎng)進(jìn)行“活性價(jià)值生活住區(qū)”的話題炒作，借鑒深圳觀瀾湖區(qū)的成功先例等案例，證明同時(shí)存在馬城、高爾夫。航空港的區(qū)域必然存在巨大的升值潛力，同時(shí)也有著不可估計(jì)的發(fā)展空間，炒熱“活性”的概念。 主要利用軟文及網(wǎng)絡(luò)話題的通路進(jìn)行炒作，將整個(gè)區(qū)域的資源聯(lián)合起來(lái)，構(gòu)成整體的有利因素。推廣主題參考案例營(yíng)銷主題活動(dòng)配合通路選擇稀缺感資源共贏營(yíng)銷全面媒體鋪開(kāi)造勢(shì)的初期，媒體通道將全面鋪開(kāi)，但是根據(jù)不同的推廣主題采取不同的方式。報(bào)廣、戶外、樓書、海報(bào)、單張突出萬(wàn)科高爾夫別墅區(qū)的“活性”概念及聯(lián)排蓄水信息網(wǎng)絡(luò)、軟文、短信、廣播、電視等突出萬(wàn)科高爾夫聯(lián)名舉辦的高爾夫

45、大賽、賽馬會(huì)大賽等57月?tīng)I(yíng)銷節(jié)奏總指導(dǎo)思想與異業(yè)合作，舉辦大型時(shí)尚活動(dòng)，創(chuàng)造市場(chǎng)話題，并配合聯(lián)排別墅的開(kāi)盤營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)；活性別墅的細(xì)部概念的演繹；通過(guò)地段片區(qū)的最大化宣傳包裝，得到尊貴富人區(qū)域的社會(huì)認(rèn)知度 ；宣傳節(jié)奏： 宣傳主題：活性別墅群濃彩上演； 渠道營(yíng)銷節(jié)奏： 通過(guò)多資源組合營(yíng)銷；與異業(yè)資源一起高端合作1、推廣主題：讓頂級(jí)對(duì)話頂級(jí)2、異業(yè)資源聯(lián)盟：萬(wàn)科高爾夫獨(dú)體別墅正式與世界品牌或者國(guó)際巨星建立品牌聯(lián)盟。一是品牌形象互相豐富，共同挖掘更深層次的內(nèi)涵；二是在品牌宣傳上相互捆綁，制造宣傳亮點(diǎn)，使宣傳更加深入到位；三是客戶資源的共享與共通。推廣主題營(yíng)銷主題活動(dòng)配合通路選擇時(shí)尚感異業(yè)共贏營(yíng)銷與賓利進(jìn)

46、行品牌聯(lián)動(dòng)與賓利名車聯(lián)合起來(lái)，在高爾夫五星會(huì)所進(jìn)行新品發(fā)布會(huì)及賓利名車寶馬試乘試駕會(huì) 。共贏策略與賓利合作，在品牌宣傳上相互捆綁，制造宣傳亮點(diǎn)，使宣傳更加深入到位。并與賓利合作交換會(huì)員名單，并有一系列的優(yōu)惠共享計(jì)劃。 推廣主題營(yíng)銷主題活動(dòng)配合通路選擇時(shí)尚感異業(yè)共贏營(yíng)銷與華納聯(lián)動(dòng)進(jìn)行品牌聯(lián)動(dòng)與華納品牌聯(lián)動(dòng)，結(jié)合5月上映的國(guó)際大片，將上映的首映會(huì)及明星見(jiàn)面會(huì)放在高爾夫城市花園舉行。共贏策略通過(guò)社會(huì)對(duì)焦點(diǎn)國(guó)際大片的關(guān)注，轉(zhuǎn)向項(xiàng)目的關(guān)注，并利用明星的聚光度來(lái)加強(qiáng)項(xiàng)目的營(yíng)銷力度。推廣主題營(yíng)銷主題活動(dòng)配合通路選擇時(shí)尚感異業(yè)共贏營(yíng)銷與萬(wàn)事通高端雜志進(jìn)行品牌聯(lián)動(dòng)聯(lián)合武漢的萬(wàn)事通、BOSS等高端媒體，通過(guò)邀請(qǐng)各

47、個(gè)大企業(yè)的老總及知名精英，在高爾夫的高檔會(huì)所進(jìn)行峰層酒會(huì)，為獨(dú)棟別墅尋找客戶。共贏策略利用高端雜志的高端客戶資源，進(jìn)行雙方品牌聯(lián)合，共同建立高端形象。推廣主題營(yíng)銷主題活動(dòng)配合通路選擇推廣主題參考案例營(yíng)銷主題活動(dòng)配合通路選擇時(shí)尚感異業(yè)共贏營(yíng)銷活動(dòng)配合活動(dòng)時(shí)間：5月初活動(dòng)內(nèi)容：在聯(lián)排別墅的開(kāi)盤之時(shí)，與華納影院聯(lián)動(dòng)，舉行電影功夫之王首映式，邀請(qǐng)成龍、李連杰、劉亦菲等國(guó)際巨星來(lái)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的會(huì)所，進(jìn)行品牌聯(lián)合營(yíng)銷。推廣主題參考案例營(yíng)銷主題活動(dòng)配合通路選擇時(shí)尚感異業(yè)共贏營(yíng)銷活動(dòng)配合活動(dòng)時(shí)間：6月中活動(dòng)內(nèi)容：與賓利聯(lián)合舉行新車發(fā)布會(huì)，邀請(qǐng)業(yè)主與準(zhǔn)業(yè)主參與并可以得到名車試駕的優(yōu)惠體驗(yàn)。推廣主題參考案例營(yíng)銷主題活

48、動(dòng)配合通路選擇時(shí)尚感異業(yè)共贏營(yíng)銷活動(dòng)配合活動(dòng)時(shí)間：7月底活動(dòng)內(nèi)容：與萬(wàn)事通共同舉辦“上流星光酒會(huì)”的活動(dòng)，邀請(qǐng)武漢金融界、政界等各個(gè)杰出人士參與，共同體驗(yàn)高端圈層樂(lè)趣。推廣主題參考案例營(yíng)銷主題活動(dòng)配合通路選擇時(shí)尚感異業(yè)共贏營(yíng)銷大眾與高端媒體全面結(jié)合在宣傳期，除了報(bào)廣上主要蓄水的銷售信息，此時(shí)需要展開(kāi)高端通路營(yíng)銷。報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、軟文、短信、廣播、戶外突出萬(wàn)科高爾夫活性別墅區(qū)即將精彩上市商會(huì)內(nèi)刊、航空雜志、財(cái)經(jīng)雜志突出萬(wàn)科高爾夫活性別墅區(qū)的高端形象812月?tīng)I(yíng)銷節(jié)奏總指導(dǎo)思想從營(yíng)銷的活動(dòng)各個(gè)方面為業(yè)主提供尊貴感，滿足其尊貴的心理需求；活性別墅的細(xì)部尊貴包裝；進(jìn)行外地行銷，到外地吸引有效客戶 ；宣傳節(jié)奏

49、： 宣傳主題：活性別墅的世界觀； 渠道營(yíng)銷節(jié)奏： 重點(diǎn)外地行銷 高端活動(dòng)行銷奢侈品牌營(yíng)銷1、推廣主題：世界觀從這里形成2、奢侈品牌營(yíng)銷：本階段不針對(duì)一個(gè)高端品牌進(jìn)行聯(lián)合營(yíng)銷，而是邀請(qǐng)各個(gè)知名品牌參與，進(jìn)行整體高端奢侈品的營(yíng)銷，通過(guò)奢侈品活動(dòng)營(yíng)銷，獲得高端人群的認(rèn)知3、外地資源營(yíng)銷：同時(shí)進(jìn)行大規(guī)模的外地行銷，進(jìn)行異地的聯(lián)動(dòng)推廣推廣主題營(yíng)銷主題活動(dòng)配合通路選擇推廣主題營(yíng)銷主題活動(dòng)配合通路選擇尊貴感奢侈品營(yíng)銷參與品牌活動(dòng)國(guó)際二線品牌聯(lián)系，承辦品牌的新品發(fā)布會(huì)、客戶聯(lián)誼會(huì)，加強(qiáng)產(chǎn)品的國(guó)際感與品牌化推廣主題營(yíng)銷主題活動(dòng)配合通路選擇尊貴感奢侈品營(yíng)銷送準(zhǔn)業(yè)主參加F1車會(huì)送業(yè)主及準(zhǔn)業(yè)主觀看F1車會(huì)，并享受尊貴

50、客人的豪華招待，滿足其對(duì)尊貴感的需求。 推廣主題營(yíng)銷主題活動(dòng)配合通路選擇尊貴感奢侈品營(yíng)銷送（準(zhǔn)）業(yè)主參加奧運(yùn)會(huì)開(kāi)幕式組團(tuán)請(qǐng)業(yè)主及準(zhǔn)業(yè)主參加北京奧運(yùn)會(huì)的開(kāi)幕儀式，并享受尊貴客人的豪華招待，滿足其對(duì)尊貴感的需求。 推廣主題營(yíng)銷主題活動(dòng)配合通路選擇尊貴感奢侈品服務(wù)與銀行合作提供尊崇感建議引進(jìn)外資銀行，例如東亞銀行、花旗銀行、匯豐銀行等進(jìn)入高爾夫現(xiàn)場(chǎng)放貸，以私人的專寵服務(wù)為高爾夫客戶提供服務(wù)。 建議與招商銀行的私人銀行服務(wù)合作，為準(zhǔn)業(yè)主提供專屬的尊貴理財(cái)服務(wù)及投資咨詢建議等推廣主題營(yíng)銷主題活動(dòng)配合通路選擇尊貴感奢侈品服務(wù)牽手上海美洲俱樂(lè)部 上海美洲俱樂(lè)部 入會(huì)費(fèi)：5.8萬(wàn)元以上 會(huì)員構(gòu)成： 大陸人士多

51、為私營(yíng)業(yè)主。 地址：上海灘國(guó)際大廈第3、28、29層 建議與上海美洲俱樂(lè)部達(dá)成協(xié)議，凡是購(gòu)買高爾夫獨(dú)棟別墅的客戶，均可以自動(dòng)成為上海美洲俱樂(lè)部會(huì)員，可以享受會(huì)員的一切待遇。推廣主題營(yíng)銷主題活動(dòng)配合通路選擇尊貴感奢侈品服務(wù)看房動(dòng)線的包裝，在客戶看房的主要交通節(jié)點(diǎn)與公共空間處設(shè)置門童，為客戶提供高品質(zhì)禮儀服務(wù)，讓客戶體驗(yàn)尊貴感受；現(xiàn)場(chǎng)配備老爺車外形的看房車，新穎、別致，讓客戶產(chǎn)生尊貴的共鳴。推廣主題營(yíng)銷主題活動(dòng)配合通路選擇尊貴感奢侈品服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)配備專業(yè)擦車服務(wù)，為參觀獨(dú)棟客戶提供專屬洗車服務(wù)，體貼到客戶生活各方面?，F(xiàn)場(chǎng)配有咖啡、紅茶等飲品及其它服務(wù)，細(xì)致、周到，不僅體現(xiàn)項(xiàng)目服務(wù)品質(zhì)，更令客戶體驗(yàn)到尊

52、貴身份感推廣主題營(yíng)銷主題活動(dòng)配合通路選擇尊貴感外地營(yíng)銷活動(dòng)內(nèi)容：挖掘外地客戶，重點(diǎn)為深圳、廣州、上海與北京客戶，活動(dòng)的形式主要為去外地做專場(chǎng)的推薦會(huì)，并與外地的湖北商會(huì)聯(lián)系，進(jìn)行商會(huì)活動(dòng)的贊助?；顒?dòng)時(shí)間：08.0808.11（四個(gè)月，每月一場(chǎng)）活動(dòng)地點(diǎn)：深圳、廣州、上海與北京推廣主題參考案例營(yíng)銷主題活動(dòng)配合通路選擇大眾媒體加強(qiáng)與高端媒體精選在持續(xù)銷售期，加強(qiáng)大眾媒體的對(duì)高端活動(dòng)的宣傳力度，并持續(xù)保留高端媒體的有效投放報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、軟文、短信、廣播、戶外配合各種高端活動(dòng)進(jìn)行宣傳航空雜志、財(cái)經(jīng)雜志突出萬(wàn)科高爾夫活性別墅區(qū)的高端形象尊貴感奢侈品營(yíng)銷營(yíng)銷方向營(yíng)銷動(dòng)作時(shí)尚感尊貴感稀缺感外地營(yíng)銷異業(yè)營(yíng)銷資源

53、營(yíng)銷從客戶心理出發(fā)，用各種高端營(yíng)銷方式打動(dòng)客戶球會(huì)。馬會(huì)活性別墅概念品牌活動(dòng)賓利聯(lián)動(dòng)奢侈品營(yíng)銷華納聯(lián)動(dòng)萬(wàn)事通聯(lián)動(dòng)F車會(huì)奧運(yùn)開(kāi)幕式國(guó)際俱樂(lè)部現(xiàn)場(chǎng)包裝從媒體通路找尋準(zhǔn)確的客戶別墅客戶資源的尋找將是別墅營(yíng)銷的關(guān)鍵，尋找到準(zhǔn)備的通道，讓我們的目標(biāo)客戶知曉項(xiàng)目，將是成功的一半媒體總策略大推廣策略推廣原則強(qiáng)調(diào)“精、準(zhǔn)、狠”推廣渠道強(qiáng)盜“多渠道、多媒體、全方位”推廣方法強(qiáng)調(diào) “硬軟結(jié)合、事件結(jié)合”推廣訴求強(qiáng)調(diào)“時(shí)尚性、尊貴性、稀缺性”推廣策略強(qiáng)調(diào)“分開(kāi)通路、區(qū)分訴求、相互結(jié)合” 利用不同通路進(jìn)行不同訴求營(yíng)銷大眾通路1）報(bào)紙選擇；長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)、楚天都市報(bào)2）電臺(tái)選擇：楚天音樂(lè)臺(tái)、武漢交通體育臺(tái)3）網(wǎng)絡(luò)選擇：搜房、中國(guó)別墅網(wǎng)、新浪地產(chǎn)網(wǎng)4）戶外選擇：二橋、機(jī)場(chǎng)、馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)宣傳通路