產(chǎn)品研究-高容積率別墅解決方案

1、高容積率別墅解決方案根據(jù)項(xiàng)目本體面臨的問題，提出創(chuàng)新的低密度產(chǎn)品解決方向打造容積率的低密度產(chǎn)品創(chuàng)新打造高容積率的低密度產(chǎn)品項(xiàng)目需打造低密度產(chǎn)品標(biāo)桿目標(biāo)1.容積率1.33不利于低密度產(chǎn)品的營建2.山地地形為低密度產(chǎn)品營建增加難題3.地塊東西進(jìn)深狹窄，低密度產(chǎn)品排布受限制問題解決方向高容積率別墅產(chǎn)品使間距尺度更加寬松高容積率能有效減輕對(duì)地形、進(jìn)深條件的依賴根據(jù)產(chǎn)品定位低密度產(chǎn)品容積率不低于0.5找到適合本項(xiàng)目的創(chuàng)新高容積率別墅產(chǎn)品，并借鑒案例獨(dú)棟合院聯(lián)院創(chuàng)新聯(lián)排普通聯(lián)排經(jīng)驗(yàn)容積率：0.3經(jīng)驗(yàn)容積率：0.5-0.7注：由于疊拼、雙拼在青島乃至全國的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)度較差，故在此不予考慮營銷定位上向獨(dú)棟靠攏在

2、特定地塊條件限制下，更好的聯(lián)排產(chǎn)品由于地塊條件限制以及項(xiàng)目定位客戶級(jí)別，本項(xiàng)目并不適合營建獨(dú)棟別墅產(chǎn)品坡地地形限制，普通四聯(lián)排或六聯(lián)排實(shí)現(xiàn)起來較為困難，即使能實(shí)現(xiàn)，也會(huì)浪費(fèi)很多空間借鑒案例 上海.萬科深藍(lán)（r=0.57） 重慶.龍湖悠山郡（r=0.6）借鑒案例 北京.領(lǐng)秀新硅谷（r=1.13） 北京.香江別墅（r=0.6）借鑒案例 深圳.城市山谷（r=1.6） 深圳.萬科棠樾（r=0.62）創(chuàng)新的高容積率別墅產(chǎn)品城市山谷通過雙向8聯(lián)式的布局形式使聯(lián)排的容積率達(dá)到了1.1創(chuàng)新聯(lián)排深圳.城市山谷 地址：深圳南山高新科技園區(qū) 產(chǎn)品：聯(lián)排、小高層、高層 建筑面積：16萬平方米 聯(lián)排面積：230(主力戶

3、型）、330 容積率：1.6（其中聯(lián)排做到了1.1） 特點(diǎn)：層層附送花園和露臺(tái)，頂層贈(zèng)送30陽光花房項(xiàng)目介紹聯(lián)院別墅分別從南北入戶，中間用圍墻分隔私家庭院通過擠壓社區(qū)公共空間增加建筑占地面積，進(jìn)而提高容積率雙向8聯(lián)式聯(lián)院排布方式聯(lián)院別墅容積率達(dá)1.11A2A3A4A5A6A7A8A1B2B3B4B5B6B7B8B入戶道路入戶道路萬科棠樾通過收縮前后兩聯(lián)排單元距離達(dá)到“景舒物密”的效果創(chuàng)新聯(lián)排深圳.萬科棠樾棠樾.悅水莊地址：東莞塘廈林坪大道，莞深高速路旁 占地面積：66萬平方米建筑面積：41萬平方米總體容積率：0.62 總戶數(shù)：約124戶產(chǎn)品類型：三層雙拼、三拼別墅單位聯(lián)排別墅一期項(xiàng)目概況規(guī)劃總

4、用地：約110000m，容積率：約0.378項(xiàng)目介紹人行道（約寬2.5m) 通過減小前后兩個(gè)三拼單元的間距，提升了別墅容積率 去除大面積水景的“稀釋”作用，其三聯(lián)排別墅的平均容積率約為0.6相連三聯(lián)排之間的處理三聯(lián)排別墅領(lǐng)秀新硅谷通過L型排布方式，實(shí)現(xiàn)聯(lián)院組團(tuán)容積率0.64聯(lián)院北京.領(lǐng)秀新硅谷項(xiàng)目介紹三層設(shè)計(jì)，做足容積率下沉式庭院，增強(qiáng)小面積庭院的空間感，體現(xiàn)自然體驗(yàn)與趣味性利用層數(shù)做到功能區(qū)分，克服單層面積過小的劣勢(shì)L型的聯(lián)院別墅排布方式聯(lián)院組團(tuán)容積率達(dá)0.64聯(lián)院組團(tuán) 地址：北京市海淀區(qū)西二旗西路 占地面積：34萬平方米 建筑面積：47萬平方米 容積率：1.13 產(chǎn)品：雙拼、聯(lián)排、聯(lián)院、多

5、層、小高層 聯(lián)院面積：280 規(guī)劃：社區(qū)中間橫豎道路將社區(qū)分成四個(gè)區(qū)，不同物業(yè)分區(qū)排布香江別墅L型聯(lián)院在滿足做高容積率的前提下更能突出獨(dú)棟別墅意向聯(lián)院北京.香江別墅項(xiàng)目介紹通過花架、矮墻等局部構(gòu)件相連山墻保證庭院的私密性前 院內(nèi) 院后 院建筑建筑庭院建筑建筑庭院建筑庭院兩戶別墅之間山墻相連，形成圍合庭院兩戶別墅通過山墻相連形成圍合庭院，同時(shí)山墻相比別墅進(jìn)深長(zhǎng)，更有獨(dú)棟別墅意向兩戶別墅U型聯(lián)院，雖然更能突顯獨(dú)棟意向，但容積率損失較大 地址：北京上西山東麓，昌平馬池口鎮(zhèn) 占地面積：100萬平方米 容積率：0.6（總體） 產(chǎn)品：獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)院、聯(lián)排 規(guī)模：一期90棟，二期280棟左右 聯(lián)院面積：2

6、10， 230（主力）， 260 特點(diǎn)：u形空間布局規(guī)劃三重院落空間，每戶擁有240平米以上院落，每個(gè)空間有對(duì)應(yīng)的院落萬科深藍(lán)通過控制面積的四合院聯(lián)棟，提升容積率的同時(shí)突出獨(dú)棟意向合院上海.萬科深藍(lán)項(xiàng)目介紹1戶2戶3戶4戶四合院組團(tuán)（四戶）四合院控面積，提升容積率，獨(dú)棟意向 四戶組成一個(gè)單元，圍合一個(gè)下沉式院落，有坡道與小區(qū)道路系統(tǒng)相連 為提升容積率，盡量減少合院戶型面積，一個(gè)合院由4戶160-250平米的別墅構(gòu)成 附贈(zèng)150平米陽光底層 該產(chǎn)品為萬科的創(chuàng)新別墅類型合院聯(lián)棟，類似的項(xiàng)目還有深圳萬科.金域華府中央合院 地址：上海浦東新區(qū)金海路3333號(hào) 占地面積：26萬平方米 容積率：0.57

7、產(chǎn)品：獨(dú)棟別墅（部分合院） 戶型面積：160-250平方米 首期占地：規(guī)劃15萬平方米 首期建筑類型：合院聯(lián)獨(dú) 龍湖悠山郡創(chuàng)新7聯(lián)合院別墅，高容積率的前提下，保證每戶都有南向庭院合院重慶.龍湖悠山郡南七合院由7棟別墅組成，每棟采用子母樓設(shè)計(jì)子樓相連，母樓分開，母樓之間最大間距達(dá)十余米，給人以7個(gè)獨(dú)棟的印象各棟別墅之間的空隙客觀上為相對(duì)封閉的內(nèi)部公共院落預(yù)留下與外部空間聯(lián)系的視覺走廊，達(dá)成“內(nèi)”“外”、溝通創(chuàng)新7聯(lián)合院別墅，高容積率的前提下，保證每戶都有南向庭院 地址：重慶北部新區(qū)經(jīng)開園禮嘉 占地面積：24.7萬平方米 容積率：0.6 產(chǎn)品：獨(dú)棟、合院 規(guī)模：201戶 戶型面積：200-400平方米 特點(diǎn)：合院別墅由7棟別墅采用子母樓設(shè)計(jì)，達(dá)到獨(dú)棟感受項(xiàng)目介紹案例總結(jié)，并選擇適合本項(xiàng)目的高容積率低密度產(chǎn)品創(chuàng)新聯(lián)排聯(lián)院合院深圳.城市山谷（r=1.6）深圳.萬科棠樾（r=0.62）北京.領(lǐng)秀新硅谷（r=1.13）案例北京.香江別墅（r=0.6） 上海.萬科深藍(lán)（r=0.57） 重慶.龍湖悠山郡（r=0.6）示意圖優(yōu)缺點(diǎn)與項(xiàng)目匹配度入戶道路入戶道路容積率貢獻(xiàn)極高，創(chuàng)新度