易居_海南文昌平海御藍(lán)灣項(xiàng)目市場(chǎng)及產(chǎn)品策劃方案ppt課件

1、平海投資文昌工程市場(chǎng)及產(chǎn)品報(bào)告海南文昌平海御藍(lán)灣工程市場(chǎng)及產(chǎn)品初步溝通The market and the product communicate12本工程的歷史契機(jī)海南旅游業(yè)自非典后繼續(xù)穩(wěn)步開展文昌衛(wèi)星發(fā)射場(chǎng)正式經(jīng)過政府報(bào)批海南首個(gè)非旅游型產(chǎn)業(yè)新城即將誕生由度假型產(chǎn)品占主導(dǎo)的房地產(chǎn)格局有望突破前言3目錄認(rèn)知海南宏觀時(shí)機(jī)預(yù)見未來海口啟示定位探求再造文昌功能規(guī)劃規(guī)劃落地4Part One認(rèn)知海南海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的龍頭；定位于外向型旅游度假市場(chǎng)，逐漸走高端趨勢(shì)；年度去化才干為6070萬平米；銷售均價(jià)在55006800元/M2左右。海南市場(chǎng)主要以三亞、?？跒橹?，經(jīng)過近10年的調(diào)整，根底相對(duì)比較穩(wěn)定，自

2、03年后開場(chǎng)了新一輪啟動(dòng)，而其他城市開展那么相對(duì)落后。1海南的省會(huì)城市，開展根底較好；定位呈內(nèi)、外聯(lián)動(dòng)型需求特征；年度去化才干在140萬平米為主；銷售均價(jià)在3100-3746元/M2左右。三亞海口56海南省的四大重點(diǎn)工程建立將給文昌帶來宏大的開展動(dòng)力航權(quán)開放：隨著海南三、四、五航權(quán)的開放，海南將成為東南亞乃至整個(gè)亞洲的一個(gè)新的航空中轉(zhuǎn)樞紐，由此所帶來的客流、物流、資金流、時(shí)機(jī)流，營(yíng)造出宏大的國(guó)際空港經(jīng)濟(jì)時(shí)機(jī)價(jià)值。海底隧道：假設(shè)海南可以啟動(dòng)海底隧道工程，天塹變通途將不再成為夢(mèng)想。海、陸、空立體大交通構(gòu)架將使海口有效地銜接內(nèi)陸，溝通全球，構(gòu)筑世界經(jīng)濟(jì)一體化格局指日可待。輕軌建立：海南將在2021年

3、建立從?？诘饺齺喌某请H輕軌，全程70分鐘。輕軌將使兩地之間的時(shí)間本錢大大節(jié)約，有利于城市之間經(jīng)濟(jì)構(gòu)造重組，打造完善的大海南經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系。衛(wèi)星發(fā)射基地：海南預(yù)建文昌衛(wèi)星發(fā)射基地，工程的落成將帶動(dòng)科技主題旅游產(chǎn)業(yè)的開展，構(gòu)成海南新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。新經(jīng)濟(jì)力量必將為海南帶來宏大的推進(jìn)力，在構(gòu)成多極復(fù)合產(chǎn)業(yè)體系過程中商機(jī)無限。認(rèn)知海南1文昌市中等濱?；▓@城：提倡海南十一五規(guī)劃，文昌將逐漸開展成為一個(gè)中等濱?；▓@城市；投資170億元，高速和內(nèi)部公交的建立和完善。瓊海地域的輕軌交通全面啟動(dòng)提出高程度開發(fā)無居民海島，把其建立成為一個(gè)世界著名、亞洲一流的度假休閑目的地；認(rèn)知海南1交通設(shè)備的完善，將為城市互動(dòng)發(fā)明根

4、底條件文昌7規(guī)劃中的主要工程有三亞海棠灣綜合開發(fā)區(qū)萬寧神州半島旅游開發(fā)區(qū)文昌銅鼓嶺旅游開發(fā)區(qū)?？谛虏何骶€沿海地帶將規(guī)劃構(gòu)成一個(gè)高端度假休閑帶文昌沿海地帶的開發(fā)全面啟動(dòng)認(rèn)知海南18文昌“點(diǎn)型城市開展向“線型沿海帶開展，再由線向面的格局開展，全面成為中國(guó)后花園的安康島海南將依托目前構(gòu)成的三亞、海口和博鰲3個(gè)節(jié)點(diǎn)，開展神州半島等重點(diǎn)工程，并逐漸沿海構(gòu)成東南亞最著名的度假休閑帶，并由此逐漸帶動(dòng)內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)開展，成為地域經(jīng)濟(jì)中心和效力型城市。認(rèn)知海南1910公路：東郊鎮(zhèn)發(fā)射場(chǎng)配套區(qū)約6公里。鐵路：發(fā)射場(chǎng)配套區(qū)至粵海鐵路輪渡碼頭公路里程約96公里，沿粵海鐵路可通往全國(guó)各地。港口：發(fā)射場(chǎng)配套區(qū)至文昌市清瀾港公路

5、里程約15公里，清瀾港為一級(jí)開放港口，可通往全國(guó)港口(含香港)和世界各地?？崭郏喊l(fā)射場(chǎng)配套區(qū)至?？诿捞m國(guó)際機(jī)場(chǎng)里程70公里。本次規(guī)劃航天發(fā)射場(chǎng)配套區(qū)位于文昌市東郊鎮(zhèn)東北部地域，文昌東郊公路南側(cè)，距文昌市文城鎮(zhèn)約25公里認(rèn)知海南111航天主題公園將于航天發(fā)射場(chǎng)同時(shí)建立。建成后，可同時(shí)包容3000人觀看火箭發(fā)射。估計(jì)每天將有萬人到這里旅游必將帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐南M(fèi)；三是大批科學(xué)家在當(dāng)?shù)厝蝿?wù)生活，將促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)和科技、文化的開展。還將間接地影響當(dāng)?shù)芈糜巍⒎康禺a(chǎn)等產(chǎn)業(yè)，大量的人流和資金也將大量涌向文昌。航天主題公園建立一期面積約6100畝，一期大約投資70億，5大功能區(qū)，是集旅游觀光、航天科普為一體的主題公

6、園認(rèn)知海南112“神舟一號(hào)、“神舟二號(hào)、“神舟三號(hào) “神舟六號(hào)、 “嫦娥從月球上回來以后，以及未來其他發(fā)射上天的衛(wèi)星火箭功成身退后都將會(huì)在主題公園內(nèi)安家。航天博物館為方便游客觀看火箭升空的壯觀局面，文昌航天主題公園規(guī)劃中有，并專門設(shè)置海上觀景平臺(tái)。至2020年，規(guī)劃區(qū)人口將到達(dá)2.1萬人，火箭發(fā)射日最高接待1.2萬人。由于工程的建立將帶來就業(yè)崗位3.3萬個(gè)(含發(fā)射場(chǎng))。多處觀景點(diǎn)里面除了引見不同的運(yùn)載火箭以及衛(wèi)星，還將設(shè)置一個(gè)太空模擬空間，里面模擬真實(shí)的太空察看月球和地球的風(fēng)光，游客可以像太空員一樣感受散步太空的覺得。太空館新一代運(yùn)載火箭最早可望在年進(jìn)入發(fā)射市場(chǎng)。海南航天發(fā)射基地和配套的太空旅

7、游城最早應(yīng)該在年之前建立和投入運(yùn)用。 認(rèn)知海南113文化：國(guó)際航天文化旅游區(qū)充實(shí)：補(bǔ)充、豐富旅游題材提升：擴(kuò)展、提高國(guó)際知名度直接：重點(diǎn)工程引入，拉動(dòng)根底建立間接：促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、文化、旅游的開展最大的契機(jī)在于發(fā)射基地的開展逐漸完善；基地的艱苦意義和規(guī)模，促使文昌開展成為效力型航天城；文昌未來開展應(yīng)該“內(nèi)需外需的復(fù)合型方式；航天發(fā)射場(chǎng)文昌的開展海南首座因產(chǎn)業(yè)而生的新城即將誕生，衛(wèi)星城的建造必將引發(fā)城市功能的改動(dòng)，從而對(duì)本案的未來開展產(chǎn)生本質(zhì)影響交通不興?。蝗肆魃?，人氣缺乏；房產(chǎn)開發(fā)處于空白階段；海景是其獨(dú)一亮點(diǎn);現(xiàn)狀認(rèn)知海南1新海南人逐漸導(dǎo)入，消費(fèi)構(gòu)造晉級(jí)房地產(chǎn)季節(jié)性銷售規(guī)律減弱伴隨城市知名度提高，

8、現(xiàn)有國(guó)內(nèi)濱海區(qū)必將升格為世界級(jí)濱海度假區(qū)度假型與居住型物業(yè)開展空間增大投資需求短期內(nèi)會(huì)迅速迸發(fā)企業(yè)和私人高端物業(yè)市場(chǎng)生長(zhǎng)提速度假生活物業(yè)類型多樣化，相互促進(jìn)，共同開展高端中端低端14Part Two上海地域，以普通市民為主，偏好普通戶型；北京地域，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，對(duì)別墅、大戶型等高端產(chǎn)品較偏愛；以溫州、臺(tái)州為代表的江浙地域，典型的投資者，會(huì)思索物業(yè)的前景和投資額；東北地域，老干部占相當(dāng)比例，用于養(yǎng)老；自2002年，這4個(gè)地域的居民開場(chǎng)大規(guī)模地在海南購(gòu)房，主要集中在?？诤腿齺?，所購(gòu)房屋中海景單位占70；受氣候和當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)區(qū)構(gòu)造影響，導(dǎo)致海南構(gòu)成典型的外向型市場(chǎng)，其客群面向全國(guó)預(yù)見未來21516片區(qū)樓盤

9、突出賣點(diǎn)海甸島新埠島片區(qū)寶安江南城地理位置，小區(qū)園林，產(chǎn)品品質(zhì)五福雅苑地理位置，配套齊全，高性價(jià)比江中金色假日配套齊全，交通便利，升值潛力美麗沙花園地理位置，景觀環(huán)境，人車分流海島春天地理位置，社區(qū)配套，景觀環(huán)境海怡國(guó)際景觀環(huán)境，人文氛圍，戶型創(chuàng)新萬恒城市花園景觀資源，社區(qū)環(huán)境，產(chǎn)品創(chuàng)新新世界花園絕版地理，綠化景觀，戶型豐富填海區(qū)紫荊花園地理優(yōu)勢(shì)，景觀資源，社區(qū)品質(zhì)陽(yáng)光經(jīng)典3A品質(zhì)，地理景觀，高智能化美源海口灣地理景觀，主題社區(qū)，品牌發(fā)展商國(guó)貿(mào)區(qū)世貿(mào)雅苑星級(jí)大社區(qū)，地理資源，成熟配套工業(yè)區(qū)四季華庭成熟居住氛圍，規(guī)模大，產(chǎn)品品質(zhì)京江廣場(chǎng)地勢(shì)高，周邊配套齊全，商業(yè)氛圍濃西海岸片區(qū)黃金海岸地理位置，

10、海景資源，產(chǎn)品品質(zhì)長(zhǎng)信海岸水城區(qū)域價(jià)值，景觀環(huán)境，小戶型高品質(zhì)海口房產(chǎn)市場(chǎng)以優(yōu)勢(shì)地理資源較為成熟的產(chǎn)品為主要市場(chǎng)特征，樓盤差別化不大預(yù)見未來217片區(qū)國(guó)貿(mào)區(qū)工業(yè)區(qū)海甸島北部片區(qū)新埠島片區(qū)填海區(qū)西海岸片區(qū)距離市中心5分鐘510分鐘510分鐘5分鐘1520分鐘置業(yè)目的日常居住日常居住投資度假養(yǎng)老70，一居30投資度假80，一居20投資度假養(yǎng)老80，一居20客戶構(gòu)成?？诒镜厝司佣啵浯问切潞？谌伺c產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的一居客，新?？谌司佣啵浯螢楹？诒镜厝诵潞？谌耍瑣u外人士（上海江浙為主）80島外的，20島內(nèi)的80島外的，20島內(nèi)的置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素距離市中心很近，成熟的生活配套，產(chǎn)品品質(zhì)距離市中心和工作地點(diǎn)較近，

11、有成熟的生活配套，產(chǎn)品品質(zhì)（園林和社區(qū)環(huán)境）距離市中心很近，區(qū)域價(jià)值，性價(jià)比高海景、萬綠園、離市中心很近，海景資源、社區(qū)配套、產(chǎn)品品質(zhì)、升值潛力、區(qū)域價(jià)值 客戶分類城市內(nèi)自住客戶產(chǎn)業(yè)型自住客戶城市投資型度假養(yǎng)老類客戶城市資源型投資度假類客戶郊區(qū)資源型投資度假養(yǎng)老類客戶?？诂F(xiàn)有市場(chǎng)的五大類客戶及其特征預(yù)見未來218海甸島新埠島片區(qū)：靠海臨江，環(huán)境優(yōu)良，是最重要的生活區(qū)域之一，周邊效力配套設(shè)備齊全；濃郁的人文教育氣味；由于在城市定位和開展方向上帶來的宏大升值潛力，區(qū)域也是投資熱點(diǎn)片區(qū)之一；西海岸片區(qū)：擁有壯闊的海景資源、兩個(gè)高爾夫球場(chǎng)和高檔的五星級(jí)酒店，該區(qū)是?？诟呱械腞esort居住區(qū)；填海區(qū)：

12、依托?？跒车奶烊粌?yōu)勢(shì)，重點(diǎn)選取了濱江、濱海和港口這三大“題材做文章，營(yíng)造旅游休閑環(huán)境，打造商業(yè)品牌；國(guó)貿(mào)區(qū)：?？谑械慕鹑谫Q(mào)易區(qū)，是商務(wù)最集中、人口最密集的經(jīng)濟(jì)區(qū)域及較為成熟的商住區(qū)，人群消費(fèi)才干高于其他區(qū)域 ；工業(yè)區(qū)：號(hào)稱?？诘摹爸醒肷顓^(qū)，代表了城市中環(huán)境最好、功能最全，生活便利、交通最興隆的區(qū)域 ；主流客戶最看重周邊效力配套設(shè)備齊全，優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境、宏大的升值潛力、高性價(jià)比主流客戶最看重一線海景、萬綠園、間隔市中心很近主流客戶看重一線海景資源，高尚住宅區(qū)的片區(qū)定位，投資的升值潛力主流客戶最看重成熟的城市生活配套及商業(yè)氣氛主流客戶最看重成熟的生活配套及生活氣氛5大片區(qū)的片區(qū)特征以及消費(fèi)者購(gòu)買

13、要素分析預(yù)見未來2195大片區(qū)典型樓盤客戶來源構(gòu)成海甸島新埠島片區(qū) 金貿(mào)區(qū)填海區(qū)、國(guó)貿(mào)區(qū)工業(yè)區(qū)西海岸片區(qū)消費(fèi)者群體中島外購(gòu)買稍多于島內(nèi)購(gòu)買，其中價(jià)錢低的樓盤新海口人購(gòu)買得較多，海景房面積較大的多島外人購(gòu)買國(guó)貿(mào)區(qū)多島內(nèi)購(gòu)買用于一居，填海區(qū)景觀資源好多島外購(gòu)買用于投資、養(yǎng)老度假等成熟居住氣氛吸引島內(nèi)附近上班族，周邊企業(yè)高管及工薪人員，多用于一居高尚住宅區(qū)，吸引島內(nèi)購(gòu)買，用于自?。粛u外購(gòu)買用于投資、度假養(yǎng)老等，以及海口大企業(yè)高層預(yù)見未來220島外市場(chǎng)自2002年正式出現(xiàn)，開展迅猛，已成為海口樓市的重要一極島外客戶主要購(gòu)買海景房，購(gòu)房動(dòng)機(jī)有度假、投資和養(yǎng)老，主要來自于北京、東北、上海、溫州等地域各個(gè)地

14、域的客戶在海口和三亞的購(gòu)買特點(diǎn)大體一致?？谠陴B(yǎng)老市場(chǎng)上有明顯優(yōu)勢(shì)，在投資市場(chǎng)上很有潛力，在度假市場(chǎng)上優(yōu)勢(shì)不明顯?？诒镜乜蛻粽己Ｄ系?5%，占總體的10%陽(yáng)光經(jīng)典客戶分析工程位置：濱海大道北側(cè)填海區(qū)作為省會(huì)城市的?？冢瑣u外市場(chǎng)占主導(dǎo)位置，內(nèi)需相對(duì)三亞較為強(qiáng)勁美源?？跒晨蛻舴治觯嚎蛻糁脴I(yè)目的：投資,度假,養(yǎng)老,移民客戶來源：島內(nèi)占50%,主要是政府要員,私企老板(主要從事代理,旅游,消費(fèi)的)島外占50%,其中江浙客戶占80%客戶偏好：最看重一線海景，喜歡城市化的生活，要求有成熟的生活和文娛配套，產(chǎn)品創(chuàng)新工程位置：濱海大道北側(cè)填海區(qū)一品水苑客戶分析：工程位置：海甸島多是自住和長(zhǎng)期持有投資，也對(duì)外出租

15、給小公司的中高管理層,出租給工業(yè)區(qū)的較少，租金與世貿(mào)雅苑相當(dāng)預(yù)見未來2挪動(dòng)硬盤版！謀劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 83598 :6903178921月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 銷量總購(gòu)買量島外購(gòu)買島內(nèi)購(gòu)買海南是旅游城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)由于大量島外購(gòu)買力也構(gòu)成了季節(jié)性銷量變化。旅游旺季島外購(gòu)買占70，旅游淡季那么島內(nèi)購(gòu)買占70；海南本地對(duì)購(gòu)房需求不大，多本人有地建房；新海南人對(duì)購(gòu)房有一定需求量，購(gòu)房時(shí)間在一年中較平均。海南房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量季節(jié)變化圖受其獨(dú)特的氣候的影響，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售呈現(xiàn)明顯季節(jié)性預(yù)見未來222游客度假人士第二居所

16、人士商務(wù)人士投資人士過客定義旅游觀光休閑度假在海口置業(yè)，但不是第一居所洽談生意、開會(huì)、出差辦公在?？谠O(shè)有公司或有固定的投資轉(zhuǎn)道到其它地方特征觀光為主，參加旅游團(tuán)，游覽?？诼糜尉包c(diǎn)休閑為主，追求時(shí)尚新潮，喜歡康體活動(dòng)與氣候、季節(jié)有關(guān)，生活有計(jì)劃去?？诘念l率和逗留時(shí)間都不定，注重利益周期性往返?？?，社交能力與影響力高在?？诙毫魰r(shí)間短心理因素新鮮感對(duì)陌生事物有強(qiáng)烈的好奇心輕松型體驗(yàn)生活，樂觀的生活態(tài)度歸屬感日常生活，熟悉?？趬毫Ω斜池?fù)工作任務(wù)成就感追求個(gè)人的經(jīng)濟(jì)利益冷漠型?？诓⒎瞧淠康牡貎r(jià)值觀生活方式消費(fèi)能力一般，對(duì)于地方特色商品興趣濃厚消費(fèi)能力高，講究品位和樂趣消費(fèi)比較務(wù)實(shí)，講究性價(jià)比與職業(yè)有關(guān)消

17、費(fèi)能力最高，講究體面，精神需求較高不明確消費(fèi)行為旅游、購(gòu)物、娛樂休閑、購(gòu)物、娛樂購(gòu)物、休閑、娛樂休閑、娛樂、購(gòu)物休閑、娛樂、購(gòu)物不明確島外消費(fèi)者以休閑、旅游、購(gòu)物的的消費(fèi)行為占絕大多數(shù)預(yù)見未來2我們海留意到，在海南的市場(chǎng)上，相對(duì)眾多的高端的休閑文娛設(shè)備，市場(chǎng)還沒有產(chǎn)生細(xì)分需求和滿足如企業(yè)型客戶細(xì)分市場(chǎng)的特定產(chǎn)品出現(xiàn)。?？谑袌?chǎng)給予我們的啟示城市現(xiàn)有位置和開展階段來看，文昌的優(yōu)勢(shì)在于發(fā)射基地帶來的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、和外來人口，以及由于航天科技引發(fā)的世界性關(guān)注，從而使得文昌從不知名的小城市一躍而成為出名世界的航天城，其中的市場(chǎng)機(jī)遇必將是多方面，多層次且想象空間極大的；與三亞純粹旅游度假、博鰲論壇高端商務(wù)需求

18、以及海口的省會(huì)城市不同，從文昌所具有的優(yōu)勢(shì)和未來的品牌籠統(tǒng)，就是“航天城所產(chǎn)生的廣泛和耐久的吸引力；預(yù)見未來223恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間進(jìn)展開發(fā)：借勢(shì)發(fā)揚(yáng)資源正確利用：自然資源天然沙灘人工資源規(guī)劃中的高爾夫，貴公司一切未來規(guī)劃資源發(fā)射基地、航天公園、輕軌交通、快速道路等產(chǎn)品的正確方向定位：多元化產(chǎn)品自用性和投資性產(chǎn)品 多層次產(chǎn)品中端和高端產(chǎn)品結(jié)合?？谑袌?chǎng)給予我們的啟示預(yù)見未來22425我們以為預(yù)見未來2世界級(jí)的航天城，必然需求世界級(jí)的濱海度假區(qū)；世界級(jí)的濱海度假區(qū)，必然需求世界級(jí)的產(chǎn)品；文昌因航天工程而成為世界的焦點(diǎn)；最能代表一座城市的一定是它最頂級(jí)的建筑和社區(qū)；作為平海2600畝工程的重要組成，本案的定

19、位寧高勿低；26Part Three火箭基地將迅速提升濱海的區(qū)域價(jià)值；產(chǎn)品設(shè)計(jì)具有很大想象空間；地塊質(zhì)量高，可塑性強(qiáng),；資料來源：羅蘭貝格分析優(yōu)勢(shì)分析：SWTOSWOT分析現(xiàn)有交通條件及周邊情況情況不理想；中南工程及白金海岸目前情況對(duì)本案未來銷售不利政府對(duì)濱海規(guī)劃接近失控，區(qū)域知名度不高；優(yōu)勢(shì)分析：大量外來人口和先期建立經(jīng)濟(jì)投入會(huì)迅速放大文昌房地產(chǎn)的價(jià)錢空間，同時(shí)引發(fā)新一輪投資熱潮；未來輕軌的規(guī)劃落成，交通問題可以得到很大程度的處理；時(shí)機(jī)分析：隨著火箭基地規(guī)劃實(shí)施，大量企業(yè)必將蜂擁而至，猛烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和高質(zhì)量的產(chǎn)品開發(fā)在未來23年改動(dòng)目前的開展格局；要挾分析：定位探求327世界級(jí)濱海度假帶上的

20、頂級(jí)休閑度假區(qū)整體定位定位探求328效力于高端人群集居住 旅游 休閑 度假為一體企業(yè)級(jí)客戶政府知名國(guó)內(nèi)企業(yè)基地高技術(shù)企業(yè)其他效力性企業(yè)個(gè)人客戶海外華僑國(guó)內(nèi)富豪新海南人投資客客戶定位定位探求329會(huì)議中心會(huì)議功能演藝功能展現(xiàn)功能別墅&公寓居住功能社交功能宴請(qǐng)功能企業(yè)會(huì)所社交功能品牌塑造功能培訓(xùn)功能配套會(huì)所社交功能文娛功能休閑功能高爾夫球場(chǎng)社交功能度假功能文娛功能商業(yè)社交功能休閑功能展現(xiàn)功能康療基地療養(yǎng)功能社交功能度假功能游艇碼頭休閑功能度假功能文娛功能產(chǎn)業(yè)鏈定位定位探求330根底商業(yè)效力餐飲可以提供各色餐飲的效力商業(yè)，可以設(shè)置在沿水系商業(yè)位置；休閑咖啡、酒店、水果吧等休閑設(shè)備，建議設(shè)置在沿水系的

21、商業(yè)位置；安康理療如SPA、溫泉、安康測(cè)試中心、頂級(jí)療養(yǎng)等目前酒店曾經(jīng)擁有一些這類設(shè)備，但是在商業(yè)部分的配置特征完全不同，可以按照消費(fèi)者的不同特性度身定制。主題型休閑設(shè)備如紅酒吧、雪茄吧等，為有特殊嗜好的消費(fèi)者提供特征效力。提升商業(yè)效力私人效力、定制效力如美體、整形中心、美牙等，可以為名人、演藝屆人士提供專屬型、封鎖式的效力，并永遠(yuǎn)保管并嚴(yán)密個(gè)人檔案；特征商業(yè)效力商業(yè)效力體系定位探求331GOLF球：建議配置一個(gè)小型的揮桿場(chǎng)以便于初學(xué)者練習(xí)；游艇：本案擁有非常良好的自然避風(fēng)港條件和寬闊的水域，應(yīng)該可以成為絕佳的私人游艇區(qū)。私人沙灘：可以在海灘上支起一把陽(yáng)傘，靜靜的躺在陽(yáng)光下，享用完全屬于本人的

22、私人空間，是對(duì)于財(cái)富階層最奢華的享用，因此，建議利用現(xiàn)有沙灘資源，營(yíng)造屬于少數(shù)人的私人沙灘。其他：如網(wǎng)球、海灘游泳場(chǎng)等必需設(shè)備均需求提供。休閑文娛設(shè)備定位探求332環(huán)境的私密性：沿路的密植林維護(hù)，防止過往車輛對(duì)高端別墅等的影響；企業(yè)會(huì)所、頂級(jí)、高端別墅的周圍建議以密植林圍合，構(gòu)成私人領(lǐng)地效應(yīng)，鄰里之間在視覺上完全沒有干擾；產(chǎn)品的私密性：公寓產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，戶與戶之間相對(duì)私密設(shè)計(jì)，減少視覺上的干擾；隔音效果的強(qiáng)化，全方位立體的隔音效果，內(nèi)部空間的溫馨度提高；私密性保證定位探求33334Part One產(chǎn)品時(shí)機(jī)點(diǎn)尋覓產(chǎn)品335成熟版塊度假工程分析相對(duì)不成熟版塊度假工程分析產(chǎn)品時(shí)機(jī)點(diǎn)?？谑蟹嵌燃僮≌こ?/p>

23、分析成熟版塊工程產(chǎn)品分析項(xiàng)目名稱價(jià)格愛琴海岸 多層均價(jià)3.5萬/平米,最高價(jià)5.5萬/平米 建筑景觀地中海風(fēng)情/熱帶風(fēng)情園林產(chǎn)品特色全裝修(軟裝+硬裝)15000平米的熱帶風(fēng)情園林，實(shí)現(xiàn)海景最大化、花園最大 ，戶戶觀海景周邊配套喜來登、希爾頓、萬豪等8家世界級(jí)酒店相伴左右，內(nèi)部配套：亞龍灣版塊4產(chǎn)品時(shí)機(jī)成熟版塊工程產(chǎn)品分析戶型：三房三廳兩衛(wèi)戶型特征:1.觀景大面積露臺(tái)花園2.四面觀景會(huì)客廳3.觀景陽(yáng)光浴室戶型：三房三廳兩衛(wèi)戶型特征:1.多角度景觀陽(yáng)臺(tái)，突出戶型觀景性的特點(diǎn)2.臥室,客廳,餐廳等房間均具有觀景效果.4產(chǎn)品時(shí)機(jī)愛琴海岸戶型分析成熟版塊工程產(chǎn)品分析項(xiàng)目名稱價(jià)格亞龍灣會(huì)公主郡 (公寓

24、別墅)均價(jià)1.3萬/平米 最高價(jià)2萬/平米建筑景觀西班牙和北美建筑風(fēng)格 /熱帶風(fēng)情園林產(chǎn)品特色依托山、海，湖的自然資源，強(qiáng)調(diào)戶戶觀景，戶型特色強(qiáng)調(diào)度假休閑特色周邊配套百花谷商業(yè)街、水秀街、亞龍灣高爾夫球會(huì)、喜來登、紅樹林等多家五星級(jí)度假酒店、亞龍灣會(huì)專用海灘 4亞龍灣版塊產(chǎn)品時(shí)機(jī)建筑面積121平米二房二廳兩衛(wèi)戶型特征:1.主臥室有大面積的觀景露臺(tái),次臥有觀景陽(yáng)臺(tái).2.戶型較方正成熟版塊工程產(chǎn)品分析4產(chǎn)品時(shí)機(jī)公主郡戶型分析建筑面積244平米 (雙拼)三房二廳兩衛(wèi)戶型特征:1.采光景觀中庭2.三面采光,觀景特征.缺乏:1.餐廳過于局促成熟版塊工程產(chǎn)品分析4產(chǎn)品時(shí)機(jī)公主郡戶型分析項(xiàng)目名稱價(jià)格圣芭芭拉

25、國(guó)際度假公館 (小高層+聯(lián)排)均價(jià)1.3萬/平米 最高價(jià)3.0萬/平米建筑風(fēng)格地中海建筑風(fēng)格/圣芭芭拉原味風(fēng)情園林產(chǎn)品特色景觀退臺(tái)、30度角旋轉(zhuǎn)建筑、半圍合庭院 ,戶型強(qiáng)調(diào)觀海景的空中泳池、內(nèi)庭花園 . 有溫泉聯(lián)排別墅. 周邊配套西邊五星級(jí)三亞灣假日酒店,北為三亞新城東接海坡度假中心. 成熟版塊工程產(chǎn)品分析4三亞灣版塊產(chǎn)品時(shí)機(jī)成熟版塊工程產(chǎn)品分析建筑面積75平米 一房二廳一衛(wèi)戶型特征:1.觀景空中花園2.主臥與空中花園,景觀露臺(tái)連通,提高戶型溫馨度.3.陽(yáng)光觀景浴池.突出休閑度假特點(diǎn).424圣芭芭拉戶型分析產(chǎn)品時(shí)機(jī)成熟版塊工程產(chǎn)品分析建筑面積75平米 一房二廳一衛(wèi)戶型特征:1.觀景空中花園2.

26、主臥與空中花園,景觀露臺(tái)連通,提高戶型溫馨度.3.陽(yáng)光觀景浴池.突出休閑度假特點(diǎn).434圣芭芭拉戶型分析產(chǎn)品時(shí)機(jī)項(xiàng)目名稱價(jià)格魯能。山海天 ( 高層)均價(jià)1.5萬/平米建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格產(chǎn)品特色充分利用現(xiàn)有山景、海景 ,戶戶觀海.提供大對(duì)大宅、豪宅、尊貴人士的住房喜好，提供多種戶型與裝修風(fēng)格.建筑單體呈Y型的觀景不布局.內(nèi)部及配套區(qū)域內(nèi)生活配套齊全，星級(jí)酒店林立（嘉賓國(guó)際、寶弘龍都、麗景海灣、玉華苑、明珠海景）、大型的購(gòu)物廣場(chǎng)/銀行/醫(yī)院等內(nèi)部配套: 山海天度假酒店成熟版塊工程產(chǎn)品分析4大東海版塊產(chǎn)品時(shí)機(jī)成熟版塊工程產(chǎn)品分析建筑面積140平米 三房二廳二衛(wèi)戶型特征:1.戶型在臥室觀景上添加大面積的

27、開窗2.陽(yáng)臺(tái)面積較大.缺乏:休閑度假的功能性表達(dá)缺乏4山海天戶型分析產(chǎn)品時(shí)機(jī)成熟版塊工程產(chǎn)品分析建筑面積180平米 四房二廳三衛(wèi)戶型特征:內(nèi)部空間普通,空中別墅的產(chǎn)品特征不強(qiáng)度假產(chǎn)品概念性不強(qiáng).和普通住宅雷同.464山海天戶型分析復(fù)式一層復(fù)式二層產(chǎn)品時(shí)機(jī)項(xiàng)目名稱價(jià)格白金海岸 (公寓)均價(jià)6000/平米 高價(jià)7000/平米建筑景觀公寓住宅偏西班牙建筑風(fēng)格/熱帶風(fēng)情園林產(chǎn)品特色450米東南亞風(fēng)情海岸線 ,30萬平米生態(tài)椰林海岸綠地 ,酒店式公寓.周邊配套項(xiàng)目周邊:星級(jí)海濱風(fēng)情度假酒店、東南亞風(fēng)情一條街的綜合度假休閑 內(nèi)部配套: 會(huì)所相對(duì)不成熟版塊工程產(chǎn)品分析474本工程版塊產(chǎn)品時(shí)機(jī)相對(duì)不成熟版塊工

28、程產(chǎn)品分析4白金海岸規(guī)劃規(guī)劃分析產(chǎn)品時(shí)機(jī)觀海景規(guī)劃:強(qiáng)調(diào)外圍建筑觀海景, 規(guī)劃呈多個(gè)半圍合空間,利用半圍合空間構(gòu)成公共組團(tuán)的綠化空間.內(nèi)部觀景:因建筑前后建筑高度影響觀海景的建筑體設(shè)置社區(qū)中心景觀景觀資源共享:酒店泳池設(shè)置接近住宅區(qū),可以與社區(qū)資源共享,也能到達(dá)組團(tuán)中心景觀的效果.高爾夫練習(xí)場(chǎng)還可作為另一組團(tuán)的景觀中心景觀高爾夫景觀海岸線度假區(qū)酒店泳池建筑面積50平米酒店式公寓 戶型特征:1.戶型特征上不明顯.停留在較傳統(tǒng)酒店公寓戶型方向.相對(duì)不成熟版塊工程產(chǎn)品分析494白金海岸戶型分析戶型規(guī)劃一戶型規(guī)劃二產(chǎn)品時(shí)機(jī)相對(duì)不成熟版塊工程產(chǎn)品分析項(xiàng)目名稱價(jià)格五指山翡翠谷 (別墅/公寓)均價(jià)3000元

29、/平米 最高價(jià)5300元/平米建筑景觀公寓住宅偏西班牙建筑風(fēng)格/熱帶風(fēng)情園林產(chǎn)品特色產(chǎn)品形態(tài)從生態(tài)別墅/個(gè)性別墅,聯(lián)排/多層/度假公寓,強(qiáng)調(diào)生態(tài),度假,旅游康樂為一體.周邊配套長(zhǎng)途客車站、市場(chǎng)、中醫(yī)院、省二醫(yī)院、學(xué)校、美食街、電影院、工銀、建行、農(nóng)行 內(nèi)部配套:會(huì)所4五指山版塊產(chǎn)品時(shí)機(jī)相對(duì)不成熟版塊工程產(chǎn)品分析聯(lián)排別墅二層 戶型特征:1.戶型處于聯(lián)排別墅早期程度，沒有表達(dá)聯(lián)排別墅的空間特征514翡翠谷戶型分析產(chǎn)品時(shí)機(jī)相對(duì)不成熟版塊工程產(chǎn)品分析獨(dú)棟別墅二層四房二廳三衛(wèi) 戶型特征:1.早期獨(dú)棟別墅空間，沒有表達(dá)現(xiàn)代別墅的空間特征524翡翠谷戶型分析產(chǎn)品時(shí)機(jī)純住宅工程產(chǎn)品分析項(xiàng)目名稱價(jià)格泉海好家園（

30、小高層）均價(jià)5400元/平米建筑景觀現(xiàn)代建筑風(fēng)格/現(xiàn)代景觀風(fēng)格產(chǎn)品特色戶型83 154 的標(biāo)準(zhǔn)層和149 280 的躍層 ，區(qū)中心花園廣場(chǎng)達(dá) 13000多平方米，綠化率達(dá) 58.7%，戶型有可觀海的海景房 周邊配套項(xiàng)目周邊的公共設(shè)施有會(huì)展中心，高檔樓盤，萬綠園,銀行，星級(jí)酒店,美食一條街,商場(chǎng)，超市，娛樂等社區(qū)設(shè)施，一應(yīng)俱全,已經(jīng)具備成熟的市場(chǎng)并且周邊有已經(jīng)成熟的高檔社區(qū).海口市工程534產(chǎn)品時(shí)機(jī)戶型面積83平米二房二廳 戶型特征:1.錯(cuò)層空間2.主臥與次臥開窗面大.突出觀中心景觀特點(diǎn)。544泉海好家園戶型分析純住宅工程產(chǎn)品分析產(chǎn)品時(shí)機(jī)戶型面積214平米 復(fù)式五房二廳三衛(wèi) 戶型特征:1.入戶花

31、園2.設(shè)置休閑露臺(tái)，缺乏：底層短少陽(yáng)臺(tái)。低層空間利用率不高。554泉海好家園戶型分析復(fù)式一層復(fù)式二層純住宅工程產(chǎn)品分析產(chǎn)品時(shí)機(jī)純住宅工程產(chǎn)品分析項(xiàng)目名稱價(jià)格寶安江南城（多層/洋房 /雙拼別墅）均價(jià)5800元/平米建筑景觀現(xiàn)代中式建筑風(fēng)格/江南園林風(fēng)格，建筑品質(zhì)感強(qiáng)，景觀景致。產(chǎn)品特色洋房戶型117 126 雙拼別院180 230 的躍層 .公寓120-155平米。周邊配套項(xiàng)目周邊海南大學(xué)、市醫(yī)院、南國(guó)超市、景山學(xué)校、白沙門公園、銀行、五星級(jí)酒店等 會(huì)所，網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、游泳池等另設(shè)置美容中心、星級(jí)大堂酒吧、智能化與物管等?？谑泄こ?64產(chǎn)品時(shí)機(jī)戶型面積140平米二房二廳 戶型特征:1.前后陽(yáng)臺(tái)

32、較大，溫馨性強(qiáng)。2.在臥室等景觀好的位置，突出觀景性。574泉海好家園戶型分析純住宅工程產(chǎn)品分析產(chǎn)品時(shí)機(jī) 成熟版塊賣點(diǎn)項(xiàng)目名稱愛琴海岸 多層賣點(diǎn)提煉優(yōu)越海景，全裝修(軟裝+硬裝)，依托周邊配套五星度假酒店，相對(duì)與本項(xiàng)目的產(chǎn)品機(jī)會(huì)度假酒店設(shè)置特色戶型,國(guó)際品牌物業(yè)管理項(xiàng)目名稱亞龍灣會(huì)公主郡 (公寓 別墅)賣點(diǎn)提煉山湖優(yōu)越自然資源，私家酒店設(shè)置,周邊度假配套/酒店，商業(yè)，高爾夫等配套,建筑品質(zhì)相對(duì)與本項(xiàng)目的產(chǎn)品機(jī)會(huì)度假酒店等配套設(shè)置,品牌物業(yè)管理項(xiàng)目名稱圣芭芭拉國(guó)際度假公館 (小高層+聯(lián)排)賣點(diǎn)提煉特色溫泉度假戶型，周邊度假酒店，商業(yè)配套等相對(duì)與本項(xiàng)目的產(chǎn)品機(jī)會(huì)酒店等配套設(shè)置,品牌物業(yè)管理項(xiàng)目名稱

33、山海天 ( 高層)產(chǎn)品特色山海景觀賣點(diǎn)，建筑品質(zhì)感強(qiáng)，酒店設(shè)置，周邊配套齊全品牌建材及物業(yè)管理相對(duì)與本項(xiàng)目的產(chǎn)品機(jī)會(huì)酒店設(shè)置，特色度假戶型建筑品質(zhì),國(guó)際品牌物業(yè)管理5841.酒店2.度假資源3. 物管賣點(diǎn)提煉產(chǎn)品時(shí)機(jī)項(xiàng)目名稱五指山翡翠谷 (別墅/公寓)賣點(diǎn)提煉依托周邊度假資源相對(duì)于本項(xiàng)目的產(chǎn)品機(jī)會(huì)特色戶型度假酒店設(shè)置項(xiàng)目名稱白金海岸 (度假型酒店公寓）賣點(diǎn)提煉優(yōu)越海景資源會(huì)所.產(chǎn)品相對(duì)于本項(xiàng)目的產(chǎn)品機(jī)會(huì)特色戶型度假酒店設(shè)置59產(chǎn)品時(shí)機(jī)41.會(huì)所2.度假資源3. 產(chǎn)品質(zhì)量賣點(diǎn)提煉成熟版塊賣點(diǎn)C純居住工程賣點(diǎn)項(xiàng)目名稱泉海好家園 (小高層)賣點(diǎn)提煉優(yōu)質(zhì)的周邊配套相對(duì)于本項(xiàng)目的產(chǎn)品機(jī)會(huì)生活配套+品質(zhì)建

34、筑項(xiàng)目名稱寶安江南城（洋房/雙拼/多層）賣點(diǎn)提煉優(yōu)質(zhì)配套 品質(zhì)建筑 景致景觀相對(duì)于本項(xiàng)目的產(chǎn)品機(jī)會(huì)特色戶型度假酒店設(shè)置1.優(yōu)質(zhì)配套2. 建筑景觀質(zhì)量賣點(diǎn)提煉本工程產(chǎn)品時(shí)機(jī)點(diǎn)+C星級(jí)酒店/根本生活配套度假海景資源開發(fā)利用特征產(chǎn)品/建筑質(zhì)量品牌物業(yè)管理60產(chǎn)品時(shí)機(jī)4工程前期重點(diǎn)營(yíng)造產(chǎn)品561體驗(yàn)式營(yíng)銷物業(yè)選擇工程資源分析與營(yíng)造概念用地環(huán)境分析交通便利，道路、綠化較完善。地塊地塊一地塊二高爾夫球場(chǎng)高爾夫別墅62基地分析5工程容積率1.3本工程市場(chǎng)定位為高檔度假類別墅,思索酒店設(shè)置.工程周邊工程以獨(dú)棟為主，因此物業(yè)類型選擇合院，營(yíng)造獨(dú)棟的產(chǎn)品效果。雙拼和疊加不易營(yíng)造高端產(chǎn)品籠統(tǒng)，為作足容積率，因此不建

35、議此類物業(yè)。地塊名稱平海御藍(lán)灣 地塊位置高隆灣版塊土地面積390.627畝建筑面積33.8萬容積率綜合容積率1.3限定海岸線100米以內(nèi)0.6,外為1.5綠化率 40%合院別墅聯(lián)排別墅疊加別墅雙拼別墅酒店小高層獨(dú)棟花園洋房聯(lián)排別墅小高層獨(dú)棟酒店/配套63物業(yè)選擇5小高層容積率在2.0 ,建筑面積占總體量的72%,是工程的主要物業(yè)方式之一聯(lián)排別墅容積率0.6 ，占總比例18%獨(dú)棟別墅的容積率0.32，占總體量的3物業(yè)目的物業(yè)占地比例建面比例容積率酒店12.953%1.65%2商業(yè)13%小高層24.272%聯(lián)排1030%618%0.6獨(dú)棟3.117%13%0.32合計(jì)26100%33.8100%1

36、.364物業(yè)選擇5高層容積率在3.2 ,建筑面積占總體量的63%,是工程的主要物業(yè)方式之一聯(lián)排別墅容積率0.6 ，占總比例26%,底密度主要物業(yè)產(chǎn)品獨(dú)棟別墅的容積率0.32，占總體量的3物業(yè)目的65物業(yè)選擇5物業(yè)占地比例建面比例容積率高層6.625%21.263%3.2酒店1.35%1.65%2.0商業(yè)13%2.0聯(lián)排1058%926%0.6獨(dú)棟3.112%13%0.32合計(jì)26100%33.8100%1.3配套一線海景度假類配套和未來生活配套資源與概念營(yíng)造概念營(yíng)造5沙灘運(yùn)用權(quán)地理位置影響，初期以度假類客戶為主一線海景住宅設(shè)置沙灘度假主題休閑運(yùn)動(dòng)特征戶型質(zhì)量建筑景觀營(yíng)造星級(jí)酒店高爾夫練習(xí)場(chǎng)生態(tài)

37、養(yǎng)生保健地段資源體驗(yàn)式營(yíng)銷概念營(yíng)造51.高爾夫練習(xí)場(chǎng)3.無邊境泳池4養(yǎng)生/SPA本工程體驗(yàn)式營(yíng)造的重點(diǎn)在初步接待、銷售動(dòng)線引導(dǎo)、現(xiàn)場(chǎng)接待三個(gè)節(jié)點(diǎn)根據(jù)三個(gè)環(huán)節(jié)又可以分為幾個(gè)點(diǎn)的營(yíng)造環(huán)節(jié)，包括：初步接待點(diǎn)、沙灘休閑設(shè)備，高尚運(yùn)動(dòng)，沙灘文娛,養(yǎng)生SPA概念營(yíng)造等，與客戶進(jìn)展互動(dòng)體驗(yàn)。接待點(diǎn)選擇:選擇接近酒店對(duì)面的公共綠化和沙灘處,一方面便于借助酒店停車場(chǎng),另一方面不至于使整個(gè)銷售動(dòng)線過長(zhǎng).展現(xiàn)內(nèi)容:海岸線部分展現(xiàn)主要圍繞高尚運(yùn)動(dòng),休閑,生態(tài)養(yǎng)生等概念為主題. 樣板區(qū)展現(xiàn)表達(dá)質(zhì)量建筑景觀和特征戶型等高尚生活方式.高層建筑2.接待點(diǎn)樣板段6.售樓處5.酒店體驗(yàn)式營(yíng)銷概念營(yíng)造5生態(tài)高爾夫練習(xí)場(chǎng):一方面表達(dá)

38、高尚運(yùn)動(dòng),提高整個(gè)社區(qū)配套的檔次,營(yíng)造高端樓盤的籠統(tǒng)。另一方面其高爾夫綠化布置對(duì)后面低密度物業(yè)觀海景影響較小。沙灘日光浴:日光浴設(shè)置能與綠地、沙灘結(jié)合，可以營(yíng)造輕松浪漫的度假氣氛。1.高爾夫練習(xí)場(chǎng) / 沙灘日光浴體驗(yàn)式營(yíng)銷概念營(yíng)造5接待點(diǎn)預(yù)留部分停車位置, 內(nèi)部設(shè)置相對(duì)簡(jiǎn)單,不設(shè)置售樓功能,只作為接待用途, 營(yíng)造溫馨海景咖啡吧環(huán)境,建議室外營(yíng)造沙灘酒吧概念.營(yíng)造輕松愉悅環(huán)境。接待點(diǎn)表示沙灘酒吧2. 接待點(diǎn)/沙灘酒吧體驗(yàn)式營(yíng)銷概念營(yíng)造5接待點(diǎn)表示無邊境泳池設(shè)置,作為酒店配套設(shè)備一部分.同時(shí)與SPA設(shè)置放置較近,一方面泳池與SPA結(jié)合,另一方面是作為與其他沙灘文娛工程的過度區(qū).與SPA進(jìn)展動(dòng)靜分隔

39、.生態(tài)3.無邊境游泳池體驗(yàn)式營(yíng)銷概念營(yíng)造5沙灘無邊境泳池接待點(diǎn)表示思索部分與接待點(diǎn)結(jié)合部分可延伸直海面部分，營(yíng)造度假養(yǎng)的概念也可打造生態(tài)保健4. 海上SPA生態(tài)體驗(yàn)式營(yíng)銷概念營(yíng)造5接待點(diǎn)表示沙灘酒吧SPA：思索部分與接待點(diǎn)結(jié)合部分可延伸直海面部分，營(yíng)造度假養(yǎng)的概念生態(tài)養(yǎng)生保?。豪霉簿G地的設(shè)置可打造生態(tài)保健養(yǎng)生概念.4. 生態(tài)養(yǎng)生。保健生態(tài)體驗(yàn)式營(yíng)銷概念營(yíng)造5接待點(diǎn)表示生態(tài)酒店部分主要展現(xiàn)為綠化景觀部分,室外泳池等大環(huán)境營(yíng)造，由于內(nèi)部功能不作為展現(xiàn)，氣氛營(yíng)造：酒店外部布置，營(yíng)造大型宴會(huì)外場(chǎng)景，突出高端籠統(tǒng)。5.酒店外觀展現(xiàn)體驗(yàn)式營(yíng)銷概念營(yíng)造5接待點(diǎn)表示生態(tài)前期銷售時(shí)可以以獨(dú)棟別墅作為售樓處,

40、內(nèi)部設(shè)置酒吧,模型展現(xiàn),洽談區(qū)等,相對(duì)普通公寓的售樓處,銷售低密度物業(yè)普通客戶人流較少,并且獨(dú)棟別墅為售樓處更可以營(yíng)造高端的工程籠統(tǒng).6.售樓處 (功能較完好) / 獨(dú)棟別墅產(chǎn)品675面積配比與戶型建議產(chǎn)品建議規(guī)劃/建筑/組團(tuán)營(yíng)造建議景觀建議配套建議規(guī)劃規(guī)劃酒店與商業(yè)部分規(guī)劃思索臨近海岸線規(guī)劃獨(dú)棟別墅思索工程觀景的最好位置排布聯(lián)排規(guī)劃思索臨近獨(dú)棟別墅，相成別墅區(qū)高層公寓規(guī)劃接近工程闡明:工程整體規(guī)劃思索酒店觀景，高層住宅觀景和獨(dú)棟別墅觀景為主。76規(guī)劃6獨(dú)棟別墅聯(lián)排別墅酒店高層建筑高層多層景觀河公共綠地視野角度分析中海瀛臺(tái)工程用地臨近河道，用地與景觀河道之間有公共綠地/公園，其建筑規(guī)劃形狀特點(diǎn)

41、：從東到西從江邊向內(nèi)依次增高，從東數(shù)第二排和第三排建筑規(guī)劃方式，呈90度角，最大化的減弱前排建筑對(duì)后排建筑的觀景遮擋后排建筑看前排建筑都是點(diǎn)式建筑形體，見上圖視野角度分析，即使最后一排的高層建筑也可以利用高度優(yōu)勢(shì)和前排建筑之間的縫隙，滿足部分房型的觀景。并經(jīng)過中心景觀改善不能直接享用江景房型的觀景效果。接近公共綠地思索四層到五層規(guī)劃以觀綠地/公園景觀為主。社區(qū)內(nèi)部建筑排布與臨近景觀河的高層建筑成角度規(guī)劃。規(guī)劃平面規(guī)劃自創(chuàng)上海中海瀛臺(tái)77規(guī)劃6規(guī)劃特點(diǎn)：圖一：前面排布低密度，后面排布高層，高層建筑到達(dá)觀景效果，再經(jīng)過高層整體圍合規(guī)劃，到達(dá)戶戶觀景的效果。圖二：小高層建筑排布弧形“弓字，到達(dá)最大化

42、的觀景面。規(guī)劃平面規(guī)劃自創(chuàng)78規(guī)劃6高層觀海景規(guī)劃規(guī)劃特點(diǎn)：建筑排布較密，排步呈“弓字形，部分“T字型 到達(dá)最大化觀景特點(diǎn)。高層建筑規(guī)劃規(guī)劃自創(chuàng)79規(guī)劃6表示一表示二規(guī)劃各物業(yè)高度與最大化觀海景工程自創(chuàng)自創(chuàng)工程：帕爾美納觀景效果在規(guī)劃規(guī)劃中的營(yíng)造：一線低密度物業(yè)高度的控制，對(duì)小高層建筑最大化觀景的影響另外思索可觀海的最大范圍，和可觀海的樓層的最大范圍80規(guī)劃6萬科第五園的組團(tuán)組合方式，組團(tuán)庭院、私家庭院的主要院落、內(nèi)庭院和后院。三種院落方式層次清楚，私密性和均好性都得到很好表達(dá)雖然此處組合因深圳地域?qū)δ媳背虿粔蛎舾?，沒有完全南客廳的規(guī)劃，但此組合方式有很大的改造余地，可以構(gòu)成全南廳的規(guī)劃方式

43、。組團(tuán)內(nèi)高度路面高度從剖面關(guān)系表示可以看出組團(tuán)內(nèi)外高差變化的關(guān)系，道路標(biāo)高和組團(tuán)內(nèi)地坪標(biāo)高相差0.9米，在整個(gè)組團(tuán)剖面關(guān)系中，這個(gè)高度差別對(duì)內(nèi)外景觀影響不大，反而可以構(gòu)成抬高的特征，構(gòu)成臺(tái)地、坡地的景觀方式。聯(lián)排組團(tuán)建議表示一物業(yè)組團(tuán)6聯(lián)排別墅組團(tuán)表示二物業(yè)組團(tuán)6亞龍灣，三亞灣和本工程周邊建筑風(fēng)格均以地中海風(fēng)格為主，市場(chǎng)接受度較高；因此半工程建議采用地中海風(fēng)情建筑風(fēng)格地中海建筑特點(diǎn)：立面方式豐富，細(xì)部處置自在成熟，并且有與眾不同的瓦、窗、拱門、廊架、鐵翼欄桿、外墻處置方式、由煙囪演化出來的通風(fēng)口處置方式等獨(dú)特的建筑符號(hào)，保證了其立面性格的鮮明特征；地中海風(fēng)格建筑，原來是特指沿歐洲地中海北岸沿線

44、的建筑，特別是西班牙、葡萄牙、法國(guó)、意大利、希臘這些國(guó)家南部沿海地域的住宅，溫潤(rùn)而醇和的外立面顏色、粗樸而富有質(zhì)感的資料、有眾多的回廊、構(gòu)架和觀景平臺(tái)。這些地中海沿岸的建筑和當(dāng)?shù)剜l(xiāng)村風(fēng)格的建筑相結(jié)合，就產(chǎn)生了諸如法國(guó)普羅旺斯、意大利托斯卡納等地域的經(jīng)典建筑風(fēng)格，其醇厚粗樸的建筑風(fēng)格和它所代表的輕松閑適的生活方式，依然備受推崇和喜歡。后來這種建筑風(fēng)格融入歐洲其它地域的建筑特點(diǎn)后，逐漸演化成為了一種豪宅的符號(hào)。 建筑風(fēng)格建議地中海風(fēng)情建筑營(yíng)造6充溢異域風(fēng)情，高貴典雅的立面方式，可以突出工程檔次和差別性，經(jīng)過星河灣、觀讕高爾夫、佘山3號(hào)等工程的開發(fā)。證明其市場(chǎng)接受度高。建筑風(fēng)格建議新古典風(fēng)格建筑營(yíng)造

45、6立面方式成熟，假設(shè)低密度物業(yè)區(qū)采用一樣的立面方式，社區(qū)內(nèi)部建筑風(fēng)格易于一致建筑風(fēng)格建議新古典風(fēng)格高層建筑營(yíng)造6低密度/泰式風(fēng)情建筑風(fēng)格proposal of product泰式風(fēng)情度假別墅建筑風(fēng)格以現(xiàn)代風(fēng)格，即現(xiàn)代生活方式規(guī)劃加上泰式元素點(diǎn)綴，突出泰式風(fēng)格度假的特點(diǎn)，結(jié)合室外游泳池營(yíng)造頂級(jí)度假別墅效果建筑營(yíng)造6建筑風(fēng)格建議泰式風(fēng)情別墅景觀建議泰式皮皮島風(fēng)情景觀從區(qū)域工程來看,其景觀風(fēng)格多為現(xiàn)代風(fēng)格,景觀略顯粗糙,主題性不強(qiáng),因此本工程建議景觀打造景致景觀,突出異國(guó)情調(diào).異國(guó)風(fēng)格容易營(yíng)造爛漫度假的氣氛,精致景觀凸顯工程的質(zhì)量感.87景觀營(yíng)造6景觀建議泰式皮皮島風(fēng)情景觀從區(qū)域工程來看,其景觀風(fēng)格

46、多為現(xiàn)代風(fēng)格,景觀略顯粗糙,主題性不強(qiáng),因此本工程建議景觀打造景致景觀,突出異國(guó)情調(diào).異國(guó)風(fēng)格容易營(yíng)造爛漫度假的氣氛,精致景觀凸顯工程的質(zhì)量感.88景觀營(yíng)造6戶型面積配比建議物業(yè)面積(萬平米)比例面積段套數(shù)比例小高層24.278%75-145218886%聯(lián)排619%180-22029612%獨(dú)棟13%280-350322%合計(jì)31.2100%/2516100%物業(yè)面積/萬平米面積段套數(shù)中小戶型2.4255-654032.4275-90293三房7.3110-125621三房/四房7.22130-138538大四房4.84145以上333合計(jì)24.2/2188物業(yè)面積/萬平米面積段套數(shù)聯(lián)排別墅

47、2.2180-2001153.8200-220181獨(dú)棟別墅0.6280-320200.435012合計(jì)17.92/328住宅總面子積配比高層面積配比別墅面積配比89戶型面積6觀景單體中小戶型排布自創(chuàng)-一梯多戶90建筑單體6單體戶型排布表示一單體戶型排布表示二觀景單體大戶型排布自創(chuàng)-一梯多戶91建筑單體6單體戶型排布表示一單體戶型排布表示二溫泉入戶特征戶型建筑面積78平米一室二廳二衛(wèi)特征:1.大面積觀景陽(yáng)臺(tái)2. 按摩浴缸,同時(shí)與陽(yáng)臺(tái)銜接突出觀景度假休閑的特征.滿足居住與休閑度假功能戶型建議6特征度假公寓戶型特征戶型建筑面積110平米二室二廳二衛(wèi)特征:1. 按摩浴缸,同時(shí)與陽(yáng)臺(tái)銜接突出觀景度假休

48、閑的特征.2.突出臥室,主臥,客廳的觀景特點(diǎn).特征度假公寓戶型戶型建議6特征觀景大戶公寓戶型戶型建議6聯(lián)排特征戶型建議聯(lián)排建筑面積216平米戶型特征:突出休閑度假的特點(diǎn).1.前后雙入戶花園. 雙露臺(tái).2.中廳休閑浴池.采光天窗.3.采光地下室95戶型建議6酒店方式建筑規(guī)劃建筑規(guī)劃呈 “型，伸展開狀，一方面可以利于觀海景，另一方面，圍合的構(gòu)成的公共空間可以作與海景結(jié)合游泳池等。部分規(guī)劃方式可以構(gòu)成雙向觀景的效果配套6澳大利亞 HAYMAN ISLAND RESORT泰國(guó) HUA-HIN ,PRACHCHUAP KHIRIKHAN建筑規(guī)劃建筑規(guī)劃呈 “ Y型，逐漸展開的規(guī)劃方式，同時(shí)與呈圓型規(guī)劃相交叉這一規(guī)劃可以使觀海景的房間到達(dá)最大化，戶戶觀海景的目的酒店方式配套6美國(guó)夏威夷 WALKOLOA BEACH RESORT美國(guó)夏威夷 MAUNA LANI RESORT酒店建筑方式退臺(tái)式：建筑退臺(tái)方式，保證觀景無遮擋的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)溫馨性，客房都有休閑大露臺(tái)大面積弧形陽(yáng)臺(tái)方式：每個(gè)房間都有大面積陽(yáng)臺(tái)一方面滿足觀海景，另一方面經(jīng)過陽(yáng)臺(tái)綠化布置到達(dá)與外環(huán)境交融的效果，表達(dá)休閑度假氣氛配套6產(chǎn)品方式可以采用院落式的“新亞洲別墅風(fēng)格，木質(zhì)、白墻與石材的組合，可以與自然融為一體，同時(shí)與巴厘島建筑風(fēng)格