復(fù)件 [合肥]城市綜合體項(xiàng)目營銷總攻方案(圖文并茂 128頁)

1、XXX市廣場 項(xiàng)目營銷總攻方案 2012年7月當(dāng)風(fēng)從東城吹來 我們依稀記得她的氣息根生土長的老合肥市場前言FORWORD 宏觀背景分析 住宅公寓市場分析 項(xiàng)目本體分析 客群分析1、央行決定自2012年6月8日起降息。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn) ；自2012年7月6日再次降息，一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)；一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.31個百分點(diǎn)。此次下調(diào)特意重申了差別化住房信貸政策和抑制投機(jī)投資購房，表明國家限購、限貸的宏觀調(diào)控政策不會改變 ，全面落實(shí)差別化的住宅信貸政策，滿足首套房貸款需求 2、6月26日上午商務(wù)部通報1-5

2、月社會消費(fèi)品零售額名義和實(shí)際增速分別為14.5%和10.9%，同比分別下降2.1和0.7個百分點(diǎn)。其中5月份，商務(wù)部監(jiān)測的3000家重點(diǎn)零售企業(yè)中，住類、行類商品銷售同比分別增長4.1%和8.2%。今年以來消費(fèi)增勢不盡如人意宏觀市場環(huán)境 / 城市規(guī)劃 / 區(qū)域概況及發(fā)展規(guī)劃宏觀背景分析3、2012年上半年及二季度國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況。初步測算，上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值227098億元，按可比價格計(jì)算，同比增長7.8%。其中，一季度增長8.1%，二季度增長7.6%，上半年和二季度GDP雙雙“破8”。這是從2009年2季度以來經(jīng)濟(jì)增長首次出現(xiàn)“破8”的局面。國家統(tǒng)計(jì)局表示，房地產(chǎn)調(diào)控是今年經(jīng)濟(jì)增長速度下滑的

3、重要原因，但為防止房地產(chǎn)泡沫化對經(jīng)濟(jì)的長期發(fā)展的沖擊，房地產(chǎn)調(diào)控不能放松 6、針對前期其他地方出現(xiàn)房貸優(yōu)惠政策，7月10日，合肥徽商銀行接到“首套房85折優(yōu)惠”的口頭通知，合肥首套房85折希望大增4、今年即將召開十八大，政府為了社會穩(wěn)定，避免陷入“塔西佗陷阱” 可能會一改過去房地產(chǎn)調(diào)控越調(diào)越高經(jīng)歷，使得房地產(chǎn)價格平穩(wěn)發(fā)展。2012年至今，溫家寶總理共6次強(qiáng)調(diào)必須堅(jiān)定不移做好調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項(xiàng)長期政策5、財(cái)政部7月13日公布數(shù)據(jù)顯示，上半年全國國有土地使用權(quán)出讓收入11430億元，同比減少4342億元，下降27.5%。而在營業(yè)稅收入中，房地產(chǎn)營業(yè)稅則減少183億元，下降

4、8.5%，但剛過去的6月份單月數(shù)據(jù)開始呈現(xiàn)回暖跡象宏觀市場環(huán)境 / 城市規(guī)劃 / 區(qū)域概況及發(fā)展規(guī)劃宏觀背景分析觀點(diǎn):目前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)走向不明顯，甚至有繼續(xù)下行壓力，但房地產(chǎn)調(diào)控依然持續(xù)2012年16月合肥市住宅商品房供銷關(guān)系圖（不含四縣一市）新增關(guān)系比銷售2012年16月合肥住宅均價(不含四縣一市)單位：元/單位：套單位：套2012年6月合肥各區(qū)屬住宅備案情況(不含四縣一市)市場新增量及銷售量進(jìn)入6月份雙雙突破6000套，其中瑤海區(qū)住宅成交872套樓市，6月合肥住宅成交均價為6624.7元/，與5月的6313.9元/相比上漲310.8元/，漲幅4.9%，目前年內(nèi)最高漲幅16月，合肥市銷售住宅類商

5、品房28518套，跌破3萬套，為近五年來銷量首次下跌到了3萬套以下 宏觀市場環(huán)境 / 城市規(guī)劃 / 區(qū)域概況及發(fā)展規(guī)劃宏觀背景分析觀點(diǎn)：1、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)走勢不明朗，甚至有繼續(xù)降速可能，而目前政府新投入保增長方式以粗放式的投資為主（例如近期2萬億新投資，大量流向高鐵項(xiàng)目），屬于典型治標(biāo)不治本，后續(xù)市場改善期望較小2、所謂樓市回暖，目前只是表象。因?yàn)榍捌趧傂枋袌霰淮罅繅阂郑?6月小幅反彈，在政府無刺激性政策出臺情況下，有待進(jìn)一步觀察，等待后續(xù)結(jié)果因此在目前局勢不明朗的情況下，建議：縮短項(xiàng)目流程，加快銷售進(jìn)程合肥城市規(guī)劃戰(zhàn)略一主城即主城區(qū)，規(guī)劃建設(shè)中央商務(wù)區(qū)，逐步建成集金融、商務(wù)、休閑于一體的核心功能

6、區(qū)四中心一是以高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為依托，建設(shè)中國科學(xué)城，發(fā)展IT產(chǎn)業(yè)，打造城西副中心二是依托雙墩、雙鳳、廬陽產(chǎn)業(yè)園區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展勞動密集型產(chǎn)業(yè)及農(nóng)副產(chǎn)品深加工業(yè)，打造城北副中心三是依托店埠、撮鎮(zhèn)、肥東新城以及化學(xué)工業(yè)園，重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代物流、精細(xì)化工及家電配套產(chǎn)業(yè)，打造城東副中心四是依托經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、桃花工業(yè)園區(qū)，突出發(fā)展現(xiàn)代大工業(yè)，逐步發(fā)展成為國家裝備工業(yè)基地，打造城西南副中心一新區(qū)依托濱湖新區(qū)規(guī)劃，打造集商務(wù)、休閑、居住、辦公于一體的現(xiàn)代化新城區(qū)合肥141城市規(guī)劃圖本案項(xiàng)目處于合肥主城區(qū)次中心地帶，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展城市規(guī)劃戰(zhàn)略的提升和新的行政區(qū)域的劃分，大合肥發(fā)展戰(zhàn)略定位將給本區(qū)域物業(yè)發(fā)展創(chuàng)造更多有

7、利條件宏觀市場環(huán)境 / 城市規(guī)劃 / 區(qū)域概況及發(fā)展規(guī)劃宏觀背景分析合肥城市規(guī)劃（20062020）中心城區(qū)建設(shè)用地規(guī)劃圖中心城區(qū)城市分區(qū)規(guī)劃圖城市規(guī)劃將中心城區(qū)劃分為八個城市分區(qū)：老城區(qū)、東區(qū)、北區(qū)、西區(qū)、南區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)和濱湖新區(qū)，瑤海區(qū)（東部組團(tuán)）：2020年規(guī)劃建設(shè)用地約100平方公里；功能定位于城市東部副中心，集生活居住、職業(yè)教育、精細(xì)化工、鋼鐵重工、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)等本案位于城市區(qū)級城市功能區(qū)，未來周邊主要以城中村改造為主本案本案住宅商業(yè)市級區(qū)級宏觀市場環(huán)境 / 城市規(guī)劃 / 區(qū)域概況及發(fā)展規(guī)劃宏觀背景分析瑤海區(qū)位于合肥市區(qū)東部，東經(jīng)117、北緯31，西以南淝河、板橋河為界，東與肥

8、東縣接壤。總面積229.53平方千米，總?cè)丝?0.28萬人（2011年）。2011年，GDP總額290億元，同比現(xiàn)價增長18.2%。 區(qū)位交通優(yōu)勢明顯：安徽汽車客運(yùn)樞紐站、合肥火車站座落區(qū)內(nèi)，區(qū)內(nèi)路網(wǎng)不斷完善，地鐵2號線、銅陵路高架將快速提高區(qū)域交通價值瑤海區(qū)屬于合肥老工業(yè)區(qū)，目前總占地面積2萬多畝的危舊房、城中村和棚戶區(qū)，2012年4月合肥市委書記吳存榮指出對于瑤海區(qū)來說，要緊緊抓住拆遷改造這個“牛鼻子”，繼續(xù)堅(jiān)持以人為本的理念，通過強(qiáng)力推進(jìn)老城改造，造福人民群眾，贏得更大的發(fā)展空間和舞臺 CMC觀點(diǎn)：該區(qū)域目前是市場洼地，軌道交通等交通設(shè)施將提升區(qū)域潛在價值宏觀市場環(huán)境 / 城市規(guī)劃 /

9、區(qū)域概況及發(fā)展規(guī)劃宏觀背景分析行政單位人口數(shù)量（萬人）合肥市708瑤海區(qū)90.28蜀山區(qū)102.23包河區(qū)81.77廬陽區(qū)60.92觀點(diǎn)：本地住宅市場以瑤海區(qū)當(dāng)?shù)貏傂柰顿Y客群兼?zhèn)?，價格抗拒因素較為明顯本地居民職業(yè)主要為普通工薪階層、個體經(jīng)營戶等項(xiàng)目周邊主要為做生意人員：來源以省內(nèi)其他城市為主，市內(nèi)以其他區(qū)屬為主，瑤海區(qū)本地商戶較少。省內(nèi)其他城市人員因生意規(guī)模收益較低，考慮在合肥置業(yè)意愿較低，屬于打一槍換一地類型，除非生意做好做固定；市內(nèi)其他區(qū)屬人員一般在合肥有房，絕大數(shù)置業(yè)也不以瑤海區(qū)為首選。本地置業(yè)多數(shù)考慮本地：一、習(xí)慣居住；二、價格相對較低宏觀市場環(huán)境 / 城市規(guī)劃 / 區(qū)域概況及發(fā)展規(guī)劃

10、宏觀背景分析小結(jié)：宏觀背景分析1、整個國內(nèi)經(jīng)濟(jì)走勢不明顯，可能會惡化2、由于前期市場剛需壓抑，樓市在46月小幅反彈是否可延續(xù)，主要在于政府是否會出臺打壓政策3、該區(qū)域目前是市場洼地，軌道交通等將提升區(qū)域潛在價值4、本地住宅市場以瑤海區(qū)當(dāng)?shù)貏傂柰顿Y客群兼?zhèn)洌瑑r格抗拒因素較為明顯市場前言FORWORD 宏觀背景分析 住宅公寓市場分析 項(xiàng)目本體分析 客群分析住宅公寓市場研究板塊分析 / 競爭項(xiàng)目分析 / 市場特點(diǎn)分析信地城市廣場溫商國際生活廣場華潤紫云府寶業(yè)東城廣場恒盛豪庭本案中天左岸晟地東三里寶業(yè)城市綠苑中商一環(huán)銘座1公里本案周邊主要在售及即將上市樓盤即將上市在售尾盤在售項(xiàng)目名稱占地面積（約萬）總

11、建面（約萬）物業(yè)類型住宅、公寓情況總量（約萬）已推供應(yīng)量（約萬）去化量（約萬）已推售去化率未來供應(yīng)量（約萬）預(yù)計(jì)下半年新增供應(yīng)量（約萬）均價（元/）溫商國際生活廣場18.634商業(yè)、住宅3.20003.22.1華潤紫云府4.619住宅、公寓191916.788%2.306500恒盛豪庭13.850住宅484847.398.6%0.707200寶業(yè)城市綠苑3037住宅、公寓35312890.3%446900中天左岸2.818綜合體10.55.222.8755%7.632.6平層6900LOFT約11000寶業(yè)東城廣場6.733綜合體147.52.4833%11.5246900信地城市廣場2811

12、0綜合體2610.76.964%19.13LOFT約10700平層6800住宅7300中商一環(huán)銘座0.983.58公寓3.583.582.6875%0.907700晟地東三里0.31住宅101011合計(jì)160.28125107.9385.7%50.3516.7項(xiàng)目周邊主要在售及即將上市樓盤情況備注：周邊項(xiàng)目多數(shù)是尾盤銷售，本案未來真正面對競爭的大盤并不多住宅公寓市場研究板塊分析 / 競爭項(xiàng)目分析 / 市場特點(diǎn)分析信地城市廣場一期三期5#LOFT二期在售銷售情況：一期紅星美凱龍已營業(yè)、目前在售二期，商鋪均價約50000元/、住宅均價約7500元/、LOFT公寓均價約11000元/、三期待售項(xiàng)目基

13、本情況項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位于新站區(qū)臨泉路與全椒路交匯處物業(yè)類別：綜合體占地面積：28萬總建筑面積：110萬，其中住宅公寓約26萬綠化率：40%容積率：2.73區(qū)位描述：項(xiàng)目交通便捷，通達(dá)度高，周邊擁有多個大型專業(yè)市場及知名酒店商超，商圈氛圍較好住宅公寓市場研究板塊分析 / 競爭項(xiàng)目分析 / 市場特點(diǎn)分析 信地城市廣場公寓住宅銷售節(jié)點(diǎn)銷售情況：項(xiàng)目已推出約10.7萬住宅公寓體量，去化約6.9萬，目前整體去化率約64%。LOFT實(shí)際成交均價約10700元/，平層公寓實(shí)際成交價格約6800元/，住宅實(shí)際成交價格約7300元/二期首次開盤推出5#LOFT公寓，共約3.5萬，目前已去化約3.2萬，實(shí)際成交均

14、價約10700元/去化率約91%2010年4月推出4#住宅，共約2.7萬，目前去化約1.8萬，實(shí)際成交均價約7300元/，去化率約67%2011年9月推出2#公寓，共約4.5萬，目前去化約1.6萬，實(shí)際成交均價約6800元/，去化率約36%2012年3月銷售政策：2#樓首付5000元起，送25000元裝修基金，贈三年免費(fèi)寬帶及三年家政服務(wù)。所有在售首付分期98折，首付全付96折，一次性付款95折 住宅公寓市場研究板塊分析 / 競爭項(xiàng)目分析 / 市場特點(diǎn)分析 兩室一廳68一室一廳45戶型總體方正，功能格局明確，面積浪費(fèi)較少；且增加創(chuàng)新，提高使用舒適度改造成書房0.7米寬飄窗住宅公寓市場研究板塊分

15、析 / 競爭項(xiàng)目分析 / 市場特點(diǎn)分析 信地城市廣場部分推廣活動：2012年6月30日在售樓部舉辦“暢享激情 名流之夜信地頂級跑車品鑒會”6月15日，信地城市廣場韓國濟(jì)州島游正式啟動 項(xiàng)目在6月之后舉辦了大量的SP活動，主題與回饋老業(yè)主政策相關(guān)，為項(xiàng)目增加老帶新成功率住宅公寓市場研究板塊分析 / 競爭項(xiàng)目分析 / 市場特點(diǎn)分析 信地城市廣場項(xiàng)目簡評對本案啟示1、增加活動頻率，提高項(xiàng)目人氣2、注重老帶新活動宣傳推廣執(zhí)行較好，營銷活動與回饋老業(yè)主政策相關(guān)項(xiàng)目自身實(shí)力較強(qiáng)，在合肥市場具有較高知名度項(xiàng)目公寓產(chǎn)品以小戶型為主，且戶型設(shè)計(jì)較好，實(shí)際成交總價較低住宅公寓市場研究板塊分析 / 競爭項(xiàng)目分析 /

16、 市場特點(diǎn)分析 寶業(yè)東城廣場項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位于東二環(huán)與長江東路交叉口西北角物業(yè)類別：綜合體占地面積：6.7萬總建筑面積：33萬，其中7#為公寓約1.8萬綠化率：30.2%容積率：3.65#4#3#2#6#7#銷售情況：2011年12月2#樓開盤共256套，面積區(qū)間95-128兩房三房目前均價約7100元/；2012年4月6#樓開盤共113套兩房， 89、97目前均價約7000元/ ，目前去化約57%；2012年6月3#樓開盤192套兩房三房，面積區(qū)間110-132目前均價約7100元/，目前去化率約15%整體實(shí)際成交均價約6900元/7#樓開始預(yù)約登記，暫無銷售信息銷售政策：按時簽

17、約優(yōu)惠3000元。按揭優(yōu)惠60元/，一次性付款100以下優(yōu)惠150元/，100平米以上優(yōu)惠210元/。目前推售整體去化率約：33%。主力客群為項(xiàng)目周邊地區(qū)剛需住宅公寓市場研究板塊分析 / 競爭項(xiàng)目分析 / 市場特點(diǎn)分析 東城廣場部分推廣活動：舉辦“寶業(yè)東城廣場杯”發(fā)現(xiàn)最美合肥女孩評選活動目前有老帶新活動：老客戶免1年物業(yè)費(fèi)住宅公寓市場研究板塊分析 / 競爭項(xiàng)目分析 / 市場特點(diǎn)分析 東城廣場項(xiàng)目簡評對本案啟示老帶新活動必須要實(shí)行有效的刺激政策，提高刺激力度實(shí)用性推盤量小，推盤節(jié)奏緊湊該項(xiàng)目定位于東城領(lǐng)導(dǎo)地位，在合肥市場具有一定知名度項(xiàng)目90左右兩房銷售抗性最小住宅公寓市場研究板塊分析 / 競爭

18、項(xiàng)目分析 / 市場特點(diǎn)分析 2#3#新華國際廣場公寓項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位于黃山路與潛山路交口向南200米物業(yè)類別：綜合體占地面積：12萬總建筑面積：30萬，其中2#、3#為公寓占地6.2萬綠化率：37.63%容積率：5.32區(qū)位描述：項(xiàng)目為目前合肥熱門板塊，周邊居住商業(yè)氛圍較濃厚新華國際公寓產(chǎn)品基本情況：項(xiàng)目2#、3#樓為公寓產(chǎn)品，分別為33層3梯15戶、33層3梯13戶，產(chǎn)品戶型面積區(qū)間3772，層高2.8米。其中3#為精裝修產(chǎn)品銷售信息及政策：項(xiàng)目2010年10月開盤，朝南精裝公寓均價約9000元/、朝北約8000元/，朝南毛坯均價約7900元/、朝北約6900元/，目前首付最低一

19、成，最低2.6萬起，開發(fā)商墊資2成（年內(nèi)有效）。目前公寓產(chǎn)品整體去化約82%低首付，精裝修、毛坯選擇余地大住宅公寓市場研究板塊分析 / 競爭項(xiàng)目分析 / 市場特點(diǎn)分析 新華國際廣場公寓報廣：簡單明了，直接突出低首付、準(zhǔn)現(xiàn)房新華國際廣場對本案啟示：本案銷售政策可借鑒低首付，產(chǎn)品可考慮在低層做精裝修（現(xiàn)房優(yōu)勢）住宅公寓市場研究板塊分析 / 競爭項(xiàng)目分析 / 市場特點(diǎn)分析 I more項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位于合肥市政務(wù)區(qū)祁門路和茂蔭路交口物業(yè)類別：住宅公寓占地面積：5.26萬總建筑面積：26萬，其中公寓占地6.28萬綠化率：36%容積率：4.85區(qū)位描述：緊臨天鵝湖，周邊住宅商業(yè)氛圍較好產(chǎn)品基

20、本情況：項(xiàng)目公寓產(chǎn)品1棟，6梯27戶、共35層，其中1+3商鋪。項(xiàng)目分兩個單元銷售信息及政策：項(xiàng)目2011年10月底開盤2單元，目前在售2單元在售面積為4777房源，精裝修的均價7600元/平；毛坯房均價價格：6600元/。一次性付款98折，按揭付款99折。目前去化約35%主要客群為青年首次置業(yè)客戶及投資辦公客戶產(chǎn)品亮點(diǎn)：1、外立面玻璃幕墻；2、精裝修、毛坯房同時擁有；住宅公寓市場研究板塊分析 / 競爭項(xiàng)目分析 / 市場特點(diǎn)分析 I more 推廣活動6月22日，i more端午節(jié)活動 7月份i more“尋找陳奕迅”模仿秀活動，吸引大批年輕人來到售樓部 對本案啟示：精裝修毛坯增加客戶選擇余地

21、住宅公寓市場研究板塊分析 / 競爭項(xiàng)目分析 / 市場特點(diǎn)分析 綜合項(xiàng)目板塊分析及競爭項(xiàng)目分析，目前本案所處市場環(huán)境呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：本案相對于周邊公寓項(xiàng)目及合肥熱門板塊區(qū)域公寓無價格優(yōu)勢項(xiàng)目名稱面積區(qū)間（）銷售均價（元/）XXX市廣場50947000信地城市廣場4368LOFT 10700、平層6800中天左岸5055平層6900、LOFT11000新華國際廣場3772精裝修8500、毛坯7400I more4777精裝7600、毛坯6600建議：本案低層部分房源做成精裝修房源，提高客戶選擇余地，增加產(chǎn)品賣點(diǎn)住宅公寓市場研究板塊分析 / 競爭項(xiàng)目分析 / 市場特點(diǎn)分析 周邊較多項(xiàng)目處于尾盤銷售，

22、作為本區(qū)域最大體量公寓項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目在競爭中存在較大差異項(xiàng)目名稱銷售狀況物業(yè)類型XXX市廣場在售公寓，商業(yè)華潤紫云府尾盤住宅、公寓恒盛豪庭尾盤住宅寶業(yè)城市綠苑尾盤住宅、公寓、酒店中商一環(huán)銘座尾盤公寓建議：強(qiáng)調(diào)前期商業(yè)銷售的巨大成功，為本案在后期面市中突出強(qiáng)大的配套設(shè)施住宅公寓市場研究板塊分析 / 競爭項(xiàng)目分析 / 市場特點(diǎn)分析 市場特點(diǎn)小結(jié)：目前公寓市場主要營銷策略為：1、精裝修2、低首付3、老帶新4、營銷活動認(rèn)為，本案應(yīng)避免以價換量，所以提高性價比，突出現(xiàn)房優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)差異化營銷是本案下一步的重點(diǎn)工作住宅公寓市場研究板塊分析 / 競爭項(xiàng)目分析 / 市場特點(diǎn)分析 市場前言FORWORD 宏觀背景

23、分析 住宅公寓市場分析 項(xiàng)目本體分析 客群分析項(xiàng)目概況 / 項(xiàng)目產(chǎn)品分析 / SWOT分析項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目所屬區(qū)位本案位于長江東路與銅陵路交叉口北約100米。項(xiàng)目位于東一環(huán)與東二環(huán)之間，周邊交通便利，生活配套設(shè)施完善。距離萬達(dá)商圈約2公里，距離元一商圈約1.5公里，位置較好 本案位于長江東路與銅陵路交叉口北約100米銅陵路高架地鐵2號線元一商圈萬達(dá)商圈1.5公里2公里沃爾瑪合肥五中合肥二院39中學(xué)位置屬于老城區(qū)，配套完善項(xiàng)目四至：本案銅陵北路長江東路臨淮路項(xiàng)目東側(cè)緊臨城市主干道銅陵北路，北側(cè)緊臨城市支路臨淮路南側(cè)為現(xiàn)有住宅、西側(cè)為溫商國際生活廣場地鐵2號線銅陵北路高架目前修建高架對本案戶外宣傳

24、及客戶到案場有較大影響項(xiàng)目周邊情況項(xiàng)目目前周邊居住氛圍較為成熟，屬于東部老城區(qū)，目前項(xiàng)目東側(cè)銅陵路正在修路，預(yù)計(jì)2013年5月份完工。項(xiàng)目產(chǎn)品情況樓棟回遷戶對外銷售總計(jì)面積（）戶數(shù)（套）面積（）戶數(shù)（套）面積（）戶數(shù)（套）1#9543.0610811905.5518421448.612922#12457.481838532.5810320990.062863#10772.651254999.065015771.711754#14346.871486968.198621315.062345#13500.251539487.3211522987.57268合計(jì)60620.3171741892.75

25、38102513.011255本項(xiàng)目公寓產(chǎn)品一共1255套，其中回遷房717套、對外銷售的538套觀點(diǎn)：本項(xiàng)目存在大量回遷戶，具有較高老帶新活動價值。因此，在老帶新活動中要重視老帶新政策及力度項(xiàng)目概況 / 項(xiàng)目產(chǎn)品分析 / SWOT分析項(xiàng)目本體分析 公寓型戶型，整體采光及通風(fēng)較差； 較為方正，拐角不多 臥室大門面對客廳及餐廳，隱私性較差；小兩房的設(shè)置對剛需客戶的吸引較大，戶型采光、隱私性相對住宅產(chǎn)品較差，但整體較為方正本項(xiàng)目主力戶型區(qū)間為65-85的兩房678172項(xiàng)目概況 / 項(xiàng)目產(chǎn)品分析 / SWOT分析項(xiàng)目本體分析SWOT分析S 處于合肥老城區(qū)，周邊配套成熟 交通便利，位于軌道交通2號線

26、北側(cè) 商業(yè)配套（商業(yè)成功被華潤蘇果購買，增加項(xiàng)目在區(qū)域知名度）WOT 售樓部位置差 接待人員專業(yè)素質(zhì)有待提高 目前本項(xiàng)目推廣較弱 目前是合肥價值洼地區(qū)域 軌道交通緊臨項(xiàng)目 市場競爭壓力較大 宏觀環(huán)境不明朗項(xiàng)目概況 / 項(xiàng)目產(chǎn)品分析 / SWOT分析項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目概況 / 項(xiàng)目產(chǎn)品分析 / SWOT分析項(xiàng)目本體分析本項(xiàng)目價值點(diǎn)梳理城東進(jìn)城第一站，擁有龐大的流動人口由于流動人口較多，租賃市場較為旺盛租賃市場的價值使得本區(qū)域受到投資客群的關(guān)注較好的配套價值：華潤蘇果三萬方城市綜合體是本項(xiàng)目的亮點(diǎn)軌道交通的規(guī)劃將大大提升本項(xiàng)目升值潛力12345通過以上板塊及市場分析，我們來看一下，我們的主要客群在哪

27、里？住宅公寓市場研究市場前言FORWORD 宏觀背景分析 住宅公寓市場分析 項(xiàng)目本體分析 客群分析東城居民特征描述特征1：文化教育程度相對較低、多數(shù)以組建家庭并養(yǎng)育有子女。對子女教育花費(fèi)投入較大。東城居民以項(xiàng)目地所在版塊原居民為主他們以周邊廠職工為主，文化程度較低他們多為合肥瑤海區(qū)本地居民為主他們年齡以35-60歲為主他們多數(shù)已組建家庭、并育有子女特征1：年齡客群分析東城居民特征描述特征2：大部分家庭平均收入較低、但家庭資產(chǎn)值不低，置業(yè)有待引導(dǎo)大部分家庭平均收入在4000-6000左右/月不少家庭因下崗、內(nèi)退影響月收入不穩(wěn)定他們擁有1套或1套以上住房（政府拆遷補(bǔ)助）他們平均收入較高、具高消費(fèi)力

28、他們處于事業(yè)上升期，注重家庭性消費(fèi)特征2：收入新建小區(qū)居民項(xiàng)目地原居民客群分析特征3：區(qū)域內(nèi)急需綜合性商業(yè)，解決日益增長的購物、娛樂等方面需求。他們對目前的購物壞境不滿，有提升服務(wù)的要求他們的消費(fèi)比較理性、更看重性價比而非品牌生活類及對子女的支出為他們主要消費(fèi)特征3：消費(fèi)習(xí)性客群分析東城居民特征描述以購買能力等因素為切入點(diǎn)進(jìn)行分析剛需客戶特征：對于價格敏感，非常關(guān)注總價，具備強(qiáng)烈置業(yè)需求關(guān)注要點(diǎn)：價格、教育、實(shí)用具象化：老城區(qū)的中低收入家庭作婚房使用&外來進(jìn)城務(wù)工人員剛需客戶中端客戶投資客戶中端客戶特征：對于價格敏感度降低，對項(xiàng)目品質(zhì)及環(huán)境關(guān)注度增加關(guān)注要點(diǎn)：性價比、產(chǎn)品、教育、環(huán)境具象化：板

29、塊內(nèi)的生意人、公務(wù)員投資客戶特征：重視升值潛力關(guān)注要點(diǎn)：品牌、地段、未來發(fā)展具象化：主要來源于肥東的投資人群，部分來源于合肥市及外地人本項(xiàng)目的主力客群剛需與投資客戶兼?zhèn)?，對價格較為敏感客群分析以購房者的特性為切入點(diǎn)進(jìn)行分析共性目的需求購房者1.購房主力軍在2535歲之間2.主要客戶為板塊周邊的員工及個體經(jīng)營戶3.主要購房者以30歲左右的青年為主4.近6成的潛在購房者有屬于工薪階層，對價格較為敏感1.購房目的以自住為主，工作需要比例較高2.外來進(jìn)城務(wù)工人員在合肥定居1.在區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目價格的對比中會優(yōu)先考慮性價比較高的項(xiàng)目2.在戶型選擇上，兩房的戶型將會是選擇的主力購房者主要為投資以及剛需自住為主，

30、兩房戶型為首要選擇客群分析客群分析小結(jié)1、區(qū)域居民特征：2、本項(xiàng)目客群：客群分析重視鄰里關(guān)系平均收入較低但家庭資產(chǎn)值不低剛需、對價格較為敏感投資、小商小販針對客群總結(jié)，我們找到了購房者在哪！回答了賣給誰的問題！ 接下來，如何賣？ 我們的觀點(diǎn)是從人文及歷史關(guān)懷的角度， 首度喚醒潛在客戶關(guān)于本案的情感共鳴！老城的守望者去哪了？曾經(jīng)的紅墻磚瓦老廠房、人聲鼎沸、熙熙攘攘哪里去了我們回首 1、市政道路施工，周邊臨街商鋪經(jīng)營慘淡，居民出行極度不便！2、“東部進(jìn)城第一站”政策封鎖，肥東人群退避三舍！3、周邊生活市場集中，居住環(huán)境臟亂差！4、回遷戶居民比例占據(jù)本案一半以上！百匯當(dāng)下正如從什么時候起，我們聽說：

31、黃河是我們的母親河！為什么長江不是？！北緯30中國行大型紀(jì)實(shí)特別節(jié)目播出后，我們才識得“遠(yuǎn)方的家”！并不都是詭秘的百慕大！東城是合肥老工業(yè)基地，開元輪胎廠、糧食二庫、搪瓷廠等眾多老廠區(qū)曾集聚于此，曾是合肥的繁華之地，但隨著城市的發(fā)展，這里也成了合肥臟亂差的代表，不再是人們向往的地方昨天已成過去，歷史的車輪滾滾向前昨日東城東城不再是記憶中的樣子？昨天的東城是今天合肥的母親，現(xiàn)在的東城可能不為眾人所知！視角決定出路！改造前的東城改造后的東城東城今日08年起東城廠礦企業(yè)、危舊房、城中村進(jìn)行集中改造。其中，伴隨著壩上街區(qū)域改造和東七城中村改造的推進(jìn)，東城的發(fā)展日新月異 只需要一點(diǎn)等待 GIVE ME

32、A LITTLE TIME東城解讀 1。古老的 就必然是嶄新的東城大事件1、輕軌2號線的布局；2、裕溪路、銅陵路高架建成；3、周谷堆地塊開發(fā)；。 東城解讀 2。 動蕩的 就可以是性價比的生活皈1 生活一路狂奔只要溫暖隨行溫情東城1。走不出城東，是因?yàn)樽卟怀隽?xí)慣 溫情東城2。 對城東的眷戀，更是對生活的依戀 溫情東城3。熟悉的街道，城東特有的生活味道項(xiàng)目定位一個名字。很生活。百匯心港灣我 在 東 城 的 家 百川匯聚終到海，心語星空戀港灣標(biāo)識展示我們的房子 賣給三無人群！無房。無車。無存款。 無房說：房子大了，自由少了; 無車說：無需車行，下樓即逛華潤生活MALL; 無存款說：定存股票基金，不如

33、買公寓省心。視覺展示喚起共鳴、有沖擊力的報廣喚起共鳴、有沖擊力的報廣我們的房子 賣給四有人群有孝心。有遠(yuǎn)見。孝心說：送父母一個安享晚年的記憶這片高樓啊，就建成在當(dāng)初的紅墻磚瓦老廠房;遠(yuǎn)見說：輕軌2號線布局東城，裕溪路、銅陵路高架將成；3萬安徽最大華潤蘇果生活 MALL頂級生活配套；。接下來，進(jìn)入項(xiàng)目的實(shí)戰(zhàn)營銷階段！營銷推廣MARKETING 項(xiàng)目現(xiàn)場包裝 傳播推廣思路 銷售節(jié)點(diǎn)策略現(xiàn)場包裝已建售樓部開間小 進(jìn)深大位置不佳 裝修品質(zhì)欠缺未能起到項(xiàng)目門臉的作用 在臨近本案的城市主干道（如長江東路），租用較大開間鋪面，配合項(xiàng)目調(diào)性重新打造售樓部。 調(diào)整建議重新選址視覺活起來欣賞融合時間與藝術(shù)的精品感

34、受一份心情味覺活起來售樓處茶水間現(xiàn)成的食物，水果面包、私藏紅酒，隨時可享用聽覺活起來一首溫馨的老旋律伴著一杯澄澈檸檬水的問候“先生，您好！”嗅覺活起來濃郁的咖啡，清冽的鮮花釋放你的嗅覺體驗(yàn)調(diào)整建議體驗(yàn)式營銷結(jié)合項(xiàng)目建筑風(fēng)格及調(diào)性演繹，增加高雅生活氣息掛畫陳設(shè)。視覺打造親民裝飾些許復(fù)古歐式的陳設(shè)細(xì)節(jié)，凸顯項(xiàng)目品質(zhì)感。視覺打造高雅擺設(shè)剪影合肥關(guān)于合肥的此刻與曾經(jīng)視覺打造懷舊元素為客戶提供茶水、咖啡等飲品，擺放鮮花等綠色清香植物，弱化距離感，提升客戶感受。同時建議吧臺設(shè)置為圓形，有效增加互動。立體感官水吧臺設(shè)置CMC觀點(diǎn)：良好的服務(wù)意識是團(tuán)隊(duì)管理第一要素。精英服務(wù)團(tuán)隊(duì)組建 營銷推廣EXTENSION

35、 項(xiàng)目現(xiàn)場包裝 傳播推廣思路 銷售節(jié)點(diǎn)策略文化推動力生活創(chuàng)造力公寓鑒賞力人群吸引力老城文化東部文化和諧鄰里親近東城的回憶樹立“東城式生活”影響力推廣目的區(qū)位、地段 精致之選文化推動力東部老城文化提升高度，以東部新住宅集群代言身份宣傳造勢“印象合肥”攝影大獎賽“東成西就的中華文明”大型講座邀請名師名家剖析地域文化深層內(nèi)涵報刊、雜志專欄文章炒作“我在東城的家”專欄報道“東成西就的中華文明”大型文化講座活動目的：提升項(xiàng)目關(guān)注度及影響力活動內(nèi)容：邀請央視百家講壇著名講師葛劍雄來肥講座，短時期內(nèi)為項(xiàng)目集聚大量人氣，突出區(qū)域優(yōu)勢?；顒有麄鳎好诵?yīng)+媒體聯(lián)合炒作活動細(xì)節(jié)：意向客戶+星級酒店+名人主持+項(xiàng)目

36、推介+心動大獎“我在東城的家”報刊專欄報道活動目的：樹立項(xiàng)目公信力活動內(nèi)容：聯(lián)合瑤海區(qū)政府，選擇強(qiáng)勢媒體開展戰(zhàn)略合作，開設(shè)“我在東城的家”報刊專欄，系列報道東城普通人物在東城改造的大戰(zhàn)略中經(jīng)歷的悲歡與浮沉，同步傳遞東城百姓對改造積極響應(yīng)的精神面貌、政府對東城改造的積極推進(jìn)?；顒有麄鳎赫蜗?媒體聯(lián)合炒作生活創(chuàng)造力和諧鄰里以客戶聯(lián)誼為特色的系列SP活動“百匯心港灣”業(yè)主聯(lián)盟會喝茶、會友、聊天我們的百匯假日給予購房客戶特殊身份認(rèn)同特色周末活動 以一道門打破更多的墻活動目的：提升項(xiàng)目人氣活動內(nèi)容：以老客戶聯(lián)誼為主，鼓勵老客戶邀請新客戶共同參與，提供鄰里交流感情、暢談生活的平臺。周末活動每周日固定舉

37、行，客戶可在營銷中心觀影、品茶、動手創(chuàng)造等，以生活化的貼心服務(wù)給客戶營造家的溫馨感覺。活動宣傳：常規(guī)媒體及戶外推廣公寓鑒賞力地段、品質(zhì)價值點(diǎn)高度提煉具有“銷售力”的物料精裝公寓樣板房板塊價值提升一面照進(jìn)未來的“鏡子”板塊價值炒作精裝公寓樣板間建議在將公寓部分拿出1-2個樓層，定制精裝樣板間，親臨現(xiàn)場的直觀感受遠(yuǎn)比銷售說辭更有力！可以是，秒殺一切菲林的華麗麗小簡歐也可以是突顯公寓與80后緊密結(jié)合的生活方式讀本演義！精裝公寓樣板間精裝公寓樣板間情景真人樣板間開放，夢想成真，大呼過癮！ 人群吸引力“老合肥”和 “新合肥”生活讀本“嘿，別說你懂生活”指定客群針對性宣傳，特殊優(yōu)惠住宅的智慧，也是生活的智慧吸引目標(biāo)客群創(chuàng)意物料精品生活手冊/樓書嘿，別說你懂生活一本關(guān)于生