上海大通無錫·集智廣場項(xiàng)目營銷建議書

1、無錫集智廣場(gungchng)項(xiàng)目營銷建議書共一百五十頁關(guān)于(guny)我們“一站式”的房地產(chǎn)咨詢服務(wù)“垂直(chuzh)式”的全程跟蹤服務(wù)創(chuàng)新、定制化的服務(wù)包商業(yè)顧問及租賃代理商業(yè)營運(yùn)住宅顧問及租售代理寫字樓物業(yè)顧問及租售代理共一百五十頁1市場(shchng)分析第一部分(b fen) 銷售篇2項(xiàng)目分析3項(xiàng)目定位4銷售與推廣策略5項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評估6廣告及視覺表現(xiàn)共一百五十頁1市場(shchng)分析共一百五十頁宏觀市場(shchng)分析高鐵無錫高速公路時代58KM76KM41KM32KM48KM50KM鎮(zhèn)江常州無錫蘇州昆山南京上海110分鐘80分鐘58KM76KM41KM32KM48KM

2、50KM鎮(zhèn)江常州無錫蘇州昆山(kn shn)南京上海35分鐘25分鐘第二圈層第一圈層第三圈層第一圈層第二圈層高速鐵路時代共一百五十頁宏觀(hnggun)市場分析高鐵無錫高鐵時代的來臨將直接拉近長三角城市群之間的距離，無錫將由公路時代的第二圈層直接晉級為第一圈層，隨之而來的是城市分工(fn gng)體系的形成完善。共一百五十頁無錫宏觀市場分析城市(chngsh)分工無錫五大名城：適宜投資創(chuàng)業(yè)的工商名城；適宜創(chuàng)新創(chuàng)造的設(shè)計名城；適宜生活居住的山水名城；適宜旅游度假的休閑名城；具有人文特質(zhì)的文化名城。五大中心：國際先進(jìn)制造技術(shù)(jsh)中心，區(qū)域性商貿(mào)物流中心，創(chuàng)意設(shè)計中心，職業(yè)教育中心，旅游度假中

3、心。 文化之城蘇州服務(wù)之城無錫上海：四大中心休閑之都杭州國際海港寧波科教中心南京金融中心貿(mào)易中心航運(yùn)中心經(jīng)濟(jì)中心上海近市場近人才近信息外溢：制造業(yè)外溢服務(wù)業(yè)外包外溢吸引：高端消費(fèi)金融等高端服務(wù)業(yè)長三角北翼商貿(mào)物流中心創(chuàng)意設(shè)計中心先進(jìn)制造業(yè)中心職業(yè)教育及旅游度假中心商務(wù)綜合成本低共一百五十頁在城市分工與融合的趨勢中，無錫市未來有望接受上海制造業(yè)、部分服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)移，同時(tngsh)也將面臨高端消費(fèi)、高端服務(wù)業(yè)的外溢。宏觀市場分析(fnx)城市分工無錫共一百五十頁宏觀市場(shchng)分析產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)無錫無錫市三產(chǎn)比例(bl)逐年提升，但橫向?qū)Ρ葋砜?，仍然落后于長三角其他核心城市2009年長三角城市

4、三產(chǎn)占比無錫市歷年三產(chǎn)占比共一百五十頁產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上，無錫市三產(chǎn)比例逐年提升，但橫向?qū)Ρ葋砜?，仍然落后于長三角其他核心城市，目前仍是一個(y )二產(chǎn)為主導(dǎo)的工業(yè)城市。宏觀市場分析產(chǎn)業(yè)(chny)特點(diǎn)無錫共一百五十頁宏觀市場(shchng)分析產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)無錫民營經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)地位：2007年各所有制企業(yè)產(chǎn)值(chnzh)對比單位：億元第三產(chǎn)業(yè)中商貿(mào)服務(wù)業(yè)的絕對領(lǐng)先地位第二產(chǎn)業(yè)目前仍以傳統(tǒng)制造業(yè)為主導(dǎo)無錫市產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀目前呈現(xiàn)出的三大特點(diǎn)：中小企業(yè)占全市企業(yè)總數(shù)的比重已經(jīng)超過了90。第二產(chǎn)業(yè)目前仍以傳統(tǒng)制造業(yè)為主導(dǎo)第三產(chǎn)業(yè)中批發(fā)零售業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位共一百五十頁產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀三大特點(diǎn)(tdin)：民營經(jīng)濟(jì)，特別是中小企業(yè)

5、的主導(dǎo)地位、商貿(mào)業(yè)在三產(chǎn)中的領(lǐng)先地位以及傳統(tǒng)制造業(yè)在二產(chǎn)中的領(lǐng)先地位。宏觀(hnggun)市場分析產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)無錫共一百五十頁宏觀市場(shchng)分析產(chǎn)業(yè)布局無錫CBD城市(chngsh)南進(jìn)產(chǎn)業(yè)北移西北片北部片東部片西南片東南片傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)帶北部片包含西漳、堰橋，以輕織、化工和機(jī)械等行業(yè)為主西北片以洛社為中心，城市化水平較高，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)較發(fā)達(dá)東部片以安鎮(zhèn)為中心，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)布局聚集地未形成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶東南片西南片以無錫高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和錫山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為中心，是無錫高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展較早的地區(qū)，己形成具有一定實(shí)力、一定影響的高新技術(shù)產(chǎn)品生產(chǎn)基地。以鑫園經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為中心，是無錫科研院所和大

6、學(xué)主要分布地區(qū)，也是無錫以電子產(chǎn)業(yè)為主要分布地區(qū)。第三產(chǎn)業(yè)CBD以老城為中心，其核心在解放路內(nèi)部，初步形成了零售業(yè)、金融保險業(yè)等為主的功能區(qū)物流物流業(yè)主要布局在以西漳和東亭為中心的地區(qū)，以倉儲、運(yùn)輸、配送等傳統(tǒng)物流為主 共一百五十頁在“城市南進(jìn)，產(chǎn)業(yè)北移”戰(zhàn)略影響下，無錫市區(qū)產(chǎn)業(yè)布局南北分異明顯，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)主要集中在北部(bi b)區(qū)域，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)主要布局在東南部，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)比重依然較高。宏觀市場(shchng)分析產(chǎn)業(yè)布局無錫共一百五十頁宏觀市場分析(fnx)城市規(guī)劃無錫城中板塊(bn kui)新區(qū)板塊濱湖板塊惠山板塊錫山板塊惠山新城錫山新城太湖新城崇安商務(wù)商貿(mào)區(qū)北塘新城廣益新城太湖廣場功能定

7、位：先進(jìn)制造業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)的集聚區(qū)和都市農(nóng)業(yè)示范區(qū)發(fā)展驅(qū)動：傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)功能定位：商務(wù)商貿(mào)文化居住中心城區(qū) 發(fā)展驅(qū)動：傳統(tǒng)商務(wù)商貿(mào)氛圍功能定位：風(fēng)景旅游區(qū)、人居生態(tài)新城區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)和現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)示范區(qū) 發(fā)展驅(qū)動：生態(tài)環(huán)境新政務(wù)區(qū)利好功能定位：區(qū)域性生產(chǎn)生活資料集散中心、無錫先進(jìn)制造業(yè)基地和都市農(nóng)業(yè)示范區(qū) 發(fā)展驅(qū)動：傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)功能定位：創(chuàng)新型國際化科技新城重點(diǎn)建設(shè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心、物流中心、空港地區(qū)和“三泰一址”歷史文化保護(hù)工程 發(fā)展驅(qū)動：政府產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)共一百五十頁宏觀(hnggun)市場分析城市規(guī)劃無錫城市規(guī)劃(chn sh u hu)板塊劃分：無錫市域分為五大板塊，分組團(tuán)相對獨(dú)立發(fā)展

8、；惠山、錫山、新區(qū)將形成外圍產(chǎn)業(yè)區(qū)；城中、濱湖將組成城市商貿(mào)、商務(wù)、文教、居住區(qū)；本項(xiàng)目位于錫山新城板塊內(nèi)。共一百五十頁錫山區(qū)及周邊(zhu bin)市場的調(diào)研和分析產(chǎn)業(yè)園錫山新區(qū)(xnq)濱湖北塘惠山惠山：風(fēng)電產(chǎn)業(yè)園生命科技產(chǎn)業(yè)園數(shù)字信息產(chǎn)業(yè)園軟件外包園北塘區(qū)：金山北工業(yè)園鳳翔軟件園北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)園濱湖區(qū)：國家工業(yè)設(shè)計園太湖新城科教產(chǎn)業(yè)園馬山生物醫(yī)藥外包園錫山：V-PARK商務(wù)區(qū)S-PARK新區(qū)：商務(wù)區(qū)I-PARK一期高新區(qū)新加坡工業(yè)園I-PARK創(chuàng)意園I-PARK二期太湖國際科技園空港產(chǎn)業(yè)園共一百五十頁新區(qū)：（1）集成電路、液晶顯示、光電器件、電子元器件等（2）電力裝備產(chǎn)業(yè) （3）生物試劑和

9、生物制造(zhzo)（4）口岸保稅物流服務(wù)業(yè)（5）太陽能電池及組件制造（6）軟件產(chǎn)業(yè)錫山區(qū)：（1）電子(dinz)信息產(chǎn)業(yè)電子元件、計算機(jī)整機(jī)（2）紡織及服裝產(chǎn)業(yè)（3）摩托車及汽車零部件產(chǎn)業(yè)（4）診斷試劑（5）制造業(yè)物流服務(wù)業(yè)（6）電子信息材料和新型化工材料濱湖區(qū)：（1）電子信息產(chǎn)業(yè)集成電路設(shè)計（2）數(shù)控機(jī)床設(shè)備及專業(yè)精密裝備（3）生物醫(yī)藥研發(fā)服務(wù)外包（4 ）太陽能電池、組件及應(yīng)用產(chǎn)品（5）工業(yè)設(shè)計惠山區(qū)：（1）印染和印染機(jī)械（2）汽車零部件（3）醫(yī)療器械（4）運(yùn)輸配送物流（5）特種冶金新材料（6）風(fēng)力發(fā)電設(shè)備以及相關(guān)配套零部件生產(chǎn)（7）硅材料和太陽能電池及組件制造主城區(qū) 現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)錫山區(qū)及周

10、邊市場的調(diào)研和分析產(chǎn)業(yè)園共一百五十頁無錫第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，為產(chǎn)業(yè)園的形成和發(fā)展奠定了強(qiáng)大的基礎(chǔ)，目前整個無錫市聚集了大大小小的各類產(chǎn)業(yè)園，而無錫市先進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移以及培育已在簿部分區(qū)域形成產(chǎn)業(yè)集聚或已有規(guī)劃(guhu)布局，而本項(xiàng)目所處的錫山新城板塊是未來現(xiàn)代化服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)。錫山區(qū)及周邊市場的調(diào)研(dio yn)和分析產(chǎn)業(yè)園共一百五十頁錫山區(qū)及周邊市場的調(diào)研和分析(fnx)辦公樓/酒店式公寓指標(biāo)年成交量（年）成交均價（年）個盤領(lǐng)先去化速度（年）年價格漲幅（8年）住宅400萬6500元19萬（陽光100）7.85%商業(yè)65萬10000元7萬（五洲國際）22.65%辦公20萬7655元5萬（紅豆

11、國際）-1.95%無錫市辦公市場近年來發(fā)展乏善可陳，年去化速度僅為20萬方，遠(yuǎn)落后于住宅、商業(yè)；無錫市辦公產(chǎn)品成交均價在低位徘徊，領(lǐng)先于住宅，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于商業(yè)，部分區(qū)域還出現(xiàn)住宅、辦公價格(jig)倒掛的情況；且租金在多年來維持在2元左右的平均水平；無錫的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了企業(yè)對于寫字樓的需求極為有限。共一百五十頁1324567保利達(dá)廣場(gungchng)蘇寧廣場(gungchng)恒隆廣場名品城二期晶石國際嘉飾茂甲殼蟲8萬商美寓錫山區(qū)及周邊市場的調(diào)研和分析辦公樓/酒店式公寓市中心名稱高度業(yè)態(tài)預(yù)計辦公體量恒隆廣場250米個高檔購物中心、一個休閑廣場和兩棟高層建筑。5-6萬方蘇寧廣場318米寫字樓

12、、酒店式公寓、購物中心、酒店2.5萬方保利達(dá)廣場300米城市綜合體約3萬方錫山區(qū)/新區(qū)名稱業(yè)態(tài)體量（方）家飾茂酒店式公寓、商業(yè)85643甲殼蟲酒店式公寓19386晶石國際辦公、產(chǎn)權(quán)式酒店100000萬商美寓酒店式公寓154883名品城二期辦公100000D-PARK辦公80000目前在售的酒店式公寓基本集中在崇安區(qū)和新區(qū)區(qū)域內(nèi)，尤其在錫滬東路沿線聚集了較多的酒店式公寓。9D-PARK共一百五十頁2項(xiàng)目分析共一百五十頁項(xiàng)目(xingm)分析項(xiàng)目(xingm)概況項(xiàng)目位于無錫市東部，錫東新城東南部項(xiàng)目緊鄰滬寧高速，方便(fngbin)往來江滬各地園區(qū)區(qū)位2小時經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，有上海、南京等40個大中城市

13、；地處無錫東大門的錫山區(qū)；位于錫東新城的西部板塊；項(xiàng)目區(qū)位位于高速公路東側(cè)緊鄰高鐵核心區(qū)域位于軌道交通二號線的北部共一百五十頁滬寧線的“道口(do ku)經(jīng)濟(jì)”項(xiàng)目(xingm)分析項(xiàng)目(xingm)概況三大產(chǎn)業(yè)區(qū)國際服務(wù)外包示范區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)服務(wù)外包示范區(qū)企業(yè)入駐情況搜客天地現(xiàn)已入駐，規(guī)模企業(yè)逐步進(jìn)入共一百五十頁項(xiàng)目(xingm)分析項(xiàng)目(xingm)概況周邊日趨完善的生活(shnghu)配套目前周邊有百安居、迪卡儂、麥德龍等大型專業(yè)賣場；宜家綜合購物中心預(yù)計于2011年開業(yè)規(guī)劃地鐵二號線位于基地南部東安路項(xiàng)目緊鄰高鐵核心區(qū)共一百五十頁項(xiàng)目(xingm)分析項(xiàng)目(xingm)概況共一百五

14、十頁項(xiàng)目(xingm)分析項(xiàng)目(xingm)SWOT分析優(yōu)勢劣勢項(xiàng)目交通網(wǎng)絡(luò)便利；周邊有良好的商業(yè)氣氛；項(xiàng)目位于區(qū)域核心位置。項(xiàng)目周邊仍處在起步階段，區(qū)域有待成熟；主干道尚未形成濃厚的商業(yè)氛圍，需要商圈培養(yǎng)期；周邊生活配套匱乏機(jī)遇威脅區(qū)域發(fā)展逐漸成熟，未來發(fā)展前景廣闊； 市政配套逐步成熟、完善；項(xiàng)目為規(guī)劃的核心區(qū)域，升值潛力較大。市場具有較大的宏觀調(diào)控風(fēng)險；本區(qū)域?yàn)樾屡d發(fā)展板塊，整體開發(fā)周期較長，在未來發(fā)展中具有較多的不確定因素。共一百五十頁項(xiàng)目分析(fnx)競爭對手分析(fnx)1紅豆國際 2D-PARK 3名品(mn pn)城2期 4嘉飾茂 5蔚未來 6甲殼蟲 7晶石國際 8萬商美寓 9梅

15、里新街口 10MARK銘城 11第一上海國際 12長江一號 目前在售的酒店式公寓基本集中在崇安區(qū)和新區(qū)區(qū)域內(nèi)，尤其在錫滬東路沿線聚集了較多的酒店式公寓，其中晶石國際中心與萬商美寓距離本項(xiàng)目相對較近，分別位于錫山區(qū)和新區(qū)。共一百五十頁項(xiàng)目分析(fnx)競爭對手分析(fnx)嘉飾茂國際廣場總建筑面積85643平方米總戶數(shù)496業(yè)態(tài)商業(yè)+loft酒店式公寓層高5.9米銷售均價9500嘉飾茂國際裝飾精品直銷廣場位于無錫第二核心商圈，錫滬路的核心地段，錫滬名品城正對面。項(xiàng)目由5萬平方米家居(jij)軟裝購物廣場和3萬平方米寫字樓和LOFT國際公寓組成。共一百五十頁項(xiàng)目分析(fnx)競爭對手分析(fnx)

16、甲殼蟲2933總建筑面積19386平方米總戶數(shù)476業(yè)態(tài)酒店式公寓層高3.9米銷售均價6900甲殼蟲2933位于崇安新城核心地段(ddun)，項(xiàng)目南面緊鄰錫滬路，該項(xiàng)目一層為商鋪，挑高6米，2-25層為商住兩用，層高3.9米，主打戶型為2933。共一百五十頁項(xiàng)目分析(fnx)競爭對手分析(fnx)晶石國際中心總建筑面積100000平方米總戶數(shù)98業(yè)態(tài)辦公、產(chǎn)權(quán)式酒店層高3.2米銷售均價10000晶石國際中心位于東亭路與二泉路的交匯處，晶石國際中心由35000平米高品質(zhì)5A級寫字樓晶石國際大廈、30000平米精裝小戶型、擁有160間標(biāo)準(zhǔn)客房的商務(wù)酒店，13000平米餐飲休閑娛樂產(chǎn)業(yè)中心以及大型智

17、能化地下(dxi)停車場組成。共一百五十頁項(xiàng)目分析(fnx)競爭對手分析(fnx)萬商美寓總建筑面積154883平方米總戶數(shù)1688業(yè)態(tài)酒店式公寓、酒店層高3.2米銷售均價6200萬商美寓項(xiàng)目(xingm)規(guī)劃總建筑面積15萬左右。建筑群體為8棟高層住宅建筑，建筑高度從57.0m99.0m，樓層依次從18層到32層不等，從東向西逐漸升高。共一百五十頁項(xiàng)目分析(fnx)競爭對手分析(fnx)名品城二期總建筑面積100000平方米總戶數(shù)1144業(yè)態(tài)公寓、辦公、商業(yè)層高3.3米銷售均價7000項(xiàng)目位于錫滬路與江海(jin hi)東路交匯處，整個項(xiàng)目占地面積約5萬平方米,總建筑面積10萬平方米。項(xiàng)目分

18、為石材市場、家居、餐飲娛樂、公寓與辦公樓四大業(yè)態(tài)共同組合。共一百五十頁項(xiàng)目分析(fnx)競爭對手分析(fnx)D-PARK國際總建筑面積80000平方米總戶數(shù)237業(yè)態(tài)LOFT公寓、辦公、商業(yè)層高5米銷售均價9500D-PARK國際位于崇安區(qū)核心，是交通樞紐、建材商貿(mào)中心的交匯處，扼守地鐵2號線廣益路出口，該項(xiàng)目(xingm)由是寫字樓、商鋪、展覽館、會所、LOFT公寓組成。共一百五十頁3項(xiàng)目(xingm)定位共一百五十頁項(xiàng)目(xingm)定位產(chǎn)品定位建議物業(yè)(w y)自身本項(xiàng)目的低區(qū)的經(jīng)營檔次決定了高區(qū)的物業(yè)檔次。本項(xiàng)目1-4F為經(jīng)濟(jì)型酒店，那么本項(xiàng)目的整體物業(yè)檔次不宜過高。市場環(huán)境本項(xiàng)目主

19、要針對的客戶群體主要為城區(qū)及異地投資客，對于高端物業(yè)產(chǎn)品，這批客源接受度普遍不高；園區(qū)內(nèi)的大量工作者并非高收入人群，高檔次的物業(yè)并非最佳之選。本項(xiàng)目最佳定位：中檔物業(yè)產(chǎn)品共一百五十頁項(xiàng)目定位(dngwi)產(chǎn)品定位(dngwi)建議5.5米層高買一層送一層135%得房率高性價比統(tǒng)一經(jīng)營管理(gunl)精裝修酒店式公寓宜商宜住固定投資回報率園區(qū)核心位置區(qū)域良好的發(fā)展前景政府的大力投資絕對賣點(diǎn)提升賣點(diǎn)基礎(chǔ)賣點(diǎn)共一百五十頁國際團(tuán)隊統(tǒng)一管理高性價比酒店(ji din)公寓人無我有 足以打動(ddng)消費(fèi)者的賣點(diǎn)項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位建議共一百五十頁項(xiàng)目定位目標(biāo)(mbio)客戶定位建議為了進(jìn)一步摸清目標(biāo)(mb

20、io)客戶群體的基本訴求，我司就無錫和上海兩地的目標(biāo)客戶群進(jìn)行了有針對性的調(diào)查，了解其基本消費(fèi)習(xí)慣和要求，從而有針對性的進(jìn)行本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位。共一百五十頁項(xiàng)目定位(dngwi)目標(biāo)客戶定位(dngwi)建議無錫客戶訪談表1訪談對象：無錫城區(qū)訪談內(nèi)容：注重的購房要素(依次排序)價格管理性價比產(chǎn)品訪談對象：園區(qū)工作者訪談內(nèi)容：注重的購房要素(依次排序)性價比價格管理產(chǎn)品上?？蛻粼L談表2訪談對象：上海地區(qū)訪談內(nèi)容：注重的購房要素(依次排序)區(qū)位交通產(chǎn)品價格管理投資回報裝修共一百五十頁從對于兩地的目標(biāo)客戶群訪談中可以看出，客戶產(chǎn)品的性價比、產(chǎn)品日后的管理都有一定的要求，價格因素也是購買中非常重要的

21、一方面；其次投資回報率也是不少投資客考慮的前提因素。因此，從客戶需求出發(fā) 提升(tshng)產(chǎn)品性價比、解決未來經(jīng)營管理問題，是項(xiàng)目產(chǎn)品修正的主攻方向。項(xiàng)目定位(dngwi)目標(biāo)客戶定位(dngwi)建議共一百五十頁項(xiàng)目(xingm)定位目標(biāo)客戶定位建議公寓以滿足投資與自住的兩個目的，鑒于本案(bn n)未來的升值潛力，還是主要以投資為主。投資自住共一百五十頁投資(tu z)項(xiàng)目定位(dngwi)目標(biāo)客戶定位(dngwi)建議投資本案目的(綜合利益點(diǎn))：1、看中其潛在商業(yè)價值；2、物業(yè)增長的升值潛力；3、物業(yè)后期租賃投資回報率?？蛻纛愋停?、專業(yè)投資客2、企業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)管理層等收入較高的

22、人群年齡層：30-45周歲共一百五十頁他們常常(chngchng)被貼上這樣的標(biāo)簽30-45歲成熟(chngsh)社會閱歷事業(yè)基礎(chǔ)共一百五十頁專業(yè)(zhuny)投資客對商業(yè)嗅覺(xiju)比較靈敏，具有成熟的投資經(jīng)驗(yàn)，深諳各種投資渠道，懂得分析投資利弊，規(guī)避風(fēng)險，信息靈通。本項(xiàng)目主要針對無錫和上海兩地的投資客為主，主要參考本項(xiàng)目周邊的嘉飾茂項(xiàng)目，該項(xiàng)目在上海進(jìn)行同步推廣活動，根據(jù)我司了解，該項(xiàng)目購房者中上海投資客占相當(dāng)比例。喜跟風(fēng)，注重大眾口碑，同時手中有一定的資金，需要尋找途徑投資令錢幣升值，有短線投資的趨勢，對本區(qū)域非常熟悉。建議本項(xiàng)目將主要客戶群體定位園區(qū) 內(nèi)的政府相關(guān)工作人員、企業(yè)管理

23、層人群，考慮該部分人群收入較高，有點(diǎn)積蓄，因此將其定位主要客戶群體；對于園區(qū)內(nèi)的大量IT工作人員，我司認(rèn)為這部分人群收入普遍不高，對于投資類產(chǎn)品關(guān)注度相對較小，因此我司建議將其定位次要客戶群。企業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)管理層等人群項(xiàng)目定位目標(biāo)客戶定位建議共一百五十頁投資(tu z)客高租金(zjn)回報率1、專業(yè)投資客(無錫和上海)2、企業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)管理層等人群(園區(qū)內(nèi)及無錫市內(nèi))1、看重其潛在商業(yè)價值2、物業(yè)增長的升值潛力3、物業(yè)后期租賃投資回報率區(qū)域、交通、建筑、物業(yè)、戶型、配套、充足租客七大主要因素；本案主要突出的賣點(diǎn)：固定投資回報率、高性價比、酒店服務(wù)項(xiàng)目定位目標(biāo)客戶定位建議共一百五十

24、頁項(xiàng)目定位目標(biāo)客戶(k h)定位建議自住選擇本案驅(qū)動(綜合利益點(diǎn))：1、居住的舒適性2、臨近工作地點(diǎn)(ddin)3、綜合物業(yè)價格優(yōu)勢4、未來物業(yè)保值、增值潛力客戶類型：1、園區(qū)內(nèi)的政府工作者、研發(fā)人員及園區(qū)附近工作為主2、居住過度類型(城市白領(lǐng))3、SOHO辦公族年齡層：25-35周歲共一百五十頁項(xiàng)目定位目標(biāo)(mbio)客戶定位建議自住客居住(jzh)質(zhì)量提高1、園區(qū)內(nèi)的政府工作者、研發(fā)人員及園區(qū)附近工作為主2、居住過度類型(城市白領(lǐng))3、SOHO辦公族1、居住的舒適性2、臨近工作地點(diǎn)3、綜合物業(yè)價格優(yōu)勢4、未來物業(yè)保值、增值潛力區(qū)域、交通、 建筑、物業(yè)、戶型、配套 六大主要因素本案主要突出的

25、賣點(diǎn)：區(qū)域地標(biāo)、高檔物業(yè)、時尚建筑共一百五十頁項(xiàng)目定位(dngwi)銷售價格定位(dngwi)建議項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址銷售均價裝修情況銷售率萬商美寓新區(qū)紡城大道288號6200毛坯20嘉飾茂國際廣場崇安區(qū)錫滬東路99號9500裝修18甲殼蟲2933崇安區(qū)錫滬東路299號7000毛坯86名品城二期崇安區(qū)錫滬東路2號7000毛坯23D-PARK崇安區(qū)錫滬路華夏家居港對面9500裝修98晶石國際中心錫山區(qū)東亭中路20號10000毛坯未開盤蔚未來錫山區(qū)華夏路、新明路交匯處7600毛坯90梅里新街口新區(qū)錫華路、錫甘路交匯處6000裝修98上海第一廣場新區(qū)錫士路6號19000裝修未開盤長江一號新區(qū)旺莊路、長江

26、路12000裝修未開盤MARK銘城新區(qū)長江北路153號8000毛坯68周邊(zhu bin)在售樓盤對比共一百五十頁項(xiàng)目定位(dngwi)銷售價格定位(dngwi)建議項(xiàng)目銷售價格制定(zhdng)思路根據(jù)本項(xiàng)目的市場定位及區(qū)域周邊商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)狀況，結(jié)合區(qū)域酒店式公寓的銷售水平，運(yùn)用市場比較法制定出符合市場規(guī)律和購買群體承受能力的價格。 制定銷售策略展開銷售市場數(shù)據(jù)調(diào)查制定綜合素質(zhì)評定標(biāo)準(zhǔn)及評分項(xiàng)目銷售平均價格的確定銷售價格確定原則共一百五十頁項(xiàng)目定位(dngwi)銷售價格定位(dngwi)建議項(xiàng)目銷售價格制定(zhdng)原則No.要素滿分評分原則1立地條件2分位于城市商業(yè)中心地塊規(guī)整有利于

27、商業(yè)布局及規(guī)劃項(xiàng)目周邊在建、擬建的住宅設(shè)施2交通狀況2分緊鄰城市主干道公共交通，易達(dá)性道路基礎(chǔ)狀況交通流量3商業(yè)競爭態(tài)勢2分競爭對手比較少有一定客源基礎(chǔ)競爭對手位置競爭對手規(guī)模4周邊消費(fèi)潛力2分人口增長率周邊人口密度消費(fèi)性支出5周邊配套設(shè)施2分周邊配套設(shè)施完善程度評 分 規(guī) 則對每個項(xiàng)目進(jìn)行-12分的打分： 2分：很好 1分：較好 0分：較差 -1分：很差各項(xiàng)目打分之和為項(xiàng)目評價總分，對照評分等級可知項(xiàng)目立地環(huán)境的最終等級。共一百五十頁在目前區(qū)域內(nèi)的酒店式公寓項(xiàng)目中，除了位置、規(guī)模、環(huán)境各有千秋外，其他內(nèi)在質(zhì)素的差異性并不十分(shfn)明顯，而本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位和價格定位將是奪取市場的重要法寶

28、。為對本項(xiàng)目制定一格合理的價格，我司共選取與本項(xiàng)目相鄰的6個項(xiàng)目具有可比意義的樓盤按上述的比較法，將每個項(xiàng)目的各種因素的得分乘以各自的權(quán)重再求和，從而計算出本項(xiàng)目的價格。 共一百五十頁項(xiàng)目名稱立地條件交通狀況商業(yè)競爭消費(fèi)潛力配套設(shè)施綜合得分評價萬商美寓0.60.70.70.60.83.4項(xiàng)目位于新城紡城大道，距離本項(xiàng)目約1公里，周邊設(shè)有公交站點(diǎn)，但目前人氣明顯不足，無任何商業(yè)配套設(shè)施。晶石國際中心0.910.90.80.84.4項(xiàng)目位于錫山區(qū)內(nèi)，相比本項(xiàng)目，該案距離市中心的位置相對較近，是區(qū)域內(nèi)目前在售的唯一產(chǎn)權(quán)式酒店，10年包租，房型較為單一，只有65平方米一種房型。嘉飾茂國際廣場11.10

29、.80.91.14.9項(xiàng)目是位于崇安區(qū)錫滬東路沿線，是一幢5.9米層高的LOFT精裝酒店式公寓，目前主要銷售的是該項(xiàng)目的商鋪部分。甲殼蟲29330.91.10.80.914.7項(xiàng)目位于崇安區(qū)錫滬東路，緊鄰嘉飾茂國際廣場，項(xiàng)目為3.9米挑高，毛坯交房，該案面積較小，在29-33平方米，因此總價較低。名品城二期1.110.80.914.8項(xiàng)目位于錫滬東路、江海路，與嘉飾茂、甲殼蟲同屬一區(qū)域內(nèi)，項(xiàng)目為平層毛坯房，相對周邊的住宅售價較低，目前該案在無錫廣告幅度較大，隨處可見該案的橫幅。D-PARK11.30.90.91.15.2項(xiàng)目位于錫滬東路商圈內(nèi)，是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目，為5米層高的LOFT辦公，該案

30、自身配有大型商業(yè)中心和酒店，地鐵二號線在該案設(shè)有出口，大大提升了該項(xiàng)目的升值空間，因此價格相對區(qū)域內(nèi)其他毛坯房較高。本項(xiàng)目0.60.70.80.70.73.5本項(xiàng)目位于無錫產(chǎn)業(yè)外包基地內(nèi)，項(xiàng)目地塊尚處在平整階段，南邊的塞維拉廣場也在進(jìn)行整體改造，區(qū)域未來受政府良好的規(guī)劃，有較大的升值潛力。共一百五十頁項(xiàng)目(xingm)銷售價格的確定項(xiàng)目名稱平均分比較值項(xiàng)目均價（元/）比較均價（元/ ）項(xiàng)目權(quán)重（%）權(quán)重均價（元/ ）萬商美寓3.41.0362006386201277晶石國際中心4.40.80100008000151200嘉飾茂國際廣場4.90.7180005680251420甲殼蟲29334.

31、70.747000518015777名品城二期4.80.737000511015767D-PARK5.20.679500636510637本項(xiàng)目3.51-6078以上比較項(xiàng)目均是剔除裝修后均價，得出本項(xiàng)目的當(dāng)期銷售價格在6078元/，此價格(jig)僅為用市場比較法計數(shù)所得來。 共一百五十頁通過我司此次現(xiàn)場的市場調(diào)查(dio ch)來看，我們了解到，無錫區(qū)域內(nèi)LOFT類產(chǎn)品與普通平層產(chǎn)品差價并不大，基本差價在14%左右；目前萬商美寓的對外銷售報價為6200元/平方米，但該項(xiàng)目為平層，根據(jù)無錫平層與LOFT產(chǎn)品市場差價比，得出項(xiàng)目的對外銷售價格在7068元/平方米(毛坯)。 共一百五十頁樓層差價

32、(chji)的制定根據(jù)我司此次對無錫同類產(chǎn)品的市場調(diào)研情況來看，無錫在售酒店式公寓樓層差價基本在20-50元/平方米之間，個別樓盤尚未開盤銷售(xioshu)，我司將不對其做數(shù)據(jù)統(tǒng)計。 項(xiàng)目名稱樓層差價最低價均價最高價萬商美寓20611162006550嘉飾茂國際廣場508900950010100甲殼蟲293320-50690070007300名品城二期20-50550070008000D-PARK一期508800950011000共一百五十頁根據(jù)市場樓層差價的定價(dng ji)原則，本項(xiàng)目建議樓層差價為50元/平方米層次系數(shù)本項(xiàng)目各樓層定價50.95681860.96686870.9769

33、1880.98696890.997018101.007068111.017118121.027168131.037218141.047268151.057318161.067368171.077418181.087468191.097518201.107568211.117618221.127668231.137718共一百五十頁南北朝向差價(chji)的制定對于(duy)本項(xiàng)目酒店式公寓南北朝向差價的制定，我司對無錫市場目前在售酒店式公寓市場的朝向差價進(jìn)行調(diào)研，該類項(xiàng)目在南北朝向上的差價相對較為統(tǒng)一，基本在700-1000元/平方米，個別項(xiàng)目為板式結(jié)構(gòu)，我司將不納入統(tǒng)計范圍內(nèi)，對于萬商美寓項(xiàng)

34、目，由于其南北戶型面積相差較大，因此朝向差價相對較小，僅供參考。 項(xiàng)目名稱朝向差價項(xiàng)目均價萬商美寓4006200嘉飾茂國際廣場10009500甲殼蟲29337007000名品城二期10007000根據(jù)市場數(shù)據(jù)得出，我司南北朝向差價將定在1000元/平方米。共一百五十頁共一百五十頁定價(dng ji)說明2010年的4月是整個2010年樓市的一個分水嶺，連續(xù)出臺的房地產(chǎn)新政，從土地、投資、信貸、保障房等四個方面進(jìn)行了房地產(chǎn)市場的調(diào)控，打壓投機(jī)(tuj)、投資性炒房是整個2010年宏觀調(diào)控的主旋律，而對于酒店式公寓銷售市場來說，受到宏觀調(diào)控的影響，可能市場會出現(xiàn)銷售放緩、價格滯漲的盤整態(tài)勢。每個樓

35、盤的價格測率都是在一定的內(nèi)外環(huán)境的背景下進(jìn)行的，將受各種因素的制約和影響，因此樓盤價格體系的建立必須在對各種影響因素進(jìn)行深入細(xì)致分析的基礎(chǔ)上制定。我司此次對無錫區(qū)域市場內(nèi)的在售酒店式公寓的調(diào)研時間點(diǎn)是在一系列調(diào)控政策前進(jìn)行的，而目前多條打壓政策的出臺，已經(jīng)開始對投資類產(chǎn)品產(chǎn)生了一定的影響，投資客開始逐步退出市場，轉(zhuǎn)而進(jìn)入觀望狀態(tài)，因此我司對V-PARK項(xiàng)目的定價主要是基于目前市場的狀況，所作出相應(yīng)價格的調(diào)整。我司建議，V-PARK項(xiàng)目銷售均價控制在7068元/平方米(毛坯)，裝修后均價在7700-7900元/平方米。本文的觀點(diǎn)意在拋磚引玉，希望能協(xié)助發(fā)展商制定出最有利于實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的價格體系。 共

36、一百五十頁項(xiàng)目定位(dngwi)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計建議定位要素：產(chǎn)品不宜多樣化作為(zuwi)3萬方以下的投資性物業(yè)，產(chǎn)品本身定位不宜多樣化；單一類的產(chǎn)品定位較容易被客戶接受，不會產(chǎn)生對本項(xiàng)目物業(yè)性質(zhì)的混淆；同時并能有效控制廣告預(yù)算，降低開發(fā)商成本。產(chǎn)品必須符合市場需求，進(jìn)行準(zhǔn)確定位共一百五十頁項(xiàng)目(xingm)定位項(xiàng)目(xingm)規(guī)劃設(shè)計建議地下(dxi)1-2層地下兩層為車庫為酒店，準(zhǔn)三星標(biāo)準(zhǔn)，約120個客房地上1-4層地上5-6層預(yù)備層為挑高5.5米的酒店式公寓，約360個單元地上7-15層共一百五十頁5.5米層高的酒店式公寓經(jīng)濟(jì)型酒店預(yù)備層總高99.8m建議(jiny)產(chǎn)品示意圖：共一百五

37、十頁增加(zngji)使用面積建議酒店公寓公共走廊部位的凈高建議不超過(chogu)3米，隔斷出的公共部分空間可分配給相近單元增強(qiáng)性價比。 共一百五十頁共一百五十頁總體裝修(zhungxi)建議考慮到項(xiàng)目中端化市場(shchng)定位，建議總體裝修保持與項(xiàng)目一致的定位，總體達(dá)到準(zhǔn)三星酒店式公寓的配置。在內(nèi)部裝修上，建議公共部分應(yīng)趨于中高檔化，而在各單元的室內(nèi)裝修則應(yīng)趨于精致化，能充分詮釋舒適性生活理念。共一百五十頁 提供菜單式裝修建議由開發(fā)商提供菜單式裝修的方案，在品質(zhì)基本保證統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，有一定的檔次細(xì)微差別，給客戶(k h)選擇的余地，統(tǒng)一負(fù)責(zé)裝修，以保證項(xiàng)目檔次工程質(zhì)量，也避免客戶自己裝

38、修給其它客戶和酒店帶來的不利影響。 共一百五十頁裝修風(fēng)格建議簡約風(fēng)格以簡潔明白為主要特點(diǎn) 重視室內(nèi)空間的使用功能。 室內(nèi)布置案功能區(qū)分(qfn)的原則來進(jìn)行,家具布置與空間密切配合,廢棄多余的繁瑣的附加裝飾在色彩上和造型上追隨流行時尚。 共一百五十頁裝修風(fēng)格建議混搭風(fēng)格多風(fēng)格元素有機(jī)組合；將家具主風(fēng)格與配飾、家紡巧妙配合(pih)產(chǎn)生反差美及空間層次感共一百五十頁公共大堂建議：大堂：氣氛豪華，風(fēng)格獨(dú)特，裝飾典雅， 色調(diào)協(xié)調(diào)(xitio)，光線充足，建議采用仿大理石、大 面積鋼化玻璃等建材；地面：仿大理石。局部仿古地磚拼花和地毯鋪地，花崗巖踢腳線或木飾面踢腳；墻面：木飾面和乳膠漆，適當(dāng)可采用金屬

39、板材和線材配以高級現(xiàn)代的壁燈和落地?zé)魪?qiáng)化現(xiàn)代高雅的氛圍。吊頂：石膏板乳膠漆，配高雅現(xiàn)代吊燈，局部射燈。走道：地磚木質(zhì)踢腳線；墻面乳膠漆局部木飾面配鏡框畫和射燈；吊頂石膏板乳膠漆配射燈和節(jié)能燈。共一百五十頁配置建議：室內(nèi)采用新風(fēng)系統(tǒng)(xtng)，具有恒溫恒濕及消毒功能，衛(wèi)生間建議選用國外品牌衛(wèi)浴產(chǎn)品，而廚房配置最好能申請煤氣，如無法通過消防要求，可以使用多功能電磁爐共一百五十頁裝修標(biāo)準(zhǔn)建議：室內(nèi)部分裝修標(biāo)準(zhǔn)650800元/平方米（建筑面積）700元/平方米(參考方案)建材配置建議：進(jìn)戶門鋼制門，IC卡門鎖地板合資品牌復(fù)合地板墻、頂面“多樂士”乳膠漆衛(wèi)生間墻面“諾貝爾”面磚廚房整體櫥柜配歐式推拉脫

40、排油煙機(jī)油漆常春藤門/夾板工藝門/山毛櫸木夾板電線熊貓牌水管合資PP-R冷熱水管潔具科勒開關(guān)插座松下客廳吊頂石膏吊頂共一百五十頁線條 石膏線、山毛櫸木線空調(diào)春蘭電視國內(nèi)品牌19-21寸家具蘇州地區(qū)品牌設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)建議：給水采用變頻式分區(qū)供水系統(tǒng)。提供24小時生活用水，每戶設(shè)獨(dú)立水表空調(diào)贈送VRV分戶計量中央空調(diào)電力系統(tǒng)每戶設(shè)獨(dú)立卡式電表，室內(nèi)均安排足夠插座，弱電系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)預(yù)留插口安防首層大堂出入口安裝可視對講門禁系統(tǒng)；小區(qū)內(nèi)設(shè)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；酒店公寓電梯使用專用身份卡；有線電視均有接口入內(nèi)，設(shè)置衛(wèi)星電視接受系統(tǒng)共一百五十頁智能化建議：在網(wǎng)絡(luò)、通訊(tngxn)功能方面，建議配置無線寬帶上網(wǎng)，使整棟

41、建筑形成一個無線網(wǎng)絡(luò)空間，并配合光纖直接連接桌面，客戶可根據(jù)自身情況作出選擇。共一百五十頁4銷售與推廣(tugung)策略共一百五十頁項(xiàng)目推廣(tugung)策略推廣(tugung)方向擁有著一些對傳統(tǒng)住宅而言的劣勢沒有大空間、沒有好地段因此我們的概念方向，必然是需要模糊這些劣勢是針對不在乎這些劣勢的人群我們需要做到的是模糊居住和辦公的概念通過主題概念的切入可以讓我們更具投資及居住功能同時可以有更加個性化的體現(xiàn) 所以我們以產(chǎn)品為發(fā)力點(diǎn)以客戶需求為導(dǎo)向以性價比為競爭突破口！共一百五十頁項(xiàng)目(xingm)推廣策略放大優(yōu)勢，弱化本項(xiàng)目的不足之處，是企劃的重要使命從本項(xiàng)目的各細(xì)節(jié)考慮，可從以下(yxi

42、)多個方面作好宣傳工作： 共一百五十頁項(xiàng)目(xingm)推廣策略宣傳關(guān)鍵詞：高度空間魔方，層高越高，實(shí)惠越多。將本項(xiàng)目的最大優(yōu)勢力推，使其在客戶心中(xn zhn)產(chǎn)生雙倍深刻的印象。 共一百五十頁關(guān)鍵詞：信心目前的區(qū)域商業(yè)版塊在建設(shè)階段，在企劃中應(yīng)強(qiáng)調(diào)其未來的發(fā)展方向，渲染其發(fā)展目標(biāo)，培養(yǎng)客戶對該規(guī)劃的認(rèn)知，對該地區(qū)的認(rèn)可(rnk)，對項(xiàng)目前景的憧憬。 項(xiàng)目(xingm)推廣策略宣傳共一百五十頁項(xiàng)目(xingm)推廣策略宣傳關(guān)鍵詞：介入正由于商業(yè)板塊尚未成形，目前可以較低價位介入，降低(jingd)持有成本。 共一百五十頁項(xiàng)目推廣(tugung)策略宣傳關(guān)鍵詞：造勢目前項(xiàng)目周邊即將開業(yè)的宜家

43、等知名商家，正是(zhn sh)對項(xiàng)目未來發(fā)展態(tài)勢的有力烘托，以可見的利好說明項(xiàng)目未來的價值 共一百五十頁項(xiàng)目推廣(tugung)策略宣傳關(guān)鍵詞：形象以時尚、超前、個性(gxng)的理念，將項(xiàng)目的精神、特色傳達(dá)于公眾，先聲奪人，提升項(xiàng)目品位及知名度。 共一百五十頁項(xiàng)目推廣(tugung)策略產(chǎn)品力建設(shè)現(xiàn)場(xinchng)售樓處“魔方主題”以魔方為主體，售樓中心要裝修得時尚而有鮮明的個性，突顯大廈的品質(zhì)感 。共一百五十頁項(xiàng)目推廣策略(cl)產(chǎn)品力建設(shè)售樓處選址說明：1.現(xiàn)場接待：規(guī)劃紅線內(nèi)的地塊東北角。2.指示明顯：新錫滬東路往來車流量較大，指示作用明顯。3.臨街綠化：將沿街草坪綠植提前完成，

44、增加與項(xiàng)目推廣基調(diào)關(guān)聯(lián)的園藝小品，商業(yè)(shngy)用停車位置可為接訪停車使用，車行入口設(shè)保安負(fù)責(zé)指引，增加接訪的尊貴性和儀式感。4.便于看房：臨近酒店項(xiàng)目，便于客戶參觀。共一百五十頁售樓處外觀(wigun)概念示意圖：共一百五十頁售樓處裝修(zhungxi)風(fēng)格示意圖：共一百五十頁現(xiàn)場樣板房“全體驗(yàn)”做到聲音，味道(wi dao)，視覺，觸覺，感覺全體驗(yàn)！共一百五十頁不同風(fēng)格的戶型(h xn)模型：利用不同的戶型裝修模型，盡顯不同風(fēng)情的時尚與個性，吸引客戶。共一百五十頁2號線模型“動態(tài)(dngti)演示”：以規(guī)劃為藍(lán)圖，把軌道交通2號線經(jīng)過站點(diǎn)以及樓宇全面展示！共一百五十頁樹立項(xiàng)目品牌為讓客

45、戶認(rèn)知、了解本項(xiàng)目，應(yīng)通過進(jìn)駐裙房的酒店品牌帶動產(chǎn)品品牌，未來對本項(xiàng)目的酒店式公寓(gngy)進(jìn)行統(tǒng)一管理，這主要是考慮到本項(xiàng)目特別在初期階段，應(yīng)保證較多的曝光度，卓有成效地造勢，為樹立品牌服務(wù)。 共一百五十頁人文關(guān)懷無錫信心以公益(gngy)為原則，聯(lián)合媒體發(fā)布 2010無錫青年生活信心指數(shù)報告！共一百五十頁完全解析魔方(m fn)5.5生活數(shù)據(jù)以省錢為原則，生活成本投資置業(yè)理財三合一的全面對比分析！共一百五十頁項(xiàng)目推廣策略(cl)核心通路建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)場(xinchng)：展示項(xiàng)目形象，樓盤公開信息工地部分：圍墻樣板區(qū)域：樣板房、導(dǎo)視系統(tǒng) 接待中心：接待中心看板、道旗過渡部分：看房通道、小區(qū)內(nèi)

46、部導(dǎo)視系統(tǒng) 我們上海及長三角地區(qū)已積累大量客戶的導(dǎo)入戶外媒體：項(xiàng)目形象及產(chǎn)品信息 發(fā)布形式：戶外高炮、看板、沿街道旗共一百五十頁項(xiàng)目(xingm)廣告投放策略關(guān)鍵詞：時尚(shshng)+活力+簡潔總體包裝以時尚感、活力感、簡潔感為基調(diào)，貫穿前衛(wèi)感覺，以表現(xiàn)本項(xiàng)目所突出的獨(dú)特概念，以及銳意進(jìn)取精神。把握好現(xiàn)代、體面、有品質(zhì)感的平面效果，以傳達(dá)項(xiàng)目的品位形象。LOGO、VI及硬廣、DM、樓書等設(shè)計追求獨(dú)特、奇異。 共一百五十頁項(xiàng)目(xingm)廣告投放策略關(guān)鍵詞：想像力+5.5米+空間精心包裝售樓中心，以富有想像力的包裝讓來客產(chǎn)生被震撼的效果。除此之外，制作不同模型，表現(xiàn)分隔5.5米層高可產(chǎn)生的

47、不同的利用空間，提示、強(qiáng)調(diào)(qing dio)賣點(diǎn)。 共一百五十頁項(xiàng)目(xingm)廣告投放策略關(guān)鍵詞：雜志+封面+標(biāo)題黨前期報刊硬廣考慮同一期多版面投放，突出不同賣點(diǎn)，引爆受眾關(guān)注焦點(diǎn)。廣告媒體的選擇除了安排無錫本地(bnd)報刊外還應(yīng)考慮新聞晨報租售情報等異地報刊及商務(wù)類媒體。 共一百五十頁項(xiàng)目(xingm)銷售策略銷售策略采取市場滲透模式(msh)，通過先期炒作，引導(dǎo)目標(biāo)消費(fèi)群的高期待，在此狀態(tài)下低價入市。 目標(biāo)快速回籠資金，搶占市場份額、引領(lǐng)市場走勢，占據(jù)市場主導(dǎo)者地位 支持因素房地產(chǎn)業(yè)是市場價格敏感度極高的產(chǎn)業(yè)，低價格能迅速引起關(guān)注、搶占市場 ；低價格能降低和減少實(shí)際和潛在的競爭 推

48、盤方案先推低中區(qū)產(chǎn)品，當(dāng)銷售率達(dá)到70%時，推出高區(qū)產(chǎn)品共一百五十頁項(xiàng)目(xingm)銷售策略具體操作累計客戶(k h)聚集人氣 發(fā)放任購號與所推產(chǎn)品 比例為三比一引爆階段：30%+強(qiáng)銷階段：40%未消化房源 引導(dǎo)階段發(fā)號階段強(qiáng)銷階段持續(xù)階段清盤階段正常正務(wù)接待模式銷售 共一百五十頁項(xiàng)目(xingm)推案順序123酒店式公寓產(chǎn)權(quán)酒店(ji din)及酒店(ji din)預(yù)備層裙房商業(yè)共一百五十頁5項(xiàng)目(xingm)經(jīng)濟(jì)效益評估共一百五十頁項(xiàng)目定位(dngwi)經(jīng)濟(jì)收益評估項(xiàng)目(xingm)銷售方式酒店式公寓(LOFT)配置700元/平方米標(biāo)準(zhǔn)的簡單裝修及提供增加100元/平方米的家電套餐供選擇

49、產(chǎn)權(quán)酒店及產(chǎn)權(quán)酒店預(yù)備層配置2000元/平方米標(biāo)準(zhǔn)的精裝修，現(xiàn)房帶租約形式對外銷售裙房商業(yè)報建時完成切割，以現(xiàn)房形式對外銷售共一百五十頁項(xiàng)目(xingm)成本表項(xiàng)目名稱建筑面積()專業(yè)造價(萬元)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)集智廣場(地下室)25785土建70282725.62安裝1771686.83小計87993412.45集智廣場(酒店)44731土建91082036.17安裝2354526.26小計114622562.43集智廣場(辦公)31589土建64812051.66安裝41061299.82小計105873351.48總計102105308483021.20共一百五十頁項(xiàng)目銷售(xioshu)預(yù)估可

50、售產(chǎn)品可售面積()銷售均價(元)銷售額(元)備注酒店式公寓199207068140790000配700-800元/平方米裝修產(chǎn)權(quán)酒店(裙房)約70001200084000000均價包括1000元返租租金產(chǎn)權(quán)酒店(預(yù)備層)26561700045150000均價包括2000元返租租金裙房商業(yè)70001200084000000商鋪切割需提前報批合計約36576約9677353940000-共一百五十頁6廣告與視覺(shju)表現(xiàn)共一百五十頁廣告(gunggo)及視覺表現(xiàn)無 錫 集 智 廣 場共一百五十頁能讓人沖動的有想像空間的似曾相識仿佛是自己的通俗易懂好傳播一定要有價值感的夢想中要得到的看得出是小

51、戶型精裝修的廣告(gunggo)發(fā)散無 錫 集 智 廣 場共一百五十頁廣告(gunggo)總精神空間新思維，精英(jn yn)活力派闡釋：因?yàn)椤吧虡I(yè)核心”的優(yōu)勢目前不能凸顯，故本案應(yīng)抓住其層高5.5的賣點(diǎn)，吸引客戶。以“空間新思維”的概念來強(qiáng)調(diào)其獨(dú)特之處，以“活力”來傳達(dá)本案戶型的可塑性，符合時尚的口味，“精英”一詞，也在一定程度上揭示了本案的商住性質(zhì)。 無 錫 集 智 廣 場共一百五十頁主推案名魔方(m fn)5.5空間新思維，精英(jn yn)活力派闡釋：有效突出了項(xiàng)目5.3米層高的獨(dú)特賣點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)了空間的實(shí)用性，容易與其他樓盤區(qū)隔開來。“魔方”既形象地表達(dá)了項(xiàng)目特點(diǎn)，又具有強(qiáng)烈的時尚感，引

52、導(dǎo)客戶產(chǎn)生更多的想像空間。 無 錫 集 智 廣 場共一百五十頁輔推案名a studio3空間(kngjin)新思維，精英活力派無 錫 集 智 廣 場共一百五十頁魔 方 5.5 形 象 篇 一無 錫 集 智 廣 場共一百五十頁LOGO 無 錫 集 智 廣 場共一百五十頁信封(xnfng) 無 錫 集 智 廣 場共一百五十頁信封(xnfng)及信紙 無 錫 集 智 廣 場共一百五十頁系列(xli)展板 無 錫 集 智 廣 場共一百五十頁書簽(shqin) 無 錫 集 智 廣 場共一百五十頁道旗 無 錫 集 智 廣 場共一百五十頁VIP卡 無 錫 集 智 廣 場共一百五十頁DM 無 錫 集 智 廣

53、場共一百五十頁精神(jngshn)堡壘 無 錫 集 智 廣 場共一百五十頁指示牌 無 錫 集 智 廣 場共一百五十頁指示牌 無 錫 集 智 廣 場共一百五十頁廣告(gunggo)SHOW 稿無 錫 集 智 廣 場共一百五十頁廣告(gunggo)SHOW 稿無 錫 集 智 廣 場共一百五十頁REST無 錫 集 智 廣 場共一百五十頁魔 方 5.5 形 象 篇 二無 錫 集 智 廣 場共一百五十頁廣告(gunggo)SHOW 稿無 錫 集 智 廣 場共一百五十頁廣告(gunggo)SHOW 稿無 錫 集 智 廣 場共一百五十頁廣告(gunggo)SHOW 稿無 錫 集 智 廣 場共一百五十頁LOG

54、O 無 錫 集 智 廣 場共一百五十頁第二部分(b fen) 招商篇1城市(chngsh)綜合體組合分析2酒店區(qū)域市場4合作模式探討5財務(wù)測算3配套商業(yè)定位共一百五十頁城市(chngsh)綜合體組合分析商業(yè)地產(chǎn)是現(xiàn)代化城市、現(xiàn)代化園區(qū)的核心價值。商業(yè)地產(chǎn)扮演了一個非常主要的角色，將來一個城市的主要活力、城市形象就體現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)，同理適用在新的經(jīng)濟(jì)園區(qū)商業(yè)品牌的建立為住宅的銷售提供一定的基礎(chǔ)，而住宅本身的客戶又能為商業(yè)部分提供支撐。住宅與配套商業(yè)之間是相輔相承，承上啟下的關(guān)系。完全脫離商業(yè)的住宅是沒有市場的。而過分強(qiáng)調(diào)商業(yè)，忽視了自身屬性的住宅又是失敗的。簡言之，對于城市綜合體來講，處理(chl

55、)好住宅與其配套商業(yè)的關(guān)系，正如西裝上的紐扣一樣，雖小巧，卻于細(xì)微處體現(xiàn)著西裝本身的檔次與著裝者的品位。因此，商業(yè)的好壞對于項(xiàng)目整體的作用是至關(guān)重要的。酒店品牌物業(yè)價值關(guān)系酒店是商業(yè)項(xiàng)目形象、甚至是區(qū)域形象的標(biāo)志。配套商業(yè)功能的提供和完善是酒店、住宅功能一個必不可少的組成部分。它實(shí)際上支撐了住宅的銷售前景。影響干擾住宅的私密性。特別是如果商業(yè)品質(zhì)不夠或過度嘈雜，容易使住宅陷入不倫不類的窘境。解決縮小商業(yè)配套體量?？刂坪脴I(yè)態(tài)比例。關(guān)注日常消費(fèi)需求。引入具有品質(zhì)的酒店及中高端商業(yè)定位產(chǎn)品設(shè)計上要相對獨(dú)立、分隔人流。共一百五十頁酒店區(qū)域(qy)市場酒店星級標(biāo)間價客房數(shù)1百喜大酒店經(jīng)濟(jì)型1782MOTEL 168(錫滬中路店)經(jīng)濟(jì)型1683錫州花園酒店五星430，5302664如家（錫滬東路店）經(jīng)濟(jì)型180845無錫維特風(fēng)尚商務(wù)賓館經(jīng)濟(jì)型1656格林豪泰（錫山友誼店）經(jīng)濟(jì)型1747錦江之星-錫澄路店經(jīng)濟(jì)型159錫山區(qū)酒店數(shù)量較少，以經(jīng)濟(jì)型酒店為主，商務(wù)型酒店尚為市場盲點(diǎn)目前酒店都分布(fnb)在滬寧高速以西，滬寧高速以東地區(qū)還是空白市場酒店主要分布在交通干道錫滬公路沿線，唯一一家星級酒店分布在項(xiàng)目北面交通干道二泉東路沿線。經(jīng)濟(jì)型酒店客房均價在171元。56共一百五十頁意向(yxing)酒店調(diào)研所屬(sush)酒店集團(tuán) VANTAGE酒店類型