飯店的經(jīng)營理念與實(shí)踐第四章飯店的投資與決策分析42課件

1、第二節(jié) 飯店投資的可行性研究 飯店投資的可行性研究，就是對(duì)投資成功前景所作的投入產(chǎn)出分析，它可以減少企業(yè)投資失敗的概率，增加項(xiàng)目投資的信心，也有利于企業(yè)資金的籌集。第1頁，共26頁。一、飯店投資的分類l按投資時(shí)間的長短分為短期投資和長期投資短期投資是指能夠隨時(shí)變現(xiàn)的、且投資時(shí)間不超過一年的短期性質(zhì)的投資。 長期投資是指那些不準(zhǔn)備短期內(nèi)轉(zhuǎn)讓出去、持有時(shí)間在一年以上的有價(jià)證券或時(shí)間超過一年的其他投資。 第2頁，共26頁。2按投資發(fā)生作用的地點(diǎn)分為對(duì)內(nèi)投資和對(duì)外投資對(duì)內(nèi)投資是指為保證飯店正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)而進(jìn)行的企業(yè)內(nèi)的生產(chǎn)性投資。對(duì)外投資是指飯店以各種形式，如現(xiàn)金、實(shí)物、無形資產(chǎn)、有價(jià)證券等方式向

2、其他單位的投資。 第3頁，共26頁。3按投資構(gòu)成的資金性質(zhì)分為固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資金投資固定資產(chǎn)投資指用于新建、擴(kuò)建、改建或購置房屋建筑及機(jī)器設(shè)備等方面的投資，包括生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資。這里主要指生產(chǎn)性投資。流動(dòng)資金投資主要是指對(duì)飯店經(jīng)營規(guī)模相適應(yīng)的周轉(zhuǎn)性資金占用所進(jìn)行的投資。飯店經(jīng)營活動(dòng)的順利進(jìn)行，離不開流動(dòng)資金的周轉(zhuǎn)。第4頁，共26頁。4按投資在再生產(chǎn)過程中的作用分為創(chuàng)始性投資和生產(chǎn)經(jīng)營性投資創(chuàng)始性投資是指飯店在籌建時(shí)的投資，是從無到有的投資過程，因而稱為創(chuàng)始性投資。生產(chǎn)經(jīng)營性投資是在飯店?duì)I業(yè)之后，為了維持簡(jiǎn)單再生產(chǎn)或?qū)崿F(xiàn)擴(kuò)大再生產(chǎn)而進(jìn)行的各項(xiàng)投資。如更新改造原設(shè)備、購置新設(shè)備等。第5

3、頁，共26頁。二、飯店建設(shè)投資的可行性研究1地區(qū)狀況分析地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況評(píng)價(jià)（1）人口因素。（2）零售指數(shù)。（3）工商企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。（4）商務(wù)辦公樓。（5）交通客流量。（6）旅游者人數(shù)。第6頁，共26頁。1地區(qū)狀況分析位置分析（l）場(chǎng)地描述。（2）進(jìn)出難易程度（3）能見度。（4）適宜性。第7頁，共26頁。2飯店市場(chǎng)需求分析市場(chǎng)分析飯店市場(chǎng)是指使用飯店服務(wù)設(shè)施的顧客人數(shù)。市場(chǎng)分析需對(duì)今后的市場(chǎng)需求量變化作出估計(jì)。為了便于分析市場(chǎng)需求量，可將飯店市場(chǎng)劃分為幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，因?yàn)楦鱾€(gè)細(xì)分市場(chǎng)的需求量、需求季節(jié)性、價(jià)格敏感性、平均住宿期、雙人房租用率、對(duì)服務(wù)設(shè)施和服務(wù)項(xiàng)目的要求都會(huì)有所不同。 第8頁，共26頁

4、。競(jìng)爭(zhēng)分析在競(jìng)爭(zhēng)分析過程中，應(yīng)列出當(dāng)?shù)厮酗埖辍Ｑ芯咳藛T應(yīng)確定哪些飯店是直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，哪些飯店是間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；判斷近期內(nèi)當(dāng)?shù)厥欠駮?huì)有新建飯店；確定當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有飯店和擬建飯店客房數(shù)量；分析各個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手飯店目前的房價(jià)結(jié)構(gòu)、近年的客房出租率、市場(chǎng)定位、設(shè)備和服務(wù)設(shè)施；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手飯店滿足市場(chǎng)需求的程度；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手飯店的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)。第9頁，共26頁。3項(xiàng)目建議與成本估算項(xiàng)目建議（1）飯店等級(jí)與類型（2）客房數(shù)量與類型配置（3）建筑結(jié)構(gòu)與平面布局（4）飯店的配套設(shè)施第10頁，共26頁。飯店客房樓層建筑結(jié)構(gòu)類型平面布局 第11頁，共26頁。3項(xiàng)目建議與成本估算成本估算（1）建筑物成本。（2）非建筑物成本。（3）軟成

5、本。（4）土地成本。第12頁，共26頁。4收入與費(fèi)用預(yù)測(cè)飯店?duì)I業(yè)收入預(yù)測(cè)（1）客房營業(yè)收入客房營業(yè)收入= 飯店客房數(shù) X 預(yù)期客房出租率 X 預(yù)期平均房價(jià) X 365（天） 市場(chǎng)總需求可以使用以下兩種方法作出估計(jì)：第一種是需求產(chǎn)生點(diǎn)分析法。第二種是飯店業(yè)務(wù)量分析法。第13頁，共26頁。（2）餐飲營業(yè)收入餐飲營業(yè)收入 = 食品營業(yè)收入 十 飲料營業(yè)收入飲料營業(yè)收入 = 食品營業(yè)收入 X 選定的百分比（4050）食品營業(yè)收入 = （早餐就餐人數(shù) x 早餐人均消費(fèi)）（中餐就餐人數(shù) x 中餐人均消費(fèi)）（晚餐就餐人數(shù) x 晚餐人均消費(fèi)）（宴會(huì)就餐人數(shù) x 宴會(huì)人均消費(fèi)）第14頁，共26頁。每餐客人平均消

6、費(fèi)水平可參照有關(guān)數(shù)據(jù)估計(jì)：每餐就餐人數(shù) = 住店客人就餐人數(shù) 十 當(dāng)?shù)鼐用窬筒腿藬?shù)當(dāng)?shù)鼐用窬筒腿藬?shù) = 住店客人就餐人數(shù) X 選定的百分比第15頁，共26頁。住店客人就餐人數(shù)（每餐）= 住店客人總?cè)藬?shù) X 選定的百分比住店客人住店客人總?cè)藬?shù)= 客房數(shù) x 預(yù)期客房出租數(shù) x 每間客房加權(quán)平均人數(shù) x 365 （天）每間客房加權(quán)平均人數(shù) = 細(xì)分市場(chǎng)所占百分比 x 每間客房平均人數(shù)宴會(huì)就餐人數(shù) = 每周宴會(huì)次數(shù) X宴會(huì)平均人數(shù) X 52（周）第16頁，共26頁。（3）其他營業(yè)收入這一收入一般按飯店客房收入的一定百分比計(jì)算得到，其他營業(yè)收入包括電話營業(yè)收入、商場(chǎng)租金收入、洗衣房收入、娛樂部門營業(yè)收

7、入，等等 第17頁，共26頁。（4）飯店?duì)I業(yè)收入總額預(yù)測(cè)飯店?duì)I業(yè)收入總額 = 飯店各項(xiàng)營業(yè)收入第18頁，共26頁。飯店?duì)I業(yè)費(fèi)用預(yù)測(cè)（l）客房營業(yè)費(fèi)用客房營業(yè)費(fèi)用是指與客房出租與保養(yǎng)有關(guān)的費(fèi)用。（2）餐飲營業(yè)費(fèi)用餐飲營業(yè)費(fèi)用是與餐飲經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的費(fèi)用。（3）管理費(fèi)用飯店行政管理人員的工資，以及與飯店行政管理工作相關(guān)的費(fèi)用，都是管理費(fèi)用。第19頁，共26頁。（4）營銷費(fèi)用營銷費(fèi)用可按單位客房計(jì)算，它包括營銷人員工資、廣告費(fèi)用及其他營銷活動(dòng)所需的支出。 （5）其他費(fèi)用能源費(fèi)用、設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)用以及飯店提取的折舊與繳納的各種稅金。 （6）飯店?duì)I業(yè)支出總額預(yù)測(cè)飯店?duì)I業(yè)支出總額 飯店各項(xiàng)營業(yè)費(fèi)用第20頁，

8、共26頁。三、飯店投資的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1返本法返本法是指通過計(jì)算一項(xiàng)飯店投資項(xiàng)目投產(chǎn)后所產(chǎn)生的稅后利潤總和等于該項(xiàng)目初始投資額時(shí)所需年限的方法，又稱為投資回收期法。主要是計(jì)算投資所需要的返本期長短，如果每年的凈現(xiàn)金效益量相等，可用每年凈現(xiàn)金效益量除以凈現(xiàn)金投資量，即可得到返本期。如果每年的凈現(xiàn)金效益量不等，就需要用推算的方法求返本期，一般也可通過計(jì)算年均凈現(xiàn)金效益量來推算。 第21頁，共26頁。2凈現(xiàn)值法凈現(xiàn)值等于投資方案未來預(yù)期收益總現(xiàn)值減去投資費(fèi)用后的余額。 第22頁，共26頁。3內(nèi)部收益率法內(nèi)部收益率是指投資方案的未來預(yù)期凈效益與投資費(fèi)用之差等于零時(shí)的利息率或貼現(xiàn)率。內(nèi)部收益率公式： N Rt = C = 0 T=1 （ 1 + R）T 第23頁，共26頁。4. 盈利能力指數(shù)盈利能力指數(shù)是飯店投資收益總現(xiàn)值與投資總