某大型房地產(chǎn)公司2011樓市分析及2012年樓市展望（南通）

1、2011年*樓書【政策篇】政府“一策定天下”、樓市“嚴寒”何時消？【土地篇】2011*土地解讀【成交篇】2011*樓市成交分析【區(qū)域篇】2011*樓市區(qū)域解讀【樓盤篇】2011*縱樓盤動態(tài)解析【營銷篇】2011*地產(chǎn)營銷全攻略【房貸篇】房貸利率“浮”聲依舊 信貸杠桿撬樓市【調(diào)查篇】2011*購房者百態(tài)臉譜【預(yù)測篇】2012*樓市展望政策解讀日期存準(zhǔn)金率調(diào)整調(diào)整后存準(zhǔn)金率2011年1月20日0.5個百分點19.00%2011年2月24日0.5個百分點19.50%2011年3月25日0.5個百分點20.00%2011年4月21日0.5個百分點20.50%2011年5月18日0.5個百分點21.00

2、%2011年6月20日0.5個百分點21.50%2011年12月5日-0.5個百分點21%日期利息調(diào)整幅度調(diào)整后利息2011年2月9日0.25個百分點一年期存款利率為3.00%2011年4月6日0.25個百分點一年期存款利率為3.25%2011年7月7日0.25個百分點一年期存款利率為3.50%貨幣政策貨幣政策持續(xù)收緊，信貸投放同比下降：2011年上半年，CPI漲幅呈擴大趨勢，存準(zhǔn)率、利率不斷上調(diào)。今年一年，央行每月上調(diào)一次存準(zhǔn)率，共計6次，每次0.5個百分點。而12月下調(diào)一次存準(zhǔn)率后，大型金融機構(gòu)存準(zhǔn)率達到21%；央行還分別在2月、4月和7月加息25個基點，目前，一年期存款利率為3.50%，

3、銀行貸款額度吃緊，各地紛紛上調(diào)首套房貸首付比例。2011年貨幣政策解讀中央政治局：明年堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖李克強:我國明年繼續(xù)實行房產(chǎn)調(diào)控政策措施住建部：明年保障房開工量減少 但加大資金投入人大報告:房產(chǎn)限貸限購明年或放松社科院：明年一季度或現(xiàn)拐點存準(zhǔn)率三年首降，各方對于樓市調(diào)控方向的爭議和試探進入白熱化。作為今年最嚴厲的調(diào)控措施，有12個城市的限購政策將于本月底的到期，是去是留，牽動著行業(yè)的每一根神經(jīng)，也考驗著地方的政府的財力。樓市的調(diào)控正進入關(guān)鍵期，一方面承擔(dān)著保增長的重任，享受著貨幣政策放松滲透過來的些許甘霖；另一方面，仍將面臨嚴厲的調(diào)控政策，夾縫之間，將如何走向？2012年調(diào)控政策

4、走勢解讀未來走向2011年*樓市土地調(diào)查2011年*樓市土地調(diào)查歷經(jīng)一系列樓市調(diào)控組合拳錘擊的2011年終將落下帷幕，政策給樓市帶來的沖擊卻余波未了，無論是開發(fā)商還是購房者，在這一年中都隨市場感嘆風(fēng)云變幻，幾經(jīng)浮沉。 土地市場也難逃影響，各大房企紛紛缺席土地盛宴，流拍現(xiàn)象不斷出現(xiàn)、底價出讓更是普遍，現(xiàn)場競價也是難得一見。在房地產(chǎn)市場“最艱難復(fù)雜的一年”中，*土地市場也經(jīng)歷了“難過”的12個月。2011*市縣土地出讓匯總區(qū)域數(shù)量占地面積 （）拿地金額金額 （萬元）市區(qū)崇川區(qū)251617164.91367814.1港閘區(qū)261621648.63147025.07開發(fā)區(qū)573029065.72302

5、218.4通州區(qū)1145217890.87609909.13合計22211485770.131426966.7海門市1394927975477,037.78啟東市1223047859.3208,424.00如東市1745463182.49469,910.98如皋市2406111422.33835998.21海安縣4132738.850合計90131168948.13418337.672011*市縣土地成交2009-2011*市縣土地成交對比*市縣總量成交總面積（m2）成交總金額(萬元)2009年77631966908.132959953.152010年124753517041.09454368

6、0.852011年89530913210.13412921.432011同比2010-39.33%-73.12%-33.13%數(shù)據(jù)來源：*房產(chǎn)信息網(wǎng)據(jù)統(tǒng)計，2011年*市縣土地市場一共出讓成交895宗，較2010降下降39.33%；成交總面積達到30913210.1平方米，同比下降73.12%；成交總金額為3412921.43萬元，同比下降33.13%。2011*市區(qū)土地成交分析114635.24164187.86153849.76293594.76187719.32金額 (萬元)2852223.081968183.48389920.2293594.76763957.74占地面積 （）4727

7、5425數(shù)量工業(yè)、倉儲性質(zhì)保障房、限價房、廉租房、拆遷安置房用地普通居住性質(zhì)商辦住性質(zhì)商業(yè)、辦公性質(zhì)類型2011*市區(qū)土地出讓類型明細2011*市區(qū)三大板塊土地成交分析2011年*市區(qū)三大板塊土地成交統(tǒng)計板塊宗數(shù)占地面積 （）金額(萬元)樓面均價 （元/平）崇川區(qū)3319956.3212,673.642549港閘區(qū)17229.673,224.434188開發(fā)區(qū)5356328.99134,617.081646合計9683514.96350515.1521122009-2011年*市區(qū)三大板塊土地成交對比板塊2009年成交量2010年成交量2011年成交量崇川區(qū)17133港閘區(qū)371開發(fā)區(qū)465合

8、計24269回顧2011年市區(qū)三大版塊的土地拍賣，流拍似乎成了常態(tài)，不少地塊甚至掛牌2-3次也難有開發(fā)商親睞，所以全年的住宅地塊出讓落入低谷，9幅的總數(shù)與往年不能相比。2010年大熱的港閘區(qū)在2011年僅僅成交了1宗地塊，大跌眼鏡，反而是開發(fā)區(qū)給力，出讓了5宗地塊。在*市區(qū)三大版塊的成交中可以看出，普通住宅用地明顯難敵商辦地塊以及保障房地塊的出讓數(shù)量。都說政策調(diào)控對住宅項目影響的同時反而助長了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，可以窺見一二。在盡管港閘區(qū)數(shù)量少，但是樓面均價達到4188元/平米，是三個版塊中最高的，反而是開發(fā)區(qū)雖然數(shù)量多，但是成交價低，在均價2112元/平米以下。 2011*市區(qū)拿地房企TOP10

9、房企宗數(shù)總面積()拿地金額(萬元)拿地金額比上海星譯投資管理1118454.83127931.2215.66%江蘇致豪房地產(chǎn)1150095.0379550.379.74%*同方科技園186989.6646713.455.72%*金屬投資股份有限公司、江蘇遠鵬置業(yè)、*華通建設(shè)集團、*中南地產(chǎn)126354.146146.035.65%江陰金科置業(yè)2182869.6135869.034.39%*鴻逸地產(chǎn)149725.8935205.934.31%*好一家投資1151944.1433275.774.07%*金地置業(yè)1133012.9623942.332.93%江蘇宜居網(wǎng)絡(luò)科技發(fā)展公司136743.83

10、16828.672.06%*新歐尚超市有限公司、迪卡儂(*)體育用品公司161263.1714703.161.80%2011年*市區(qū)拿地金額前十的房企排名2011*拿地房企TOP102011年*拿地面積前十的房企排名房企名稱宗數(shù)地塊性質(zhì)土地面積()建筑面積()地塊成交價格江陰金科置業(yè)發(fā)展有限公司2居住182869.613592191961*好一家投資管理有限公司1商辦（五金機電市場）151944.141800002190江蘇致豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1居住150095.033356005300*金地置業(yè)有限公司1商業(yè)（含市場）、辦公133012.963066001800上海星譯投資管理有限公司1商

11、辦（功能區(qū)一）、居住（功能區(qū)二）118454.8333800010800*同方科技園有限公司1居住、商業(yè)、科研86989.662077005370*新歐尚超市有限公司、迪卡儂（*）體育用品有限公司1商業(yè)61263.171421302400*市任港經(jīng)濟開發(fā)公司1居住、商辦（城中村改造）51406.441606551010*鴻逸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1居住49725.891010007080*市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)總公司1中小學(xué)用地（教育用地）47182.77250004802011年*樓市成交分析2011年可以說是房地產(chǎn)經(jīng)歷的又一次厲政年。從中央1月26日出臺的新國八條到后期一連串的政策炮轟，限購令、限價

12、令、銀行限貸、加息、存準(zhǔn)金上調(diào)等眾多調(diào)控措施集體出擊，使得本來就不穩(wěn)定的樓市，更顯跌宕起伏。樓市銷售和調(diào)控政策的博弈從年初一直堅持到年尾，那么在這場博弈戰(zhàn)中，*樓盤和調(diào)控究竟誰是2011年最后的贏家呢？2011年*市區(qū)主要在售商品房成交根據(jù)*房產(chǎn)信息網(wǎng)顯示，2011年*市區(qū)所有物業(yè)類型總共成交11041套，成交面積為138.97萬平方米。三大區(qū)域不同物業(yè)類型的成交住宅成交最多，為8888套。另外別墅成交145套，辦公成交1428套，商業(yè)成交580套。2011年*市區(qū)主要在售商品房成交匯總物業(yè)形態(tài)區(qū)域成交總量成交總面積普通住宅崇川區(qū)5073600903.15港閘區(qū)2672324881.05開發(fā)區(qū)

13、1143136968.15合計88881062752.35別墅開發(fā)區(qū)14534433.66合計14534433.66辦公崇川區(qū)69959589.25港閘區(qū)65785267.33開發(fā)區(qū)725023.37合計1428149879.95商業(yè)崇川區(qū)18114132.44港閘區(qū)340124198.12開發(fā)區(qū)594345.17合計580142675.73總成交套數(shù)110411389741.692011年*市區(qū)住宅成交分析據(jù)統(tǒng)計：2011年1月到12月，商品住宅共成交8888套，面積達106.28萬平方米。全年成交最高峰在1月、低谷位于10月11月12月，各月走勢也波浪起伏，其中紅五月與8月金九月住宅成交比

14、較喜人，但十月開始，成交則開始轉(zhuǎn)冷。2011年*市區(qū)住宅成交分析 據(jù)統(tǒng)計：各區(qū)成交情況仍然保持傳統(tǒng)，由崇川領(lǐng)跑，全年成交套數(shù)最多，高達5073套，絕對捍衛(wèi)了其作為“主城”地位；港閘區(qū)自八月后，表現(xiàn)也可圈可點，年成交2672套；而開發(fā)區(qū)則以1143套的成交量位居第三位。 2011年*市區(qū)住宅成交分析 2011年*商品住宅成交排行前十新鮮出爐，恒盛尚海灣以935套的銷量成為全市銷冠，恒盛豪庭以661套位居第二，世倫名郡以566套位居第三。從榜單上看，崇川區(qū)、港閘區(qū)的占據(jù)了榜單的絕大部分，而開發(fā)區(qū)華潤置地橡樹灣能以547套擠進第五。2011年1-12月*商品住宅成交排行TOP10區(qū)域成交套數(shù)成交面積

15、()項目銷售率恒盛尚海灣崇川區(qū)935107909.2372%恒盛豪庭崇川區(qū)66182040.479%世倫名郡崇川區(qū)56669269.0971%中南世紀(jì)花城崇川區(qū)56070896.4393%華潤置地橡樹灣開發(fā)區(qū)54773185.8541%萬科金域藍灣港閘區(qū)4895659459%未來錦城崇川區(qū)38038937.7762%尚海城港閘區(qū)34246586.9391%華強城港閘區(qū)32435265.5252%友誼嘉御龍庭港閘區(qū)26834513.8439%樓盤2011年*市區(qū)別墅成交分析據(jù)統(tǒng)計：*樓市2011年別墅成交1月以55套的成交量遙遙領(lǐng)先于其他月份，總體看來上半年市區(qū)別墅成交要明顯好于下半年，目前市區(qū)

16、別墅只要以開發(fā)區(qū)別墅居多，而下半年別墅市場則明顯清冷，成交只有零星幾點。2011年*市區(qū)別墅成交分析從市區(qū)各物業(yè)類型成交占比情況來看，目前*別墅成交還算是比較少的，緊緊只占據(jù)商品房市場1%。2011年*市區(qū)商業(yè)成交分析據(jù)統(tǒng)計顯示：2011年*商業(yè)套數(shù)成交參差不齊，12月成交套數(shù)領(lǐng)首，2月最為慘淡，自下半年8月開始有所回暖，這與眾多投資客轉(zhuǎn)向商業(yè)有關(guān)，尤以中南城開業(yè)后帶動的商業(yè)發(fā)展最為明顯。2011年*市區(qū)商業(yè)成交分析從圖中可以明顯看出，2011港閘區(qū)商業(yè)可謂笑傲全城，以320套的絕對優(yōu)勢領(lǐng)先商業(yè)市場，這與北區(qū)的大力發(fā)展有很大的關(guān)系，崇川區(qū)100套、開發(fā)區(qū)59套商業(yè)成交落差則十分明顯。而作為龍頭

17、老大的崇川區(qū)自中南城開業(yè)商業(yè)才日漸紅火。 2011年*市區(qū)寫字樓成交分析據(jù)統(tǒng)計顯示：2011年*市區(qū)辦公等共成交1428套，從上圖可以看出2月份、10月份成交量表較少；3、4、5、7、8、9月比較平均，都在100套左右波動；1月、12月成交量相對高些，12月份最高，為242套。整體來看，辦公市場比商業(yè)市場成交要好很多。 2011年*市區(qū)寫字樓成交分析從圖中可以明顯看出，崇川區(qū)以及港閘區(qū)在寫字樓成交上可謂勢均力敵，優(yōu)勢較為明顯，港閘區(qū)作為崛起比較快的潛力區(qū)域，在住宅非住宅市場都表現(xiàn)不俗，開發(fā)區(qū)由于自身非住宅的樓盤本身就少，所以大幅度被落在后面。未來隨著城市的規(guī)劃發(fā)展，哪個區(qū)將鎮(zhèn)守頂峰，讓我們拭目

18、以待。 開發(fā)區(qū)崇川區(qū)港閘區(qū)樓市風(fēng)變，市場戰(zhàn)亂，調(diào)控政變，把脈樓市。2011年，*各區(qū)域樓市都有不斷涌入的新鮮血液的龐大購房團隊崇川區(qū)2011年，*市場風(fēng)云際會，作為最核心的區(qū)域，崇川區(qū)面對了更多其他區(qū)域不斷發(fā)展的挑戰(zhàn)。從昔日的一枝獨秀，到如今的幾足鼎立，*樓市硝煙四起。作為*最繁華的區(qū)域，崇川區(qū)仍以其獨特的優(yōu)勢傲立于不敗之地。*崇川區(qū)發(fā)展規(guī)劃關(guān)注“新”崇川 新城區(qū)VS新東區(qū)新城區(qū)板塊：*新城區(qū)位于主城區(qū)、狼山風(fēng)景區(qū)與*市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)之間。2003年8月，*大學(xué)新校區(qū)開工；2004年3月，體育會展中心開工；2005年2月，中央商務(wù)區(qū)整體出讓新城區(qū)建設(shè)如火如荼之際，市委市政府又及時加碼，加快推進

19、新區(qū)建設(shè)。新城區(qū)開發(fā)，被稱為“全面提升*城市綜合競爭力的巨大引擎”。與此同時，新區(qū)建設(shè)的如火如荼也帶動了我市房地產(chǎn)業(yè)的擴容、升溫。由于擺脫了老城區(qū)土地制約的瓶頸，新開發(fā)樓盤不再像螺絲殼里做道場，而是把人性化的設(shè)計理念、高品質(zhì)的景觀環(huán)境逐一展現(xiàn)，讓通城百姓見識了和諧精致的人居精品。新東區(qū)板塊：*新東區(qū)位于主城區(qū)東部，離*市中心商圈南大街和正在開發(fā)建設(shè)中的新城區(qū)直徑3公里。在城市形態(tài)和功能上與新城區(qū)遙相呼應(yīng)，因此定名為”新東區(qū)“。崇川開發(fā)區(qū)新東區(qū)地處主城區(qū)東部，規(guī)劃面積20平方公里，緊依母城，距城市商務(wù)中心僅5分鐘車程，盡得天時、地利、人和。在2006年中國地交會頒獎晚會上，*新東區(qū)獲得長三角地區(qū)

20、最具活力區(qū)域獎，*市新東區(qū)的開發(fā)建設(shè)，是*市委、市政府建設(shè)百萬人口城市戰(zhàn)略的重大決策。新東區(qū)成為*對接上海，推進城市化進程的重要區(qū)域，被公認為“*的浦東”。新城區(qū)新東區(qū)2011崇川區(qū)住宅成交走勢崇川區(qū)面積大，囊括項目多，因此在整個*市區(qū)樓市成交量一直占比很高。2011年崇川區(qū)共計成交4946套。 2011年樓市受調(diào)整政策的影響很大，從成交走勢看，2、3、6、7、10月是成交不理想，11月份更是進入成交低谷僅成交48套。2011崇川區(qū)住宅銷售套數(shù)排行崇川區(qū)住宅銷售套數(shù)排行TOP10排名項目銷售套數(shù)1恒盛尚海灣8682恒盛豪庭6593帝奧世倫名郡5664中南世紀(jì)花城5605未來錦城3776德誠翰景

21、園2587文華名邸2258格調(diào)百花左岸1939駿和棕櫚灣19110翰林府100注：2011年1-11月份數(shù)據(jù)統(tǒng)計。港閘區(qū)樓市風(fēng)變，市場戰(zhàn)亂，調(diào)控政變，把脈樓市。站在2011年的結(jié)點，我們有必要對這一年來港閘區(qū)的“心路歷程”進行一次好好總結(jié)，是喜是悲？我們都將以客觀的角度，運用真實的數(shù)據(jù)進行剖析，不僅是為了一次總結(jié)，也希望借此機會讓更多的人看到真實的港閘樓市走向，對于未來變化能有自己的認識*港閘區(qū)發(fā)展規(guī)劃2011港閘區(qū)住宅成交走勢2011年1月-11月，從上圖我們可以清晰的看出，8月份以前港閘區(qū)的成交表現(xiàn)平平，并無出彩的地方，而在8月份以后，突然出現(xiàn)猛增，從353套直接升至957套，成色十足的“

22、金九”終于顯現(xiàn)。而從整體走勢來看，1-11月，港閘區(qū)還是以穩(wěn)字打頭。再將2011年1-11月*市區(qū)總成交量與港閘區(qū)的成交量進行對比，可以發(fā)現(xiàn)，區(qū)域成交占有比例逐步提升，特別是下半年，成為了樓市成交不可置否的“領(lǐng)銜人物”。開發(fā)區(qū)目前*開發(fā)區(qū)已成為長三角利用外資集中的制造業(yè)基地和上海一小時經(jīng)濟圈重要的產(chǎn)業(yè)集聚地以及日資最密集地區(qū)之一。*開發(fā)區(qū)在籍人口18萬人、外來人口8萬人。區(qū)內(nèi)銀行、海關(guān)、稅務(wù)、工商、賓館、超市、餐飲等設(shè)施齊備。有*大橋紀(jì)念公園、老洪港風(fēng)景區(qū)、江海風(fēng)情街、市民廣場、市民公園等娛樂設(shè)施。近年隨著*大橋的順利通車，這一位居大上海城市輻射圈咽喉要塞的城區(qū)，成為多方關(guān)注的焦點。多年來，*

23、開發(fā)區(qū)著力打造“誠信開發(fā)區(qū)”、“環(huán)保開發(fā)區(qū)”和“平安開發(fā)區(qū)”，不斷營造與招商、安商、富商相適應(yīng)的“安全綠洲 ”。開發(fā)區(qū)之能達商務(wù)區(qū)能達商務(wù)區(qū)是集行政、商務(wù)、研發(fā)、商業(yè)、生活等為一體的大型功能性項目，規(guī)劃選址緊鄰開發(fā)區(qū)南北中軸線通盛大道，在開發(fā)區(qū)星湖大道（336省道）北、通盛大道以西、宏興路以南、新開北路以東，規(guī)劃面積約140公頃，總開發(fā)建筑面積約205萬平方米。能達商務(wù)區(qū)項目于2007年7月被*市服務(wù)業(yè)發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組列入*市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，2009年5月申報省級現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，是開發(fā)區(qū)建區(qū)以來最大的以發(fā)展服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的地產(chǎn)開發(fā)項目。開發(fā)區(qū)之軍山版塊*發(fā)展格局和趨勢，使南部新城得以從普通的城市

24、中心升級為長三角北翼中心城市核心。此區(qū)域南接20平方公里的能達商務(wù)區(qū)、*科技園，直達*大橋；北至新城CBD及高校園區(qū)，東西兩端則有濱江風(fēng)景區(qū)，正處整個南部新城核心區(qū)位。這極大的提升了這個板塊的升值價值：一方面，*科技園的發(fā)展興起及擴建，增加了區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)人口數(shù)量，另一方面，中央CBD的成功建設(shè)，也將給整個南部新城帶來大量的流動性人口。同時，規(guī)劃建設(shè)中的軌道交通，則進一步強化了對于老城區(qū)人口的吸引力，從而形成了“三架馬車”齊頭并進的人口導(dǎo)入格局，極大地豐富了潛在客源，從而有效地提升了版塊的發(fā)展?jié)摿?2008年，*大橋建成通車、洋口港實現(xiàn)初步通航。正是在這樣的環(huán)境條件下，江蘇省委、省政府直接推動，

25、*、蘇州兩市攜手努力，充分發(fā)揮大橋北翼土地資源優(yōu)勢，借鑒蘇州工業(yè)園區(qū)成功開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗，跨江聯(lián)動，跨國合作，開發(fā)建設(shè)出*科技產(chǎn)業(yè)園。 *科技產(chǎn)業(yè)園發(fā)展初步分為三個時期：其中三期以開發(fā)中心區(qū)和南部濱江娛樂綜合發(fā)展區(qū)為主，結(jié)合中心區(qū)的建設(shè)開發(fā)高檔次的住宅房地產(chǎn)業(yè)，全面提升園區(qū)的品質(zhì)。作為全省開放型經(jīng)濟工作的重中之重、*大橋的*第一站，*科技產(chǎn)業(yè)園即將建設(shè)成一座具有世界領(lǐng)先、國內(nèi)一流生態(tài)環(huán)境、人居環(huán)境和創(chuàng)業(yè)環(huán)境的30萬人口的宜居新城。開發(fā)區(qū)之*科技產(chǎn)業(yè)園*開發(fā)區(qū)發(fā)展規(guī)劃2011年開發(fā)區(qū)樓市成交走勢由上圖可以看出在2011年中，*經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)樓市成交一直溫溫不火。受到調(diào)控政策一定程度的影響，出現(xiàn)了比較

26、大幅的波動，跌幅明顯，尤其是4月份僅成交25套。2011開發(fā)區(qū)住宅銷售套數(shù)排行開發(fā)區(qū)住宅銷售套數(shù)排行(1-11月)排名項目名稱銷售套數(shù)1華潤置地橡樹灣5462景瑞18號1883煒賦星湖鄰里1474優(yōu)山美地名邸115開發(fā)區(qū)別墅銷售套數(shù)排行榜(1-11月)1山水壹號752中南軍山半島393紫瑯上郡302011年*房價漲跌榜據(jù)不完全統(tǒng)計，2011年*樓市主要在售項目中有約24家樓盤在一年中有價格上的變動。其中崇川區(qū)11漲3跌，港閘區(qū)2漲，開發(fā)區(qū)2漲，通州區(qū)4漲2跌。而根據(jù)34家樣板樓盤來預(yù)估*的整體房價走勢，2011年*房價平均上漲2.8%，而6大版塊普漲無例外。2011年*各版塊房價漲跌情況縱觀2

27、011年樓市價格的變動，主要在售項目的價格浮動并不大。在宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，眾多新項目均采取低開的策略，也成功引導(dǎo)了成交。即使年關(guān)迫于資金壓力，諸多項目也只是做價格上的微調(diào)。除新城區(qū)外，其他片區(qū)均是漲多于跌?？磥恚种品績r上漲雖有成效，但整體房價水平仍然遠遠超出普通居民承受的高度。因此，調(diào)控的價格目標(biāo)，與大多數(shù)人的預(yù)期還有不小差距。從漲價樓盤的區(qū)位分布來看，24家樓盤多數(shù)集中于主城區(qū)、新東區(qū)和通州區(qū)版塊，其中主城占到了6個席位，新東區(qū)更是全年跨度的在售盤價格均上揚。2011年*漲跌榜板塊項目名漲幅新東區(qū)恒盛豪庭13.82%通州區(qū)新華城市家園13.33%主城區(qū)藏瓏12.61%主城區(qū)景華城9.09

28、%新城區(qū)天安花園7.41%通州區(qū)江海皇都6.67%港閘區(qū)蘇建陽光新城5.68%開發(fā)區(qū)華潤置地橡樹灣5.56%開發(fā)區(qū)煒賦星湖鄰里5.42%新東區(qū)德誠翰景園5.06%2011年*跌幅TOP5板塊項目名漲幅主城區(qū)蘇建花園城-9.72%通州區(qū)華德名人世家-7.69%新城區(qū)恒盛尚海灣-3.33%通州區(qū)金色城品 -3.06%新城區(qū)蘇建學(xué)府雅居-1.27%2011年*樓市打折優(yōu)惠分析據(jù)統(tǒng)計，經(jīng)過了整個11月，撇開那些打著各種旗號隱性降價的樓盤，回到最直觀的均價衡量指標(biāo)，有6家樓盤在11月份中相繼提價，而無一家樓盤降價。在“金九銀十”黯淡之后，*樓市卻呈現(xiàn)反漲的態(tài)勢，而且在降價榜上集體缺席，仿佛*的開發(fā)商說好

29、了要給*購房者一個無風(fēng)雨也無晴的冬天 。（以上為1-11月份數(shù)據(jù)分析）2011年*樓市打折優(yōu)惠分析據(jù)統(tǒng)計，截止到12月27日，*目前共有84家樓盤推出打折優(yōu)惠活動，其中市區(qū)中屬近來的熱區(qū)港閘17盤占片區(qū)之首，緊隨其后的是主城，共有10個樓盤推出優(yōu)惠活動。但縱觀整個樓市，雖然推出打折優(yōu)惠樓盤的數(shù)目有多有少，但在市場冷淡的影響下，很多樓盤都希望推出吸引購房者眼球的優(yōu)惠來拯救樓盤的頹勢，那么這些優(yōu)惠帶來的效果又是怎樣的呢，這只能靠市場檢驗了。2012年*樓市純新盤上市據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2012年*將有31個純新盤計劃入市，住宅類23個、別墅類1個、寫字樓2個、商鋪5個。目前樓市成交不太理想，許多樓盤也在觀

30、望，2012年入市的新項目將會有增不減，開發(fā)商也只是預(yù)計推盤，具體情況還有待商榷。2012年*各板塊新盤上市量分布圖在純新盤數(shù)量上，崇川區(qū)以9家的純新盤數(shù)位列榜首，通州區(qū)純新盤7家，數(shù)量僅次于崇川區(qū)，開發(fā)區(qū)純新盤5家位列第三，而港閘區(qū)則在2011年表現(xiàn)較為出色，眾多品牌房企已悉數(shù)亮相，在2012年中純新盤數(shù)量只有1個，其余就是周邊縣區(qū)樓盤，總共9家?？傮w而言，2012年*純新房源數(shù)量較少，基本以老盤加推為主力。 2011年*地產(chǎn)營銷全攻略營銷之于房地產(chǎn)，雖不能生成需求，卻能促進需求。因此，當(dāng)市場觀望情緒濃厚，買賣雙方處于膠著狀態(tài)時，除了加強產(chǎn)品品質(zhì)、提升內(nèi)功外，營銷活動的開展及創(chuàng)新是非常必要的

31、，誰的營銷策略棋高一著，誰就將成功突圍。 2011年*地產(chǎn)營銷全攻略策略一：“36計走為上計”降價跑量成殺手锏策略：說起房地產(chǎn)，首當(dāng)其沖的就是房價。根據(jù)搜房網(wǎng)近期一份置業(yè)調(diào)查結(jié)果顯示，66.67%的參與調(diào)查的*購房者認為房價過高，尚不能承受。11月*52屆秋季房產(chǎn)交易展示會上，搜房網(wǎng)記者隨機采訪了現(xiàn)場的*市民，很多購房者也表示*目前房價為到自己的心理價位。開發(fā)商們意識到，要想最大化的吸引購房者，唯有在房價上做文章。與其苦苦等待政策變動市場轉(zhuǎn)機，不如“36計走為上計”，推出優(yōu)惠特價，降價跑量。代表案例：【中港翡翠城】借10月22日開盤之機打出了58萬三房兩廳還送8.8萬產(chǎn)權(quán)車位的廣告，折算下來才

32、六千多一平米，這則廣告無疑像是一枚重磅炸彈，一時間在通城引起熱議。即使有著諸多疑慮，這58萬三房兩廳的房型如何，是真實惠還是噱頭，購房者們始終擋不住低價誘惑，涌入售樓處一探究竟。推出這樣的低價房源，是否真的促進了銷售量不得而知，但是絕對拉攏到了人氣。2011年*地產(chǎn)營銷全攻略策略二：看房團網(wǎng)上競拍依托網(wǎng)絡(luò)平臺促成交策略：互聯(lián)網(wǎng)正在不斷滲透并影響著人們的日常生活，這使得傳統(tǒng)的消費形態(tài)開始發(fā)生變化。買房、賣房也是如此。依托網(wǎng)絡(luò)平臺購房的時代正在來臨，電子商務(wù)在買房賣房中扮演著越來越重要的角色。大型房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)媒體擁有龐大的群眾基礎(chǔ)，同時與網(wǎng)絡(luò)媒體結(jié)合推出獨家團購優(yōu)惠又可規(guī)避風(fēng)險，更為前期購房者所接受

33、。因而網(wǎng)絡(luò)媒體進入地產(chǎn)商的視野并逐漸獲得重視，依托網(wǎng)絡(luò)媒體促成交成為了新的營銷路子。代表案例：【景瑞18號】國慶期間，景瑞18號聯(lián)合搜房網(wǎng)“搜房拍”活動推出一套特價房源，0元起拍69萬封頂，巨幅優(yōu)惠吸引了眾多網(wǎng)友。景瑞18號搜房拍報名頁面上線后，訪問者火爆，報名人數(shù)不斷攀升，購房者評論達到2萬多條，訪問人次超6萬，搜房網(wǎng)400電話來電量也是不斷增多。最終參與競拍的網(wǎng)友有112位，競拍在短短的1分13秒內(nèi)極速封頂。成功的營銷案例讓大家看到了房地產(chǎn)與網(wǎng)絡(luò)結(jié)合的優(yōu)勢，房地產(chǎn)銷售“淘寶化”在未來也必定會實現(xiàn)，而不只是個噱頭。2011年*地產(chǎn)營銷全攻略策略三：降價補差價承諾保值 穩(wěn)定購房者“軍心”策略：

34、隨著“降價潮”鋪天蓋地的呼聲，部分城市樓盤房價出現(xiàn)大幅下降或是降價引發(fā)老業(yè)主維權(quán)事件的消息時時見諸報端。而樓市一直存在著一個怪現(xiàn)狀，未買房的購房者希望房價不斷下降，自己占個便宜；而已購房的又希望房價不會下跌，否則吃了大虧。這樣矛盾的心態(tài)導(dǎo)致眾多購房者觀望的心態(tài)，面對著前景尚不明朗的*樓市和*房價，購房者小心翼翼。為了穩(wěn)定購房者“軍心”，打破僵局，重奪市場主動權(quán)，給低迷的成交態(tài)勢一劑強心針，各地開發(fā)商相繼推出了降價補差價、承諾保值增值營銷策略，通城開發(fā)商也不例外。代表案例：【中南世紀(jì)花城】中南世紀(jì)花城為*較早推出該類營銷策略的樓盤，根據(jù)搜房網(wǎng)樓盤動態(tài)顯示，今年10月，中南世紀(jì)花城推出“降價回購”

35、措施，承諾自購房之日起3年內(nèi)房價不下降，如房價下降，中南世紀(jì)花城愿以原價回購房屋并承擔(dān)客戶按揭貸款利息。而該樓盤最新動態(tài)顯示，中南世紀(jì)花城承諾現(xiàn)簽約購房2年后可無理由退房。2011年*地產(chǎn)營銷全攻略策略四：繽紛活動增添樓市活力 攏人心攏人氣策略：每到周末或節(jié)假日，開發(fā)商們都會推出多種多樣的活動吸引購房者?？v觀2011年全年開發(fā)商活動，要一一羅列要費不少周章。但是大概來看，分成三類。溫情系列：給業(yè)主過生日、親子活動、養(yǎng)生講座、關(guān)愛青少年；一類是娛樂系列：模特大賽、國際小姐大賽、明星演唱會；還有一類是互動系列：攝影大賽、兒童才藝大賽、最美新娘、國寶展覽等活動。通過各種活動，或吸引購房者到售樓處，或提高項目知名度，又或是為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)從而彰顯項目品質(zhì)。即使這類活動沒有房價做誘