某公司項目總體策劃報告(PPT-204頁)課件

1、長沙濱江新城項目總體策劃報告致 長沙先導(dǎo)投資控股有限公司總體概念策劃階段戴德梁行所做的工作4周2周2周工作成果宏觀經(jīng)濟研究產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究房地產(chǎn)物業(yè)研究案例借鑒項目資源研究總體發(fā)展定位第一階段宏觀經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)物業(yè)發(fā)展可行性研究第二階段總體策劃、規(guī)劃指引及實施運營（初稿）總體策劃定位各功能定位土地出讓模式及效益評價規(guī)劃設(shè)計指引項目運營策略工作內(nèi)容第三階段總體策劃、規(guī)劃指引及實施運營（完整稿）工作內(nèi)容總體策劃定位各功能定位土地出讓模式及效益評價規(guī)劃設(shè)計指引項目運營策略運營行動方案（營銷推廣）項目啟動運營方案策劃階段技術(shù)思路項目總體策劃方案項目整體定位各功能定位項目財務(wù)效益評價項目啟動運營方案運營

2、理念和策略項目規(guī)劃指標(biāo)項目土地出讓模式研判項目規(guī)劃方案項目實施與運營方案關(guān)鍵控制點綜述土地運營策劃方案項目規(guī)劃布局項目開發(fā)時序項目各街區(qū)功能營銷推廣方案項目總體策劃方案項目發(fā)展定位整體功能定位及規(guī)模研判各功能定位特色構(gòu)想土地出讓模式研判項目財務(wù)效益評價戰(zhàn)略上：從“高”上符合中央政治高度策略上：解決項目功能布局和分階段落實項目戰(zhàn)略定位本項目發(fā)展戰(zhàn)略高度首先應(yīng)符合三個層面的綜合考慮第一層面：符合國家“兩型社會”的戰(zhàn)略高度第二層面：實踐長株潭的產(chǎn)業(yè)深化改革從三個層面的關(guān)系來看，第一層面和第二層面的作用最終體現(xiàn)在第三層面上，帶來最直接的效果是使長沙率先實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)深化改革與轉(zhuǎn)型，促進長沙經(jīng)濟再上一臺階第三

3、層面：整合長沙產(chǎn)業(yè)，啟動長沙經(jīng)濟騰飛找高度、抓特色、尋差異，融入創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)業(yè)聚能量、擴影響、發(fā)展完備的區(qū)域現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項目戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略考慮點：著眼于長株潭城市群構(gòu)建“兩型”社會國家級試驗區(qū)的大局；以長株潭全面合作為契機；實現(xiàn)長沙經(jīng)濟跨越式發(fā)展；建立大河西龍頭示范區(qū)域的戰(zhàn)略需求。項目戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略定位構(gòu)筑：兩型社會核心示范區(qū)長沙新城市中心現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集平臺戰(zhàn)略定位內(nèi)涵濱江新城戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略定位目標(biāo)定位內(nèi)涵兩型社會示范區(qū)在全國范圍內(nèi)爭當(dāng)環(huán)境友好型和資源節(jié)約型城市示范區(qū)、中國改革試驗區(qū)，成為中國踐行科學(xué)發(fā)展觀的重要“實驗田”，為全國深化改革起帶頭示范作用。長沙新城市中心將建設(shè)成集行政服務(wù)、商務(wù)辦公、休閑旅

4、游、高素質(zhì)居住、生活配套等功能為一體的全新城市中心。成為長沙開發(fā)建設(shè)品質(zhì)最好、產(chǎn)業(yè)集聚度最高、最具經(jīng)濟活力和城市特色的“湘江明珠”。現(xiàn)代服務(wù)及企業(yè)總部聚集平臺依托于大河西的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，濱江新城將率先打造河西功能最強大、產(chǎn)業(yè)聚集程度最高、輻射范圍最廣、影響力最深遠(yuǎn)的現(xiàn)代服務(wù)中心，為河西、長沙產(chǎn)業(yè)提供全方位、多層次的現(xiàn)代化服務(wù)，與其形成相互促進的良性互動關(guān)系。成為推動產(chǎn)業(yè)升級、引領(lǐng)新一輪發(fā)展的強大引擎。千年山水郡，湘江新明珠項目形象定位-長株潭兩型社會核心示范區(qū)釋義“湘江新明珠”：意寓濱江新城為未來的長沙都心和城市形象代表之一?！扒辍迸c“新”對應(yīng)，意寓濱江新城蘊涵城市歷史文化，承前啟后，書寫發(fā)達(dá)與

5、傳統(tǒng)、文明與文化完美結(jié)合的篇章。千年山水郡，湘江新明珠項目形象定位具備城市形象號召力、采用國際先進環(huán)保節(jié)能技術(shù)和理念的“兩型”示范新城代表長沙經(jīng)濟發(fā)展高水準(zhǔn)的財富中心立足大河西、輻射長株潭的現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)高度聚集的商務(wù)中心城市文化和生活體驗的休閑新中心-長株潭兩型社會核心示范區(qū)“兩型社會”的示范不是一般意義上的保護環(huán)境、節(jié)約能源，應(yīng)走經(jīng)濟發(fā)展、生活和諧、生態(tài)良好的可持續(xù)發(fā)展道路。濱江新城作為核心示范區(qū)，示范特色具體體現(xiàn)為：項目形象定位兩型社會核心示范經(jīng)濟發(fā)展生態(tài)良好和諧生活產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：以“兩型”理念為主導(dǎo)，集聚多元化現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。建筑設(shè)計：全面執(zhí)行國家建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)展綠色建筑。公共環(huán)境：倡導(dǎo)高容積

6、率、低密度的設(shè)計原則，營造更多的公共空間。資源利用：構(gòu)建再生資源回收體系，實現(xiàn)循環(huán)經(jīng)濟的良性發(fā)展。生活理念：倡導(dǎo)人民樹立綠色消費、環(huán)保生活觀念，構(gòu)建崇尚綠色消費的全民參與機制。對中國來說，是中國尋求產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型，是中國向世界展示環(huán)保節(jié)能的“兩型”示范窗口，提升全民環(huán)保文化意識，實踐科學(xué)發(fā)展觀一個重要途徑和方式；對湖南和長株潭來說，是樹立“兩型”形象，成為長株潭產(chǎn)業(yè)升級的助推器和突破口；對長沙來說，是整合長沙產(chǎn)業(yè)，促進長沙發(fā)揮在城市圈中的龍頭和輻射作用；對投資者來說，是商機四射的財富高地，實現(xiàn)企業(yè)飛躍發(fā)展的根據(jù)地，是信息流、資金流、人流匯集的聚寶盆；對市民來說，是體會城市潮流休閑娛樂的新去處。項

7、目形象定位項目形象目標(biāo)要達(dá)到國家高度，并產(chǎn)生 “多方共贏”的多重效果：戰(zhàn)略上：從“高”上符合中央政治高度策略上：解決項目功能定位與運營策略從“高”處明確本項目的定位后，下一步將是如何對項目戰(zhàn)略功能定位的總體策略、戰(zhàn)術(shù)思路。項目總體策劃方案項目發(fā)展定位整體功能定位及規(guī)模研判各功能定位特色構(gòu)想土地出讓模式研判項目財務(wù)效益評價濱江新城不同發(fā)展時期適宜導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)建議短期（1-2年）中期（3-6年）長期（7-10年）重點導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)零售貿(mào)易業(yè)、餐飲業(yè)、住宿業(yè)、居民服務(wù)業(yè)零售貿(mào)易業(yè)、餐飲業(yè)、住宿業(yè)、居民服務(wù)業(yè)居民服務(wù)業(yè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)文化、娛樂產(chǎn)業(yè)，旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代金融業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)、房地

8、產(chǎn)業(yè)、信息軟件業(yè)、環(huán)保節(jié)能業(yè)現(xiàn)代金融業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、信息軟件業(yè)、環(huán)保節(jié)能業(yè)建筑載體濱江商業(yè)街高容積率居住區(qū)Life-style mall高層甲級寫字樓高容積率居住區(qū)高層甲級寫字樓低容積率高端居住區(qū)引入產(chǎn)業(yè)特點以品牌商家、知名企業(yè)為帶動以大型企業(yè)為主，營銷總部、研發(fā)總部、投資總部和行政總部等以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)作用以旅游商業(yè)為主，迅速積聚人氣，快速引起市場關(guān)注，提升周邊土地價值形成商務(wù)區(qū)雛形，通過大型知名企業(yè)帶動核心商務(wù)區(qū)發(fā)展，進一步提升土地價值全面形成核心商務(wù)氛圍，實現(xiàn)土地價值最大化項目產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入建議 以現(xiàn)代商務(wù)功能為核心，以文化、休閑、旅游綜合商圈為驅(qū)動器，以都市居住為依托，功能

9、定位 功能定位考慮點：復(fù)合型新都會中心功能定位：項目開發(fā)規(guī)模研判項目開發(fā)規(guī)模研判思路項目開發(fā)投資成本分析項目合適的總體建設(shè)規(guī)模（項目容積率）項目土地價格評估遵循市場實際土地價格水平，找出可以回收成本的物業(yè)開發(fā)體量。開發(fā)投資成本構(gòu)成序號項目名稱金額(萬元)1土地取得成本(拆遷費用)1,018,000 2土地開發(fā)成本(基礎(chǔ)設(shè)施工程費用)443,667 3回購生地費用116,760 4不可預(yù)見費47,353 5土地開發(fā)總費用1,625,780 6土地開發(fā)單方成本6.1總用地單方成本2995元/平方米 6.2凈開發(fā)用地單方成本5544元/平方米 濱江新城土地開發(fā)總費用為1,625,780萬元，其中拆遷

10、費用比例最大，占62.6%的比例，其次是基礎(chǔ)設(shè)施工程費用，占27.3%的比例。拆遷費用和基礎(chǔ)設(shè)施工程的投入巨大，項目要實現(xiàn)盈利存在較大困難。建議爭取返回部分拆遷費用和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費，補助項目收益。注：詳細(xì)計算過程參看附表一土地價格評估考察長沙過去五年出讓土地樓面地價，受不確定性因素影響，樓面地價波動幅度大，但總體上呈現(xiàn)上升的趨勢。考慮到濱江新城是大河西先導(dǎo)區(qū)的龍頭項目，在長沙占有重要的地位，以及對長沙城市發(fā)展有著突出作用，濱江新城土地的價值應(yīng)該處于長沙的較高水平。濱江新城位于岳麓區(qū)河西沿岸，屬于長沙二級或三級的土地，土地價值應(yīng)具備相應(yīng)的樓面基準(zhǔn)地價水平。土地出讓價格評估綜合以上考慮，預(yù)測濱

11、江新城土地起始樓面地價為：居住用地：900元/平方米。商業(yè)用地：1400元/平方米。長沙各類土地出讓樓面地價(元/m2)長沙市區(qū)住宅及商業(yè)用地的樓面基準(zhǔn)地價土地級別一二三四五六住宅(元/ )15371258767659667590商業(yè)(元/)18231438913733684630土地價格評估考察長沙過去五年出讓土地樓面地價，商業(yè)、住宅、綜合用地的樓面地價年均增長率分別達(dá)到50%、14%、86%，保持著較高的上漲速度。影響地價變化的一個重要因素是城市經(jīng)濟增長的速度，長沙在2000年到2008年GDP年均增長19%，預(yù)計未來仍可維持增長的態(tài)勢，并影響土地價格保持向上的趨勢。土地價格變動幅度評估長

12、沙過去五年樓面地價受不確定性因素影響大，波動幅度大，預(yù)測樓價未來增幅時應(yīng)對過去增幅予以修正。一般來說，地價與城市GDP同向增長。而中國各城市GDP在改革開放時期普遍有10%的增長。綜合以上考慮，預(yù)測濱江新城土地價格在未來十年可達(dá)到年均10%的升幅。長沙各類土地出讓樓面地價(元/m2)商業(yè)：年均增長50%綜合：年均增長86%住宅：年均增長14%2000-2008年長沙GDP年均增速：19%項目凈用地單方成本為5544元/平方米，在不同容積率下，對應(yīng)不同的必須回收的建筑面積單方成本。項目收入由土地出讓收入和返還的稅費兩部分組成，預(yù)估稅費返還占比為20%40%，土地出讓收入占比為60%80%。即回收

13、的建筑面積單方成本中，有60%80%的比例為土地出讓的樓面地價 。項目建設(shè)規(guī)模建議1總用地容積率1.661.882.102.32說明2凈開發(fā)用地容積率33.544.53建筑面積單方成本(元/平方米)1848158413861232(3)=5544元/M2(2)4對應(yīng)樓面地價(元/平方米)1109147895012678321109739986(4)=(3)(60%80%)所評估的項目地價與成本樓面地價最相符。項目物業(yè)類型樓面地價加權(quán)平均項目起始地價評估居住物業(yè)900元/m21025元/m2商業(yè)物業(yè)1400元/m2根據(jù)項目居住和商業(yè)建筑面積的比例，計算得出項目的加權(quán)平均出讓樓面地價為1025元/

14、平方米。測算結(jié)果顯示：在容積率4的情況下，對應(yīng)的樓面地價與所評估的項目土地價格水平最相符。因此，建議濱江新城（凈開發(fā)用地）容積率為4，即可出讓建筑面積為1159萬平方米。當(dāng)凈開發(fā)用地容積率為4時，項目整體的綜合容積率為2.08。 適當(dāng)?shù)奶岣邇糸_發(fā)用地的容積率，有利于節(jié)省土地資源。同時，將項目的綜合容積率控制在2左右，可有利于營造和諧舒適的區(qū)域環(huán)境，展現(xiàn)城市的現(xiàn)代商務(wù)活力。項目用地面積（平方米）總建筑面積（平方米）綜合容積率現(xiàn)狀開發(fā)時間新河三角洲1,100,0003,800,0003.45在建2008廣州珠江新城6,190,00015,100,0002.44在建1993/2002上海陸家嘴1,7

15、00,0004,000,0002.35已建成1993杭州錢江新城4,020,0007,200,0001.79在建2004深圳福田商務(wù)區(qū) 4,100,0007,800,0001.90在建1996天津響螺灣1,700,0003,670,0002.16未建2007悉尼金融區(qū)1,000,0002,500,0002.50已建成2004新加坡CBD1,500,0003,500,0002.33已建成項目建設(shè)規(guī)模建議項目各功能物業(yè)規(guī)模研判項目各功能物業(yè)規(guī)模研判思路長沙未來城市發(fā)展格局項目各功能物業(yè)合適的規(guī)模長沙各物業(yè)未來市場容量預(yù)測驗證項目各功能物業(yè)的規(guī)模在未來市場容量下是否有足夠市場空間。對比各新城的發(fā)展，

16、判別本項目各功能物業(yè)合適的規(guī)模。新城發(fā)展定位項目功能比例研判濱江新城兩型社會核心示范區(qū)復(fù)合型新都會中心：以商務(wù)為帶動，以居住物業(yè)比例為主芙蓉CBD傳統(tǒng)核心CBD區(qū)中央商務(wù)區(qū)：以商務(wù)商業(yè)物業(yè)比例為主南湖新城具有綠色生態(tài)景觀，集金融、商務(wù)、休閑、美食等為一體的綜合居住區(qū)以居住物業(yè)比例為主，以商務(wù)商業(yè)為配套武廣新城中南地區(qū)區(qū)域性的鐵路客運中心和具有商務(wù)功能的交通樞紐型城市副中心交通樞紐型新城：各功能物業(yè)較均衡以商業(yè)和商務(wù)功能為驅(qū)動及提升區(qū)域價值，比例宜控制在30%左右；以居住物業(yè)凝聚人氣，作為區(qū)域發(fā)展主要依托，建議比例控制在70%左右。長沙未來將出現(xiàn)多個新城同時發(fā)展的市場趨勢，濱江新城應(yīng)與其他新城片

17、區(qū)形成錯位競爭、共存共榮的市場格局。濱江新城功能配比建議 長沙未來發(fā)展格局圖 南湖新城芙蓉CBD核心區(qū)濱江新城武廣新城新河三角洲基于此考慮建議濱江新城的功能配比原則為：通過預(yù)測，到2010年，長沙住宅需求面積約為20,000萬平方米，到2015年約為26,000萬平方米，到2020年將達(dá)到約33,000萬平方米。隨著長沙人均收入水平和購買能力的不斷提高，改善型的主動性購房需求不斷增長；另一方面，由于城市拆遷帶來的被動性購房需求也比較大；預(yù)計長沙人均住宅面積會呈現(xiàn)不斷增加的趨勢。2008年常住人口(萬人)658.56人均住房面積(平方米/人)28.3預(yù)計人均住房面積(平方米/人)2010年29.

18、50 2015年32.71 2020年36.28 2010年常住人口預(yù)測(萬人)698 2015年常住人口預(yù)測(萬人)797 2020年常住人口預(yù)測(萬人)924 2010年需求的住宅面積(萬平方米)205912015年需求的住宅面積(萬平方米)26070 2020年需求的住宅面積(萬平方米)33523 住宅市場容量預(yù)測項目各功能物業(yè)規(guī)模研判長株潭的融城和長沙在中部地區(qū)的吸引力與地位逐步增強，使大量的外來人口加速匯聚長沙，這必將激發(fā)長沙大量的住房需求。數(shù)據(jù)來源：長沙統(tǒng)計公報，戴德梁行調(diào)研數(shù)據(jù)寫字樓市場容量預(yù)測利用線性回歸模型對長沙第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值和第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)的相關(guān)性進行分析，發(fā)現(xiàn)兩者存在相關(guān)

19、關(guān)系，每增加10000元第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值將產(chǎn)生0.0114個第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)崗位。通過對長沙現(xiàn)有寫字樓存量面積進行計算，可得每個第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)崗位需求的寫字樓面積為5.7平方米。以過去五年長沙第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值的增長率為基礎(chǔ)，預(yù)測2020年長沙第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值，根據(jù)已得的第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值和第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)的相關(guān)關(guān)系，預(yù)測出2020年長沙第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)。根據(jù)每個第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)崗位需求的寫字樓面積，預(yù)測出2020年長沙寫字樓需求面積。通過預(yù)測，到2020年，長沙第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值約為9248億元，第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)約為137萬人，寫字樓需求量約為780萬平方米。項目各功能物業(yè)規(guī)模研判2007年第三產(chǎn)業(yè)GDP（萬元）10,666,

20、302 2007年第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)（人） 438,097 2007年寫字樓面積（平方米） 2,500,000 每個第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)崗位需求的寫字樓面積（平方米）5.7 2020年第三產(chǎn)業(yè)GDP預(yù)測值（萬元） 92,483,655 2020年第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)預(yù)測值（人） 1,371,424 2020年市場可容納的寫字樓面積（平方米） 7,826,027 y=0.0114x+318969.49數(shù)據(jù)來源：2008年長沙統(tǒng)計年鑒，戴德梁行調(diào)研數(shù)據(jù)通過預(yù)測，到2010年，長沙商業(yè)需求面積約為700萬平方米，到2015年約為880萬平方米，到2020年將達(dá)到約1100萬平方米。與國際和國內(nèi)其他發(fā)達(dá)城市比較，長

21、沙人均商業(yè)面積還比較低，未來商業(yè)發(fā)展具有很大的空間與潛力。隨著長沙的經(jīng)濟迅速增長，人均收入水平和購買能力的提高，長沙人均商業(yè)面積也將呈上升趨勢。預(yù)計在2020年前達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家商業(yè)水平。隨著長沙在中部地區(qū)吸引力和地位逐步增強，大量的外來人口將呈加速態(tài)勢進入長沙，這必將引起長沙大量商業(yè)面積的需求。2008年常住人口(萬人)658.56人均商業(yè)面積(平方米/人)0.9預(yù)計人均商業(yè)面積(平方米/人)2006-2010年12010-2015年1.12015-2020年1.22010年常住人口預(yù)測(萬人)698 2015年常住人口預(yù)測(萬人)797 2020年常住人口預(yù)測(萬人)924 2010年需求

22、的商業(yè)面積(萬平方米)698 2015年需求的商業(yè)面積(萬平方米)876.7 2020年需求的商業(yè)面積(萬平方米)1108.8 零售商業(yè)市場容量預(yù)測項目各功能物業(yè)規(guī)模研判城市上海東莞長沙中等發(fā)達(dá)城市人均商業(yè)面積(平方米/人)2.162.000.901.20數(shù)據(jù)來源：長沙統(tǒng)計公報，戴德梁行調(diào)研數(shù)據(jù)酒店住房需求主要是因旅游或商務(wù)而作停留的入境人士的短期居住需求，所以接待旅游人數(shù)和酒店需求量密切相關(guān)。通過過去歷年的旅游人數(shù)，采用回歸分析方法，預(yù)測未來接待旅游人數(shù)；根據(jù)未來接待旅游人數(shù)的增長率，和2008年已有房間數(shù)，推算未來高星酒店客房需求房間數(shù)；高星酒店建筑面積水平一般為70平方米/間，以此預(yù)測出

23、未來高星酒店需求面積。2008年接待旅游人數(shù)（萬人）3,250 2008年高星酒店房間數(shù)量7,868高星酒店建筑面積（平方米/間）70未來接待旅游人數(shù)預(yù)測（萬人）2010年接待旅游人數(shù)預(yù)測3,9432015年接待旅游人數(shù)預(yù)測6,3202020年接待旅游人數(shù)預(yù)測9,618未來酒店需求數(shù)量預(yù)測（間） 2010年高星酒店房間需求量9,4282015年高星酒店房間需求量14,8182020年高星酒店房間需求量23,288未來酒店需求數(shù)量預(yù)測（平方米）2010年高星酒店房間需求量659,9602015年高星酒店房間需求量1,037,2602020年高星酒店房間需求量1,630,160高星酒店市場容量預(yù)測

24、項目各功能物業(yè)規(guī)模研判通過預(yù)測，到2010年，長沙高星酒店需求面積約為66萬平方米，到2015年約為100萬平方米，到2020年將達(dá)到約160萬平方米。數(shù)據(jù)來源：長沙統(tǒng)計公報，戴德梁行調(diào)研數(shù)據(jù)項目各功能物業(yè)規(guī)模研判用地性質(zhì)功能建筑面積比例建筑面積(萬平方米)2020年市場容量預(yù)測(萬平方米)本項目占市場容量份額綜合居住住宅75%869 33,0003%辦公16%185 78024%商業(yè)酒店3%35 16022%零售商業(yè)6%70 1,1006%小計25%290 合計100%1,159 項目各功能物業(yè)規(guī)模建議遵循前面所述物業(yè)功能配比原則，對項目各功能物業(yè)規(guī)模的建議如下表：住宅和零售商業(yè)的開發(fā)體量占

25、未來市場需求份額均在10%以下，而本案作為長沙未來四個新城之一，辦公和酒店的開發(fā)體量占未來市場需求份額均在25%以下。可見未來市場會有足夠的空間對本項目進行消化。因此所建議的各功能物業(yè)規(guī)模是合適的，也是符合市場實際情況的。項目總體策劃方案項目發(fā)展定位整體功能定位及規(guī)模研判各功能定位特色構(gòu)想土地出讓模式研判項目財務(wù)效益評價功能定位 商務(wù)功能商業(yè)功能休閑功能文化功能旅游功能居住功能形成多功能互促共榮商業(yè)為商務(wù)配套商業(yè)為居住配套居住為商務(wù)配套形成休閑、購物、文化、旅游綜合商圈 商業(yè)功能之一定位：集中式零售商業(yè)功能，形成長沙市新的、最大的休閑主題綜合商圈。客戶：以河西、河?xùn)|消費群體為主要依托，輻射長株

26、潭，吸引外地旅游者。空間布置：結(jié)合區(qū)域內(nèi)江湖、綠地等景觀資源，以濱江休閑商業(yè)街、LIFE MALL為主要載體。業(yè)態(tài)：包括電影院、電玩場、品牌專賣店、餐廳、酒吧、KTV、休閑會館、茶館、Coffee shop、健身、美容等多種業(yè)態(tài)。功能定位 之 商業(yè)功能商業(yè)功能之二定位：旅游文化商業(yè)功能（都市魅力文化之旅）主題一：歷史文化之旅結(jié)合分布新城北部的北津城遺址：古城墻、古城門、北津古渡、離愁臺等，打造文明沉淀的歷史文化之旅。主題二：都市觀光之旅以依托區(qū)域內(nèi)湘江景觀帶、都市廣場/看臺、超高層建筑觀光層等觀光元素，結(jié)合橘子洲島夜景、兩江夜景等都市景觀符號，打造最具都市魅力的觀光之旅，傳遞融合湘江文化和都市

27、時尚文明的長沙氣息。功能定位 之 商業(yè)功能功能定位 之 商業(yè)功能 商業(yè)功能三定位：商務(wù)/居住配套型商業(yè)功能?？蛻簦阂詾I江新城內(nèi)商務(wù)辦公及居住人群為主，為其提供完善的配套商業(yè)，滿足商務(wù)活動所產(chǎn)生的餐飲、休閑、購物等需求。空間布置：以寫字樓群樓為主要載體。業(yè)態(tài)：各類餐廳、便利店、Coffee shop、 銀行、商務(wù)會所等。濱江新城要盡快提升土地和物業(yè)價值，必須迅速導(dǎo)入易聚人氣和影響力強的產(chǎn)業(yè)，休閑商業(yè)無疑是最適合的。長沙各大商圈蓬勃發(fā)展，但主要以目的性購物為主，缺少休閑娛樂元素。五一廣場商圈作為全市的商業(yè)中心，與各副商圈沒有形成錯位發(fā)展，也因此被分流了很多客源。濱江新城商業(yè)處于大河西龍頭核心，與五

28、一廣場和未來的新河三角洲形成三足鼎立的競爭局面，必須走差異化道路。 借助河西龍頭位置和湘江景觀優(yōu)勢，以大長沙市民為目標(biāo)客戶群，突出休閑娛樂特色。啟動休閑商業(yè)項目的必要性和可行性濱水情景商業(yè)休閑天地項目開發(fā)特色構(gòu)想休閑商業(yè)功能主題項目構(gòu)建濱水商業(yè)休閑街區(qū)水上娛樂設(shè)施高檔酒店、公寓核心形態(tài)休閑、旅游、餐飲、購物和娛樂的情景商業(yè)街將水上娛樂設(shè)施、燈光和音結(jié)合，打造水上嘉年華以酒店和服務(wù)式公寓為主、商務(wù)俱樂部為輔，結(jié)合風(fēng)情酒吧街設(shè)置主題特征都市濱水風(fēng)貌與時尚休閑商業(yè)融合，商游合一，打造長沙濱江城市特色的商業(yè)標(biāo)桿強調(diào)動感與互動性，豐富濱江單一的觀賞旅游活動以文化為主題，成為都市休閑度假和國內(nèi)外游客匯聚處

29、典型案例新加坡克拉碼頭上海新天地深圳歡樂谷水上狂歡節(jié)香港尖東水幕煙花匯演新加坡克拉碼頭濱水情景商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)組合項目開發(fā)特色構(gòu)想休閑商業(yè)功能商業(yè)定位都市休閑、旅游景點、城市新地標(biāo)商業(yè)性質(zhì)租賃性商業(yè)物業(yè)占地3萬M2 (建筑面積6萬M2)總投資實際投入1.69億美元，其中動遷費：6億人民幣(近2300戶、逾8000名的居民 )租金收益1美元/M2/天，超過2億港幣/年(04年12月數(shù)據(jù))改造理念以上海近代建筑的標(biāo)志-石庫門建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)，首次改變了石庫門原有的居住功能，創(chuàng)新地賦予其商業(yè)經(jīng)營功能，把這片反映了上海歷史和文化的石庫門舊城區(qū)改造成集國際水平的餐飲、購物、演藝等功能的時尚、休閑文化娛樂中心改造

30、成本2萬元/平方公尺(將舊上海石庫門房子外貌保留，內(nèi)部全部翻新，這個過程需要付出高一倍的成本)規(guī)劃南里北里太平橋公園建筑風(fēng)格現(xiàn)代建筑為主(充滿現(xiàn)代感的玻璃幕墻 建筑物)；石庫門舊建筑為輔以保留石庫門舊建筑為主擁有上海市中 心最大的人工湖太平湖建筑面積25,000M235,000M2占地44,000M2開幕時間2002年中2001年底商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成餐飲占商業(yè)體的多數(shù)創(chuàng)意商業(yè)引領(lǐng)前沿生活體驗-上海新天地項目開發(fā)特色構(gòu)想休閑商業(yè)功能上海新天地：外表整舊如舊、內(nèi)部翻新創(chuàng)新的建筑設(shè)計特色石庫門建筑群外表保留了當(dāng)年的磚墻、屋瓦而建筑的內(nèi)部，則按照二十一世紀(jì)現(xiàn)代都市人的生活方式、生活節(jié)奏、情感世界度身訂做，無

31、一不體現(xiàn)出現(xiàn)代休閑生活的氣氛文化商業(yè)創(chuàng)造新的生活模式項目開發(fā)特色構(gòu)想休閑商業(yè)功能上海新天地：充分挖掘新型消費享受需求即使在周邊商業(yè)配套十分完善的情況下，這里每天仍舊極聚人氣。即使在周邊經(jīng)濟型商業(yè)供應(yīng)豐富，這里的高檔消費仍舊吸引著人群到這里。把生活和商業(yè)的有機結(jié)合，充分挖掘了新型消費者中對個性化的追求和在忙碌而平淡的生活中尋求新鮮感的需求。精神享受引領(lǐng)新的消費模式項目開發(fā)特色構(gòu)想休閑商業(yè)功能中央商務(wù)區(qū)悉尼歌劇院的酒吧餐飲區(qū)位于悉尼歌劇院岸邊的開放式大堂。從悉尼中央商務(wù)區(qū)步行至此約一公里。因此這里主要吸引了兩類客流：來悉尼歌劇院聽音樂會的訪客和來自中央商務(wù)區(qū)的商務(wù)人士。歌劇院酒吧最近被悉尼先驅(qū)晨報

32、飲食指南評為2008年最受喜愛的酒吧。悉尼歌劇院濱水商業(yè)：悉尼歌劇院臨水酒吧項目開發(fā)特色構(gòu)想休閑商業(yè)功能約4m悉尼歌劇院臨水酒吧：臨水的獨特設(shè)計理念歌劇院周邊的設(shè)計以階梯式逐步退層。最高層為歌劇院主廳，其次是位于地面層的前廣場，這一層主要連接了地面交通與人行道。在西面最低的一層設(shè)立了臨水酒吧。這樣的設(shè)計理念讓到此用餐，聚會的人們更加臨水、親水。是每一位來此消費的人與自然渾然一體。人們可以從地面一層直接通過下挖的階梯到達(dá)臨水層，也可以直接從建在悉尼歌劇院的地下停車場進入，亦可以從舞臺大門的匯合層進入。寬敞的開放式臨水場地，現(xiàn)場音樂的表演讓這里的聚會增添了不少除了自然風(fēng)景外的人文氣息。去臨水酒吧的

33、階梯前廣場舞臺大門人行道項目開發(fā)特色構(gòu)想休閑商業(yè)功能占地25萬平方米，融酒店、辦公、商業(yè)和貿(mào)易等多種功能為一體，是當(dāng)?shù)嘏e辦大型節(jié)日慶典、商品推廣及社區(qū)公益表演的最佳場所。這個巨大綜合型建筑物形似峽谷狀，且整個商城顯現(xiàn)出濃郁的西方建筑色彩。利用了一條運河組建了商業(yè)、酒店、辦公和文化娛樂的四大功能，把原本分散的資源有效結(jié)合成為整體。在濃厚的商業(yè)環(huán)境中注入自然的元素：水、綠化，開放空間，自然景觀帶動了商場的觀賞性，也帶來渴望體驗自然生活的消費者。地上建筑突出景觀采光為了營造一個開放的感覺，可以吸引優(yōu)質(zhì)的客戶進入。日本福岡博多水城：用環(huán)境改變親情，用親情提高消費項目開發(fā)特色構(gòu)想休閑商業(yè)功能內(nèi)河利用開曠

34、的觀景平臺生態(tài)型的濱河景觀島嶼設(shè)計內(nèi)街軸線呼應(yīng)臨水空間層次變幻空間步移景異特色/標(biāo)志連廊水主題的商業(yè)街親水活動水主題廣場水主題表演活動音樂噴泉表演兒童游樂設(shè)施日本福岡博多水城：感受現(xiàn)代生活情趣的商業(yè)綜合體 建議：在本案利用其內(nèi)河濱湖景觀，打造多變的臨水空間，結(jié)合人性化親水活動，無論是購物、約會、等待還是用餐、親子，這里都會成為人們逗留、活動和消費的心怡之所。中心廣場的引入，使得博多水城生動活潑，朝氣蓬勃，散發(fā)出不同于傳統(tǒng)商業(yè)概念的光芒，更加貼近人的生活 。中心廣場標(biāo)新立異的設(shè)計使其成為城市標(biāo)志性的空間和形象化的建筑，從而跨大了其市場影響力，開闊了其輻射圈。項目開發(fā)特色構(gòu)想休閑商業(yè)功能克拉碼頭占

35、地23, 000平方米， 由60個倉庫改建而成 ，目前已發(fā)展成200 家商店、餐廳、酒吧和娛樂場所。該區(qū)保留了原有的建筑，讓游人體驗當(dāng)?shù)氐奈羧盏纳钗幕?，并體現(xiàn)出項目的獨特性，提升項目的吸引力。享有新加坡河畔的秀麗景色，并定期舉辦節(jié)興活動，提高旅客的重游率。同時，克拉碼頭還是新加坡有名的美食天堂。項目開發(fā)特色構(gòu)想休閑商業(yè)功能濱水商業(yè)區(qū)：新加坡克拉碼頭以娛樂、餐飲為中心模式 克拉碼頭提供日間及夜間的活動場所，包括前往迪士尼式科幻探險區(qū)游樂與購物，及一系列夜生活場所：如爵士音樂廳、迪斯科舞池 ，營造全天候的娛樂方式。白天以二手商品店、古董店和跳蚤市場聞名，日落后則搖身一變，成為熱辣無比的夜間娛樂場

36、所。“克拉碼頭就是新加坡的餐飲和娛樂文化的中心點。”克拉碼頭在翻新后，每月平均到訪人流量已經(jīng)增加到50萬人以上，目前克拉碼頭已成為了旅客到訪新加坡必到之處。項目開發(fā)特色構(gòu)想休閑商業(yè)功能濱水商業(yè)區(qū)：新加坡克拉碼頭以娛樂、餐飲為中心模式 濱水主題度假酒店-迪拜運河飯店(MADINAT JUMEIRAH)環(huán)境至美，設(shè)施豪華，主題鮮明：仿照中世紀(jì)阿拉伯城堡的樣式建造，洋溢著伊斯蘭的民族風(fēng)情。整個酒店是建在一個人造的水城中，客人可以在蜿蜒的小河中坐船游覽兩岸的風(fēng)光。河岸上棕櫚樹婆娑迷離，古色古香的古城堡時隱時現(xiàn)，像置身于天方夜譚的神話世界中。DAR AL MASYAF夏屋別墅AL QASR皇宮酒店MIN

37、A A SALAM水上行宮大型會議廳和辦公樓MADINAT CONGERENCE HALL項目開發(fā)特色構(gòu)想休閑商業(yè)功能商務(wù)功能發(fā)展定位：現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地，大型企業(yè)區(qū)域總部基地產(chǎn)業(yè)定位：倡導(dǎo)“兩型”理念，引入多元化現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)（環(huán)保節(jié)能、創(chuàng)意、金融、商貿(mào)等）。功能定位：長沙優(yōu)質(zhì)現(xiàn)代商務(wù)建筑示范區(qū)，以寫字樓為核心、服務(wù)式公寓及酒店共同構(gòu)成完善商務(wù)功能資金流、信息流、技術(shù)流、人才流 匯聚功能定位 之 商務(wù)功能成熟商務(wù)區(qū)與旅游、文化功能之完美結(jié)合上?；春Ｂ飞虅?wù)圈與新天地（商業(yè)、餐飲、娛樂、文化綜合體）的完美結(jié)合，形成新型的都市旅游點，并提升區(qū)域物業(yè)價值。東京六本木新城是一個商務(wù)、居住、購物、娛樂、文化的

38、復(fù)合型都會區(qū)，平均每天吸引超過10萬游客到訪。香港中環(huán)蘭桂坊酒吧街與中環(huán)商務(wù)區(qū)同步發(fā)展，成為香港多元文化融合的代表，是香港旅游協(xié)會向外國游客推介的旅游點之一 。項目開發(fā)特色構(gòu)想商務(wù)功能位置：位于日本東京都港區(qū)六本木六丁目開發(fā)程序：規(guī)劃于1986年11月，施工于2000年4月，竣工于2003年3月。規(guī)模：占地接近180畝，總建筑面積為75.91萬平方米。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：產(chǎn)業(yè)包含酒店、寫字樓、商業(yè)、住宅、文化等，整個項目分為4區(qū)，共13棟建筑，提供約230間商店、餐廳等。構(gòu)建了一個功能完善、綠意濃濃、且立體化的“城中之城”與“文化都心”。目標(biāo)人口：就業(yè)人口約2萬人、居住人口約2千人、平人到訪人數(shù)約10萬

39、人、假日到訪人數(shù)約15萬人。櫸樹坂Terrace寺院A區(qū)C區(qū)D區(qū)B區(qū)項目開發(fā)特色構(gòu)想商務(wù)功能六本木新城再開發(fā)計劃以打造“城市中的城市”為目的，被譽為最能代表“現(xiàn)代東京”的地方，是現(xiàn)代東京融工作、生活、休閑于一體的城市都心。海上海LOFT創(chuàng)意設(shè)計區(qū)（上海）商業(yè)商業(yè)街，商業(yè)面積近3萬平方米7幢，總建筑面積9萬多平方米住宅靈活運用木、金屬、玻璃、混凝土、磚五大材質(zhì)，將各種生活、商務(wù)配套融于一體。海上創(chuàng)意LOFT特有的玻璃幕墻、高挑大寬面辦公空間，顛覆原有商務(wù)辦公環(huán)境。正南北布置、大弧面建筑群體組成的創(chuàng)意生態(tài)居將成為品質(zhì)最好的高檔公寓住宅區(qū)。海上海LOFT形態(tài)開發(fā)特征項目開發(fā)特色構(gòu)想商務(wù)功能創(chuàng)意LOF

40、T創(chuàng)意商業(yè)街創(chuàng)意生態(tài)居商務(wù)3幢LOFT，總建筑面積7萬多平方米居住零售位置：珠江新城內(nèi)，南側(cè)隔廣州新博物館而望珠江，西北側(cè)是將來廣州的地標(biāo)，400多米高的雙子塔。 高度：一棟160米高的塔樓。功能：包括350套客房和120套高級服務(wù)式公寓，群樓部分為酒店餐飲娛樂空間。品牌：麗思卡爾頓，萬豪集團最高端的的酒店品牌，從19世紀(jì)創(chuàng)建以來，一直遵從著經(jīng)典的風(fēng)格，成為名門、政要下榻的必選酒店。意義：為廣州提供了一家世界最高水平的酒店，而更重要的是，在軟件上，它將把廣州的整個城市服務(wù)能力提高到一個新的層次。項目開發(fā)特色構(gòu)想商務(wù)功能國際高星酒店(公寓）-富力麗思卡爾頓酒店（廣州）1. 富力君悅酒店（公寓）超

41、5星級酒店2. 富力麗思卡爾頓酒店（公寓）超5星級酒店3. 國門酒店4. 四季酒店 （公寓）超5星級酒店5. w酒店 （公寓）6. 圣瑞吉酒店7. 朱美拉廣州大酒店（公寓）超5星級酒店8. 嘉峪禮頓陽光酒店（公寓）9. 富力萬豪酒店（公寓）珠江新城已知高星級酒店（公寓）富力麗思卡爾頓酒店功能定位 之 居住功能居住功能定位： “兩型社會”和諧居住示范區(qū)客戶定位：倡導(dǎo)和諧居住原則，形成多元化居民結(jié)構(gòu)。新建住宅社區(qū)以中產(chǎn)階層和高收入階層為主流群體。建筑類型：針對居民結(jié)構(gòu)，建設(shè)高層、小高層多層及別墅等多種建筑類型。居住功能開發(fā)理念城市之心國際濱水領(lǐng)地首席地位宜居生態(tài)服務(wù)體系居住功能支撐首席地位：長沙大

42、河西新城市中心生態(tài)宜居：坐擁山水資源，生態(tài)宜居服務(wù)體系：服務(wù)城市之心、商務(wù)中心的國際社區(qū)項目開發(fā)特色構(gòu)想居住功能板塊居住功能價值體現(xiàn)物業(yè)類型景觀資源價值價格層次多層、別墅居住區(qū)一線江景頂端高層、小高層住宅區(qū)一線江景、湖景高端高層、小高層住宅區(qū)二線、三線江景、園景中端、中高端標(biāo)志性國際濱水生活區(qū)項目開發(fā)特色構(gòu)想居住功能環(huán)保節(jié)能新城：瑞典斯德哥爾摩哈默比湖城哈默比湖城存在著一個由政府驅(qū)動，享譽國際的生態(tài)環(huán)境規(guī)劃，其中包括土地凈化，工業(yè)污染地利用，公共交通系統(tǒng)，降低能源消耗，水和垃圾的循環(huán)使用等。項目開發(fā)特色構(gòu)想居住功能位于斯德哥爾摩中心城區(qū)以南曾經(jīng)是碼頭和工業(yè)用地總用地面積2平方公里全部建成后將擁

43、有超過100萬平方米居住物業(yè)，20萬平方米的商業(yè)面積，可容納2萬人在此居住和生活。將于2015年建成項目客戶定位土地樓宇建設(shè)樓宇交付使用中間客戶：土地的需求者 終端客戶：各類物業(yè)的使用者 不同階段的客戶類型現(xiàn)代商務(wù)區(qū)對中間客戶的要求：資金實力和籌資能力：現(xiàn)代商務(wù)區(qū)物業(yè)投資具有高投入的特質(zhì)，要求投資者具有雄厚的資金實力和有效的籌資渠道。開發(fā)經(jīng)營能力：新城物業(yè)投資具有高質(zhì)素的特質(zhì)，要求投資者具有豐富的開發(fā)和經(jīng)營經(jīng)驗。長遠(yuǎn)戰(zhàn)略：濱江新城的開發(fā)與建設(shè)需要一個較長的過程，易出現(xiàn)不確定性風(fēng)險，因此，要求投資者具有長遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略眼光。中間客戶定位及引進建議項目客戶定位近期客戶中遠(yuǎn)期客戶項目特點區(qū)域土地處于啟

44、動階段，土地獲利能力相對較弱CBD逐漸成熟，價值開始體現(xiàn)，且發(fā)展商通過土地所能獲取的收益較為清晰、穩(wěn)定客戶引入類型戰(zhàn)略型投資者：國內(nèi)及境外投資者（上市開發(fā)商、跨國房地產(chǎn)開發(fā)商、國際投資基金)重要投資者：本地區(qū)大型企業(yè)（自用物業(yè)投資）戰(zhàn)略型投資者：國內(nèi)及境外投資者重要投資者：本地開發(fā)商客戶認(rèn)知障礙外地投資者：對長沙和濱江新城了解不深本地投資者：對市場和濱江新城前景信心不足-對策強調(diào)濱江新城在大河西的龍頭地位；提供吸引力強的土地優(yōu)惠政策；提供具實質(zhì)性的產(chǎn)業(yè)扶持和招商優(yōu)惠政策；針對客戶特點，拓寬推廣渠道。根據(jù)市場變化，合理調(diào)整各年度土地供應(yīng)計劃，實現(xiàn)土地價值穩(wěn)步提升。終端客戶定位功能板塊客戶群體客戶

45、特征商業(yè)長沙本地市民。長沙周邊城市居民。省外旅游者。以休閑為主題的市內(nèi)游，其消費行為具有重復(fù)性。- 家庭型：以餐飲、休閑、娛樂、購物一體化消費居多；- 朋友聚會型：分別以餐飲、休閑、娛樂等目的性消費居多。以觀光為主，消費多以餐飲及旅游型購物為主，消費行為重復(fù)性較低。住宅長沙本地居民；湘籍外地回鄉(xiāng)購房者；湘籍長沙周邊縣市購房者；社會的中堅階層，是財富的主要創(chuàng)造者和擁有者。仍以自住為主，但其中自住兼投資目的較重。有一定事業(yè)和經(jīng)濟儲蓄，有較高和穩(wěn)定的家庭收入。項目客戶定位終端客戶定位功能板塊客戶群體客戶特征寫字樓引領(lǐng)客戶群：金融業(yè)、知名外資企業(yè)、外國領(lǐng)使館等。主力客戶群：貿(mào)易、房地產(chǎn)、大型企業(yè)區(qū)域總

46、部、法律、會計等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)引領(lǐng)客戶群：租金承受力強、自身形象好、對寫字樓軟硬件要求高，強帶動力，是需要重點爭取的對象。主力客戶群：講究形象，數(shù)量多，有一定租金承受能力， 是甲級/準(zhǔn)甲級寫字樓的主流用家。酒店以商務(wù)人士為主，高端旅游人群為補充停留時間短，但對商務(wù)設(shè)施如會議設(shè)施等有較高的要求。由企業(yè)支付，且支付能力強。希望能靠近客戶。高端旅游人群較重視酒店環(huán)境、休閑娛樂設(shè)施。公寓區(qū)內(nèi)外來中長期租戶：商務(wù)高管人士為主，全市外資企業(yè)高管為輔。大型企業(yè)及外資公司的高層管理人員；來自外地，停留時間還較短，對長沙的熟悉程度較低；在長沙工作尚不穩(wěn)定或者無長期計劃支付能力高，同時對生活、居住有著較高的要求項目客

47、戶定位項目總體策劃方案項目發(fā)展定位整體功能定位及規(guī)模研判各功能定位特色構(gòu)想土地出讓模式研判項目財務(wù)效益評價財務(wù)評價有關(guān)說明：長沙濱江新城凈開發(fā)用地按濱江新城公司提供指標(biāo)4399畝計算；長沙濱江新城以我司的規(guī)劃建議（建設(shè)規(guī)模、功能比例等）、土地經(jīng)營方案（出讓次序、出讓價格等）進行整體經(jīng)營；相關(guān)評價指標(biāo)以住宅70年、商業(yè)40年使用期為計算基準(zhǔn)。不考慮通貨膨脹或通貨收縮的影響。項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)序號主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)參數(shù)單位1規(guī)劃區(qū)域面積720 萬平方米2已出讓土地面積177 萬平方米3濱江新城公司用地面積543 萬平方米3.1基礎(chǔ)設(shè)施用地面積250 萬平方米3.2凈開發(fā)用地面積293 萬平方米3.

48、2.1居住用地面積209 萬平方米3.2.2商業(yè)用地面積84 萬平方米4可出讓建筑面積1,159 萬平方米4.1居住（含配套商業(yè)）869 萬平方米4.2商業(yè)290 萬平方米4.2.1辦公185 萬平方米4.2.2酒店/公寓35 萬平方米4.2.3零售商業(yè)70 萬平方米5凈開發(fā)用地容積率3.95 拆遷進度第一期及第二期已在2008年拆遷完畢。第三期拆遷面積共156.8萬平方米，在2009-2010年拆遷完畢。第一期及第二期拆遷已投入資金36.2億元，第三期預(yù)計投入拆遷資金65.6億元。(濱江新城公司提供數(shù)據(jù))年份2008年2009年2010年合計分期拆遷面積(平方米)第一期410,000 410

49、,000 第二期470,000 470,000 第三期600,000 968,000 1,568,000 拆遷面積合計880,000 600,000 968,000 2,448,000 分期拆遷成本(元/平方米)拆遷費用(萬元)第一期3829157,000 157,000 第二期4362205,000 205,000 第三期4184250,000 406,000 656,000 拆遷費用合計362,000 250,000 406,000 1,018,000 開發(fā)及投資進度計劃土地拆遷費用分三年分?jǐn)?，其中第一、二期已?008年投入，第三期在2009和2010年分兩年分?jǐn)?。道路建設(shè)費用在2009

50、-2012年分四年分?jǐn)?，其中銀盆嶺路、安居路、茶山路、含光路在2009年完成建設(shè)，其余道路在2010-2012年分三年完成。綠地、學(xué)校、電力、電信、醫(yī)療、衛(wèi)生等其他市政設(shè)施建設(shè)預(yù)計用10年時間完成，費用投入按2009-2010年每年20%， 2011-2014年每年10%， 2015-2018年每年5%估算。回購生地費用在2010-2012年分三年分?jǐn)?。不可預(yù)見費在整個開發(fā)期內(nèi)每年平均分?jǐn)?。項目的投資主要集中在開發(fā)前期階段，因此項目前期的資金運營面臨巨大壓力。建議爭取相關(guān)稅費的返還，以緩解項目前期資金壓力。注：詳細(xì)計算過程參看附表二模式分期出讓整體出讓模式說明設(shè)定濱江新城開發(fā)期為10年，分10

51、期，依照相關(guān)原則每年出讓一定量的用地。把濱江新城用地一次性出讓給一個或數(shù)個買家，濱江新城公司無需長期經(jīng)營。稅費返還變化沒有稅費返還 開發(fā)期內(nèi)全部稅費返還2017年及以后取消稅費返還沒有稅費返還有稅費返還經(jīng)濟指標(biāo)比較總收入(萬元) 1,833,077 2,858,641 2,614,198 1,187,957 2,187,421 總利潤(萬元)-565,022 867,505 623,062 -437,823 561,641 評價指標(biāo)比較投資利潤率-23.56%43.57%31.29%-26.93%34.55%凈現(xiàn)值(萬元)-270,506 419,827 300,947 內(nèi)部收益率2.01%1

52、3.77%12.21%投資回收期(動態(tài))不能回收7.067.08不同土地出讓模式財務(wù)效益對比說明：假設(shè)分期出讓的起始樓面地價為住宅900元/M2，商業(yè)1400元/M2，年均增幅10%。 假設(shè)整體出讓的樓面地價為住宅900元/M2，商業(yè)1400元/M2。 投資回收期從土地出讓首年開始計。不同土地出讓模式研判土地出讓模式模式研判可實現(xiàn)性分期出讓沒有稅費返還利潤率為負(fù)值，模式不可行開發(fā)期內(nèi)全部稅費返還開發(fā)期內(nèi)要求全部稅費返還，雖然可提高利潤，但較難爭取。2017年及以后取消稅費返還在未實現(xiàn)投資回收前爭取稅費返還，在實現(xiàn)投資回收后取消稅費返還，具有合理性。整體出讓沒有稅費返還利潤率為負(fù)值，模式不可行有

53、稅費返還可實現(xiàn)正利潤，但尋找購買對象難度大由于項目土地開發(fā)費用投入大，若沒有相關(guān)稅費返還，項目在當(dāng)前的市場環(huán)境下，無法實現(xiàn)利潤收入。因此必須爭取相關(guān)稅費的返還，以幫助項目實現(xiàn)利潤收入。通過測算，以2010年開始出讓土地起計，到2017年項目就能實現(xiàn)投資回收。2017年開始取消稅費返還，項目也能達(dá)到正利潤。因此，建議項目采用分期出讓的模式，并爭取在2017年之前返還相關(guān)稅費，使項目實現(xiàn)盈虧平衡。土地出讓計劃出讓模式：分期出讓出讓分期：從2010年到2019年，分10期。出讓總用地面積：293萬平方米居住用地：209萬平方米商業(yè)用地：84萬平方米出讓總建筑面積： 1159萬平方米居住物業(yè)：869萬

54、平方米商業(yè)物業(yè)：290萬平方米出讓價格：首年(2010年)樓面地價： 居住用地：900元/平方米 商業(yè)用地：1400元/平方米年均增幅：10%注：詳細(xì)計算過程參看附表三項目總體策劃方案項目發(fā)展定位整體功能定位及規(guī)模研判各功能定位特色構(gòu)想土地出讓模式研判項目財務(wù)效益評價拆遷費用、基礎(chǔ)設(shè)施工程費用和回購生地費用按濱江新城公司提供數(shù)據(jù)進行估算。凈開發(fā)用地單方成本按濱江新城公司提供凈開發(fā)用地指標(biāo)4399畝折算成293萬平方米進行估算?？偼顿Y及構(gòu)成序號項目名稱金額(萬元)比例1拆遷費用1018,000 62.6%2基礎(chǔ)設(shè)施工程費用443,667 27.3%3回購生地費用116,7607.2%4不可預(yù)見費

55、47,353 2.9%5土地開發(fā)總費用1,625,780 100.0%6凈開發(fā)用地單方成本5,544元/平方米 7推廣費用27,496 8財務(wù)費用337,860 9總投資費用1,991,136 項目收益測算項目總收入為2,614,198萬元，由兩部分構(gòu)成：土地出讓收入和稅費返還，分別占總收入比例70%和30%。土地出讓收入為1,833,077萬元，收入期限為2010年到2020年。注：詳細(xì)計算過程參看附表四4-2稅費返還測算稅費返還總額為781,121萬元，其中拆遷費用和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費返還占大部分比例。稅費返還期限為2010到2016年，2017年實現(xiàn)全部投資回收，2017年開始可以取消稅

56、費返還。注：詳細(xì)計算過程參看附表四4-1序號稅費返還項目金額(萬元)比例1拆遷費用289,600 37.1%2城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費220,407 28.2%3規(guī)費62,468 8.0%4建安稅116,024 14.9%5房屋銷售稅92,621 11.9%6合計781,121 100%項目收益測算說明稅費返還測算說明：拆遷費用：假設(shè)第一、二期拆遷費用的80%可以在2010年返還。基礎(chǔ)設(shè)施配套費：居住用地按230元/m2，商業(yè)用地按300元/m2，乘以當(dāng)年出讓建筑面積求得。假設(shè)當(dāng)年發(fā)生基礎(chǔ)設(shè)施配套費當(dāng)年返還。規(guī)費：按70元/m2，乘以當(dāng)年出讓建筑面積求得，假設(shè)當(dāng)年發(fā)生規(guī)費當(dāng)年返還。建安稅：按工程費用

57、的5.3%計提，假設(shè)當(dāng)年投入工程費用，下一年返還相應(yīng)建安稅。房屋銷售稅：營業(yè)稅及附加按銷售收入的5.3%計提，土地增值稅按銷售收入的1%計提。假設(shè)當(dāng)年發(fā)生銷售收入，當(dāng)年返還相應(yīng)銷售稅的40%。土地出讓收入測算說明：以預(yù)測的各年土地樓面單價乘以各年計劃出讓土地的建筑面積求得。土地出讓收入收款進度假設(shè)：當(dāng)年擬出讓土地收入的70%可在當(dāng)年收取，另外30%在下一年收取。即擬出讓土地收款進度n=擬出讓土地成交額n*70%+擬出讓土地成交額n-1*30%。資金籌措計劃項目建設(shè)期內(nèi)，由財政投資、土地出讓收入、稅費返還和貸款解決資金鏈運轉(zhuǎn)問題。項目總收入扣減推廣費用后的余額為項目的可運用資金，以收入再投入的形

58、式投入到項目開發(fā)建設(shè)中。投入開發(fā)后仍有盈余則用于項目的還本付息。還本付息后仍有盈余，則滾動到下一年的開發(fā)。推廣費用按土地出讓收入的1.5%計提。從2009年到2018年分10年分?jǐn)?，其?009年占10%，2010和2011年分別占15%，余下7年每年約占9%。財政投資1.51億元，數(shù)據(jù)由濱江新城公司提供。(濱江新城項目資金到位情況表“市財政項目資本金”)項目可運用資金估算投資計劃與資金籌措序號項目合計(萬元)1項目總收入2,614,198 1.1土地出讓收入1,833,077 1.2稅費返還781,1212推廣費用27,496 3可運用資金2,586,702 序號項目合計(萬元)1土地開發(fā)總

59、費用1,625,780 2資金籌措1,625,780 2.1財政投資15,100 2.2可運用資金用于投資部分779,378 2.3貸款831,302 注：詳細(xì)計算過程參看附表五、附表六還本付息計劃還款模式假設(shè)：土地出讓收入扣除推廣費用，在投入當(dāng)期開發(fā)投資后，即全部用于貸款償還。貸款利率按5年以上銀行利率5.94%計算。從2008年起計，貸款償還期需要約9年（到2016年）。本項目在開發(fā)經(jīng)營期間可清償所有的貸款和利息，具備債務(wù)清償能力。序號項目合計(萬元)1貸款831,302 2應(yīng)計利息337,860 3還本付息合計1,169,162 3.1本金償還831,302 3.2利息支付337,860

60、 4可運用資金用于還貸部分1,169,162 注：詳細(xì)計算過程參看附表七經(jīng)濟效益評價評價指標(biāo)全部投資自有資金凈現(xiàn)值（萬元） 300,947 301,449 內(nèi)部收益率12.21%45.63%投資回收期(動態(tài))年7.087.07投資回收期(靜態(tài))年5.827.02投資利潤率31.29%說明：投資回收期從土地出讓首年開始計算。 折現(xiàn)率為貸款利率上浮10%。序號項目合計(萬元)1項目總收入2,614,198 1.1土地出讓收入1,833,077 1.2稅費返還781,121 2總投資費用1,991,136 2.1土地開發(fā)總費用1,625,780 2.2推廣費用27,496 2.3財務(wù)費用337,86