地產(chǎn)市調(diào)報告課件

1、上海龍湖滟瀾山地產(chǎn)市調(diào)報告2022/7/24上海龍湖滟瀾山地產(chǎn)市調(diào)報告寫在前面 在樓市除了降價、救市沒有其他新鮮話題之際，龍湖地產(chǎn)攜滟瀾山別墅，以鋪天蓋地的宣傳攻勢捕捉著上海購房人的眼球，并且于11月15日開盤之后近期迅速去化80余套房源，在市場低迷的情況下取得了不錯的銷售業(yè)績。 該項目在產(chǎn)品規(guī)劃和景觀設(shè)計上面花費(fèi)較多心思，實際效果也比較和諧理想，在上海市場具有一定的稀缺性和借鑒性；客戶定位準(zhǔn)確，企劃宣傳也是思路清晰，以女性、童話、浪漫等元素為側(cè)重點，對女性購房者的心理拿捏把握到位，為后期銷售工作起到了很好的促進(jìn)作用。 以下內(nèi)容為本人市調(diào)過程中拍攝的一些照片以及現(xiàn)場感覺，加之對后期搜集整理的一

2、些資料進(jìn)行了簡要的羅列和分析，以期向大家進(jìn)行匯報分享、學(xué)習(xí)和討論。上海龍湖滟瀾山地產(chǎn)市調(diào)報告項目概要地理位置: 青浦趙巷嘉松中路6788弄總建面: 144500平方米容積率: 1.0 綠地率35%平面規(guī)劃：截取1.6公里自然黃金水岸，縱橫規(guī)劃出浪漫“五軸五鎮(zhèn)”園林風(fēng)格: 地中海園林風(fēng)格建筑風(fēng)格：西班牙/意大利托斯卡納產(chǎn)品類型：雙拼:23棟; 聯(lián)體:20棟;疊加:89棟（規(guī)劃730戶）投資商:上海龍湖置業(yè)有限公司物業(yè)管理：重慶新龍湖物業(yè)服務(wù)有限公司建筑設(shè)計: 美國百盛年/拉古尼建筑設(shè)計和土地規(guī)劃公司上海龍湖滟瀾山地產(chǎn)市調(diào)報告地理區(qū)位 該項目地理位置相對來說不具有優(yōu)勢，周邊生活配套尚不完善。上海龍

3、湖滟瀾山地產(chǎn)市調(diào)報告浪漫規(guī)劃 龍湖滟瀾山截取1.6公里自然黃金水岸，縱橫規(guī)劃出浪漫的“五軸五鎮(zhèn)”； 整體地塊南北向狹長、東西較窄，車行道路排布在整個地塊的最東面。因為東西向較窄，從而保證了消防車的可達(dá)范圍，從而節(jié)省了西側(cè)的車行道，最大化的利用了東西向的間距。 波爾多往事托斯卡納時光克里特傳說萊蒙湖印象普羅旺斯之香薔薇谷朗月溪紫香堤紫香堤滟瀾渡上海龍湖滟瀾山地產(chǎn)市調(diào)報告 龍湖滟瀾山的廣告已遍布上海，在晨報、晚報、租售、樓市等，還包括一些電視媒體，甚至是延伸到了機(jī)場； 從平面及樓書等的整體效果以“女性”為主題，著重打造女性向往的童話、婚禮、晚宴等浪漫場景。企劃宣傳上海龍湖滟瀾山地產(chǎn)市調(diào)報告企劃宣傳

4、上海龍湖滟瀾山地產(chǎn)市調(diào)報告會所實景 項目售樓處設(shè)置在會所內(nèi)。 會所的室外場所為歐式風(fēng)格的下沉式羅馬廣場，配之各色鮮艷奪目的植物，在入口處即營造出一份浪漫田園的感覺； 會所內(nèi)采用標(biāo)準(zhǔn)的泳池比例，室內(nèi)設(shè)計手法也比較精致。上海龍湖滟瀾山地產(chǎn)市調(diào)報告 龍湖滟瀾山項目會所，是上海目前為止唯一一個帶有婚禮草坪設(shè)計的會所。會所實景上海龍湖滟瀾山地產(chǎn)市調(diào)報告售樓處實景 該項目售樓處空間較大、布局合理，裝修風(fēng)格與會所外立面和整個社區(qū)建筑風(fēng)格一致。上海龍湖滟瀾山地產(chǎn)市調(diào)報告園林景觀 地中海園林風(fēng)格，浪漫的情懷無處不在：小天使花環(huán)、童話世界般的入戶門、手推花車、威尼斯小船 園林造景細(xì)節(jié)方面，體現(xiàn)了開發(fā)商的功力和用心

5、，也可以使前來參觀的客戶在看到房子之前，就開始也變得感性起來。上海龍湖滟瀾山地產(chǎn)市調(diào)報告坡地建筑 采用挖土、引溪、屯坡、堆山等方式，在社區(qū)內(nèi)整體塑造7-8米高差，使物業(yè)景觀錯落有致，充滿變化和情趣。步行其中，感覺很好；輔之以下沉式庭院、層次感較強(qiáng)的植被，弱化了客戶對棟距過密等不利因素的在意程度。上海龍湖滟瀾山地產(chǎn)市調(diào)報告立面風(fēng)格 該項目雙拼、聯(lián)排、疊加產(chǎn)品的立面打造各不相同，外立面采用西班牙與托斯卡納風(fēng)格相結(jié)合的設(shè)計手法，濃郁的地中海風(fēng)情比較具有感召力，可以吸引客戶比較迫切地希望進(jìn)入室內(nèi)一覽究竟。上海龍湖滟瀾山地產(chǎn)市調(diào)報告樣板房實景 雙拼A1戶型：地上面積約290，地下面積為112-121，后

6、期設(shè)計可獲得一個額外的夾層和露臺空間。贈送三重花園與露臺，贈送層高約4米的陽光地下層，新穎八角亭形客廳設(shè)計，客廳面寬較大，5.1米挑空。室內(nèi)作為整個項目演繹浪漫的終端和重心，裝修風(fēng)格也延續(xù)著浪漫和溫馨，規(guī)劃布局緊湊使用、討巧且精致，尤其可以引起女性客戶的購買沖動。上海龍湖滟瀾山地產(chǎn)市調(diào)報告樣板房實景 雙拼A2戶型：地上面積約262，地下面積為120-145，后期設(shè)計可獲得一個額外的夾層和露臺空間。贈送三重花園與露臺，贈送層高約4米的陽光地下層， 5.1米挑空大面寬客廳，5.5米挑空家庭廳，層層套房270度近全景。上海龍湖滟瀾山地產(chǎn)市調(diào)報告雙拼別墅 262 在客廳采用挑空的設(shè)計，縱向拉伸了整個空

7、間 在挑空部分搭出的空間層高過低樣板房分析上海龍湖滟瀾山地產(chǎn)市調(diào)報告樣板房實景 聯(lián)排B1戶型：地上面積約246，地下面積為100-140。贈送三重花園與露臺，贈送層高約4米的陽光地下層， 5.1米挑空大面寬客廳，5.5米挑空家庭廳，層層套房270度近全景。 聯(lián)排B2戶型：地上面積約254，地下面積為100-160。贈送三重花園與露臺，新穎八角亭形客廳設(shè)計，贈送層高約4米的陽光地下層， 5.5米挑空家庭廳。 聯(lián)排C戶型：地上面積約219，地下面積為84-95。贈送三重花園與露臺，贈送層高約4米的陽光地下層，超大面寬客廳，4.2米挑空，精神設(shè)計層層套房，贈送獨立車位。聯(lián)排C戶型樣板房實景上海龍湖滟

8、瀾山地產(chǎn)市調(diào)報告聯(lián)排別墅 219 地下室附送面積達(dá)84-95平米 聯(lián)排未采用傳統(tǒng)的中庭設(shè)計樣板房分析上海龍湖滟瀾山地產(chǎn)市調(diào)報告樣板房分析聯(lián)排別墅 246 客廳及二層北向家庭廳均采用雙層挑空設(shè)計上海龍湖滟瀾山地產(chǎn)市調(diào)報告樣板房實景 疊加D1戶型：地上面積約175，地下面積為78。贈送三重花園與露臺，贈送層高約3.6米的陽光地下層，并設(shè)有獨立衛(wèi)生間、配置全面，超大面寬客廳，南北觀景空間。上海龍湖滟瀾山地產(chǎn)市調(diào)報告樣板房分析疊加別墅 下疊175 下疊整體采光不足，北入戶效果較差，猶如進(jìn)入地下室 通過二層走廊，進(jìn)入下疊的二層北向次臥，入戶感覺較差上海龍湖滟瀾山地產(chǎn)市調(diào)報告樣板房分析 在樣板段中，下疊引

9、導(dǎo)客戶采用南向入戶的方式，規(guī)避了北向采光不足的劣勢 地下室附送面積達(dá)78平方米 南北都擁有功能間設(shè)置，同時衛(wèi)生間還設(shè)有采光通風(fēng)窗 地下一層擁有下沉式花園，加之室內(nèi)的裝修效果，使整體感覺較佳，所以現(xiàn)場銷講基本都在地下一層進(jìn)行。上海龍湖滟瀾山地產(chǎn)市調(diào)報告樣板房分析 90平米空間，龍湖的疊加一層設(shè)計了客廳及餐廳，整體空間擁有較高舒適性 由于下疊北向植物的種植，以及為了達(dá)到立面的效果采用的小窗設(shè)計，從而造成室內(nèi)采光不足上海龍湖滟瀾山地產(chǎn)市調(diào)報告樣板房實景 疊加D2戶型：地上面積約175，地下附送儲藏空間，可通過精裝設(shè)計制造一層額外空間。專屬電梯/景觀樓梯，多種入戶方式，獨立私家花園，贈送五層頂層，雙露

10、臺情景套房，贈送獨立車位。上海龍湖滟瀾山地產(chǎn)市調(diào)報告樣板房分析疊加別墅 上疊175 二層大露臺的設(shè)計，使到上疊（三層）的入戶感覺，猶如在地 面一層進(jìn)入 樹木的種植高度達(dá)到了二層，加之采用堆坡技術(shù)，弱化了上疊過長的入戶動線上海龍湖滟瀾山地產(chǎn)市調(diào)報告樣板房分析 五層主臥套附送面積達(dá)40平米 南北露臺附送面積達(dá)40平米上海龍湖滟瀾山地產(chǎn)市調(diào)報告建筑細(xì)節(jié)上海龍湖滟瀾山地產(chǎn)市調(diào)報告建筑細(xì)節(jié)上海龍湖滟瀾山地產(chǎn)市調(diào)報告上海龍湖滟瀾山地產(chǎn)市調(diào)報告上海龍湖滟瀾山地產(chǎn)市調(diào)報告建筑細(xì)節(jié)上海龍湖滟瀾山地產(chǎn)市調(diào)報告建筑細(xì)節(jié)上海龍湖滟瀾山地產(chǎn)市調(diào)報告銷售價格龍湖 滟瀾山凱迪澳讕灣中海翡翠湖岸恒聯(lián)名人世家佘山三號合生朗廷區(qū)

11、域版塊樓盤容積率物業(yè)地上主力面積（）主力總價（萬元）趙巷龍湖滟瀾山1.0疊加175310-380聯(lián)排220-255500-800雙拼250-290800-1000中海翡翠湖岸0.4獨立220-280480-850凱迪澳讕灣0.47雙拼230-280350-600恒聯(lián)名人世家0.25獨立360-4501500-2000佘山佘山三號0.4獨立230-260630-1000區(qū)域價格分析上海龍湖滟瀾山地產(chǎn)市調(diào)報告面積 供應(yīng)量供應(yīng)面積 面積配比成交量價格去化率雙拼29020552515.9%22807020.0%262225000聯(lián)排25440943227.2%52269832.5%246322100219522057疊加上疊1751161972056.9%341665356.0%下疊1753114612總計176346778211月8日開盤至今，總銷金額約2.6億，共成交82套；主力成交疊加產(chǎn)品，去化率也較高。營銷成績上海龍湖滟瀾山地產(chǎn)市調(diào)報告市調(diào)小結(jié) 作為高端別墅社區(qū)，滟瀾山的棟距偏小，而且其疊加別墅均為2套80多平米的戶型合并而成，疊加別墅的業(yè)主將手持2張房產(chǎn)證。 上海龍湖滟瀾山的價格與區(qū)域周邊其他別墅相比相對