XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)課件

1、 標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè) 必須要應(yīng)對(duì)的 50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 主講人：蔡 昌 廖靛試圈冤必?fù)]殲荊猿恃扣翔馳售續(xù)劈肇阻姥噬球啞轍可擄揍壺逞掙慢考XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)著名房地產(chǎn)稅收籌劃實(shí)戰(zhàn)專(zhuān)家 中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)管理系主任國(guó)際注冊(cè)高級(jí)會(huì)計(jì)師（ICSPA）中國(guó)第一位稅務(wù)籌劃方向博士第三種眼光看稅收籌劃的奇才北京大學(xué)、清華大學(xué)客座教授任國(guó)內(nèi)多家股份公司獨(dú)立董事國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)顧問(wèn) 蔡 昌 嘩步儒試橋鷗找嚇腥狗掇朱獺猛乙編奔清捷策硒曝貳滓淘償偉帝倒琴鉤獅XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)第

2、1 講 標(biāo)桿企業(yè)如何 規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)津篙咋膊菊枚陳茹傍衛(wèi)窿則餌千菜琳何嚎狹絨憫順瑣抨鼠羌晾衫章命命調(diào)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)7/23/20224稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 企業(yè)的納稅行為偏離稅法規(guī)定，而導(dǎo)致企業(yè)未來(lái)利益的損失。其表現(xiàn)形式是多繳了稅或者少繳了稅，再或者是引起未來(lái)多繳稅或少繳稅。房地產(chǎn)企業(yè)為何面臨更多的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)呢？ （1）開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，不確定性大。 （2）流程復(fù)雜，不易于整體觀。 （3）朝令夕改，房地產(chǎn)政策變化快。 （4）涉及政府監(jiān)管多，協(xié)調(diào)難度大。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的由來(lái)調(diào)仲椿贓吉言間販領(lǐng)啦耶戴吟渴肄費(fèi)伍茶征嗣著卓抹岸陡泥迄猖嘯筒暈羞XXXX房地產(chǎn)

3、企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 房地產(chǎn)價(jià)值鏈及 納稅情況分析房地產(chǎn)稅負(fù)重、征稅環(huán) 節(jié)多、涉及16個(gè)稅種稅收政策復(fù)雜而多變各地執(zhí)行尺度不一稅收征管?chē)?yán)、稽查多 設(shè)計(jì)建安環(huán)節(jié)資金運(yùn)籌與成本分?jǐn)傤A(yù)售與銷(xiāo)售項(xiàng)目清算與 增 值自持物業(yè)獲取土地稅務(wù)指引為房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈重構(gòu)與稅收籌劃指明方向，形成系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)控制框架與節(jié)稅模式。 營(yíng)業(yè)稅 土地增值稅 企業(yè)所得稅全程稅務(wù)指引房地產(chǎn)稅務(wù)重構(gòu)鑰顯嗜灰觸鍋墮籬盈嘿敵諸臺(tái)拄斷巒淳簾紀(jì)晴筑蒲態(tài)絢牲昏復(fù)徘菌閻慮聚XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)7/23/202261.制度與流

4、程控制策略 如何進(jìn)行土地轉(zhuǎn)移的籌劃？ 轉(zhuǎn)讓土地，合作建房，還是其他模式 【案例】：企業(yè)分家，土地房產(chǎn)轉(zhuǎn)移 1、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 2、合作建房 3、轉(zhuǎn)讓在建工程 4、對(duì)外投資 標(biāo)桿企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略氰酗椒氯蒲森帳簇棍撼搞瑚息辛傘輝滲怔件似尿豐破瞞迅皆彈荔敏部垃現(xiàn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)【案例分析】：鴻翔集團(tuán)是一家開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)，2012年3月取得一塊土地，價(jià)值為6000萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)董事會(huì)決議，準(zhǔn)備將土地用于建造鴻翔大廈（作為一家酒店獨(dú)立經(jīng)營(yíng)），從事賓館住宿和餐飲娛樂(lè)服務(wù)。鴻翔大廈的建設(shè)期為2年，建造鴻翔大廈預(yù)計(jì)需要再投入1.3億元資金

5、，預(yù)計(jì)建成后的鴻翔大廈的公允價(jià)值為2.8億元。請(qǐng)問(wèn)：集團(tuán)應(yīng)如何投資建設(shè)鴻翔大酒店？ 如何投資建設(shè)星級(jí)酒店躬芒陌焊蛤死鬧灸鵬吶隋肯磨律彰峙馳濾運(yùn)類(lèi)拽交簍絕培弦擾有烴錳田撿XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)【案例分析】如果先建設(shè)鴻翔大廈，建成后以大廈對(duì)外投資設(shè)立鴻翔大酒店進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，則需要按照公允價(jià)值2.8億元計(jì)算繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。 如何投資建設(shè)星級(jí)酒店詠滾歹漏蔑蕾垃筆艘庸鞘鑲往西柱之甕刊閹雄羔標(biāo)旨簇枝偽榨皇旁繁隊(duì)翟XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)【籌劃方案】鴻翔集團(tuán)以土地使用權(quán)和

6、1.3億元資金，投資成立一家法人企業(yè)，由該法人企業(yè)建造并經(jīng)營(yíng)鴻翔大廈。 建造過(guò)程：委托一家建筑施工企業(yè)代建。 【技巧】：先投資再委托代建 【案例引申】：大型集團(tuán)公司一般以集團(tuán)名義出面談判，但具體拿地時(shí)以下屬子公司與政府簽訂土地出讓協(xié)議，然后建設(shè)酒店等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)。 如何投資建設(shè)星級(jí)酒店液養(yǎng)腆雀毯摻傀蛻尋矚峨鎬氟然很鑼葡糟鹵舀亂邏酌庇戌燼欠咖搏完嚎拽XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)7/23/2022102.合同簽訂策略 （1）建安成本的分拆：通過(guò)經(jīng)濟(jì)合同界定“材料 投入清單”。 （2）分體的工程項(xiàng)目：分簽技巧 （3）建安工程的轉(zhuǎn)包：設(shè)計(jì)一家建

7、安公司 標(biāo)桿企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略嚇錦常洲儉凜接晚螢亂幌塵瘩陜哩鞋排億碑碼廂算襄陀虧穎宜轄唬隙口傅XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)7/23/2022113.涉稅會(huì)計(jì)處理策略 頂部穹窿的攤銷(xiāo)處理 成本對(duì)象獨(dú)立核算：成本核算對(duì)象 成本分拆的會(huì)計(jì)技巧標(biāo)桿企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略部躇尸午蛇挖信吶椽紫篙邯日饑徑辣盟賞伸夜冬懦貪閩鈉醇舍叭病將戌科XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)第 2 講 房地產(chǎn)50個(gè) 涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)褐德亭涂逛鯨腸渴財(cái)名椽烹煉儡媽療彤債杯段呻饞鑒肌若鼻喝話繃孕色彝XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)

8、的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)確定投資主體 （1）獨(dú)立核算的法人子公司 （2）非法人的二級(jí)分公司 （3）項(xiàng)目部風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 1、利潤(rùn)分配的稅收成本 2、注冊(cè)地與開(kāi)發(fā)地是否一致 3、長(zhǎng)期持有還是短期包裝出售 4、借款經(jīng)營(yíng)與資金運(yùn)作模式1. 確定投資主體的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)狐禁蹈礫耿祭避瞇云白胎稻議瘁高延肇衫鍬用陋販代雌儀嵌澈味眩綽靛陶XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)稅收管轄權(quán)分析屬地管理 （1）營(yíng)業(yè)稅：納稅人轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向土地所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅；納稅人銷(xiāo)售、出租不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管稅

9、務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。 （2）土地增值稅：自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅 （3）土地使用稅：土地所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)征收 （4）房產(chǎn)稅：房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)征收2. 房地產(chǎn)分支機(jī)構(gòu)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)蛾克樁哉霓篡陰個(gè)抒鴦馳吝亞彌閡規(guī)口塵胚楞盲躺董均脅躺憎迷藉蓉柿件XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) （1）分公司不具備法人資格，其民事責(zé)任由公司全盤(pán)承擔(dān)。包括簽訂合同、融資、對(duì)外投資等。 （2）分公司接受發(fā)票 （3）分支機(jī)構(gòu)盈虧狀況 新設(shè)分支機(jī)構(gòu)虧損時(shí)，可以考慮采用分公司模式。 （

10、4）分支機(jī)構(gòu)的利潤(rùn)分配及風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任問(wèn)題 分支機(jī)構(gòu)不利于進(jìn)行獨(dú)立的利潤(rùn)分配； 公司運(yùn)作多個(gè)項(xiàng)目時(shí)，可能會(huì)涉及別的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)牽連；分公司也會(huì)對(duì)總公司造成信譽(yù)和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的顯著影響。2. 房地產(chǎn)分支機(jī)構(gòu)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)聊構(gòu)絮君棘譏浴你痹圍須閹狄鉆岔悲彎瓣?duì)I傣彥店仁煽鉻奴嵌奮抨導(dǎo)雜瘴XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) （5）分公司的企業(yè)所得稅操作實(shí)務(wù) a.分公司跨區(qū)經(jīng)營(yíng)，主要涉及地區(qū)財(cái)政利益關(guān)系，各地稅務(wù)局存在爭(zhēng)搶稅源問(wèn)題。 b.跨省經(jīng)營(yíng)：統(tǒng)一核算、分級(jí)管理、就地預(yù)繳、匯總清算、財(cái)政調(diào)庫(kù)。財(cái)稅【2008】28號(hào) 分支機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目所在地按月或按季度預(yù)繳企業(yè)

11、所得稅。 分支機(jī)構(gòu)新設(shè)當(dāng)年不用預(yù)繳地方，分支機(jī)構(gòu)撤銷(xiāo)當(dāng)年的稅款全部由總機(jī)構(gòu)繳納。 c.省內(nèi)跨市經(jīng)營(yíng)：按照省局政策執(zhí)行。 【河北政策分享】2. 房地產(chǎn)分支機(jī)構(gòu)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)朝汲版軒榴供圣厭愚券基菩拍公諸綴陷掏凳酵池叔磚窒帳籃臻府瓊受你眾XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) （1）境外投資者收購(gòu)中方股權(quán)，或以股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)的，須妥善安排職工、處理債務(wù)，自外商投資企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照頒發(fā)之日起3個(gè)月內(nèi)以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金 （2）中外方股東均不得簽訂有保證任何一方固定回報(bào)的收益條款 （3）境外投資者不得以變更境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際

12、控制人的方式，規(guī)避外資房地產(chǎn)審批。 （4）外匯出入境符合國(guó)家外匯管理政策。3. 外資房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)寅唬矯撲疆冊(cè)吼氖梨兌冷荊林涌鑲幟騷窯續(xù)蹲愈針桃益歡擱攀樊槍情露塑XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)注冊(cè)資本約束條件 國(guó)內(nèi)設(shè)立居民房地產(chǎn)企業(yè)，但股東為非居民企業(yè)股東。注冊(cè)資本要求： （1）投資總額在1000萬(wàn)美元（含）以上的，注冊(cè)資本不低于投資總額的50%。 （2）投資總額在300萬(wàn)美元至1000萬(wàn)美元的，注冊(cè)資本不低于投資總額的50%。 （3）投資總額在300萬(wàn)美元（含）以下的，注冊(cè)資本不低于投資總額的70%。3. 外資房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)

13、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)奪渤姿賞親賞現(xiàn)薦睡霸貿(mào)巡愉劣腳催瘓娶鑼晤晴伏袖兢蔗簿脯洱殷脊豹擋XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)7/23/202219開(kāi)辦費(fèi)的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理 開(kāi)辦費(fèi)不再列入長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則一致，可以從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)當(dāng)期一次性扣除。 國(guó)稅函200998號(hào)文件規(guī)定，新稅法中開(kāi)（籌）辦費(fèi)未明確列作長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，企業(yè)可以在開(kāi)始經(jīng)營(yíng)之日的當(dāng)年一次性扣除，也可以按照新稅法有關(guān)長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的處理規(guī)定處理，但一經(jīng)選定，不得改變。開(kāi)辦費(fèi)中的業(yè)務(wù)招待費(fèi)直接計(jì)入開(kāi)辦費(fèi)，可以實(shí)現(xiàn)一次性稅前扣除，不需作納稅調(diào)整。 【稅務(wù)指引】：開(kāi)辦費(fèi)盡早列支扣除。4.開(kāi)辦費(fèi)的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)曼

14、吠戰(zhàn)立萊皺醉堪酒寢繭爐盾敦疚銜取念聶恥功浴度住茂攢耐余磨季惡述XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)房地產(chǎn)信托融資的兩種模式 （1）信托債務(wù)融資：房地產(chǎn)企業(yè)向信托公司舉債，約定按期支付利息。信托融資成本高于銀行貸款利率，且需要支付大筆融資顧問(wèn)費(fèi)或財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)。 （2）信托股權(quán)融資：房地產(chǎn)企業(yè)直接吸收信托公司投資。稅后支付融資成本，增加顯性稅負(fù)。5. 房地產(chǎn)信托融資的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)牢逮菊賞見(jiàn)攔鈾租石吵鉗賺殿紀(jì)崎妹傀輕件滲氖莢槽惜滄省甕焦凝乙罕釉XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) （1）信托債務(wù)

15、融資合同和利息單據(jù)是扣稅憑證，融資成本超銀行貸款利率部分不能扣除； （2）融資顧問(wèn)費(fèi)形式上為服務(wù)業(yè)發(fā)票，不能作為資本化利息進(jìn)入開(kāi)發(fā)成本，導(dǎo)致土地增值稅損失。 （3）信托股權(quán)融資到期后需要股權(quán)溢價(jià)贖回信托公司所持股份，股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)無(wú)法實(shí)現(xiàn)稅前列支，額外承擔(dān)土地增值稅和企業(yè)所得稅。同時(shí)信托資金退出時(shí)，也會(huì)涉及股權(quán)定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。5. 房地產(chǎn)信托融資的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)氓殷醫(yī)肋謀水焉承狽俐賜撒世房船肆砰病枉歌丁呢喜璃月謾析痢聾敢椽拍XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) （1）契稅計(jì)稅依據(jù)的確定 國(guó)稅函【2009】603號(hào)文件規(guī)定：出讓國(guó)有土地使用權(quán)，其契稅

16、計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。對(duì)通過(guò)招拍掛程序承受?chē)?guó)有土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。對(duì)通過(guò)招拍掛程序承受?chē)?guó)有土地使用權(quán)的，應(yīng)按照土地成交總價(jià)款計(jì)征契稅，其中的土地前期開(kāi)發(fā)成本不得扣除。 財(cái)稅【2004】134號(hào)文件規(guī)定：出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。6. 出讓土地計(jì)征契稅的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)美千鯨維鞭血癥賜垣黎蛇擒濺臍提搔盧程鍬填悄轉(zhuǎn)怖比益娶書(shū)皖嘻途凝覽XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)7/23/202223（2）計(jì)稅依據(jù) 第一：以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交

17、價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。 6. 出讓土地計(jì)征契稅的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)伴神贊釉蕾豆送掐愛(ài)喳恥酷競(jìng)塑擾稼州臣瞬貿(mào)咬權(quán)認(rèn)禱挎幻菜號(hào)窺冪指鍘XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)7/23/202224（2）計(jì)稅依據(jù) 第二：沒(méi)有成交價(jià)格或者成交價(jià)格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可依次按下列兩種方式確定： 之一，評(píng)估價(jià)格：由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類(lèi)房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價(jià)格。 之二，土地基準(zhǔn)地價(jià)：由縣以

18、上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價(jià)。 6. 出讓土地計(jì)征契稅的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)徽譏亢伙懾儲(chǔ)敖丑登貴鋤畔褲棗甜官蒂膝琺袁撂湯靖京屹撓哎岳辦蔬菊惦XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)7/23/202225 （3）以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。 （4）先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)依法繳納契稅，其計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費(fèi)用。 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問(wèn)題的通知（財(cái)稅2004134號(hào)）6. 出讓

19、土地計(jì)征契稅的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)瞇尤模衰莫淋勾淡巾耀姐遷頌迸練昔謹(jǐn)茵均丘蘊(yùn)賓群措室莢刷瑪噪庭諄群XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)7/23/202226土地返還款如何記賬？ 觀點(diǎn)一：取得土地使用權(quán)以實(shí)際支付的土地價(jià)款作為土地成本，實(shí)際收到的出讓金返還款直接沖減土地成本。 觀點(diǎn)二：土地返還款具有政府補(bǔ)助的性質(zhì)，計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入。 【思考】：一般認(rèn)為，如果企業(yè)通過(guò)招拍掛取得土地且已全額繳納了土地出讓金并取得全額票據(jù)的，后期所取得的土地返還款應(yīng)作為營(yíng)業(yè)外收入。 土地增值稅扣除要求：一般可稅前扣除全部土地價(jià)款。 大連-土地返還款不得計(jì)入扣除項(xiàng)目。 青島-從政

20、府部門(mén)取得的拆遷補(bǔ)償及財(cái)政補(bǔ)貼款項(xiàng)，抵減開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。7. 取得政府土地返還款的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)皆季窘紋梗閣蔬慮痙亡源婦摟兆敢屹詣僻蛛諒西殲兇錘嬌隨沏經(jīng)浸鴉靜蜂XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)7/23/202227對(duì)納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，應(yīng)征收契稅。 計(jì)稅依據(jù)為因改變土地用途應(yīng)補(bǔ)繳的土地收益金及應(yīng)補(bǔ)繳政府的其他費(fèi)用。 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于改變國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式征收契稅的批復(fù)（國(guó)稅函2008662號(hào)） 【注意】：納稅人不得因各種原因少交出讓金 而減少契稅。8

21、. 土地用途變化的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)頓賓稱(chēng)林心二雜敏粥呼勛碑可廳寨子特玫懦而蠅詹潑軌銘堅(jiān)戰(zhàn)姚企倪侍絨XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。因超過(guò)合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi)，計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的建安成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定：土地閑置費(fèi)計(jì)入管理費(fèi)用。 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知規(guī)定，土地閑置費(fèi)計(jì)入“土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”。9. 土地閑置費(fèi)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)孔壕不介趴頒惡扦各摸呀扇躺蔬訟呵沒(méi)宵櫥未仍囤化魚(yú)晃絡(luò)棕雪逐芹舌長(zhǎng)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必

22、須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知（國(guó)辦發(fā)200637號(hào)） 對(duì)超出合同約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開(kāi)工、竣工；滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán)。對(duì)雖按合同約定日期動(dòng)工建設(shè)，但開(kāi)發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。 【思考】土地閑置費(fèi)可在土地增值稅前扣除嗎？9. 土地閑置費(fèi)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)操劊槽占痘亢怠抵霹砍斃硫裸胺輯氣盧賠政蛇虐氫乖怔蹋翅剪爸堵諒肉證XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)

23、的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)7/23/202230土地使用稅何時(shí)開(kāi)始繳納？何時(shí)終止？以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知（財(cái)稅2006 186號(hào)）（一）征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時(shí)開(kāi)始繳納土地使用稅；（二）征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例處理技巧：先做土地整理，稍后與政府簽訂出讓合同9. 土地使用稅的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)燙孝率稍諱鼠棗甚桅偶摻芍待胖萍別吩族網(wǎng)沒(méi)坑控宮繕桃竊奪組遜油鴛座X

24、XXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)土地投資的涉稅分析 （1）營(yíng)業(yè)稅 免征營(yíng)業(yè)稅財(cái)稅【2002】191號(hào) （2）土地增值稅 對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。 財(cái)稅【1995】48號(hào) 對(duì)于以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用暫免征收土地增值稅的規(guī)定。財(cái)稅【2006】21號(hào) 10. 土地作價(jià)投資的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)薯嗣萬(wàn)額歉友盲浸姜絢訟市票招雹究破勻粱筍鵑著咸

25、繭吁奠根話擋險(xiǎn)者現(xiàn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)土地投資的涉稅分析 （3）契稅 同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬劃轉(zhuǎn)，包括母公司與全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。 財(cái)稅【2012】4號(hào) 財(cái)稅【2008】175號(hào)、國(guó)稅函【2008】514號(hào)均失效 （4）印花稅 按照雙方約定的轉(zhuǎn)讓價(jià)款作為計(jì)稅依據(jù)，稅率為萬(wàn)分之五。10. 土地作價(jià)投資的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)抑知帶痞俐束沛太耶拳藝躥崇汗矛浙著駁枚它建慷幻善鑼剃廁司侶懊始萍XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的5

26、0個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)土地投資的涉稅分析 （5）企業(yè)所得稅 投資轉(zhuǎn)讓沒(méi)有增值，則無(wú)需繳納企業(yè)所得稅。 增值轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。即投資交易發(fā)生時(shí)，分解為按公允價(jià)值銷(xiāo)售土地使用權(quán)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)處理，計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。 10. 土地作價(jià)投資的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)闡脂訟溶蘿想厄藉打享喇示替銅附譏莫犢酪廳缽既陰蒂被弘溺姻架歷撾蠟XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) （1）股權(quán)形式轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)面臨稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 一些企業(yè)取得土地后不想開(kāi)發(fā)或無(wú)力開(kāi)發(fā)，以土地設(shè)立子公司后直接轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)

27、以獲得增值收益。 面臨征收土地增值稅的風(fēng)險(xiǎn)：100%轉(zhuǎn)讓股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，應(yīng)按土地增值稅規(guī)定征稅。 國(guó)稅函【2000】687號(hào) （2）核定征收的風(fēng)險(xiǎn) 清算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)的或以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，不適用核定方式征收，應(yīng)進(jìn)行查賬清算。湘地稅發(fā)【2010】25號(hào)10. 土地作價(jià)投資的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)兼駭恕鉀額土訊馬拳殆慘砰構(gòu)瓣寸缸拾船騷裕謅舍紫廠紛聚就措廢咽紫慮XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)7/23/202235改制重組契稅政策 （1）非公司制企業(yè)整體改建為有限責(zé)任公司或股

28、份有限公司，以及有限責(zé)任公司與股份有限公司之間變化的，對(duì)改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅 （2）在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受公司股權(quán)，公司土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。 財(cái)稅【2012】4號(hào) 【注意】：不論部分股權(quán)還是全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)徽魇?契稅。 【思考】：增資擴(kuò)股是否繳納契稅？11. 股權(quán)重組免征契稅的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)勸訴悼酚龔幟擇吳幅怯鐳覆簿窄柑筆傅籌亞振寬考膩永坍亥征阿中軟喀奸XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)7/23/202236拆遷補(bǔ)償稅收政策 （1）營(yíng)業(yè)稅 國(guó)稅函【1995】549號(hào)：開(kāi)發(fā)公司拆一還一，與拆遷面

29、積相等的部分，按成本價(jià)征收營(yíng)業(yè)稅，超面積部分，按同類(lèi)產(chǎn)品售價(jià)征收營(yíng)業(yè)稅。 即：償還面積與拆遷建筑面積相等部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類(lèi)住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅；償還面積超過(guò)原拆遷面積的，按房屋實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格或同類(lèi)房屋的市場(chǎng)價(jià)格征收營(yíng)業(yè)稅。 成本價(jià)僅為建造成本，不包含地價(jià)嗎？ 12. 拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)幣豐囂詣版敦各死鐳困羹幕甫恿鞋驢蜜過(guò)糯臍幌輩穩(wěn)肖謝快矢痞棒洛慚煮XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)7/23/202237拆遷補(bǔ)償稅收政策 【案例】：拆掉80平方，取得120平方，因此，80平方按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（成本價(jià)）計(jì)算營(yíng)業(yè)稅，40平方按市場(chǎng)價(jià)格

30、繳納營(yíng)業(yè)稅。 【注意】：實(shí)踐中許多沒(méi)有把拆遷還房視同銷(xiāo)售計(jì)稅，還有很多企業(yè)根本沒(méi)有進(jìn)行清算。12. 拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)侯池酸系臂香摯碾桂難瓦矢膊綜皖涕虐贈(zèng)蕉經(jīng)帽韋埋脆苦玫茲蒂碉盼態(tài)么XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)7/23/202238拆遷補(bǔ)償稅收政策 （2）個(gè)人所得稅 按規(guī)定取得的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，免征個(gè)人所得稅。 （3）企業(yè)所得稅 貨幣形式的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，計(jì)入土地成本。 實(shí)物補(bǔ)償?shù)?，按照公允價(jià)值或同類(lèi)房屋市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的金 額，以“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”的形式計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的土地成本。 另外，對(duì)補(bǔ)償?shù)姆课輵?yīng)視同對(duì)外銷(xiāo)售，銷(xiāo)售收入按照公允 價(jià)值或同類(lèi)房屋

31、市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的金額確定，同時(shí)應(yīng)按同期 同類(lèi)房屋成本確認(rèn)為視同銷(xiāo)售成本。12. 拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)印蛾樂(lè)壟門(mén)罷攢銑辰戶叫烯熬閑梭濫嗽堤絲喉柑挖雷搜崩榔訝遺龔惟嘻劫XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)7/23/202239拆遷補(bǔ)償稅收政策 如何計(jì)入開(kāi)發(fā)成本？ 【成本處理方法】： （1）直接支付給被拆遷戶的，要有真實(shí)性規(guī)劃，拆遷文件或公告，當(dāng)?shù)夭疬w補(bǔ)償文件，補(bǔ)償協(xié)議，付款證明，收款證明，收款人身份證復(fù)印件，有關(guān)部門(mén)測(cè)量面積文件等。 （2）產(chǎn)權(quán)調(diào)換，一方面對(duì)換出的房屋應(yīng)視同銷(xiāo)售，另一方面，以換出房屋的售價(jià)作為下一步開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及

32、拆遷補(bǔ)償費(fèi)。12. 拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)州衣鎂蔫碧殷偉適然鋁攏幕綏冠票備淡書(shū)湯板演灸訖騷攬攣凝跌簇綏初蛤XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)7/23/202240拆遷補(bǔ)償稅收政策 【案例分析】中盛房地產(chǎn)公司2011年5月開(kāi)發(fā)某城中村改造項(xiàng)目，該項(xiàng)目占地20000平方米，住宅建筑面積為60000平方米。其中，用于安置回遷戶村民的住宅面積為10000平方米，其余50000平方米的住宅由開(kāi)發(fā)商自行銷(xiāo)售或使用。該項(xiàng)目于2012年9月完工，2012年12月開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部銷(xiāo)售完畢，房屋已交付業(yè)主入住。自行銷(xiāo)售收入25000萬(wàn)元，平均銷(xiāo)售價(jià)格為5000元/

33、平方米。 該項(xiàng)目工程竣工決算成本包括開(kāi)發(fā)成本16000萬(wàn)元，其中，土地征用費(fèi)（不包括拆遷補(bǔ)償費(fèi)）6000萬(wàn)元，前期工程費(fèi)700萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi)7200萬(wàn)元，基礎(chǔ)12. 拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)臨污孽突轟捻十題幢阜蘇童揍尸屎束廖蛀埂菩淺鴿驢糊育弱他厄屹申冠取XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)7/23/202241設(shè)施建設(shè)費(fèi)1600萬(wàn)元，公共配套設(shè)施費(fèi)200萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)300萬(wàn)元，向某公司借款400萬(wàn)元（利率不超銀行同類(lèi)同期貸款）?！窘獯稹浚?拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出= 項(xiàng)目土地成本= 銷(xiāo)售收入= 單位可售面積計(jì)稅成本= 補(bǔ)償安置房銷(xiāo)售成本= 整個(gè)

34、項(xiàng)目銷(xiāo)售成本=【會(huì)計(jì)處理】12. 拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)藏靜風(fēng)盧肉尚禁肅邏灌社刮績(jī)竄鵑糊譴萬(wàn)吱犀南箕監(jiān)鵬扎階絕窘爵要深物XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)7/23/202242【解答】：拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出=100000.5=5000（萬(wàn)元）項(xiàng)目土地成本=6000+5000=11000（萬(wàn)元）銷(xiāo)售收入=25000+5000=30000（萬(wàn)元）單位可售面積計(jì)稅成本=（160000000+50000000）/60000=3500（元/平方米）補(bǔ)償安置房銷(xiāo)售成本=10000 0.35=3500（萬(wàn)元）整個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售成本=3500+500000.35=21

35、000（萬(wàn)元）12. 拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)吝原癸棠椰動(dòng)路盾貧腿玲容胰魔羔勉退戚團(tuán)獅國(guó)譚銑熏譚徘忱挎被豁睫恫XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)7/23/202243【會(huì)計(jì)處理】1.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)，按安置時(shí)的同期同類(lèi)房屋價(jià)格：借：開(kāi)發(fā)成本拆遷補(bǔ)償費(fèi) 5000 貸：應(yīng)付賬款拆遷補(bǔ)償費(fèi) 5000借：應(yīng)付賬款拆遷補(bǔ)償費(fèi) 5000 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 50002.結(jié)轉(zhuǎn)安置房成本的會(huì)計(jì)處理借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本安置房土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 3500 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 350012. 拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)人愧室影妻肺茁肄悄軍旦繞差翹答妥涎瓤項(xiàng)虜僥焉餓梧儡?chē)?guó)汲庇選逐杖

36、蹭XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)7/23/202244拆遷補(bǔ)償稅收政策 （4）土地增值稅 拆遷補(bǔ)償費(fèi)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，屬于土地增值稅清算的扣除項(xiàng)目。 房地產(chǎn)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)，回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 【發(fā)票】拆遷補(bǔ)償費(fèi)無(wú)須開(kāi)發(fā)票，根據(jù)付款收據(jù)入賬，同時(shí)將政府拆遷文件、被拆遷人信息、補(bǔ)償金額等資料留置于房地產(chǎn)公司備查。12. 拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在送斡詣園辱貢鞏讒蓖入賀簍藐億壺棘腦富澤甕杯蘋(píng)賄晤巍矩船姜縱缽約XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必

37、須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)7/23/202245拆遷補(bǔ)償稅收政策 （5）契稅 被拆遷戶取得的與拆遷面積相等的房屋，免征契稅。12. 拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)遭連抒針氨水萎俺項(xiàng)保迅其捌斧環(huán)銹奇閣尋唉育撞欲境躊臃斌邏靛錘廟年XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)7/23/202246政策性搬遷補(bǔ)償收入的稅務(wù)處理 政策性搬遷非政策性搬遷的主要區(qū)別體現(xiàn)為： 一是企業(yè)取得搬遷補(bǔ)償收入，不立即作為當(dāng)年度的應(yīng)稅收入征稅，而是在搬遷周期內(nèi)，扣除搬遷支出后統(tǒng)一核算； 二是給予最長(zhǎng)五年的搬遷期限； 三是企業(yè)以前年度發(fā)生尚未彌補(bǔ)的虧損的，搬遷期間從法定虧損結(jié)轉(zhuǎn)年限中減除

38、。 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布 企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法的公告 （國(guó)家稅務(wù)總局公告2012年第40號(hào)）13. 搬遷補(bǔ)償?shù)募{稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)健啤援聚懸凋郝嘯雹蔽階殊徽酮茬屁玫陰柯葫涼璃拓貍豫竿希靈襟堂扛痞XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)7/23/202247政策性搬遷所涉及的資產(chǎn)的稅務(wù)處理 一是搬遷后原資產(chǎn)經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單安裝或不安裝（如無(wú)形資產(chǎn)）仍可以繼續(xù)使用的，在該資產(chǎn)重新投資使用后，繼續(xù)計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)費(fèi)用； 二是搬遷后原資產(chǎn)需要大修理后才能重新使用的，該資產(chǎn)的凈值加上大修理支出，為該資產(chǎn)的計(jì)稅成本。在該資產(chǎn)重新投資使用后，就該資產(chǎn)尚可使用的年限計(jì)提折舊

39、。同時(shí)，該大修理支出應(yīng)進(jìn)行資本化， 不得從搬遷收入中扣除。 13.搬遷補(bǔ)償?shù)募{稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)昆郡鑷樞桐暴蹲浙蝶貳農(nóng)妓熄埔甚懦嗣殊該糊吭提卓辱閘溉艙啪網(wǎng)喝經(jīng)別XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)7/23/202248政策性搬遷補(bǔ)償收入的稅務(wù)處理 【風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析】： 政策性搬遷補(bǔ)償收入盡量在5年內(nèi)按規(guī)定開(kāi)支。 13.搬遷補(bǔ)償?shù)募{稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)棚儈嶄藐說(shuō)叁聚率碼擒爽淡牙趾瘩裙捏彈枕燕氖惋沼宅馬肇牌度斯重歡署XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)1.“甲供材”的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析 信息不對(duì)稱(chēng)2.“甲供材”的納稅解決方案（1

40、）乙供材料，乙方開(kāi)發(fā)票（2）三方協(xié)議（3）甲方負(fù)擔(dān)稅款：直接繳稅給稅務(wù)局（4）稅款轉(zhuǎn)嫁14.甲供材的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)攘孟媒霓主捶拷方匡轄裕同啼籮曳炕蕭官彩砂技邵擊迸廁匪撩兆嚷鄉(xiāng)秧箱XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)（1）由建設(shè)單位或總包單位提供邊遠(yuǎn)地區(qū)或工期長(zhǎng)的項(xiàng)目，施工所需的臨時(shí)設(shè)施一般由建設(shè)單位提供，或由建筑企業(yè)作為承包工程進(jìn)行建設(shè)，建成后產(chǎn)權(quán)歸建設(shè)單位所有。建造費(fèi)用直接由建設(shè)單位支付并分?jǐn)傆?jì)入開(kāi)發(fā)成本。（2）由建筑單位向建設(shè)單位或總包單位收取臨時(shí)設(shè)施包干費(fèi)，負(fù)責(zé)搭建施工所需臨時(shí)設(shè)施。臨時(shí)設(shè)施一般按照工程項(xiàng)目的工期進(jìn)行攤銷(xiāo)。15.臨時(shí)設(shè)施/周

41、轉(zhuǎn)房的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)娘灤操郭奮鬃開(kāi)殃栓卻冰儀轍鄒術(shù)較嚙呈亂繼欄弘坷費(fèi)摹茬紛守抓迫仍患XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與處理技巧：（1）如果售樓部有單獨(dú)的工程概預(yù)算，可單獨(dú)作為成本對(duì)象進(jìn)行核算，作為自建固定資產(chǎn)處理；（2）如果以后作為物業(yè)管理用房，因產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，可作為“開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施”核算；（3）如果是臨時(shí)建筑，作為固定資產(chǎn)核算，以后售樓處拆除時(shí)，直接計(jì)入固定資產(chǎn)清理即可。（4）售樓部、樣板房的裝修費(fèi)用，凡是利用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品作為售樓部、樣板房的，無(wú)論數(shù)額大小，一律計(jì)入建造成本。16.售樓部的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)枷次捌急委噓師壁綠忿炎檻剮慮拄瘍

42、鑄敏搞默唆駐蕭憎冰職拒落凡瓜睜閣XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)7/23/202252以房抵工程款應(yīng)由房地產(chǎn)企業(yè)和施工企業(yè)分別給對(duì)方開(kāi)具發(fā)票。房地產(chǎn)企業(yè)給施工企業(yè)開(kāi)具“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”發(fā)票，同時(shí)按照營(yíng)業(yè)稅的“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅，施工企業(yè)給房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)具“建筑安裝”發(fā)票，同時(shí)按照營(yíng)業(yè)稅的“建筑安裝業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。施工企業(yè)應(yīng)保留好收到的“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”發(fā)票。當(dāng)收到的折抵工程款的房屋再次出售時(shí)，在房屋銷(xiāo)售環(huán)節(jié)按照現(xiàn)行二手房銷(xiāo)售的相關(guān)政策執(zhí)行。房屋開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)給施工企業(yè)的“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”發(fā)票，可以作為建安企業(yè)取得房屋的成本，在建安企業(yè)銷(xiāo)售房屋的

43、營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅收入中扣除。17.以房抵工程款的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)賤嗅騙胯芝助槍德竊浚蔗美砰踏隆烽霜惋捕覺(jué)挪縛市戴摻耘挪折攣峨諒踐XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)7/23/202253轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目的稅收政策 （1）營(yíng)業(yè)稅 單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓在建工程項(xiàng)目時(shí)，不管是否辦理立項(xiàng)人和土地使用人的更名手續(xù)，其實(shí)質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。對(duì)于轉(zhuǎn)讓在建工程，按以下辦法征收營(yíng)業(yè)稅： a.轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開(kāi)發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開(kāi)發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 b.轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在

44、建項(xiàng)目，按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。18. 購(gòu)買(mǎi)在建工程的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)掖合漚宦肺絡(luò)茂剩申自錯(cuò)瓜丟咀倉(cāng)魯庸濾管跨仍伐灘稻協(xié)締垮靴株繳浙悔XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)7/23/202254轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目的稅收政策 （2）土地增值稅 a.轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開(kāi)發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開(kāi)發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”征收土地增值稅。已投入成本部分可以扣除，但不能加計(jì)扣除。 b.轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征收土地增值稅，可以考慮加計(jì)扣除。 【思考】：分解增值控制稅負(fù)18. 購(gòu)買(mǎi)在建工程的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)盎業(yè)

45、說(shuō)孝慷終炔淆枝矽另攜廊檬畸絮鶴吧鑒蓉漿寒渭陵傲麥樟反裸蝦吐躺XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)7/23/202255整體收購(gòu)項(xiàng)目公司 （1）涉稅政策 a.不征收營(yíng)業(yè)稅 b.免征土地增值稅，但考慮風(fēng)險(xiǎn)。 c. 企業(yè)所得稅：免稅重組特殊性稅務(wù)處理 -股權(quán)收購(gòu)：收購(gòu)全部股權(quán)的75%以上，股權(quán)收購(gòu)發(fā)生時(shí)的股權(quán)支付金額不低于交易支付總額的85%。 -吸收合并：股權(quán)支付金額不低于交易支付金額的85%。 （2）溢價(jià)處理【思考】：事前處理技巧-事后處理技巧19. 整體收購(gòu)項(xiàng)目公司的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)困唬讀剩簾冉胚拉走龍螟主寬仲德尹匡歪著冗聳凌腆孰殲護(hù)蚤瘴茨陜咖冤X

46、XXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)7/23/202256何謂合作開(kāi)發(fā)？ （1）基本條件 a.必須以雙方名義辦理合建審批手續(xù) b.辦理土地使用權(quán)變更登記 c. 其中至少一方應(yīng)具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì) （2）合作開(kāi)發(fā)的三種模式 a.聯(lián)建模式 b.項(xiàng)目公司聯(lián)營(yíng)開(kāi)發(fā)模式 c.參建模式20. 合作開(kāi)發(fā)的多種模式及納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)嫁鑿珍底酬亥貿(mào)費(fèi)棟惶差槽臃勤瞎悔怕璃柱邑陪債聶昨帆復(fù)問(wèn)跋羌硯滌巷XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)7/23/202257模式解析及風(fēng)險(xiǎn)分析 （1）聯(lián)建模式 a.一方提供土地使用權(quán) b.具

47、有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的房開(kāi)公司提供技術(shù)與資金 c. 以雙方名義開(kāi)發(fā)，按約定比例分配房屋并使用或出售 【風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析】：實(shí)務(wù)中往往沒(méi)有履行必要的聯(lián)建法律手續(xù)。 （2）項(xiàng)目公司聯(lián)營(yíng)開(kāi)發(fā)模式 合作雙方簽署聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議，出資或出土地等資源組成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)體，資金要投入，土地要過(guò)戶。20. 合作開(kāi)發(fā)的多種模式及納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)棉沫維糯箋彰遇逮慣肋波血晉鑼瘡窿垣神狂鼎掐應(yīng)妮柔鳳巒喘锨星響沈嘲XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)7/23/202258模式解析及風(fēng)險(xiǎn)分析 【風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析】：雙方獲取的利益視同分紅進(jìn)行利潤(rùn)分配 （3）參建模式 參建方對(duì)已經(jīng)成立的房地產(chǎn)項(xiàng)目參與投資或

48、預(yù)購(gòu)房產(chǎn)的合作行為。 參建模式因沒(méi)有被主管行政部門(mén)批準(zhǔn)而被認(rèn)定為無(wú)法律效力。實(shí)踐中，房屋參建常常表現(xiàn)為間接融資模式。 【風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析】：其實(shí)不是一種合規(guī)的聯(lián)合開(kāi)發(fā)模式。蘊(yùn)含著各種風(fēng)險(xiǎn)，還可能逃避稅收、抽逃利潤(rùn)。20. 合作開(kāi)發(fā)的多種模式及納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)壺麻汗擾穆腸逢氫疥暮廳雨椒秉裁棱渝兄鳳流甫足變梗些買(mǎi)絹祿編粒篙籍XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)【土地投資方的稅務(wù)處理】：供地方出土地占50%股份，建成后分房自用。1、投入土地的營(yíng)業(yè)稅：部分土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，換取部分不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，需要繳納營(yíng)業(yè)稅。2、分得50%房產(chǎn)的處理企業(yè)所得稅：

49、非貨幣資產(chǎn)交換，且分得的房產(chǎn)按照公允價(jià)值計(jì)價(jià)，并確認(rèn)土地轉(zhuǎn)讓損益。20.合作開(kāi)發(fā)的多種模式及納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)掌端注男咀草篆烏阿餌栽澗謊男科套惋憲崎膘棄年霧禍診俺昧蠱博誹芒代XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)【土地投資方的稅務(wù)處理】：3、土地增值稅：按比例分房自用的，免征土地增值稅。4、印花稅：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)，稅率0.05%5、契稅：免征契稅20.合作開(kāi)發(fā)的多種模式及納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)油園漿倍致歷閉惶冠欽啃撐繞仆秦徽言越袁慶想鞏蘸狙箱劊林潑墾迄浦贍XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)【接受土地方的稅務(wù)處理】

50、 1.投入資金，進(jìn)行開(kāi)發(fā)成本核算 2.換出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品：視同銷(xiāo)售（1）營(yíng)業(yè)稅：按出售一半開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅 征收城建稅及教育費(fèi)附加（2）企業(yè)所得稅：市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格（3）印花稅：繳納0.05%（4）契稅：免征（5）土地增值稅：分配部分免稅；自己銷(xiāo)售部分繳稅20.合作開(kāi)發(fā)的多種模式及納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)拆迪漱篇遍嗚基量飽唆廄島仔耘棲溝娥倡厄譯冬肄淆呈扯友漁拜恬默嘲牌XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)7/23/202262模式解析及風(fēng)險(xiǎn)分析 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代為客戶建設(shè)房產(chǎn)，并收取管理費(fèi)的，按照“服務(wù)業(yè)-代理業(yè)”稅目征收5%的營(yíng)業(yè)稅。而對(duì)建筑施工按照“建筑業(yè)”稅目征收3

51、%的營(yíng)業(yè)稅。 【風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析】：必須符合代建條件。 （1）已委托方的名義辦理房屋立項(xiàng)及相關(guān)手續(xù) （2）與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移 （3）與委托方簽訂委托代建合同 （4）不以受托方的名義辦理工程結(jié)算21. 代建模式的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)旁遼依恫孵頭鋪漫鐐祭灣餃咽考芥烴翹錘呸晴蹭箭伴掣墾粟掖熟涪喬陣咽XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)7/23/202263BT模式解析及風(fēng)險(xiǎn)分析 所謂BT，即是“Build Transfer”英文字母縮寫(xiě)，意即“建設(shè)移交”。BT模式是政府利用非政府資金來(lái)進(jìn)行非營(yíng)利性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的一種融資模式。主要運(yùn)作主體及模式為合

52、同授予方是政府（包括政府有關(guān)部門(mén)或政府授權(quán)的企業(yè)），BT項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的投融資和建設(shè)施工，項(xiàng)目完工后移交給政府，政府根據(jù)回購(gòu)協(xié)議在規(guī)定的期限內(nèi)支付回購(gòu)資金（含占用資金的投資回報(bào)）。 【風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析】：BT項(xiàng)目分為兩種模式，一種是投資建設(shè)方即做投資又提供建造服務(wù)；另一種是投資建設(shè)方僅進(jìn)行投資，而未直接提供建造服務(wù)的模式。22. BT項(xiàng)目的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)鋒施降瑪誘海纜咖井灶勃的芯幣舶斜芋匣逮員摻探折禮紉搽住開(kāi)然唬拂體XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)7/23/202264BT模式繳納營(yíng)業(yè)稅的三種模式（1）以取得的回購(gòu)款項(xiàng)按照“建筑業(yè)”稅目全額繳納

53、營(yíng)業(yè)稅。重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅有關(guān)政策問(wèn)題的通知（渝地稅發(fā)【2008】195號(hào)）（2）以取得的回購(gòu)款項(xiàng)扣除支付給建筑施工企業(yè)工程承包款總額后的余額，按照“建筑業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。安徽省宣城市地方稅務(wù)局、廣東省惠州市地方稅務(wù)局和河南省地方稅務(wù)局。（3）以取得的回購(gòu)款項(xiàng)扣除支付給建筑施工企業(yè)工程承包款總額后的余額，按照“服務(wù)業(yè)-代理業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。江西省地方稅務(wù)局2010年第4號(hào)公告22. BT項(xiàng)目的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)酮兌片致瑰偽款簾員雜矗夫冕曙腆樁二騎麥幌氫鷗鉤屜勛礎(chǔ)安蠕踴斌盧拭XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)7/23/202265如

54、何確定成本對(duì)象 （1）以單獨(dú)編制設(shè)計(jì)預(yù)算和施工預(yù)算的單位工程為成本對(duì)象。 （2）對(duì)同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類(lèi)型相同的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如果開(kāi)竣工時(shí)間相近，由同一單位施工，可以合并為一個(gè)成本對(duì)象。 （3）單獨(dú)建筑的停車(chē)場(chǎng)，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。但利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)，作為公共配套設(shè)施處理。 【風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析】：成本對(duì)象在開(kāi)工之前合理確定，并報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。23. 確定成本對(duì)象的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)挖捌黑胎尤智蠻燃煮柏犧諜攫粘訝碧輩跑房諾困簇復(fù)國(guó)叔災(zāi)處清壟扒搜柑XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)成本項(xiàng)目的歸集與分配原則成本歸集根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度及財(cái)務(wù)

55、通則等規(guī)定，直接費(fèi)用在發(fā)生時(shí)直接計(jì)入成本對(duì)象，間接費(fèi)用在資產(chǎn)負(fù)債表日按照系統(tǒng)、合理的方法分?jǐn)傆?jì)入成本對(duì)象。成本分配原則：誰(shuí)受益誰(shuí)承擔(dān)，多受益多承擔(dān)。24.成本歸集的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)拘炯例崔倦封釉偉三奴耐燼請(qǐng)侗滑捧肄鎬漾培篩縛陰銀厚銹專(zhuān)蒸杜疼續(xù)徑XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)原則與技巧1、配比原則：收入與成本相匹配2、成本結(jié)轉(zhuǎn)追溯調(diào)整原則：后期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由于預(yù)算成本變動(dòng)、規(guī)劃變更、或市場(chǎng)因素等各種原因，造成各期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之間分配的成本費(fèi)用與原來(lái)預(yù)先分配的金額產(chǎn)生差異時(shí)，一般處理原則是：其變化差異金額在發(fā)生變化的當(dāng)期進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，調(diào)整以前年

56、度已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本。25.成本結(jié)轉(zhuǎn)的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)杭訓(xùn)譏捷榴煤孩瘁輾允鹼蚤湯撲瑚意譽(yù)滄曹瘸寞含揉僧虎首蚌鄖喀寧皿懇XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)祖競(jìng)找刪射轅請(qǐng)叮倘斗夠她侈服躥梯五殿悸風(fēng)柯棧卒炎游花攤匯撐芳杰發(fā)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)7/23/202269開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的處理企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)

57、等。 【會(huì)計(jì)處理】：如何核算“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)” 【風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析】：“管理費(fèi)用” 向“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”的轉(zhuǎn)化26. 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)盎筐柿塘溉殷角翱掩竄桔遮氯枉餓梨而恒君栽矽一黃苦框落耪伺疥糠褥肪XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)1占地面積法按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。2建筑面積法按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。27.成本分配方法的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)艾唐到逐蘇幽屋雞寶偶菱崗貴矩輕整斡槐它濃咱秉私茹鋁剛后泳垣豆彰骸XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉

58、稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)3直接成本法按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。4預(yù)算造價(jià)法按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。5、其他成本分配方法層高系數(shù)建筑面積法27.成本分配方法的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)灑榷警睛乃款史猙恨搗媚唆墅褐謝滌勁捐伺澆汁膘忙舌范綴埂鷗稿破嶼茍XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)層高系數(shù)建筑面積法：對(duì)同一項(xiàng)目中既包含住宅，又包含其他類(lèi)型房產(chǎn)的，可以采用“層高系數(shù)建筑面積分?jǐn)偡ā弊鳛槌杀痉謹(jǐn)偟挠?jì)算方法。（1）計(jì)算層高系數(shù)在納稅人同一項(xiàng)目（包含不同類(lèi)型房地產(chǎn)）中，選取住宅層高為基數(shù)

59、，設(shè)定為1；層高低于住宅的，以1為系數(shù)；其他的用房層高高于住宅層高的，按其他類(lèi)別用房層高與住宅層高之比，計(jì)算出其層高系數(shù)。某類(lèi)型用房層高系數(shù)=該類(lèi)型用房層高/ 住宅層高27.成本分配方法的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)揀羅穎貴鹼毫錦摳截孔火悸毛劈軒辣禹棉三稀轉(zhuǎn)啄筒鑰禁布肋脹農(nóng)墮珊材XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)（2）計(jì)算層高系數(shù)面積總層高系數(shù)面積=（某類(lèi)型用房層高系數(shù)某類(lèi)型用房可售建筑面積）某類(lèi)型用房已售部分的層高系數(shù)面積=某類(lèi)型用房層高系數(shù)某類(lèi)型用房已售建筑面積（3）計(jì)算不同類(lèi)型用房已售部分可分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本=房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總成本/ 總層高系數(shù)面積某類(lèi)型

60、用房已售部分的層高系數(shù)面積27.成本分配方法的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)廓卵梨卓釁潛陰冉反紳椰味堯囪孝懼辟蹤推載皺謾茶擒買(mǎi)巧啥募蕉膳任抨XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)1一般常見(jiàn)分?jǐn)偡椒ㄖ苯映杀痉ā㈩A(yù)算造價(jià)法2可以考慮的其他方法借款費(fèi)用資本化【思考】：可以按照建筑面積法分?jǐn)偫⒊杀締幔?8.利息費(fèi)用及分?jǐn)偟募{稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)彬島札齊互迎設(shè)東勞冰柳稠斥夾我治搞壯煽濤緘地僥手秤之霖姜暇返甩辮XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)7/23/202275廣告宣傳費(fèi)的稅務(wù)處理（1）計(jì)算基數(shù) 銷(xiāo)售收入是否包括視同銷(xiāo)售收入？視