《房地產(chǎn)稅收》PPT課件

1、房地產(chǎn)稅收 寧夏建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院 劉燕玲授課綱要 1、稅收制度概述 2、房產(chǎn)稅 3、城鎮(zhèn)土地使用稅 4、耕地占用稅 5、土地增值稅 6、契稅 7、相關(guān)稅收 8、有關(guān)房地產(chǎn)稅收的優(yōu)惠政策 1、稅收制度概述 一、稅收的概念及特征 稅收是國(guó)家參與社會(huì)剩余產(chǎn)品分配的一種規(guī)范形式，其本質(zhì)是國(guó)家憑借政治權(quán)力，按照法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)償?shù)厝〉秘?cái)政收入的一種手段。稅收的本質(zhì)決定了它具有強(qiáng)制性、無(wú)償性和固定性的特征。 1、稅收制度概述 (1)強(qiáng)制性。國(guó)家以社會(huì)管理者的身份，對(duì)所有的納稅人強(qiáng)制性征稅，納稅人不得以任何理由抗拒國(guó)家稅收。 (2)無(wú)償性。指國(guó)家取得稅收，對(duì)具體納稅人既不需要直接償還，也不支付任何形式的直

2、接報(bào)酬。所謂稅收，就是向居民無(wú)償索取。 (3)固定性，也稱確定性。指國(guó)家征稅必須通過(guò)法律形式，事先規(guī)定納稅人、課稅對(duì)象和課稅額度。這是稅收區(qū)別于其他財(cái)政收入形式的重要特征。 1、稅收制度概述 二、稅收制度及構(gòu)成要素 稅收制度簡(jiǎn)稱稅制，是國(guó)家各項(xiàng)稅收法律、法規(guī)、規(guī)章和稅收管理體制等的總稱，是國(guó)家處理稅收分配關(guān)系的總規(guī)范。 稅收制度由納稅義務(wù)人(以下簡(jiǎn)稱納稅人)、課稅對(duì)象、稅基、稅率、附加、加成和減免、違章處理等要素構(gòu)成。 1、稅收制度概述 (1)納稅人(課稅主體) 納稅人是國(guó)家行使課稅權(quán)所指向的單位和個(gè)人，即稅法規(guī)定的直接負(fù)有納稅義務(wù)的單位和個(gè)人。 (2)課稅對(duì)象(課稅客體) 課稅對(duì)象又稱征稅對(duì)

3、象，是稅法規(guī)定的課稅目的物，即國(guó)家對(duì)什么事物征稅。 根據(jù)課稅對(duì)象的性質(zhì)不同，全部稅種分為5大類：流轉(zhuǎn)稅、收益稅、財(cái)產(chǎn)稅、資源稅和行為目的稅。 1、稅收制度概述 (3)稅基 即課稅的具體對(duì)象，有實(shí)物量和價(jià)值量?jī)深?(4)稅率 稅率是據(jù)以計(jì)算應(yīng)納稅額的比率，即對(duì)課稅對(duì)象的征收比例，體現(xiàn)征稅的深度。 按稅率和稅基的關(guān)系劃分，稅率主要有比例稅率、累進(jìn)稅率和定額稅率三類。 1、稅收制度概述 (5)附加、加成和減免 納稅人負(fù)擔(dān)的輕重，主要通過(guò)稅率的高低來(lái)調(diào)節(jié)，但還可以通過(guò)附加、加成減免措施來(lái)調(diào)節(jié)。 1)加重納稅人負(fù)擔(dān)的措施主要有附加和加成。 附加是地方附加的簡(jiǎn)稱，是地方政府在正稅之外附加征收的一部分稅款。

4、 加成是加成征收的簡(jiǎn)稱。對(duì)特定的納稅人實(shí)行加成征稅。 1、稅收制度概述 加成與附加不同，加成只對(duì)特定的納稅人加征，附加對(duì)所有納稅人加征。 2)減輕納稅人負(fù)擔(dān)的措施有：減稅、免稅，以及規(guī)定起征點(diǎn)和免征額。 減稅就是減征部分稅款，免稅就是免交全部稅款。減免稅是國(guó)家根據(jù)一定時(shí)期的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)政策的要求而對(duì)某些特定的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或某些特定的納稅人給予的優(yōu)惠。 1、稅收制度概述 (6)違章處理 違章處理是對(duì)納稅人違反稅法行為的處置。納稅人的違章行為通常包括偷稅、抗稅、漏稅、欠稅等不同情況。偷稅和抗稅屬于違法犯罪行為。漏稅和欠稅屬一般違章行為，不構(gòu)成犯罪。 對(duì)納稅人的違章行為，可以根據(jù)情節(jié)輕重，分別采

5、取以下方式進(jìn)行處理：批評(píng)教育、強(qiáng)行扣款、加收滯納金、罰款、追究刑事責(zé)任等。 1、稅收制度概述 三、中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅 中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅。 其他與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的稅種主要有固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅等。 2、房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅是中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例設(shè)定的，以房產(chǎn)為課稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。 1、納稅人 凡是中國(guó)境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人都是房產(chǎn)稅的納稅人。2、房產(chǎn)稅 2、課稅對(duì)象 房產(chǎn)稅的課稅對(duì)象是房產(chǎn)。條例規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。 3、計(jì)稅依

6、據(jù) 對(duì)于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次減除1030后的余值為計(jì)稅依據(jù)。 對(duì)于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。 4、稅率 房產(chǎn)稅采用比例稅率。按房產(chǎn)余值計(jì)征的，稅率為12；按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為12。 2、房產(chǎn)稅 5、納稅地點(diǎn)和納稅期限 (1)納稅地點(diǎn) 房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應(yīng)分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅。 (2)納稅期限 房產(chǎn)稅按年計(jì)征，分期繳納。具體納稅期限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 2、房產(chǎn)稅 6、減稅、免稅 下述房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅： (1)國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)。但是，上述單位的出租房產(chǎn)以及非自身業(yè)務(wù)使用的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)用房，不屬于免

7、稅范圍。 (2)由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn) (3)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)。但其附設(shè)的營(yíng)業(yè)用房及出租的房產(chǎn)，不屬于免稅范圍。 (4)個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)。 2、房產(chǎn)稅 (5)經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。包括： 1)損壞不堪使用的房屋和危險(xiǎn)房屋，經(jīng)有關(guān)部門鑒定后，可免征房產(chǎn)稅。 2)對(duì)企業(yè)因停產(chǎn)、撤銷而閑置不用的房產(chǎn)，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)可暫不征收房產(chǎn)稅；如果這些房產(chǎn)轉(zhuǎn)給其他征稅單位使用或恢復(fù)生產(chǎn)的時(shí)候，應(yīng)依照規(guī)定征稅。 3)房產(chǎn)大修停用半年以上的，經(jīng)納稅人申請(qǐng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，在大修期間可免征房產(chǎn)稅。 2、房產(chǎn)稅 4)在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材

8、料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，在施工期間一律免征房產(chǎn)稅。但是，工程結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征稅。 5)企業(yè)辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)，可免征房產(chǎn)稅。 6)中、小學(xué)校及高等學(xué)校用于教學(xué)及科研等本身業(yè)務(wù)的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但學(xué)校興辦的校辦工廠、校辦企業(yè)、商店、招待所等的房產(chǎn)應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 3、城鎮(zhèn)土地使用稅 城鎮(zhèn)土地使用稅(以下簡(jiǎn)稱土地使用稅)是以城鎮(zhèn)土地為課稅對(duì)象，向擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。 1、納稅人 土地使用稅的納稅人是擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人。 2、課稅對(duì)

9、象 土地使用稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。課稅對(duì)象是上述范圍內(nèi)的土地。 3、城鎮(zhèn)土地使用稅 3、計(jì)稅依據(jù) 土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際占用的土地面積。 4、適用稅額和應(yīng)納稅額的計(jì)算 土地使用稅是采用分類分級(jí)的幅度定額稅率。每平方米的年幅度稅額按城市大小分4個(gè)檔次：大城市05至10元；中等城市04至8元；小城市03至6元；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)02至4元。 3、城鎮(zhèn)土地使用稅 5、納稅地點(diǎn)和納稅期限 (1)納稅地點(diǎn) 土地使用稅由土地所在的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。土地管理機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)向土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)提供土地使用權(quán)屬資料。納稅人使用的土地不屬于同一省(自治區(qū)、直轄市)管轄范圍的，應(yīng)由納稅人分別向土地

10、所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納；在同一省(自治區(qū)、直轄市)管轄范圍內(nèi)，納稅人跨地區(qū)使用的土地，其納稅地點(diǎn)由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 (2)納稅期限 土地使用稅按年計(jì)算，分期繳納。 3、城鎮(zhèn)土地使用稅 6、減稅、免稅 (1)政策性免稅 1)國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地； 2)由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地 3)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地； 4)市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶等公共用地； 5)直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地； 6)經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年； 7)由財(cái)政部另行規(guī)定的能源、交通、水利等設(shè)施用地和其他用地。

11、3、城鎮(zhèn)土地使用稅 (2)由地方確定的免稅 1)個(gè)人所有的居住房屋及院落用地； 2)房產(chǎn)管理部門在房租調(diào)整改革前經(jīng)租的居民住房用地； 3)免稅單位職工家屬的宿舍用地； 4)民政部門舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地； 5)集體的個(gè)人舉辦的學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地。 3、城鎮(zhèn)土地使用稅 (3)困難性及臨時(shí)性減免稅 納稅人繳納土地使用稅確有困難需要定期減免的，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機(jī)關(guān)審批，但年減免稅額達(dá)到或超過(guò)l0萬(wàn)元的，要報(bào)經(jīng)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局批準(zhǔn)。 4、耕地占用稅 耕地占用稅是對(duì)占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人征收的一種稅。 1、納稅人 凡占用耕地建房或者從事其

12、他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人，都是耕地占用稅的納稅人。包括國(guó)家機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位，鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)、事業(yè)單位，農(nóng)村居民和其他居民。4、耕地占用稅 2、課稅對(duì)象 耕地占用稅的征稅對(duì)象，是占用耕地從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的行為。耕地是指用于種植農(nóng)作物的土地，占用前3年內(nèi)用于種植農(nóng)作物的土地，也視為耕地。 4、耕地占用稅 3、稅率和適用稅額 耕地占用稅實(shí)行定額稅率，具體分4個(gè)檔次：以縣為單位(下同)，人均耕地在1畝以下(含1畝)的地區(qū)，每平方米為2元至10元；人均耕地在1畝至2畝(含2畝)的地區(qū)，每平方米為16元至8元；人均耕地在2畝至3畝(含3畝)的地區(qū)，每平方米為13元至65元；人均耕地在3畝以上的地區(qū)，每

13、平方米為1元至5元。 各地適用稅額，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在規(guī)定稅額范圍內(nèi)，根據(jù)本地區(qū)情況具體核定。 4、耕地占用稅 4、計(jì)稅依據(jù) 耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定稅率一次性計(jì)算征收。耕地占用稅實(shí)行據(jù)實(shí)征收原則，對(duì)于實(shí)際占用耕地超過(guò)批準(zhǔn)占用耕地，以及未經(jīng)批準(zhǔn)而自行占用耕地的，經(jīng)調(diào)查核實(shí)后，由財(cái)政部門按照實(shí)際占用耕地面積，依法征收耕地占用稅，并由土地管理部門按有關(guān)規(guī)定處理。 4、耕地占用稅 5、加成征稅 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，加成征稅政策主要有以下二項(xiàng)： (1)經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人均耕地特別少的地區(qū)，適用稅額可以適當(dāng)提高，但最高不得超過(guò)規(guī)定稅額的50。 (2

14、)對(duì)單位或者個(gè)人獲準(zhǔn)征用或者占用耕地超過(guò)兩年不使用的加征規(guī)定稅額2倍以下的耕地占用稅。 4、耕地占用稅 6、減稅、免稅 (1)減稅范圍 1)農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，按規(guī)定稅額減半征收。 2)一部分農(nóng)村革命烈士家屬、革命殘廢軍人、鰥寡孤獨(dú)以及邊遠(yuǎn)貧困山區(qū)生活困難的農(nóng)戶，在規(guī)定用地標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，新建住宅納稅確有困難的，由納稅人提出申請(qǐng)，經(jīng)所在地鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，報(bào)經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后可酌情給予減免照顧，減免稅額一般應(yīng)控制在農(nóng)村居民新建住宅用地計(jì)征稅額總額的10以內(nèi)，少數(shù)省區(qū)貧困地區(qū)較多的，減免比例最高不得超過(guò)15。 4、耕地占用稅 3)對(duì)民政部門所辦福利工廠，確屬安置殘疾人就業(yè)的，可按殘疾人占工廠

15、人員的比例，酌情給予減稅照顧。 4)國(guó)家在“老、少、邊、窮”地區(qū)采取以工代賑辦法修筑的公路，繳稅確實(shí)困難的，由省、自治區(qū)財(cái)政廳(局)審查核定，提出具體意見報(bào)財(cái)政部批準(zhǔn)后，可酌情給予照顧。 5)對(duì)定居臺(tái)胞新建住宅占用耕地，如確屬于農(nóng)業(yè)戶口，可比照農(nóng)民建房減半征稅。 4、耕地占用稅 6)對(duì)不屬于直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的農(nóng)田水利設(shè)施，但確屬綜合性樞紐工程的，可按為農(nóng)業(yè)服務(wù)直接效益占工程總效益的比重確定耕地占用稅征收額。 (2)免稅范圍 1)部隊(duì)軍事設(shè)施用地； 2)鐵路沿線、飛機(jī)場(chǎng)跑道和停機(jī)坪用地； 3)炸藥庫(kù)用地； 4)學(xué)校、幼兒園、敬老院、醫(yī)院用地。 上述免稅用地，凡經(jīng)改變用途、不屬于免稅范圍的，應(yīng)從

16、改變用途起補(bǔ)繳稅款。 4、耕地占用稅 7、納稅環(huán)節(jié)和納稅期限 耕地占用稅的納稅環(huán)節(jié)，是在各級(jí)人民政府依法批準(zhǔn)單位和個(gè)人占用耕地后，土地管理部門發(fā)放征(占)用土地通知書和劃撥用地之前，由土地管理部門將批件及時(shí)抄送所在地的稅務(wù)征收機(jī)關(guān)，由征收機(jī)關(guān)通知納稅人在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到指定地點(diǎn)繳納稅款或辦理減免稅手續(xù)，土地管理部門憑完稅收據(jù)或減免稅憑證發(fā)放用地批準(zhǔn)文件。用地單位和個(gè)人在規(guī)定期限內(nèi)沒(méi)有納稅的，土地管理部門應(yīng)暫停其土地使用權(quán)。 耕地占用稅的納稅期限為30天，即納稅人必須在經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)占用耕地之日起30日內(nèi)繳納耕地占用稅。 5、土地增值稅 土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附

17、著物的單位和個(gè)人征收的一種稅。 1、納稅人 凡有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人為土地增值稅的納稅人。 5、土地增值稅 2、征稅范圍 土地增值稅的征稅范圍包括國(guó)有土地、地上建筑物及其他附著物。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為。不包括通過(guò)繼承、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。 5、土地增值稅 3、課稅對(duì)象和計(jì)稅依據(jù) 土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額。 土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額為計(jì)稅依據(jù)，土地增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)

18、讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。 5、土地增值稅 4、稅率和應(yīng)納稅額的計(jì)算 土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率： (1)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50的部分，稅率為30； (2)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50，未超過(guò)100的部分，稅率為40； (3)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100，未超過(guò)200的部分，稅率為50： (4)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200以上部分，稅率為60。 5、土地增值稅 5、扣除項(xiàng)目 土地增值稅的扣除項(xiàng)目為： (1)取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額； (2)土地開發(fā)成本、費(fèi)用； (3)建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格； (4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有

19、關(guān)的稅金； (5)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。 5、土地增值稅 上述扣除項(xiàng)目的具體內(nèi)容為： (1)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。凡通過(guò)行政劃撥方式無(wú)償取得土地使用權(quán)的企業(yè)和單位，則以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金及有關(guān)費(fèi)用，作為取得土地使用權(quán)所支付的金額。 5、土地增值稅 (2)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償、前期工程費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)。 (3)開發(fā)土地和新建房及配套

20、設(shè)施的費(fèi)用(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。 5、土地增值稅 (4)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。 (5)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)已繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育附加也可視同稅金予以扣除。 (6)對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20的扣除。 5、土地增值稅 納稅人有下列情形之一者，按照房

21、地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅： (1)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)價(jià)格的； (2)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的； (3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)，又無(wú)正當(dāng)理由的。 5、土地增值稅 6、減稅、免稅 下列情況免征土地增值稅： (1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其土地增值額未超過(guò)扣除金額20的； (2)因國(guó)家建設(shè)需要而被政府征用的房地產(chǎn)。 因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。 5、土地增值稅 7、征收管理 土地增值稅的納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓

22、、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。 5、土地增值稅 納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)實(shí)計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。 對(duì)于已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)項(xiàng)目,凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入與扣除項(xiàng)目金額配比的原則,對(duì)已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行土地增值稅的清算. 2008年11

23、月1日起,對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅. 6、契稅 契稅是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，對(duì)產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。 1、納稅人 中華人民共和國(guó)契稅暫行條例規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。6、契稅 轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為： (1)國(guó)有土地使用權(quán)出讓； (2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換； (3)房屋買賣； (4)房屋贈(zèng)與； (5)房屋交換。 6、契稅 下列方式視同為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，予以征稅 (1)以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股； (2)以土地、房屋權(quán)屬抵債； (3)以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬； (

24、4)以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。 6、契稅 2、課稅對(duì)象 契稅的征稅對(duì)象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的土地、房屋。 3稅率 契稅的稅率為3一5，各地適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前面規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案。 6、契稅 4、計(jì)稅依據(jù) 契稅的依據(jù)是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)雙方當(dāng)事人簽訂的契約價(jià)格。征收契稅，一般以契約載明的買價(jià)、現(xiàn)值價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。但是，為了保護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)交易雙方的合法權(quán)益，體現(xiàn)公平交易，避免發(fā)生隱價(jià)、瞞價(jià)等逃稅行為，征收機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要時(shí)，也可以直接或委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，以評(píng)估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。 6、契稅

25、5、納稅環(huán)節(jié)和納稅期限 契稅的納稅環(huán)節(jié)是在納稅義務(wù)發(fā)生以后，辦理契證或房屋產(chǎn)權(quán)證之前。按照契稅暫行條例，由承受人自轉(zhuǎn)移合同簽定之日起10日內(nèi)后辦理納稅申報(bào)手續(xù)，并在征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。 6、契稅 6、減稅、免稅 有下列行為之一的，減征、免征契稅： (1)國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征； (2)城鎮(zhèn)職工，按規(guī)定第一次購(gòu)買公有住房的，免征； (3)因不可抗力滅失住房而重新購(gòu)買住房的，免征； 6、契稅 (4)土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府決定是否減征或者免征；

26、 (5)納稅人承受荒山、荒溝、荒灘、荒丘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征； (6)依照我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定以及我國(guó)締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國(guó)駐華大使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國(guó)駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的，經(jīng)外交部確認(rèn)，可以免征。 6、契稅 自2008年11月1日起,對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及一下普通住房的,契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1%. 對(duì)于繼承法規(guī)定的法定繼承人,包括配偶.子女父母兄弟姐妹祖父母外祖父母,繼承土地房屋權(quán)屬,不征收契稅.非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地房屋權(quán)屬,屬于贈(zèng)與行為,應(yīng)征收契稅. 對(duì)拆遷居民因拆遷重新購(gòu)置

27、住房的,對(duì)購(gòu)房成交價(jià)中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅,成交價(jià)格高于拆遷補(bǔ)償款的,對(duì)超過(guò)部分征收契稅.7、相關(guān)稅收 1、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅是對(duì)單位和個(gè)人用于固定資產(chǎn)投資的各種資金征收的一種稅。 在中國(guó)境內(nèi)進(jìn)行固定資產(chǎn)投資的單位和個(gè)人，為固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅的納稅人。 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅稅目稅表由國(guó)務(wù)院定期調(diào)整。從1995年起，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅暫停征收。 7、相關(guān)稅收 2、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加 (1)營(yíng)業(yè)稅是對(duì)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人開征的一種稅。銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅稅率為5。 (2)城市維護(hù)建設(shè)稅(以下簡(jiǎn)稱城建稅)是隨增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅附征并專門用于城市維護(hù)建設(shè)的一種特別目的稅。 城建稅以繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人為納稅人。對(duì)外商投資企業(yè)的外國(guó)企業(yè)，暫不征城建稅。 7、相關(guān)稅收 城建稅在全國(guó)范圍內(nèi)征收，包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)，及