推行北京市商品房預(yù)售合同與

1、推行北京市商品房預(yù)售合同與北京市商品房認(rèn)購書示范文本新聞發(fā)布會(huì)新聞稿 隨著住房商品化改革的深入，以及北京市國際化大都市建設(shè)步伐的加快，我市房地產(chǎn)業(yè)得到了高速發(fā)展。目前，購買商品房已經(jīng)成為廣大人民安居樂業(yè)的重要選擇。由于商品房的價(jià)值較高，眾多消費(fèi)者買房時(shí)，要花費(fèi)大半生的積蓄。所以，商品房的交易秩序以及商品房買賣合同的簽訂和履行，直接關(guān)系著人民群眾生活的幸福、社會(huì)的穩(wěn)定和房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。 商品房預(yù)售交易是期房性質(zhì)的買賣，專業(yè)性強(qiáng)、涉及法律關(guān)系復(fù)雜，客觀地形成了在房地產(chǎn)開發(fā)商、銷售商和買房消費(fèi)者之間的信息不對(duì)稱問題，給雙方在簽約過程中造成了許多困難。同時(shí)，由于合同的簽訂要早于商品房的建成，所以

2、，在合同的履行過程中更會(huì)面臨很多不可知因素和很大的不確定性，容易引發(fā)各類糾紛。此外，還有一些開發(fā)商利用強(qiáng)勢(shì)地位，在預(yù)售合同中單方加入一些不公平、不合理的格式條款，進(jìn)一步破壞了買賣雙方之間平等的交易關(guān)系。同時(shí)，在商品房的認(rèn)購環(huán)節(jié)中，過去由于沒有合同示范文本，在開發(fā)商自制的商品房認(rèn)購合同中，關(guān)于定金使用等問題的規(guī)定過于簡(jiǎn)單、含混也引發(fā)了不少的歧義和糾紛，亟需與商品房預(yù)售合同予以同時(shí)規(guī)范。 因此，為了維護(hù)雙方當(dāng)事人之間公平、公正的交易秩序，引導(dǎo)、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，結(jié)合2005年3月我市即將實(shí)施的商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽約和登記管理辦法，北京市建設(shè)委員會(huì)、北京市工商行政管理局共同制訂了北京市商品房預(yù)售

3、合同和北京市商品房認(rèn)購書的示范文本。兩部門曾于2005年1月12日共同召開了聽證會(huì)，公開聽取了消費(fèi)者代表、開發(fā)商代表、消費(fèi)者協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)以及法律專家和律師的意見及建議。兩部門在兼顧和平衡開發(fā)商與購房人權(quán)益的基礎(chǔ)上吸納了各方代表的意見，對(duì)示范文本的草本做了進(jìn)一步修改和完善，并最終形成了兩個(gè)示范文本的正式稿。希望通過示范文本的推行使用，有效引導(dǎo)買房消費(fèi)者和房地產(chǎn)開發(fā)商、銷售商依法簽約和履約，并期望在商品房認(rèn)購和預(yù)售兩個(gè)重要環(huán)節(jié)中，平衡合同雙方的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，矯正因交易信息不對(duì)稱、經(jīng)濟(jì)力量不對(duì)等而造成的利益失衡問題，減少交易糾紛，并便利糾紛的解決。 一、北京市商品房預(yù)售合同的主要內(nèi)容 1、

4、對(duì)商品房買賣合同的類型進(jìn)行了細(xì)分。 根據(jù)商品房的不同類型，針對(duì)各自交易特點(diǎn)，市建委、市工商局在制訂北京市商品房預(yù)售合同和北京市商品房認(rèn)購書示范文本的同時(shí)，還將在近期制訂推行北京市現(xiàn)房和存量房買賣合同和北京市機(jī)動(dòng)車車位預(yù)售合同的示范文本。 2、對(duì)商品房交易的基本內(nèi)容和交易中涉及的重要事項(xiàng)進(jìn)行了規(guī)定和提示。 本次制訂的商品房預(yù)售合同第一部分為房屋交易的基本內(nèi)容，主要包括合同雙方當(dāng)事人情況、項(xiàng)目建設(shè)和預(yù)售依據(jù)、所售房屋層數(shù)、面積、戶型、分?jǐn)偟然厩闆r、抵押情況、計(jì)價(jià)方式、價(jià)款及付款方式等內(nèi)容。此部分內(nèi)容包括示范文本中的第一至六條，要求開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂合同時(shí)，與其申請(qǐng)預(yù)售許可時(shí)向政府提交的項(xiàng)目情況

5、和樓盤表信息及進(jìn)行預(yù)售登記的相關(guān)信息相一致，從而增加預(yù)售商品房信息的透明度和對(duì)稱性。 合同示范文本第七條起側(cè)重雙方對(duì)房屋具體事項(xiàng)的約定，在原有條款的基礎(chǔ)上，增加了對(duì)商品房質(zhì)量、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能措施的約定；并對(duì)房屋交接、設(shè)計(jì)變更進(jìn)行單獨(dú)約定。該部分在不與相關(guān)法律法規(guī)、規(guī)定相抵觸的情況下，強(qiáng)調(diào)了雙方應(yīng)具體協(xié)商自主約定。 3、對(duì)商品房交付的條件進(jìn)行了細(xì)化，提供了多種方案供當(dāng)事人選擇。 在商品房交付時(shí)以下條件為可選擇條件：（1）該商品房已取得規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件和建筑工程竣工驗(yàn)收備案表；（2）有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的該商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書；（3）出賣人已取得了該商品房所在樓棟的房屋權(quán)屬證明；（4

6、）滿足第十二條中出賣人承諾的市政基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到的條件； 其中滿足第1、2條為北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法規(guī)定的最基本的交付條件。此外，還有當(dāng)事人還可協(xié)商其他方案作為商品房交付的條件。 4、對(duì)商品房質(zhì)量問題的約定進(jìn)行了完善，對(duì)具體質(zhì)量問題做出提示。 按照建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)住宅工程質(zhì)量管理的若干意見的規(guī)定，住宅工程質(zhì)量問題應(yīng)在銷售合同中明確。本次制訂的北京市商品房預(yù)售合同示范文本提示，開發(fā)企業(yè)建設(shè)商品房必須使用合格的建筑材料、構(gòu)配件，房屋質(zhì)量符合國家工程質(zhì)量規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)文件的要求。開發(fā)企業(yè)交付使用的商品房地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量、室內(nèi)空氣質(zhì)量經(jīng)檢測(cè)不合格的，購房人有權(quán)退房；開發(fā)企業(yè)交付商品房時(shí)有其他問

7、題的或未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)修復(fù)和賠償責(zé)任。對(duì)工程質(zhì)量問題發(fā)生爭(zhēng)議的，可委托有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)。 5、提出了節(jié)能措施的約定。 能源問題是關(guān)系我國長遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略問題。隨著房屋建設(shè)的快速增長和房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈，節(jié)能建筑造價(jià)高。采暖、空調(diào)、熱水供應(yīng)、照明、電梯等在建筑中的能源消耗題越來越嚴(yán)重。因此政府推廣節(jié)能的作用很重要。通過合同來對(duì)節(jié)能措施做出約定，為實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)可持續(xù)發(fā)展，提高人們的節(jié)能意識(shí)有重要意義。同時(shí)對(duì)居民居住能源成本的節(jié)約大有益處。 6、增加了市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施達(dá)到使用條件的提示。開發(fā)企業(yè)應(yīng)承諾與該商品房正常使用直接相關(guān)的上水、下水、電、供暖、燃?xì)獾劝醇s定

8、的日期達(dá)到使用條件；公共綠地、道路、停車場(chǎng)，幼兒園、學(xué)校、會(huì)所、購物中心、體育設(shè)施等其他設(shè)施也應(yīng)按約定的日期達(dá)到使用條件。 7、在商品房交接環(huán)節(jié)中，增加了購房人是否同意委托開發(fā)企業(yè)代交相關(guān)稅費(fèi)的約定。 買房人對(duì)開發(fā)企業(yè)入住時(shí)必須先交公共維修基金、契稅、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、供暖費(fèi)等稅費(fèi)，存在較大爭(zhēng)執(zhí)，甚至引起集體上訪。本次制訂的北京市商品房預(yù)售合同示范文本提示雙方在簽約時(shí)可就有關(guān)稅費(fèi)的繳納是否委托進(jìn)行約定。購房人不同意委托開發(fā)企業(yè)代交公共維修基金、契稅、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、供暖費(fèi)等稅費(fèi)的，購房人必須按有關(guān)規(guī)定自行依法繳納。當(dāng)事人雙方就交費(fèi)的具體事宜應(yīng)進(jìn)行約定。 8、根據(jù)實(shí)際情況和相關(guān)規(guī)定明確了產(chǎn)權(quán)登記的內(nèi)容

9、。 合同中明確了開發(fā)企業(yè)辦理初始登記手續(xù)的責(zé)任，出賣人應(yīng)當(dāng)在約定時(shí)間完成該房屋所在樓棟的初始登記工作，取得該房屋所在樓棟的權(quán)屬證明。商品房交付使用后轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的辦理應(yīng)是買賣雙方共同的責(zé)任，雙方須按有關(guān)規(guī)定交納契稅、維修基金等稅費(fèi)，可以共同向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，購房人也可以委托他人辦理房屋所有權(quán)證，委托辦理的，相關(guān)費(fèi)用在簽定商品房預(yù)售合同時(shí)約定。 9、對(duì)前期物業(yè)管理的有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)范。 本次制訂的北京市商品房預(yù)售合同示范文本約定開發(fā)企業(yè)應(yīng)明確所售商品房前期物業(yè)管理企業(yè)的名稱，該物業(yè)企業(yè)必須已取得物業(yè)管理資質(zhì)，同時(shí)還需約定地上停車費(fèi)、地下停車費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 二、認(rèn)購書的主要內(nèi)

10、容： 1、認(rèn)購書的適用范圍。 北京市商品房認(rèn)購書示范文本不僅適用于預(yù)售商品房，也可適用于現(xiàn)房項(xiàng)目的交易。該文本不是簽訂商品房買賣合同的必經(jīng)程序，經(jīng)雙方協(xié)商一致，可以直接簽訂商品房買賣合同。 2、認(rèn)購書對(duì)所認(rèn)購商品房的買受人進(jìn)行了約定。 認(rèn)購書簽訂后進(jìn)行預(yù)售合同簽訂的，合同主體不得隨意變更。簽訂合同的買受人應(yīng)為認(rèn)購人本人或是認(rèn)購人在其同一戶籍內(nèi)的或是預(yù)定時(shí)已明確的其他人員。 3、認(rèn)購書對(duì)定金的約定。 該示范文本對(duì)支付定金的期限、解除認(rèn)購書和返還定金的情況作了以下約定：（1）認(rèn)購人逾期未支付認(rèn)購定金的，出賣人有權(quán)解除本認(rèn)購書，并有權(quán)將該商品房另行出賣給第三方。（2）認(rèn)購人未在約定期限內(nèi)與出賣人協(xié)商

11、商品房買賣合同相關(guān)條款的，出賣人有權(quán)解除本認(rèn)購書。出賣人解除本認(rèn)購書的，認(rèn)購人已支付的定金不予退還，出賣人有權(quán)將該商品房另行出賣給第三方。（3）對(duì)商品房買賣合同相關(guān)條款未達(dá)成一致意見的，在約定期限內(nèi)本認(rèn)購書自動(dòng)解除，雙方也可以協(xié)商解除認(rèn)購書。出賣人應(yīng)當(dāng)在約定期限內(nèi)將已收取的定金退還認(rèn)購人。（4）出賣人在認(rèn)購人支付認(rèn)購定金之日起至該認(rèn)購書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，須向認(rèn)購人雙倍返還定金。兩個(gè)示范文本定于2005年3月15日正式推行使用。相關(guān)資料： 附件一：聽證會(huì)各方代表爭(zhēng)論焦點(diǎn)與示范文本條款對(duì)照。 示范文本解決了聽證會(huì)上各方代表的爭(zhēng)論焦點(diǎn)。 焦點(diǎn)一：因質(zhì)量不合格而要求退房的具體條

12、件 示范文本條款： 1、該商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢測(cè)不合格的，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起_日內(nèi)退還全部已付款，并按照_利率付給利息，給買受人造成損失的由出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。因此而發(fā)生的檢測(cè)費(fèi)用由出賣人承擔(dān)。買受人要求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。 2、該商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量經(jīng)檢測(cè)不符合國家標(biāo)準(zhǔn)的，自該商品房交付之日起_日內(nèi)（該時(shí)限應(yīng)當(dāng)不低于60日），買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起_日內(nèi)退還買受人全部已付款，并按照_利率付給利息，給買受人造成損失的由出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。因此而發(fā)生的檢測(cè)費(fèi)用由出賣人承擔(dān)。 焦點(diǎn)二

13、：開發(fā)商是否應(yīng)按時(shí)完成公建項(xiàng)目 示范文本條款： 出賣人承諾與該商品房正常使用直接相關(guān)的市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施按照約定的日期達(dá)到下列條件： 1、市政基礎(chǔ)設(shè)施： （1）上水、下水：_年_月_日 達(dá)到_； （2）電：_年_月_日 達(dá)到_； （3）供暖 ：_年_月_日 達(dá)到_; （4）燃?xì)?：_年_月_日 達(dá)到_； （5）_； （6）_。 如果在約定期限內(nèi)未達(dá)到條件，雙方同意按照下列方式處理： （1）_； （2）_。 2、其他設(shè)施 （1）公共綠地：_年_月_日 達(dá)到_； （2）公共道路：_年_月_日 達(dá)到_； （3）公共停車場(chǎng) ：_年_月_日 達(dá)到_； （4）幼兒園：_年_月_日 達(dá)到_； （5）學(xué)校

14、 ：_年_月_日 達(dá)到_； （6）會(huì)所：_年_月_日 達(dá)到_； （7）購物中心：_年_月_日 達(dá)到_； （8）體育設(shè)施：_年_月_日 達(dá)到_； （9）_； （10）_。 如果在約定期限內(nèi)未達(dá)到條件，雙方同意按照下列方式處理： （1）_； （2）_。 焦點(diǎn)三：是否應(yīng)標(biāo)明簽約時(shí)所在樓棟的施工進(jìn)度 示范文本條款： 簽訂本合同時(shí)該商品房所在樓棟的建設(shè)工程進(jìn)度狀況為_ 。（如：正負(fù)零、地下一層地上五層、結(jié)構(gòu)封頂） 焦點(diǎn)四：買房人不交代繳稅費(fèi)能不能收房 示范文本條款： 雙方同意按照下列第_種方式繳納稅費(fèi)： 1、出賣人不得將買受人交納稅費(fèi)作為交接該商品房的條件。 2、買受人同意委托出賣人代交下列第_、_、_

15、、_、_、_種稅費(fèi)，并在接收該商品房的同時(shí)將上述稅費(fèi)交給出賣人。 （1）專項(xiàng)維修資金(公共維修基金)； （2）契稅； （3）第二十二條約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用； （4）供暖費(fèi)； （5）_； （6）_。 3、買受人自行向相關(guān)單位繳納下列第_、_、_、_、_、_種稅費(fèi)，并在接收該商品房的同時(shí)向出賣人出示繳納稅費(fèi)的憑據(jù)。 （1）專項(xiàng)維修資金(公共維修基金)； （2）契稅； （3）第二十二條約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用； （4）供暖費(fèi)； （5）_； （6）_。 附件二：中消協(xié)點(diǎn)評(píng)霸王條款與示范文本條款對(duì)照1、認(rèn)購定金難歸還成都鬃花園商品房認(rèn)購書規(guī)定：“認(rèn)購方選擇一次性付款的，應(yīng)在簽訂上述買賣合同的同時(shí)付清全部房款，認(rèn)

16、購定金自動(dòng)轉(zhuǎn)為房款，逾期者所繳認(rèn)購定金不退還。”示范文本條款： 認(rèn)購人在第四條第二款約定的期限內(nèi)與出賣人協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，但雙方未達(dá)成一致意見，自第四條第二款約定的期限屆滿之次日起超過_日的，本認(rèn)購書自動(dòng)解除，雙方也可以協(xié)商解除本認(rèn)購書。出賣人在本認(rèn)購書解除之日起_日內(nèi)將已收取的定金退還認(rèn)購人。 2、減免責(zé)任巧設(shè)計(jì)廣州鬃房地產(chǎn)開發(fā)總公司制定的鬃認(rèn)購書規(guī)定：“在未簽署正式預(yù)售契約前，若因出售方原因致使該物業(yè)不能出售時(shí)，出售方不受任何約定約束，只需退還所收定金而不必附加利息或賠償?！笔痉段谋緱l款：出賣人在認(rèn)購人支付認(rèn)購定金之日起至本認(rèn)購書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，出賣人

17、應(yīng)當(dāng)向認(rèn)購人雙倍返還定金。3、模糊標(biāo)的好圈錢廈門鬃房地產(chǎn)公司在預(yù)售房屋時(shí)，并未講明所售房屋是精裝修房，商品房買賣合同等相關(guān)資料中也未明確所售房屋為精裝修房，而其制訂的商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議中卻加入了不明確的有關(guān)精裝修房的條款，并強(qiáng)迫消費(fèi)者與開發(fā)商的兄弟公司裝飾工程有限責(zé)任公司簽訂裝修合同。示范文本條款：出賣人交付的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下列第_種方式處理：（1）出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)。（2）_； （3）_。 雙方還可在附件六中對(duì)裝修問題進(jìn)行詳細(xì)約定。4、違約責(zé)任不對(duì)等某購房合同中違約責(zé)任欄規(guī)定：甲方須于鬃年月日前將房產(chǎn)交付使

18、用，甲方若延期交房，則每遲交一個(gè)月，按乙方已付房款3%計(jì)算罰金，付給乙方作賠償。乙方若未按期限向甲方繳清房款，視為違約，甲方有權(quán)從乙方已交購房款中，扣罰10%的金額作違約金，同時(shí)不予辦理進(jìn)戶手續(xù)。示范文本條款：除不可抗力外，出賣人未按照第十一條約定的期限和條件將該商品房交付買受人的，逾期在_日之內(nèi)（該時(shí)限應(yīng)當(dāng)不小于買受人逾期付款責(zé)任條款中的約定時(shí)限），自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之_的違約金（該違約金比率應(yīng)當(dāng)不小于買受人逾期付款責(zé)任條款中的比率），并于該商品房實(shí)際交付之日起_日內(nèi)向買受人支付違約金，合同繼續(xù)履行。 5、面積誤差設(shè)陷阱廈門鬃房地產(chǎn)公司制定的商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定：“面積誤差時(shí)，買受人不退房。面積誤差部分雙方按每平米房?jī)r(jià)款據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款?！笔痉段谋緱l款：實(shí)測(cè)面積與第三條載明的預(yù)測(cè)面積發(fā)生誤差的，根據(jù)第五條按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的約定，雙方同意按照下列原則處理： (1)套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；(2)套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。 買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起30日內(nèi)退還買受人已付房款，并按照_利率付給利息。 買受人不退房的，實(shí)測(cè)套內(nèi)建筑面積大于預(yù)測(cè)套內(nèi)建筑面積時(shí)，套內(nèi)建筑面積誤差比在3%以內(nèi)(