房地產(chǎn)面積測算基礎(chǔ)知識及工作指引(196頁)

1、房地產(chǎn)面積測算基礎(chǔ)知識及工作指引 目錄第一篇：面積測算基礎(chǔ)知識術(shù)語報建面積測算房產(chǎn)面積測算共有建筑面積的計算和分?jǐn)倷?quán)屬測繪簡介面積計算實例四、地籍名詞五、建筑物的各項比率房屋面積測算術(shù)語建筑術(shù)語地籍相關(guān)術(shù)語各種指標(biāo)術(shù)語1.1 術(shù)語1.1.1 房屋面積測算術(shù)語1.1 術(shù)語房屋面積測算利用測繪和計算機(jī)輔助的技術(shù)和方法，采集與表達(dá)房屋相關(guān)信息，為房屋管理等部門提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料。1.1.1 房屋面積測算術(shù)語房屋面積測算成果房屋面積測算過程中所形成的的給類圖表、數(shù)據(jù)的總集。包括受理相關(guān)要件，房屋面積測算技術(shù)報告，房產(chǎn)平面圖集等。房屋具有承重支柱，有頂蓋（屋面）及圍護(hù)墻（柱）體，以鋼、鋼筋混凝土或以鋼筋

2、混凝土、磚、石、木等材料建造作為人們生產(chǎn)、生活或經(jīng)營場所的建筑物。房屋基本單元有固定界線、可以獨(dú)立使用并有明確、唯一編號（幢號、房（室）號等）的房屋或特定空間。1.1.1 房屋面積測算術(shù)語房屋面積的變更測算房屋登記后，因房屋的產(chǎn)權(quán)界線、房屋面積等發(fā)生變化而進(jìn)行的房屋建筑面積測算。房屋建筑面積預(yù)測算依照規(guī)劃建設(shè)主管部門核準(zhǔn)的建筑施工圖（報建圖），按國家和地方相關(guān)規(guī)范，對房屋的特征信息進(jìn)行圖上采集計算，出具房屋面積預(yù)測算報告。用于房屋的預(yù)售審批與備案。房屋建筑面積實測算房屋竣工后，按國家和地方相關(guān)規(guī)范，對房屋的特征信息進(jìn)行實地采集計算，出具房屋面積測算成果。為房屋登記、交易，舊城改造、征地拆遷等提

3、供基礎(chǔ)資料。中誤差在一定測量條件下，觀測量的各個觀測值真誤差的平方和的平均值的平方根。限差在一定觀測條件下規(guī)定的測量誤差的限制。房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。1.1.1 房屋面積測算術(shù)語PS：計算建筑面積應(yīng)具備的條件：應(yīng)具備有上蓋；應(yīng)有圍護(hù)物；層高2.20m以上(含2.20m)；結(jié)構(gòu)牢固，屬永久性建筑；可作為人民生產(chǎn)或生活的場所。房屋套內(nèi)建筑面積指成套住宅單個所有權(quán)人占有和使用的建筑面積總和，由套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。備注：

4、套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算：a).套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等 空間面積的總和；b).套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；c).不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；d).內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。房屋套內(nèi)墻體面積。成套房屋套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間

5、的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。1.1.1 房屋面積測算術(shù)語房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。 備注：房屋的使用面積是房屋各層平面中直接為生活和生產(chǎn)使用的凈空間面積，不包括以下部分：a)墻體、柱等構(gòu)造；b)窗臺與一般門洞口；c)住宅戶內(nèi)樓板有挑空部分；d)吊柜;e)突出內(nèi)墻面的壁柱、管道井、通風(fēng)道、垃圾道。 1.1.1 房屋面積測算術(shù)語產(chǎn)權(quán)面積也稱房屋登記面積。產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。1.1.1 房屋面積測算術(shù)語共

6、有（公用）建筑面積建筑物內(nèi)由多個權(quán)利人共同占有或使用的建筑面積。應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e屬于被分?jǐn)傢?。包括：幢?nèi)共有（公用）建筑面積和非幢內(nèi)共有（公用）建筑面積。或者分為：應(yīng)分?jǐn)偣灿校ü茫┙ㄖ娣e和不分?jǐn)偣灿校ü茫┙ㄖ娣e。1.1.1 房屋面積測算術(shù)語房屋專有建筑面積建筑物內(nèi)由單個權(quán)利人占有或使用的建筑面積。房屋專有建筑面積屬于承擔(dān)分?jǐn)傢??；酌娣e指建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積。1.1.1 房屋面積測算術(shù)語房屋預(yù)測面積在商品房期房（有預(yù)售銷售證的合法銷售項目）銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測繪資質(zhì)的房屋測量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實地考察和國家測量規(guī)范對尚

7、未竣工的房屋進(jìn)行預(yù)先測量計算而得出的面積。備注：1、房屋預(yù)售面積主要用于房地產(chǎn)項目的預(yù)售審批與備案，也是房地產(chǎn)開發(fā)商與購房人合同約定的面積。2、預(yù)售面積的計算有三種開式，一是由政府主管部門（測繪所）負(fù)責(zé)計算。二是由發(fā)展商自行按相關(guān)規(guī)定計算。三是委托第三方測繪公司完成。1.1.1 房屋面積測算術(shù)語房屋實測面積實測面積是指商品房竣工驗收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質(zhì)的房屋房屋測繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測數(shù)據(jù)及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進(jìn)行的實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。備注：實測面積是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最終依據(jù)。1.1

8、.1 房屋面積測算術(shù)語1.1 術(shù)語1.1.2 建筑術(shù)語鋼結(jié)構(gòu)是指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。 磚木結(jié)構(gòu)是指承重的主要構(gòu)件是用磚、木 材 建造的。如一幢房屋是木制房架、磚墻、木柱建造的。1.1.2 建筑術(shù)語鋼結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物。鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 是指承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造的。 混凝土結(jié)構(gòu)鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)1.1.2 建筑術(shù)語混合結(jié)構(gòu)指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或

9、者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。其他結(jié)構(gòu)指凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房屋都?xì)w此類。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等?；旌辖Y(jié)構(gòu)1.1.2 建筑術(shù)語自然層一般指房屋按樓板和地板結(jié)構(gòu)分層的樓層數(shù)。 層高指房屋上下兩層樓面，或樓面至地面，或樓面至屋頂面之間的垂直距離。室內(nèi)凈高從樓、地面面層（完成面）至吊頂或樓蓋、屋蓋地面之間的有效空間的垂直距離。數(shù)學(xué)關(guān)系：凈高層高樓板厚度。即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。 房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地平線以上計算。地平線以下為地下室，按負(fù)層數(shù)計算；采光窗在室外地平以上的半地下室，其室內(nèi)層高不低于2.20M的計算自然層數(shù)；層高在2.20M以上的架空層也計算自然層數(shù)。1.1.2

10、 建筑術(shù)語夾層在一個樓層內(nèi)，以結(jié)構(gòu)板形式增設(shè)的局部樓層，為非自然層。架空層僅有結(jié)構(gòu)支撐而無外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的開敞空間層。架空房屋一般為底層架空，以柱子作為承重支撐的房屋。結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部采用不同結(jié)構(gòu)類型，并通過該樓層進(jìn)行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的樓層。設(shè)備層建筑物內(nèi)專為設(shè)置暖通、空調(diào)、給排水、配變電等設(shè)備和管道且供人員進(jìn)入維護(hù)的樓層。避難層建筑物高度超過100m的高層建筑中，為消防安全專門設(shè)置的供人們疏散避難的樓層。1.1.2 建筑術(shù)語功能區(qū)根據(jù)房屋的用途而劃分的使用范圍稱為功能區(qū)。公共（消防）通道建筑物內(nèi)用于消防或通行需要而設(shè)置的與市政或小區(qū)道路連通的穿越建筑

11、物的通道。眺望間設(shè)置在建筑物頂層或挑出外墻的，供人們遠(yuǎn)眺或觀察周圍情況的建筑空間。塔式住宅以共用樓梯或共用樓梯、電梯為核心布置多套住房，且其主要朝向建筑長度與次要朝向建筑長度之比小于2的住宅。裙房與高層建筑相連的，建筑高度不超過24m的附屬建筑。核心筒建筑物中集中解決垂直交通、設(shè)備電氣垂直管線、聯(lián)系其它建筑空間的結(jié)構(gòu)體系。1.1.2 建筑術(shù)語設(shè)備用房獨(dú)立設(shè)置或附設(shè)于建筑物中用于設(shè)置建筑設(shè)備的房間。大堂具有休息、會客、接待、商務(wù)等功能的門廳。中庭建筑中貫通多層的室內(nèi)大廳。前室設(shè)于樓、電梯間與走廊之間用于分配、緩沖人流的過渡性建筑空間。落地窗窗框與地板直接相連的窗。永久性頂蓋經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)設(shè)計的永久使

12、用的頂蓋。連廊連接建筑之間的走廊。1.1.2 建筑術(shù)語圍護(hù)結(jié)構(gòu)圍合建筑空間四周的墻體、門、窗、欄桿等。圍護(hù)性幕墻直接作為外墻起圍護(hù)作用的幕墻。裝飾性幕墻設(shè)置在建筑物墻體外起裝飾作用的幕墻。建筑幕墻由金屬構(gòu)架與板材組成，不承擔(dān)主體結(jié)構(gòu)荷載作用的建筑以外的圍護(hù)結(jié)構(gòu)。天井被建筑圍合的露天空間，主要用以解決建筑物的采光與通風(fēng)。變形縫為防止建筑物在外界因素作用下，結(jié)構(gòu)內(nèi)部產(chǎn)生附加變形和應(yīng)力，導(dǎo)致建筑物開裂、碰撞甚至破壞而預(yù)留的構(gòu)造縫。包括伸縮縫（溫度縫）、沉降縫和抗震縫。1.1.2 建筑術(shù)語雨棚設(shè)置在建筑物進(jìn)出口上部用于擋雨、遮陽的板或蓬。門廳位于建筑物入口處，用于人員集散并聯(lián)系建筑室內(nèi)外的樞紐空間。棚

13、由單排柱或多排柱和頂蓋構(gòu)成的室外空間。躍層式建筑套內(nèi)空間跨越兩樓層及以上，且設(shè)有套內(nèi)樓梯的住宅。房屋總層數(shù)房屋的地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。地下室和半地下室房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者為地下室；房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者為半地下室。1.1.2 建筑術(shù)語住宅進(jìn)深在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一棟居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實際長度。住宅開間是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。1.1.2 建筑術(shù)語平臺供居住者進(jìn)行室外活動的上人屋面或住宅底層地面

14、伸出室外的部分。露臺（露天平臺） 指與建筑銜接供人們活動的無頂蓋室外平臺；在二層或二層以上建筑利用下層的屋頂作為上層的戶外活動的無頂蓋平臺也視為露臺。露臺1.1.2 建筑術(shù)語陽臺泛指有永久性上蓋、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、有臺面、與房屋相連、可以活動和利用的房屋附屬設(shè)施,供居住者進(jìn)行室外活動、晾曬衣物等的空間。非封閉陽臺原設(shè)計或竣工后不封閉的陽臺。 封閉陽臺所謂封閉陽臺，系指陽臺采用實體欄板作圍護(hù)，欄板以上用玻璃等物全部圍閉的陽臺。（北方封閉陽臺居多）備注：陽臺和露臺的區(qū)別是“是否具有永久性頂蓋”。非封閉陽臺 封閉陽臺 1.1.2 建筑術(shù)語凹陽臺凹進(jìn)樓層外墻（柱）體的陽臺。凸陽臺挑出樓層外墻（柱）體的陽臺。

15、走廊住宅套外使用的水平交通空間。過道住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。過道1.1.2 建筑術(shù)語柱廊有頂蓋，有廊臺、有支柱或兼有一側(cè)圍護(hù)墻體的供人通行的建筑物，如長廊、回廊等。檐廊在屋檐下有頂蓋、有廊臺和建筑物相連的作為通道的伸出部位。備注：8.2.2規(guī)定：與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。挑廊挑出房屋墻體外，有頂蓋、有圍護(hù)物（如欄桿）、無支柱的通道。備注：8.2.2規(guī)定：未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。 挑廊柱廊1.1.2 建筑術(shù)語回廊曲折環(huán)繞的走廊。架空通廊架空通廊是指兩建筑物之間供行人通行用的空中通道,通廊指聯(lián)接建筑物間，有頂蓋

16、、有廊臺，具備一定形式的通道。在地面上的稱底層通廊或長廊、迥廊；高出地面的，二層以上的則稱架空通廊。 備注：8.2.1規(guī)定：房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。8.2.2規(guī)定：有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算?；乩燃芸胀ɡ?.1.2 建筑術(shù)語門廊是指房屋門前突出的與房屋相連通的具有永久性結(jié)構(gòu)牢固的頂蓋和支柱的通道。備注：8.2.2規(guī)定：獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。門斗房屋門前有與房屋相連具有永久性結(jié)構(gòu)牢固的頂蓋，且由承重墻體支撐頂蓋進(jìn)出通道。備注：8.2.1規(guī)定：有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按

17、其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。門廊1.1.2 建筑術(shù)語管道井建筑物中用于布置豎向設(shè)備管線的豎向井道。飄窗為房間采光和美化造型而設(shè)置的突出外墻的窗。飄窗管井1.1.2 建筑術(shù)語挑樓是樓房向外懸挑出底層的封閉樓層房屋，層高不低于2.20m，按樓房處理。備注：國家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測量規(guī)范8.2.1條款規(guī)定挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。過街樓部分跨街道或街道穿過的房屋，稱為過街樓。過街樓挑樓1.1.2 建筑術(shù)語閣樓閣樓指位于自然層內(nèi)，利用坡屋頂下方空間或人字屋架改建、增建，無固定樓梯的樓層，局部層高可能達(dá)到2.20m以上可計算建筑面積，但不能計入房屋總層數(shù)。1.1.2 建筑術(shù)語騎樓建在道

18、路旁，部分底層面積用作行人公共通道的房屋。備注：房產(chǎn)測量規(guī)范8.2.3規(guī)定：騎樓不計算建筑面積。亭獨(dú)立亭，不計算建筑面積，亦不計算建基面積。騎樓獨(dú)立亭1.1.2 建筑術(shù)語有上蓋室外樓梯備注：房產(chǎn)測量規(guī)范8.2.1規(guī)定：屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。臺階備注：房產(chǎn)測量規(guī)范8.2.3規(guī)定：臺階不計算建筑面積。無上蓋室外樓梯備注：房產(chǎn)測量規(guī)范8.2.2規(guī)定：無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。無上蓋室外樓梯臺階1.1.2 建筑術(shù)語勒腳備注：房產(chǎn)測量規(guī)范8.2.3規(guī)定：勒腳不計算建筑面積。伸縮縫備注：房產(chǎn)測量規(guī)范8.2.1規(guī)定：有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫

19、計算建筑面積。房產(chǎn)測量規(guī)范8.2.3規(guī)定：與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫，不計算建筑面積。附墻煙囪備注：附墻煙囪不計算建筑面積。房產(chǎn)測量規(guī)范8.2.3規(guī)定：獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線，不計算建筑面積。煙囪1.1.2 建筑術(shù)語臨時房屋、簡易房屋備注：房產(chǎn)測量規(guī)范8.2.3規(guī)定：臨時房屋、簡易房屋不計算建筑面積的范圍?；顒臃课輦渥ⅲ悍慨a(chǎn)測量規(guī)范8.2.3規(guī)定：活動房屋不計算建筑面積的范圍。簡易房屋活動房屋1.1.2 建筑術(shù)語1.1.3 地籍相關(guān)術(shù)語1.1 術(shù)語居住區(qū)用地指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。備注：居住區(qū)用地界限劃定規(guī)定居住區(qū)以道路為界線，屬城市干

20、道時，以道路紅線為界；屬居住區(qū)干道時，以道路中心線為界；屬公路時，以公路紅線為界。同其他用地相鄰時，以用地邊線為界。同天然障礙物或人工障礙物相毗鄰時，以障礙物地點(diǎn)邊縣為界線。居住區(qū)內(nèi)的非居住用地或居住區(qū)級以上的公共建筑用地應(yīng)扣除。住宅用地指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱。備注：根據(jù)中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第12條規(guī)定，居住用地的使用年限70年。道路用地指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。1.1.3 地籍相關(guān)術(shù)語公共綠地指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包

21、括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。備注：按照城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)GBJ137-90規(guī)定，公共服務(wù)設(shè)施用地指居住小區(qū)及小區(qū)及以下的公共設(shè)施和服務(wù)設(shè)施用地，如托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、糧店、菜店、服務(wù)站、儲蓄所、郵政所、居委會、派出所等用地。1.1.3 地籍相關(guān)術(shù)語市政公用設(shè)施用地是指城市中為生活及生產(chǎn)服務(wù)的各項基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)用地，包括：供應(yīng)設(shè)施、交通設(shè)施、郵電設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施、施工與維修設(shè)施、殯葬設(shè)施及其它市政公用設(shè)施

22、的建設(shè)用地。備注：根據(jù)國標(biāo)GBJ13790條第2.0.5條的規(guī)定，市政公用設(shè)施用地包括供應(yīng)設(shè)施用地（供水、供電、供燃?xì)夂凸岬仍O(shè)施用地，但供電用地中不包括應(yīng)歸入工業(yè)用地的電廠用地，關(guān)于高壓線走廊下規(guī)定的控制范圍內(nèi)的用地，則應(yīng)按其地面實際用途歸類），交通設(shè)施用地（公共交通和貨運(yùn)交通等設(shè)施用地），郵電設(shè)施用地（郵政、電信和電話等設(shè)施用地），環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施用地（雨水、污水處理和糞便垃圾處理用地），施工與維修設(shè)施用地，殯葬設(shè)施用地及其它市政公用設(shè)施如消防、防洪等設(shè)施用地。1.1.3 地籍相關(guān)術(shù)語其它用地規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其它單位用地、保留的自然村

23、或不可建設(shè)用地等。居住區(qū)(級)道路一般用以劃分小區(qū)的道路，道路紅線寬度不宜小于20m。在大城市中通常與城市支路同級。備注：根據(jù)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范，居住區(qū)內(nèi)道路可分為：居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路和宅間小路四級。小區(qū)(級)路一般用以劃分組團(tuán)的道路，路面寬58m，建筑控制線之間的寬度，采暖區(qū)不宜小于14m；非采暖區(qū)不宜小于10m。1.1.3 地籍相關(guān)術(shù)語小區(qū)路組團(tuán)(級)路上接小區(qū)路、下連宅間小路的道路，路面寬35m；建筑控制線之間的寬度，采暖區(qū)不宜小于10m；非采暖區(qū)不宜小于8m。宅間小路住宅建筑之間連接各住宅入口的道路，路面寬不宜小于2.5m。1.1.3 地籍相關(guān)術(shù)語組團(tuán)路水、電表位：放置水表

24、或者電表箱的地方。1.1.3 地籍名詞水、電表位測量平面直角坐標(biāo)系：以南北方向的縱軸為x軸，自原點(diǎn)向北為正，向南為負(fù)；以東西方向的橫軸為y軸，自原點(diǎn)向東為正，向西為負(fù)；象限按順時針方向編號。數(shù)學(xué)平面直角坐標(biāo)：以縱軸為y軸，自原點(diǎn)向上為正，向下為負(fù)；以橫軸為x軸，自原點(diǎn)向右為正，向左為負(fù)；象限按逆時針方向編號。地籍圖：是表示土地權(quán)屬界線、面積和利用狀況等地籍要素的地籍管理專業(yè)用圖，是地籍調(diào)查的主要成果。1.1.3 地籍相關(guān)術(shù)語宗地： 被權(quán)屬界址線所封閉的地塊。 通常來講，一宗地是一個權(quán)利人所擁有或使用的一個地塊。一個權(quán)利人擁有或使用不相連的幾個地塊時，則每一個地塊應(yīng)分別劃分宗地。當(dāng)一個地塊為兩個

25、以上權(quán)利人擁有或使用，而在實地又無法劃分之間的界線時，這種地塊稱為共用宗地。 當(dāng)一個權(quán)利人擁有或使用的地塊跨越土地登記機(jī)關(guān)所轄的范圍，即一個地塊分屬兩個以上土地登記機(jī)關(guān)管轄時，應(yīng)按行政轄區(qū)界線分別劃分宗地。 大型工礦、企業(yè)、機(jī)關(guān)、學(xué)校內(nèi)的獨(dú)立核算單位（具有法人代表或已具備有申請法人代表資格的），如商店、郵局、派出所等，應(yīng)獨(dú)立劃分宗地。宗地四至： 一宗地四個方位與相鄰?fù)恋氐慕唤咏缇€。 一般填寫四鄰的土地所有者或使用者單位和個人名稱。若相鄰的土地為道路、河流等線狀地物或湖泊、山峰等，其四至填寫為相關(guān)地物的名稱。1.1.3 地籍相關(guān)術(shù)語宗地圖：是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基

26、本情況。包括宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。1.1.3 地籍相關(guān)術(shù)語界址線：宗地四周的權(quán)屬界線，即界址點(diǎn)連線構(gòu)成的折線或曲線。界址點(diǎn)：指宗地權(quán)屬界線的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，即拐點(diǎn)，它是標(biāo)定宗地權(quán)屬界線的重要標(biāo)志。1.1.3 地籍相關(guān)術(shù)語用地紅線：各類建筑工程項目用地的使用權(quán)屬范圍的邊界線。1.1.4 地籍相關(guān)術(shù)語道路紅線城市道路（含居住區(qū)級道路）用地的規(guī)劃控制線。備注：城市規(guī)劃基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)5.0.11中道路紅線是指規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線。規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線反映了道路紅線寬度，它的組成包括：通行機(jī)動車或非機(jī)動車和行人交通所需的道路寬度；敷設(shè)地下、地上工程管線和

27、城市公用設(shè)施所需增加的寬度；種植行道樹所需的寬度。任何建筑物、構(gòu)筑物不得越過道路紅線。根據(jù)城市景觀的要求，沿街建筑物可以從道路紅線外側(cè)退后建設(shè)。1.1.4 地籍相關(guān)術(shù)語建筑紅線城市規(guī)劃基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)5.0.12中建筑紅線是指“城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物或構(gòu)筑物（如外墻、臺階等）靠臨街面的界線，又稱建筑控制線”。備注：建筑紅線可與道路紅線重合，一般在新城市中常使建筑紅線退于道路紅線之后，騰出空地為人流集散和沿街綠化及敷設(shè)市政管線用地，不得修建任何建（構(gòu)）筑物。 建筑紅線一般為建筑物的占地界限，用實紅線表示，二層以上有陽臺用虛紅線表示，表示底層不占用地。建筑控制線一般有高壓控制線、河堤控制線等。 1

28、.1.4 地籍相關(guān)術(shù)語1.1.4 各種指標(biāo)術(shù)語1.1 術(shù)語建筑容積率項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積（項目用地規(guī)劃紅色范圍內(nèi)的土地面積）之比，附屬建筑物計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算面積的附屬建筑物除外。注釋：該總建筑面積是指地上的建筑面積，地下的建筑面積不計入容積率業(yè)內(nèi)對容積率指標(biāo)的一般規(guī)定：獨(dú)立別墅的容積率一般不高于0.4，聯(lián)體別墅（Townhouse）的容積率在0.95之下，多層住宅（7層以下）的最佳容積率應(yīng)在1.21.3之間，小高層（1213層）的容積率則在2.1之下，高層（18層以上）的容積率一般不高于3.5。建筑容積率是評價住宅舒適度的重要指標(biāo)，應(yīng)保持一個穩(wěn)定合理的水

29、平：若容積率太小，則單位住宅成本過高，造成對土地資源的浪費(fèi)；若容積率太大，則人口密度過大，居住質(zhì)量下降。1.1.4 各種指標(biāo)術(shù)語建筑密度也叫建筑覆蓋率,指項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。其中基底面積指建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積。住宅面積毛密度每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑面積(m2/ha)。其中居住區(qū)用地=住宅用地+公建用地+道路用地+公共綠地。建筑面積毛密度，通常也稱容積率。住宅面積凈密度指每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積。其中住宅用地為住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地(含宅間綠地和宅間小路等)的總稱。注釋：建筑密度反映的是一定用地

30、范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。住宅面積凈密度，是決定居住區(qū)居住密度(住宅面積毛密度或人口毛密度)的重要指標(biāo)在一定的住宅用地上，住宅面積凈密度高，該居住區(qū)的居住密度相應(yīng)也高，反之，居住密度相應(yīng)越低。城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范中規(guī)定的住宅面積凈密度最大值為：多層住宅在170左右，高層在350左右。1.1.4 各種指標(biāo)術(shù)語綠地率指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積（項目用地規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的土地面積）之比。1、綠地面積中的綠地應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地，即道路紅線內(nèi)的綠地，不應(yīng)包括屋頂、曬臺的人工綠地。2、地下車庫上蓋覆土種綠化部份部份也列入綠地面積中。1.1.

31、4 各種指標(biāo)術(shù)語面積誤差比面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積）/合同約定面積100%=（實際面積-預(yù)售面積）/預(yù)售面積100%。注釋：公司商品房買賣合同中明確約定的處理面積誤差的辦法：一、建筑面積部分：差異值在0.6%以內(nèi)的，雙方按合同約定執(zhí)行差異值在0.6%3%，雙方按買賣合同約定的房屋單價多退少補(bǔ)。差異值超過3%的，買受人可以選擇退還超出3%部分的房價款或退回所購商品房。二、花園面積：差異值在1%以內(nèi)的，雙方按合同約定執(zhí)行差異值在1%30%，雙方按買賣合同約定的房屋單價多退少補(bǔ)。差異值超過30%的，買受人可以選擇退還超出3%部分的花園價款或退回所購商品房。1.1.4 各種指標(biāo)術(shù)語1 面

32、積測算基礎(chǔ)知識管理法規(guī)國家法律：中華人民共和國測繪法部門法規(guī)：房產(chǎn)測繪管理辦法其它的地方法規(guī)計算規(guī)范國標(biāo)1：建筑工程建筑面積計算規(guī)則GB/T50353-2005PS：國標(biāo)1是各地規(guī)劃局審核報建建筑面積及計容面積的主要依據(jù)，另外還有各省市的城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定、容積率計算規(guī)則、有關(guān)針對上述國標(biāo)的實施細(xì)則和補(bǔ)充，以及地方規(guī)劃局的其它相關(guān)計算規(guī)則文件。國標(biāo)2：房產(chǎn)測量規(guī)范 GB/T17986.1-2000 關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知建住房200274號文PS：國標(biāo)2是各地房管和國土部門計算及審核建筑面積的依據(jù)，當(dāng)然在規(guī)范原則下各地對個別細(xì)節(jié)上的理解和把握各有差別、各有約定俗稱的

33、習(xí)慣。 接下來1.2 報建面積計算規(guī)則和1.3預(yù)售面積計算規(guī)則兩節(jié)將緊扣以上兩份國標(biāo)進(jìn)行講解。 相關(guān)法律法規(guī)介紹Redy go 1.2 報建面積測算 報建建筑面積計算規(guī)則 報建計容面積計算規(guī)則1 面積測算基礎(chǔ)知識GB/T 50353-2005GB 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)Copyright by ARTCOM PT All rights reserved.建設(shè)部和國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局聯(lián)合發(fā)布建筑工程建筑面積計算規(guī)范2005-04-15發(fā)布 2005-07-01實施建筑工程建筑面積計算規(guī)范.pdf 建筑工程建筑面積計算規(guī)范在建筑工程造價管理方面起著非常重要的作用，是建筑房屋計算工程量的主要指標(biāo)，是計

34、算單位工程每平方米預(yù)算造價的主要依據(jù)，是統(tǒng)計部門匯總發(fā)布房屋建筑面積完成情況的基礎(chǔ)。目前，建設(shè)部和國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局頒發(fā)的房產(chǎn)測量規(guī)范的房產(chǎn)面積計算，以及住宅設(shè)計規(guī)范中有關(guān)面積的計算，均依據(jù)的是建筑面積計算規(guī)則。適用范圍：新建、擴(kuò)建、改建的工業(yè)與民用建筑工程的面積計算。計算原則：科學(xué)、合理的原則。補(bǔ)充規(guī)定：建筑面積計算除應(yīng)遵循本規(guī)范，尚應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān) 標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的規(guī)定。1.2.1 報建建筑面積計算規(guī)則1、計算全部或一半建筑面積的范圍2、計算一半建筑面積的范圍3、不計算建筑面積的范圍1、計算全部或一半建筑面積的范圍以層高（高度）來衡量面積計算比例：層高在2.20m及以上者應(yīng)計算全面積；層高不

35、足2.20m者應(yīng)計算1/2面積。1.2.1 報建建筑面積計算規(guī)則1、計算全部或一半建筑面積的范圍單層建筑物的建筑面積，應(yīng)按其外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算；單層建筑物內(nèi)設(shè)有局部樓層者，局部樓層的二層及以上樓層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算，無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積計算。勒腳是墻根部很矮的一部分墻體加厚，不能代表整個外墻結(jié)構(gòu)，因此要扣除勒腳墻體加厚的部分，以勒腳以上外墻結(jié)構(gòu)外邊線計算建筑面積。PS：單層建筑物應(yīng)按不同的高度確定其面積的計算。其高度指室內(nèi)地面標(biāo)高至屋面板板面結(jié)構(gòu)標(biāo)高之間的垂直距離。遇有以屋面板找坡的平屋頂單層建筑物，其高度指室內(nèi)地面標(biāo)高至屋面板最低處板面結(jié)

36、構(gòu)標(biāo)高之間的垂直距離。1.2.1 報建建筑面積計算規(guī)則1、計算全部或一半建筑面積的范圍多層建筑物首層應(yīng)按其外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算；二層及以上樓層應(yīng)按其外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。PS：多層建筑物的建筑面積應(yīng)按不同的層高分別計算。層高是指上下兩層樓面結(jié)構(gòu)標(biāo)高之間的垂直距離。建筑物最底層的層高，有基礎(chǔ)底板的指基礎(chǔ)底板上表面結(jié)構(gòu)標(biāo)高至上層樓面的結(jié)構(gòu)標(biāo)高之間的垂直距離；沒有基礎(chǔ)底板的指地面標(biāo)高至上層樓面結(jié)構(gòu)標(biāo)高之間的垂直距離。最上一層的層高是指樓面結(jié)構(gòu)標(biāo)高至屋面板板面結(jié)構(gòu)標(biāo)高之間的垂直距離，遇有以屋面板找坡的屋面，層高指樓面結(jié)構(gòu)標(biāo)高至屋面板最低處板面結(jié)構(gòu)標(biāo)高之間的垂直距離。1.2.1 報建建筑

37、面積計算規(guī)則1、計算全部或一半建筑面積的范圍單層及多層建筑坡屋頂內(nèi)和場館看臺下，當(dāng)設(shè)計加以利用時凈高超過2.10m 的部位應(yīng)計算全面積；凈高在1.20m 至2.10m 的部位應(yīng)計算1/2 面積；當(dāng)設(shè)計不利用或室內(nèi)凈高不足1.20m 時不應(yīng)計算面積。PS：多層建筑坡屋頂內(nèi)和場館看臺下的空間應(yīng)視為坡屋頂內(nèi)的空間?！皥鲳^”實質(zhì)上是指“場”(如：足球場、網(wǎng)球場等)看臺上有永久性頂蓋部分?！梆^”應(yīng)是有永久性頂蓋和圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，應(yīng)按單層或多層建筑相關(guān)規(guī)定計算面積。1.2.1 報建建筑面積計算規(guī)則1、計算全部或一半建筑面積的范圍地下室、半地下室(車間、商店、車站、車庫、倉庫等)，包括相應(yīng)的有永久性頂蓋的出人口

38、，應(yīng)按其外墻上口(不包括采光井、外墻防潮層及其保護(hù)墻)外邊線所圍水平面積計算。1.2.1 報建建筑面積計算規(guī)則1、計算全部或一半建筑面積的范圍坡地的建筑物吊腳架空層、深基礎(chǔ)架空層，設(shè)計加以利用并有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的。1.2.1 報建建筑面積計算規(guī)則吊腳架空層1、計算全部或一半建筑面積的范圍建筑物的門廳、大廳按一層計算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)設(shè)有回廊時，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積計算。1.2.1 報建建筑面積計算規(guī)則大廳回廊1、計算全部或一半建筑面積的范圍建筑物間有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的架空走廊，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。PS：有永久性頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積的1/2 計算。1.2.1 報建建筑面積計

39、算規(guī)則立體書庫、立體倉庫、立體車庫，無結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按一層計算，有結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)層面積分別計算。PS：立體車庫、立體倉庫、立體書庫不規(guī)定是否有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，均按是否有結(jié)構(gòu)層，應(yīng)區(qū)分不同的層高確定建筑面積計算的范圍，而不按書架層和貨架層計算面積。有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的舞臺燈光控制室，1、計算全部或一半建筑面積的范圍建筑物外有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的落地櫥窗、門斗、挑廊、走廊、檐廊，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。1.2.1 報建建筑面積計算規(guī)則建筑物頂部有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等，PS：如遇建筑物屋頂?shù)臉翘蓍g是坡屋頂，應(yīng)按坡屋頂?shù)南嚓P(guān)條文計算面積。設(shè)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，應(yīng)按其底板面的

40、外圍水平面積計算。PS：以上是指向建筑物外傾斜的墻體，若遇有向建筑物內(nèi)傾斜的墻體，應(yīng)視為坡屋頂，應(yīng)按坡屋頂有關(guān)條文計算面積。1、計算全部或一半建筑面積的范圍建筑物內(nèi)的室內(nèi)樓梯間、電梯井、觀光電梯井、提物井、管道井、通風(fēng)排氣豎井、垃圾道、附墻煙囪應(yīng)按建筑物的自然層計算。PS：室內(nèi)樓梯間的面積計算，應(yīng)按樓梯依附的建筑物的自然層數(shù)計算并在建筑物面積內(nèi)。遇躍層建筑，其共用的室內(nèi)樓梯應(yīng)按自然層計算面積；上下兩錯層戶室共用的室內(nèi)樓梯，應(yīng)選上一層的自然層計算面積1.2.1 報建建筑面積計算規(guī)則1、計算全部或一半建筑面積的范圍高低聯(lián)跨的建筑物，應(yīng)以高跨結(jié)構(gòu)外邊線為界分別計算建筑面積；其高低跨內(nèi)部連通時，其變形

41、縫應(yīng)計算在低跨面積內(nèi)。以幕墻作為圍護(hù)結(jié)構(gòu)的建筑物，應(yīng)按幕墻外邊線計算建筑面積。建筑物外墻外側(cè)有保溫隔熱層的，應(yīng)按保溫隔熱層外邊線計算建筑面積。建筑物內(nèi)的變形縫，應(yīng)按其自然層合并在建筑物面積內(nèi)計算。PS：建筑物內(nèi)的變形縫是與建筑物相連通的變形縫，即暴露在建筑物內(nèi)，在建筑物內(nèi)可以看得見的變形縫。1.2.1 報建建筑面積計算規(guī)則2、計算一半建筑面積的范圍雨篷結(jié)構(gòu)的外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的寬度超過2.10m 者，應(yīng)按雨篷結(jié)構(gòu)板的水平投影面積的1/2 計算。PS：雨篷均以其寬度超過2.10m 或不超過2.10m 衡量，超過2.10m 者應(yīng)按雨篷的結(jié)構(gòu)板水平投影面積的1/2 計算。有柱雨篷和無柱雨篷計算應(yīng)

42、一致。1.2.1 報建建筑面積計算規(guī)則雨棚雨棚2、計算一半建筑面積的范圍有永久性頂蓋的室外樓梯，應(yīng)按建筑物自然層的水平投影面積的1/2 計算。PS：室外樓梯，最上層樓梯無永久性頂蓋，或不能完全遮蓋樓梯的雨篷，上層樓梯不計算面積，上層樓梯可視為下層樓梯的永久性頂蓋，下層樓梯應(yīng)計算面積。1.2.1 報建建筑面積計算規(guī)則2、計算一半建筑面積的范圍建筑物的陽臺均應(yīng)按其水平投影面積的1/2 計算。PS：建筑物的陽臺，不論是凹陽臺、挑陽臺、封閉陽臺、不封閉陽臺均按其水平投影面積的一半計算。1.2.1 報建建筑面積計算規(guī)則陽臺陽臺2、計算一半建筑面積的范圍有永久性頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的車棚、貨棚、站臺、加油站、收

43、費(fèi)站等，應(yīng)按其頂蓋水平投影面積的1/2 計算。PS：車棚、貨棚、站臺、加油站、收費(fèi)站等的面積計算。由于建筑技術(shù)的發(fā)展，出現(xiàn)許多新型結(jié)構(gòu)，如柱不再是單純的直立的柱，而出現(xiàn)正形柱、倒形柱等不同類型的柱，給面積計算帶來許多爭議，為此，我們不以柱來確定面積的計算，而依據(jù)頂蓋的水平投影面積計算。在車棚、貨棚、站臺、加油站、收費(fèi)站內(nèi)設(shè)有有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的管理室、休息室等，另按相關(guān)條款計算面積。1.2.1 報建建筑面積計算規(guī)則站臺車棚3、不應(yīng)計算建筑面積的范圍建筑物通道(騎樓、過街樓的底層)。PS：文字1.2.1 報建建筑面積計算規(guī)則騎樓騎樓3、不應(yīng)計算建筑面積的范圍建筑物內(nèi)的設(shè)備管道夾層。1.2.1 報建建筑面

44、積計算規(guī)則建筑物內(nèi)分隔的單層房間，舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺等。屋頂水箱、花架、涼棚、露臺、露天游泳池。建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺、安裝箱和罐體的平臺。勒腳、附墻柱、垛、臺階、墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻、空調(diào)室外機(jī)擱板(箱)、飄窗、構(gòu)件、配件、寬度在2.10m 及以內(nèi)的雨篷以及與建筑物內(nèi)不相連通的裝飾性陽臺、挑廊。PS：f項均不屬于建筑結(jié)構(gòu)，不應(yīng)計算建筑面積。3、不應(yīng)計算建筑面積的范圍無永久性頂蓋的架空走廊、室外樓梯和用于檢修、消防等的室外鋼樓梯、爬梯。1.2.1 報建建筑面積計算規(guī)則無永久性頂蓋樓梯無永久性頂蓋樓梯3、不應(yīng)計算建筑面積的范圍自動扶梯、自動人行道。P

45、S：自動扶梯(斜步道滾梯)，除兩端固定在樓層板或梁之外，扶梯本身屬于設(shè)備，為此扶梯不宜計算建筑面積。水平步道(滾梯)屬于安裝在樓板上的設(shè)備，不應(yīng)單獨(dú)計算建筑面積。1.2.1 報建建筑面積計算規(guī)則自動扶梯自動扶梯3、不應(yīng)計算建筑面積的范圍獨(dú)立煙囪、煙道、地溝、油(水)罐、氣柜、水塔、貯油(水)池、貯倉、棧橋、地下人防通道、地鐵隧道。1.2.1 報建建筑面積計算規(guī)則棧橋水塔3、不應(yīng)計算建筑面積的范圍坡屋頂內(nèi)、場館下空間室內(nèi)凈高不足1.20m 時不應(yīng)計算面積。設(shè)計不利用的深基礎(chǔ)架空層、坡地吊腳架空層、多層建筑坡屋頂內(nèi)、場館看臺下的空間不應(yīng)計算面積。1.2.1 報建建筑面積計算規(guī)則坡地吊腳架空層坡地吊

46、腳架空層1.2.2 報建計容面積計算規(guī)則主管及審核部門：各項目所在地規(guī)劃局計算階段：規(guī)劃報建階段計算依據(jù)：廣清區(qū)域各項目報建面積計算及容積率指標(biāo)核算規(guī)范文件一覽表.xls1.2.2 報建計容面積計算規(guī)則1.3 房產(chǎn)面積測算 房產(chǎn)面積測算一般規(guī)定 房屋建筑面積就算規(guī)則1 面積測算基礎(chǔ)知識GB/T 17986.1-2000GB 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)Copyright by ARTCOM PT All rights reserved.國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布房產(chǎn)測量規(guī)范 2000-02-22發(fā)布 2000-08-01實施房產(chǎn)測量規(guī)范（國家標(biāo)準(zhǔn)）.pdf關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知

47、.pdf1.3.1 房產(chǎn)面積測算一般規(guī)定1、房產(chǎn)面積測算的內(nèi)容面積測算系指水平面積測算。房產(chǎn)面積測算分為房屋面積測算和用地面積測算兩類。房屋面積分為房屋建筑面積、套內(nèi)面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積、共有建筑面積等。*建筑面積、套內(nèi)面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積、共有面積：1.3.1 房產(chǎn)面積測算一般規(guī)定2、面積測算的要求各類面積測算必須獨(dú)立測算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果。量距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的卷尺或其他能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器和工具。量距以米為單位，取至0.01m,面積以平方米為單位，取至0.01。使用鋼卷尺測量水平距離時，尺兩端應(yīng)選取房屋相同高度的參考點(diǎn)，以保持尺子處于水平位置。使用

48、手持測距儀測邊時，測線應(yīng)緊貼墻角并保持水平。在圖紙測量時，邊長及墻體厚度數(shù)據(jù)只可依據(jù)圖紙標(biāo)注獲得。不得用比例尺直接量取，以杜絕觀測誤差和圖紙變形影響。1.3.1 房產(chǎn)面積測算一般規(guī)定1.3.2 房屋建筑面積計算規(guī)則1、計算全部建筑面積的范圍2、計算一半建筑面積的范圍3、不計算建筑面積的范圍1、計算全部建筑面積的范圍永外性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。房屋的建筑面積是指房屋各層建筑面積的總和。多層房屋系指兩層或兩層以上的房屋。PS：單層房屋層高高于2.2m也只能按一層計算建筑面積。層高低于2.2m的房屋不能計算建筑面積。1.3.2 房屋建筑面積計算規(guī)則房屋

49、內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計算建筑面積。梯間、電梯間是指進(jìn)出樓梯或電梯的房間，還包括突出房屋屋面，有頂蓋、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、永久性的、層高不低于2.2m的、供上升屋頂頂層維修房屋或安全出口的房間，或供停放檢修，升降電梯用的房間。夾層、插層、技術(shù)層也稱附層，是指建筑在房屋內(nèi)部空間的局部層次，是安插于上下兩個正式房屋層中間的房屋。從外表看不出來，這些增加的房屋層，有的是結(jié)構(gòu)層，即屬于整個房屋整體結(jié)構(gòu)的一部分，有的是技術(shù)層，是加插進(jìn)去的。PS：不論是結(jié)構(gòu)層還是技術(shù)層，只要其層高不低于2.2m都可以計算建筑面積，凡層高低于2.2m的部位，均不應(yīng)計算建筑面積。1.3.2

50、 房屋建筑面積計算規(guī)則1、計算全部建筑面積的范圍穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計算。穿過房屋的通道系指房屋內(nèi)部的通道。 房屋內(nèi)的門廳、大廳因功能需要，其層高較高，國家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測量規(guī)范中規(guī)定的通道、門廳、大廳不論其層高，均按一層計算建筑面積。其含義是指層高不論高于2.2m多少，均按一層計算建筑面積，而層高低于2.2m的通道、門廳、大廳是不能計算房屋的建筑面積。 門廳、大廳有的因?qū)痈吆芨?，一般在沿廳的周邊設(shè)有樓層式的走廊，我們稱其為回廊。這一部分凡高不低于2.2m的，按其水平投影面積計算建筑面積，回廊下邊的廳，

51、如其層高在2.2m和2.2m以上部位仍應(yīng)計算建筑面積。1.3.2 房屋建筑面積計算規(guī)則1、計算全部建筑面積的范圍樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算建筑面積。樓梯 是指供房屋各層間上下步行的交通通道；電梯 是指房屋各層間垂直上下的電動交通通道；提物井是指專供房屋各層間垂直上下提升或放降物品用的通道井；垃圾道是指專供房屋各層傾倒垃圾用的井道；管道井是指房屋各層的各種管道（如：上下水管、暖氣管、電纜、通訊 線等）上下集中通過的井道。PS： 由于這些井道，有的并不構(gòu)成明顯的層，但又都占用了房屋的建筑面積，因此應(yīng)跟隨房屋的自然層計算建筑面積，作為房屋自然層面積的一部分，

52、一起計算房屋的建筑面積。 1.3.2 房屋建筑面積計算規(guī)則1、計算全部建筑面積的范圍e)房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.2m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.2m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。天面是指房屋頂面上，四周有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，可供人民正常活動的平臺，也叫天臺。房屋天面上的樓梯間是突出房屋屋頂，有頂蓋，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，供人民出入屋頂面進(jìn)行維 修或作為安全出口的步行通道的建筑物。房屋天面上的水箱間是突出房屋屋頂，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的蓄水裝置的建筑物。電梯機(jī)房是突出房屋屋頂，供電梯升降、或停放、或檢修電梯的電梯專門用房。斜面屋頂?shù)姆课菔侵冈诜课菸蓓敾蛱烀嫔狭碛幸挥谰眯缘?、可?/p>

53、人民居住用的或儲存物品用的斜面屋頂房屋，對這類斜面房頂?shù)姆课?，按其層高達(dá)到2.2m的部位計算房屋建筑面積。 PS：上述有關(guān)斜面屋頂?shù)姆课萁ㄖ娣e計算的規(guī)定，也適用于其他斜面屋頂房屋的建筑面積計算，即所有斜面屋頂?shù)姆课?，都按層高達(dá)到2.2m的部位計算房屋的建筑面積，以保持房屋建筑面積計算標(biāo)準(zhǔn)的一致和統(tǒng)一。1.3.2 房屋建筑面積計算規(guī)則1、計算全部建筑面積的范圍f)挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。 挑樓是樓房向外懸挑出底層的封閉樓層房屋，層高不低于2.2m，按樓房處理。陽臺是供人民休憩及晾曬衣物用的房屋設(shè)施，是戶內(nèi)與戶外的過渡空間。封閉陽臺按其外圍水平投影計算面積。不封閉陽臺按其外圍

54、水平投影的一半計算建筑面積。PS：封閉與不封閉以設(shè)計圖紙或其他批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。1.3.2 房屋建筑面積計算規(guī)則1、計算全部建筑面積的范圍g)屬于永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。室外樓梯是位于房屋外部的、供人民生產(chǎn)或生活的、上下各層的步行通道之 用的、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的永久性建筑物，屬房屋的附屬設(shè)施。PS：（1）當(dāng)上層樓梯設(shè)計為下層樓梯的頂蓋，且可以完全遮蓋的，可視為該層室外樓梯有頂蓋。（2）室外樓梯的面積按實際層數(shù)各層的水平投影面積計算。1.3.2 房屋建筑面積計算規(guī)則1、計算全部建筑面積的范圍h)與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算和房屋

55、相連，是指走廊的頂蓋和柱與房屋的結(jié)構(gòu)相連，即兩者的梁、柱、墻相連，走廊的柱為承重的結(jié)構(gòu)柱。 走廊是指此廊是供人民在生產(chǎn)或生活中，出入或經(jīng)常通行用的走廊。1.3.2 房屋建筑面積計算規(guī)則1、計算全部建筑面積的范圍i)房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。架空通廊，是指兩建筑物之間供人民通行用的空中走廊。封閉的架空通廊，系指架空通廊采用實體欄板作圍護(hù)，欄板以上采用玻璃等物全部圍閉的，有的架空通廊和房屋一樣，是由墻體全部圍閉，并有門和窗，這都是封閉的架空通廊。1.3.2 房屋建筑面積計算規(guī)則1、計算全部建筑面積的范圍j)地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.2m以上的，按其外墻（

56、不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計算。采光井是指為地下室提供光線和通風(fēng)用的地下室墻體外的地下空間。防潮層是指一種用于防止地面上各種流體和地下水滲透地下室和地下室墻體 的隔離層。保護(hù)墻是指和防潮層作用相同的隔離墻體，地下建筑物為抵抗周邊的壓力， 外墻的厚度隨著掩埋地下的深度而增厚。增厚的這一部分墻體也是保護(hù)墻，它起著防潮和抗壓的雙重作用。 PS：上述這些增厚的墻體都不計算建筑面積，故地下室和半地下室的建筑面積計算按上口，即以地上部分的墻體為準(zhǔn)計算。1.3.2 房屋建筑面積計算規(guī)則1、計算全部建筑面積的范圍 k)有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。 門

57、廊和門斗是指房屋門前有頂蓋，有支柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的進(jìn)出通道，支撐頂蓋的是柱稱門廊，支撐頂蓋的是承重墻體時稱門斗；PS：門廊和門斗是房屋門外的房屋附屬設(shè)施，它主要起防雨、防塵、避曬、擋風(fēng)、防寒、隔音等緩沖作用和分隔作用的建筑物。門斗在主墻體以內(nèi)的部分的建筑面積，可包含在底層房屋建筑面積之中。門廊和門斗必需具備與房屋相連的永久性的、結(jié)構(gòu)牢固的頂蓋。這個上蓋可以是 獨(dú)立的頂蓋，也可能是房間或挑廊的地板，或挑樓或陽臺的地板，也可以是屋檐。門廊和門斗的層高不低于2.2m。門斗的維護(hù)結(jié)構(gòu)應(yīng)為結(jié)構(gòu)墻體，可能是房屋承重墻體的一部分，也可以是自己具備的獨(dú)立的與頂蓋相連的墻體。門廊和門斗都是進(jìn)出大門的主要通道。獨(dú)立柱

58、和單排柱的門廊，應(yīng)按其上蓋投影面積的一半計算建筑面積。無柱或無圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)結(jié)構(gòu)殘缺的都不計算建筑面積。1.3.2 房屋建筑面積計算規(guī)則1、計算全部建筑面積的范圍L)玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影計算。玻璃幕墻，是指這一部分的房屋沒有磚石等結(jié)構(gòu)的外墻體，而是以玻璃幕墻直接作為房屋的外墻體。 m)屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱外圍水平投影面積計算。柱是指承重的結(jié)構(gòu)柱。裝飾性的柱、非承重柱，以及柱的裝飾性部分應(yīng)除外，不能據(jù)以計算房屋的建筑面積。 PS：（1） 這些車棚、貨棚的層高不應(yīng)低于2.2m，低于2.2m的部位，不應(yīng)計算建筑面積。 （2）獨(dú)立柱和單排柱的車棚、貨棚按上蓋水平投影

59、面積的一半計算建筑面積。1.2.2 房屋建筑面積計算規(guī)則1、計算全部建筑面積的范圍 n)依坡地建筑的房屋，利用吊腳架作空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.2m部位的外圍水平面積計算。 依坡地建筑的房屋，指的是依坡地建筑的架空房屋的下方，利用吊腳做 架空層的房屋。吊腳是指利用打樁、筑柱等承重結(jié)構(gòu)來承托架空房屋底板的一種建筑結(jié)構(gòu)，這一部分建筑物如果加上圍護(hù)物，而且圍護(hù)物有一定的高度，并且是永久性的牢固的建筑物，架空層內(nèi)再整修有底板，就可以作為人民生產(chǎn)和生活的場所而加以利用，也就可以對層高不低于2.2m的部位計算建筑面積。如果架空層未整修有地板，也未利用，僅作為堆積余土，或作為架空防潮之用時，則可以不

60、計算建筑面積。1.3.2 房屋建筑面積計算規(guī)則1、計算全部建筑面積的范圍o)有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。伸縮縫是指建筑物與建筑物之間設(shè)置在基礎(chǔ)以上的豎直縫，未使相鄰兩建筑物分離而形成的空隙，以適應(yīng)溫度變化時所引起的建筑物的伸縮，避免建筑物由于伸縮運(yùn)動而危害建筑物出現(xiàn)拱裂。 PS：上述規(guī)定也適用于沉降縫，伸縮縫與沉降縫通稱變形縫。沉降縫也是設(shè)置在建筑物與建筑物之間的豎直縫，沉降縫常設(shè)置在負(fù)荷或地基承載力差別較大的部位，以及新舊建筑物之間，以避免兩建筑物下沉速度不勻時使房屋出現(xiàn)裂縫。國家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測量規(guī)定規(guī)定，不論伸縮縫的寬度，只考慮是否與室內(nèi)相同，能否利用，作為伸縮縫是否