深圳商圈的發(fā)展

1、深圳商圈的發(fā)展1、城市背景得益于中國(guó)的改革開(kāi)放，經(jīng)過(guò)20多年飛速增長(zhǎng)，深圳已經(jīng)從20年前的 小漁村發(fā)展成初具雛形的現(xiàn)代化國(guó)際性城市,中國(guó)舉足輕重的高科技產(chǎn)業(yè)基地、 金融、物流中心城市，也是中國(guó)最年輕、最具生機(jī)和活力的新興移民都市。深 圳良好的城市發(fā)展及增長(zhǎng)預(yù)期、豐富的具有挑戰(zhàn)性的就業(yè)機(jī)會(huì)、排名中國(guó)第1 的居民收入水平及增長(zhǎng)預(yù)期、高質(zhì)量的私人消費(fèi)和服務(wù)、便利的通訊與交通設(shè) 施、高質(zhì)量的文化娛樂(lè)與衛(wèi)生教育基礎(chǔ)設(shè)施，多樣性及國(guó)際化的文化，為商業(yè) 繁榮發(fā)展提供了上佳的土壤。經(jīng)過(guò)近二十年的發(fā)展，到日前為此，深圳零售業(yè)已經(jīng)形成了業(yè)態(tài)齊全、 網(wǎng)點(diǎn)眾多的格局，無(wú)論是服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)內(nèi)容都已領(lǐng)先廣東各地，日前，深

2、圳 已擁有了全國(guó)密度最大的商業(yè)稅源。2、商業(yè)發(fā)展中的尷尬但是一直以來(lái)，深圳商業(yè)發(fā)展卻處在一種尷尬的境地：一方面，深圳的社 會(huì)消費(fèi)品零售總額居于全國(guó)前列，擁有非常良好的商業(yè)發(fā)展環(huán)境和龐大的民間 消費(fèi)支撐力。2004年，商業(yè)市場(chǎng)總銷售額超過(guò)武漢達(dá)到全國(guó)第五。1996年，世 界最大的零售企業(yè)沃爾瑪進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)，首先落戶深圳，1997年歐洲最大的零 售企業(yè)家樂(lè)福也落戶深圳。在與國(guó)際商業(yè)巨摯同臺(tái)競(jìng)技中，深圳迅速成長(zhǎng)出一 大批優(yōu)秀的本土零售機(jī)構(gòu)，伴隨著其不斷的發(fā)展壯大，陸續(xù)走上了異地?cái)U(kuò)張和 品牌管理輸出之路。連鎖化經(jīng)營(yíng)程度較高已經(jīng)成為深圳商業(yè)的顯著特點(diǎn)。2004 年深圳15家重點(diǎn)大型連鎖企業(yè)在全國(guó)新開(kāi)門店

3、300家，銷售總額430億元，同 比增長(zhǎng)29%。截至日前，包括華潤(rùn)萬(wàn)家、天虹、茂業(yè)、歲寶、新一佳、人人樂(lè)、 海雅、銅鑼灣等在內(nèi)的深圳零售商，已經(jīng)在全國(guó)各地開(kāi)店逾900家。但另一方 面。年輕的深圳，其城市商業(yè)發(fā)展的整體水平卻滯后于城市的發(fā)展。一直以來(lái)， 存在“年輕的深圳卻很難說(shuō)是一個(gè)時(shí)尚的城市”的說(shuō)法。深圳主要商業(yè)大多是伴隨 城市的發(fā)展進(jìn)程而自發(fā)形成，其商業(yè)業(yè)態(tài)和布局都處于一種無(wú)序的狀態(tài)，并且 整體檔次較低，面向中高檔收入階層的消費(fèi)場(chǎng)所匱乏。與深圳的城市發(fā)展地位 和區(qū)域性國(guó)際城市的日標(biāo)之間存在較大的錯(cuò)位。一份由政府機(jī)構(gòu)委托進(jìn)行的普 查顯示，截至2004年8月，深圳深圳餐飲和零售面積合計(jì)1289.

4、6萬(wàn)平方米，按 深圳現(xiàn)有1010萬(wàn)消費(fèi)人口計(jì)算，人均商業(yè)面積1.28平方米。其中人均零售面積 0.96平方米，人均餐飲面積0.32平方米。全市人均擁有的零售面積已經(jīng)基本接 近香港人均1.1平方米的水平。深圳市日前符合現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展需要的商業(yè)設(shè)施 仍顯不足。主要表現(xiàn)在日前深圳商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)按數(shù)量計(jì)算近90%是小門店，這其中 約有一半位于城中村內(nèi)，外部環(huán)境和建筑質(zhì)量都比較差，在各類新興商業(yè)區(qū)內(nèi)， 專業(yè)商業(yè)設(shè)施比較缺乏，很多網(wǎng)點(diǎn)都設(shè)在商住綜合樓宇內(nèi)；此外，代表現(xiàn)代化 商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和方向的各類購(gòu)物中心數(shù)量較少。3、升級(jí)，面向未來(lái)商業(yè)傳統(tǒng)的形成需要時(shí)間的沉淀，移民社會(huì)特征突出的深圳，其城市性 的發(fā)展一直滯后于快

5、速膨脹的城市化進(jìn)程。但隨著深圳城市發(fā)展的逐漸“成熟”， 深圳特區(qū)逐漸開(kāi)始轉(zhuǎn)變?yōu)樯钲谑?，具有深圳特色的市民社?huì)開(kāi)始逐漸形成。這 使得2000年后的深圳，越來(lái)越向一個(gè)常居的城市方向發(fā)展。充分表現(xiàn)這一需求 的，就是深圳突入其來(lái)的猛烈商業(yè)地產(chǎn)升級(jí)運(yùn)動(dòng)，“改造”、“升級(jí)”“Mall”一時(shí)間 成為深圳商業(yè)地產(chǎn)的主流語(yǔ)境。在港深24小時(shí)通關(guān)、CEPA實(shí)施等多種利好的 刺激下，從2004年開(kāi)始，深圳大型商業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)日蜂擁而來(lái)。在全國(guó)炙手可 熱的大型“Mall”風(fēng)潮終于也吹到了深圳，2004年底，12萬(wàn)平方米的金光華廣場(chǎng)、 18萬(wàn)平方米的華潤(rùn)萬(wàn)象城相繼開(kāi)業(yè)，填補(bǔ)了深圳商業(yè)缺乏大型商業(yè)設(shè)施的空白， 標(biāo)志著深圳商

6、業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段，一時(shí)吸引了全城的日光。兩大 SHOPPING MALL與東門和人民南的改造一道，更強(qiáng)化了羅湖的商業(yè)中心地位， 深圳最早的商業(yè)城區(qū)一下有了脫胎換骨的跡象。但這只是剛剛開(kāi)始，90年代興 起的華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)則在迅猛的進(jìn)行新一輪的改造擴(kuò)張。這一輪的擴(kuò)張，首先表 現(xiàn)在“量”的擴(kuò)張上。據(jù)有關(guān)部門不完全統(tǒng)計(jì)，僅商業(yè)區(qū)內(nèi)目前動(dòng)工和計(jì)劃動(dòng)工的 8個(gè)大項(xiàng)日，總投資就達(dá)43億元，建筑面積50多萬(wàn)平方米，其中商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積 達(dá)26萬(wàn)平方米。區(qū)內(nèi)商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積將由現(xiàn)在的80萬(wàn)平方米擴(kuò)大到106萬(wàn)平方 米，增加近1/3。華強(qiáng)北商圈的新一輪擴(kuò)張，同時(shí)還表現(xiàn)在“質(zhì)”的提升上。一 方面，舊的廠房重新裝修包裝和擴(kuò)容

7、，商場(chǎng)變得更漂亮、更現(xiàn)代，更有商業(yè)氛 圍。另一方面境內(nèi)外商業(yè)資本的持續(xù)涌入，全新高檔商業(yè)項(xiàng)日的開(kāi)發(fā)建設(shè)，提 升了整個(gè)商業(yè)區(qū)的硬件。尤其以和記黃埔地產(chǎn)公司和深圳中航集團(tuán)斥巨資23億 元，即將興建的中航廣場(chǎng)項(xiàng)日為代表。進(jìn)入2005年，這種發(fā)展勢(shì)頭仍繼續(xù)加速。 日前深圳正在規(guī)劃或建設(shè)的規(guī)模6萬(wàn)平方米商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)日不少于10個(gè)，投資額 超百億元。尤其是在福田中心區(qū)，7萬(wàn)平方米怡景中心城、10萬(wàn)平方米星河購(gòu) 物公園、10萬(wàn)平方米的金海馬購(gòu)物中心等商業(yè)項(xiàng)日止在大興土木，加上其他商 業(yè)項(xiàng)日，整個(gè)商業(yè)部分已占整個(gè)深圳中心區(qū)建筑體量的2025%。關(guān)外龍崗區(qū)政 府規(guī)劃的五洲風(fēng)情MALL號(hào)稱深圳最大，總面積將達(dá)26萬(wàn)

8、平方米。此外，南山 區(qū)還將建7萬(wàn)平方米的海岸地產(chǎn)、蛇口興建6萬(wàn)平方米的招商MALL和14萬(wàn)平 方米的新城市購(gòu)物中心等。這些購(gòu)物中心建成之后，深圳即將浮出水面的商業(yè) 地產(chǎn)項(xiàng)日總面積接近100萬(wàn)平方米，屆時(shí)深圳的零售面積將增加10%以上。仿 佛一夜開(kāi)始的深圳商業(yè)升級(jí)運(yùn)動(dòng)，才拉開(kāi)序幕。滯后城市發(fā)展的商業(yè)補(bǔ)課，其 突如其來(lái)的勢(shì)頭似乎過(guò)于猛烈，但深圳其強(qiáng)大的消費(fèi)支撐能力，是這一輪商業(yè) 升級(jí)的最有利保證。在面向深圳未來(lái)的發(fā)展雄心，國(guó)際化城市、區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心的背景下的這一切或許才剛剛開(kāi)始。4、深圳商業(yè)區(qū)域的發(fā)展傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域的發(fā)展如同深圳的城市發(fā)展歷程一樣，深圳的商業(yè)發(fā)展也經(jīng)歷了一個(gè)逐步發(fā)展 的過(guò)程。隨著城市發(fā)

9、展自東西兩翼向中心推進(jìn)，消費(fèi)中心隨之西移，商業(yè)區(qū)的 發(fā)展也從羅湖發(fā)展到東門、上步商業(yè)區(qū)、華強(qiáng)北。原城市規(guī)劃定位的工業(yè)區(qū)、 居民區(qū)也伴隨著商業(yè)的發(fā)展發(fā)生變化，形成集商貿(mào)、餐飲、金融、證券于一體 的綜合區(qū)，消費(fèi)概念也由傳統(tǒng)的單純購(gòu)物發(fā)展到購(gòu)物兼休閑娛樂(lè)的演變。但是 由于深圳的開(kāi)發(fā)建設(shè)受地理及歷史的因素影響，一直未形成穩(wěn)定的商業(yè)格局及 標(biāo)志性的商業(yè)設(shè)施和中心商業(yè)區(qū)。深圳市是東西長(zhǎng)、南北短，呈帶狀分布的城 市，隨著城市中心的西移，城市的發(fā)展呈現(xiàn)出自東向西滾動(dòng)的態(tài)勢(shì)，日前深圳 的三個(gè)傳統(tǒng)的成熟市級(jí)商貿(mào)中心分別是羅湖商業(yè)中心、東門商業(yè)中心、華強(qiáng)北 商業(yè)中心分別代表了高、低、中三種不同的商業(yè)檔次羅湖商業(yè)中心

10、區(qū)一一日前代表深圳城市形象的標(biāo)志性商圈由最早的人民南商業(yè)區(qū)逐步演化而來(lái)。這里緊鄰香港，是深圳最早開(kāi)發(fā) 建設(shè)的城區(qū)之一。本片區(qū)位處城市中心地段，人流量大，是深圳商業(yè)旅游購(gòu)物 旺區(qū)，人口居住密度相當(dāng)高，交通十分便利，所以集中了深圳眾多國(guó)內(nèi)外大中 型商場(chǎng)、服務(wù)和娛樂(lè)行業(yè)，隨著近年深圳城市商業(yè)的升級(jí)，人民南商業(yè)片區(qū)環(huán) 境改造，改造完成后這里形成了以中檔商品為主、以大型骨干商家為主體，以 連鎖經(jīng)營(yíng)為主要營(yíng)銷模式的商貿(mào)體系。形成了與其它商圈具有不同特色的，是 深圳日前消費(fèi)檔次最高、最集中的購(gòu)物天堂。一度在城市商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中略現(xiàn)頹勢(shì) 的羅湖商業(yè)中心，在片區(qū)逐步改造的同時(shí)，一批諸如擁有商業(yè)面積達(dá)18萬(wàn)平方 米的華

11、潤(rùn)購(gòu)物中心萬(wàn)象城、商業(yè)面積12萬(wàn)平方米的金光華商業(yè)城的商業(yè)巨摯， 以及羅湖商業(yè)城、日本西武百貨、友誼城、國(guó)商等一批大型老牌商業(yè)名店，沃 爾瑪、華潤(rùn)萬(wàn)佳、百佳、新一佳等一批大型連鎖超市、一大批品牌專賣店共享 人流和商機(jī)，從而我市面積最大、大商業(yè)最集中、業(yè)態(tài)最全、商品種類最齊全、 經(jīng)營(yíng)理念先進(jìn)，在內(nèi)地和港澳都將享有較高知名度的中心商業(yè)區(qū)。環(huán)境具有國(guó) 際一流水平，能代表深圳城市形象的標(biāo)志性商圈，成為中高收入及白領(lǐng)階層購(gòu) 物的首選區(qū)域。東門商業(yè)區(qū)具有區(qū)域文化沉淀的商業(yè)旺區(qū)東門是傳統(tǒng)的商業(yè)中心區(qū)域，而且東門具有很深的地區(qū)文化底蘊(yùn)，是深 圳區(qū)域文化的沉積點(diǎn)，有其獨(dú)特商業(yè)發(fā)展傳統(tǒng)，一直都是深圳規(guī)模最大，商鋪

12、 最密集的商業(yè)旺區(qū)之一其吸引的人流量在深圳無(wú)出其右，日均人流量平均在60 萬(wàn)左右，購(gòu)物人群以青少年、本地人士、港人以及低收入階層為主。其歷史悠 久、規(guī)模大、名店多、商品豐富、價(jià)格便宜，吸引著四面八方的客人，成為本 地居民和外地游客在市區(qū)游覽購(gòu)物的首選地區(qū)，也成為港人在深圳消費(fèi)的首選 區(qū)域。但今日的東門商業(yè)區(qū)由于缺乏整體規(guī)劃，商業(yè)業(yè)態(tài)重復(fù)嚴(yán)重，經(jīng)營(yíng)者缺 乏專業(yè)經(jīng)營(yíng)知識(shí)等種種原因，東門商業(yè)日益低檔化。從過(guò)去深圳首屈一指的生 財(cái)旺地，逐步成為深圳公認(rèn)零售業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)最高，低檔貨充斥的商圈。東門形 成低檔化的主要原因是業(yè)態(tài)重復(fù)形成惡性競(jìng)爭(zhēng)，整個(gè)商業(yè)區(qū)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理層 次較低，商業(yè)定位存在較大錯(cuò)位導(dǎo)致高樓

13、層經(jīng)營(yíng)困難。隨著90年代逐漸興起的 華強(qiáng)北商圈檔次不斷提高，東門“商業(yè)老大”的地位已經(jīng)失去，其全市范圍的影響 力。更是不斷面臨著來(lái)自南山以及深圳關(guān)外次級(jí)商區(qū)的沖擊。華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)最有活力的工薪白領(lǐng)商業(yè)區(qū)華強(qiáng)北原本規(guī)劃為工業(yè)區(qū)，進(jìn)入90年代以后隨著深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心逐漸 西移，區(qū)內(nèi)電子等專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，吸引了大量的產(chǎn)業(yè)上下游配套行業(yè)和服務(wù) 性行業(yè)的聚集，帶來(lái)大量的商務(wù)/創(chuàng)業(yè)的需求，而大量人氣的集聚，又進(jìn)一步促 進(jìn)了零售業(yè)、餐飲業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，形成非常良性的循環(huán)效應(yīng)。時(shí)值今日，華 強(qiáng)北商圈已發(fā)展成為日前深圳最大的市民消費(fèi)中心和旅游購(gòu)物中心之一。城區(qū) 現(xiàn)在為深圳“業(yè)態(tài)最全”的商圈，日人流量可達(dá)50萬(wàn)人次

14、。擁有全國(guó)最有影響的 電子信息、鐘表、珠寶、服裝等20多家專業(yè)市場(chǎng)；營(yíng)業(yè)面積在一萬(wàn)平米以上的 大型商場(chǎng)就達(dá)15家；年整個(gè)商業(yè)街區(qū)商業(yè)銷售總額逾260億元（2003），已成 為全國(guó)客流、物資、資金流、信息流量最大的商業(yè)區(qū)之一華強(qiáng)北的商業(yè)設(shè)施大 多由工業(yè)廠房改建而來(lái)，自發(fā)形成的商業(yè)旺區(qū)的色彩濃厚，是工薪白領(lǐng)的主要 消費(fèi)場(chǎng)所；整個(gè)城區(qū)商業(yè)定位及檔次不高，對(duì)高收入階層吸引力相對(duì)有限。但 是，華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)是在原有工業(yè)區(qū)的基礎(chǔ)上自發(fā)地形成的，現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)大 多是在原有的工業(yè)廠房上改造而成，加上片區(qū)內(nèi)的道路、市政規(guī)劃、公共設(shè)施 均是按照與原有工業(yè)區(qū)相配套而設(shè)計(jì)和布局的，因此還不能完全適應(yīng)現(xiàn)代一流 商業(yè)、辦

15、公和生活的需要。由此帶來(lái)的交通，商業(yè)區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局不盡合理、 業(yè)態(tài)發(fā)展不平衡等一系列問(wèn)題，都制約了商圈的進(jìn)一步發(fā)展提升，這與中心區(qū) 的超前規(guī)劃和發(fā)展模式形成巨大差異。華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)由于是在工業(yè)區(qū)基礎(chǔ)上迅 速崛起的，至今才10來(lái)年歷史，還沒(méi)有形成自己的商業(yè)文化特征，從而使整個(gè) 商業(yè)區(qū)顯得蒼白和缺少底蘊(yùn)，影響了整個(gè)商圈的質(zhì)量和檔次。華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)日 前最大的“硬傷”之一便是商圈內(nèi)娛樂(lè)和休閑等方面的設(shè)施較少，這不僅減小了對(duì) 外地觀光客的吸引力，而且也大為縮短了本地消費(fèi)者在商業(yè)區(qū)內(nèi)的平均逗留時(shí) 間，已經(jīng)對(duì)華強(qiáng)北商圈的進(jìn)一步升級(jí)帶來(lái)極大的障礙。這一點(diǎn)與羅湖商業(yè)區(qū)則 形成了鮮明對(duì)比。華強(qiáng)北日前面臨的主要問(wèn)題是

16、：商業(yè)購(gòu)物環(huán)境檔次較低，缺 少公共休閑空間；交通擁擠，停車設(shè)施嚴(yán)重不足；土地過(guò)度開(kāi)發(fā)，基本生活配 套設(shè)施和市政公用設(shè)施嚴(yán)重不足。深圳中心商業(yè)區(qū)代表深圳未來(lái)的中產(chǎn)階級(jí)高檔商圈正在展開(kāi)大規(guī)模建設(shè)的深圳福田中心區(qū)，是深圳未來(lái)的行政、文化中心 及主要商務(wù)中心，作為深圳政府“二次創(chuàng)業(yè)”的主要功能區(qū)，將集金融、商貿(mào)、信 息、文化及行政于一體，成為深圳城市整體功能的聚焦點(diǎn)。它的建設(shè)將提升深 圳城市競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)深圳建設(shè)現(xiàn)代化國(guó)際性城市戰(zhàn)略日標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。作為政府規(guī) 劃布局的四大市級(jí)的商貿(mào)中心之一的深圳中心商業(yè)區(qū)，在深圳未來(lái)商業(yè)版圖上 占有重要地位。中心區(qū)商業(yè)區(qū)將形成全市性的高檔次、多功能商業(yè)中心，同時(shí) 在業(yè)態(tài)方面

17、加強(qiáng)和支持購(gòu)物中心、連鎖商業(yè)以及電子商務(wù)的建設(shè)和發(fā)展，最終 將形成集旅游、酒店、辦公、商業(yè)、信息、金融、貿(mào)易、高科技、文化、休閑 娛樂(lè)于一體的綜合性場(chǎng)所。中心區(qū)商圈已成為政府建設(shè)的重點(diǎn)之一政府的發(fā)展 導(dǎo)向是大力引進(jìn)高檔商家的進(jìn)入，促進(jìn)高檔商圈的形成。預(yù)計(jì)這個(gè)成熟期可能 需要5年。中心區(qū)的發(fā)展蘊(yùn)藏了巨大的商機(jī)，一個(gè)新的商圈正在悄然形成。作 為深圳的中心，這個(gè)區(qū)域具有輻射整個(gè)深圳的能力，并且隨著深圳的進(jìn)一步國(guó) 際化，這個(gè)輻射區(qū)還將進(jìn)一步擴(kuò)大。日前，在中心區(qū)內(nèi)已有五家國(guó)際一流水準(zhǔn) 的五星級(jí)酒店與之配套。將構(gòu)建“總量平衡、布局合理、輻射力強(qiáng)、活躍繁榮、 競(jìng)爭(zhēng)有序”的現(xiàn)代城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系，形成有國(guó)際水平

18、、代表城市商業(yè)形象的標(biāo) 志性商圈與已有成熟商圈東門、華強(qiáng)北相比，新興的這個(gè)商圈的特點(diǎn)就是高檔。 因?yàn)檫@個(gè)商圈內(nèi)的日標(biāo)消費(fèi)群是深圳的高檔商務(wù)人員、游客和高消費(fèi)的市民。 高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的中心區(qū)商圈，其起點(diǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于深圳其他商業(yè)區(qū)域。中心區(qū)南廣場(chǎng) 18萬(wàn)的商業(yè)面積，頂上將是郁郁蔥蔥的森林式公園，形成全中國(guó)獨(dú)一無(wú)二的生 態(tài)購(gòu)物廣場(chǎng)。以太平洋百貨和家樂(lè)福為主力店的10萬(wàn)平方米的怡景中心城，8 萬(wàn)平方米的品島國(guó)際購(gòu)物中心，將在2006年上半年和2005國(guó)慶開(kāi)業(yè)，聯(lián)同天 虹購(gòu)物廣場(chǎng)，星河購(gòu)物公園等，一個(gè)代表深圳商業(yè)未來(lái)的商圈開(kāi)始初具雛形。4.1.5.主要次級(jí)商業(yè)區(qū)域的發(fā)展日前深圳城市發(fā)展仍處于“擴(kuò)張”階段，城市每

19、年新增常住人口達(dá)到3050萬(wàn)，相當(dāng)于一個(gè)中等城市的人口規(guī)模；同時(shí)全市的資本、人流、信息和 物質(zhì)財(cái)富布局也處于變化之中，因此深圳商圈的地域布局，遠(yuǎn)未最終“定型”。4.1.5.1.南山商業(yè)區(qū)大眾商業(yè)導(dǎo)向的新興商圈隨著90年代末期，隨著 城市重心西移，南山的城市化進(jìn)程急劇加快。密集的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了大量的 居住人口，也帶來(lái)了大量的消費(fèi)需求。由于南山所處區(qū)位的相對(duì)獨(dú)立性，使得 東門、華強(qiáng)北等傳統(tǒng)商圈對(duì)片區(qū)的輻射力有限，給區(qū)域商業(yè)的發(fā)展帶來(lái)機(jī)會(huì)。 依托片區(qū)內(nèi)強(qiáng)大的消費(fèi)力，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、品牌商家的密切配合下，南山商 圈逐步繁榮，業(yè)態(tài)趨于完善，商圈在深圳整體商業(yè)格局中的地位得到了有力提 升。南山區(qū)商用物業(yè)

20、升值迅速，但其大眾商業(yè)導(dǎo)向特質(zhì)突出。商業(yè)基本上以滿 足本區(qū)域居民需求為主。從整體上看，在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，南山商服市場(chǎng)仍處 于上升發(fā)展中，大量商業(yè)裙樓持續(xù)推出，但由于現(xiàn)有的商業(yè)較為分散，南山商 業(yè)中心有待進(jìn)一步確立和發(fā)展。因此相當(dāng)商戶仍對(duì)該區(qū)域處于觀望態(tài)度，市場(chǎng) 消化能力有限，商業(yè)的繁榮有待進(jìn)一步積累。租金水平有較大幅度的提升，但 相對(duì)成熟旺鋪仍有相當(dāng)距離。南山由于二次移民（內(nèi)地來(lái)深圳，深圳其它區(qū)遷 移到南山）多、外來(lái)購(gòu)房者多，成份日前還并不穩(wěn)定，所以日前南山商業(yè)的形 態(tài)并不具備自身的特點(diǎn)，還不足以形成一個(gè)全新的市級(jí)商圈。只有當(dāng)南山的居 住成分開(kāi)始穩(wěn)定以后，南山的商業(yè)才可能具有某種特點(diǎn)。隨著地鐵

21、1、2號(hào)線的 開(kāi)工建設(shè)、西部通道的即將開(kāi)通等一系列外部利好因素的促進(jìn)，南山商業(yè)區(qū)在 深圳的地位預(yù)計(jì)將進(jìn)一步上升，南山將會(huì)從滿足區(qū)內(nèi)消費(fèi)需求，逐步發(fā)展成為 具有移動(dòng)區(qū)域外輻射能力的深圳西部副商業(yè)中心，從而使深圳的商業(yè)空間布局 更加合理、完善。4.1.5.2.關(guān)外商圈城市化進(jìn)程帶動(dòng)商業(yè)的超前發(fā)展隨著深圳市區(qū)城市發(fā)展空間的日益飽和，深圳發(fā)展的中心逐步開(kāi)始向關(guān) 外的龍崗、寶安兩區(qū)轉(zhuǎn)移。在關(guān)外城市化的快速進(jìn)程中，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展吸引 了眾多的日光。與市區(qū)多年來(lái)商業(yè)的自發(fā)性發(fā)展不同的是，關(guān)外城市化，商業(yè) 或者說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)占據(jù)了相當(dāng)大的比重，甚至往往以一種全然不同于深圳既往20 年商業(yè)進(jìn)程的速度和方式超前前行著。龍崗商業(yè)圈缺乏短期支撐的商業(yè)井 噴作為深圳未來(lái)發(fā)展的空間重心所在，地處深圳、東莞、惠州的“金三角”的龍崗， 具有商業(yè)發(fā)展的先天優(yōu)勢(shì)。在大工業(yè)、大物流的產(chǎn)業(yè)背景下，帶來(lái)了商業(yè)地產(chǎn) 井噴式的超前發(fā)展。短短幾年內(nèi)，近年來(lái)，龍崗商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮一路高漲， 商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)十分激烈。龍崗商業(yè)業(yè)態(tài)已經(jīng)涵蓋傳統(tǒng)百貨、MALL、商業(yè)步 行街、CEPA碧湖港澳城、物流地產(chǎn)、專業(yè)市場(chǎng)、品