房地產(chǎn)估價(jià)原則合法原則最高最佳使用課件

1、第三章 房地產(chǎn)估價(jià)原則 第一節(jié) 合法原則 第二節(jié) 最高最佳使用原則 第三節(jié) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 第四節(jié) 替代原則第1頁，共51頁。第一節(jié) 合法原則 合法原則的必要性： 兩宗實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同，價(jià)值可能不同 合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分 第2頁，共51頁。一、合法產(chǎn)權(quán)，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù) 土地權(quán)屬證書:國有土地使用證 集體土地所有證 集體土地使用證 土地他項(xiàng)權(quán)利證明書 房屋權(quán)屬證書：房屋所有權(quán)證 房屋共有權(quán)證 房屋他項(xiàng)權(quán)證 統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書：房地產(chǎn)權(quán)證 房地產(chǎn)共有權(quán)證 房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證 第3頁，共51頁。注意：不是合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)也可以估價(jià)，但不能混淆集體所

2、有的土地 國家所有的土地行政劃撥的土地 有償出讓的土地臨時(shí)用地 長久用地違法占地 合法占地臨時(shí)建筑 永久建筑違法建筑 合法建筑產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的房地產(chǎn) 產(chǎn)權(quán)無爭(zhēng)議的房地產(chǎn)手續(xù)不完備的房地產(chǎn)手續(xù)完備的房地產(chǎn)第4頁，共51頁。部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn) 完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn) 如小產(chǎn)權(quán)房 共有的房地產(chǎn) 獨(dú)有的房地產(chǎn)第5頁，共51頁。案例：共有房產(chǎn)糾紛 2007年1月，甲在未征得乙同意的情況下，提供虛假材料，將甲、乙共有的房屋出售給丙，并且辦理了轉(zhuǎn)移登記，丙領(lǐng)取了房產(chǎn)證。3月乙發(fā)現(xiàn)后，向房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提出異議，要求房產(chǎn)管理部門撤銷丙的房產(chǎn)證。分析：案例中丙的房產(chǎn)證可否撤銷？第6頁，共51頁。出現(xiàn)以下情況不得撤銷：1、甲以市

3、場(chǎng)價(jià)出售給丙2、丙不知道甲存在虛假隱瞞行為第7頁，共51頁。二、合法使用，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù) 三、合法處分方面，應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同(如土地使用權(quán)出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù) 以抵押為例： 1、法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為以抵押為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象，沒有抵押價(jià)值，或者委托人要求評(píng)估其抵押價(jià)值的話，其抵押價(jià)值應(yīng)評(píng)估為零第8頁，共51頁。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，下列房地產(chǎn)不得抵押：（1）耕地、宅基地、自留山、自留地等集體所有土地的土地使用權(quán) （2）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)（3）列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物 （4）已依法公告列入

4、拆遷范圍的房地產(chǎn)2006年新規(guī)定：對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物第9頁，共51頁。2、評(píng)估以劃撥方式取得的土地使用權(quán)的抵押價(jià)值時(shí)，不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金3、評(píng)估拖欠工程款的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除拖欠工程款后的余額部分才是其抵押價(jià)值4、評(píng)估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額才是其抵押價(jià)值5、評(píng)估政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的房地產(chǎn)，應(yīng)遵循政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)第10頁，共51頁。案例1： 某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)，該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價(jià)

5、人員現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓。 1、應(yīng)根據(jù)何種用途對(duì)該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)？（ ） A、房屋所有權(quán)證記載的用途 B、現(xiàn)狀用途 C、企業(yè)改制、資產(chǎn)重組對(duì)該房屋擬定的用途 D、該兩幢房屋可以獲利最多的用途第11頁，共51頁。2、將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌猛荆瑧?yīng)通過以下途徑（ ） A、自行改變 B、經(jīng)上級(jí)主管部門改變C、經(jīng)房屋管理部門批準(zhǔn)，并辦理變更手續(xù)D、經(jīng)城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)第12頁，共51頁。3、該工廠若為擴(kuò)大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則抵押價(jià)值為（ ） A、該兩幢建筑物的抵押評(píng)估價(jià)格之和 B、該兩幢建筑物及其土

6、地的抵押評(píng)估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金 C、該兩幢建筑物的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率之后的價(jià)格 D、該兩幢建筑物及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率之后的價(jià)格第13頁，共51頁。4、該工廠若將該兩幢房屋投?；馂?zāi)險(xiǎn)，則為保險(xiǎn)目的的評(píng)估價(jià)值為（ ） A、該兩幢房屋的正常市場(chǎng)價(jià)格 B、該兩幢建筑物的重新建造成本 C、該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價(jià)值 D、該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價(jià)值加上土地的價(jià)值第14頁，共51頁。案例2： 某公司擁有一棟舊寫字樓，房屋所有權(quán)證記載的建筑面積為460 m2。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由

7、上級(jí)總公司批準(zhǔn)改建，建筑面積可增至600 m2，該公司認(rèn)為建600 m2經(jīng)濟(jì)上不合算，擅自建成建筑面積1000 m2的寫字樓。現(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請(qǐng)某機(jī)構(gòu)對(duì)該寫字樓進(jìn)行估價(jià)，評(píng)估時(shí)依據(jù)的建筑面積應(yīng)為（ ） A、460 m2 B、 600 m2 C、 1000 m2 D、以上三個(gè)面積都不對(duì)第15頁，共51頁。第二節(jié) 最高最佳使用原則一、最高最佳使用的含義 指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用 四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)： 法律上許可 技術(shù)上可能 經(jīng)濟(jì)上可行 價(jià)值最大化 第16頁，共51頁。 最高最佳使用具體包括3個(gè)

8、方面：(1)最佳用途；(2)最佳規(guī)模；(3)最佳集約度 二、最高最佳使用的判斷依據(jù)（一）收益遞增遞減原理 （二）均衡原理 （三）適合原理第17頁，共51頁。（一）收益遞增遞減原理 確定最佳規(guī)模和最佳集約度原理一：邊際收益遞減原理 假定僅有一種投入量是可變的，其他的投入量保持不變，則隨著該種可變投入量的增加，在開始時(shí)，產(chǎn)出量的增加有可能是遞增的；但當(dāng)這種可變投入量繼續(xù)增加達(dá)到某一點(diǎn)以后，產(chǎn)出量的增加會(huì)越來越小，即會(huì)出現(xiàn)遞減現(xiàn)象。 第18頁，共51頁。原理二：規(guī)模報(bào)酬規(guī)律 假定以相同的比例來增加所有的投入量(即規(guī)模的變化)，產(chǎn)出量一般是先經(jīng)過一個(gè)規(guī)模的收益遞增階段，然后經(jīng)過一個(gè)規(guī)模的收益不變階段，

9、再經(jīng)過一個(gè)規(guī)模的收益遞減階段。第19頁，共51頁。原理應(yīng)用舉例： 在一塊160英尺172英尺的土地上投資建造寫字樓，當(dāng)樓高為5層時(shí)，預(yù)期投資利潤率為4.36，在520層之間，每增高一層，投資利潤率上升0.18%，而在2030層時(shí)，每增高一層，投資利潤率下降0.14%。第20頁，共51頁。（二）均衡原理 以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定是否達(dá)到最佳集約度和最佳規(guī)模 建筑物與土地的組合中，若建筑物相對(duì)于土地過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的組合不是均衡狀態(tài)，該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮?！俺侵写濉备脑斓脑虻?1頁，共51頁。判斷： 在舊城區(qū)有一塊空地，另有一塊有建筑

10、物的土地，這兩塊土地的位置相當(dāng)，而有建筑物的土地上的建筑物已破舊（無繼續(xù)使用價(jià)值），此時(shí)對(duì)于購買者來說，哪塊地的價(jià)值大？第22頁，共51頁。情況1：建筑物減損土地價(jià)值 某宗房地產(chǎn)的土地面積為300m2，建筑面積為250m2，建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過時(shí)，有待拆除重建，測(cè)算拆遷費(fèi)用為每平方米建筑面積300元，殘值為每平方米建筑面積50元。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額。 第23頁，共51頁。情況2：土地減損建筑物價(jià)值 某建筑物的建筑面積為5000m2，坐落的土地面積為2000m2，土地價(jià)格為1500元/m2，用成本法測(cè)算出的該建筑物的重置價(jià)格為1600元/m2，市場(chǎng)上該類房地產(chǎn)的正常房地價(jià)

11、格為1800元/m2，試計(jì)算該建筑物的單價(jià)現(xiàn)值。第24頁，共51頁。 （三）適合原理 指房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，用以確定最佳用途。 若估價(jià)對(duì)象用途已定（正在使用中），則估價(jià)時(shí)應(yīng)考慮以下前提：1、保持現(xiàn)狀前提 條件：現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額 第25頁，共51頁。2、裝修改造前提 條件：預(yù)計(jì)裝修改造后房地產(chǎn)價(jià)值的增加額大于裝修改造費(fèi)用3、重新利用前提：拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用更為有利4、轉(zhuǎn)換用途前提 條件：預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)換用途所帶來的房地產(chǎn)價(jià)值的增加額大于轉(zhuǎn)換用途所需的費(fèi)用 第26頁，共51頁。案例： 某商場(chǎng)土地為有償出讓取得，現(xiàn)擬整體

12、出售，為此于2002年5月30日對(duì)其進(jìn)行估價(jià)，價(jià)值為1200萬元，后因故未能立即成交。2002年8月商場(chǎng)投資100萬元建成了一座自動(dòng)扶梯用于連接商場(chǎng)的一樓和二樓，隨后于2002年8月30日再次對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)，估得價(jià)值為1280萬元。若商場(chǎng)擬再次出售，確定其在2002年8月30日的交易價(jià)格的最終依據(jù)是（ ）A、1200萬元+100萬元 B、 1200萬元C、1280萬元+100萬元 D、 1280萬元第27頁，共51頁。 第三節(jié) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況過去過去（1）過去現(xiàn) 在過去（2）現(xiàn)在現(xiàn)在（3）未來（4） 未 來未來（5）未來第28頁，共51頁。多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件

13、中，特別是對(duì)估價(jià)結(jié)果有爭(zhēng)議而引發(fā)的復(fù)核估價(jià) 第（1）種情形多出現(xiàn)于房地產(chǎn)損害賠償案件中 第（2）種情形房地產(chǎn)的預(yù)售或預(yù)購價(jià)格的評(píng)估 第（4）種情形多出現(xiàn)于房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，特別是預(yù)估房地產(chǎn)在未來建成后的價(jià)值 第（5）種情形估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況下的情形，是估價(jià)中最常見、最大量的情形 第29頁，共51頁。第四節(jié) 替代原則 一、替代原則的含義 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。 類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。第30頁，共51頁。二、替代原則的要求1、如果附近有若干相近效用的房地產(chǎn)存在

14、著價(jià)格，則可以依據(jù)替代原則，由這些相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格推算出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格 2、不能孤立地僅思考估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，既不能“情人眼里出西施”，也不能“下里巴人” 第31頁，共51頁。練習(xí)： 1、某估價(jià)事務(wù)所在1998年6月20日至7月10日評(píng)估了一宗房地產(chǎn)于1998年6月30日的價(jià)格，之后有關(guān)方面對(duì)其估價(jià)結(jié)果有異議，要求重新估價(jià)。重新估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為（）A、1998年6月30日B、原估價(jià)作業(yè)日期C、現(xiàn)在D、要求重新估價(jià)的委托方指定的日期第32頁，共51頁。2、劉某欲購買某套公寓住宅建筑面積150 m2，整個(gè)公寓剛經(jīng)過改造采用集中供熱集中空調(diào)系統(tǒng)，市場(chǎng)價(jià)格為2600元/ m2，原來安裝的供熱空調(diào)

15、系統(tǒng)拆除費(fèi)用為1000元，回收價(jià)值300元，則該公寓的適宜價(jià)格為（ ）萬元A、43 B、38.93 C、39 D、38.87 3、某房地產(chǎn)26000 m2，擁有兩部電梯，售價(jià)6000元/ m2，若增加安裝第三部電梯，安裝費(fèi)用300萬元 ，價(jià)格可達(dá)到6300元/ m2，則第三部電梯的投資價(jià)值為（ ） A、500 B、480 C、420 D、780第33頁，共51頁。4、張某欲購買建筑面積100 m2的住房一套，房內(nèi)裝有已經(jīng)過時(shí)的固定家具和飾具，若拆除需費(fèi)用500元，無殘值，周邊地區(qū)同類住宅價(jià)格1800元/ m2，則該房地產(chǎn)的適合價(jià)格為（ ）元 A、180000 B、179500 C、159500

16、 D、900005、某地塊為一塊帶有陳舊建筑物300 m2的空地，地價(jià)為2500元/ m2，面積為400 m2。拆除建筑物費(fèi)用為150元/ m2，殘值50元/ m2，則該地塊總價(jià)為（ ）萬元。 A、97 B、100 C、103 D、104.5第34頁，共51頁。6、1994年6月甲、乙雙方?jīng)Q定合作開發(fā)某高層住宅樓，規(guī)劃批準(zhǔn)用地15000 m2，建筑面積50000 m2。合同約定甲方出地，乙方出建設(shè)資金，住宅樓建成后甲、乙雙方按建筑面積的3：7比例分房。其中甲分得的部分定為自用住宅，不需繳納土地使用權(quán)出讓金；乙分得的部分定為商品住宅，并于1994年10月30日辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交清了14

17、00萬元的土地使用權(quán)出讓金。1996年10月30日主體結(jié)構(gòu)建至4層時(shí)，由于乙方原因停工。現(xiàn)法院判決拍賣乙方權(quán)益，甲方也同意同時(shí)委托拍賣其在項(xiàng)目的權(quán)益。法院經(jīng)調(diào)查確認(rèn)，已完工程的建筑費(fèi)為第35頁，共51頁。3000萬元，至建成還需投入建筑費(fèi)6600萬元，自用住宅改為商品住宅需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，為每平方米建筑面積1000元，并在辦理過戶手續(xù)時(shí)直接向土地管理部門繳納，不包含在拍賣價(jià)款中。經(jīng)調(diào)查，該項(xiàng)目附近同類土地使用權(quán)出讓的最新拍賣熟地樓面地價(jià)為每平方米1500元。該項(xiàng)目整體拍賣時(shí)競(jìng)買人最可能的出價(jià)是（ ）A、已完工程的建筑費(fèi)3000萬元+已交的土地使用權(quán)出讓金1400萬元B、已完工程的建筑費(fèi)3

18、000萬元+已交的土地使用權(quán)出讓金1400萬元+需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金1500萬元第36頁，共51頁。C、在建工程市場(chǎng)價(jià)值+土地市場(chǎng)價(jià)值7500萬元需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金1500萬元D、在建工程市場(chǎng)價(jià)值+土地市場(chǎng)價(jià)值7500萬元第37頁，共51頁。7、賣房者甲與購房者乙于2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同（簡(jiǎn)稱合同1）和房屋裝修合同（簡(jiǎn)稱合同2），合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房，且乙同時(shí)付清購房款。交房后甲按合同2進(jìn)行裝修，裝修工程共2個(gè)月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費(fèi)，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費(fèi)，7月25日付清剩余的30%裝修費(fèi)。

19、按規(guī)定，在向所在地房地產(chǎn)管理部門申報(bào)買賣成交價(jià)格時(shí)，被認(rèn)定應(yīng)重新評(píng)估。（1）估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為（ ） A、2002年4月25日 B、2002年5月25日C、2002年7月25日 D、重新評(píng)估日第38頁，共51頁。（2）估價(jià)的價(jià)值范圍應(yīng)是（ ）A、合同中規(guī)定的購房款B、合同1規(guī)定的90%購房款和合同2規(guī)定的10%裝修費(fèi)C、合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的70%裝修費(fèi)D、合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的全部裝修費(fèi)第39頁，共51頁。8、某臨街商鋪業(yè)主為該商鋪投保，保險(xiǎn)公司于2001年3月1日委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該商鋪進(jìn)行估價(jià)，評(píng)估價(jià)值為200萬元。2002年8月1日，該商鋪發(fā)生火災(zāi)，為確定火災(zāi)給該商鋪房

20、屋造成的直接損失，保險(xiǎn)公司又委托估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)報(bào)告認(rèn)為該商鋪在2002年8月1日尚未遭受火災(zāi)時(shí)的公開市場(chǎng)價(jià)值是750萬元，建筑物價(jià)值為190萬元，遭受火災(zāi)后建筑物價(jià)值為50萬元。 （1）火災(zāi)給該商鋪房屋造成的直接損失為（ ）A、140萬元 B、150萬元C、190萬元 D、700萬元第40頁，共51頁。（2）下列表述不正確的是（ ）A、2002年8月1日的評(píng)估價(jià)值750萬元包含地價(jià)B、2001年3月1日的評(píng)估價(jià)值200萬元包含地價(jià)C、 2002年8月1日的評(píng)估價(jià)值190萬元不包含地價(jià)D、 2001年3月1日至2002年8月1日未遭受火災(zāi)期間，該商鋪建筑物價(jià)值減損了10萬元第41頁

21、，共51頁。9、甲方（開發(fā)公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建筑A座、B座兩幢8層共5000 m2的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬元，此時(shí)A座建至4層，B座建至5層，工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1400萬元，乙方應(yīng)返還100萬元；乙方則認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1580萬元，甲方尚應(yīng)再付80萬元。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)甲方實(shí)際應(yīng)付給乙方的工程款進(jìn)行評(píng)估。（1）確定評(píng)估結(jié)論的依據(jù)應(yīng)是（ ）第42頁，共51頁。 A、以1500萬元作為評(píng)估值B、以（1400+1580）/2=1490萬元作為

22、評(píng)估值C、以1995年7月的預(yù)算定額、材料差價(jià)等資料為依據(jù)，按該兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計(jì)算評(píng)估值D、以1993年7月至12月的預(yù)算定額、材料差價(jià)等資料為依據(jù)，按該兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計(jì)算評(píng)估值第43頁，共51頁。（2）若該開發(fā)公司擁有全部合法開發(fā)手續(xù)，欲將項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓，則估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為（ ） A、1993年12月 B、1995年7月 C、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓日期 D、項(xiàng)目建成日期（3）該商品房預(yù)計(jì)1998年5月建成，要估測(cè)建成時(shí)的售價(jià)，則估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況應(yīng)是（ ）A、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況均為1995年7月的狀態(tài)B、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況均為1998

23、年5月的狀態(tài)第44頁，共51頁。C、估價(jià)對(duì)象狀況為1998年5月的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況均為1995年7月的狀態(tài)D、估價(jià)對(duì)象狀況為1995年7月的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況均為1998年5月的狀態(tài)第45頁，共51頁。10、某工廠有一處臨街廠房，占地面積900 m2，用地性質(zhì)為國有劃撥土地，建筑面積為1800 m2，建筑物成新率為80%，房屋所有權(quán)證登記的用途為工業(yè)。根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)資料，2001年5月該區(qū)域工業(yè)和商業(yè)用途的土地市場(chǎng)價(jià)格分別為樓面地價(jià)650元/ m2和1400元/ m2，其中土地使用權(quán)出讓金為11元/ m2和450元/ m2。2001年上半年同一條街上類似新改建的商業(yè)用房市場(chǎng)價(jià)格平均為

24、建筑面積4250元/ m2；而同期新建上述廠房建筑物的重置價(jià)格為建筑面積1500元/ m2。如果工廠將其廠房改造裝修成商業(yè)用房的話，需投入的總費(fèi)用大約是建筑面積750元/ m2 。第46頁，共51頁。（1）如果按工業(yè)用途進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)目的為保險(xiǎn)估價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2001年5月19日，其合理的評(píng)估價(jià)值約為（ ） A、315萬元 B、216萬元C、295.2萬元 D、333萬元（2）假設(shè)規(guī)劃允許將其改造裝修為商業(yè)用房，不考慮改造裝修投資的利息、利潤，估價(jià)時(shí)點(diǎn)同上，該廠房的市場(chǎng)價(jià)格約為（ ）萬元。A、603 B、522 C、450 D、549第47頁，共51頁。第48頁，共51頁。愛是什么？一個(gè)精靈坐

25、在碧綠的枝葉間沉思。風(fēng)兒若有若無。一只鳥兒飛過來，停在枝上，望著遠(yuǎn)處將要成熟的稻田。精靈取出一束黃澄澄的稻谷問道：“你愛這稻谷嗎？”“愛?！薄盀槭裁?？”“它驅(qū)趕我的饑餓?！兵B兒啄完稻谷，輕輕梳理著光潤的羽毛?！艾F(xiàn)在你愛這稻谷嗎？”精靈又取出一束黃澄澄的稻谷。鳥兒抬頭望著遠(yuǎn)處的一灣泉水回答：“現(xiàn)在我愛那一灣泉水，我有點(diǎn)渴了?！本`摘下一片樹葉，里面盛了一汪泉水。鳥兒喝完泉水，準(zhǔn)備振翅飛去?！罢?qǐng)?jiān)倩卮鹞乙粋€(gè)問題，”精靈伸出指尖，鳥兒停在上面。“你要去做什么更重要的事嗎？我這里又稻谷也有泉水。”“我要去那片開著風(fēng)信子的山谷，去看那朵風(fēng)信子?！薄盀槭裁矗克茯?qū)趕你的饑餓？”“不能?！薄八茏虧櫮愕母煽?/p>

26、？”“不能?！睈凼鞘裁矗恳粋€(gè)精靈坐在碧綠的枝葉間沉思。風(fēng)兒若有若無。一只鳥兒飛過來，停在枝上，望著遠(yuǎn)處將要成熟的稻田。精靈取出一束黃澄澄的稻谷問道：“你愛這稻谷嗎？”“愛。”“為什么？”“它驅(qū)趕我的饑餓?！兵B兒啄完稻谷，輕輕梳理著光潤的羽毛?！艾F(xiàn)在你愛這稻谷嗎？”精靈又取出一束黃澄澄的稻谷。鳥兒抬頭望著遠(yuǎn)處的一灣泉水回答：“現(xiàn)在我愛那一灣泉水，我有點(diǎn)渴了?！本`摘下一片樹葉，里面盛了一汪泉水。鳥兒喝完泉水，準(zhǔn)備振翅飛去?！罢?qǐng)?jiān)倩卮鹞乙粋€(gè)問題，”精靈伸出指尖，鳥兒停在上面。“你要去做什么更重要的事嗎？我這里又稻谷也有泉水?！薄拔乙ツ瞧_著風(fēng)信子的山谷，去看那朵風(fēng)信子?！薄盀槭裁?？它能驅(qū)趕你的饑餓？”“不能。”“它能滋潤你的干渴？”“不能?！钡?9頁，共51頁。其實(shí)，世上最溫暖的語言，“ 不是我愛你，而是在一起?！?所以懂得才是最美