土地增值稅92802179課件

1、第八章土地增值稅928021792022/7/29第八章土地增值稅92802179第1頁，共47頁。第一節(jié) 基本原理一、概念 土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物和其他附著物，取得增值收入征收的一種稅。二、特點(diǎn)：1、以增值額為征稅對(duì)象；2、征稅面積比較廣；3、實(shí)行超率累進(jìn)稅率；4、實(shí)行按次征收第八章土地增值稅92802179第2頁，共47頁。三、作用1、增強(qiáng)國家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、交易行為的宏觀調(diào)控；2、抑制土地炒買炒賣3、增加財(cái)政收入。第八章土地增值稅92802179第3頁，共47頁。第二節(jié)納稅義務(wù)人 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上的一切建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)（房地產(chǎn)），并取得收入的單位和個(gè)

2、人。 包括機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企事業(yè)單位、個(gè)體工商戶及國內(nèi)其他單位和個(gè)人；還包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國機(jī)構(gòu)、華僑、港澳臺(tái)同胞及外國公民等第八章土地增值稅92802179第4頁，共47頁。第二節(jié)納稅義務(wù)人特點(diǎn)：1、不論法人與自然人2、不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)3、不論內(nèi)資與外資企業(yè)、中國中國公民、外籍個(gè)人4、不論部門第八章土地增值稅92802179第5頁，共47頁。第三節(jié)征稅范圍一、征稅范圍1、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)2、地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的第八章土地增值稅92802179第6頁，共47頁。第三節(jié)征稅范圍二、征稅范圍的界定（一）是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物1、城市的土

3、地屬于國家2、農(nóng)村和城市郊區(qū)的除有規(guī)定的以外都屬于集體3、集體土地不能隨意轉(zhuǎn)讓第八章土地增值稅92802179第7頁，共47頁。（二）對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其他建筑物和其他附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。1、不包括國有土地使用權(quán)的出讓收入2、不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)的行為（三）是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅第八章土地增值稅92802179第8頁，共47頁。三、若干具體情況的判定（一）以出售方式轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、土地上的建筑物（符合三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)屬于征稅范圍）（1）出售國有土地使用權(quán)（2）取得國有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造然后出售（3）存量房地產(chǎn)買賣第八章土地增值稅92802179第9頁，共47頁。

4、（二）以繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的特點(diǎn):只轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)，沒有收入不屬于征稅范圍1、房地產(chǎn)繼承：不屬于土地增值稅的范圍2、房地產(chǎn)的贈(zèng)與第八章土地增值稅92802179第10頁，共47頁。（1）房產(chǎn)的所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或者承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)認(rèn)的。（2）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非盈利的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的（公益性捐贈(zèng)）第八章土地增值稅92802179第11頁，共47頁。（三）房地產(chǎn)的出租：不證土地增值稅（四）房地產(chǎn)的抵押：抵押期間不征稅，以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，征稅（五）房地產(chǎn)

5、的交換：屬于征稅范圍但個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，免稅（六）以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營 若以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件的，暫免征稅，但投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，屬于征收范圍。第八章土地增值稅92802179第12頁，共47頁。（七）合作建房 對(duì)一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后分房自用的，暫免征收，若建成后轉(zhuǎn)讓的，屬于征收范圍（八）企業(yè)兼并并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)：暫時(shí)免征（九）房地產(chǎn)的代建行為：不屬于增稅范圍（十）房地產(chǎn)的重新評(píng)估:不屬于征稅范圍第八章土地增值稅92802179第13頁，共47頁。第四節(jié) 稅 率稅率：四級(jí)超率累進(jìn)稅率比率：增值額與扣除項(xiàng)目的比率比

6、率 稅率 速算扣除系數(shù) 1 不超過50%的部分 30% 0 %2 超過50%100%的部分 40% 5 %3 超過100%200%的部分 50% 15 %4 超過200%的部分 60% 35%第八章土地增值稅92802179第14頁，共47頁。第五節(jié)應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目的確定一、應(yīng)稅收入的確定包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益具體包括：貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入二、扣除項(xiàng)目的確定土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。即納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。第八章土地增值稅92802179第15頁，共47頁。二、扣除項(xiàng)目及其金額（一）取得土地使用權(quán)所支付

7、的金額 納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用之和。地價(jià)款有關(guān)費(fèi)用第八章土地增值稅92802179第16頁，共47頁。1、地價(jià)款：以出讓方式取得土地使用權(quán),為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。2、有關(guān)費(fèi)用：登記、過戶手續(xù)費(fèi)第八章土地增值稅92802179第17頁，共47頁。（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本納稅人開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生成本。1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)2、前期工程費(fèi)3、建筑安裝工程費(fèi)4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)5、公共配套設(shè)施費(fèi)6、開發(fā)間接費(fèi)用等。第八章土地增值稅92802179第18頁

8、，共47頁。（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用注意：不是按納稅人的實(shí)際發(fā)生額扣除，而是按土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定扣除兩種扣除方法第八章土地增值稅92802179第19頁，共47頁。1、能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龅模⒛軌蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明的允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用利息（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）扣除率（5%）2、不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）扣除率（10%）第八章土地增值稅92802179第20頁，共47頁。利息的特殊規(guī)定（1）利息的上浮幅度

9、按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除（2）對(duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除第八章土地增值稅92802179第21頁，共47頁。（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 營業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附（五）財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除。（六）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格 評(píng)估價(jià)格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本乘以成新率后的價(jià)格。 評(píng)估價(jià)格必須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定第八章土地增值稅92802179第22頁，共47頁。一、增值額的確定納稅人有下

10、列情況之一的，需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格來確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除項(xiàng)目金額。1、隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的2、提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的3、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的第六節(jié)應(yīng)納稅額的計(jì)算第八章土地增值稅92802179第23頁，共47頁。二、應(yīng)納稅額的計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出售新建房及配套設(shè)施應(yīng)納稅額的計(jì)算方法1、計(jì)算增值額增值額收入額扣除項(xiàng)目金額2、計(jì)算增值率增值率增值額扣除項(xiàng)目金額100%3、確定適用稅率4、計(jì)算應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額增值額適用稅率扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù)第八章土地增值稅92802179第24頁，共47頁。例 某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，

11、收入總額為10000萬元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價(jià)款及各種費(fèi)用1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元；財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為500萬元（可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），但其中有50萬元屬加罰的利息；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為555萬元；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5%。試計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。第八章土地增值稅92802179第25頁，共47頁。1、取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款及有關(guān)費(fèi)用為1000萬元2、房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用50050（10003000）5%650（萬元）4、允許扣除的稅費(fèi)為555萬元5、從事

12、房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計(jì)扣除20%加計(jì)扣除額（10003000）20%800（萬元）6、允許扣除的項(xiàng)目金額100030006505558006005（萬元）7、增值額1000060053995（萬元）8、增值率39956005100%66.53%9、應(yīng)納稅額399540%60055%1297.75（萬元）第八章土地增值稅92802179第26頁，共47頁。出售舊房應(yīng)納稅額的計(jì)算1、計(jì)算評(píng)估價(jià)格評(píng)估價(jià)格重置成本價(jià)成新度折扣率2、匯集扣除項(xiàng)目金額3、計(jì)算增值率4、確定適用稅率5、計(jì)算應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額增值額適用稅率扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù)第八章土地增值稅92802179第27頁，共47頁。例 某工業(yè)企

13、業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢90年代建造的廠房，當(dāng)時(shí)造價(jià)100萬元，無償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場價(jià)的材料、人工費(fèi)計(jì)算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為7成新，按500萬元出售，支付有關(guān)稅費(fèi)27.5萬元。計(jì)算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)繳納的土地增值稅額。1、評(píng)估價(jià)格60070%420（萬元）2、允許扣除的稅金27.5萬元3、扣除項(xiàng)目金額42027.5447.5萬元4、增值額500447.552.5（萬元）5、增值率52. 5447.5100%11.73%6、應(yīng)納稅額52. 530%447.5015.75（萬元）第八章土地增值稅92802179第28頁，共47頁。第七節(jié)稅收優(yōu)惠1、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過

14、扣除項(xiàng)目中金額之和20%的免稅。超過 的就全部增值額納稅。 納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；不分別核算或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不適用免稅規(guī)定。第八章土地增值稅92802179第29頁，共47頁。第七節(jié)稅收優(yōu)惠2、因國家建設(shè)需要而被政府征用、收回的房地產(chǎn)，免稅。3、個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿五或五年以上的免稅；居住滿3年不滿5年的，減半；居住未滿3年的按規(guī)定征收第八章土地增值稅92802179第30頁，共47頁。第七節(jié)征收管理與納稅申報(bào)一、清算單位二、清算條件三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

15、四、扣除項(xiàng)目五、其他第八章土地增值稅92802179第31頁，共47頁。第七節(jié)征收管理與納稅申報(bào)一、清算單位土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。 第八章土地增值稅92802179第32頁，共47頁。二、清算條件（一）應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的：1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。第八章土地增值稅92802179第33頁，共47頁。（二）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求清算：1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過

16、85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。第八章土地增值稅92802179第34頁，共47頁。三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（一）視同銷售房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)職工福利獎(jiǎng)勵(lì)對(duì)外投資分配給股東或投資人抵償債務(wù) 換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)第八章土地增值稅92802179第35頁，共47頁。其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。第八

17、章土地增值稅92802179第36頁，共47頁。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。第八章土地增值稅92802179第37頁，共47頁。四、扣除項(xiàng)目（一）除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。第八章土地增值稅92802179第38頁，共47頁。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不

18、實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 第八章土地增值稅92802179第39頁，共47頁。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除； 3.建成后有償

19、轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。第八章土地增值稅92802179第40頁，共47頁。（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。（五）屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。第八章土地增值稅92802179第41頁，共47頁。五、土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料 （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請(qǐng)、土地增值稅納稅申報(bào)表；（二）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；（三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。第八章土地增值稅92802179第42頁，共47頁。七、土地增值稅的核定征收 房