高爾夫別墅市場分析

1、.：.；高爾夫地產(chǎn)市場分析高爾夫地產(chǎn)綜述高爾夫地產(chǎn)是高爾夫運動延伸至地產(chǎn)界的產(chǎn)物，其主要特點是高爾夫球場建立與房地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)高度結(jié)合、嚴(yán)密聯(lián)絡(luò)，在功能上構(gòu)成相互配套補充，在價值上起到相互促進提升的作用。高爾夫地產(chǎn)普通指高檔地產(chǎn)，必需與高爾夫球場配套，表達最高檔、休閑的生活方式，普通分為高爾夫商業(yè)地產(chǎn)酒店、度假村和高爾夫住宅地產(chǎn)公寓、別墅、洋房。高爾夫地產(chǎn)的產(chǎn)生有以下三大緣由和推進力：高爾夫球場帶來的居住需求。根據(jù)我國的市場統(tǒng)計，高爾夫運動參與者中74%為高端商務(wù)人士，另外大多為熱愛打球的“球友，普通也是有錢人，所以球場帶來的居住需求必定要求高端、溫馨。高爾夫球場對地產(chǎn)工程產(chǎn)生的溢價作用。高爾夫

2、球場的景觀資源大面積的草場帶來的良好空氣質(zhì)量、社區(qū)資源高端商務(wù)人士、有錢人集中地地方、心思資源理由同上和商務(wù)資源高爾夫參與者更多的目的在于與球友的商務(wù)洽談等有利條件會對地產(chǎn)工程產(chǎn)生明顯的溢價作用。根據(jù)市場統(tǒng)計，這個溢價效應(yīng)在中國平均為20%，在興隆國家平均為30%。地產(chǎn)工程對高爾夫球場的資金支持。有資料顯示,中國現(xiàn)存的高爾夫球場中，約60-70%處于虧損形狀。所以在國內(nèi)現(xiàn)階段假設(shè)單靠球場本身開發(fā)運營實現(xiàn)收支平衡難度很大，更不要說贏利。真正吸引高爾夫投資商的是關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，而高利潤的房地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)收入那么成為高爾夫地產(chǎn)工程主要的贏利來源。在高爾夫地產(chǎn)的規(guī)劃開發(fā)中應(yīng)留意以下四個重要問題：高爾夫球

3、場與地產(chǎn)的因果、主次關(guān)系?！案郀柗虻禺a(chǎn)分為以地產(chǎn)為主體的“高爾夫地產(chǎn)和以高爾夫為主體的“地產(chǎn)高爾夫。其中的區(qū)別在于誰是根本的盈利手段，誰是用來提升主體價值的方法。這是開發(fā)之前應(yīng)該明確的本質(zhì)問題。高爾夫球場與地產(chǎn)的開發(fā)順序和階段劃分。普通來說，球場和房地產(chǎn)的開發(fā)均是分階段的，如何確定高爾夫球場與房地產(chǎn)物業(yè)在不同開發(fā)階段的先后順序，把握球場和房地產(chǎn)的開發(fā)時機，是關(guān)系到兩者能否良性互動開展的關(guān)鍵，也是保證資金鏈條安康可靠的重要要素。高爾夫球場與住宅的空間規(guī)劃關(guān)系。普通來說，住宅開發(fā)希望能充分利用球場的景觀資源，而打球人士那么不希望在球道附近見到過多的住宅，同時住宅過于接近球道平安性也較低，球場與住宅

4、在資源共享的同時又要堅持一定的間隔 。特定高爾夫地產(chǎn)工程的本身特征和優(yōu)勢。目前中國的高爾夫地產(chǎn)工程絕大多數(shù)都是歐美風(fēng)格的建筑，千人一面，缺乏特征和獨到的賣點。今后在開發(fā)高爾夫地產(chǎn)時必需結(jié)合當(dāng)?shù)氐纳鐣?、文化特征，?gòu)成工程本身的獨特優(yōu)勢。高爾夫別墅高爾夫別墅是上述高爾夫地產(chǎn)中的一種。是指和高爾夫場地親密相關(guān)的別墅，可分為兩類。普通的一類是指分布在高爾夫場地附近的別墅。高爾夫球場是獨立運營的，它既能從附近的別墅獲得運營利潤，又能添加附近別墅的價值，兩者是良性互動。目前國際上的大部分和中國的幾乎全部高爾夫別墅都屬于此類。 頂級的一類是指本身單獨擁有高爾夫球場或者適宜做高爾夫球場的土地的別墅。這類別墅建

5、筑奢華，占地面積大，包括山水林草的風(fēng)景優(yōu)美的私人土地。它們大多分布在在土地價錢低廉的興隆國家。在本工程中將要開發(fā)的“高爾夫別墅，是指分布在高爾夫球場附近，并與球場運營構(gòu)成良好互動的別墅物業(yè)。類似物業(yè)比較目前公開信息的高爾夫別墅工程，主要可以分為兩種，一種是依托和滯后于高爾夫球場而產(chǎn)生的，即先有高爾夫球場及其引發(fā)的居住和地產(chǎn)投資需求，然后才產(chǎn)生的高爾夫別墅；另一種是在高爾夫球場、俱樂部或莊園在規(guī)劃設(shè)計之初就曾經(jīng)存在于方案之中的，可以以為地產(chǎn)工程與高爾夫球場工程是同時開發(fā)和建立的。后者普通以度假村等綜合開發(fā)工程方式呈現(xiàn)。現(xiàn)分別選取兩種高爾夫別墅的一些案例進展比較分析：注：各網(wǎng)站統(tǒng)計價錢的口徑或方法

6、不同，導(dǎo)致公布的價錢不同，為一致同見，價錢數(shù)據(jù)均選自搜狐地產(chǎn)，價錢走勢描畫均選自搜房網(wǎng)；開盤時間選為有價錢記錄的最早時間。依托于球場工程稱號麗灣高爾夫別墅華堂高爾夫莊園GAV高爾夫會員別墅工程位置北京市順義區(qū)北京市通州區(qū)河北省涿州市球場稱號北京高爾夫球俱樂部運河苑高爾夫練習(xí)場東京都高爾夫俱樂部距球場間隔 km沿道路4.6332.8579.306產(chǎn)品類型240-270雙拼別墅300-430獨棟別墅600含地下室獨棟350-500獨棟別墅250-320聯(lián)排別墅400-700獨棟別墅開盤時間2005年2005年2007年戶型室4-54-63-6廳3-43-42-3衛(wèi)4-54-53-4歷史價錢元/最低

7、6000最高9000平均7300150006400價錢走勢描畫近8個月價錢平穩(wěn)動搖上升動搖上升小區(qū)特征占地面積m259033100000建筑面積m22232259475容積率0.380.380.4綠化率80%35.2%52%由上述數(shù)據(jù)可以看出，滯后于高爾夫球場規(guī)劃建立的別墅工程，其各項目的除了遭到高爾夫球場的影響以外，本身所處區(qū)位對工程產(chǎn)生的溢價效應(yīng)也是不可忽視的。在上表中，均價表現(xiàn)為通州工程順義工程涿州工程，與工程所處區(qū)域房地產(chǎn)市場普通價錢是有比較顯著的正相關(guān)關(guān)系的。很明顯，所處區(qū)位社會經(jīng)濟開展程度對房地產(chǎn)工程價值產(chǎn)生了顯著影響。與球場協(xié)同規(guī)劃工程稱號鴻華高爾夫莊園湯臣高爾夫別墅佘山高爾夫別

8、墅工程位置北京市朝陽區(qū)上海市浦東區(qū)上海市松江區(qū)球場稱號鴻華國際高爾夫球會湯臣上海浦東高爾夫球場佘山國際高爾夫俱樂部與球場的方位球場西南角1/4區(qū)域球場東南邊緣球場中部產(chǎn)品類型雙拼，三拼，疊拼三層獨棟別墅250-400聯(lián)排別墅600-700獨棟別墅開盤時間2005年2004年2021年戶型室3-653廳2-43-42衛(wèi)3-43-53歷史價錢元/最低85002300017500最高2800050000平均1100032000價錢走勢描畫動搖上升動搖上升大致平穩(wěn)小區(qū)特征占地面積m2700001331601500000建筑面積m270000140000300000容積率11.40.2綠化率30%60%

9、70%根據(jù)上述表格，我們發(fā)現(xiàn)這幾個工程的均價與所處區(qū)域房地產(chǎn)市場的普通均價并沒有明顯的正相關(guān)，因此推斷：在協(xié)同規(guī)劃的工程中，球場、會所、別墅等子工程是相互影響和映托的，最終決議子工程價值的主要要素應(yīng)該是總體工程的檔次、設(shè)備完備程度等，與區(qū)域的社會經(jīng)濟大背景關(guān)系并不親密。不過，我們依然要斷定，假設(shè)非在城市經(jīng)濟興隆的上海、北京等地，這種集成性質(zhì)的文娛休閑工程也是無法開展起來的。比較上文與高爾夫球場有著不同關(guān)系的兩種高爾夫別墅工程，可以大致得出如下結(jié)論：依托于球場的高爾夫別墅遭到區(qū)域社會經(jīng)濟要素的影響更多；協(xié)同于球場建立的高爾夫別墅遭到工程整體區(qū)域限制較多，普通而言建筑密度比依托于球場的別墅要高一些

10、。從每戶面積、主力戶型等角度來看，兩者差別不大，并且同普通的別墅物業(yè)也比較接近，共同的特點表現(xiàn)為戶型面積較大、戶型種類較多?，F(xiàn)實上，根據(jù)上文高爾夫地產(chǎn)綜述的內(nèi)容，即使是一體化規(guī)劃開發(fā)的高爾夫球場與地產(chǎn)，也該當(dāng)分清球場與地產(chǎn)的主次關(guān)系和開發(fā)順序。我們選取兩大案例作分析比較。以高爾夫為主體上海佘山國際高爾夫俱樂部 HYPERLINK sheshangolf sheshangolf首先，從佘山俱樂部的網(wǎng)站來看，其主頁是以高爾夫為主體的宣傳，包括高爾夫俱樂部、高爾夫?qū)W校、高爾夫雜志、俱樂部建立年代、獲得成果等；佘山別墅只是網(wǎng)頁的一個標(biāo)簽和鏈接。因此該網(wǎng)站的宣傳意圖是吸引潛在客戶對該俱樂部的留意，而絕不

11、僅僅是為了銷售樓盤。其次，從宣傳手段上來看，對高爾夫球場的引見深化到建立年代、設(shè)計者、球洞、球道乃至打球的建議，而對別墅的引見僅限于建筑風(fēng)格和小區(qū)圖景。由此還是可以推斷：其宣傳的主體對象是高爾夫球場，而佘山別墅某種程度上也可以看做是提升主體價值和吸引力的一種手段。但是，從衛(wèi)星圖上來看，佘山別墅在整個佘山俱樂部中所占的面積比例還是相當(dāng)大的。如下圖：左下-右上對角線以下的全部面積，幾乎都被別墅所占據(jù)。由此，別墅建筑群占地面積與整個場地面積的比例并不能作為誰主誰次的判別規(guī)范。并且，經(jīng)過佘山別墅這樣的案例也可以推斷：雖然別墅在佘山工程中并不能超越高爾夫球場成為主體，卻一定是整個工程資金回籠和盈利的極其

12、重要的手段。以房地產(chǎn)為主體大連西郊高爾夫莊園西郊高爾夫莊園是目前大連市獨一的純粹的高爾夫藝墅社區(qū)，位于國家級4A景區(qū)大連西郊森林公園中的西郊高爾夫運動場北側(cè)，莊園臨近大連獨一國家級森林公園的山體溪流景觀西山水庫和王家店水庫。本工程沒有本人的主頁，因此我們經(jīng)過搜房網(wǎng)公布的信息了解其大致情況。在工程引見中，主要是對自然環(huán)境、建筑風(fēng)格、設(shè)計理念、建筑資料、戶型、景觀等方面的描畫；而高爾夫球場僅出如今“工程配套設(shè)備引見中。此外，經(jīng)過對該地域衛(wèi)星圖的察看，也可以明晰地發(fā)現(xiàn)，球場的建立并不完善，甚至幾近于無。由此我們推斷：該高爾夫莊園的主營業(yè)務(wù)必定是別墅，至于高爾夫球場，可以說僅僅是一種推銷房產(chǎn)的手段，甚至可以稱作“噱頭。比較上文與高爾夫球場呈現(xiàn)不同主次關(guān)系的別墅工程，可以發(fā)現(xiàn)它們之間的顯著差別，這也就應(yīng)證了綜述中的觀念，即開發(fā)之前必需明確別墅和高爾夫球場的主次、因果關(guān)系，這將直接決議開發(fā)的方式和最終的產(chǎn)品。本工程特征華彬莊園工程中的高爾夫球場與高爾夫別墅有以下特征：兩者是協(xié)同規(guī)劃的；高爾夫球場是兩者中更為主體的部分，至少重要程度不比高爾夫別墅低。客群需求本工程面向的客群為