房地產稅費管理課件

1、房地產稅費管理 李永樂 2011年12月，鐘小姐在杭州江濱花園購買了一套120多平方米的二手房，總價為108萬元。她仔細算了算已經繳納的印花稅、契稅、個人所得稅、營業(yè)稅等稅費，“前前后后一共交了7.5萬元的稅。 在現實生活中，父母想以自己未成年子女的名義購置房屋，其中一個很重要的原因是：擔心遺產稅將來會增收，以規(guī)避稅收為目的，直接使用子女的名義購買；即便更名也需要費用。 種類多、額度大避稅并不簡單房地產稅費管理是什么？理論回顧及分析稅與費&古今中外房產稅怎么辦？改革探索-從稅種和作用出發(fā)稅收、政權、經濟 稅收是國家憑借政治權力，按照事先公布的法定標準無償取得財政收入的一種分配方式，稅收&政權稅

2、收&經濟經濟&政權政治&經濟維護運轉財政支出執(zhí)政合理經濟基礎上層建筑財政政策&貨幣政策 稅收特點 強制性政治權力-開征、法律手段-制標行政司法手段-征稅實務無償性無需償還、無需付酬、提供公共品固定性立法、更改？：對象、比例、數額價格？ 規(guī)費特點 等價提高服務或物品補償工本費、手續(xù)費（規(guī)費）自愿辦理業(yè)務、享受服務 稅費根本區(qū)別強制 無償 等價 自愿 稅費土地 財政？古今中外房產稅 歐洲中世紀：“窗戶稅”、“灶稅”、“煙囪稅”中國“廛布”-周禮、間架稅-唐，房捐-清，民國古老英國&法國：國家根據窗戶的數量和大小征稅 廛布：是古代官府征收的商賈儲貨邸舍和居住房屋之稅。 間架稅：唐德宗建中四年出臺過一

3、種“間架稅” 間和架房捐：鄭觀應 盛世危言技藝：“地基由朝廷給發(fā)， 建院經費，或撥國帑，或抽房捐?！?“我極敬愛的兄弟們，我的好朋友們，在法國的農村中，有132萬所房子都只有3個洞口；一百八十一萬七千所有兩個洞口，就是門和窗；還有二十四萬六千個棚子都只有一個洞口，那就是門。這是因為那種所謂門窗稅才搞到如此地步?！庇旯?悲慘世界 不同房地產稅模式 美國模式： 物業(yè)稅-直接稅，由地方政府征收，定位于為治安、教育和環(huán)衛(wèi)融資，它建立在土地私有的基礎上。 香港模式：圍繞房產征收的稅主要有兩部分，一部分叫差餉稅，另一部分叫物業(yè)稅，兩者均以租金為稅基。 中國大陸模式：從稅收性質來看，包含了少量的直接稅成分，

4、但大多數是間接稅。 直接稅是指直接向個人或企業(yè)開征的稅，包括對所得、勞動報酬和利潤的征稅。間接稅是對商品和服務征收的，從而只是間接地以公眾為征稅對象。 香港對樓宇或物業(yè)征收的間接稅?！安铕A”指警察的工資、薪金。差餉稅實行?？顚Ｓ茫饕糜诰_支，后來擴大用于支付街燈、供水、消防等市政開支。 中國房地產相關稅收歷程1949年中華人民共和國建立后，政務院發(fā)布全國稅政實施要則（1950年）將房產稅列為開征的14個稅種之一。1951年8月政務院發(fā)布中華人民共和國城市房地產稅暫行條例，將房產稅與地產稅合并為房地產稅。1973年簡化稅制，把對國營企業(yè)和集體企業(yè)征收的城市房地產稅并入工商稅，保留稅種只對

5、房管部門、個人、外國僑民、外國企業(yè)和外商投資企業(yè)征收。1984年改革工商稅制，國家決定恢復征收房地產稅，將房地產稅分為房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個稅種。1986年9月15日國務院發(fā)布中華人民共和國房產稅暫行條例，同年10月1日起施行，適用于國內單位和個人。 時 間內 容2010年1月國務院辦公廳發(fā)文，提出要加快研究完善住房稅收政策2010年4月國務院發(fā)文，要求財政部、稅務總局加快研究制定房產稅收政策2010年9月有關部委出臺調控措施，提出加快推進房產稅改革試點工作，并逐步擴大到全國2011年1月重慶市確定開征高檔商品房房產稅，上海也正在為房產稅試點做準備2011年1月28日上海、重慶正式啟動改革

6、試點，率先開征房產稅。 中國新房產稅啟動 房產稅試點的選擇 ，為什么？兩高房價高、漲幅高（北上廣深） 三高經濟發(fā)展、人口聚集度、生活成本一大剛性需求大重慶？項目重慶上海試點范圍重慶主城區(qū)（渝中區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)）上海市行政區(qū)域稅率以上兩年主城區(qū)新房均價為基準，3倍以下的0.5%，34倍的1%，4倍以上的1.2%暫定為0.6%應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。本地居民1、個人擁有的獨棟商品住宅2、個人新購的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價達到上兩年主城九區(qū)新建商品住房

7、成交建筑面積均價2倍（含2倍）以上的住房家庭第二套及以上住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）項目重慶上海外地居民在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房非本市居民家庭在本市新購的住房計稅依據應稅住房的計稅價值為房產交易價。條件成熟時，以房產評估值作為計稅依據參照應稅住房的房地產市場價格確定的評估值，評估值按規(guī)定周期進行重估。試點初期，暫以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據。房產稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納免稅面積一個家庭可對一套應稅住房扣除免稅面積，存量獨棟住宅為180 平方米，新購高檔住房為100 平方米上海市居民家庭人均60 平方

8、米房地產稅制的理論回顧一、何謂房地產稅？ 房地產稅收拾國家憑借政治權力，依法強制、無償、固定地參與房地產收益分配和再分配而取得財政收入的一種形式。 不是對物質性的土地和建筑課稅，而是對附屬在這些物質性的土地和建筑上的不可觸摸的權利課稅。 兩種計稅依據：房地產權利本身，經營流轉行為二、為什么對房地產課稅？ 房地產稅和很好的地方稅（一）稅基：不可移動性，專屬X地（三）價值：波動小-實體-增值（二）課稅：不從生產流程退出（四）財政：增加地方政府收入（五）經濟：提高土地利用效率三、房地產稅的主要作用是什么？ 財政收入：-地方政府 （1）房地產稅收收入占（各級）政府所有稅收收入的比重（美國9.2%、英國

9、8.4%、加拿大8.3%）； （2）房地產稅收收入占地方政府地方稅收入的比重（美國73%、英國99%、加拿大84%）； （3）房地產稅收收入占國民生產總值的比重（一般不超過15%）。 資料來源：廣州市房地產業(yè)協會：廣州市房地產開發(fā)經營稅費負擔問題的調研報告（摘要）項目荔灣區(qū) 周門路商住樓海珠區(qū) 東曉路小區(qū)海珠區(qū)工業(yè)大道南 金碧花園 第2期土地出讓金9.75%10.75%6.51%拆遷補償17.90%12.49%16.3%稅8.79%7.62%7.22%費16.46%11.15%23.96%稅費合計25.25%18.77%31.18%地價及稅費合計52.90%42.01%53.99%保證金0.4

10、1%0.30%0.35%供給（供應量）調節(jié)-開發(fā)商 商品房的價格一般由“本、費、稅、利”四項構成，這四項是最根本的價格組成要素。兩部分：成本是“本、費、稅”，收益是“利”。 稅收雖然是房價的組成之一，但反過來稅收能影響房價。 稅收可以調節(jié)成本和收益，進而影響房地產開發(fā)商利潤，從而影響投資決策（退出？）總量&結構 需求調節(jié)購房者 自住+投資投資征增稅、自住減稅二套征增稅、一套減稅對土地利用效果的影響： 土地稅優(yōu)于所有其他稅種，因為土地稅不扭曲土地市場（亨利喬治）； 為什么？ 一般地，個人收入所得稅扭曲了勞動力市場（不鼓勵工作），消費稅扭曲消費市場（不鼓勵消費）。由于土地稅是對地租課稅（土地的經濟

11、回報），土地稅不改變地主的經濟行為。 四、房地產稅的稅基是什么？（一）房地產稅的課稅對象應是什么 可以是土地、建筑，或兩者的結合，但目前只對土地的征稅較為少見，多數是對土地和建筑課稅。 為什么？ 1、土地稅征管的困難性，難以估計其價值； 2、僅基于土地的房地產稅稅基過小，征收行為不合算。 （二）房地產稅的課稅范圍 從國外的經驗看，需要解決的問題： 1、應對哪些房地產類型課稅？（西方國家主要是對住宅、商業(yè)和工業(yè)課稅） 2、是否應對不同的房地產類型予以區(qū)別對待？（應該一視同仁，房地產稅負是財產擁有者或使用者對他們享受地方政府提供公共服務和產品所支付的價格） 3、應否對特殊房地產類型實施減免？（不應

12、該減免，對一些有很多社會功能的房地產可以進行直接的資金補貼） （三）稅基的評估 這是實施房地產稅的核心問題之一： 由于房地產市場的特殊性，需要對沒有在市場上交易的房地產確定或計算其價值。五、房地產稅的稅率如何確定？國際上確定稅率的兩種模式： （1）中央或更高一級的政府來決定稅率； （2）由地方政府來決定稅率。 比較 第一個模式的優(yōu)點是同一稅率可以避免稅收競爭； 第二個模式的優(yōu)點在于地方政府能夠“以支定收”，建立起財政收入決策和財政支出決策之間的聯系，實現公共財政效率。 稅率確定模式的實例： （1）中央政府決定稅率的國家：日本、烏克蘭、智利、突尼斯、泰國等； （2）地方政府決定稅率的國家：阿根廷

13、、肯尼亞、美國、加拿大等。 地方政府在實踐中如何確定稅率？ （1）確定政府所需的財政開支； （2）根據財政轉移支付和其它稅費收入預測，決定房地產稅稅收總額； （3）房地產稅率等于房地產稅收總額除以房地產稅基。 統(tǒng)一稅率還是“雙稅率”（或分稅率）？ （1）統(tǒng)一稅率征管成本低； （2）絕大多數國家實行的是統(tǒng)一稅率。固定稅率還是累進稅率？ （1）固定稅率簡單、征管成本低（日本、加拿大等國家）； （2）累進稅率將稅負與接受的公共服務掛鉤、體現了稅制的公平性（德國、印尼和泰國等國家）。 中國房地產稅的改革探索一、房地產稅收的對象與范圍1、房地產稅收的對象： 以房地產為征收對象的現行稅種，不涉及各種收費。

14、房地產稅研究中涉及的范圍稅收收費土地出讓金直接以房地產為征收對象的稅收房地產企業(yè)交納的全部稅收2、范圍：現行稅制中，直接將房地產作為征稅對象的共有6個稅種： （1）土地增值稅；（2）城鎮(zhèn)土地使用稅；（3）耕地占用稅；（4）房地產稅；（5）城市房地產稅；（6）契稅從房地產行業(yè)企業(yè)經營所繳納的全部稅種考慮，還包括5個稅種及1個附加： （1）營業(yè)稅；（2）企業(yè)所得稅；（3）個人所得稅；（4）印花稅；（5）城市維護建設稅；（6）固定資產方向調節(jié)稅和教育費附加。二、現行房地產稅的稅制概要及歷史1、城鎮(zhèn)土地使用稅： 目的：為了促進合理使用城鎮(zhèn)土地，適當調節(jié)城鎮(zhèn)土地級差收入，針對使用城鎮(zhèn)土地征收。 征收：地

15、方稅務局負責征收，收入歸地方政府所有。 納稅人：在中國境內的城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內使用土地的各類國內企業(yè)、單位和個人。不包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外國人。 稅率標準：根據不同地區(qū)和各地經濟發(fā)展狀況實行等級幅度稅率。歷史變化：（1）1988年國務院發(fā)布實施（地方稅種）；（2）1992年3月5日國家稅務局地方稅管理司印發(fā)了1991年城鎮(zhèn)土地使用稅征收情況的通報，把土地使用稅的征收管理工作推向了一個新的高潮；（3）1993年起，城鎮(zhèn)土地使用稅穩(wěn)步增長，并且增長勢頭逐漸加快；（4）2002年，中國城鎮(zhèn)土地使用稅收入達到76.83億元，是1988年城鎮(zhèn)土地使用稅收入的150.65倍。2、城市

16、房地產稅：（1）1951年8月國務院頒布城市房地產稅暫行條例。（2）1984年進行利改稅時，國務院決定對內資企業(yè)和個人征收房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個稅種；對外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和個人繼續(xù)征收城市房地產稅。（3）納稅范圍：外商投資企業(yè)、外國企業(yè)，香港、澳門、臺灣和華僑興辦的企業(yè)，外國人和港澳臺同胞。（4）納稅人：產權所有人、承典人。（5）計稅依據和稅率：一是按照房產原值，稅率為1.2；二是按照房租收入，適用稅率18；按年計征，分期繳納。承典人：承典他人的物品或房產，并一次支付出典物或房產的典價，占有他人物品或房產的使用權和收益權的單位或個人。 在典期內，承典人不但享有對物品或房屋的使用權，而且

17、有轉典和出租權，并負責房屋的維修。出典人：3、房產稅： 征收：由地方稅務局負責征收，收入歸地方政府所有；按年征收，分期繳納。 納稅人：包括房屋產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人和使用人。不包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外國人。 計稅依據：（1）以房產原值一次減除1030以后的余值，按照1.2稅率計算；（2）出租的房產，以房產租金收入，按照12的稅率計算。4、土地增值稅： 目的：為了有效地抑制炒買炒賣“地皮”、“樓花”等獲取暴利的投機行為，防止國家土地增值收益流失，保護正當房地產開發(fā)者的合法權益，防止國家土地增值收益流失。 征收：是對轉讓房地產的增值額征收的一種稅，由地方稅務局負責征收，

18、收入歸地方政府所有。納稅人在房地產合同簽訂日起7日內申報納稅，一次性繳納。 納稅人：在中國境內以出售或者其他方式有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的各類企業(yè)、事業(yè)單位、團體和個人。 計稅方法：轉讓房地產的全部收入減去規(guī)定的扣除項目，稅率按照四級超率累進計算。【214】5、耕地占用稅： 征收：是對占用耕地征收的一種稅，地方財政（或稅務）部門征收，收入歸地方政府所有。納稅人在土地管理部門批準其占地之日起30日內一次性繳納。 納稅人：包括在中國境內占用國有和集體所有的耕地建房或者從事其他非農業(yè)建設的所有企業(yè)、事業(yè)單位、團體和個人。 計稅標準：根據不同地區(qū)人均占有耕地的數量和經濟發(fā)

19、展狀況實行有地區(qū)差別的幅度稅率。歷史變化：（1）1987年開始征收；（2）1988年出現了大幅增長，當年收入21.16億元；（3）19891991年出現了下降的趨勢；（4）1991年以來呈現出徘徊增長的局面；（5）2002年以后開始大幅增加，比上年增長49.60。房地產開發(fā)企業(yè)涉稅環(huán)節(jié)簡介 階段 經營環(huán)節(jié) 涉及稅種 開發(fā)建設期取得土地使用權 契稅 設計、監(jiān)理、咨詢、貸款 印花稅 施工 印花稅、營業(yè)稅（異地施工單位建安的代扣代繳 ）銷售期房 營業(yè)稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅 房地產開發(fā)企業(yè)涉稅環(huán)節(jié)簡介 階段 經營環(huán)節(jié) 涉及稅種 租售管理期 銷售房屋或轉讓土地使用權 營業(yè)稅及附加、土地

20、增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅 出租房屋或土地使用權 營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、房產稅、土地使用稅、印花稅 自用房屋或土地使用權 企業(yè)所得稅、房產稅、土地使用稅 贈與房屋或土地使用權 營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅 房地產開發(fā)企業(yè)涉稅環(huán)節(jié)簡介 階段 經營環(huán)節(jié) 涉及稅種 租售管理期代收費用 營業(yè)稅及附加 房屋抵押貸款 印花稅 對所建房屋兼營物業(yè)管理以及餐飲、娛樂等服務 營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、個人所得稅（承包承租經營）股利分配 個人所得稅（股息紅利）省級政府地級政府縣級政府鄉(xiāng)鎮(zhèn)級政府合計9.5441.4333.0216.01房產稅6.2848.4831.0214.22城鎮(zhèn)土地使用稅18.34

21、34.8730.1716.62土地增值稅24.5533.0627.8314.56耕地占用稅8.4818.5548.5224.45 中國房地產稅在整個地方財政收入中的地位1、房地產稅制度的目標多元化，稅種過多： 房地產稅的政策目標呈現“離散”的多元化，各個稅種的政策目標“專門化”。 作為整體的房地產稅政策目標不清晰，各稅種之間的政策目標不協調。 例如，土地增值稅的政策目標與所得稅的政策目標相近；在房地產稅的各個政策目標中，將不動產作為重要財政源泉之一，籌措財政收入的政策目標和作用都不十分明顯。 現行房地產稅制存在的主要問題稅種名稱開征年代主要政策目標城市房地產稅1951年8月調節(jié)外商投資企業(yè)和外

22、國人的財產收入房產稅1986年10月調節(jié)國內企業(yè)和個人的財產收入城鎮(zhèn)土地使用稅1988年10月同上耕地占用稅1987年4月保護耕地土地增值稅1994年1月對土地經營者的級差收益進行再分配中國現行房地產各稅種的政策目標2、征稅覆蓋面窄，籌集財政收入的功能微弱：（1）納稅人：現行房地產稅對國家機關、人民團體及全額、差額撥款的事業(yè)單位的本身業(yè)務用房地產免稅，擁有非經營用地的房地產個人沒有作為納稅人；（2）征稅對象：生產經營用房地產 VS 個人居住或擁有房地產；（3）征稅地域：城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū) VS 農村3、現行房地產稅沒有體現公平稅負的原則： 內、外資有別：兩套房地產稅制度 對內資：房產稅和城市土地使用稅 對外資：城市房地產稅 征收范圍、稅率、計稅依據等方面都有所不同。4、大部分稅種的計稅依據不合理，稅率也需要重新設計：（1）計稅依據：按量或是按房地產原值計算征收的 既不考慮房產的自然損耗，又不考慮土地的級差收益、時間價值、不是以市場價值作為計稅依據。（2）將土地和房屋分離作為不同的稅種，與房地產不可分割的自然屬性相違背 難以統(tǒng)一正確估價房地產的價值 （3）稅率設計不合理。 城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅稅率偏低，難以起到合理用地和保護耕地的作用；而土地增值稅稅率過高，不利于促進土地的合理流轉。5、難以發(fā)揮調節(jié)社會貧富差距的作用： 由于目前中國的房地產稅