物業(yè)管理問題解釋

1、物業(yè)管理問題解答1 .如何界定業(yè)主？答：物業(yè)管理條例第六條第一款規(guī)定“房屋的所有權(quán)人為業(yè) 主?！苯ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)司法解釋第一條規(guī)定:”依法登記取得或 者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人應(yīng) 當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主?；谂c建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已 經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以 認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。“業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會名義從事違法法律、法規(guī)活動的，應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任？答：業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會名義從事違法法律、法規(guī)活 動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治 安管理處罰。在什么情況下應(yīng)該召開第一次業(yè)

2、主大會？答:物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件之一的（1）房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積百分 之六十以上的；（2）首套房出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售交付使用的建 筑面積達到物業(yè)總建筑面積百分之三十以上的。業(yè)主大會籌備組如何成立？答：符合成立業(yè)主大會條件的，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申 請后60日內(nèi)，負責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。首次 業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn) 人民政府代表和居委會代表組成。籌備組成員應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代 表不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、

3、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人 民政府代表擔(dān)任?；I備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生由街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民 政府或者居民委員會組織業(yè)主推薦?；I備組應(yīng)當(dāng)將成員名單以書面形 式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事 處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合協(xié)助 籌備組展開工作。業(yè)主大會會議召開的形式有哪幾種？答：業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征 求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占總建筑面積過半 數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半的業(yè)主參加。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達每一位業(yè)主; 無法送達的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意 見應(yīng)由業(yè)主本人簽字。業(yè)

4、主大會、業(yè)主委員會作出的決定違法法律、法規(guī)的，應(yīng)當(dāng)由誰 來負責(zé)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定？答：業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè) 管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。業(yè)主大會、業(yè)主 委員會作出的決定違法法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府 房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期 改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主，如作出的決定已侵害業(yè)主權(quán) 利，業(yè)主可以向人民法院起訴。7 .對逾期不參加投票業(yè)主的投票權(quán)數(shù)如何處理？答：根據(jù)浙江省物業(yè)管理條例的規(guī)定：對逾期不參加投票業(yè) 主的投票權(quán)數(shù)是否計入該表決的多數(shù)票數(shù)，由業(yè)主大會議事規(guī)則約 定，但該已表決的

5、多數(shù)票數(shù)應(yīng)當(dāng)達到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投 票權(quán)數(shù)以及總建筑面積的二分之一以上。業(yè)主委員會任期屆滿后不能及時換屆怎么辦？答：業(yè)主委員會任期屆滿換屆的，在屆滿2個月前，本屆業(yè)主委 員會應(yīng)當(dāng)書面告知社區(qū)，在社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)和物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)下 召開業(yè)主大會會議，進行業(yè)主委員會的換屆選舉;逾期未換屆的，由 社區(qū)督促業(yè)主委員會按相關(guān)規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議進行換屆督 促后2個月仍不能組織召開業(yè)主大會會議進行換屆的，社區(qū)負責(zé)成立 由社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的，社區(qū)、業(yè)主代表組成的籌備組，負責(zé)業(yè)主委員會換屆 選舉工作，物業(yè)管理行政主管部門負責(zé)全程指導(dǎo)。業(yè)主委員會在任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺或缺額人數(shù)超過委員總數(shù)一 半以上時，

6、應(yīng)該怎么辦？答：業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時,應(yīng)當(dāng)及時補足。業(yè)主 委員會委員候補辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī) 定。業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會 臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。未及時召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主 委員會補選、改選工作的，由社區(qū)督促業(yè)主委員會按有關(guān)規(guī)定組織召 開業(yè)主大會會議，進行業(yè)主委員會委員補選、改選工作。督促后2個 月仍不能組織召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會委員補選、改選工作 的，由社區(qū)負責(zé)成立由社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的，社區(qū)、業(yè)主代表組成的籌備組， 負責(zé)業(yè)主委員會委員補選、改選工作，物業(yè)管理行政主管部門負責(zé)全 程業(yè)務(wù)指導(dǎo)。業(yè)主委員會委員如何產(chǎn)生？

7、答：業(yè)主委員會委員候選人在社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)下，采取自薦和推薦的方 式產(chǎn)生，業(yè)主委員會由5人以上單數(shù)組成，根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的具體 情況確定人數(shù)。可實行差額選舉，候選人獲得專有部分占建筑物總面 積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意當(dāng)選。當(dāng)選人少于應(yīng)選人數(shù) 的，可從得到贊成票數(shù)較多的落選人種用1比2的差額選舉辦法重新 選舉產(chǎn)生，補足應(yīng)選人數(shù)。在那些情形下，業(yè)主委員會委員的資格終止？答：1.有下列情形之一的，業(yè)主委員會委員資格自行終止：因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；喪失民事行為能力 的；依法被限制人身自由的；法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其 他情形。2.業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會三分之一以

8、 上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委 員會委員根據(jù)業(yè)主大會授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格:以書 面方式提出辭職請求的；不履行委員職責(zé)的；利用委員資格謀取 私利的；拒不履行業(yè)主義務(wù)的；侵害他人合法權(quán)益的。12 .電梯、增壓水泵等高耗費設(shè)施設(shè)備的能耗如何分?jǐn)?？答：電梯、增壓水泵、小區(qū)水系統(tǒng)等高能耗設(shè)施設(shè)備運行所需能 耗費用可以單獨按實另行分?jǐn)偂＞唧w分?jǐn)傓k法由業(yè)主或建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定，并在 物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)費何時開始計收？答：物業(yè)服務(wù)費自房屋交付使用、購房者（業(yè)主）可以領(lǐng)取鑰匙 次月起計收。對水、電、氣、熱等費用的代收有哪些規(guī)定？答：物業(yè)管理區(qū)域

9、內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電 視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受有關(guān)單位 委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設(shè)施設(shè)備由誰 負責(zé)維護？答：物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設(shè)施設(shè)備 屬供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)服務(wù)單位所有，由供氣、供熱、 通訊、有線電視等專業(yè)服務(wù)單位委托物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)維修養(yǎng)護。物業(yè)管理公司需要入戶維修，業(yè)主是否應(yīng)該配合？答：小區(qū)內(nèi)房屋結(jié)構(gòu)相連，供水、供電、供氣、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施 物業(yè)具有系統(tǒng)性等特點，致使物業(yè)局部安全隱患不僅會業(yè)主、使用人， 還會影響到相鄰的業(yè)主，甚至整個物業(yè)管

10、理區(qū)域的安全和正常使用。即物業(yè)安全隱患往往會影響到公共利益和他人合法權(quán)益。因此，物業(yè) 管理企業(yè)需要進行入戶維修時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合。實行物業(yè)管理的區(qū)域，保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施 維修費用列支的途徑？答：（1）已按規(guī)定繳納物業(yè)維修資金的，從該物業(yè)維修基金中列 支；（2）公有住房出售時。已按規(guī)定繳納維修基金的，從該基金中列 支；（3）未出售的公有住房，從房屋租金中列支；（4）不屬于上述范圍內(nèi)的私有房屋及其他物業(yè)，由業(yè)主或者使用 人按其擁有的房屋建筑面積比例承擔(dān)。業(yè)主大會決定具體事項時應(yīng)當(dāng)經(jīng)多少比例業(yè)主同意？答：業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金和改建、重建建筑物 及其附屬設(shè)施兩個事項，應(yīng)當(dāng)

11、經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的 業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定制定和修改業(yè)主大會議事 規(guī)則、制定和修改管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成 員、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)和有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大 事項應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半 數(shù)的業(yè)主同意。物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理用房和利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng) 營所得收益歸誰所有？如何使用？答：物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理用房和利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè) 備經(jīng)營所得收入扣除合理經(jīng)營成本后的收益歸全體業(yè)主所有。上述經(jīng) 營收益應(yīng)當(dāng)按物業(yè)管理條例的規(guī)定主要用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)德物業(yè) 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期外的

12、維修、養(yǎng)護。其中物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備收益可以按照業(yè)主大會通過的物業(yè)服務(wù)合同或其他決 定用于物業(yè)管理方面的需要。保修期限和保修范圍的房屋維修責(zé)任和費用由誰承擔(dān)？答：浙江省物業(yè)管理條例第五十條規(guī)定：“建設(shè)單位按照國家 規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位可以委 托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修，也可以自行組織維修。建設(shè)單位在物業(yè)竣工驗 收前，應(yīng)當(dāng)一次性向所在地縣級物業(yè)主管部門交納物業(yè)建筑安裝總造 價百分之二的保修金，存入指定銀行，作為物業(yè)維修費用保證”業(yè)主、非業(yè)主使用人能否改變物業(yè)的設(shè)計用途？答：浙江省物業(yè)管理條例第四十條規(guī)定:“業(yè)主、非業(yè)主使用 人應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)權(quán)證書載明的用途或者規(guī)

13、劃行政主管部門批準(zhǔn)的 設(shè)計用途使用物業(yè)，不得改變物業(yè)使用性質(zhì)。確需改變的，應(yīng)當(dāng)征得 厲害關(guān)系人的同意，報經(jīng)規(guī)劃、國土資源等有關(guān)部門批準(zhǔn)，并依法辦 理相關(guān)手續(xù)?！?2住宅裝修時哪些項目需到建設(shè)局等相關(guān)部門審核批準(zhǔn)？答：住宅裝修涉及變動建筑物主體或者承重結(jié)構(gòu)；超過設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)或者增加樓面花崗巖、大理石等荷載；拆改各類公共管道；搭建建 筑物、構(gòu)筑物；改變住宅外立面；在非承重外墻開門、窗；改動衛(wèi)生 間、廚房間防水層等住宅裝飾裝修行為需到相關(guān)部門申報核準(zhǔn)。物業(yè)小區(qū)的業(yè)主能否進行自治管理?答：浙江省物業(yè)管理條例第五十九條規(guī)定：“業(yè)主決定不選聘 物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行自我管理的，依照本條例相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)管理用房的

14、配置比例是多少？答：浙江省物業(yè)管理條例第二十六條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按 照物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總面積千分之七的比例配置 物業(yè)管理用房；但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，物業(yè)管理用 房的配置比例為物業(yè)建筑工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積的 千分之三?！蔽飿I(yè)服務(wù)費用收取標(biāo)準(zhǔn)時什么？答：普通住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。非住宅 物業(yè)、別墅、排屋以及業(yè)主委員會成立后的物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào) 節(jié)價。富陽市普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)單位：元/平方米 （建筑面積）.月收費等級基準(zhǔn)收費標(biāo)準(zhǔn)備 注有電梯住宅無電梯住宅甲級1.100.801、上述收費標(biāo)準(zhǔn)可上下浮動20%;2、各等

15、級收費標(biāo)準(zhǔn)不包括電梯、 增壓水泵、小區(qū)水系、中央空調(diào)等 高能耗設(shè)施設(shè)備運行消耗的電費。乙級0.850.65丙級0.700.50丁級0.500.35建筑區(qū)劃內(nèi)停車位、停車庫的權(quán)屬?答：物權(quán)法第七十四條第二款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于 停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等 方式約定。”開發(fā)商依照建設(shè)工程規(guī)劃許可證許可的事項和內(nèi)容， 建造停車位、停車庫，其原始所有權(quán)自然屬于開發(fā)商，開發(fā)商可以依 法通過出售、附贈轉(zhuǎn)移其所有權(quán)于業(yè)主；開發(fā)商也可以通過出租的方 式由業(yè)主有償使用而保留其所有權(quán)。物權(quán)法第七十四條第三款規(guī) 定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于

16、業(yè)主共有?！苯ㄔO(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè) 主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同， 對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民 法院不予支持。答：根據(jù)物業(yè)管理條例的相關(guān)規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘 物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,建設(shè)單位可以通過招投標(biāo)或者經(jīng)行政主管部門批 準(zhǔn)采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。只要前 期物業(yè)服務(wù)合同合法有效，其對業(yè)主即應(yīng)具有約束力。物權(quán)法第七十 六條規(guī)定，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。業(yè)主委員會根據(jù) 物業(yè)管理條例的相關(guān)規(guī)定，與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè) 簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，是業(yè)主自治權(quán)

17、行使的結(jié)果，全體業(yè)主都應(yīng)遵守。 在實踐中，有些業(yè)主以不是合同當(dāng)事人為由，不愿接受物業(yè)服務(wù)合同 的約束，拒絕履行相應(yīng)義務(wù)并引發(fā)糾紛。業(yè)主雖然不是物業(yè)服務(wù)合同（包括前期物業(yè)服務(wù)合同）形式上的簽訂者，但其是物業(yè)服務(wù)合同項 下權(quán)利義務(wù)的一方實際享有者和承擔(dān)者。從這個角度看，物業(yè)服務(wù)企 業(yè)是和業(yè)主而不是與業(yè)主委員會建立的物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系。據(jù)此，司 法解釋規(guī)定，業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不 予支持。.物業(yè)維修基金屬于誰所有？其管理原則是怎樣的？答：物業(yè)維修基金屬于業(yè)主所有。物業(yè)維修基金實行統(tǒng)一繳存、 專戶存儲、?？顚Ｓ谩I(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。.物業(yè)維修基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)是多少？答：根據(jù)

18、富陽市物業(yè)專項維修資金管理辦法富陽市物業(yè)維 修專項資金使用管理暫行辦法和富陽市建設(shè)局富建設(shè)（2009 ） 95 號“關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)市發(fā)展和改革局關(guān)于公布2008年富陽市建筑安裝工 程平均造價的通知的通知”等規(guī)定，按下列交存標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：排屋、 不帶電梯的多層等物業(yè)交存比例為5%,交存標(biāo)準(zhǔn)為35元/m2;小高 層、高層、別墅、帶電梯的多層等物業(yè)交存比例為8%,交存標(biāo)準(zhǔn)為 72元/m2;多層（包括不帶電梯和帶電梯的多層）、排屋、小高層、 高層等的儲藏室，車庫及地下車庫（位）交存比例為5%,交存標(biāo)準(zhǔn) 為35元/m2。什么情況下不可以申請使用物業(yè)維修基金？答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備保修期限滿后的維

19、 修、更新和改造費用，除國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同明確在物業(yè)服 務(wù)費中列支外，可在專項維修資金中列支。下列費用不得從專項維修 資金中列支：(1)依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的物業(yè)共有 部分、共有設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用;(2)依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)專 業(yè)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設(shè) 施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用；(3)因人為損壞及其他原因應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人 承擔(dān)的維修養(yǎng)護費用；(4)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)該由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承 擔(dān)的維修養(yǎng)護費用；(5)法律、法規(guī)、規(guī)章及國家和省有關(guān)規(guī)定中明 確由有關(guān)單位和個人承擔(dān)的費用。物業(yè)維修基金使用后，是怎樣進行分?jǐn)偟?？答：物業(yè)維修、更新費用按

20、照下列規(guī)定在維修基金中支?。簡未蔽飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新費用，在該幢物業(yè)的維修基金及其增值部分列支;其中，一幢物業(yè)有兩個單 元或者兩個以上單元的,每個單元內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、 更新費用，在該單元物業(yè)的維修基金及其增值部分中列支；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新費用， 在整個物業(yè)管理區(qū)域的維修基金及其增值部分中列支。物業(yè)維修基金可否退還給業(yè)主？答：因拆遷、自然災(zāi)害或其他原因致使物業(yè)滅失的，業(yè)主可持 下列憑證，申請退回本人名下專項維修資金結(jié)余金額：業(yè)主身份證復(fù)印件；房屋所有權(quán)注銷證明；專項維修資金交存收據(jù)或相關(guān)證明；房屋滅失退款申請書。持業(yè)主（授權(quán)人）有效

21、委托書，被授權(quán)人可代領(lǐng)授權(quán)人所退款項。什么情況下需要續(xù)籌物業(yè)維修基金？答：物業(yè)維修基金本金金額不足首期繳納維修基金的30%時，應(yīng) 當(dāng)續(xù)籌維修基金。那些資金可以轉(zhuǎn)入物業(yè)維修專項資金？答：下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入專項維修資金：（1）專項維修資金規(guī)定的存儲凈利息；（2）利用專項維修資金購買國債的增值凈收益；（3）物業(yè)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營所得，但業(yè)主大會另 有規(guī)定的除外；（4）共有設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值；（5）業(yè)主委員會或業(yè)主自愿籌集交存的款項；（6）其他按規(guī)定轉(zhuǎn)入的資金物業(yè)維修基金的續(xù)籌工作由誰實施？答：維修基金的具體續(xù)籌工作由業(yè)委會或由業(yè)主委員會委托物 業(yè)服務(wù)企業(yè)實施。業(yè)主委員會或其委托的物業(yè)服

22、務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時將續(xù) 籌的維修基金移交市物業(yè)維修資金管理機構(gòu)。未實施物業(yè)管理的住宅 小區(qū)，由所在社區(qū)居民委員會參照前款規(guī)定制定使用方案，并組織實 施。使用物業(yè)維修基金時，具體程序這樣操作？答：由市物業(yè)維修資金管理中心負責(zé)專項維修資金管理的，其使 用按照以下程序辦理:（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)專項維修資金使用方案，提出實施項目 和資金使用預(yù)算；未實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)，由相關(guān)業(yè)主根據(jù)專項 維修資金使用方案提出實施項目和資金使用預(yù)算。（2）專項維修資金使用方案和使用預(yù)算，報業(yè)主委員會或者社 區(qū)居民委員會審核。社區(qū)居民委員會審核時應(yīng)當(dāng)征求業(yè)主的意見。（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)持經(jīng)審核的資金使用方案和資金使用預(yù)算及 其他規(guī)定材料，向市物業(yè)維修資金管理中心申請使用專項維修資金。未實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)，由社區(qū)居民委員會持資金使用方案和使 用預(yù)算及其他規(guī)定材料，申請使用專項維修資金。（4）市物業(yè)維修資金管理中心根據(jù)申請進行核準(zhǔn)，并將核準(zhǔn)情 況書面通知申請單位。（5）工程竣工后，憑業(yè)主委員會或社區(qū)居民委員會，或者其委 托專門機構(gòu)審核的工程決算及工程質(zhì)量驗收合格證明，經(jīng)市物業(yè)維修 資金管理中心核實后，撥付維修