物業(yè)管理法律制度體系的構(gòu)建策略

1、物業(yè)管理法律制度體系的構(gòu)建策略隨著我國城市化建設(shè)的不斷推進(jìn)，我國的建筑業(yè)發(fā)展勢頭強(qiáng) 勁.為了更好的發(fā)揮建筑的使用功能，管理建筑物周圍的基礎(chǔ)設(shè)施以及 優(yōu)化建筑物周圍的環(huán)境，物業(yè)服務(wù)業(yè)迎來了發(fā)展的春天.為了更好的規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)水 平，及時解決和處理物業(yè)服務(wù)糾紛,開展物業(yè)管理法律制度體系建設(shè)研 究具有重要意義.一、物業(yè)管理法律制度體系建設(shè)的重要意義（一）加強(qiáng)對物業(yè)管理法律制度體系建設(shè)是為了更好的適應(yīng)當(dāng) 前社會發(fā)展形勢的需要當(dāng)前，隨著我國依法治國理念的不斷深入，我國的各項法律制 度建設(shè)都已經(jīng)趨于完善.物業(yè)管理由于是近些年才興起的產(chǎn)業(yè),是隨著 我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而產(chǎn)生的一項新興

2、產(chǎn)業(yè)、朝陽產(chǎn)業(yè),因此,我國的 物業(yè)管理法律制度體系建設(shè)還不完備，還沒有形成有效的法律制度監(jiān) 督體系，對于因為物業(yè)管理產(chǎn)生的糾紛我們處理起來還有很大的壓力. 為了更好的適應(yīng)依法治國的社會發(fā)展趨勢，加強(qiáng)對物業(yè)管理法律制度 體系建設(shè)具有重要意義.（二）加強(qiáng)對物業(yè)管理法律制度體系建設(shè)有助于促進(jìn)我國物業(yè) 管理水平的提升物業(yè)管理在我國可以稱作是一項朝陽產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)物業(yè)管 理水平直接關(guān)系到城市的現(xiàn)代化建設(shè)以及居民的生活質(zhì)量.市場經(jīng)濟(jì)條件下，隨著競爭的不斷增強(qiáng),物業(yè)管理水平也需要 不斷的提升.但是由于物業(yè)管理所涉及的問題較多，所管理的區(qū)域也越 來越大，物業(yè)管理所涉及的法律管野也越來越復(fù)雜，需要處理好業(yè)主、

3、開發(fā)公司、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、政府之間的關(guān)系，沒有健全的法律制度體 系是不行的.建立健全物業(yè)管理法律制度體系建設(shè)使物業(yè)管理有法可 依,避免物業(yè)管理糾紛的產(chǎn)生,為構(gòu)建和諧社會起到一定的作用.（三）加強(qiáng)對物業(yè)管理法律制度體系建設(shè)有助于保護(hù)各方合法 權(quán)益不受侵害當(dāng)前,因為物業(yè)服務(wù)水平而引發(fā)的糾紛案件在與日俱增，究其 原因還是我們的物業(yè)管理法律制度體系不健全,我們的法院在處理這 些糾紛案件的時候壓力也比較大.建立健全物業(yè)管理法律制度體系，對 于有效的維護(hù)各方的合法權(quán)益是很必要的.也可以為我國的司法實踐 提供必要的幫助.所以說，我們必須要加強(qiáng)對物業(yè)管理法律制度體系建 設(shè)的研究.二、物業(yè)管理法律制度體系建設(shè)研究

4、（一）物業(yè)管理法律制度的概述物業(yè)管理法律制度的含義所謂物業(yè)管理法律制度是指國家通過制定相關(guān)的法律法規(guī)來 規(guī)范和約束物業(yè)管理行為，并逐漸形成物業(yè)管理法律制度體系.物業(yè)管理法律關(guān)系中的主體與客體制定和完善相應(yīng)的物業(yè)管理法律體系，我們首先要明確物業(yè) 管理法律關(guān)系中的主體與客體.物業(yè)管理之所以會產(chǎn)生很多糾紛就是 因為其主客體關(guān)系較為復(fù)雜，如果處理不好就會出現(xiàn)糾紛.所以，理順 物業(yè)管理法律關(guān)系中的主體與客體對于構(gòu)建物業(yè)管理法律制度體系 具有重要作用.物業(yè)管理法律關(guān)系中的客體通常包括兩類.一類是有形的客 體是指建筑物以及周邊的公共設(shè)施、環(huán)境產(chǎn)品等;另一類是無形的即 物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的服務(wù).明確了物業(yè)管理

5、法律關(guān)系的客體有助于 提升物業(yè)管理水平.物業(yè)管理法律關(guān)系中的主體較為復(fù)雜，包括建筑開發(fā)公司、物 業(yè)服務(wù)企業(yè)、建筑物所有人即業(yè)主、業(yè)主委員會以及部分政府機(jī)關(guān). 建立健全物業(yè)管理法律制度體系就是為了更好的調(diào)整物業(yè)管理法律 關(guān)系中各主體之間的關(guān)系，明確各主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，按照法律 規(guī)定認(rèn)真履行自身的職責(zé)，規(guī)范物業(yè)管理,提升物業(yè)管理水平.（二）我國現(xiàn)有的物業(yè)管理法律制度體系隨著我國依法直觀理念的不斷加強(qiáng)，我國的法律制度體系正 在逐步的建立與完善.隨著我國物權(quán)法的頒布與實施，我國物業(yè)管 理法律制度體系建設(shè)更加的趨于完善.物業(yè)管理法律制度體系,通常情 況下包括以下幾個方面的內(nèi)容：規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身

6、經(jīng)營的相關(guān)法律制度隨著我國法律體系的完善，我國相繼出臺了一系列對物業(yè)服 務(wù)企業(yè)規(guī)范其自身經(jīng)營活動的相關(guān)法律法規(guī).例如:物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì) 管理制度、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度、崗位培訓(xùn)持證上崗制度、物業(yè)管 理企業(yè)財務(wù)管理制度、物業(yè)管理會計核算制度等.規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)對外經(jīng)營行為的法律制度企業(yè)要進(jìn)一步實現(xiàn)對外界的經(jīng)營，就必須其實遵循物業(yè)管理 合同中的各項條例，并且參照我國的示范文本，與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂 前期物業(yè)服務(wù)合同.而在后期,當(dāng)房屋的業(yè)主入住以后，還要與所有 的業(yè)主，共同訂立物業(yè)管理委托合同，進(jìn)而確保物業(yè)企業(yè)與開發(fā)商 與業(yè)主三者之間都擁有合法的法律委托服務(wù)關(guān)系.尤其物業(yè)企業(yè)在實 際經(jīng)營與服務(wù)過程中所

7、收取的服務(wù)費用、管理費用，維修基金等等還 必須要做到收費合理.規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的管理制度規(guī)范企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的管理制度以操作性強(qiáng)的管理標(biāo)準(zhǔn)為 主，即有驗收接管入住、物業(yè)檔案、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)、安全、環(huán)境等管 理規(guī)范.為提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量,則應(yīng)推行國際通行的ISO9002質(zhì) 量管理體系和ISO14001環(huán)境管理體系，并通過參加考評不斷提高管 理水平.物業(yè)管理服務(wù)提供給業(yè)主的不僅是保值增值的房地產(chǎn)，還有和 諧、健康的生活秩序，創(chuàng)建與現(xiàn)代社會發(fā)展相符的社區(qū)文化.（三）完善物業(yè)管理法律體系之探討目前我們從，我國物業(yè)管理法律法規(guī)體系的整體情況來看，我 們可以看到，如果從宏觀的角度來講，其在原

8、則性、指導(dǎo)性以及宏觀發(fā) 展性上基本已經(jīng)滿足了我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展需要.但是從法律法規(guī)的實際操作性上來講，則稍顯不足，而操作性 不足則會造成法律法規(guī)無法進(jìn)行徹底的貫徹與實施，也不利于物業(yè)管 理工作的實際開展.所以，針對這一問題,在制定新的物業(yè)管理法律法 規(guī)的時候,就因該加強(qiáng)對實際操作性的研究與補(bǔ)充修訂.進(jìn)一步發(fā)揮物權(quán)法在物業(yè)管理法律體系建設(shè)中的作用物權(quán)法的出臺對于提升我國物業(yè)服務(wù)管理水平.由于我國 的物業(yè)管理所涉及的民事關(guān)系較為復(fù)雜,民事主體也較為多樣.通常情 況下，我國物業(yè)管理所涉及的民事關(guān)系主要是開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)公司、 業(yè)主以及業(yè)主委員會之間的關(guān)系.所涉及的問題大都是建筑物附近共 有的部分

9、、設(shè)備以及設(shè)施.物權(quán)法的出臺，對于建筑物周圍公共區(qū) 域內(nèi)的這些設(shè)備、設(shè)施的所有權(quán)做了明確的法律規(guī)定,在很大成都線 減少了因為所有權(quán)的問題而產(chǎn)生的糾紛.所以說,我們應(yīng)該進(jìn)一步發(fā)揮 物權(quán)法在物業(yè)管理中的作用，規(guī)范各主體之間的法律關(guān)系,避免糾 紛的出現(xiàn).進(jìn)一步提升物業(yè)管理法律體系建設(shè)水平.制訂物業(yè)檔案管理法規(guī)因為建筑物實際使用年限通常都比較長，普遍都在50年以 上，也正因如此，針對建筑物本身以及埋在地下的市政基礎(chǔ)設(shè)施的數(shù)據(jù) 檔案,如:技術(shù)施工檔案，維修更新檔案等等內(nèi)容則應(yīng)該是物業(yè)企業(yè)進(jìn) 行管理的重點.所以,針對上述問題，我國的相關(guān)法律部門更需要建立 一部有關(guān)物業(yè)檔案管理方面的行政法規(guī),對檔案的歸集、

10、整理、保管、 移交、經(jīng)費做出相關(guān)規(guī)定，進(jìn)而讓物業(yè)的檔案管理工作提高日常管理 日程之中,提高對其的重視度.維修資金、維修基金應(yīng)當(dāng)并軌2003年出臺的物業(yè)管理條例第54條規(guī)定:住宅 物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅 物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金.根據(jù)目前我國出臺的物業(yè)管理條例中對專項維修資金制 度的規(guī)定,我們可以清楚的看到，物業(yè)中的專項維修基金已經(jīng)具備了相 應(yīng)的法律地位，尤其是其能夠得到公平、合理的運用，與每一名業(yè)主的 實際利益信息相關(guān).所以，按照物業(yè)管理條例的授權(quán)建設(shè)部應(yīng)盡快 會同國務(wù)院財政部門制定出具體的收取、使用、管理的辦法，進(jìn)而從 法律的角度上，對專項維修資金的管理進(jìn)行完善.建立物業(yè)管理經(jīng)理人制度目前，我國對物業(yè)管理從業(yè)人員普遍實施持證上崗的崗位培 訓(xùn)機(jī)制，而在發(fā)到國家早已實行注冊物業(yè)經(jīng)濟(jì)的培訓(xùn)機(jī)制，也就是說在 國外只要能夠獲得物業(yè)營業(yè)執(zhí)照與管理證書，就算是個人也可以單獨 從事物業(yè)的管理工作.總之