某樓盤尾盤營銷推廣策劃案

1、.：.；*2005年?duì)I銷推行謀劃案第一部分 方案背景“*開盤銷售至今，已根本完成前三期的銷售，進(jìn)入尾盤階段。在一、二、三期的樓盤銷售過程中，經(jīng)過有節(jié)拍、分階段的市場營銷推行手段的配合，“*的品牌籠統(tǒng)無疑已在消費(fèi)者心目中樹立并成熟，樓盤籠統(tǒng)亦在目的市場建立了相當(dāng)?shù)挠绊懥?，成為H縣地域的知名工程。但與此同時，由于本工程銷售周期相對較長，且一、二、三期的籠統(tǒng)戰(zhàn)略曾經(jīng)繼續(xù)了很長時間，顯得相對陳舊，對消費(fèi)者而言已缺乏吸引力與新穎感，廣告效果曾經(jīng)不太明顯，難以再促進(jìn)銷售目的的完成，剩余房源的銷售似乎只能依托前期銷售慣性維持，因此，急需針對“*剩余房源，以及工程現(xiàn)有情況，及時調(diào)整營銷推行戰(zhàn)略，對工程進(jìn)展全新

2、的包裝，尋覓新穎而獨(dú)特的訴求點(diǎn)，有效促進(jìn)銷售。第二部分 市場簡析宏觀環(huán)境對H縣市場環(huán)境的影響剛剛過去的2004年，“宏觀調(diào)控成為了房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵詞。隨著各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策的出臺，尤其是月一系列的調(diào)控政策和月人民銀行升息，較為有效地調(diào)控了宏觀經(jīng)濟(jì)。對于整個房地產(chǎn)業(yè)而言，一方面一系列緊縮政策使銀行貸款規(guī)模銳減，融資本錢提高、融資難的問題成為開發(fā)商必需面對的難題；另一方面消費(fèi)市場關(guān)于“地方泡沫的討論不絕于耳，在一定程度上對市場呵斥了沖擊與振蕩，減弱了市場的消費(fèi)熱情與自信心：1、隨著2004年10月人民銀行加息政策的實(shí)施，投資者與消費(fèi)者的購房心思都在不同程度上遭到了影響，小規(guī)模的加息使市場產(chǎn)生了“繼續(xù)

3、升息的預(yù)期心思，一定程度上抑制了房產(chǎn)投資與購買。2、2004年底的中央經(jīng)濟(jì)任務(wù)會議明確提出，2005年將對投資進(jìn)展適度控制，因此，作為投資中的重要內(nèi)容，房地產(chǎn)投資規(guī)模將會遭到控制。3、人民銀行近期任務(wù)會議將2005年信貸方案定為2、5萬億元，出于降低不良貸款率的內(nèi)在要求，商業(yè)銀行將高度關(guān)注信貸風(fēng)險，因此將堅持相對穩(wěn)健的信貸政策，預(yù)估信貸規(guī)模能夠會較2004年進(jìn)一步收縮；由于目前房地產(chǎn)投資對銀行信貸的依賴度過高，因此一旦信貸政策繼續(xù)緊縮，一些開發(fā)商將再度面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險，從而被迫從市場中退出。4、據(jù)國家統(tǒng)計局2004年12月12日公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，111月全國商品房新開工面積為億平方米，同比增

4、長11、7%；平均銷售價錢為2759元平方米，同比上漲12、5%。因此，從最終結(jié)果來看，2004年房地產(chǎn)業(yè)依然堅持了較快的增長勢頭，雖然存在諸多的外在要素影響，遭到城市化進(jìn)程加快、國民經(jīng)濟(jì)快速增長、消費(fèi)構(gòu)造晉級等諸多內(nèi)在要素影響，房地產(chǎn)行業(yè)銷售態(tài)勢依然堅持高位運(yùn)轉(zhuǎn)。這也闡明目前的房地產(chǎn)市場整體上，仍存在較大上升空間，有效需求較為強(qiáng)勁。綜上所述，一方面，雖然2005年的金融政策尚不完全明朗，但有能夠會對H縣房地產(chǎn)市場產(chǎn)生諸多影響，市場“洗牌格局在所難免，無論是從開發(fā)商角度還是從產(chǎn)品本身而言，都亟需加快“品牌化及“產(chǎn)品質(zhì)量化的運(yùn)作步伐；另一方面，市場有效需求依然強(qiáng)勁，在其支撐下，H縣房地產(chǎn)市場將會

5、淡出浮躁，向著相對理性、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆较蚍€(wěn)健邁進(jìn)。在“*尾盤的推行階段中，如何發(fā)掘產(chǎn)品內(nèi)涵，提升最有力賣點(diǎn)，從而吸引市場需求，將成為最關(guān)鍵的問題。*區(qū)域住宅市場現(xiàn)狀特征：受區(qū)域范圍限制，H縣縣目前市場需求有限，各住宅工程為了在有限市場內(nèi)盡能夠大地爭取市場份額，紛紛盡力提高綜合操作程度。住宅的配套程度均已逐漸向溫馨型轉(zhuǎn)化，不再是簡單地滿足住宅的運(yùn)用功能。各工程營銷手段各有特征，開發(fā)商在運(yùn)作工程的時候，不再是簡單的蓋好房子、等人來買，而是從工程的定位，宣傳等方面下功夫，并開場認(rèn)識到品牌對于銷售的促進(jìn)作用。就小區(qū)域而言，武原鎮(zhèn)現(xiàn)正有一些新盤陸續(xù)開發(fā)，包括*附近的“天鴻名都，及商業(yè)工程“新天地廣場，但各工程

6、的“跟風(fēng)景象仍比較嚴(yán)重，并不排除產(chǎn)品同質(zhì)化的弊端。*區(qū)域市場開展趨勢概述以*為中心，周邊地域?qū)㈤_展為H縣縣的熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域：*位于H縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中心，其周邊吸引大量新興產(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟(jì)實(shí)體的遷入，為該區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展及昌盛帶來了動力，同時開發(fā)區(qū)內(nèi)相對高收入的人群的入駐，將在一定程度上引導(dǎo)H縣縣住宅市場的開展。該區(qū)域有望生長為H縣縣具有吸引力的中高檔居住區(qū)：該區(qū)域集中了H縣縣目前最新開發(fā)的一些樓盤工程，已有一萬余人入住，同時，“天鴻名都等住宅工程的開發(fā)，“新天地廣場的開發(fā)、業(yè)已入駐的蘇寧電器、汽車一條街等商業(yè)工程，以及周邊業(yè)已建成的政府機(jī)構(gòu)、中小學(xué)等生活配套，均預(yù)示著該區(qū)域可觀的開展?jié)摿?。隨著周邊配套的更加

7、完善和新盤的陸續(xù)交付，該區(qū)域?qū)⑸L為H縣縣新興的、成熟的、大規(guī)模的居住區(qū)。隨著經(jīng)濟(jì)開展、區(qū)域版塊的成熟以及大量高知人群的遷入，該區(qū)域開展趨勢開場向規(guī)?；?、質(zhì)量化和多元化邁進(jìn)，有成為一座“城中新城的態(tài)勢。四、市場競爭工程分析工程稱號天鴻名都占地面積68.8畝總建筑面積59627車位250個銷售進(jìn)度曾經(jīng)銷售9%左右價錢三月推出的3#5#7#9#樓，3000元/起促銷手段首付30%優(yōu)惠20元/；首付50%優(yōu)惠50元/；一次性付款優(yōu)惠80/指數(shù)測評測評要素建筑方式建筑設(shè)計戶型開發(fā)商規(guī)模配套景觀物業(yè)商業(yè)配套總分本案11109101110910888天鴻名都109888989877工程稱號金匯名仕花苑占地

8、面積95畝總建筑面積90000建筑類型多層、小高層、聯(lián)排別墅銷售進(jìn)度多層550套已售90%；小高層248套未售；聯(lián)排別墅58套已售95%以上價錢3000元/起車位43.44/個；約6萬元/個促銷手段一次性付款優(yōu)惠70元/；頂層帶閣樓優(yōu)惠總房款的2%指數(shù)測評測評要素建筑方式建筑設(shè)計戶型開發(fā)商規(guī)模配套景觀物業(yè)商業(yè)配套總分本案11109101110910888名仕花苑11999101099783工程稱號H縣新天地總建筑面積3.5萬建筑類型低層圍廊式商鋪功能購物、住宿、餐飲、文娛、商務(wù)、休閑、旅游度假為一體價錢典型商鋪的價錢為1.2萬元/平方米，總價每個商鋪15萬元左右。商鋪構(gòu)造門面寬2-4米，進(jìn)深2

9、-4米，層高4.8米定位為國內(nèi)首家縣級shoppingMall的H縣新天地廣場集購物、住宿、餐飲、文娛、商務(wù)、休閑、旅游度假為一體。H縣新天地廣場的商鋪產(chǎn)權(quán)與運(yùn)營管理權(quán)分別。該商鋪于年前正式開盤后，即廣受投資者關(guān)注。與普通沿街小商鋪相比，H縣新天地廣場一致規(guī)劃，配套更完善，更容易構(gòu)成商業(yè)氣氛。商業(yè)類物業(yè)指數(shù)測評測評要素建筑方式開發(fā)商戶型規(guī)模價錢配套總分本案14141514151284新天地14151415111382第三部分 工程產(chǎn)品透析一、*尾盤工程概略：*尾盤工程共有75000余平方米銷售面積，相當(dāng)于H縣一個普通住宅小區(qū)的面積，包括排屋、多層公寓及小高層公寓和商鋪。目前整個“*社區(qū)內(nèi)部配套

10、全部完成，有三千余業(yè)主已入住，且尾盤均已進(jìn)入準(zhǔn)現(xiàn)房或現(xiàn)房銷售階段，是一個成熟的、大規(guī)模居住區(qū)。二、尾盤工程SWOT分析1、Strength優(yōu)勢： “*目前已根本完成社區(qū)建立，配套齊備、成熟，且三期剩余不多的房源均為現(xiàn)房，四期亦預(yù)期進(jìn)入“準(zhǔn)現(xiàn)房銷售階段，能保證消費(fèi)者很快入住，為尾盤的順利推行及銷售制造了先決條件四期“小高層在當(dāng)?shù)厥袌錾袑儆谳^為新穎的建筑類型，容易迎合部分追求新穎感與時髦感的消費(fèi)群體的購房心思。目前將推出的“小高層及“排屋，從產(chǎn)品本身而言即具有相對超前性與特殊性，能表達(dá)居住的尊貴感。2、Weakness優(yōu)勢“*前幾期戶型上面的某些缺陷，經(jīng)過現(xiàn)已入住的業(yè)主及口碑傳播，已被大部分目的人

11、群所知，在推行過程中，應(yīng)盡量躲避前幾期戶型在消費(fèi)者心目中構(gòu)成的“心思陰影。工程所在區(qū)域雖定位為“新開發(fā)區(qū)，但區(qū)域尚處于生長階段，區(qū)域潛力價值未被一切消費(fèi)者認(rèn)知；在當(dāng)?shù)叵M(fèi)者心中仍屬于郊區(qū)，被市場完全接受尚需求一定時間。尾盤建筑方式上差別較大，不利于籠統(tǒng)推行和產(chǎn)品營銷的一致性。商鋪在目前尾盤的銷售中占據(jù)了部分份額，并且是利潤回收的關(guān)鍵，在銷售過程中，如不留意推行銷售戰(zhàn)略的實(shí)施，很能夠會累及整個銷售目的的達(dá)成。3、Opportunity市場時機(jī)點(diǎn)“*可觀的區(qū)域生長性，及周邊已入住人群帶來的居住人氣。H縣目前大多數(shù)樓盤宣傳推行，很少有跨出城區(qū)銷售的促銷及廣告活動，為“*推行向周邊郊區(qū)及鄉(xiāng)村擴(kuò)展提供了

12、良好前景。憑仗*業(yè)已建立的品牌優(yōu)勢、籠統(tǒng)知名度，使銷售推行具有了延續(xù)性與根底性。目前，區(qū)域內(nèi)尚沒有樓盤，能在配套、規(guī)模與居住條件的成熟度上與*競爭。4、Threth市場要挾點(diǎn)市場容量有限，有效需求有限?，F(xiàn)有新開發(fā)工程對尾盤銷售呵斥一定影響，特別是臨近新建的“天鴻名都，不僅同樣有小高層這一建筑優(yōu)勢，更能夠會憑仗其入市不長、規(guī)劃較新等優(yōu)勢，分流尾盤的消費(fèi)群?！?前幾期繼續(xù)、單一的推行已讓市場對“*反響疲憊，再依托從前的營銷推行套路，很難再在市場上激起反響。相對消極的金融政策的影響，將使市場競爭日益猛烈。第四部分 現(xiàn)有消費(fèi)群分析現(xiàn)有目的市場消費(fèi)特征分析消費(fèi)群總體購買力不強(qiáng)，是一個由有少量高端、大量中

13、端、微量低端客戶群體組成的消費(fèi)群，這就決議了本工程消費(fèi)群對樓盤的消化才干有限。 消費(fèi)觀念與消費(fèi)行為相對保守，對住宅的認(rèn)知并不完善，喜歡實(shí)真實(shí)在的東西，在購房時習(xí)慣于反復(fù)比較各項(xiàng)要素以區(qū)別工程優(yōu)劣，容易以價錢高低來衡量樓盤質(zhì)量。對新盤的關(guān)注度與接受度較高，而開發(fā)周期相對較長的樓盤，假設(shè)缺乏新穎的、富有吸引力的賣點(diǎn)，那么很難引起其購買意向，購房周期呈現(xiàn)遞減趨勢。4、購房心思處于初級向中級開展的過渡階段，尚不成熟，有一定的從眾心思，在購房行為上普遍“跟風(fēng)，受言論及媒體的影響較大。5、購房時仍以自住、第一居所為主，少量存在的投資行為也容易因政策、言論、及口碑傳播的影響而迅速變化，幾乎不存在“第二居所的

14、購買心思。6、價錢第一要素、位置環(huán)境、戶型仍是大部分消費(fèi)者思索的三大首要要素。二、消費(fèi)對策分析1、尾盤的操作其實(shí)是一個對樓盤再定位的過程，需求重新定位工程概念與籠統(tǒng)。*的品牌宣傳早已到位，針對目的群體的消費(fèi)特征，建議將尾盤從前期營銷階段的推行戰(zhàn)略中獨(dú)立出來，重新尋覓更有吸引力、更新穎的賣點(diǎn)，使之脫離前期“法國心境、花園綠街、浪漫之城的概念，樹立全新的產(chǎn)品籠統(tǒng)。2、在現(xiàn)有市場可發(fā)掘消費(fèi)力已相對缺乏的情況下，尾盤銷售實(shí)施“放長線、釣大魚對策，將銷售范圍擴(kuò)展到周邊地市，一方面繼續(xù)吸引本地剩余購買力，一方面將重新定位后的工程迅速推行至J市區(qū)、乃至溫州市區(qū)，吸引投資客購買。3、針對消費(fèi)者喜歡選擇“銷售進(jìn)

15、度最快、可以盡快入住、物業(yè)管理盡快到位的房子的購房心思，營造熱烈的銷售氣氛，加快營銷推行步伐。4、充分開掘老客戶的價值，做好原有客戶資源的重新整理，多進(jìn)展和客戶訪問，對引見新客戶并勝利購買房子的老客戶予以一定的獎勵。三、工程尾盤目的消費(fèi)群定位綜合以上分析可以看出，H縣本地可供發(fā)掘的消費(fèi)潛力已相對薄弱，鑒于本工程已進(jìn)入尾盤銷售這一特殊階段，結(jié)合工程特征，我們建議，*尾盤銷售所針對的客戶群體，無需再進(jìn)展方式化的細(xì)分，目前最關(guān)鍵的問題是面對整個市場，迅速轉(zhuǎn)變推行戰(zhàn)略，爭取盡能夠多的市場份額，實(shí)現(xiàn)銷售目的；因此，我們將*尾盤銷售的客戶群體定位為1、整個嘉興及H縣地域，有購房意向，對大規(guī)模成熟社區(qū)有認(rèn)同

16、感，注重實(shí)踐的購買者2、對成熟社區(qū)質(zhì)量有深切認(rèn)同感、能預(yù)見到潛力增長價值的投資者第五部分 中心戰(zhàn)略一、工程中心價值定位新城市增長版塊的理性主義成熟社區(qū)價值支撐點(diǎn)：1、新城市增長版塊：具有可觀增值潛力的區(qū)域性質(zhì)，具有生長性與較大開展?jié)摿Φ摹俺侵行鲁牵褬?gòu)成一定規(guī)模的新興居住版塊，拉引與投資者的心思間隔 。2、理性主義：依托“現(xiàn)房及“準(zhǔn)現(xiàn)房概念，能在最快時間內(nèi)入住的房屋，倡導(dǎo)“眼見為實(shí)的理性購房行為，迎合消費(fèi)群體的購房心思。3、成熟社區(qū)：擁有成熟居住人氣，齊全的居住配套，以及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，吸引目的市場的購買激動。二、尾盤推行主題語醇熟社區(qū)，理性居住訴求支持點(diǎn)：1、醇熟，既暗示購房者檔次醇熟，又明

17、顯表示出“成熟社區(qū)這一獨(dú)特優(yōu)勢2、理性，傳達(dá)尾盤“準(zhǔn)現(xiàn)房銷售的獨(dú)特賣點(diǎn)，亦是消費(fèi)者選擇房產(chǎn)品時最需求具有的一種目光。第六部分 推行戰(zhàn)略一、營銷推行戰(zhàn)略目的1、銷售增長目的：提高樓盤銷售業(yè)績，順利實(shí)現(xiàn)尾盤銷售，按開發(fā)運(yùn)營方案完成銷售目的。2、市場擴(kuò)展目的：經(jīng)過戶外廣告活動及實(shí)地銷售推行，展開以H縣縣城為中心，以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及城市為輻射點(diǎn)的銷售市場，按漸進(jìn)式廣告戰(zhàn)略吸引更多潛在消費(fèi)群購置“*。3、品牌延續(xù)及訴求點(diǎn)強(qiáng)化目的：繼續(xù)延續(xù)“*的樓盤籠統(tǒng)，再次提升海欣房產(chǎn)的企業(yè)籠統(tǒng)；向消費(fèi)者更深化地詮釋本案“醇熟社區(qū)，理性居住的賣點(diǎn)，掀起消費(fèi)者對“*的再次關(guān)注以及置業(yè)熱潮。二、營銷推行手段概述即時展開各項(xiàng)促銷活

18、動：促銷活動可以有效吸引消費(fèi)者，真實(shí)的利益驅(qū)動在不違背銷售目的的前提下，能有效促成銷售升溫，加快實(shí)現(xiàn)銷售目的。充分運(yùn)用廣告手法：廣告按階段，有條理地展開，配合促銷活動進(jìn)展訴求，強(qiáng)化促銷活動的影響力，并有效傳送樓盤信息，可思索銷售前期和中期不太運(yùn)用的電視廣告，同時，思索到目的群體媒體影響較大，可選擇投放報紙的軟性廣告，同時配合戶外路牌廣告、主要路口的燈箱道旗廣告以及推陳出新的售樓書，使得有意購買者能較為全面地了解工程賣點(diǎn)，以及促銷活動的利益亮點(diǎn)，并且逐漸地吸引更多的潛在買家。及時搜集有效市場信息：在售樓現(xiàn)場，銷售人員留意搜集來訪客戶的資料，以便后續(xù)追蹤并最終達(dá)成購房意向。4、全面鋪開銷售網(wǎng)絡(luò)：除

19、針對本地市場外，建議將推行宣傳渠道擴(kuò)張至嘉興、溫州等投資熱點(diǎn)城市，在鮮明宣揚(yáng)工程賣點(diǎn)的同時，有效吸引投資者購買三、推行戰(zhàn)略戰(zhàn)略一：差別化戰(zhàn)略突出*尾盤銷售“準(zhǔn)現(xiàn)房特點(diǎn)，精準(zhǔn)定位，構(gòu)成競爭優(yōu)勢，經(jīng)過系列性的廣告宣傳將“準(zhǔn)現(xiàn)房這一賣點(diǎn)全面推向市場，與市場同類產(chǎn)品相區(qū)別。這一戰(zhàn)略是工程尾盤銷售階段推行手段的重中之重，詳細(xì)實(shí)施方案詳見后面的“階段性媒介投放方案。2、戰(zhàn)略二：推拉戰(zhàn)略所謂“推，即指利用促銷活動的利益亮點(diǎn)，驅(qū)動消費(fèi)者的購房熱情和興趣，推進(jìn)銷售目的提升；“拉，指根據(jù)促銷活動的不同階段，有效而有序地配合廣揭露布，將促銷主題廣泛宣傳，從而進(jìn)一步拉動銷售。方案一A、促銷活動主題：“宜家浪漫情緣B、

20、活動方案：在限定時間內(nèi)如2005年春節(jié)期間，簽定購房合同書，在購房同時免費(fèi)獲贈鉆戒一枚。思索到投入產(chǎn)出比及銷售目的的實(shí)現(xiàn)，這里為業(yè)主預(yù)備的鉆戒不需太昂貴，在兩千塊錢左右為宜。以“安家與“浪漫相配合的主題推向市場，吸引客戶群前來購買C、配合廣告主題：相約*，相約今生浪漫D、廣通知求點(diǎn)：突出此次活動的優(yōu)惠亮點(diǎn)進(jìn)展理性訴求，同時有效結(jié)合*的“浪漫進(jìn)展感性訴求E、媒介投放：在H縣當(dāng)?shù)貓蠹埳贤斗耪鎻V告，同時在H縣縣城主要道路懸掛橫幅和道旗，思索到優(yōu)惠措施對于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的鄉(xiāng)村居民亦有部分吸引力，可以在鄉(xiāng)村主要集市或道路上懸掛橫幅方案二A、促銷活動主題：“宜家浪漫之旅B、活動方案：在限定時間內(nèi)，簽定購房合同

21、的客戶，可免費(fèi)享用由*提供的境外游一次?！熬惩庥温犉饋肀容^有吸引力，且在H縣市場應(yīng)該比較受追捧。經(jīng)過調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)各個游覽社團(tuán)隊(duì)方式的境外游收費(fèi)不是很高，可以選擇價位相對偏低的境外游，在活動方案實(shí)施前，可事先聯(lián)絡(luò)游覽社，將同一批簽定合同的人以團(tuán)隊(duì)方式組織游覽，即可構(gòu)成較為廣泛的口碑傳播，亦能節(jié)省部分支出。C、配合廣告主題：相約*，盡享免費(fèi)浪漫之旅D、廣通知求點(diǎn)：突出“宜家浪漫之旅活動的利益亮點(diǎn)，同時配合*四期小高層的相關(guān)產(chǎn)品優(yōu)勢。E、媒介投放：在H縣當(dāng)?shù)貓蠹埳贤斗耪鎻V告，同時在H縣縣城主要道路懸掛橫幅和道旗，思索到優(yōu)惠措施對于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的鄉(xiāng)村居民亦有部分吸引力，可以在鄉(xiāng)村主要集市或道路上懸掛橫

22、幅方案三A、促銷活動主題：“宜家歡樂購房節(jié)B、活動方案：在限定時期內(nèi)，最好是在春節(jié)期間，購置*四期小高層，即贈送現(xiàn)金紅包一個。這一活動主題比較適宜“新春這一階段，且現(xiàn)金亦具有相對實(shí)踐的吸引力。紅包內(nèi)現(xiàn)金的數(shù)額可以根據(jù)購房者所支付的數(shù)額來定。C、配合廣告主題：*，歡樂購房節(jié)，紅包等他拿D、廣通知求點(diǎn)：嚴(yán)密配合“歡樂購房節(jié)活動，突出紅包現(xiàn)金這一優(yōu)惠措施。E、媒介投放：在H縣當(dāng)?shù)貓蠹埳贤斗耪鎻V告，同時在H縣縣城主要道路懸掛橫幅和道旗，思索到優(yōu)惠措施對于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的鄉(xiāng)村居民亦有部分吸引力，可以在鄉(xiāng)村主要集市或道路上懸掛橫幅方案四A、促銷活動主題：“宜家電力出擊B、活動方案：在限定時間內(nèi)，凡購置*四期小

23、高層，免費(fèi)贈送“蘇寧電器購物券。這一方案即能滿足大部分消費(fèi)者在購置房屋的同時，也購置家電的需求，也能顯示*對面就是“蘇寧電器這一便利性?？梢耘c“蘇寧電器協(xié)商，購物券的數(shù)額在兩千到三千塊錢左右。C、配合廣告主題：*，“電力出擊，魅力席卷而來D、廣通知求點(diǎn)：*與“蘇寧電器聯(lián)手推出優(yōu)惠活動，為消費(fèi)者安家提供更多便利和優(yōu)惠。E、媒介投放：在H縣當(dāng)?shù)貓蠹埳贤斗耪鎻V告，同時在H縣縣城主要道路懸掛橫幅和道旗，思索到優(yōu)惠措施對于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的鄉(xiāng)村居民亦有部分吸引力，可以在鄉(xiāng)村主要集市或道路上懸掛橫幅3、戰(zhàn)略三：撒網(wǎng)戰(zhàn)略在目的市場范圍內(nèi)廣泛撒網(wǎng)，拓展推行宣傳渠道，發(fā)掘更多潛在客戶群，促進(jìn)銷售進(jìn)一步提升，詳細(xì)方法如

24、下：在J市及H縣縣城區(qū)內(nèi)主要干道上設(shè)置燈廂、道旗，配合工程賣點(diǎn)進(jìn)展宣傳建議將推行范圍擴(kuò)展至溫州市區(qū)，經(jīng)過對工程投資潛力、成熟性、規(guī)模性等賣點(diǎn)的整合傳播，吸引溫州市場的房產(chǎn)投資者前來購房。四、*尾盤階段性媒介投放方案廣告表現(xiàn)手段A、廣告整體籠統(tǒng)一致：在廣揭露布版式和風(fēng)格上，盡量做到一致，特別是內(nèi)容中心的一致如推行主題達(dá)成前后銜接性，使廣告效果得到最大開展。B、廣告內(nèi)容傳達(dá)的提示性：為了使受眾更好地了解工程及銷售信息，在特殊階段如促銷活動、公關(guān)活動、社區(qū)活動及組團(tuán)開盤期，采器具有提示性的廣告?zhèn)鬟_(dá)方式。C、主題一致，同時層次清楚：思索到本工程的廣告投放將繼續(xù)一年，在系列廣告的表現(xiàn)上，應(yīng)盡量保有一個鮮

25、明且有力的推行主題，在這一主題下，再有層次、有條理地展開賣點(diǎn)訴求，各篇廣告都應(yīng)該在一致主題下，充分展現(xiàn)個性特征，讓市場對工程有深化、透徹的了解，從而使各篇廣告既能相互照應(yīng)、前后配合，又能相對獨(dú)立。D、傳達(dá)USP“獨(dú)特的銷售主張：針對工程優(yōu)勢，進(jìn)展獨(dú)特而有力的賣點(diǎn)訴求，充分表述并傳達(dá)工程優(yōu)勢特征。E、推行階段的隨機(jī)應(yīng)變：由于工程在銷售及推行過程中，往往有不可估計情況發(fā)生，在詳細(xì)操作時，可以在本方案為參照的根底上，靈敏把握。詳細(xì)實(shí)施方案建議1、媒體組合媒體組合節(jié)拍式媒體 固定式樣電 廣 報 戶 交 銷售視 播 紙 外 通 點(diǎn)廣 廣 廣 廣 廣 廣告 告 告 告 告 告表達(dá) 以企業(yè) 各階 成片 成片 表達(dá)企業(yè)、 及樓盤 段體 成規(guī) 成規(guī) 企業(yè)、工程 口號宣 現(xiàn)各 模 模 工程籠統(tǒng) 傳為主 主題 籠統(tǒng) 優(yōu)勢互補(bǔ) 目的：1、穩(wěn)定工程的知名度和佳譽(yù)度，強(qiáng)化目的消費(fèi)群的關(guān)注率 2、實(shí)現(xiàn)銷售目的 3、為工程后繼開發(fā)奠定良好的根底2、廣告方案第一階段品牌鋪墊期2005年2月2005年3月階段目的義務(wù)穩(wěn)定前面銷售階段已建立的“*品牌籠統(tǒng)，并鋪墊消費(fèi)者對于本案尾盤中心價值的認(rèn)知。廣告主題新城市增長版塊的理性主義成熟社區(qū)廣告內(nèi)容經(jīng)過對于*在尾盤營銷階段的中心價值的訴求，傳達(dá)給消費(fèi)者全新的工程品牌籠統(tǒng)，在消費(fèi)者心目中樹立全新的認(rèn)知，主要以