廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告

1、.：.；千代廣場(chǎng)營(yíng)銷謀劃報(bào)告區(qū)域特點(diǎn)地理位置 新的閔行區(qū)位于上海市轄區(qū)中心位置，在地圖上形似一“鑰匙，與浦東新區(qū)、徐匯區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)、嘉定區(qū)、虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)、漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)、松江開(kāi)發(fā)區(qū)相連。下轄9個(gè)鎮(zhèn)3個(gè)街道，是具有綜合功能的上海市新城。千代廣場(chǎng)位于老閔行地域，老閔行地域在閔行區(qū)的西南側(cè)，距市中心人民廣場(chǎng)32公里，距閔行區(qū)區(qū)政府所在地莘莊約12公里。歷史與規(guī)劃 1958年3月，市城市規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)院在中，根據(jù)閔行已有的工業(yè)根底和良好的交通條件，建議作為機(jī)電工業(yè)為主的衛(wèi)星城首先進(jìn)展建立，同年9月完成。由此，上海開(kāi)場(chǎng)第一個(gè)衛(wèi)星城一一閔行的建立，引導(dǎo)城市規(guī)劃和開(kāi)展方向的艱苦調(diào)整。 1959年9月30日閔行衛(wèi)星城

2、“一條街和東風(fēng)新村一期工程建成。這是上海初次按“成街成坊要求規(guī)劃建成的商業(yè)效力沒(méi)施配套齊全的居住區(qū)。 1981年起，為引進(jìn)外資興辦工業(yè)，利用閔行衛(wèi)星城原有的市政根底設(shè)備，開(kāi)辟閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。 1984年，交通大學(xué)閔行校區(qū)選址在東川路北、橫涇港東、淡水河西范圍內(nèi)。于1985年3月開(kāi)工興建，1987年秋招收第一批學(xué)生。1992年9月26日國(guó)務(wù)院決議撤銷上?？h和閔行區(qū)，建立新的閔行區(qū)。交通現(xiàn)狀1、公路 由劍川路、東川路、江川路3條東西向主干道和盈江路、滬閔路、景洪路、龍吳路4條南北向主干道構(gòu)成，道路網(wǎng)密度每平方公里396公里，主干道30-45米，次干道寬度24米，支路寬度20米以下。滬閔路：銜接

3、閔行和市區(qū)的最主要道路；老滬閔路：顓橋至漕河涇的干道；一號(hào)路(今江川路)：聯(lián)絡(luò)工業(yè)區(qū)、生活區(qū)和衛(wèi)星城中心的東西向主要干道；三號(hào)路(今劍川路)：東西向干道；二號(hào)路(今華寧路)、六號(hào)路(今昆陽(yáng)路)：主要的南北貨運(yùn)干道與北松路相接。2、軌道交通目前地鐵一號(hào)線的延伸段(莘閔輕軌線)已在施工，估計(jì)在2002年年底通車。經(jīng)濟(jì)程度 老閔行地域已構(gòu)成以上海電機(jī)廠、上海汽輪機(jī)廠、上海鍋爐廠、上海重型機(jī)器廠為“龍頭的骨干企業(yè)和幾十家大中型企業(yè)的機(jī)電工業(yè)基地，承當(dāng)了全國(guó)三分之一以上發(fā)電設(shè)備的制造義務(wù)，并已具備了制造100萬(wàn)千瓦大型電站設(shè)備的才干。 閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，現(xiàn)有投資額在1000萬(wàn)美圓以上的74家，該地域已

4、成為接納外商工業(yè)投資的重要基地。教育科研基地已根本構(gòu)成，擁有交通大學(xué)閔行校區(qū)、電機(jī)制造等大中專院校利各類技工學(xué)校，以及上海成套設(shè)備設(shè)計(jì)研討所、衛(wèi)星工程研討所、上海有機(jī)氟資料研討所等一批科研單位。人口情況 目前，老閔行地域的常住人口約為25萬(wàn)左右，且大多是衛(wèi)星城開(kāi)發(fā)初期從上海市區(qū)搬遷而來(lái)的，絕大多數(shù)的人都與上海市區(qū)堅(jiān)持者親密聯(lián)絡(luò)，有很多職工的親戚甚至父母仍居住在市區(qū)。由于該地域較特別的歷史緣由，該區(qū)內(nèi)的居民知識(shí)程度較高，人口素質(zhì)也相對(duì)較好，個(gè)人平均收入程度自然不低。商業(yè)沒(méi)施 老閔行地域自1958年規(guī)劃建立以來(lái)，至今已有43年，如今區(qū)內(nèi)整潔、干凈、寬闊的道路，高素質(zhì)的人口質(zhì)量，開(kāi)展迅猛的高新技術(shù)，

5、雄厚的工業(yè)根底等等都為閔行可繼續(xù)開(kāi)展發(fā)明了有利條件。但至今未出現(xiàn)能表達(dá)該地域經(jīng)濟(jì)開(kāi)展成果的大型商業(yè)場(chǎng)所。雖然居民日常生活之需能在區(qū)內(nèi)處理，但由于該地域的居民多是從上海市區(qū)移民而來(lái)，他們往往在價(jià)錢(qián)合理的根底上，對(duì)消費(fèi)比較講究質(zhì)量、檔次，所以致今居民仍舍近求遠(yuǎn)，經(jīng)常要到徐家匯、南京路等市區(qū)大型商業(yè)中心購(gòu)買(mǎi)質(zhì)量較高的物品，難怪有很多“閔行人覺(jué)得本人仿佛生活在療養(yǎng)院中，與城市有明顯的隔閡。目前，該地域的主要商業(yè)設(shè)備分布在江川路兩側(cè)(滬閔路至紅園)、滬閔路兩側(cè)(江川路至閔行老街)、十號(hào)路沿街兩側(cè)。多為沿街鋪面房，且多以個(gè)體運(yùn)營(yíng)為主，規(guī)模小，不成氣候。商場(chǎng)定位定位原那么1、引進(jìn)品牌，提升價(jià)值 引進(jìn)知名品牌

6、是本商業(yè)中心運(yùn)營(yíng)的必由之路。作為一個(gè)規(guī)模如此大的商業(yè)中心，如僅僅是一些小型零售店或一些不知名產(chǎn)品的銷售場(chǎng)所，對(duì)本商業(yè)中心的消化會(huì)產(chǎn)生一定的抗性。由于一方面，小型零售店?duì)I業(yè)面積小，整個(gè)商業(yè)中心所需零散商戶數(shù)量非常宏大，難以在短期內(nèi)全部消化；另一方面，小型零售店的商品在區(qū)域內(nèi)的需求量有限，而其他區(qū)域的消費(fèi)者也不會(huì)為了一些簡(jiǎn)單的日用品來(lái)本商業(yè)中心，從而也影響到商戶的運(yùn)營(yíng)情況，由此看來(lái)，不引進(jìn)一些知名品牌是不大現(xiàn)實(shí)的。知名品牌專營(yíng)店或一些具有一定特征的品牌專賣(mài)店，可吸引一定數(shù)量的品牌忠實(shí)跟隨者，堅(jiān)持穩(wěn)定的客戶量。并且只需品牌店運(yùn)營(yíng)的有特征、有個(gè)性，還可突破地域限制，吸引稍遠(yuǎn)一點(diǎn)的品牌依賴度和忠實(shí)度較高

7、的消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)買(mǎi)。各種知名品牌專營(yíng)店或賣(mài)場(chǎng)及知名效力業(yè)的引入，勢(shì)必成眾星閃耀、交相輝映之勢(shì)，有利于提高本商業(yè)中心的知名度和提升本身的公眾籠統(tǒng)。2、合理規(guī)劃，規(guī)范配置 古人云：凡事預(yù)那么立，不預(yù)那么廢。做事前最好能有詳細(xì)而合理的規(guī)劃，才不至于事倍功半效率低。本案由于規(guī)模龐大，吃喝玩樂(lè)、購(gòu)物休閑樣樣全，假設(shè)不進(jìn)展合理規(guī)劃系統(tǒng)配置，極有能夠會(huì)給人一盤(pán)散沙之感，雖然能夠暫時(shí)人氣較旺，但不大合理的規(guī)劃會(huì)使消費(fèi)者多跑冤枉路(如將飲食、服裝店、卡拉OK廳、茶坊等混在一個(gè)區(qū)域，消費(fèi)者能夠會(huì)找的暈頭轉(zhuǎn)向)，給人以亂哄哄之感。這樣也會(huì)降低本中心的籠統(tǒng)，從而也不利于本案各商戶的運(yùn)營(yíng)。而合理的配置將使得吃喝玩耍樂(lè)都有

8、，購(gòu)物休閑兩相宜，使得每位來(lái)過(guò)本中心的消費(fèi)者都盡興而歸。3、改動(dòng)習(xí)慣，創(chuàng)新觀念假設(shè)千代廣場(chǎng)引進(jìn)了品牌店后，閔行人仍被徐家匯、淮海路等著名商業(yè)中心所吸引，那千代廣場(chǎng)就失去了她存在的真實(shí)意義，這更不是我們情愿看到的。所以改動(dòng)原先人們的消費(fèi)習(xí)慣，發(fā)明一種全新的購(gòu)物理念勢(shì)在必行。但改動(dòng)人的觀念是一項(xiàng)非常累人的活，假設(shè)掌握不好分寸，把握不好“度，其結(jié)果往往適得其反。我們從以下幾個(gè)方面論述，務(wù)必能改動(dòng)或影響當(dāng)?shù)鼐用裨瓉?lái)某些購(gòu)物觀念：a、口碑的作用“王婆賣(mài)瓜，自賣(mài)自詡， 商家對(duì)本人的產(chǎn)品和效力縱然有千好萬(wàn)好的理由，但還是不及顧客間的宣傳，這就是口碑的積極作用。老閔行地域相對(duì)人口比較集中，而且多是當(dāng)?shù)毓S的職

9、工，日常溝通、聯(lián)絡(luò)也較頻繁，區(qū)內(nèi)發(fā)生的一些事經(jīng)常會(huì)很快地傳開(kāi)，所以口碑是影響千代廣場(chǎng)各商家運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)很重要的要素之一。當(dāng)然使居民對(duì)千代廣場(chǎng)有良好的口碑效應(yīng)也是我們需求著重處理的問(wèn)題。b、路程的抗性很難想象來(lái)回40公里，甚至更遠(yuǎn)的路程，目的是為了去買(mǎi)一件：衣服，而且還不一定能稱心如意地買(mǎi)回。遙遠(yuǎn)的路程使閔行人購(gòu)物、休閑、文娛大大受阻，離市區(qū)間隔 遠(yuǎn)這個(gè)抗性最大的要素也正是千代廣場(chǎng)進(jìn)展推行的最好根據(jù)。C、時(shí)間的珍貴購(gòu)買(mǎi)一件衣服，要花一整天甚至雙休日的時(shí)間，這是閔行人去市區(qū)購(gòu)物經(jīng)常碰到的問(wèn)題。如今來(lái)回一次市區(qū)經(jīng)常要2小時(shí)以上的時(shí)間，即使地鐵(莘閔輕軌)通車以后，到徐家匯來(lái)回也得90分鐘左右。如此一來(lái)，

10、珍貴的時(shí)間被耽擱，時(shí)間的利用率降低，人們往往由于節(jié)約時(shí)間而煞費(fèi)苦心。D、購(gòu)物的輕松購(gòu)物本來(lái)也是享用。在消費(fèi)的同時(shí)，本人的志愿得到滿足。但閔行人經(jīng)常要為購(gòu)買(mǎi)一件品牌服飾或一件較大的家用電器特意去市區(qū)，本來(lái)簡(jiǎn)單的購(gòu)物行為就變得復(fù)雜了，即使輕軌建成通車以后，購(gòu)物的過(guò)程依然無(wú)法改動(dòng)。何況萬(wàn)一購(gòu)回的商品有質(zhì)量問(wèn)題，還得再一次地前往市區(qū)去改換?？偠灾緛?lái)的購(gòu)物行為曾經(jīng)落后，需求更新了。二. 定位思緒1、定位一：個(gè)性化賣(mài)場(chǎng) 走個(gè)性化道路主要是以差別化競(jìng)爭(zhēng)提升本身的優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)展知名度。消費(fèi)者對(duì)知名品牌的跟隨大多也是含有追求個(gè)性化的心思成分。假設(shè)本案只是模擬市區(qū)一帶商場(chǎng)的規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)，而沒(méi)有本身的運(yùn)營(yíng)個(gè)性，那么

11、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯缺乏，畢竟市區(qū)一帶無(wú)論是交通還是購(gòu)物環(huán)境都要比本區(qū)域強(qiáng)。因此，本商場(chǎng)的定位中應(yīng)是較具本身特征的個(gè)性化道路，在與市區(qū)賣(mài)場(chǎng)相類似的根底上兼顧本人個(gè)性，以個(gè)性化差別化吸引消費(fèi)者關(guān)注，并搶占一定的市場(chǎng)分額。2、定位二：超級(jí)購(gòu)物廣場(chǎng)本案規(guī)模龐大，已不僅僅是一個(gè)大賣(mài)場(chǎng)、幾個(gè)簡(jiǎn)單的專賣(mài)店所能涵蓋，而是一個(gè)包羅萬(wàn)象的超級(jí)購(gòu)物場(chǎng)所。超市、家居、家電、通訊、百貨、服裝、音像、書(shū)城、影院、餐飲、美食、汽車展現(xiàn)、金融證券等，應(yīng)有盡有，真可謂“只需他想不到的商品，沒(méi)有他買(mǎi)不到的商品，讓消費(fèi)者無(wú)論是購(gòu)物休閑還是吃喝玩樂(lè)都能“一站式搞定。3、定位二：休閑文娛大地 市區(qū)如徐家匯一帶寸土寸金，各人商廈前極少有開(kāi)闊的

12、休閑廣場(chǎng)，商場(chǎng)內(nèi)也沒(méi)什么一致的休憩區(qū)域。因此很多人購(gòu)物已分不清是享用還是忍受，尤其是對(duì)一些不喜歡而又不得不陪女士逛街購(gòu)物的男士而言幾乎是一種負(fù)累。而本案可利用寬廣的基地做文章，突破人們傳統(tǒng)的購(gòu)物觀念?？稍谫?gòu)物區(qū)域內(nèi)開(kāi)設(shè)一個(gè)有一定規(guī)模的電玩廣場(chǎng)(收費(fèi)可適當(dāng)廉價(jià)一點(diǎn))，以滿足對(duì)漸漸逛街沒(méi)興趣的男士應(yīng)急之需。另外可將圓形廣場(chǎng)及室內(nèi)步行街設(shè)計(jì)成較具特征的休閑文娛場(chǎng)地，使本商場(chǎng)成為周邊區(qū)域內(nèi)的休閑文娛中心，成為一個(gè)吸引人的玩耍佳地，使購(gòu)物和休閑相輔相成，使得購(gòu)物成為一種輕松的享用。4、定位四：差別互補(bǔ)“Shopping Mall本案在賣(mài)場(chǎng)開(kāi)設(shè)時(shí)，除了要思索到本區(qū)域的所需所缺商品外，還要盡量避開(kāi)莘莊或徐家

13、匯一帶不少商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)得較勝利的商品類別或商場(chǎng)特征，而應(yīng)另辟蹊徑，在躲避本身缺乏得情況下盡量找準(zhǔn)目前莘莊或徐家匯一帶還不是很成熟或很興隆的商業(yè)運(yùn)營(yíng)類別，也即彌補(bǔ)市區(qū)一帶商業(yè)的缺乏之處，以補(bǔ)缺性的運(yùn)營(yíng)方式切入市場(chǎng)，構(gòu)成與市區(qū)互補(bǔ)式競(jìng)爭(zhēng)的部分優(yōu)勢(shì)，從而吸引莘莊及徐家匯乃至整個(gè)市區(qū)的一些求新求異的消贊者。商場(chǎng)規(guī)劃、規(guī)劃 我們針對(duì)千代廣場(chǎng)目前的規(guī)劃設(shè)計(jì)，提出我們的一些建議，供開(kāi)發(fā)商參考：添加A區(qū)、C區(qū)內(nèi)手扶電梯的數(shù)量，使消費(fèi)者進(jìn)入千代廣場(chǎng)購(gòu)物更方便，玩耍更溫馨。千代廣場(chǎng)目前三層樓的總體設(shè)計(jì)，手扶電梯的添加對(duì)提高第三商鋪的租售價(jià)錢(qián)有直接作用。我們建議應(yīng)該使“高度這個(gè)明顯的抗性能合理地被逃避，這樣商鋪實(shí)踐的租

14、售價(jià)錢(qián)就又有了支撐根底。對(duì)A區(qū)、C區(qū)可酌情添加休憩區(qū)，添加石凳、木椅，適當(dāng)添加綠化的比例，以營(yíng)造輕松、愜意的購(gòu)物軟環(huán)境。A區(qū)中的圓形建筑單層面積約為1682平米，二層總計(jì)約5046平米，我們經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查后，以為該區(qū)可著重安排大型浴場(chǎng)、KTV、舞廳啤文娛性工程。主要緣由如下：目前，區(qū)內(nèi)居民經(jīng)常覺(jué)得生活單調(diào)、乏味。由于老閩行地域內(nèi)文娛、休閑場(chǎng)所數(shù)量少，運(yùn)營(yíng)場(chǎng)地小，沒(méi)有規(guī)模效應(yīng)，無(wú)法吸引利滿足區(qū)內(nèi)居民。千代廣場(chǎng)能利用其規(guī)模性、專業(yè)性等綜合有利要素吸引區(qū)內(nèi)寬廣消費(fèi)者，有了寬廣的消費(fèi)者，商家自然會(huì)投資，這就為千代廣場(chǎng)的規(guī)劃奠定了根底。這些大型的文娛工程需求較大的運(yùn)營(yíng)場(chǎng)地，A區(qū)中的圓形建筑物正好滿足其需求

15、。這些大型的文娛工程又需求運(yùn)營(yíng)場(chǎng)一切相對(duì)的獨(dú)立性，A區(qū)中的圓形建筑物位于金平路東側(cè)，距安寧路500余米，在地理位置上有相對(duì)獨(dú)立性。4、A區(qū)一、二層長(zhǎng)方形鋪面(約6000平米)可以服裝、音像、速食為主要特征的鋪面。商家以私營(yíng)，個(gè)體為主要對(duì)象，主要處理當(dāng)?shù)丶案浇赜蚓用竦钠胀ㄈ粘Ｉ钯?gòu)物需求。使居民隨心所意地購(gòu)物、休憩。5、A區(qū)三層店鋪約3100平米以大規(guī)模的家具城、音像零售市場(chǎng)、電腦城、家電城或餐飲等某一主題為主的功能分區(qū)，照實(shí)踐招商中有多余面積空出，也可安排適量辦公房?？傊覀儗?duì)三層的規(guī)劃規(guī)劃思緒是盡量提升三層物業(yè)的價(jià)值。6、B區(qū)一、二層約8400平米B區(qū)屬于中心位置，也是整個(gè)商場(chǎng)的中心部分

16、，自然價(jià)錢(qián)應(yīng)該是最高的部分。我們建議規(guī)劃為精品屋，使含金量最高的商業(yè)工程駐扎此處，為其價(jià)錢(qián)定位奠定根底。7、B區(qū)三層約2100平米綜合思索，以實(shí)踐租售情況靈敏掌握、控制。8、C區(qū)一、二層約10000平米結(jié)合A區(qū)一、二層綜合規(guī)劃，此處的面積最大，因此包容的東西也應(yīng)很多，這需求在實(shí)踐招商任務(wù)中及時(shí)靈敏地調(diào)整。9、C區(qū)三層約5000平米與A區(qū)三層結(jié)合思索，并可適當(dāng)添加餐飲位置的規(guī)劃。思索到C區(qū)離安寧路較近，比較適宜餐飲業(yè)的開(kāi)展需求適當(dāng)?shù)耐＼囄?，同時(shí)也有利于三層的租售。10、C區(qū)橢圓形建筑物約7800平米體育健身工程，利用玻璃通透性，使建筑物富有時(shí)髦感，這種效果好比淮海路、成都路上的健身房。C區(qū)正好位

17、于東川路、安寧路，無(wú)論是乘輕軌的乘客，還是步行、駕車的人只需路過(guò)此處，都會(huì)被這種前衛(wèi)、現(xiàn)代的風(fēng)格所吸引?？傊珻區(qū)引進(jìn)的工程應(yīng)是富有時(shí)代氣味的。招商方案前期預(yù)備市場(chǎng)調(diào)查 準(zhǔn)確的市場(chǎng)調(diào)查，能使工程定位切合市場(chǎng)，順應(yīng)市場(chǎng)需求。由于本工程屬于商場(chǎng)工程，所以其復(fù)雜、繁瑣的市場(chǎng)調(diào)查在所難免，只需將全部的調(diào)查數(shù)據(jù)加以總結(jié)并深化，得出某些富有建立性意見(jiàn)后，才干開(kāi)展之后的詳細(xì)任務(wù)，這樣任務(wù)也就有理有據(jù)，下面將市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容詳細(xì)展開(kāi)如下：1)人流量確保商場(chǎng)的人流量，我們也可稱其為人氣多少人流量的多少直接影響著商場(chǎng)的租售價(jià)錢(qián)。2)消費(fèi)者結(jié)合老閔行地域的特點(diǎn)，我們發(fā)現(xiàn)消費(fèi)程度較高的人多是“上海閔行人和當(dāng)?shù)夭糠炙綘I(yíng)企

18、業(yè)主。這一市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容發(fā)現(xiàn)，就闡明了本商場(chǎng)今后的主要客源對(duì)象。在決議了客源對(duì)象后，我們對(duì)商場(chǎng)的定位自然也有了客觀根底。3)消費(fèi)才干區(qū)內(nèi)居民的消費(fèi)程度直接關(guān)系到商場(chǎng)內(nèi)的各個(gè)商家運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)的好壞，從另方面也能真實(shí)反映商場(chǎng)的租售價(jià)錢(qián)。由于即使是較高的租售價(jià)錢(qián)，只需有強(qiáng)勁的消費(fèi)才干，那市場(chǎng)自然會(huì)很好的存在。上海的古北小區(qū)便是典型案例之一，可見(jiàn)消費(fèi)才干是決議商場(chǎng)租售價(jià)錢(qián)的必要條件。4)消費(fèi)習(xí)慣不同的地方，不同年齡的人都有不同的消費(fèi)習(xí)慣，有的喜歡白天購(gòu)物，有的喜歡夜晚逛街，有的喜歡出入服裝沙龍，有的那么喜歡進(jìn)出音像市場(chǎng)，而對(duì)于老閔行地域，經(jīng)過(guò)我們的初步市場(chǎng)調(diào)查后，得出如下結(jié)論：A、購(gòu)買(mǎi)高檔物品(例如：家用

19、電器、高檔服飾等)經(jīng)常光臨徐家匯地域。由于徐家匯商場(chǎng)內(nèi)的大商場(chǎng)中、高檔次的物品種類繁多、豐富且對(duì)大件家電都推出了免費(fèi)送貨的業(yè)務(wù)。所以就呵斥了閔行人去徐家匯地域購(gòu)買(mǎi)高檔物品的習(xí)慣。B、不大看重老閔行地域的商場(chǎng)(尤其是年輕人更不看重)。由于目前老閔行地域內(nèi)的商場(chǎng)大多是建立初期建造的，外觀陳舊，內(nèi)部裝潢也無(wú)新異，所以很難吸引見(jiàn)多識(shí)廠的閔行人。他們?cè)趨^(qū)內(nèi)經(jīng)常購(gòu)買(mǎi)日常生活用品(含金量低、附加值不高的產(chǎn)品)。C、喜歡感受商業(yè)繁華地域的都市氣氛。雖然老閔行是個(gè)只需良好生態(tài)的衛(wèi)星城，但是由于其主要人口大多市區(qū)，所以都市的味道、都市的環(huán)境是他們不能忘卻的，這又是一個(gè)使他們“不遠(yuǎn)萬(wàn)里到市區(qū)購(gòu)物的主要緣由。2、商場(chǎng)

20、規(guī)劃、規(guī)劃第叁部分已有祥述對(duì)規(guī)模類似，地段相近、價(jià)錢(qián)接近的其他商場(chǎng)進(jìn)展個(gè)案調(diào)查，結(jié)合本商場(chǎng)的特點(diǎn)，找出適宜本商場(chǎng)的工程，并綜合分析各項(xiàng)充實(shí)詳盡的市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)后，針對(duì)本商場(chǎng)空間、平面，從而進(jìn)一步對(duì)其規(guī)劃、陳列，盡量使資源得到最有效化利用，同時(shí)也使商場(chǎng)構(gòu)本錢(qián)人的個(gè)性特點(diǎn)，堅(jiān)持其旺盛的生命力。3、招商范圍 確定了商場(chǎng)規(guī)劃、規(guī)劃之后，對(duì)招商進(jìn)展租售客戶分析，挑選出不適宜進(jìn)駐商場(chǎng)的企業(yè)或個(gè)人，我們?cè)谶@需求特別指出的：不能由于某一部分細(xì)小利益，而影響到整體的利益。對(duì)客戶的選擇應(yīng)遵照商場(chǎng)規(guī)劃這個(gè)中心原那么，只需符合原那么的企業(yè)或個(gè)人才干參與商場(chǎng)，這樣不僅能一致規(guī)劃、一致管理，而且在實(shí)踐操作過(guò)程中還能添加懸念

21、，促進(jìn)客戶間的競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)一步添加人氣。中期預(yù)備1、招商部門(mén)的建立：“兵馬為動(dòng)，糧草先行，招商部門(mén)也可稱營(yíng)銷謀劃部門(mén)的適時(shí)建立，對(duì)獲取市場(chǎng)信息第一手資料起到至關(guān)重要的作用。他不僅能使各項(xiàng)任務(wù)順利有序地開(kāi)展，而且又能及時(shí)糾正隨時(shí)能夠出現(xiàn)的偏向。2、CI、VI導(dǎo)入CI、VI是前期預(yù)備中的各項(xiàng)內(nèi)容的平面或立體表現(xiàn)(包括：樓書(shū)、展版、模型、售樓處等等)，它有助于客戶對(duì)千代廣場(chǎng)加深印象。這種印象應(yīng)是直觀的、生動(dòng)的、富有創(chuàng)意的。我們由于時(shí)間緣由，故不詳細(xì)展開(kāi)，可在以后的任務(wù)中詳盡表述。3、招商方案書(shū)的擬定 一份好的招商方案書(shū)，無(wú)疑是招商的有力工具，方案書(shū)應(yīng)是理性和感性的完美一致體，宏觀和微觀的一致體，客觀和客

22、觀的一致體。方案書(shū)的目的是使客戶對(duì)千代廣場(chǎng)有自信心，讓他們不僅看好當(dāng)前的良好經(jīng)濟(jì)情勢(shì)，而且使他們對(duì)未來(lái)的開(kāi)展充溢憧憬。千代廣場(chǎng)相對(duì)特殊的地理位置，這就更需求我們?nèi)σ愿暗貙⑺倪^(guò)去、如今利未來(lái)論述詳盡，使商家、投資者發(fā)現(xiàn)這塊寶地，進(jìn)而熱愛(ài)這片熱土，并最終向往擁有她。這些發(fā)現(xiàn)及發(fā)掘任務(wù)有待我們?cè)敿?xì)深化展開(kāi)。4、廣告投放方案1)媒體廣告A、報(bào)紙廣告較普及，受眾素質(zhì)高，信息量大，闡明性強(qiáng)，比較適宜做房地產(chǎn)廣告，是本案推行中最主要的宣傳方式。B、雜志廣告群眾性的雜志不適宜商場(chǎng)的招商推行，而應(yīng)是一些針對(duì)性強(qiáng)的專業(yè)類雜志更能吸引本案目的受眾的關(guān)注。例如有關(guān)制衣和服裝價(jià)錢(qián)行情的雜志，其讀者中能夠有不少是服裝

23、銷售商戶，這些人正好是本商場(chǎng)的潛在客戶。2)電波媒體廣告A、電視廣告、VCD演示廣告這類廣告費(fèi)用和制造本錢(qián)高，而商場(chǎng)招商在電視里做廣告，一定沒(méi)有普通住宅工程那么外觀亮麗，環(huán)境優(yōu)美。因此電視廣告不適宜本案的前期廣告推行。不過(guò)在建成后招商時(shí)到可以制造簡(jiǎn)短的電視廣告，以廣場(chǎng)景致和步行街人來(lái)人往的繁華局面為主畫(huà)面，以生活化方式展現(xiàn)本案的蓬勃活力和獨(dú)有魅力。B、廣播廣告廣播廣告只聞其聲，不見(jiàn)事物，不夠籠統(tǒng)和直觀，對(duì)于房產(chǎn)這種需求不斷對(duì)比的高額消費(fèi)而言，廣播廣告對(duì)消費(fèi)的影響較弱，因此普通的樓盤(pán)很少做廣播廣告。但商場(chǎng)招商廣告有一定的特殊性。由于招商對(duì)象是運(yùn)營(yíng)銷售的商戶，而這些商戶又正好是廣播的忠實(shí)聽(tīng)眾任務(wù)時(shí)

24、，不能做其他事情，但可以邊銷售邊聽(tīng)廣播，在廣播電臺(tái)做商場(chǎng)招商廣告，正好是面向目的客戶群體直接訴求。因此在本案的廣告安排中，對(duì)待傳統(tǒng)媒體不能用老目光對(duì)待，而應(yīng)該根據(jù)實(shí)踐情況適當(dāng)添加廣播廣告的比例。3)戶外廣告戶外廣告主要有錦旗廣告、路牌廣告、燈箱廣告、橫幅廣告、氫氣球廣告等，廣告效果各有千秋。錦旗和橫幅廣告的本錢(qián)相對(duì)較低，但其矚目率不高，表現(xiàn)力不強(qiáng)。燈箱廣告和路牌廣告的費(fèi)用稍高(包括制造費(fèi))，但廣告內(nèi)容的表現(xiàn)力較錦旗廣告和橫幅廣告強(qiáng)。并且燈箱廣告在夜間效果較佳。氫氣球廣告可設(shè)在輕軌站邊上，方便候車的人接觸和了解本案。4)交通廣告交通廣告包括：公交車身廣告車外立面廣告、車內(nèi)廣告、車尾廣告、公交站頭

25、廣告、出租車車尾廣告、地鐵(輕軌)的報(bào)站廣告、地鐵車身廣告及車內(nèi)廣告、地鐵站燈箱廣告、地鐵車票廣告等。這些廣告方式中，以公交車身廣告、地鐵車身及車內(nèi)廣告、地鐵站燈箱廣告等效果稍佳，但廣告費(fèi)用較高。從廣告效果來(lái)看，徐匯至閔行的輕軌廣告應(yīng)是不錯(cuò)的，但由于該路段的輕軌目前是在建，離投入運(yùn)營(yíng)還有一段時(shí)間。目前來(lái)看，公交車身及車內(nèi)廣告稍為適宜一點(diǎn)，由于地鐵廣告費(fèi)用太高，而本案的交通廣告費(fèi)用又不高。5)單片派發(fā)單片派發(fā)本錢(qián)低，但廣告命中率也低，只能寄望于廣種薄收。派發(fā)地點(diǎn)不僅僅局限于人多的地方，而應(yīng)針對(duì)性地選擇一些與本案目的客戶關(guān)聯(lián)度較高的地方派發(fā)，如一些零售市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)等，以吸引現(xiàn)有商戶對(duì)本商業(yè)中心的

26、關(guān)注。6)直郵、DMA、直郵是專門(mén)挑選一些本案的潛在客戶，郵寄本案的宣傳資料，讓這些潛在客戶在了解本案的優(yōu)勢(shì)后轉(zhuǎn)化成能夠客戶甚至是準(zhǔn)客戶，是一種針對(duì)性較強(qiáng)的廣告手法。直郵的數(shù)量不一定要大，但針對(duì)性要強(qiáng)，前期的直郵對(duì)象的挑選很關(guān)鍵。B、DM廣告的可靠性、權(quán)威性和到達(dá)率不是很令人稱心，但由于其費(fèi)用不高，因此可適當(dāng)嘗試一下7)網(wǎng)絡(luò)廣告本案的網(wǎng)絡(luò)廣告可思索以下幾個(gè)思緒：A、建立本人的網(wǎng)頁(yè)，定期發(fā)布招商信息，以備對(duì)本案感興趣的目的客戶查閱。網(wǎng)頁(yè)要做得可讀性強(qiáng)，具有個(gè)性特征。B、可在一些專業(yè)房產(chǎn)或招商類網(wǎng)站上發(fā)布招商信息，以吸引一些潛在客戶。經(jīng)過(guò)網(wǎng)絡(luò)廣告對(duì)本案感興趣的人，普通都是有經(jīng)商意向或正在尋覓新的經(jīng)商區(qū)域的現(xiàn)有商戶，也正是本案力圖爭(zhēng)取的日標(biāo)客戶。雖然經(jīng)過(guò)網(wǎng)絡(luò)吸引的客戶數(shù)量不大，但客戶意向性明顯，勝利能夠性較其他廠告方式所吸引的客戶要大。8直銷由本案的招商中心直接鎖定一些潛在客戶，并且這些客戶主要是連鎖型客戶。本區(qū)域雖然根本生活配套都已具備，但目前還缺乏產(chǎn)品齊全的大賣(mài)場(chǎng)