地產(chǎn)運(yùn)營必備-常見經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)

1、 運(yùn)營常見經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)一、效益和費(fèi)用的識(shí)別1.1名義利率與實(shí)際利率名義利率，指一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)給出的年利率，它等于每期利率與年內(nèi)復(fù)利次數(shù)的乘積。實(shí)際利率，指一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)，每年末終值比年初的增長率。 名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系式：i= (1+r/m)m-1r名義利率為，m年計(jì)息次數(shù)r/m每一計(jì)息周期的利率i實(shí)際利率 名義利率與實(shí)際利率存在著下述關(guān)系： 1)實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值； 2)名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大； 3)當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m1時(shí)，名義利率與實(shí)際利率相等； 4)當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率； 5)當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m時(shí)，

2、名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系為ier-1。 1.2資金等效值與復(fù)利計(jì)算 資金等值的概念：資金等值是指在考慮時(shí)間因素的情況下，不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值不等的資金可能具有相同的價(jià)值。也可以解釋為“與某一時(shí)間點(diǎn)上一定金額的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值相等的另一時(shí)間點(diǎn)上的價(jià)值”。 等效值簡稱為等值。 各符號(hào)的具體含義P現(xiàn)值；F終值、將來值；A 年金、等額序列支付 1）發(fā)生在年末 2）連續(xù) 3）等額（并非等值）各符號(hào)的具體含義G每一時(shí)間間隔收入或支出的等差變化值；s每一時(shí)間間隔收入或支出的等比變化值；n計(jì)息周期數(shù)；i每個(gè)計(jì)息周期的利率。 1.3投資與成本投資的概念：廣義的投資 人們?yōu)楂@取所期望的報(bào)酬一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為所投

3、入的資源可以是資金，也可以是土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)或其他資源。投資可分為生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資此處房地產(chǎn)投資分析中所討論的投資是狹義的，是指人們?cè)诜康禺a(chǎn)開發(fā)或投資活動(dòng)中，為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。 項(xiàng)目投資分類：固定資產(chǎn)投資：用于建設(shè)或購置固定資產(chǎn)所投入的資金。固定資產(chǎn)是指使用期限超過一年的房屋、建筑物、機(jī)器機(jī)械、運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、工具、器具等。由土地費(fèi)用、工程費(fèi)用、其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)用等組成。流動(dòng)資產(chǎn)投資：項(xiàng)目在投產(chǎn)前預(yù)先墊付、在投產(chǎn)后生產(chǎn)經(jīng)營過程中周轉(zhuǎn)使用的資金。流動(dòng)資產(chǎn)是指可以在一年或者超過一年的一個(gè)營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者耗用的資產(chǎn)。由現(xiàn)金、應(yīng)收

4、及預(yù)付款項(xiàng)、存貨等項(xiàng)組成。 經(jīng)營資金是指用于開發(fā)企業(yè)（項(xiàng)目）日常出租經(jīng)營、自營所需的周轉(zhuǎn)資金：租賃費(fèi)用管理費(fèi)用維修費(fèi)用（預(yù)備費(fèi)）成本的概念：成本是指人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價(jià)。產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中的成本包括生產(chǎn)成本和銷售費(fèi)用兩部分，前者指發(fā)生在產(chǎn)品生產(chǎn)過程中的費(fèi)用，后者指發(fā)生在產(chǎn)品銷售過程中的費(fèi)用。產(chǎn)品的銷售成本(亦稱完全成本)=生產(chǎn)成本+銷售費(fèi)用投資分析中使用的成本概念與企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中使用的成本概念不完全相同投資分析需要列入的成本概念:機(jī)會(huì)成本：由于將有限資源使用于某種特定的用途而放棄的其他各種用途的最高收益。經(jīng)濟(jì)成本：除實(shí)際成本一顯性成本外，還存在著隱性成本。它是指企

5、業(yè)自有的資源，實(shí)際上已經(jīng)投入，但在形式上沒有支付報(bào)酬的那部分成本。經(jīng)濟(jì)成本是顯性成本和隱性成本之和。沉沒成本：過去巳經(jīng)支出而現(xiàn)在已無法得到補(bǔ)償?shù)某杀尽?邊際成本：企業(yè)多生產(chǎn)一單位產(chǎn)量所產(chǎn)生的總成本增加。 1.4房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中的投資與成本，與一般工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)有較大差異。 1）開發(fā)建設(shè)投資構(gòu)成1.土地費(fèi)用 2.前期工程費(fèi)用 3.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 4.建筑工程安裝費(fèi)用 5.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用6.財(cái)務(wù)費(fèi)用7.管理費(fèi)用 8.銷售費(fèi)用 9.開發(fā)期稅費(fèi) 10.其他費(fèi)用 11.不可預(yù)見費(fèi)用 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)完成后，可能形成一定比例的開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)，主要包括固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)

6、和遞延資產(chǎn)。 一、固定資產(chǎn)包括開發(fā)企業(yè)辦公用房、開發(fā)企業(yè)機(jī)器設(shè)備和運(yùn)輸設(shè)備，以及自營的商業(yè)和服務(wù)業(yè)用房等。 二、無形資產(chǎn)主要包括土地使用權(quán)等。 三、遞延資產(chǎn)主要包括開發(fā)企業(yè)的開辦費(fèi)和租入固定資產(chǎn)的改良支出等。 2)開發(fā)產(chǎn)品成本 按照國家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度，通過開發(fā)建設(shè)投資的合理分?jǐn)偡謩e估算每種產(chǎn)品的產(chǎn)品成本 3)經(jīng)營成本經(jīng)營成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時(shí)，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。主要包括：商品房銷售成本配套設(shè)施銷售成本房地產(chǎn)出租、經(jīng)營成本 4)期間費(fèi)用開發(fā)項(xiàng)目的期間費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的經(jīng)營費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用

7、于銷售時(shí)，期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資中的管理、財(cái)務(wù)和銷售費(fèi)用，不另行計(jì)算；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于出租或自營時(shí)，開發(fā)期的期間費(fèi)用計(jì)人開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營期的期間費(fèi)用計(jì)為運(yùn)營費(fèi)用；房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用計(jì)為運(yùn)營費(fèi)用。 1.5房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營收入、利潤和稅金 （）經(jīng)營收入 經(jīng)營收入是指向社會(huì)出售、出租房地產(chǎn)商品或自營時(shí)的貨幣收入。包括銷售收入、出租收入和自營收入。 銷售收入銷售房屋面積房屋銷售單價(jià)， 出租收入出租房屋建筑面積房屋租金單價(jià)， 自營收入營業(yè)額一營業(yè)成本一自營中的商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)。 經(jīng)營收入銷售收入+出租收入+自營收入 銷售收入土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入出租收入房屋出租租金

8、收入+土地出租租金收入 （）利潤 經(jīng)營利潤經(jīng)營收入經(jīng)營成本期間費(fèi)用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅 利潤總額經(jīng)營利潤營業(yè)外收支凈額 稅后利潤利潤總額所得稅 可供分配利潤稅后利潤(法定盈余公積金法定公益金未分配利潤) 期間費(fèi)用管理費(fèi)用銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用稅金：經(jīng)營稅金及附加經(jīng)營稅金及附加：包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加，又稱“兩稅一費(fèi)”。營業(yè)稅稅額應(yīng)納稅銷售(出租)收入稅率營業(yè)稅的稅率為5。城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加，分別為營業(yè)稅稅額的7和3。 稅金：土地增值稅土地增值稅：土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅土地增值額稅率土地增值額轉(zhuǎn)讓房地

9、產(chǎn)收人扣除項(xiàng)目金額稅金：土地增值稅土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率： 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50、超過50， 100， 200稅率分別為30； 40； 50； 60。 土地增值稅稅額=增值額適用的稅率-扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù)。速算扣除系數(shù)的數(shù)值如下：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50時(shí)，速算扣除系數(shù)為0.增值額超過扣除項(xiàng)目金額50，未超過100時(shí)，速算扣除系數(shù)為5。增值額超過扣除項(xiàng)目金額100，未超過200時(shí)，速算扣除系數(shù)為15。增值額超過扣除金額200時(shí)，速算扣除系數(shù)為35。稅金：房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。 房產(chǎn)稅稅額房產(chǎn)余值12；房產(chǎn)稅稅額房產(chǎn)租金收入 12。

10、 城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅前列支。 稅金：企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅：是對(duì)實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)，按其應(yīng)納稅所得額征收的一種稅。 所得稅稅額應(yīng)納稅所得額稅率。 應(yīng)納稅所得額每個(gè)納稅年度的收入總額一準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的金額 房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率為25。2008年1月起實(shí)施。 稅金：契稅契稅：在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，對(duì)產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。 轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為： 1)國有土地使用權(quán)出讓； 2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換； 3)房屋買賣；4)房屋贈(zèng)與； 5)房屋交換。 契稅稅額轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值額稅率契稅的稅率為15，各地適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民

11、政府按照本地區(qū)的實(shí)際情況，在規(guī)定的幅度內(nèi)確定。1.6房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式置業(yè)投資 房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為租金、物業(yè)增值、股權(quán)增加等方面。增值和股權(quán)增加效果則既可在處置(轉(zhuǎn)讓)物業(yè)實(shí)現(xiàn)，也可在以針對(duì)物業(yè)的再融資行為中實(shí)現(xiàn)(如申請(qǐng)二次抵押貸款)。開發(fā)投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為銷售、出租、自營收入經(jīng)濟(jì)效果的大小則用開發(fā)利潤、成本利潤率、投資收益率等指標(biāo)來衡量。二、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法2.1投資回收與投資回報(bào)房地產(chǎn)投資的收益=投資回收+投資回報(bào)投資回收是指投資者對(duì)其所投入資本的回收；投資回報(bào)是指投資者所投入資本在使用過程中所獲得的報(bào)酬。居民儲(chǔ)蓄（無風(fēng)險(xiǎn)投資）：還本=投

12、資回收 利息=投資回報(bào)2.2 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系（1）靜態(tài)指標(biāo)的方法與計(jì)算靜態(tài)盈利能力指標(biāo)是指不考慮貨幣時(shí)間價(jià)值因素的影響而計(jì)算的盈利能力指標(biāo)。開發(fā)商成本利潤率：是開發(fā)利潤占開發(fā)總成本的比例，是初步判斷開發(fā)項(xiàng)目可行性的靜態(tài)指標(biāo)。計(jì)算項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值，項(xiàng)目全部銷售，則等于扣除銷售稅金后的凈銷售收入；全部出租，為項(xiàng)目在整個(gè)持有期內(nèi)所有凈經(jīng)營收入的現(xiàn)值累計(jì)之和?？傞_發(fā)成本一般包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用和其他費(fèi)用。投資利潤率是指項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)正常生產(chǎn)年份的年息稅前利潤或運(yùn)營期平均年息稅前利潤與項(xiàng)目總投資之比，它是考察單位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。資本金利潤率是指項(xiàng)目

13、的年凈利潤或年均利潤總額與項(xiàng)目資本金之比。計(jì)算出的資本金凈利潤率應(yīng)高于同行業(yè)的資本金凈利潤率，表明用項(xiàng)目資本金凈利潤率表示的盈利能力滿足要求。靜態(tài)投資回收期：在不考慮資金時(shí)間價(jià)值的基礎(chǔ)上，以項(xiàng)目的靜收益抵償全部投資所需要的時(shí)間。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起。 項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期要與行業(yè)的平均標(biāo)準(zhǔn)對(duì)比，低于或等于行業(yè)平均投資回收期，則項(xiàng)目可行，否則認(rèn)為項(xiàng)目不可行。靜態(tài)投資回收期=累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1+上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量 現(xiàn)金回報(bào)率：房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率?，F(xiàn)金回報(bào)率反映了初始現(xiàn)金投資或首付

14、款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系。它與資本化率不同資本化率通常不考慮還本付息的影響；現(xiàn)金回報(bào)率分為： 1）稅前現(xiàn)金回報(bào)率凈經(jīng)營收入還本付息后的/投資者初始現(xiàn)金投資； 2）稅后現(xiàn)金回報(bào)率稅后凈現(xiàn)金流量/投資者初始現(xiàn)金投資投資回報(bào)率：房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。投資回報(bào)率中的收益包括： 1）還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價(jià)值 2）物業(yè)升值所帶來的收益投資回報(bào)率(稅后現(xiàn)金流量十投資者權(quán)益增加值)權(quán)益投資數(shù)額；考慮物業(yè)增值收益時(shí)：投資回報(bào)率(稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值+物業(yè)增值收益)權(quán)益投資數(shù)額。 （2）動(dòng)態(tài)指標(biāo)的方法與計(jì)算動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)是指考慮貨幣

15、時(shí)間價(jià)值因素的影響而計(jì)算的盈利能力指標(biāo)。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）:項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率，將各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。按分析內(nèi)容不同，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分為：全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值投資各方的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。FNPV0說明項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，在財(cái)務(wù)上是可行的。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零時(shí)，項(xiàng)目不可行。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值反映了資金的時(shí)間價(jià)值；并且考慮了項(xiàng)目在整個(gè)壽命期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)狀況。經(jīng)濟(jì)意義明確，直觀能夠以貨幣額表示項(xiàng)目的凈效益。必須首先確定一個(gè)基準(zhǔn)收益率，這是很困難的。不能真正反映項(xiàng)目投資中單位投資的使用效率。不能直接說明在項(xiàng)目運(yùn)營期間各年的經(jīng)營成果按

16、分析內(nèi)容不同，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分為：全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值投資各方的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。計(jì)算出財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率要與國家規(guī)定的基準(zhǔn)收益率或者投資者的目標(biāo)收益率進(jìn)行對(duì)比，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率高于國家規(guī)定的基準(zhǔn)收益率或者投資者的目標(biāo)收益率，則認(rèn)為項(xiàng)目可行，否則認(rèn)為項(xiàng)目不可行。即：FIRR ic，則認(rèn)為項(xiàng)目可行；FIRR ic，則認(rèn)為項(xiàng)目不可行。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率反映了資金的時(shí)間價(jià)值；并且考慮了項(xiàng)目在整個(gè)壽命期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)狀況。能夠直接衡量項(xiàng)目的真正的投資收益率。不須事先確定一個(gè)基準(zhǔn)收益率，而只要知道大致范圍就可以了。需要大量的與投資項(xiàng)目有關(guān)的數(shù)據(jù)，計(jì)算比較麻煩。對(duì)于非常規(guī)現(xiàn)金流量的項(xiàng)目，其內(nèi)部收益率可能是不唯一的

17、，或者不存在。動(dòng)態(tài)回收期（DPP）：在考慮了資金的時(shí)間價(jià)值的基礎(chǔ)上，以項(xiàng)目每年的凈收益回收項(xiàng)目全部 投資所需要的時(shí)間。可以根據(jù)現(xiàn)金流量表計(jì)算DPP。計(jì)算出的動(dòng)態(tài)投資回收期要與行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)投資回收期進(jìn)行對(duì)比，低于行業(yè)平均標(biāo)準(zhǔn)，則認(rèn)為項(xiàng)目可行，否則認(rèn)為項(xiàng)目不可行。（3）項(xiàng)目償債能力的指標(biāo)投資項(xiàng)目的清償能力指標(biāo)，主要是考察計(jì)算期內(nèi)項(xiàng)目各年的財(cái)務(wù)狀況及償還到期債務(wù)的能力。 借款償還期：在國家財(cái)政規(guī)定及項(xiàng)目具體財(cái)務(wù)條件下，項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其它還款資金償還項(xiàng)目借款本息所需要的時(shí)間。 式中，Id項(xiàng)目借款還本付息數(shù)額(不包括已用資本金支付的建設(shè)期利息)，Pd借款償還期(從借款開

18、始期計(jì)算)Rt第t期可用于還款的資金(包括：利潤、折舊、攤消及其他還款資金)。借款償還期可用資金來源與運(yùn)用表或借款還本付息計(jì)算表直接計(jì)算，其詳細(xì)計(jì)算公式為 ：利息備付率，指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于支付利息的稅息前利潤，與當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用的比率。其計(jì)算公式為： 利息備付率可以按年計(jì)算，也可以按整個(gè)借款期計(jì)算。利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于2。否則，表示項(xiàng)目付息能力保障程度不足。 償債備付率項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率。可用于還本付息資金，包括可用于還款的折舊和攤消，在成本中列支的利息費(fèi)用，可用于還款的利潤等等。當(dāng)期應(yīng)還本付息金額包括當(dāng)期應(yīng)還貸款本金及計(jì)人成本的利息。償債備付率可以按年計(jì)算，也可以按整個(gè)借款期計(jì)算。償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1151,25。當(dāng)指標(biāo)小于12時(shí)，表示當(dāng)期資金來源不足以償付當(dāng)期債務(wù)，需要通過短期借款來償還已到期的債務(wù)。資產(chǎn)負(fù)債率 ：資產(chǎn)負(fù)債率是反映項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的指標(biāo)，屬長期償債能力指標(biāo)，