連云港市當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析( 17)

1、無(wú)憂商務(wù)網(wǎng) 5ucom 共享和傳播管理資源，引導(dǎo)管理人實(shí)現(xiàn)杰出管理 .25萬(wàn)份精華管理資料，2萬(wàn)多集管理視頻講座無(wú)憂商務(wù)網(wǎng) 5ucom 共享和傳播管理資源，引導(dǎo)管理人實(shí)現(xiàn)杰出管理 ：.；無(wú)憂商務(wù)網(wǎng) 5ucom 共享和傳播管理資源，引導(dǎo)管理人實(shí)現(xiàn)杰出管理 無(wú)憂商務(wù)網(wǎng) 5ucom 共享和傳播管理資源，引導(dǎo)管理人實(shí)現(xiàn)杰出管理 連云港市當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1.1 當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)總結(jié)連云港市房地產(chǎn)業(yè)2005年-2006的市場(chǎng)表現(xiàn)可以發(fā)現(xiàn)，連云港市房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展有幾個(gè)突出特點(diǎn)：A. 地產(chǎn)大鱷爭(zhēng)相進(jìn)軍連云港市場(chǎng)。國(guó)內(nèi)一些大企業(yè)紛紛投資連云港市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。萊茵達(dá)置業(yè)、奧園集團(tuán)、久和置業(yè)、利瑪置業(yè)、21世紀(jì)投資集團(tuán)

2、等一批國(guó)內(nèi)知名的開(kāi)發(fā)企業(yè)相繼來(lái)連投資，正在或即將推售“公園一號(hào)、“久和國(guó)際新城、“新港國(guó)際一批大的開(kāi)發(fā)工程。B. 改善型需求勢(shì)頭進(jìn)一步趨強(qiáng)，精品商品住宅出現(xiàn)旺銷。改善型、康居型需求正在逐漸替代安頓型需求，引導(dǎo)著今后商品房市場(chǎng)的開(kāi)展方向。C. 土地運(yùn)用權(quán)招標(biāo)、拍賣出讓比重添加。目前市場(chǎng)絕大多數(shù)在售工程為公開(kāi)招、投、標(biāo)出讓土地開(kāi)發(fā)。D. 房地產(chǎn)市場(chǎng)正步入品牌時(shí)代以?shī)W園集團(tuán)登陸港城為標(biāo)志，公園一號(hào)以港城營(yíng)銷推行前所未有之氣勢(shì)，震撼全城，而久和國(guó)際、新港國(guó)際兩大超級(jí)大盤的澎湃氣勢(shì)那么更讓本地中小開(kāi)發(fā)商感遭到較大壓力。與品牌公司構(gòu)成鮮明對(duì)比的是，一些小開(kāi)發(fā)商不識(shí)品牌為何物！日月花園、名典公寓，“賣一套算

3、一套“賣完萬(wàn)事大吉觀念盛行。E. 屬于我國(guó)房地產(chǎn)第三梯隊(duì)，整體程度比較落后處于賣地段、賣景觀為主的初級(jí)階段，以沿襲、克隆興隆地域先進(jìn)作品為主。市場(chǎng)處于構(gòu)造性過(guò)剩，購(gòu)房者的購(gòu)買愿望與無(wú)效產(chǎn)品供應(yīng)構(gòu)成宏大空白，處于更新?lián)Q代的前夜。上海領(lǐng)秀以為，像萬(wàn)潤(rùn)怡景苑、千葉花園城、金秋情緣等相對(duì)數(shù)量在售工程屬無(wú)效產(chǎn)品供應(yīng)之類。1.2 供應(yīng)及銷售分析開(kāi)發(fā)總量、開(kāi)工總量、積壓總量、成交情況A. 整體供需分析據(jù)上海領(lǐng)秀營(yíng)銷管理咨詢市場(chǎng)研討院調(diào)查，連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)僅未來(lái)2年內(nèi)上市的期房超越400萬(wàn)平米，還不包括大量尚未售馨的現(xiàn)房。而連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)年銷售總量近幾年維持在100萬(wàn)125萬(wàn)平米/年的程度，供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需

4、求量，且在宏觀調(diào)控背景下，相當(dāng)部分購(gòu)房者持幣張望心態(tài)濃重，銷售壓力較大。值得留意的是，雖然投資量和商品房施工面積相比去年同期都有不同程度的上升，但2005年上半年連云港的商品房開(kāi)工量和2004年同期相比，卻下降了452，只開(kāi)工了1991萬(wàn)平方米。商品房供求關(guān)系依然表現(xiàn)為供略小于求。而經(jīng)過(guò)2003年、2004年銷售面積、施工面積對(duì)照?qǐng)D，可以看出，連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)20032004年施工面積大于銷售面積高達(dá)471.29239.50231.79萬(wàn)，正集中在2005年上市；而2005年上半年施工面積又高達(dá)236.96萬(wàn)；因此，2003、2004、2005年延續(xù)三年累加的未銷售施工面積將超越470萬(wàn)。1.

5、3 區(qū)域市場(chǎng)分析銷售價(jià)錢、各片區(qū)市場(chǎng)等A 商品房銷售價(jià)錢分析銷售均價(jià) 元2003年16752004年20562005年年中24952003年、2004年、2005年6月銷售均價(jià)對(duì)照?qǐng)D，可以看出，2004年較2003年同比價(jià)錢增長(zhǎng)22.70%，增長(zhǎng)幅度較大，而2005年6月，銷售均價(jià)到達(dá)2495元/平米，在全國(guó)宏觀調(diào)控大背景下，連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)依然堅(jiān)持著強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。1.4 典型個(gè)案分析1、久和國(guó)際新城工程概略：位于新港城大道，開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)附近，總占地面積約862畝，總建筑面積約764811平方米，其中住宅面積556931平方米，商業(yè)面積約20萬(wàn)平方米，為連云港最大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程。小區(qū)容積率為

6、1.33，綠化率為40.5，未來(lái)共有約近4000戶在此居住生活。戶外廣告舉例：定位分析國(guó)際生活第一城倡導(dǎo)國(guó)際人居規(guī)范的東部首席中央高尚居住社區(qū)規(guī)劃分析亮點(diǎn)及缺乏：1、以五羊路、中華路為軸線，以交匯點(diǎn)為中心向外發(fā)散，四期自然分區(qū)，圍合著中央景觀區(qū)、休閑區(qū)及配套設(shè)備。2、建筑規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)、配套設(shè)備緊緊圍繞著“菁英城、生活城、人文城、運(yùn)動(dòng)城、藝術(shù)城、安康城、時(shí)髦城、財(cái)富城8大主題，環(huán)環(huán)相扣。3、四期又分別有各自的亮點(diǎn):柏林公園、威尼斯廣場(chǎng)、維多利亞花園、國(guó)際教育園區(qū)、三疊泳池等。4、號(hào)稱國(guó)際氣味濃重，配套完善，無(wú)愧于到目前為止港城國(guó)際生活第一城的定位。5、建筑規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)非知名機(jī)構(gòu)，所謂國(guó)際化更

7、多表達(dá)在命名中，而非真才實(shí)料。營(yíng)銷推行分析1、借政策導(dǎo)向之勢(shì)，抓住了連云港東部城區(qū)大開(kāi)發(fā)的機(jī)遇，獲得了政府官員的首肯與消費(fèi)者的認(rèn)同。2、氣勢(shì)澎湃，大有王者之氣，次氣勢(shì)對(duì)于連云港的消費(fèi)者有較大震撼。3、開(kāi)展商為南京市江寧區(qū)開(kāi)發(fā)商，從未躋身于一流開(kāi)發(fā)商之列，此工程也未同一流謀劃?rùn)C(jī)構(gòu)協(xié)作，故工程推行手法比較普通，鮮見(jiàn)創(chuàng)新手法。4、一期700套已銷售一空，二期推出500套根本認(rèn)購(gòu)終了，售價(jià)亦由2500元/平米攀升到28003000元/平米，但其買家90以上為連云區(qū)購(gòu)房者，未來(lái)對(duì)于凱捷利地產(chǎn)工程不構(gòu)成真正要挾。2、新港國(guó)際工程概略： 售樓地址：新浦區(qū)解放中路125號(hào)；總建筑面積：80萬(wàn)，一期總面積4萬(wàn)；

8、銷售均價(jià)：多層2250元/。定位及規(guī)劃分析港城中央80萬(wàn)濱水現(xiàn)代城1、強(qiáng)調(diào)工程占據(jù)城市的景觀中心、交通中心、生活中心。2、六大生活系統(tǒng)是其賣點(diǎn)；3、除了塞納左岸、格林春曉兩個(gè)案名及香港知名物業(yè)管理公司表達(dá)了工程所謂的國(guó)際化外，未見(jiàn)工程任何國(guó)際化特征所在；4、建筑規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)幾乎毫無(wú)特征，在推行中也只字未提，與久和國(guó)際新城相比較，規(guī)劃差距明顯；5、由于動(dòng)遷難度較大，該工程雖然號(hào)稱80萬(wàn) ，但后續(xù)開(kāi)發(fā)將存在較大阻力。 一期戶型、面積配比：面積區(qū)間809699127合計(jì)房型2/2/22/2/12/2/23/2/2套數(shù)約12約40約36約240330銷售率100100約50約50營(yíng)銷推行分析1.新港

9、國(guó)際一期除一幢樓未公開(kāi)外，銷售率高達(dá)100，該工程一期多為緊湊適用型戶型，加之開(kāi)發(fā)商一期均價(jià)明顯偏低，僅2250元/，總價(jià)較低，幾乎全部在30萬(wàn)元以下，在中心城區(qū)板塊，總價(jià)30萬(wàn)以下的戶型極具競(jìng)爭(zhēng)力；2.鑒于該工程為80萬(wàn)超級(jí)大盤，初次開(kāi)盤不火，將嚴(yán)重影響工程后期的推行，開(kāi)發(fā)商將初次公開(kāi)價(jià)錢定的較低，加之區(qū)域優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、適中的戶型，所以銷售率達(dá)100；3.工程營(yíng)銷推行中比較強(qiáng)調(diào)工程規(guī)模、地段，其它元素開(kāi)掘不多，銷售現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造較好，比較有感染力；4.估計(jì)該工程2006年上半年推售量將會(huì)到達(dá)510萬(wàn)左右，假設(shè)未來(lái)該工程售價(jià)依然不高，僅停留在均價(jià)25002600元/這一區(qū)間，將對(duì)整個(gè)新浦地域工

10、程定價(jià)產(chǎn)生極大影響，并與新浦其它區(qū)域工程強(qiáng)力爭(zhēng)奪客源。4.地域相近競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析1、千葉花園城工程概略：位于高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)宋跳，連云港市三環(huán)路振華路以北，振興路以西，北京路以南，是高新區(qū)的主要住宅生活區(qū)之一，工程用地429畝,設(shè)有1.5萬(wàn)平方米的綜合超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，內(nèi)設(shè)24班幼兒園, 緊鄰50畝的宋跳小學(xué),距規(guī)劃中的中學(xué)1公里，25路,2路公交車近旁穿過(guò)。定位分析水景 美地 時(shí)髦 調(diào)和規(guī)劃分析1、依自然現(xiàn)狀,以中央景觀區(qū)為中心,南北區(qū)景觀軸將整個(gè)小區(qū)自然分為南北兩部分。2、戶型多為明臥,客廳通風(fēng)采光不暢，幾乎沒(méi)有戶型做到南北通透3、整體規(guī)劃顯然沒(méi)有任何特征，為典型低端樓盤做法。營(yíng)銷推行分析1、整

11、體工程沒(méi)有定位，推行主題不知所云；2、第二售樓處包裝粗糙，售樓員缺乏培訓(xùn)和管理，難以支撐其400畝大盤位置。3、一期售價(jià)全部為2000元/平米以下，影響高新區(qū)整體籠統(tǒng)，對(duì)于凱捷利地產(chǎn)工程未來(lái)推行不利。2、旺旺家園工程概略：位于高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)宋跳，北京路北，宋跳立交橋西南地塊，是高新區(qū)的主要住宅生活區(qū)之一，工程用地200畝,估計(jì)現(xiàn)房銷售，因尚未推行，其定位、推行暫不明晰。但其目的客源將與凱捷利地產(chǎn)工程有類似之處，未來(lái)需重點(diǎn)關(guān)注。3、溫哥華國(guó)際花園售樓地址：新浦區(qū)海連東路56號(hào)巨龍路與海連路交叉總建筑面積：30.15萬(wàn)平方米銷售均價(jià)： 2800元/工程規(guī)劃分析：1、建筑風(fēng)格是經(jīng)加拿大最具實(shí)力的蔡德

12、勒建筑設(shè)計(jì)公司精心打造，結(jié)合了加拿大風(fēng)情的北美建筑風(fēng)格，倡導(dǎo)歐洲現(xiàn)代院落住宅方式，使每個(gè)居住院均有良好的庭院景觀。2、園林采用了熱帶巴厘島風(fēng)情的水景，使多數(shù)住宅都成為親水住宅，提升居住質(zhì)量。3、小區(qū)內(nèi)的綠化及水景，小區(qū)中央景觀是由多個(gè)環(huán)形游泳池銜接而成。在冰冷的冬季，水景帶冒著絲絲熱氣且與周圍熱帶植物及各種圖騰柱、雕塑相呼應(yīng)，大大提升了小區(qū)的居住質(zhì)量與檔次。4、小區(qū)內(nèi)配套設(shè)備齊全：幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)，室內(nèi)游泳池、壁球館、健身房等。5、建筑規(guī)劃及園林景觀呈現(xiàn)鮮明風(fēng)格，在連云港市場(chǎng)上獨(dú)樹(shù)一幟，相對(duì)而言，具有較大競(jìng)爭(zhēng)力。 溫哥華國(guó)際花園營(yíng)銷推行簡(jiǎn)析：1、工程以鮮明的加拿大溫哥華風(fēng)格面世，其定位在連云港的

13、樓盤中相對(duì)較為鮮明，具有較大的震撼。2、工程在銷戶型以比較適中的2、3房為主，估計(jì)該樓盤為未來(lái)2年內(nèi)新浦區(qū)重要具競(jìng)爭(zhēng)力工程。3、工程位于新老城區(qū)交匯處，未來(lái)將對(duì)凱捷利地產(chǎn)工程目的客源構(gòu)成直接攔截，需重點(diǎn)關(guān)注。4、工程以葛優(yōu)作為籠統(tǒng)代言人，雖然開(kāi)港城樓盤籠統(tǒng)代言人先河，但根據(jù)全國(guó)各地閱歷來(lái)看，聘請(qǐng)樓盤籠統(tǒng)代言人，不僅耗資宏大，對(duì)銷售所起到的本質(zhì)性作用往往收效甚4、海連新天售樓地址：新浦區(qū)近新市政府行政大樓科苑路99號(hào)總建筑面積：占地160畝，13.4萬(wàn)銷售均價(jià)：多層2400元/一期戶型、面積配比：面積區(qū)間90100120140140以上合計(jì)房型2/2/13/2/23/2/24/2/2套數(shù)約32約

14、350約120484銷售率一期整體銷售率約70海連新天營(yíng)銷推行簡(jiǎn)析：海連新天一期整體銷售率約70，從上表可以看出，主力戶型為比較適中的130左右的適用型3房，加之該工程蓄水期從去年下半年開(kāi)場(chǎng)，開(kāi)盤時(shí)間也在2005年5月國(guó)家宏觀調(diào)控政策出臺(tái)之間，故銷售率較高，但坊間盛傳的新市政府行政大樓即將搬遷至連云區(qū)的音訊；導(dǎo)致大量認(rèn)購(gòu)客戶未簽署正式購(gòu)房合同，其比例約為1520，且有當(dāng)比例退房。工程營(yíng)銷推行中，比較注重新浦中心城區(qū)戶外道旗；投入雖小，效果卻比較明顯，在市民中認(rèn)知度較高。估計(jì)該工程在明年上半年推售量將會(huì)到達(dá)10萬(wàn)左右，估計(jì)均價(jià)25002600元/這一區(qū)間，與“凱捷利地產(chǎn)工程地緣相近，爭(zhēng)奪的幾乎為

15、價(jià)錢同質(zhì)客源，需重點(diǎn)關(guān)注。金秋情緣售樓地址：新浦區(qū)近新市政府行政大樓，學(xué)院南路28號(hào)總建筑面積：18萬(wàn)平方米銷售均價(jià)：多層2700元/一期戶型、面積配比：面積區(qū)間108140145180以上合計(jì)房型2/2/13/2/24/2/2套數(shù)約50約250約120420銷售率一期整體銷售率約50金秋情緣營(yíng)銷推行簡(jiǎn)析：金秋情緣一期整體銷售率約50，從上表可以看出，主力戶型為140以上的大戶型，故銷售率較低，同海連新天一樣，坊間盛傳的新市政府行政大樓即將搬遷至連云區(qū)的音訊；導(dǎo)致大量認(rèn)購(gòu)客戶未簽署正式購(gòu)房合同，其比例約為1520，且有當(dāng)比例退房。工程營(yíng)銷推行才干較弱，前期以捐資助學(xué)方式開(kāi)盤，產(chǎn)生了良好的社會(huì)影

16、響，但售樓物料較為粗糙，進(jìn)入現(xiàn)階段案場(chǎng)嚴(yán)重缺乏管理，銷控完全失控，銷售幾乎墮入停滯不前形狀，未來(lái)前景堪憂。估計(jì)該工程在明年上半年推售量將會(huì)到達(dá)10萬(wàn)左右，估計(jì)均價(jià)2800元/這一區(qū)間，與“凱捷利地產(chǎn)工程地緣相近，爭(zhēng)奪的幾乎為價(jià)錢同質(zhì)客源，需重點(diǎn)關(guān)注。假設(shè)其二期依然是現(xiàn)有主力戶型，那么缺乏為慮5 其它片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析1、萬(wàn)潤(rùn)怡景苑售樓地址：新浦區(qū)萬(wàn)潤(rùn)商業(yè)街總建筑面積：20萬(wàn)平方米銷售均價(jià)： 28503500元/萬(wàn)潤(rùn)怡景苑營(yíng)銷推行簡(jiǎn)析：萬(wàn)潤(rùn)怡景苑一期整體銷售率不到50，從上表可以看出，主力戶型為面積偏大的140以上甚至多為180的大戶型，故銷售率較低其中產(chǎn)階級(jí)這一客源定位與連云港市民消費(fèi)心思不吻合

17、，連本人的銷售人員都比較排斥，推行難度較大。東方紐約城物業(yè)地址：新浦區(qū)海連西路8號(hào)農(nóng)工商超市斜對(duì)面建筑面積：13萬(wàn)平方米，綠化率：35%預(yù)期均價(jià)：多層2900元/，小高層3100元/戶型、面積配比：面積區(qū)間5090100140以上合計(jì)130房型1/1/12/2/13/2/23/2/14/2/2套數(shù)約36約200約7801016從上表可以看出，東方紐約城大戶型明顯偏多，總價(jià)偏高，未來(lái)營(yíng)銷推行必將存在較大壓力。扼要分析：交通便利；周邊生活配套設(shè)備齊全；規(guī)劃設(shè)計(jì)簡(jiǎn)約雅致、戶型齊全；有近6000平米的大型中央水景公園，另有多種風(fēng)情的組團(tuán)綠化；配套設(shè)備完善。營(yíng)銷推行簡(jiǎn)要分析：從2004年下半年開(kāi)場(chǎng)接受認(rèn)

18、購(gòu)登記，蓄水期過(guò)長(zhǎng)，流失相當(dāng)部分客源，其定位為大型美式風(fēng)情高尚住宅區(qū)，其景觀設(shè)計(jì)、售樓處建立、戶外廣告還是彰現(xiàn)了其高端樓盤籠統(tǒng)，但銷售節(jié)拍失控，定價(jià)相對(duì)較高，對(duì)銷售產(chǎn)生較大壓力。3、天景美地物業(yè)地址：新浦區(qū)鹽河南路75號(hào)建筑面積：37746，公共綠地：7986.7預(yù)期均價(jià)：多層2500元/一期192套戶型、面積配比：面積區(qū)間90.6116731416416456合計(jì)房型2/2/13/2/13/2/24/2/2套數(shù)641611210192從上表可以看出，天景美地一期大戶型明顯偏多，總價(jià)偏高，主力戶型總價(jià)為35萬(wàn)以上，未來(lái)營(yíng)銷推行也存在較大壓力。天景美地營(yíng)銷推行簡(jiǎn)析：賣點(diǎn)開(kāi)掘薄弱，較為空泛，目前推行之賣點(diǎn)僅為山水珍景案名“天景美地及所謂的“港城第三代住宅概念有嘩眾取寵之嫌，且不易傳播和記憶案場(chǎng)主管缺乏銷售管理閱歷，明顯缺乏應(yīng)變才干和管理閱歷，銷售人員普遍缺乏良好培訓(xùn)估計(jì)開(kāi)盤時(shí)間為2006年上半年，市場(chǎng)預(yù)熱明顯偏早，廣告推行缺乏實(shí)力謀劃及設(shè)