吉首商業(yè)步行街市場(chǎng)分析報(bào)告10

1、.：.；吉首商業(yè)步行街市場(chǎng)分析報(bào)告前言在與吉首步行商業(yè)街的開(kāi)發(fā)商深化交流，了解了工程的根本情況及區(qū)域市場(chǎng)的整體情況之后，從9月1日到9月4日，我們幾乎走訪了吉首及其周邊的一切在建、在售商鋪和成熟市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研、消費(fèi)者調(diào)研及企業(yè)內(nèi)部調(diào)查等方式，了解當(dāng)?shù)厣啼伿袌?chǎng)運(yùn)營(yíng)及銷(xiāo)售情況、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)者心思和潛在購(gòu)買(mǎi)客戶心思；并且訪問(wèn)各行業(yè)的經(jīng)銷(xiāo)商服飾、酒類(lèi)、床上用品、美容美發(fā)等了解其目前的運(yùn)營(yíng)情況、對(duì)商業(yè)街的心思預(yù)期及投資心思等，整理成提交。本調(diào)查報(bào)告，主要從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、區(qū)域市場(chǎng)情況、工程本身情況、目的客戶群等方面進(jìn)展調(diào)研，從而采取有效的營(yíng)銷(xiāo)推行戰(zhàn)略，使工程可以快速消化，發(fā)明銷(xiāo)售佳績(jī)。第

2、一部分 宏觀市場(chǎng)分析一、步行商業(yè)街現(xiàn)狀分析一步行商業(yè)街為城市商業(yè)新熱點(diǎn)將一個(gè)地段做旺通常是商業(yè)先行，而商業(yè)街作為一種先進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)，以其人性化的設(shè)計(jì)、興趣性的格局、效力的多元化，以及對(duì)人們購(gòu)物心思的充分滿足成為城市商業(yè)新熱點(diǎn)。目前，全國(guó)共有步行街多達(dá)百條，類(lèi)似商業(yè)步行街的工程也在紛紛上馬。二省內(nèi)步行街遍地開(kāi)花自 2002 年，長(zhǎng)沙熱炒黃興南路步行商業(yè)街之后，商業(yè)街作為一種頂級(jí)的商業(yè)業(yè)態(tài)遭到各方關(guān)注。借著黃興南路做了較充分的市場(chǎng)教育的東風(fēng)，各地紛紛跟進(jìn)，一時(shí)間商業(yè)街在各地市縣遍地開(kāi)花。相繼而上的有常德金鉆廣場(chǎng)、張家界人民廣場(chǎng)、益陽(yáng)商業(yè)街等，最近較熱的還有星沙商業(yè)樂(lè)園、衡陽(yáng)晶珠廣場(chǎng)等，郴州、株州的

3、步行商業(yè)街也相繼上馬，幾乎各個(gè)地級(jí)市都有一條至多條，有的縣城也建起了本人的步行商業(yè)街。借著“步行商業(yè)街的概念，也大都成為各地商鋪中的鋪王。三步行街建立的思索有了人氣、財(cái)氣、商氣，步行街才干做旺。而這不僅要靠商業(yè)步行街的規(guī)劃設(shè)計(jì)來(lái)內(nèi)引，更要靠宣傳推行的正確戰(zhàn)略來(lái)外拉，營(yíng)造氣氛，吸引人來(lái)，退讓行街成為城市商業(yè)的龍頭，帶動(dòng)整個(gè)城市商業(yè)的開(kāi)展。集聚商業(yè)、文化、生活休閑等多種功能于一體的綜合型商業(yè)平臺(tái)，專(zhuān)家指出，步行街應(yīng)該走綜合化和專(zhuān)業(yè)化之路來(lái)充分滿足消費(fèi)者走、看、學(xué)、吃、買(mǎi)、玩的樂(lè)趣；以獨(dú)特的地域文化構(gòu)本錢(qián)人的個(gè)性；在市場(chǎng)培育、商業(yè)運(yùn)做上作文章，從城市運(yùn)營(yíng)的高度來(lái)規(guī)劃商圈，才干退讓行街長(zhǎng)盛不衰，真正成

4、為城市的商業(yè)中心。而根據(jù)各個(gè)地域的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展程度、人均收入程度、商業(yè)開(kāi)展情況、居民消費(fèi)習(xí)慣和區(qū)域文化的不同，開(kāi)發(fā)商根據(jù)詳細(xì)的資源情況，對(duì)步行商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能定位、配套設(shè)備等進(jìn)展因地制宜的取舍，以有效的資源投入到達(dá)效益最大化，是步行商業(yè)街建立過(guò)程中需求思索的重要問(wèn)題。二、吉首概略一經(jīng)濟(jì)開(kāi)展程度較低湘西自治州簡(jiǎn)介湘西自治州，全州轄1市7縣，即吉首、瀘溪、鳳凰、花垣、保靖、古丈、永順、龍山7縣，州府設(shè)在吉首市。全州共39個(gè)區(qū)，54個(gè)鎮(zhèn)， 245個(gè)鄉(xiāng)。2002年GDP總值約70個(gè)億， 總?cè)丝跒?60.8萬(wàn)人，其中土家族101.2萬(wàn)人；苗族85.3萬(wàn)人；白族9.4萬(wàn)人，民族分布特點(diǎn)是 “大雜居，小聚

5、居。2、吉首簡(jiǎn)介吉首，自治州州府，目前人口約 30 萬(wàn)人。同我省其他西部地域一樣，經(jīng)濟(jì)處于低速低效運(yùn)轉(zhuǎn)階段，以農(nóng)業(yè)等傳統(tǒng)行業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，工業(yè)化、城市化程度較低。但作為自治州的州政府所在地，政治、文化、商業(yè)中心，州經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的領(lǐng)頭羊，在我省“西部大開(kāi)發(fā)的宏觀政策支持之下，大力招商引資，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展提速增效是有潛力可挖的。二萌芽階段的房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，吉首在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式上處于相對(duì)落后的階段，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于啟動(dòng)階段。但深化分析目前的市場(chǎng)情況，卻蘊(yùn)含著蓬勃的活力和宏大的開(kāi)展?jié)撃?。政府把抓好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為進(jìn)展“三化進(jìn)程的動(dòng)作之一，年內(nèi)力爭(zhēng)完成投資達(dá)億元以上。同時(shí)抓好舊城區(qū)改造，重點(diǎn)抓好東

6、環(huán)路橋、團(tuán)結(jié)中路和湘泉步行街建立，抓好武陵中路和城區(qū)小街小巷改造、湘泉綠化及古建筑的維護(hù)和開(kāi)發(fā)。這一系列的措施，將改善城市容顏，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)展。吉首市按照“擴(kuò)展規(guī)模，完善功能，優(yōu)化環(huán)境，提高檔次的要求，集中人力、物力、財(cái)力，完善城市根底設(shè)備，強(qiáng)化城市功能，提高城市檔次和檔次，加強(qiáng)城市的集聚和輻射才干，促進(jìn)了全市經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展和社會(huì)全面提高。三引導(dǎo)民間投資，發(fā)揚(yáng)“井噴效應(yīng)2000年 10 月，湘西自治州納入國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)范圍,成為湖南獨(dú)一的“寵兒。這為湘西自治州改動(dòng)貧困容顏，減少與興隆地域差距，實(shí)現(xiàn)共同富有，帶來(lái)了千載難逢的機(jī)遇。吉首市將以狠抓經(jīng)濟(jì)建立這個(gè)中心，以富民強(qiáng)市為目的，奮力推進(jìn)城市化

7、、工業(yè)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，努力實(shí)現(xiàn)由小城市向中等城市、貧困市向經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、環(huán)境欠賬市向生態(tài)旅游城市、溫飽社會(huì)向小康社會(huì)的“四大跨越。 據(jù)調(diào)查，吉首市游離的民間資本約有 3050 個(gè)億，只需合理引導(dǎo)民間投資，將這部分資金釋放出來(lái)，將發(fā)揚(yáng)宏大的效能。第二部分 工程根本情況分析一、工程概略一工程情況簡(jiǎn)介規(guī)模、區(qū)域位置、配套吉首步行商業(yè)街是吉首湘泉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的開(kāi)發(fā)首個(gè)真正商業(yè)化運(yùn)作的地產(chǎn)工程，地塊西面人民路、北臨團(tuán)結(jié)東路、南依邊城賓館，東接香港街，一條 13 米寬的黃金步行體系貫穿商業(yè)街主入口，并以多條通道、步梯和人行天橋銜接兩翼的組團(tuán)及上下空間，構(gòu)成一個(gè)圍合式步行商業(yè)格局。地塊周邊即是州人大、州政府所

8、在地，處于吉首市商業(yè)、政治、文化中心地帶，原有的繁華中心，周邊賓館、銀行等商務(wù)、生活設(shè)備配套完善。目前一期曾經(jīng)主體構(gòu)造封頂，整個(gè)工程定于國(guó)慶節(jié)開(kāi)盤(pán)，估計(jì)2004年610月整體開(kāi)工并交付運(yùn)用。二主要經(jīng)濟(jì)目的工程投資達(dá)8000萬(wàn)，總用地面積 13000m2，一期建筑面積 6560 m2 ，總建面積到達(dá) 80 m2 ，綠化率 38.8% ，容積率為 2.03 。一期設(shè)計(jì)一、二樓商鋪60 多個(gè)，面積 3548 m2；樓頂為復(fù)式格局二層、三層 18 套，面積 120260 m2 ，帶屋頂花園。工程以區(qū)域超大規(guī)模，非凡的實(shí)力背景，加上獨(dú)特科學(xué)的規(guī)劃與新穎的推行理念，將成為吉首樓市為之一振的亮點(diǎn)。附表：主要

9、經(jīng)濟(jì)目的吉首步行商業(yè)街暫命名開(kāi)展商吉首湘泉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司樓盤(pán)地址人民路總建筑面積約2萬(wàn)m2占地面積約20畝綠化率38.8%容積率2.03商鋪60個(gè)一期面積3548 m2住宅18套一期面積120260 m2付款方式商鋪提供五成十年的銀行按揭貸款三工程優(yōu)勢(shì)1、工程地處吉首傳統(tǒng)的繁華商業(yè)地帶，地理位置得天獨(dú)厚；為吉首僅有的兩座人行天橋之間，擁有超高的人流量，積聚人氣、財(cái)氣，運(yùn)營(yíng)戶普遍認(rèn)同地段價(jià)值。2、工程作為吉首獨(dú)一無(wú)二的步行商業(yè)街，屬于當(dāng)?shù)刈罡叩纳虡I(yè)形狀，除了香港街能夠構(gòu)成運(yùn)營(yíng)上的競(jìng)爭(zhēng)外，銷(xiāo)售上沒(méi)有同質(zhì)化的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，具有獨(dú)一性。3、國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)的宏觀政策支持，有效利用經(jīng)濟(jì)開(kāi)展趨勢(shì)，放大區(qū)域作

10、用，吸引周邊客戶；作為吉首市提升城市籠統(tǒng)的重點(diǎn)工程，當(dāng)?shù)卣罅χС?，獲得眾多關(guān)注。4、地州市的投資渠道有限，居民在銀行有相當(dāng)高的存款額，只需有效引導(dǎo)，釋放投資，可以等待樓市“井噴，商鋪旺銷(xiāo)。四工程優(yōu)勢(shì)及風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域的整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，購(gòu)買(mǎi)力有待開(kāi)掘。工程的拆遷、土建等綜合本錢(qián)較高，假設(shè)控制不當(dāng)，導(dǎo)致銷(xiāo)售的總價(jià)會(huì)較高。假設(shè)價(jià)錢(qián)定位不當(dāng)，呵斥銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)過(guò)高，那么能夠給工程銷(xiāo)售帶來(lái)極大風(fēng)險(xiǎn)。工程的部分規(guī)劃設(shè)計(jì)還不甚明朗，缺乏相當(dāng)時(shí)間做相應(yīng)的任務(wù)，推行時(shí)間緊促，需求盡快啟動(dòng)，能夠?qū)е潞芏嗳蝿?wù)作不到位，從而影響推行效果。從普通的商業(yè)規(guī)律來(lái)看，三、四樓作商鋪，如無(wú)創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)方法，將遇到銷(xiāo)售妨礙。工程設(shè)備配套不甚

11、完善，沒(méi)有停車(chē)場(chǎng)等。第三部分 商鋪市場(chǎng)概略一、商鋪市場(chǎng)情況綜述我們幾乎走訪了吉首及其周邊的一切市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)實(shí)地采盤(pán)、訊問(wèn)商鋪銷(xiāo)售情況，與運(yùn)營(yíng)者訪談等多種方式了解吉首市場(chǎng)的銷(xiāo)售及租賃行情。目前，吉首商業(yè)最繁華，市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)最好的還是緊鄰工程基地的香港街，以運(yùn)營(yíng)中高檔服飾等品牌店為主，與運(yùn)營(yíng)戶交談，他們大都認(rèn)同商業(yè)步行街的含金量。而其他市場(chǎng)，除再生綜合樓、人民影院市場(chǎng)等少數(shù)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況較好外，由于定位不準(zhǔn)或運(yùn)營(yíng)不善等問(wèn)題，普遍較為冷落。二、現(xiàn)有市場(chǎng)比較分析吉首市商鋪市場(chǎng)情況一覽表市場(chǎng)稱(chēng)號(hào)價(jià)錢(qián)其他備注香港街七匹狼40m2 門(mén)面，租金 46 萬(wàn)一年，可接受價(jià)位 50 萬(wàn)總價(jià)，住房 30 多萬(wàn)。接受單價(jià) 1.

12、5 萬(wàn)/m2 ， 2.5 萬(wàn)/m2 太貴明珠商貿(mào)城均價(jià)： 0.91 萬(wàn)元/ m2 共三層復(fù)式樓 900 元/ m2商鋪賣(mài)得不太理想再生綜合樓 均價(jià)： 1.45 萬(wàn)元/ m2；總價(jià) 55 萬(wàn)元/間商住800元/ m2已售完，現(xiàn)只剩一間大布市臨街售價(jià)：1.4萬(wàn)元/ m2 小鋪面旺銷(xiāo)，大鋪面妨礙大新世紀(jì)電腦城4-5層全空不臨街人民影院市場(chǎng)8 m2年租金1.5萬(wàn)/ 年1.6萬(wàn)/ m2當(dāng)年臨街門(mén)面售價(jià)對(duì)面門(mén)面3萬(wàn)/ 年建材市場(chǎng)均價(jià)：8000元/ m2；靠里4000元/ m2住宅760元/ m2復(fù)式；商品房780元/ m2銷(xiāo)售、招租、運(yùn)營(yíng)均不理想闡明：1、步行商業(yè)街的價(jià)錢(qián)定位將很大程度上受現(xiàn)有市場(chǎng)的價(jià)錢(qián)的

13、制約，因此，步行商業(yè)街的價(jià)錢(qián)上揚(yáng)有待一定的戰(zhàn)略或增值效力作為支撐。2、調(diào)查發(fā)現(xiàn)大多數(shù)生意冷落的門(mén)面屬于位置不佳或定位于市場(chǎng)容量缺乏的行業(yè)，不少運(yùn)營(yíng)者表示情愿購(gòu)買(mǎi)更理想的商鋪投資或自用，市場(chǎng)需求大量存在，但問(wèn)題是有效供應(yīng)缺乏，真正有競(jìng)爭(zhēng)力的商鋪非常少見(jiàn)，而步行商業(yè)街的功能定位和目的客戶群定位，恰好可以填補(bǔ)這樣一個(gè)空白。3、吉首的商住樓銷(xiāo)售情況較好，根本上開(kāi)發(fā)出來(lái)就能消化，因此，商業(yè)步行街的住宅銷(xiāo)售情況可以看好?？傊?，市場(chǎng)潛力其實(shí)很深沉，但有待發(fā)掘。周邊地域商鋪市場(chǎng)情況周邊區(qū)域賣(mài)得較好的張家界人民廣場(chǎng)吉首有17人在此買(mǎi)了鋪面，總體規(guī)劃為融購(gòu)物、觀光、休閑、文娛、美食等功能于一體的商業(yè)步行街，占地近

14、40000平方米，綠化率達(dá)55%。工程于2003年4月開(kāi)盤(pán)，一樓均價(jià)約2萬(wàn)元，二樓均價(jià)約1萬(wàn)元，整體銷(xiāo)售情勢(shì)不錯(cuò)。第四部分 目的客戶群分析一、目的客戶群分類(lèi)；目的客戶群主要分為投資型的和自主運(yùn)營(yíng)型兩種目的客戶群細(xì)分投資類(lèi)客戶：吉首當(dāng)?shù)鼐用窈椭苓吙h市居民，看好商業(yè)街開(kāi)展前景，購(gòu)買(mǎi)店鋪獲收益。周邊地域的經(jīng)商人士，看好區(qū)域開(kāi)展趨勢(shì)，購(gòu)買(mǎi)店鋪出租。2、自主運(yùn)營(yíng)類(lèi)客戶：出租鋪面運(yùn)營(yíng)的業(yè)主，運(yùn)用低首付和銀行按揭的方式購(gòu)買(mǎi)步行街的門(mén)面，運(yùn)營(yíng)本人的商鋪。本人在別處有店鋪的業(yè)主，為尋求充足的客源和更好的商機(jī)，選擇步行商業(yè)街。周邊部分運(yùn)營(yíng)者，購(gòu)買(mǎi)商鋪連鎖運(yùn)營(yíng)。二、目的客戶群心思分析不論是投資還是自主運(yùn)營(yíng)，目的客戶

15、群購(gòu)買(mǎi)商鋪的出發(fā)點(diǎn)都是為了獲利，會(huì)理性分析投資報(bào)答率，因此，工程一定要將優(yōu)越的投資報(bào)答分析展現(xiàn)給投資者。與此同時(shí)，投資的價(jià)值于運(yùn)營(yíng)的價(jià)值，在保證工程利潤(rùn)的同時(shí)，應(yīng)充分思索目的客戶群的需求，給他們提供一個(gè)好的運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，使物業(yè)增值，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商和客戶雙贏。第五部分 工程營(yíng)銷(xiāo)推行建議一、有效的功能分區(qū)現(xiàn)代商業(yè)街與過(guò)去傳統(tǒng)商業(yè)街的運(yùn)營(yíng)內(nèi)容完全不同，其運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)和效力業(yè)種多達(dá)幾十種，因此，在做好前期設(shè)計(jì)和規(guī)劃的根底上，必需思索各種業(yè)態(tài)和業(yè)種對(duì)建筑的根本要求，如百貨店、綜合超市、專(zhuān)賣(mài)店等運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)和餐飲、文娛、體育、文化等幾十種效力業(yè)種對(duì)建筑要求是完全不一樣的。做好功能分區(qū)的根底上組合和設(shè)計(jì)，便于運(yùn)營(yíng)者運(yùn)營(yíng)、消

16、費(fèi)者尋覓和消費(fèi)，且有利于銷(xiāo)售說(shuō)辭的相應(yīng)配合。所以對(duì)工程進(jìn)展劃行規(guī)市，并不是制約特征運(yùn)營(yíng)的開(kāi)展，而是科學(xué)有效地使相關(guān)行業(yè)相互促進(jìn)，交相輝映。建議主街規(guī)劃為運(yùn)營(yíng)高利潤(rùn)的精品服飾，可以支撐商鋪的高總價(jià)；三、四樓建議做大型的休閑、文娛、美容場(chǎng)所等，采取整鋪銷(xiāo)售或主題招商的方式假設(shè)都有難度甚至可以采用金融操作的方式。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的改善在如今可以調(diào)整的情況下，從“以人為本的思想出發(fā)，充分利用已有的資源，提供一個(gè)良好的運(yùn)營(yíng)環(huán)境。如在主街建筑中心廣場(chǎng)聚集人氣；在相對(duì)不好的位置設(shè)促銷(xiāo)場(chǎng)地，可讓附近的運(yùn)營(yíng)者場(chǎng)外免費(fèi)促銷(xiāo)等?？傊?，我們還需求在工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方面做足工夫。留意布置有序的空間格局和人行體系。設(shè)中心花園、街道綠地、園藝小品、民族特征建筑和風(fēng)俗等，構(gòu)成湘西少數(shù)民族地域的鮮明特征。在建筑設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)范圍上突出湘西濃重的民族特征和區(qū)域文化底蘊(yùn)，如設(shè)民俗文化廳等，這樣有地域文化特征的商業(yè)設(shè)備，成為城市對(duì)外的籠統(tǒng)窗口，吸引到當(dāng)?shù)氐穆糜握撸{外地的消費(fèi)者，更好的促進(jìn)招商引資任務(wù)。三、造勢(shì)操作一定要做到位雖然步行街的知名度已非常之高，但要構(gòu)成真正的“旺銷(xiāo)，還需求“造好勢(shì)目的客戶群多為投資者，投資者的心態(tài)是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，頻頻出現(xiàn)的亮點(diǎn)可以加速投資者的決策過(guò)程。與此同時(shí)，也要防止出現(xiàn)價(jià)錢(qián)炒得過(guò)高，呵斥后期銷(xiāo)售困難。四、商