華翠園營銷策劃書

1、.：.；華翠園營銷謀劃書多點齊發(fā)，連點成面，面面俱到多線共拉，布線為網(wǎng)，一網(wǎng)打盡一 前言：營銷理由傳統(tǒng)經(jīng)濟學以為，商品的價值決議于凝集在商品中的有效力動，而商品的價錢取決于供求關系。按這一實際，一個物件的價值是個客觀、可度量的值。人們只需明智地度量消費某種商品所需求的有效力動，就可以了解一個商品的內(nèi)在價值，并以此為交換的根據(jù)。在這一實際的框架內(nèi)，消費者可以客觀地掌握一個商品的價值，因此是明智的，因此也就不存在市場營銷概念了。然而，西方經(jīng)濟學那么以為，商品的價值取決于商品的Utility，所謂Utility是指商品的效力帶給人們的成效，或說益處。而這個成效的評價規(guī)范是一個客觀的概念：同一商品在不

2、同的消費者看來有不同成效，南方人以為米飯好，北方人以為饅頭好，誰也不能把本人的價值取向強加給對方。由于認識到了商品的價值是個很客觀的東西，因此產(chǎn)生了西方經(jīng)濟學的市場營銷概念。營銷的目的就是要影響消費者的價值認同，使之心甘情愿地付出更多的本錢購買某一品牌的商品，而不是具有同性質(zhì)的其他品牌。如今曾經(jīng)步入了知識經(jīng)濟，“華翠內(nèi)部必有一個創(chuàng)新系統(tǒng)來不斷審視、破壞現(xiàn)有流程，取而代之更好的流程，以使本人跑得更快。二 促銷：點石成金如今的競爭，已不僅僅是某一個層面上的競爭。一個企業(yè)假設僅僅在某一層面占據(jù)優(yōu)勢，而在整體上卻還存在這樣或那樣的短板的話，那么，就有能夠在新一輪的競爭當中，被更具綜合優(yōu)勢的競爭者淘汰，

3、這是新時期的根本市場法那么。有遠見的人總試圖看清本來看不清的東西，一成不變的思想方法是最容易失敗的。在房地產(chǎn)市場飽和的現(xiàn)狀下，我們必需突破常規(guī)、標新立異，充分運用創(chuàng)新思想，設計出多種全新的營銷方式。做到多點齊發(fā)，連點成面，面面俱到；多線共拉，布線為網(wǎng)，一網(wǎng)打盡。一立異：以租帶售房地產(chǎn)開發(fā)商對其所開發(fā)的工程都期望盡快銷售出去，但往往事與愿違，欲速那么不達。尤其是中高檔的住宅物業(yè)，在買方市場的情況下，要想靠急功近利的方式獲取高額的投資報答，更是難上加難。因此，市場上出現(xiàn)了一種帶租與銷售的營銷方式，不僅適用于商業(yè)物業(yè)的銷售，也被可引入中高檔住宅的銷售。目前高明住宅的銷售市場競爭非常猛烈，市場明顯供大

4、于求。在此情況下，假設華翠園沉住氣，以“不變應萬變價錢方面，倒也可以在高明獨樹一幟。但我們不能滿足于此，必需盡快將部分尾樓處置掉，以加快資金的運轉(zhuǎn)速度。所以，我們該當調(diào)整思緒，改動戰(zhàn)略，在不“變中求“變 ：“千變?nèi)f化營銷手段方面，采取“租售結(jié)合的營銷戰(zhàn)略。“租售結(jié)合營銷戰(zhàn)略和方法的根本內(nèi)容如下：當市場發(fā)生變化，供應過度，呵斥樓房難以銷售時，應改動營銷戰(zhàn)略：先設法將手中的物業(yè)租出去；然后再將營銷目的鎖定在投資型買家這一目的消費群體，讓其在有較高投資報答保證的前提下，成為該物業(yè)的擁有者。這樣，即使房子暫時未售出，我們也可以獲得一定的租金，而且，隨著高明經(jīng)濟的開展導致消費推進的房價上漲空間宏大，這樣

5、，公司可以得到雙面的報答。何樂而不為呢？確實，房地產(chǎn)行業(yè)本身就特別注定資金的快速運轉(zhuǎn)，可是，我們可以用出租之房到銀行抵押進展貸款，以緩解再開發(fā)的資金壓力，充分調(diào)整資金運轉(zhuǎn)率。這樣，我們就可以做到有大利而無小害、有多得而無少失。另外，本人曾經(jīng)對荷城現(xiàn)有打工族做過租房調(diào)查，經(jīng)過市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)：隨著大佛山的啟動及招商成果的顯赫，吸引到了大批外來者，出租屋不斷出現(xiàn)緊缺，并愈演愈烈。房屋租金也出現(xiàn)很大的上漲。所以，本戰(zhàn)略很具可行性，市場空間大，大可一試！二頂樓：困中創(chuàng)“圓園眾所周知，頂樓幾乎成了一切開發(fā)商的心頭病，絕大部分防止不了“滯銷的命運，開發(fā)商須費很大力氣才干將其出賣，有些甚至逃脫不了不斷空置的情況

6、。追本嗍原，我們必需找出導致其獨特命運的緣由：人的消費思想是理性的，同時，他們的消費行為也私利的，在決議高消費品時，他們都會“挑三揀四“小心翼翼，特別是左右本人全家命運的物產(chǎn)時，他們更是“銖銖校量、“顧前怕后。其實頂樓最要命的就是夏天過熱，炙得人悶不過氣來。詳細問題詳細分析，一切從實踐出發(fā)，針對這種現(xiàn)狀，我們可以在頂樓建好可以隔熱的“花園，它雖是隔熱層，但它并不同于普通的其它隔熱層，相比前者隔熱效果更好，其房內(nèi)正常溫度幾乎跟其他非頂樓一樣；再者，它的資料及鋪設方式有異：直接在原有隔熱層上鋪一定厚度的土層，然后于土層栽花種草，這樣，除了可以防熱外，還可以起到美化環(huán)境及凈化空氣的作用土坯本身具有非

7、普通的吸熱功能。并且，我們投入也不大，100平面大約只需2000元即可，同時，我們的大量建立又可以產(chǎn)生規(guī)模效應，進一步降低“花園建立本錢。至此，頂樓的姿態(tài)我們就可以“圓滿處理了。詳細操作方法可以到“永安新村“取經(jīng)妨礙頂樓銷售的難題還有二：過高、容易漏裂。在這里，要處理過高的問題獨一可以做的就是對其進展精細化的市場細分，目的群定位于年輕階層如本人；另外，還必需采取低價、甚至本錢價銷售，在價錢上對其固有的缺陷以一定的補償，以彌補其缺乏。對于頂樓容易產(chǎn)生漏雨及墻壁裂痕問題，在建造的過程當中假設嚴把了質(zhì)量關的話，是不會發(fā)生這樣的質(zhì)量問題的，但是既然如今房已建好，我獨一要問的是您們對本人的產(chǎn)品有自信心么

8、？當然我對您們還是有自信心的，假設有的話，那在售房時，我們可以大膽對消費者以“三包的成認，并簽署附外質(zhì)量保證合同。這樣，顧客們在夠買時就會很放心了。其實，這樣的營銷要以高要求的產(chǎn)質(zhì)量量為根底的，由于營銷是“末，而產(chǎn)品是“本；營銷是“術(shù)，而產(chǎn)品是“道三中樓：以舊換新俗話說：“沒有不好的產(chǎn)品，只需不好的定位，市場如戰(zhàn)場，“凡戰(zhàn)者，以正合，以奇勝。市場不同情弱者，在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重、營銷手段單一的競爭市場中，沒有領先的、具有創(chuàng)新推行手段的企業(yè)，就沒有長久的生命力與市場占有率；而將過去固化、單一的戰(zhàn)略手段奉為“尚寶的企業(yè)，必定走不出惡性競爭的陰影，最后也逃離不了失敗的厄運。因此，企業(yè)只需永遠堅持創(chuàng)新的頭

9、腦，不斷將其新思想轉(zhuǎn)化為獨特的、順應現(xiàn)實要求的方式，并勝利付諸實際。才干穩(wěn)定并拓展市場，勝出于與己猛烈競爭的強手之林。目前，作為彈丸之地的高明，已有大量建成、在建、籌建的樓盤存在，市場情勢更趨嚴禁。我們必需采取差別化的市場戰(zhàn)略，努力發(fā)明與對方的差別，以正確的市場定位加上強有力的執(zhí)行去甩開跟隨者，從而獲取勝利。經(jīng)過苦苦尋思，本人又“鹵莽獻上一計：隨著高明低層消費群的成熟及社會普遍存在的“28定理社會中80%的錢掌握在20%的人手中，而其他80%的人只控制著20%的財富。在這里，本人將這80%的人定為低層消費者，二手房市場異?；鸨?，有些時日甚至趕超新房成交量。跟隨本區(qū)鄉(xiāng)村人口的繼續(xù)大量轉(zhuǎn)移及外來人

10、口的消費涌動，這種市場構(gòu)造情況必定還將延續(xù)甚至加深。二手樓買賣已成為一種開展潮流，不可逆轉(zhuǎn)！有時，時機就出如今市場的變化中，跟隨于雷聲轟隆的雨后。勝利者擅長并敢于抓住市場，而失敗者之所以失敗就由于他“茫然于時機。我們必需抓住這大好時機，毫不畏縮地推行樓房“以舊換新的銷售方式。交換時用新樓固定價減去顧客舊樓協(xié)商價，然后由消費者支付這個結(jié)果值即可。關于這個手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有一定的市場根據(jù)的。畢竟，高明舊樓多分布于市區(qū)西面，即荷香路以西，這里，多以散樓規(guī)劃為主；而新樓絕大部分為花園方式，設有保安及其他物業(yè)管理效力人員，平安系數(shù)更大。再加上老區(qū)環(huán)境污染嚴重及人們的喜新厭舊心思作祟，在有一定

11、經(jīng)濟條件下，市民多有“賣舊買新的激動，而我們開展的“以舊換新戰(zhàn)略在多種宣傳方法的根底上后面提到，一次又一次的激發(fā)著他們的購買欲，調(diào)動著人們的激動感。在這樣的作用下，成交是遲早的事。記住：市場上的勝利者確實是那些最能順應現(xiàn)行環(huán)境要求的公司它們向真正需求的“東西銷售方式而付出。四綠化：詩意棲居“詩意棲居是人類居住的最高夢想！所以古人云“無水那么風到氣蔽，有水那么氣止而風無。其中以等水之地為上等，以藏風之地為次等，有山水懷抱之地才為風水寶地。于是人們詩意棲居在水一方契舍了文化、審美、心思和生理需求，遂流行于市井販夫、商賈巨富、文人騷客中。至今，人們對于物業(yè)的綠化要求更高一層?；▓@者，人文、自然與建筑

12、對話的靈性空間，于其中，人性獲得升華。建筑為園林讓路，生活回歸自然。本人今天調(diào)查過貴園，微覺不妥，完美當中有那么一絲絲缺乏：花園外圍綠化帶未建立，從外看，給整個花園婀娜的身段“扎上了一到深深的疤痕。請盡快將其“整容一番。至時，必將帶給您們更多的“選票。滿眼的綠色意味著寬闊的視野，洞察市場才干開山立業(yè)；氧氣好像良好的運營機制，保證置身其間的人力、資金、技術(shù)圓滿運轉(zhuǎn)；陽光是花園的遠景，吸引更多市民“埋單。五物業(yè)：“調(diào)和民主現(xiàn)代消費從普通消費轉(zhuǎn)向體驗消費，由理性消費開展為覺得消費。以前叫做消費者買的放心、用的稱心；現(xiàn)今邊為消費者買得開心、用得滿心，再加上人都是有覺得的動物，在享用效力時，必需求遭到特

13、別的待遇、絕對的尊重，他埋單時才稱心，以后也高興再次光臨；在購買商品時，人們需求的是熱誠的售后效力。在這方面，海爾集團的品牌建立可算上乘。海爾產(chǎn)品的中心價值就是“真誠，品牌口號是“真誠到永遠，其星級效力，產(chǎn)品研發(fā)都是對這一理念的注釋和延展。因此，海爾的空調(diào)、冰箱、洗衣機等產(chǎn)品多次被列為消費者最喜歡的品牌之一。在這方面，我們都得不恥于問師海爾，并還得把這樣的效力延伸、拓展到物業(yè)管理效力上。由于物業(yè)管理好壞也直接影響到房樓的社會認同度。只需我們的認同度高了，才會遭到更多消費者的追棒。詳細操作：引進一家富有實力的物業(yè)管理公司來接盤，為現(xiàn)有業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的效力，帶來人性化、親情化的先進效力管理理念，同時

14、，最主要的是在平安管理上遭到業(yè)主的贊譽。這樣，老業(yè)主帶動新客戶，必將提升“華翠園銷量。三 推行：多管齊下一個成熟、勝利的品牌，到最后所擁有的，并不僅僅是強勢的知名度和優(yōu)秀的籠統(tǒng)，而是與消費者構(gòu)成的結(jié)實的心思上的聯(lián)絡。最高境界的品牌，并不是消費者有認識認定的“好品牌，而是存在于消費者認知“無認識中的一種自然的形狀。強的品牌并不氣勢壓人，而是以親和友善的姿態(tài)向市民的一種忠實的訴求及消費者的認同和好感。市場營銷的戰(zhàn)爭其實就是借助廣告對“品牌好感的爭奪。所謂“會哭的孩子有奶吃就證明了要敢于訴求的道理。舉一個最簡單的例子：他愛上一個女孩必需英勇追啊！否那么，他只能在單相的煎熬中忍痛！而他那心中的女神隨時

15、都有能夠成為他人卿卿我我的陪伴。悲痛呀！對嗎？最主要的，由于房產(chǎn)乃關系到一個家庭的福祉的關鍵性消費，終身中就那么一兩次。面對它們時，誰不慎之又慎、顧這盼那？倘假設我們“羞于表達本人的“愛、恥于剖白心中之“情。人家會“下嫁于我嗎？這點從下面的圖表就可以看出來：圖中陰影部分為人們車房消費，他們在面對這二者時都富有理性，這就要求我們借助一切可以借助的力量手段全力去壓服他們、降服他們一廣告：媒體打壓廣告宣傳主要以、街巷橫幅條為主，以高明有線電視臺為輔。其中，電視臺廣告盡量少放，一來減少廣告投入費用，最大限制地提高廣告資金的報答率；二來高明電視臺上映時間短暫，又沒有本人固定的頻道只是在黃金時段插播少次，

16、收視率低下，再者，電視廣告是最招致觀眾反感的媒體。其實，采取任何活動都一樣，在行動之前應先在本人心中琢磨琢磨，經(jīng)過本人的邏輯考核看它能否“經(jīng)濟。經(jīng)過本人多次閱歷的證明，現(xiàn)有個很好的考核方法：假設廣告后收益廣告費用 ,那么是經(jīng)濟的,可行!可是,學過甚至關注、了解過經(jīng)濟學的人都知道，企業(yè)是贏利組織，它的這一本性決議了其在參與一切實踐時都必需是以最小的投入而發(fā)明利潤的最大化！好！既然這樣的話，我們在醞釀廣告投入時，必需將其費用投入構(gòu)造最優(yōu)化，以到達花最少的費用而獲取訴求的最大化。舉個例子，假設他在安靜的池塘里投一個小石子，激起的漣漪就能讓他看得請清楚楚，這是效果；而他往大海里扔一塊大石頭，激起的浪花

17、能夠還沒有海風吹起的浪花大，這是無效，而扔大石頭的本錢要遠大于扔小石頭的本錢，石頭不在大小，關鍵要扔對地方，而把大石頭扔在池塘里，那就更好了。正是由于同樣的費用投入到前者必定大于后者的效益，我才做出上面的結(jié)論。另外，特別針對區(qū)內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)鄉(xiāng)村市場的實踐，本人建議采取“過時、“落后的墻體廣告進入鄉(xiāng)村的“心臟，更快、更準、更優(yōu)地搶占鄉(xiāng)村市場。確實，墻體廣告給人的覺得是比較低擋、缺乏公信力的，通常只需賣鄉(xiāng)村用品的廠商如飼料廠商才會運用。特別是在現(xiàn)今媒體不斷出新的情況下，普通的公司是絕對與墻體廣告劃清界限的。但其實，企業(yè)這種回絕墻體廣告的態(tài)度能夠是一個錯誤的決策。據(jù)調(diào)查，墻體廣告是觀眾回想度最高的廣告，我

18、能回想到的也只需幾個，“中國挪動、“新飛冰箱、“創(chuàng)維電視、“農(nóng)業(yè)銀行等。時代提高、經(jīng)濟興隆，并沒有完全把舊式的媒體淘汰掉，反而給了一些舊式媒體更多的空間。廣告雖是藝術(shù)，講究外表溫馨、檔次高雅。但是，我們企業(yè)所追求的是適用、實惠的雙“實原那么！我們提倡的是“實真實在的那點東西！對吧？二 造勢：氣勢浩大我個人比較欣賞對“勢的論述：“流水之激，至于漂石者，勢也；故善戰(zhàn)者，求之于勢，而不求之于人。造勢主要靠進展一個輔助媒體廣告的宣傳會、展銷會。目的是進一步穩(wěn)定消費者的印象度及刺激激動消費的潛能。由于廣告是一個很籠統(tǒng)化的東西，給人以一種虛幻感。推行過于單調(diào)容易產(chǎn)生品牌的空心化，即單純的符號化，有廣泛的知名度而沒有差別化的忠實度，品牌無一個個性化的內(nèi)涵，它對消費者購買決策的影響力非常有限。這時，我們必需借助一兩個推介會將本來“虛的“認識轉(zhuǎn)化成“實的“物質(zhì)。詳細推介有多種操作方法：1 .利用突發(fā)事