[東莞]房地產(chǎn)住宅項目前期產(chǎn)品建議報告

1、xx塊前期產(chǎn)品建議二六年八月核心問題問題一：大嶺山購房客戶的特征及需求問題二：提供怎樣的產(chǎn)品來迎合客戶xx房地產(chǎn)（東莞）2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！QQ：69031789報告核心內(nèi)容第一部分：總體社會經(jīng)濟及發(fā)展狀況第二部分：大嶺山房地產(chǎn)市場環(huán)境xx房地產(chǎn)（東莞）第三部分：客戶市場需求分析第四部分：項目分析及定位建議2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！QQ：69031789第一部分：總體社會經(jīng)濟及發(fā)展狀況xx房地產(chǎn)（東莞）2008房地產(chǎn)營

2、銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！QQ：69031789大嶺山鎮(zhèn)概況-行政區(qū)域及人口行政劃分 大嶺山鎮(zhèn)位于東莞市中南部，區(qū)位優(yōu)勢突出，區(qū)位于東莞市新城市中心區(qū)與松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)之間，土地資源豐富，交通方便，地理環(huán)境優(yōu)越。大嶺山鎮(zhèn)規(guī)劃了22個村委會，1個居委會。人口規(guī)模 大嶺山鎮(zhèn)總面積110平方公里，全鎮(zhèn)人口約38萬人，其中戶籍人口約3.9萬人，外來人口約34萬人。xx房地產(chǎn)（東莞）大嶺山鎮(zhèn)概況-交通狀況 大嶺山陸路交通四通八達，107國道、石（龍）大（嶺山）一級公路、厚街至大嶺山一級公路、松山湖大道、莞深高速和?；⒏咚俟返染鶑木?/p>

3、內(nèi)經(jīng)過，通過這些公路與珠三角主要城市緊密相連，西至廣州70公里，北至石龍火車站30公里，東南至深圳黃田機場30公里，西至太平港口25公里，使全鎮(zhèn)擁有十分便捷的陸路交通運輸條件。距香港60分鐘距澳門90分鐘距廣州60分鐘距深圳50分鐘距東莞市區(qū)20分鐘距深圳出入境口岸45分鐘距深圳蛇口貨運碼頭45分鐘距福永客運碼頭25分鐘距東莞虎門港口25分鐘距東莞火車站（京九線）25分鐘距廣州白云機場60分鐘距深圳黃田機場25分鐘距廣深高速公路出入口10分鐘莞深高速公路出入口在境內(nèi) xx房地產(chǎn)（東莞）大嶺山概況-經(jīng)濟狀況年份國內(nèi)生產(chǎn)總值 （萬元）總量排名增長率增速排名固定資產(chǎn)投資總額（萬元）總量排名增長率增速

4、排名社會消費與零售總額（萬元）總量排名增長率增速排名2002年1265912218.6%32101264257220233%2003年1521622320.23%25516722120.9%102004年1970502129.5%49236521118%4689302161.2%8年份金融機構(gòu)各項存款余額（萬元）總量排名增長率增速排名外貿(mào)出口總額（萬美元）總量排名增長率增速排名城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額（萬元）總量排名增長率增速排名2002年2627191834.9%631881140.3%1700111840.7%2003年3562901735.6%5735101115.

5、8%201895342111.5%312004年4305561720.8%81057181144.5%32909451753.5%1大嶺山鎮(zhèn)2002年2004年主要經(jīng)濟指標及其排名情況 國內(nèi)生產(chǎn)總值指標連續(xù)幾年保持20%以上的增長率，經(jīng)濟進入高速增長的階段； 2004年固定資產(chǎn)投資總額達到92365萬元，同比增長達118%，在全市32鎮(zhèn)區(qū)增速排名第4位。固定資產(chǎn)投資與GPD的比重從03年的27%大幅提升至04年的45%，城市化建設近兩年飛速發(fā)展，基礎建設勢頭強勁； 2004年城鄉(xiāng)居民儲蓄存款290945萬元，同比增長53.5%，增速由2003年全市第31名（倒數(shù)第2名）飛躍到2004年全市第1

6、位，居民可支配收入進一步上漲。大嶺山經(jīng)濟發(fā)展保持躍升態(tài)勢xx房地產(chǎn)（東莞）2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！QQ：69031789大嶺山概況-產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)四大工業(yè)區(qū)分布 年度外資企業(yè)數(shù)量增長率民營企業(yè)數(shù)量增長率2001年500-256-2002年5448.8%31221.9%2003年59910.1%50862.8%2004年6315.3%79656.7% 為了更好的實施園區(qū)計劃，目前大嶺山鎮(zhèn)逐步形成了科技、大興、家具、湖畔等四大工業(yè)區(qū)，并成功引進阿克蘇諾貝爾、富士施樂、豐田等時間500強企業(yè)，以及南韓新世界電子等一批高

7、科技企業(yè)，成為園區(qū)經(jīng)濟的領頭雁。xx房地產(chǎn)（東莞） 大嶺山鎮(zhèn)的工業(yè)基礎相當深厚，到2001年底，全鎮(zhèn)擁有各類外資企業(yè)500家，其中有世界500強企業(yè)5家，建立了以家具生產(chǎn)、紙品印刷、電子電器三大產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，五金、塑膠、化工、食品、機械、玩具、皮具、服裝等行業(yè)共同發(fā)展的外資工業(yè)群體，是全市最具臺商發(fā)展氛圍的鎮(zhèn)區(qū)之一，全鎮(zhèn)共擁有各類臺資企業(yè)約300余家，是東南亞最大的家具生產(chǎn)基地。 據(jù)臺灣區(qū)家具工業(yè)同業(yè)公會的統(tǒng)計，大嶺山占全國兩個五分之一：臺灣在內(nèi)地所設的家具廠數(shù)量，大嶺山占全國的五分之一；臺灣家具廠在內(nèi)地產(chǎn)品的出口總值，大嶺山占全國的五分之一，年出口額超10億美元，并擁有上規(guī)模、上檔次家具企

8、業(yè)180多家，其中上市公司3家，投資超億元企業(yè)8家大嶺山概況-工業(yè)分布 湖畔工廠區(qū)地處莞深高速公路出入口，距深圳黃田國際機場15分鐘車程，可直達廣州、深圳、珠海等地。 工廠區(qū)規(guī)劃總面積約374萬平方米（含5600畝左右），容納人口約7萬人，首期開發(fā)面積87.38平方米（合1310畝）。(1)湖畔工廠區(qū) 工廠區(qū)的企業(yè)將以科技含量較高的企業(yè)為主，特別是以科技含量和附加值較高的IT電子產(chǎn)業(yè)為主。全部建成后，將是全鎮(zhèn)乃至附近鎮(zhèn)區(qū)的一個起點高、規(guī)模大、特技含量較高的工廠區(qū)之一。xx房地產(chǎn)（東莞）2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載

9、！QQ：69031789大嶺山概況-工業(yè)分布(2)大興工廠區(qū) 該工廠區(qū)位于厚大路旁，背靠青翠的金嶺，側(cè)依秀麗的湖泊，環(huán)境相當優(yōu)美，全區(qū)占的3000畝工業(yè)區(qū)實施低地價、低收費的招商政策，并特設啟動區(qū)。近期到啟動區(qū)投資的投資者，可獲得更優(yōu)惠的招商條件。（3）家具工廠區(qū) 該工廠區(qū)位于楊郎路和龍大路（大嶺山至深圳龍華）之間，與市的松山湖科技產(chǎn)業(yè)園相鄰，交通便利全區(qū)占地約4000畝。該工業(yè)區(qū)專為家具企業(yè)設計，區(qū)內(nèi)翠丘處處，環(huán)境優(yōu)美，目前已有振得、宏森、富鼎等多家大型家具企業(yè)在區(qū)內(nèi)落戶。xx房地產(chǎn)（東莞）大嶺山概況-工業(yè)分布（4）東大科技工廠區(qū) 該工廠區(qū)位于莞長路、厚大路兩條超一級公路之間，交通相當便利，

10、且與市的松山湖科技園相鄰，互補作用明顯。占地約5000畝,該園主要是為高科技企業(yè)量身定做，生態(tài)環(huán)境好、配套設施完善，是東莞市高素質(zhì)的工廠區(qū)之一。xx房地產(chǎn)（東莞） 為了加快實現(xiàn)打造國際制造業(yè)中心的戰(zhàn)略目標，大嶺山制定的整體規(guī)劃工作是“一個中心、三大目標、四大園區(qū)” （1）“一個中心”指的是以現(xiàn)代化城市建設為中心，大嶺山提出“一圖一網(wǎng)一中心”的城市建設工作思路。 “一圖”指的是一張高標準的城市建設規(guī)劃圖。 “一網(wǎng)”指的是一張完善的城市道路網(wǎng)。大嶺山將根據(jù)市“兩區(qū)”的規(guī)劃布局，以及厚大、連馬公路和龍大、?；⒏咚俚囊?guī)劃、開通情況，重新調(diào)整路網(wǎng)規(guī)劃，將鎮(zhèn)區(qū)的主要道路骨架確定下來，形成一個完善的城市道路

11、網(wǎng)。 “一中心”指的是城鎮(zhèn)中心。針對大嶺山鎮(zhèn)現(xiàn)有中心區(qū)比較分散、凌亂的狀況，規(guī)劃在改造好舊城區(qū)的基礎上，從北翼、西南翼、東翼三個方向擴大中心區(qū)范圍；同時，合理設置中心區(qū)的功能小區(qū)，爭取在510年建成一個與松山湖科技產(chǎn)業(yè)園相互配套、功能互補的新城鎮(zhèn)中心區(qū)。（2）“三大目標”是指在現(xiàn)有外資企業(yè)的基礎上，堅持以誠引商、以優(yōu)引商、以商引商，創(chuàng)新利用外資方式，以吸引外商直接投資為重點，實行新辦企業(yè)與原有企業(yè)增資擴產(chǎn)并舉，吸引相關配套行業(yè)投資，把大嶺山鎮(zhèn)現(xiàn)有家具生產(chǎn)基地、紙品印刷基地和電子、電器生產(chǎn)基地三大目標做強做大。（3）“四大園區(qū)”指的是抓住市在大嶺山鎮(zhèn)境內(nèi)建設松山湖科技產(chǎn)業(yè)園的有利時機，及時調(diào)整工

12、業(yè)園區(qū)的空間布局，加快大嶺山鎮(zhèn)的工業(yè)園區(qū)建設，以接受松山湖科技產(chǎn)業(yè)園的輻射。1. 整體規(guī)劃政策大嶺山概況-規(guī)劃建設xx房地產(chǎn)（東莞）大嶺山概況-規(guī)劃建設2. 2005年大嶺山鎮(zhèn)十大重點工程 從2005年開始，大嶺山鎮(zhèn)政府已開始積極推動新城鎮(zhèn)城市商業(yè)網(wǎng)點布局發(fā)展規(guī)劃，這其中被政府列為十大市政重點工程的是： 帝京酒店上半年正式開業(yè)； 凱東花園轉(zhuǎn)入實質(zhì)性建設，并在二年內(nèi)全部建設完成； 教育路完成穿衣帶帽工程； 配合莞長路的改擴工程，全面整治兩旁的建筑物，完成沿線配套“三化”工程； 新醫(yī)院年底完成建設并投入使用； 大嶺山汽車站年內(nèi)動工； 環(huán)城大道于4月底前建成通車； 龍大高速公路大嶺山路段動工并在06

13、年年初建成通車； 同沙污水處理廠和全鎮(zhèn)截污管網(wǎng)建設下半年動工并在06年運行使用。3. 商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃 之前由于大嶺山缺乏集中的商業(yè)中心，無論是戶籍人口還是外來人口，主要的日常生活消費用品大都要跑到莞城、長安、虎門等地消費。大嶺山今日的消費力、明日的發(fā)展規(guī)劃，都極度的需要在鎮(zhèn)中心出現(xiàn)一個大型的商業(yè)中心。從2005年的十項市政重點工程上可以看出，“凱東新城”建設、“教育路的穿衣帶帽工程”、“帝京酒店”的建設等數(shù)項工程已經(jīng)是在圍繞建設大嶺山商業(yè)中心的需要展開的。xx房地產(chǎn)（東莞）2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！QQ：6

14、90317894. 居住網(wǎng)點布局規(guī)劃表：在售及潛在樓盤一覽表項目名稱用地面積（m2）總建筑面積備注凱東新城9443026018406年元旦開盤，目前一、二期已全部售完中惠沁林山莊1期38000055000006年4月開盤蓮湖山莊252880不詳正申領用地規(guī)劃許可證大嶺山概況-規(guī)劃建設根據(jù)規(guī)劃，未來大嶺山居住網(wǎng)點將以三種形式分布：第一類：為以凱東新城為標志的鎮(zhèn)中心居住模式，主要居住人口為本地居民，政府公務員、 企業(yè)管理人員及高級技術(shù)人員。第二類：為靠山臨水的生態(tài)居住模式，主要集中在大嶺山與長安鎮(zhèn)交匯的蓮花山附近，代表 項目有中惠沁林山莊及蓮湖山莊，居住人群以大嶺山與長安的高收入人群為主。第三類：

15、為工業(yè)區(qū)的居住模式，最可能出現(xiàn)在大嶺山四大工業(yè)區(qū)周邊，主要為工廠管理人員 及技術(shù)人員就近購買為主。按照規(guī)劃的屬性定義，本項目地塊就屬于這一類。 大嶺山鎮(zhèn)計劃在近幾年內(nèi)將鎮(zhèn)中心由過去的5平方公里擴大到30平方公里。因此，城鎮(zhèn)中心的商業(yè)輻射力度也將得到最大程度的增強?，F(xiàn)有的天和百貨、大和商業(yè)、麥當勞、肯德基、教育路商業(yè)街等商業(yè)組團將與凱東新城5萬平方米的凱東商業(yè)中心共同組成大嶺山城鎮(zhèn)商業(yè)骨架，成為輻射遠及松山湖的商業(yè)中心。xx房地產(chǎn)（東莞）大嶺山概況-全面改善環(huán)境大嶺山鎮(zhèn)以開展農(nóng)村環(huán)境“五整治”為契機，全面改善生態(tài)環(huán)境。 “整山”，重點做好石場復綠。按照“選準示范，分步推進”的工作方針，用36年的

16、時間，對全鎮(zhèn)已關閉的36家采石場進行整治復綠。目前已對莞深高速、莞長路、厚大路、?；⒏咚俚戎鞲傻纼膳约坝绊懮止珗@以及松山湖生態(tài)工業(yè)園景觀的采石場進行復綠，力爭在2007年前完成剩余采石場的復綠工作?！霸炝帧?，重點開展植樹造林。投資140多萬元，用于改造大嶺、大片美、百花洞、大環(huán)、連平、梅林村山上殘林、蔬林地3500畝；種植分布在楊屋村和大環(huán)村的生物防火林帶6.8公里；采用先進生態(tài)造林技術(shù)對桃花芯、陰香、南洋盈等10多個品種交叉混種，使林相具有一定的觀賞性。“建園”，重點建設生態(tài)走廊。加強連接各鎮(zhèn)村道路兩側(cè)的沿路綠化，并以此為主線，形成與鎮(zhèn)中心區(qū)及各村內(nèi)部公共綠地、森林公園、風景區(qū)相連的城市生

17、態(tài)走廊；高標準規(guī)劃建設鎮(zhèn)區(qū)公園、廣場綠地、庭院綠地、道路綠化帶、森林公園、苗圃等?！扒迩?，重點清理舊渠道。做好黃沙河東之流、太公嶺河道、大塘河道、畔山河道、楊屋河道清淤31.1公里，擴建水朗至大嶺瓦窟橋、大嶺市場至鞋城后門、鞋城后門至大片美環(huán)鎮(zhèn)大道、楊屋河道等河堤454.7米。 xx房地產(chǎn)（東莞）xx房地產(chǎn)（東莞） 大嶺山整體經(jīng)濟連續(xù)幾年高速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，并伴隨著大規(guī)模的工業(yè)化建設和城市化建設的深入進行，人口增長和消費升級的趨勢將得以進一步體現(xiàn)。 強勁增長的經(jīng)濟形勢為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供良好的前景。 “大嶺山總體社會經(jīng)濟及發(fā)展狀況” 小結(jié)第二部分：大嶺山房地產(chǎn)市場環(huán)境xx房地產(chǎn)（東

18、莞）中惠.沁林山莊大嶺山主要在售樓盤樓盤分布大嶺山的在售樓盤目前只有兩個,一個在鎮(zhèn)中心,一個在大嶺山與長安交界處項目靠近長安鎮(zhèn)凱東新城本項目xx房地產(chǎn)（東莞）大嶺山鎮(zhèn)在售樓盤及潛在樓盤大嶺山鎮(zhèn)主要在售樓盤樓盤情況xx房地產(chǎn)（東莞）樓盤名稱地址占地 建筑 綠化率容積率物業(yè) 貨量上市 銷售 使用 面積面積形態(tài)時間情況年限凱東新城東莞市大嶺山鎮(zhèn)新城市中心區(qū)教育西路9443026018433%2.49商住總貨量1531戶，項目分為五期開發(fā)。首推706套2006年1月開盤一二期已售完,三期年底開售70年中惠沁林山莊 大嶺山與長安鎮(zhèn)交界處38萬55萬-1.44商住總貨量3000戶。分為左右兩邊兩期開發(fā)。首

19、推648套2006年4月開盤一期第一組團已售馨,二組團現(xiàn)已售出50%70年萬科大嶺山地塊大嶺山連平管理區(qū)146676919660.63蓮湖山莊項目占地面積252880平方米，據(jù)說目前正申領用地規(guī)劃許可證，外傳私人老板已經(jīng)破產(chǎn)。大嶺山鎮(zhèn)在售樓盤凱東新城 該項目位于大嶺山鎮(zhèn)教育路。北面為主干道教育路，東面為蘭花路，南面為廣場路，西面為天和百貨（路名未定）。離市政府辦公大樓僅幾百米距離，教育路為大嶺山傳統(tǒng)商業(yè)中心，天和百貨為大嶺山新興的商業(yè)龍頭。項目處于大嶺山鎮(zhèn)商業(yè)及行政的雙中心地帶。xx房地產(chǎn)（東莞）大嶺山鎮(zhèn)在售樓盤凱東新城一期（05年11月開售，現(xiàn)已售馨）二期（06年5月開售，現(xiàn)已售馨）三期（年

20、底推出）四期住宅 該項目由北、南兩塊地塊組成，批地時間分別為2002年12月18日及2005年4月15日。目前北地塊分三期進行開發(fā)，采用“S”型的流線弧形規(guī)劃布局，每期工程各自形成中心組團，建筑由大型商場和16棟16-24層的高層住宅群組成，總戶數(shù)共1531戶,住宅底層沿街裙房為商鋪，地下一層為停車場和設備用房。小區(qū)的園林風格為歐式園林。xx房地產(chǎn)（東莞）大嶺山鎮(zhèn)在售樓盤凱東新城一期（05年11月開售，現(xiàn)已售馨）二期（06年5月開售，現(xiàn)已售馨）三期（年底推出）四期住宅 凱東新城的一二期住宅現(xiàn)已銷售完畢，三期住宅及商業(yè)部分將于明年年后開始銷售。南地塊目前尚未進行規(guī)劃報批，預計將在2007年底或2

21、008年開始分兩期進行銷售，將會與我項目產(chǎn)生一定的競爭。xx房地產(chǎn)（東莞）大嶺山在售樓盤凱東新城戶型配比戶型面積套數(shù)百分比匯總二房二廳86.3569套9.829.3%88.48138套19.5三房二廳11735套4.954.7%116133套18.912535套4.9大三房二廳143.98114套16.2150.0769套9.8四房二廳17897套13.713.7%復式單位262/291/31216套2.32.3%總計-706套100%100% 凱東新城一、二期總貨量共706套，產(chǎn)品主要以117150平方米的三房二廳單位為主，所占比例54.7%；其次為86-88平方米的二房二廳，所占比例為29

22、.3%。xx房地產(chǎn)（東莞）xx房地產(chǎn)（東莞）大嶺山在售樓盤中惠.沁林山莊 項目地處大嶺山鎮(zhèn)與長安鎮(zhèn)交界處，緊臨107國道。整個項目占地38萬 ，總建38萬，總貨量約3000戶，整體規(guī)劃為左右兩邊分兩期開發(fā)，紅線以右為一期住宅，產(chǎn)品包括：多層洋房、花庭美墅、聯(lián)排別墅、高層住宅組成。項目園林規(guī)劃為歐洲風情園林，以人造緩坡水景題材等自然資源，通過設計的整合，創(chuàng)造獨特的具有“歐洲山城與生態(tài)緩坡林地相結(jié)合的空間形態(tài)”。二期一期xx房地產(chǎn)（東莞）大嶺山在售樓盤中惠.沁林山莊第一組團(06.4.22開盤)共9棟花庭美墅和多層住宅,總貨量共310套,現(xiàn)已售馨第二組團(06.7.8開盤)共13棟花園美墅和多層洋

23、房組成,總貨量共338套第一組團戶型： 花庭美墅A型共166套：面積區(qū)間：120-245三房、四房、五房和復式單位， 花庭美墅B型共144套:75的兩房36套、103的小三房36套、124的中三房72套.第二組團戶型： 共338套住宅、38套商鋪及211個車位 花庭美墅A型158套，戶型120-245 三房、四房、五房和復式單位； 花庭美墅B型180套，戶型80-110 兩房及小三房單位xx房地產(chǎn)（東莞）大嶺山在售樓盤-銷售速度樓盤名稱地址推出產(chǎn)品銷售均價銷售速度凱東新城大嶺山鎮(zhèn)新城市中心區(qū)教育西路 86-178 (二房三房四房少量復式）一期均價：約3200元/二期均價：約3500元/一期總貨

24、量307套：2006年1月推出，開盤即售馨；二期總貨量399套：2006年5月推出，開盤當天售出70%，現(xiàn)已售馨中惠.沁林山莊(一期)地處大嶺山鎮(zhèn)與長安鎮(zhèn)交界處 75-124 (二房三房)120-140 (三房二廳)166-245 (頂層復式)一組團均價：A型花庭美墅4100元/，B型多層洋房2700元/二組團均價：A型花庭美墅4800元/，B型多層洋房3700元/第一組團總貨量310套：2006年4月22日開盤一區(qū)開售當天認購A型花庭美墅135套， B型花庭美墅128套（兩房36套、小三房36套、中三房56套）,目前一區(qū)已全部售罄。第二組團338套：開售當天認購住宅113套；商鋪15套；車位

25、56個，目前二區(qū)累計售出住宅約220套；商鋪約25套；車位具體不詳。分析： 兩個項目相距較遠，產(chǎn)品定位各有不同，但由上表的對比中可以看出，位于鎮(zhèn)中心區(qū)域的凱東新城銷售較快。但銷售速度也同步受到產(chǎn)品戶型、銷售價格、區(qū)域認同、交通位置等因素綜合影響，但從整體來看，市場對鎮(zhèn)中心區(qū)域項目的認同度較高。而從個盤的消化速度來看，市場的消化力尚有較大的空間； 86120的二房和三房單位較受市場接受，主要購買人群是外地戶籍的企業(yè)中高層管理人員； 大嶺山市場比較接受32003600元/價位區(qū)間的洋房，價格水平超過3800元/之后銷售壓力較大。xx房地產(chǎn)（東莞）大嶺山在售樓盤-小區(qū)配套樓盤名稱園林設計小區(qū)配套凱東

26、新城歐式園林，以羅馬神話延展主題景觀小區(qū)內(nèi)將會建一所面積為1600M2的幼兒園，會所位于一期凱旋閣A座和B座的三層，以健康、休閑功能為主,項目設有泳池，采用陽光沙灘理念設計。物業(yè)管理公司將聯(lián)系居委會、大嶺山醫(yī)院、衛(wèi)生等部門成立社區(qū)保?。ń】担┲行闹谢? 沁林山莊歐洲山城與生態(tài)緩坡林地相結(jié)合的空間形態(tài)歐洲風情社區(qū)將籌建大型超市、健康會所、游泳池、籃球場館、網(wǎng)球場館、山頂公園，引進北大幼兒園及小學小結(jié)： 兩個項目的園林設計風格均為歐式，由于凱東新城占地面積的局限，園林的效果及層次感、參與性都不如沁林山莊。在小區(qū)配套上，凱東新城只有相對比較簡單，只有一個小會所和1600平方的幼兒園，其它配套只能靠周

27、邊商業(yè)提供，沁林山莊由于周邊配套缺乏，因此必須在項目內(nèi)部進行補充，因此配套較多，會所和運動場地及教育配套比較齊全。xx房地產(chǎn)（東莞）大嶺山在售樓盤客戶群分析樓盤名稱主要購買人群二手市場狀況凱東新城外地戶籍的企業(yè)中高管理人員、高級技術(shù)人員占60%；本地戶籍教師,公務員占10%；個體工商戶占30%暫未有放盤中惠 沁林山莊以長安的企業(yè)管理層人員為主，少部分為大嶺山各管區(qū)的當?shù)馗刹?、本地個體私企老板及周邊企業(yè)的白領暫未有放盤小結(jié): 大嶺山目前工業(yè)發(fā)展前景很好，聚集世界各地知名大型企業(yè)和私營企業(yè)分布在大嶺山鎮(zhèn)區(qū)周 邊，這些企業(yè)中高層管理人員和私營老板收入都很高，有效消費力市場潛力較大。 從凱東新城的成交

28、情況來看，企業(yè)管理層、白領及技術(shù)人員占總銷售率的2/3，說明當?shù)仄髽I(yè) 具有一定的購買力。xx房地產(chǎn)（東莞）xx房地產(chǎn)（東莞） 大嶺山從06年開始才有商品房項目開發(fā)，現(xiàn)有開發(fā)的樓盤僅有兩個，市場的競爭態(tài)勢基本尚未形成，銷售形勢理想。從在售項目的銷售情況來看，企業(yè)白領及中高層管理人員是當?shù)氐闹髁彿咳巳海镜貞艏丝谟捎诂F(xiàn)在大多居住在自建房，對購房的需求主要以投資為目的?！按髱X山房地產(chǎn)市場環(huán)境” 小結(jié)第三部分：客戶需求市場分析xx房地產(chǎn)（東莞）xx房地產(chǎn)（東莞） 本次調(diào)查由于時間有限，因此重點調(diào)查對象是已經(jīng)在東莞市區(qū)置業(yè)的客戶，一共有21批有效客戶，主要來源于小城項目、萬科城市高爾夫、東駿豪苑這三

29、個樓盤，多數(shù)屬于大嶺山經(jīng)濟實力較強、持續(xù)消費力較強的社會消費群體。 我們嘗試從這些人群找出大嶺山購房人群消費需求的特征。高中或中專大專大學本科412519.0%57.1%23.8%已婚未婚16576.2%23.8%1-2人 3人4人5人683428.6%38.1%14.3%19.0%原籍東莞原籍外省原籍廣東（除東莞）境外人事（臺灣/香港）3141314.3%66.7%4.8%14.3%文娛事業(yè)單位商貿(mào)企業(yè)政府公務員制造工業(yè)中介服務業(yè)醫(yī)藥化工業(yè)自由職業(yè)者外貿(mào)2211211119.5%9.5%4.8%57.1%4.8%4.8%4.8%4.8%私營業(yè)主/老板企業(yè)管理高層企業(yè)管理中層技術(shù)人員普通職員2

30、56449.5%23.8%28.6%19.0%19.0%3-6萬7-10萬10-15萬15-20萬20-25萬6451233.3%22.2%27.8%5.6%11.1%戶籍情況婚姻狀況家庭結(jié)構(gòu)收入情況(家庭年收入)行業(yè)分布學歷層次職位級別1.家庭情況2.工作狀況本次調(diào)查的客戶主要是已婚的三口之家，多數(shù)是來東莞創(chuàng)業(yè)、工作的外省戶籍人士，年齡在30-35歲左右，他們的事業(yè)處于上升階段，經(jīng)濟收入逐年增加，看好東莞未來的發(fā)展。大嶺山外資企業(yè)眾多，也是全市最具臺商發(fā)展氛圍的鎮(zhèn)區(qū)之一，本次走訪的客戶也主要分布在以制造業(yè)為主的外資企業(yè)單位，由于客戶的學歷多數(shù)是大專以上，在企業(yè)中扮演了中高層管理者的角色年齡結(jié)

31、構(gòu)20-29歲30-35歲36-39歲40-45歲46-50歲50歲以上513111122.7%59.1%4.5%4.5%4.5%4.5%xx房地產(chǎn)（東莞）客戶背景調(diào)查30-4041-5960-7990-99100-119120-149150-179300以上2242231211.1%11.1%22.2%11.1%11.1%16.7%5.6%11.1%本次走訪的客戶在大嶺山當?shù)氐木幼^(qū)域主要在鎮(zhèn)中心、金桔和連平等地區(qū)鎮(zhèn)中心科技工業(yè)園金桔連平大嶺橋華僑工業(yè)區(qū)旁邊南區(qū)新塘8135112234.8%4.3%13.0%21.7%4.3%4.3%8.7%8.7%1.居住區(qū)域2.居住條件由于多數(shù)的外資企業(yè)

32、都為員工提供宿舍，而且條件非常優(yōu)越，所以很大部分的客戶都住在公司宿舍。而大嶺山之前沒有房地產(chǎn)項目，有些必須在外租房的客戶也只能租用民房，存在很大的安全隱患。在大嶺山的居住條件只能滿足居住的基本功能，以中小戶型為主。自建房公司宿舍單位集資房自租房莞城公司宿舍282829.1%36.4%9.1%36.4%9.1%xx房地產(chǎn)（東莞）居住現(xiàn)狀調(diào)查大嶺山?jīng)]有合適的樓盤生活需要子女教育 需要莞城的城市地位渡假朋友住附近環(huán)境好自住9331122147.4%15.8%15.8%57.9%10.5%10.5%5.3%有有合適的話會考慮基本不考慮58922.7%36.4%40.9%投資自住工作方便147163.6

33、%31.8%4.5%1.在市區(qū)置業(yè)的原因調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，客戶選擇在市區(qū)的原因58%是看好了莞城的城市地位，而47%是由于當時大嶺山?jīng)]有合適的樓盤。2.未來在大嶺山置業(yè)的可能性調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，將近6成客戶會考慮在大嶺山置業(yè)，主要是他們認為大嶺山的外資企業(yè)眾多，很多員工需要在外面租房，投資空間很大，所以有超過6成的客戶置業(yè)的主要目的也是投資。由于大嶺山各項配套不齊全，加上治安問題嚴重，很多的外企員工都不愿意將大嶺山當成居家的第一選擇。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，77%的客戶比較認同金地地產(chǎn)的品牌以及產(chǎn)品，表示如果金地在大嶺山開發(fā)物業(yè)的話會考慮購買。是否17577.3%22.7%3.購買大嶺山金地物業(yè)的可能性xx房地

34、產(chǎn)（東莞）置業(yè)情況調(diào)查小高層住宅（11層電梯房）高層住宅（18層以下電梯房）超高層住宅（18層以上電梯房）153275.0%15.0%10.0%60-7980-9090-99100-119120-149150-179180-219361742112.5%25.0%4.2%29.2%16.7%8.3%4.2%一房一廳二房一廳二房二廳三房一廳三房二廳四房二廳五房二廳15746315.0%25.0%35.0%20.0%30.0%15.0%5.0%地段價值價格戶型交通便利教育配套建筑質(zhì)量開發(fā)商品牌小區(qū)配套周邊配套園林景觀小區(qū)人文氛圍物業(yè)管理升值潛力方便工作114910349696466150.0%18

35、.2%40.9%45.5%13.6%18.2%40.9%27.3%40.9%27.3%18.2%27.3%27.3%4.5%調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，地段價值、交通便利性、開發(fā)商品牌和周邊配套是影響這類客戶購房的主要因素1.影響因素2.面積需求3.戶型需求4.產(chǎn)品形態(tài)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，小高層住宅最受客戶的歡迎。80-90和100-119這兩個面積區(qū)間的產(chǎn)品需求最多二房和三房是市場主要的需求戶型結(jié)構(gòu)由于80多-90平方的小三房既能滿足居住的需要,總價上又容易接受,85%的客戶接受這樣的小三房設計,本地人和臺灣人還是比較喜歡大面積的戶型,主要在140-170平方左右接受不接受17385.0%15.0%5.90以下

36、的小三房xx房地產(chǎn)（東莞）產(chǎn)品需求調(diào)查300元/以下300-400元/401-500元/501-600元/601-700元/148325.6%22.2%44.4%16.7%11.1%全毛坯提供一般裝修，僅滿足入住 需要廚衛(wèi)高檔裝修，其它毛坯發(fā)展商提供多種套餐供買家選擇，裝修費另付891929.6%33.3%3.7%33.3%菜市場超市，百貨商場銀行醫(yī)療診所幼兒園中小學校餐飲公交站點1117112822255.0%85.0%55.0%10.0%40.0%10.0%10.0%10.0%健身房網(wǎng)球場羽毛球場乒乓球室室外游泳池小型體育籃球場桌球1034715510150.0%15.0%20.0%35.

37、0%75.0%25.0%50.0%5.0%酒吧/咖啡廳茶館餐廳水壓按摩池兒童游樂場老人活動中心美容美發(fā)中心圖書館717112521235.0%5.0%35.0%5.0%60.0%25.0%10.0%60.0%調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，接近70%的客戶希望發(fā)展商提供有裝修的房子，其中33.3%希望是精裝修，另外33.3%的客戶希望發(fā)展商提供多種裝修套餐。在本次走訪中我們了解到，大部分客戶認為裝修很費時間和精力，特別是在大嶺山，買裝修材料更加不方便；而且如果是作為投資的房子更不想再花時間去裝修；300-500元的裝修標準最容易被客戶接受。1.裝修標準2.配套要求在運動配套方面，室外泳池、健身房和籃球場是必要的

38、設施；在娛樂方面，60%的客戶都認為小區(qū)必須有兒童游樂場和圖書館；而超市、菜市場和銀行則是客戶認為生活方面不可或缺的配套。xx房地產(chǎn)（東莞）裝修及配套需求調(diào)查1.車位需求有無91340.9%59.1%需要不需要61528.6%71.4%報紙電視相關網(wǎng)站戶外廣告牌朋友介紹128133466.7%44.4%72.2%16.7%22.2%東莞日報廣州日報南方都市報羊城晚報參考消息83101253.3%20.0%66.7%6.7%13.3%東莞一臺東莞二臺東莞三臺鳳凰臺本港臺翡翠臺深圳臺中央臺4239351626.7%13.3%20.0%60.0%20.0%33.3%6.7%40.0%私家車車位2.媒

39、體習慣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，只有40%的客戶擁有私家車，而超過60%的客戶暫時沒有車位的需求；大嶺山很多的企業(yè)都有班車接送員工上下班，很多客戶都認為沒有買車的實際需要；在客戶的信息接觸渠道上，瀏覽網(wǎng)站、閱讀報紙、收看電視是最主要的方式；調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，東莞日報和南方都市報是客戶最經(jīng)常閱讀的報紙；客戶比較關注新聞節(jié)目，而鳳凰衛(wèi)視、翡翠臺和東莞1臺是客戶最經(jīng)常收看的電視頻道xx房地產(chǎn)（東莞）車位需求及媒體習慣調(diào)查在大嶺山生活時間比較長，比較認同大嶺山的發(fā)展前景，如果有合適的樓盤愿意在大嶺山居??；喜歡大規(guī)模的社區(qū)環(huán)境，關心小孩的教育問題不喜歡凱東新城，認為小區(qū)太密集了，不適合居住，但作為投資還是可以考慮需求大

40、面積的戶型產(chǎn)品，不需要工人房，但希望有空間較大的廚房xx房地產(chǎn)（東莞）特定消費群分析：臺灣私企業(yè)主1.林武良先生 萬科高爾夫業(yè)主 林武良先生為臺灣人，在大嶺山居住了7年左右，是一個做木材生意的老板，一家五口，擁有一部小轎車?！爱敃r購買萬科最主要的是考慮到小孩讀書方便，另外就是萬科是個大社區(qū)啊，將來配套會比較好啊，象超市都應該會有，而且也因為萬科的品牌”“我在萬科買的就是兩間100多平方的三房打通的，我本來就是想要200平方左右的，100多平方太小了”在萬科置業(yè)的主要原因:客戶特征：“地塊的位置很不錯，路很寬，而且石大路那邊是松山湖” 對地塊的評價:特定消費群分析xx房地產(chǎn)（東莞）對”凱東”評價

41、“象凱東，他賣得很好，但我就沒有考慮要買凱東，因為他沒有配套，配套我講的就是學校，因為我們會很忙，我們有三個小孩，但我們沒有時間去接送小孩讀書；而且我們是想要大社區(qū)，規(guī)模太小了我們是不考慮的，而且凱東也沒有什么綠化”“沁林山莊我們也不會考慮拉，那路很不方便啊，要繞到長安去，交通不方便”在大嶺山置業(yè)的可能性“買大嶺山是對比較方便，因為我們倉庫在這里，比較方便一點。不過大嶺山確實沒有我們想要的樓盤，如果當時大嶺山有萬科這樣的房子，我就不會跑到萬科去買了”“如果在大嶺山買的話應該也是200平方左右的，其實170就夠的了，因為我們?nèi)吮容^多，可能要5房才能夠用，不過工人房就不需要了，我看過其他的工人房，

42、我覺得小小的很怪，其實可以給一個小房間給工人住就行了，特別是需要保姆帶小孩的時候，也需要保姆跟小孩住在一起，不如把廚房設計大一點，或者是儲物房會更好點?！薄把b修當然好拉，裝修是一件很費神的工作。就象那些毛坯房對我們臺灣人是很難想象的，我們買這個房子還要費那么多的時間、精神去裝修這個房子，因為我們臺灣的房子都是裝修好，買家具就可以進去住。如果開發(fā)商統(tǒng)一裝修的話費用也不是很貴的話可以考慮?！?.林武良先生 萬科高爾夫業(yè)主 特定消費群分析xx房地產(chǎn)（東莞）客戶特征：鄧先生是臺灣人，20來歲，太太富英華，東北人，夫妻兩人都很健談。鄧先生在大嶺山從事家具小五金批發(fā)工作，工廠在南海，客戶主要以大嶺山的家具

43、廠為主。大嶺山?jīng)]有合適的樓盤，格林小城的環(huán)境綠化十分吸引客戶；之所以要購買一套房子，是因為之前工作和生活在同一棟樓，沒有”休息“的感覺在格林小城置業(yè)為原因：周邊的環(huán)境太吵，而且小區(qū)內(nèi)沒有綠化，感覺小區(qū)內(nèi)比較擁擠。2. 鄧先生 金地格林小城業(yè)主 對”凱東“的評價：對格林小城的評價：格林小城的物業(yè)管理較好，管理人員的素質(zhì)較高，小區(qū)內(nèi)的綠化像森林的感覺，住在里面很放松、很舒適。在大嶺山置業(yè)的意向：房屋只有漲，沒有跌，國家的宏觀政策只能減緩房價的上漲速度。如果大嶺山有合適的房子，也會考慮投資。住在這里的人對居住的要求越來越高 ，最終住在安全的小區(qū)是遲早的事情xx房地產(chǎn)（東莞）特定消費群分析在大嶺山工作

44、時間比較長，但由于長期居住在市區(qū)的宿舍，大部分人認為大嶺山的治安比較差，配套不完善，但考慮但大嶺山有很多的企業(yè)中高層管理員有租房的需求，所以愿意再購置物業(yè)投資公司提供住宿，而且有專車接送，大部分客戶住在市區(qū)一般都為三口之家，需求三房單位，但由于財力原因，一般會選擇面積比較小，如100-119平方；可以接受80多-90平方的小三房，作為投資的話愿意選擇兩房單位不是很信任好象凱東這樣的小發(fā)展商，認為凱東的樓太高比較壓抑，而且很密集，綠化率不夠，只能作為投資的選擇對社區(qū)的園林景觀、總體規(guī)劃、開發(fā)商品牌及物管服務要求較高xx房地產(chǎn)（東莞）特定消費群分析：企業(yè)中高層管理人員1.鐘生霞小姐 萬科高爾夫業(yè)主

45、 客戶特征：鐘生霞小姐在大嶺山居住了8年左右，世界500強企業(yè)麗利涂料的中層管理人員，一家三口，家庭年收入20多萬,現(xiàn)居住在陽光假日一套140平方的房子（租）。 在萬科置業(yè)的主要原因:“在萬科還不錯”“第一離我們上班的地方比較近，交通也挺方便的，雖然那邊（萬科）現(xiàn)在來說配套設施不是很齊全，但我想這一兩年也會有改善的”“再說地段還不錯，萬科處于松山湖和東城的交界，有松山湖的發(fā)展和東城的成熟，我想那里以后會比較好”“再加上萬科物業(yè)大家的評價都還可以 “在大嶺山置業(yè)的可能性我還是不會考慮，我從這里去鎮(zhèn)上是10來分鐘，去東莞也是10來20分鐘，而且鎮(zhèn)區(qū)的配套和市區(qū)有很大的差別，還有治安等方面啊，我在東

46、莞做什么事情都多很多選擇。不過如果價格合適的話，我可能會考慮投資，但自己住的話我肯定不會考慮，我覺得價格不能超過3500元。 特定消費群分析xx房地產(chǎn)（東莞）1.鐘生霞小姐 萬科高爾夫業(yè)主 對”凱東”評價“凱東新城是最近這兩年開發(fā)出來的，第一個我覺得凱東新城整體來說很小，它不是一個大型樓盤，所以將來里面的綠化啊，綠化率肯定很低，而樓層比較高，比較密集。然后我想他的房子都是兩梯四戶的，我想他的通風狀況都不是很好，而且樓盤外面，象大嶺山的治安是相當?shù)膩y的，而且性價比不高，象去年都賣到3000多，我覺得他一點都不值，那個時候東莞市區(qū)的很多物業(yè)也都是3000多。所以當我知道那邊是3000多我就沒有興趣

47、過去看了” “我覺得大嶺山的房地產(chǎn)市場還是挺大的，好象我們公司有很多同事都在這邊租房子，而在大嶺山都是一些民房，安全問題很大，幾乎我們在大嶺山住的同事都被搶劫，偷盜過，而且有的不止是一兩次，所以為什么凱東新城賣的好呢，第一個就是有很多本地人去投資，租出去是相當容易租的，因為周邊沒有一個很規(guī)范的小區(qū)。”對大嶺山房地產(chǎn)市場的評價“我想100-120的三房會比較合適，好象我們這樣的外來人員，一般沒有成家前都不會考慮買房，都是在外面租房住，而成了家買了房之后都想和小孩住在一起；而且價格要考慮這里中層人士的實際收入?！睉粜兔娣e需求特定消費群分析xx房地產(chǎn)（東莞）2.鄭明豐先生 金地格林小城業(yè)主鄭明豐先生

48、是汕頭人，32歲,在大嶺山居住和工作,現(xiàn)在是鼎盛家具廠的經(jīng)理,年收入大概10-15萬左右“當時購買格林小城最主要的是認為大的品牌發(fā)展商有保障,證件齊全,園林規(guī)劃、設施較好。在格林小城置業(yè)的主要原因:客戶特征：對”凱東”評價一直都有關注凱東新城，它的地理位置好，位于鎮(zhèn)中心在大嶺山置業(yè)的可能性“如果大嶺山有好的或是一些大的品牌發(fā)展商開發(fā)的樓盤可供選擇的話，我會選擇在大嶺山置業(yè)，因為對我工作較方便，因為大的品牌發(fā)展商對于房屋的質(zhì)量會有一定的保障，且證件齊全，園林規(guī)劃和設施都會較好?！碧囟ㄏM群分析xx房地產(chǎn)（東莞）3.王宛清小姐 金地格林小城業(yè)主 客戶特征：現(xiàn)已入住格林小城紫荊院7-501業(yè)主，王宛

49、清，陜西西安人，已婚，家庭人口3人，家庭年收入10-15萬元，在東莞興昂鞋業(yè)有限公司做會計，每天坐公司的車回莞城公司提供的宿舍樓居住。在格林小城置業(yè)的主要原因:“在選擇金地之前都有去看過很多樓盤做過比較，第一眼就看上金地的環(huán)境，綠化很好，且居住氛圍很有家的感覺，人群也不復雜，且金地的服務也很好，質(zhì)量也不錯”在大嶺山置業(yè)的可能性我之前都有考慮在大嶺山置業(yè)，但因為大嶺山可選擇的樓盤太少，且現(xiàn)在大嶺山的治安環(huán)境和產(chǎn)品都不如城區(qū)的好，如果在大嶺山能有多幾個品牌發(fā)展商進入的話我會考慮投資，畢竟在大嶺山的投資前景是非常好，那里大部分都是外來人口，大部分人現(xiàn)在都在租住在民宅。特定消費群分析xx房地產(chǎn)（東莞）

50、3.王宛清小姐 金地格林小城業(yè)主 對”凱東”評價“在購買金地之前我和一些同事都有去凱東看過，對于那里的宣傳不是很信任，而且當時連樣板房都沒有，對購買沒有信心?！拔矣X得大嶺山的房地產(chǎn)市場還是很大的，因為那邊有很多工廠與工業(yè)區(qū)，大多數(shù)的人都還沒有購房，且中高層的年收入大部分都在10-15萬元左右，消費力非常強，主要是現(xiàn)在有很多人想買房而這里選擇又不多，加上松山湖的大力發(fā)展，以后會有越來越多的人愿意在大嶺山置業(yè)。”對大嶺山房地產(chǎn)市場的評價“建議多建一些80多90平方的小戶型，我個人可以考慮投資，因為大嶺山一般都像我們兩夫妻帶一個小孩的較多，80-90平方的總價較能接受，又可以改善目前的居住環(huán)境，如果

51、大戶型當中的客戶群一般是臺灣和香港客戶較多，他們考慮在鎮(zhèn)區(qū)置業(yè)的可能會較小。戶型面積需求特定消費群分析xx房地產(chǎn)（東莞）4.程小鷹小姐 金地格林小城業(yè)主 程小鷹先生是四川廣源人，未婚,在外資公司-耐克公司中任職，地點在華僑工業(yè)去旁邊，是位技術(shù)人員,一家兩口。一直居住在東莞的公司宿舍。大概100平方左右。年收入大概10-15萬左右。有在四川投資商鋪。當時購買完全是憑感覺，一看就很合適FEELING，很喜歡這里的戶型和產(chǎn)品，從進來到下定只用了兩小時的時間。在金地格林小城置業(yè)的主要原因:客戶特征：“地塊的位置很不錯，但是沒有考慮過在大嶺山置業(yè)，所以沒怎么去了解” “大嶺山居住環(huán)境不好，太吵，治安也亂

52、且沒什么樓盤可選，都是租民宅”對地塊的評價:特定消費群分析xx房地產(chǎn)（東莞）對”凱東”評價“沒有考慮過，也沒有聽說過這個項目”在大嶺山置業(yè)的可能性“基本不會考慮，因為地方太亂，治安太差”“如果在大嶺山購買物業(yè)，也只會是投資”戶型面積需求“如果在大嶺山投資，會選擇些小高層住宅，60-79平方左右的兩房，不喜歡那些太高的住宅，18層以上的都不怎么接受，高樓層感覺太壓抑，高樓層沒有小區(qū)居住的感覺，最好發(fā)展商的商品能提供多種裝修套餐給客戶選擇，裝修費用可以另外付，而且不在乎裝修價格，主要是品質(zhì)?！薄昂苌俾犝f同事要到大嶺山要購房，大部分同事和朋友都要購買三房兩廳的洋房，大概100-120平方左右的。公司

53、每月都有大概1500元左右的住房補貼，還有住房公積金，大部分同事都在東莞租房，不過都不住在大嶺山”4.程小鷹小姐 金地格林小城業(yè)主 xx房地產(chǎn)（東莞）特定消費群分析5.何衛(wèi)先生 金地格林小城業(yè)主 客戶特征：何衛(wèi)先生是湖北人，在利豐印刷廠任職中層管理人員，一家兩口，家庭年收入10萬左右,在金桔工作,住在鎮(zhèn)中心,是自租房,大概50平方米左右,有一部私家車。 在格林小城置業(yè)的主要原因:“大嶺山?jīng)]有合適的樓盤,也沒有的選”“看好莞城的城市地位”對地塊的評價:“不滿意那里,臟,安全性低,嘈音大,生活配套太差”“鎮(zhèn)區(qū)樓盤,應該符合中低階層,收入很高的客戶群一般都不考慮鎮(zhèn)區(qū)”xx房地產(chǎn)（東莞）特定消費群分析

54、對”凱東”評價“曾經(jīng)都有考慮過凱東新城,但是后來交樓時間太遲,急著住,不合適” “有考慮過在大嶺山投資小戶型,80-90平方的小戶型的總價都能接受,”“如果自己投資就選80-90的小戶型,朋友都比較喜歡兩房和小三房,朋友當中一般都是夫妻帶一個小孩，需要和我差不多”“發(fā)展商最好可以提供裝修,不需要太豪華的,滿足入住需要就可以,買小戶型的也給不了多少錢的裝修費,因為大嶺山自己裝修的話很難買得到材料,必須跑到東莞購買材料.戶型面積需求5.何衛(wèi)先生 金地格林小城業(yè)主 在大嶺山置業(yè)的可能性特定消費群分析xx房地產(chǎn)（東莞）客戶特征： 劉斌先生是外省人，在東莞工作已經(jīng)有幾年時間，在富運家私工作，太太在大嶺山

55、上班，夫妻兩人暫時沒有私家車在格林小城置業(yè)的主要原因:大型的品牌發(fā)展商，主要是喜歡小區(qū) 的規(guī)劃在大嶺山置業(yè)的可能性 暫時由于工作年限太長，又剛買了格林，短期內(nèi)沒有購房的想法，身邊的同事在東莞也工作一段時間，有一部分人打算在東莞置業(yè)6. 劉斌 金地格林小城業(yè)主 特定消費群分析xx房地產(chǎn)（東莞）客戶特征： 30歲，外省人，在東莞已經(jīng)工作超過三年，現(xiàn)任職順德的美涂士化工有限公司，是該公司駐大嶺山辦事處的領導人，擁有小轎車一部在大嶺山置業(yè)的想法： 覺得大嶺山與市區(qū)的房地產(chǎn)價格應有1000元的差值；大嶺山的很多大企業(yè)都有員工宿舍，他們的員工住在廠里比住在外面安全對”凱東“的評價： 感覺價格高了，而且小區(qū)

56、的綠化太少，沒有樣板房給人看，沒有信心7. 徐斌 金地格林小城業(yè)主 特定消費群分析xx房地產(chǎn)（東莞）客戶特征： 湖北人，在大嶺山工作了幾年時間，在一家木業(yè)公司擔任業(yè)務，暫時沒有買車。在沒買金地格林小城之前，在大嶺山租房子住 （租金1000元/月） 大嶺山的首個樓盤，位置好，交通便利，周邊的商業(yè)配套不錯，有考慮過買房，但由于搶購，沒有買到心怡的單位對”凱東“的評價： 金地格林的業(yè)主購買是否有額外的優(yōu)惠8. 牟建國 金地格林小城業(yè)主 對新項目的期盼：特定消費群分析xx房地產(chǎn)（東莞）客戶特征： 熊年兵先生是廣西桂林人，來東莞三年，在長安美資電子 廠做采購工作，太太在大嶺山臺資廠從事稅務工作已十年 在

57、東莞工作多年，想套房住 。02年長安的房子才2800元/平方米，但到了決定買房時，長安的價格已經(jīng)去到了4000元/平方米，覺得鎮(zhèn)區(qū)這個價格有些泡沫，決定在莞城買?？紤]到開發(fā)商等原因，決定買格林小城。在東莞置業(yè)為原因： 鎮(zhèn)區(qū)的房價有些虛高，大嶺山的居住環(huán)境并不好，配套設施、治安、教育設施等方面都沒有市區(qū)的小區(qū)好9. 熊年兵 金地格林小城業(yè)主 在大嶺山置業(yè)想法：對項目的想法： 新項目的價格應該和格林小城一期的價格基本一樣才會考慮購買，戶型在130平方米的四房在大嶺山應該不會好賣，100平方米以內(nèi)的戶型會好賣特定消費群分析xx房地產(chǎn)（東莞）10.戴婉婉 金地格林小城業(yè)主戴婉婉是外省人，20來歲,在大

58、嶺山臺資的家具貿(mào)易公司從事財務工作,年收入大概-萬左右，丈夫在深圳龍崗做生意，家庭購買力強，在深圳龍崗也有購買一套復式單位，家里有一輛廣州本田雅閣轎車“當時購買格林小城最主要的覺得小區(qū)的氛圍很適合自己，有小資的情調(diào)。其次是由于考慮到東莞的市區(qū)買房子各方面的配套更齊全些在格林小城置業(yè)的主要原因:客戶特征：對”凱東新城”的評價一直都有關注凱東新城，它的地理位置好，位于鎮(zhèn)中心，但小區(qū)內(nèi)的空間感不好，沒有格林小城的規(guī)劃好，而且外立面不時尚，有些老土在大嶺山置業(yè)的可能性會考慮買一套兩房投資，身邊有很多同事想在大嶺山置業(yè)，對地塊的評價：周邊工廠較多，空氣污染可能會比較大建議建筑規(guī)劃上采用格林小城的形式：外

59、圍低，中間高，使得高層有比較好的景觀特定消費群分析xx房地產(chǎn)（東莞）個人經(jīng)濟勢力雄厚，公司有極其優(yōu)越的住宿環(huán)境自己的房子，不喜歡離工作太近的地方，希望能與工作有一定的距離xx房地產(chǎn)（東莞）特定消費群分析：企業(yè)老總1.林任明 東駿豪苑業(yè)主林任明先生是臺灣人，接近50歲，在東駿豪苑購買頂層復式一套，現(xiàn)任大嶺山臺升家具廠副總經(jīng)理朋友都住在附近 ，又鄰近市中心，周邊的配套比較齊全 ，戶型的大小正好合適，小區(qū)的景觀也不錯。在東駿豪苑置業(yè)的主要原因:客戶特征：對置業(yè)的想法:不會購買大嶺山的物業(yè)，因為本身廠里生活配套齊全，已經(jīng)很舒適。如果考慮買房，地點會選在稍遠的地方比如莞城；會考慮購買松山湖的物業(yè)，認可未

60、來的發(fā)展前景，自住型的別墅與渡假型的公寓都可以考慮。特定消費群分析xx房地產(chǎn)（東莞）主要是自己建房子居住家庭人口比較多，加上住慣大面積的自建房，需求面積較大，如140-170平方的四房或五房單位；認為在大嶺山房地產(chǎn)投資市場非常大；比較重視小區(qū)的環(huán)境、配套和產(chǎn)品的戶型結(jié)構(gòu)xx房地產(chǎn)（東莞）特定消費群分析：本地人1.黃先生 金地格林小城業(yè)主 黃先生是東莞大嶺山本地人，已婚，在大嶺山村委會工作，一家五口。一直居住在大嶺山的自建房。大概300平方左右，年收入大概25萬左右，有一部私家車。沒有在其他地方置業(yè)?！敝饕褪强吹竭@里的城市地位，還有就是用來度假“”主要中意格林小城的戶型，如格林開賣一定再買一套