同致行信陽市某項(xiàng)目提案報(bào)告

1、第一篇： 營銷定位定位的魅力在于它蔑視同質(zhì)產(chǎn)品的同時(shí)，振臂高呼獨(dú)特的產(chǎn)品個(gè)性和形象，賦予客戶無窮的想象，使之成為品牌的忠誠客戶和美譽(yù)傳播者！房地產(chǎn)定位策略第一部分：項(xiàng)目綜合解析一、項(xiàng)目所處城市空間解析1、城市印象信陽市扼控江淮，屏蔽中原，素有鄂豫皖三省通衢之稱，是東西南北經(jīng)濟(jì)、文化交流的通道。全市總面積1.89萬平方公里，總?cè)丝?80萬。 信陽市具備成為中部區(qū)域性中心城市的地理?xiàng)l件信陽鄭州武漢合肥信陽地處鄭州、武漢、合肥三個(gè)輻射帶動(dòng)能力很強(qiáng)的省會(huì)城市的中心，是建設(shè)大城市的黃金地帶。寧西鐵路開通后,信陽成了重慶及大西北與南京、上海等東部沿海地區(qū)的交會(huì)點(diǎn),獨(dú)特的地理位置，完全可以發(fā)展成為鄂豫皖三省

2、交界處的區(qū)域性中心城市。2、區(qū)域發(fā)展平橋區(qū)：新的城市副中心正在形成按照“疏解整治老城，發(fā)展新區(qū)”的城市發(fā)展策略，主城區(qū)的建設(shè)規(guī)劃布局在老城區(qū)的基礎(chǔ)上，城市向東北方向發(fā)展，平橋區(qū)成為城市外延的第一站，教育、金融、醫(yī)療、交通等各種配套設(shè)施日益成熟。隨著連接中心城區(qū)的城市景觀大道南京路、龍江路的改造建成，一個(gè)新的城市副中心區(qū)正在形成。平橋區(qū)：城市副中心 中心城區(qū)本案而傳統(tǒng)的城市中心區(qū)，由于原有規(guī)劃、道路系統(tǒng)等種種原因，在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市配套功能建設(shè)等方面往往會(huì)達(dá)到一個(gè)瓶頸狀態(tài)，在一定程度上制約了城市的進(jìn)一步升級(jí)。在這種情況下，城市多極化發(fā)展就成為城市發(fā)展升級(jí)的主導(dǎo)方向和重要途徑，平橋區(qū)作為城市

3、副中心，是城市多極化發(fā)展的必然選擇，成為城市快速發(fā)展的突破口。本案成為連接中心區(qū)和城市副中心的核心紐點(diǎn)本項(xiàng)目位于平橋區(qū)龍江路南側(cè)，是連接城市中心區(qū)和城市副中心兩大組團(tuán)的核心鈕點(diǎn)，位于信陽市的“泛城區(qū)”，從項(xiàng)目到市區(qū)中心僅5分鐘車程，同時(shí)享有中心城區(qū)和平橋區(qū)的成熟配套資源。3、未來發(fā)展信陽市乘國家“中部崛起”的政策扶持，加快了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市化進(jìn)程。政府計(jì)劃在2020年將信陽建設(shè)成為100萬人口的中心城市，并借助信陽區(qū)位的先天優(yōu)勢和信陽茶產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，挖掘歷史文化潛力，全力將信陽打造成“中國茶都”，這對于信陽市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一個(gè)新的契機(jī)。如今正值信陽市規(guī)劃新的行政區(qū)域，羊山新區(qū)建設(shè)已經(jīng)初顯雛形，

4、未來的羊山區(qū)將成為成為信陽市新的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。隨著城市向東、向北發(fā)展步伐的加快，現(xiàn)在的中心城區(qū)和平橋區(qū)將進(jìn)一步融合，成為城市發(fā)展新的經(jīng)濟(jì)商務(wù)中心。城市的中心區(qū)是城市功能最齊備,設(shè)施最完全的區(qū)域，同時(shí)也是各種矛盾最集中的區(qū)域, 人們不得不面對人口密集、交通擁擠、環(huán)境污染、綠地緊缺等諸多問題，因此中外各大城市的高檔住宅區(qū)都位于中心區(qū)的邊緣，正如紐約的中央公園、上海的徐家匯虹橋沿線、深圳的香蜜湖片區(qū)等，都已經(jīng)成為當(dāng)?shù)睾勒瑓^(qū)的典范。羊山區(qū)：行政中心區(qū)本案平橋區(qū)浉河區(qū)本案經(jīng)濟(jì)商業(yè)區(qū)絕佳的地理位置使本案成為信陽真正意義的城市CLD而本項(xiàng)目位于行政中心區(qū)（羊山區(qū)）與經(jīng)濟(jì)中心區(qū)（浉河、平橋區(qū)）的黃金

5、結(jié)合點(diǎn)，成為“三區(qū)鼎立”格局下的城市居住核心，加上項(xiàng)目獨(dú)有的水域資源、綠色資源，將成為信陽大城市格局下的絕版城市綠肺，媲美紐約市的中央公園！優(yōu)越的地理位置將使這里成為信陽市真正意義上的城市CLD（中央生活區(qū)），成為信陽市上流人群心神向往的天賦美地。 【小結(jié)】優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，使本項(xiàng)目具備成為信陽市高檔住宅引領(lǐng)者的先決條件，同時(shí)也決定了項(xiàng)目的發(fā)展方向：A、宜居典范：住在龍湖，成為信陽人之所向，為信陽人居樹立標(biāo)桿。泛城區(qū)的純粹居住領(lǐng)域，與繁華城市中心保持了一定距離，又兼享兩個(gè)成熟組團(tuán)的城市資源，必然成為未來信陽主流人群的聚居地。住在龍湖，工作在浉河、羊山，在“修身齊家”與“治國平天下”之間自由切換！

6、全新的居住模式讓信陽人居步入一個(gè)新的篇章。B、增值保值：獨(dú)特的地理位置，稀缺的自然資源，帶來長遠(yuǎn)的保值升值空間。同致行認(rèn)為樓盤的升值潛力是理性購房者非常看重的要素，即便是自住者同樣非常關(guān)注樓盤的保值升值空間。城市向東、向北的發(fā)展格局，決定了本案地處主流居住區(qū)的強(qiáng)大優(yōu)勢。項(xiàng)目周邊規(guī)劃中交錯(cuò)連接的的快速干道，使市內(nèi)交通與區(qū)域性交通緊密銜接，形成市域交通一體化，規(guī)劃中的多條城市快速路，穿過京廣鐵路將項(xiàng)目與中心城區(qū)緊密聯(lián)結(jié)，屆時(shí)本案的區(qū)位優(yōu)勢會(huì)更為明顯，升值潛力不可估量！二、項(xiàng)目景觀資源分析【水系資源】水景滿足了人們依水而居、崇尚自然的心理，已經(jīng)成為高尚住宅的必備條件。在物理上，水景對植物的生長、空氣

7、濕度和溫度的調(diào)節(jié)都十分有利，可以提升樓盤環(huán)境質(zhì)量，柔軟、流動(dòng)的活水豐富了景觀的虛實(shí)、動(dòng)靜層次。在開發(fā)效益上，天然水景和人工水景之間的巧妙融合，整個(gè)樓盤價(jià)值將大為提升。中心湖泊核心景觀5萬平米龍湖，為項(xiàng)目提供了絕佳的水景資源，對湖岸線適當(dāng)改造修飾，創(chuàng)造核心的景觀價(jià)值。小型池塘補(bǔ)充景觀。結(jié)合項(xiàng)目整體規(guī)劃予以適當(dāng)保留，成為組團(tuán)景觀中心?！酒碌刭Y源】利用豐富的坡地資源，改變傳統(tǒng)平鋪、直線的景觀規(guī)劃，打造出高低起伏的坡地景觀，依地勢造景，構(gòu)建起伏錯(cuò)落的秀麗風(fēng)景，打造立體的多維創(chuàng)意空間?！局脖毁Y源】大面積的原生態(tài)植被，觀賞性好，適應(yīng)性強(qiáng)，擁有人造園林不可比擬的優(yōu)勢。還能為項(xiàng)目提供一處天然“氧吧”，能很好的

8、改善區(qū)域小氣候。項(xiàng)目所處的豐富濕地、山水資源，有力的提升了項(xiàng)目的居住價(jià)值。背山望湖，擁林孕秀，獨(dú)特的山水資源讓項(xiàng)目的貴氣與生俱來。項(xiàng)目的園林規(guī)劃應(yīng)在適當(dāng)改造的基礎(chǔ)上充分利用這些得天獨(dú)厚的稀缺資源，同時(shí)賦予深厚的文化內(nèi)涵，使本案園林景觀不僅在視覺上賞心悅目，更是從文化品位上散發(fā)出獨(dú)特的魅力。【小結(jié)】豐富的自然景觀資源，為項(xiàng)目導(dǎo)入更多的發(fā)展方向，更大的奠定項(xiàng)目的居住價(jià)值和生活價(jià)值及不可限量的投資價(jià)值：公園生活：大面積的綠化為項(xiàng)目建造城市中的公園，把家安在公園里，把大自然對人類慷慨的恩賜納為私有；有氧生活：空氣中彌漫的高濃度副氧離子，讓我們多了一重健康的保障；休閑生活：依托周邊良好的自然生態(tài)環(huán)境，在

9、社區(qū)生活配套設(shè)施中導(dǎo)入休閑、健身、娛樂、益智等多元概念，使居住者充分放松自我，在繁華的都市喧鬧中享受休閑逸趣生活。生 態(tài) 型：為城市打造生態(tài)名片，尊重原生的自然環(huán)境，建筑與自然融為一體，強(qiáng)調(diào)人與自然的和諧共融。 度 假 型：充分享受大自然陽光、湖泊，構(gòu)建一個(gè)融度假、居住于一體的大型度假社區(qū)，回家就是度假的開始。三、一期產(chǎn)品特征分析1、產(chǎn)品類型分析戶型棟數(shù)（棟）面積（m2）套數(shù)（套）百分比花園洋房81252188617%電梯高層73818341283%合計(jì)15/498100%產(chǎn)品類型以帶電梯的小高層和高層為主，是項(xiàng)目價(jià)值產(chǎn)生的主體，同時(shí)帶來整體規(guī)劃的低建筑密度?；▓@洋房以親地性和產(chǎn)品舒適性提供更

10、多的價(jià)值提升，為項(xiàng)目樹立一個(gè)價(jià)值標(biāo)桿，對項(xiàng)目的形象和品質(zhì)都是很好的提升，同時(shí)也填補(bǔ)了信陽高端住宅產(chǎn)品的空白。2、戶型面積區(qū)間戶型面積（m2）套數(shù)（套）面積（）百分比套數(shù)合計(jì)面積合計(jì)六房二廳201.36881610.881610.882.82%五房二廳16117824243993.163993.167.00%四房三廳18321816901518.612951.0422.72%四房二廳1281407411432.44三房二廳88883047799.834532.5260.57%11813121626732.72一房二廳70.2436682528.643921.486.88%一房二廳38.69361

11、392.84合計(jì)/48449857009.08100%一期戶型面積區(qū)間跨度大，房型從一房到六房，覆蓋各個(gè)面積區(qū)間段，具有豐富的產(chǎn)品線，滿足客戶的多種需求。3、戶型面積配比以三房中小戶型為主，120左右的三房二廳占總戶型面積的60%，其次為四房戶型占23%，符合當(dāng)前市場主流購房者的需求面積。4、戶型結(jié)構(gòu)分析主力E1戶型：三房兩廳兩衛(wèi)，127.81預(yù)留壁柜生活陽臺(tái)次臥凸窗大面積陽臺(tái)270度觀景窗戶型優(yōu)勢：戶型南北通透設(shè)計(jì)，動(dòng)靜分區(qū)，干濕分離；陽光餐廳，讓就餐的心情更加明朗；客廳4.2米大開間，更顯主人闊綽大氣；戶型劣勢：入戶門與主衛(wèi)生間門正對；兩臥室北向點(diǎn)評：戶型面積適中，功能布局合理，于細(xì)節(jié)處顯

12、示出產(chǎn)品創(chuàng)新品質(zhì)，順應(yīng)信陽購房者的需求，引領(lǐng)信陽樓市回歸產(chǎn)品核心競爭力。戶型拼接戶型的細(xì)分與靈活拼接，使產(chǎn)品的供應(yīng)范疇擴(kuò)大，滿足多種客戶需求的同時(shí)，順應(yīng)了國家“90/70”的政策導(dǎo)向，也減少設(shè)計(jì)過多大戶型的風(fēng)險(xiǎn)。【戶型拼接：】E1戶型（三房兩廳兩衛(wèi)，127.81）+ E4戶型（一房一廳一衛(wèi)，38.69）=四房戶型（166.50）【戶型拼接2：】E2戶型（三房兩廳兩衛(wèi)，119.61）+ E3戶型（一房兩廳一衛(wèi)，70.24）=四房戶型（189.85）四、項(xiàng)目核心賣點(diǎn)分析地段資源篇【城市核心1級(jí)輻射圈】城市地理中心 地段優(yōu)越“好房子應(yīng)該是有價(jià)值的房子，地段則是這一價(jià)值的表層體現(xiàn)?！焙玫牡囟螞Q定著一個(gè)

13、區(qū)域未來發(fā)展方向與投資力度。在很大程度上，也決定著該區(qū)域未來的升值潛力。地段是一個(gè)綜合的概念。對于崇尚地段論的購房者而言，地段更多的包括環(huán)境、治安、綠化、配套、基礎(chǔ)建設(shè)等等因素。而對于一些有超前意識(shí)的置業(yè)者來說，政府的高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃決定地段未來前景，意味著高品質(zhì)生活氛圍。信陽城市中心向東轉(zhuǎn)移，羊山片區(qū)將成為城市未來新的市中心，本項(xiàng)目位于新城市中心一級(jí)輻射區(qū)、新老中心連接帶，由于政府的支持，這一區(qū)域在未來交通、生活、居住環(huán)境等各方面均具有不可比擬的優(yōu)勢?！鞠∪辟Y源，稀缺價(jià)值】信陽城區(qū)唯一坡地湖居物業(yè)許多事物的價(jià)值都在于它的稀缺性，甚至是唯一性的特點(diǎn)， “山水無價(jià)”，以面向未來的眼光看，資源的不可再生

14、性和稀缺性決定了資源的價(jià)值，而占有的稀缺資源越多，凝結(jié)在商品（房子）中的價(jià)值或者是潛在價(jià)值也就越多。樓盤是否有優(yōu)質(zhì)的稀缺資源對其是否有升值空間至關(guān)重要。本項(xiàng)目擁有稀缺生態(tài)自然資源，信陽城區(qū)唯一坡地湖居物業(yè)，空氣清新，望水而居，滿目蒼翠，堪稱應(yīng)天時(shí)、得地利、擁人和，此地塊可謂信陽未來理想的高尚居住板塊。建筑規(guī)劃篇【大社區(qū)、大環(huán)境、大氛圍】優(yōu)越的居住文化規(guī)模競爭已成為樓盤贏得市場份額的重要武器。1、大規(guī)模是開發(fā)商實(shí)力的重要體現(xiàn)，它使社區(qū)大面積景觀規(guī)劃和完善生活配套要求成為可能同時(shí)也是提升社區(qū)管理水平的保證；2、大的社區(qū)對社會(huì)有較大的影響，政府也會(huì)提供很大的支持和保證，使大社區(qū)無論從市政配套還是周邊

15、環(huán)境，都將使大社區(qū)里的居住者受益；3、大社區(qū)具有溫馨、和諧、豐富的社區(qū)文化氛圍。4、由于大社區(qū)自身的特點(diǎn)，也決定了它在房地產(chǎn)市場中具有很大的保值、升值潛力。信陽的房地產(chǎn)市場處于初級(jí)發(fā)展階段，規(guī)?；瘶潜P更是鳳毛麟角，一切超乎想象，本項(xiàng)目近60萬平米的坡地湖景風(fēng)情社區(qū)使信陽人民居住的理想變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。大規(guī)模的占地面積為大手筆的社區(qū)園林環(huán)境和配套設(shè)施留下了足夠的想象和設(shè)計(jì)空間，對擴(kuò)大樓盤影響力、實(shí)現(xiàn)資源共享、提高居住品質(zhì)、改善城市面貌等都具有重要意義。【容積率小于2】低密度生活、親地親水物業(yè)低密度的房子最大的優(yōu)點(diǎn)在于自然和環(huán)境的連接，減少了戶與戶之間的視覺干擾，更加重視私密性，通風(fēng)采光優(yōu)良。在符合住宅基

16、本要求的基礎(chǔ)上，突出健康要素，滿足居住者生理、心理和社會(huì)多層次的需求，為居住者營造一處健康、安全、舒適和環(huán)保的高品質(zhì)住宅和社區(qū)，能使居住者在身體上、精神上、社會(huì)上完全處于良好狀態(tài)，居住密度直接影響人們居住的整體品質(zhì)。本項(xiàng)目整個(gè)社區(qū)實(shí)現(xiàn)了1. 9的低容積率，建筑密度小于22%，是目前信陽市容積率小于2且面向普通市民的低密度、高綠化率的社區(qū)之一，能夠以大眾住宅的定位做出別墅級(jí)的容積率標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)屬難能可貴?！揪G化率達(dá)到50%】生態(tài)空間，私家氧吧據(jù)權(quán)威科學(xué)家研究：綠地既可以協(xié)調(diào)人的心理狀態(tài)，改善人際關(guān)系，同時(shí)減少了空氣污染。生活在廣植樹木花草地方的人，可以呼吸到更多的新鮮空氣，對心肺功能很有益處，癌癥的

17、發(fā)病率也會(huì)大大地降低。高綠化率是現(xiàn)代高品質(zhì)生活的一種需求，在滿足人們視覺美感享受的同時(shí)，對人體健康也有很重要的意義。目前信陽市場上綠化率普遍在3040%，而本項(xiàng)目的綠化率達(dá)到了50，保持原生態(tài)自然形真正天然氧吧里的健康生活！【建筑風(fēng)格經(jīng)典】經(jīng)得起時(shí)間檢驗(yàn)的建筑如今在市場上建筑跟著時(shí)代在變，盲目模仿，不斷跟隨潮流，又不斷落伍，外觀丑陋、內(nèi)部功能不適用，使用壽命基本不超過30年，那么，什么樣的房子才算是經(jīng)久不衰的房子呢？因時(shí)因勢地創(chuàng)造最適宜居住的、具有生命力的、具有參考價(jià)值和歷史意義的建筑，追求線條的美感，使建筑成為一道可以欣賞的靚麗城市風(fēng)景，同時(shí)富有深厚的文化底蘊(yùn)，這才是經(jīng)得起時(shí)間檢驗(yàn)的建筑。歷

18、史是不可以更改的，我們卻能創(chuàng)造經(jīng)典的未來！本項(xiàng)目在規(guī)劃、研發(fā)、設(shè)計(jì)、施工等一系列建造流程中，注重細(xì)節(jié)、嚴(yán)格把關(guān)、精益求精。使建筑不僅在外觀、功能等方面遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過市場上同類建筑，更能經(jīng)得起時(shí)間的檢驗(yàn)，在長久的時(shí)間里都無可媲美，品質(zhì)永恒?！锯说膱@林景觀】國際手筆，臻美生活生活棲息于美好的、優(yōu)雅的園林景觀中，是一種心性的調(diào)養(yǎng)，更是一種與事業(yè)、成就相匹配的尊榮和身份的體現(xiàn)。選擇什么樣的居住方式便意味著選擇什么樣的價(jià)值取向和生活品位。本項(xiàng)目體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，追求景觀的豐富性和趣味性，原生坡地，天然湖景外加以現(xiàn)代文明創(chuàng)新的園林景設(shè)計(jì)，豐富景觀系統(tǒng)使每扇窗都有良好的園林風(fēng)景，置業(yè)在此，享受優(yōu)美的環(huán)

19、境，汲取居住的文明，感受居家生活的最高境界。（景點(diǎn)價(jià)值的具體挖掘根據(jù)園林設(shè)計(jì)最后方案提煉）【院落共享空間】和諧鄰里，愜意相融在建筑空間中引入自然空間的方式來改善內(nèi)部小氣候，陽光，植物等自然要素被引入了建筑組團(tuán)內(nèi)部，宜人的尺度構(gòu)成富有人情味的居住空間。能在高樓中閱讀大地、體驗(yàn)生活、聆聽故事，為每一個(gè)小組團(tuán)提供一個(gè)相對獨(dú)立的休閑空間，雖然犧牲一定的面積，但得到了最重要的人性回歸，在這里，院落代表一種交流、安全感、彼此的欣賞和信任。院落建筑符合當(dāng)今科技的發(fā)展和未來的建筑形式，是一種人性居住概念的住宅。本項(xiàng)目分五期開發(fā)，在整體園林風(fēng)格不變的情況下，各期園林自成一景，相對獨(dú)立，同時(shí)又可以共享小區(qū)綠化空間

20、，可謂“進(jìn)亦景退亦景”，讓入住的業(yè)主在相對封閉的區(qū)域中享受健康、舒適的院落生活，為新時(shí)代鄰里關(guān)系的融合提供良好的交流氛圍。優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品篇【實(shí)用率大于90%】即買即所得實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積與住宅面積之比。一般情況下設(shè)計(jì)合理的樓房實(shí)用率，高層塔樓住宅約在80%85%之間，多層住宅建筑約在90%左右，若低于此標(biāo)準(zhǔn)，房屋的性價(jià)比就大打折扣。本項(xiàng)目通過創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)，有效節(jié)省空間，減少公攤面積等措施，使小高層實(shí)用率達(dá)90，多層洋房實(shí)用率達(dá)95%，湖景庭院實(shí)用率達(dá)100%，為客戶提供真正高性價(jià)比的品質(zhì)物業(yè)?！緫粜头秸⒛媳蓖ㄍ浮縿?chuàng)新空間，人性化住宅戶型是人們居家生活的基本載體，它不僅決定了人們居住的品質(zhì)，還影響

21、著人們的生活方式。一個(gè)優(yōu)秀的戶型應(yīng)該具備以下基本的條件：首先，相關(guān)尺寸大小及空間布局應(yīng)符合人體工程學(xué)；其次，功能健全、布局合理、面積搭配合理；第三，滿足健康要求，做到干濕分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)，出入動(dòng)線流暢，南北通透，采光良好；第四，滿足彈性化空間，以適應(yīng)消費(fèi)者對戶型的個(gè)性化裝修創(chuàng)造；第五、應(yīng)該與周邊的環(huán)境相互協(xié)調(diào)，避免對視，有良好的景觀視野等。在本案的創(chuàng)作上，組織具有多元化國際背景的設(shè)計(jì)師，通過創(chuàng)新的設(shè)計(jì)手段，發(fā)掘建筑的經(jīng)濟(jì)及審美價(jià)值，在信陽市場上創(chuàng)新設(shè)計(jì)“入戶花園”、“270觀景凸窗”、“層層退臺(tái)”、“三重庭院”等產(chǎn)品亮點(diǎn)，內(nèi)部功能分區(qū)合理，空間尺度宜人，為消費(fèi)者量體裁衣打造宜居精品住宅。配套服務(wù)

22、篇【物業(yè)管理國際標(biāo)準(zhǔn)】萬科，引領(lǐng)市場的品牌物管（以最終協(xié)商內(nèi)容確定）加強(qiáng)物業(yè)管理不僅能使物業(yè)保值，而且還可以使物業(yè)增值。一方面，良好的物業(yè)管理可以使物業(yè)處于完好的狀態(tài)并使之正常運(yùn)行，可以延長物業(yè)的使用壽命，還可以通過基本業(yè)務(wù)、專項(xiàng)業(yè)務(wù)和特色業(yè)務(wù)的服務(wù)，適當(dāng)改善和提高物業(yè)的使用功能，提高物業(yè)的檔次和適應(yīng)性，進(jìn)而推動(dòng)物業(yè)的升值。只有現(xiàn)代化的管理手段，優(yōu)質(zhì)、周到、完善的物業(yè)管理，才能保證房地產(chǎn)價(jià)值和使用價(jià)值的最終實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而提高房地產(chǎn)的投資效益。【交通暢達(dá)】便捷交通，自由出行項(xiàng)目所處片區(qū)位于三區(qū)交接中心，無論是去繁華的老城區(qū)還是去全新規(guī)劃的新城區(qū)，都有其它片區(qū)無可相比的優(yōu)勢，隨著“五路” 建設(shè)開展、”

23、三縱三橫“的發(fā)展建設(shè)框架，片區(qū)的交通體系將更加完善，自駕出行便捷優(yōu)越。同時(shí)為了方便業(yè)主日常生活出行，締造品質(zhì)優(yōu)越的社區(qū)生活，三方地產(chǎn)與市政府加強(qiáng)溝通，決定引入市政公交線路接駁小區(qū)入口?？旖莸某鲂邢到y(tǒng)，多方位的交通網(wǎng)絡(luò)，5分鐘可達(dá)中心區(qū)及市外道路入口，最大縮短空間距離。讓本項(xiàng)目的業(yè)主既可輕松享受成熟都市生活配套，又遠(yuǎn)離喧囂，回歸自然，為業(yè)主帶來便捷的生活享受，體會(huì)輕松往來之舒適?！拘〗Y(jié)】本項(xiàng)目在信陽區(qū)域有與生俱來的貴族氣息，天賦地理環(huán)境、自然景觀，加上后天的精心雕飾，萬千寵愛集于一身，必將使本案成為信陽人居版圖上的一顆璀璨明珠。第二部分：區(qū)域市場回顧一、城市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)營1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好，經(jīng)濟(jì)

24、運(yùn)行質(zhì)量平穩(wěn)提升。2006年信陽市生產(chǎn)總值586.3億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長13.6。在河南地市排名13位，較2005年前進(jìn)了3個(gè)位次。以第二、三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，并且比重逐漸提高。2006年信陽市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的29.6：38.0：32.4調(diào)整為28.0:39.4:32.6，繼續(xù)呈“二三一”格局，二、三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重達(dá)到72.0%，比去年提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)生產(chǎn)快速增長。2006年，全市全部工業(yè)完成增加值185.6億元，增長17.2%；其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè) (年產(chǎn)品銷售收入500萬元以上的工業(yè)企業(yè))累計(jì)完成增加值102.6億元,比上年增長23.1%。其中私營企業(yè)完成增加值

25、17.0億元，增長33.2%?！拘〗Y(jié)】良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況，保障和推動(dòng)了信陽房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。2、勞務(wù)經(jīng)濟(jì)成為信陽的支柱產(chǎn)業(yè)和特色品牌勞務(wù)經(jīng)濟(jì)成為信陽農(nóng)民增收的主要渠道。90年代末，信陽外出務(wù)工經(jīng)商人員首次突破100萬人，此后連續(xù)7年保持在100萬人以上，勞務(wù)收入逐年增加。到2006年底，信陽外出務(wù)工經(jīng)商半年以上的人員達(dá)218萬人，占全市總?cè)丝诘?7.96%，占農(nóng)村人口的36.7%，其中長年在國外務(wù)工人員達(dá)到2000多人，年創(chuàng)匯5000萬美元。外出務(wù)工年收入達(dá)123億元，約占全市GDP的25%。經(jīng)過多年打拼，在外出務(wù)工經(jīng)商人員中，有相當(dāng)一部分完成了原始積累。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2006年全市外出務(wù)

26、工人員中擁有資產(chǎn)100萬元以上的有11000多人，其中包括一批資產(chǎn)上千萬元乃至過億元的人士?！拘〗Y(jié)】經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況良好，第二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，以及政府大力發(fā)展勞務(wù)經(jīng)濟(jì)、藏富于民的地方經(jīng)濟(jì)特色，決定了信陽市的快速經(jīng)濟(jì)發(fā)展，和各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的穩(wěn)步提升，為本項(xiàng)目的入市提供了一個(gè)良好的運(yùn)行平臺(tái)。隨著勞務(wù)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一部分外出人員在務(wù)工城鎮(zhèn)購房安家，一部分人員回鄉(xiāng)在家鄉(xiāng)城鎮(zhèn)安家落戶，造就大量有消費(fèi)需求和實(shí)力的強(qiáng)勢房產(chǎn)消費(fèi)群體。二、城市結(jié)構(gòu)分析信陽市轄浉河區(qū)、平橋區(qū)兩區(qū)，以及羅山縣、潢川縣、固始縣、光山縣、息縣、淮濱縣、商城縣、新縣等八縣。兩區(qū)特別是浉河區(qū)作為全市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，聚集了全市的核心資源，

27、對周邊“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”縣市的輻射力度明顯。截止2005年底，全市八個(gè)縣土地面積15243平方公里，占全市的80.6%，縣域年末人口649.3萬人，占全市的82.4%?？h域經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在信陽經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中具有舉足輕重的地位?？h市GDP分布：縣市固始潢川息縣光山羅山商城淮濱新縣八縣合計(jì)市區(qū)GDP83.961.745.042.740.839.731.528.6369.2137比重16.4%12.1%8.8%8.4%8.0%7.8%6.2%5.6%72.827.2%縣市人口分布：縣市固始潢川息縣光山羅山商城淮濱新縣八縣合計(jì)市區(qū)人口156.2 78.6 92.5 79.5 70.17

28、1.3 66.3 33.1 649.3 72.3比重20.6%10.3%12.2%10.5%9.2%9.4%8.7%4.4%82.417.6%周邊八個(gè)縣市的GDP總和占全市的72，是信陽市國民經(jīng)濟(jì)的重要支撐力量，擁有巨大的消費(fèi)市場，發(fā)展?jié)摿Σ蝗莺鲆?。特別是固始縣，是信陽市的人口和經(jīng)濟(jì)大縣，應(yīng)作為本項(xiàng)目的重點(diǎn)關(guān)注市場?！拘〗Y(jié)】城區(qū)的核心資源集中在信陽市區(qū)，而人口廣泛分布于各地縣，特別是一批有強(qiáng)大消費(fèi)實(shí)力的勞務(wù)人口、創(chuàng)業(yè)者。各縣市的巨大消費(fèi)力度，決定了本項(xiàng)目的“大信陽”、“泛信陽”營銷策略，在營銷推廣時(shí)以市區(qū)為核心，放眼地縣，廣泛的獲取客戶。三、信陽城區(qū)的房地產(chǎn)市場分析信陽市在和諧地產(chǎn)的運(yùn)作之下，

29、房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了百花齊放的繁榮景象，2005年取得了總投資額23.0億元的優(yōu)秀成績，增長91.3%，房地產(chǎn)市場的增勢迅猛，大力提升了信陽市人居水平，同時(shí)加快了信陽市城市化進(jìn)程的發(fā)展。1、銷售量持續(xù)增長商品房銷售火爆。2005年商品房銷售面積110.9萬平方米，比2004年增長97.7%，其中，住宅93.9萬平方米，增長105.1%，超過一倍。反映出房地產(chǎn)交易的異常活躍和市場發(fā)展的強(qiáng)勁勢頭。2、房價(jià)持續(xù)攀升信陽市購房需求以自住為主，國家宏觀調(diào)控政策對信陽市房價(jià)的影響不大。商品住宅平均銷售價(jià)格2004年1350元/平方米，比2003年增長9.85%，2005年1435元/平方米，比2004年增長6

30、.29%，07年1季度各在售新盤銷售均價(jià)已經(jīng)超過1900元/平方米，比去年同比增長達(dá)到35.7，整個(gè)房地產(chǎn)市場處于全面崛起階段，個(gè)別中心地段樓盤（銀珠廣場）均價(jià)甚至突破3000元/平方米?？梢钥闯鼋鼛啄晷抨柺蟹績r(jià)提升速度正逐步加快，經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展下的住宅需求2007年將有更大強(qiáng)度釋放，房價(jià)上揚(yáng)的速度也會(huì)進(jìn)一步加快。商品房價(jià)格上漲的主要原因：土地價(jià)格上漲；新建住宅品質(zhì)提升(建筑材料品質(zhì)、戶型及配套設(shè)施、小區(qū)環(huán)境的優(yōu)化等)；政府基礎(chǔ)設(shè)施投入力度的加大，城市化水平不斷提升；隨著城鎮(zhèn)居民收入水平的提高，對住房品質(zhì)的要求提高，推動(dòng)高品質(zhì)住房比重增加，提升了平均價(jià)格。預(yù)計(jì)在未來的幾年時(shí)間里，全市商品住宅平均

31、銷售價(jià)格仍將維持1520的年增長幅度。3、需求旺盛銷售量持續(xù)大幅增長表明需求依然旺盛。需求是銷售量增長的基礎(chǔ)和支撐，而支撐需求持續(xù)增長的動(dòng)力，一是國民經(jīng)濟(jì)增長帶動(dòng)城鎮(zhèn)居民收入的增加，生活水平不斷提高，改善型居住需求增加；二是信陽市城市化速度的加快對周邊地縣的輻射；三是城市拆遷改造所帶來的剛性需求。房地產(chǎn)市場正處于全面崛起階段四、信陽市主流樓盤分析結(jié)合本項(xiàng)目以高層產(chǎn)品為主的特色，選取信陽市當(dāng)前有影響力的幾個(gè)主流樓盤進(jìn)行分析：銀珠廣場、奧運(yùn)城、經(jīng)典花園、茗陽天下、泰安第一城?！俱y珠廣場】樓盤名稱 銀珠廣場示意圖樓盤規(guī)模占地2萬平方米，建面12萬平方米，5棟高層建筑形態(tài)高層（底5層商業(yè)，共30層）建

32、筑布局點(diǎn)式 兩梯4戶建筑風(fēng)格現(xiàn)代主力戶型3房121133平米戶型特色凸窗，弧形飄窗，入戶花園，部分三房、四房帶工人房園林綠化8000平米空中花園物業(yè)管理費(fèi)用1元/平米銷售均價(jià)3000元/平米銷售率65%與本項(xiàng)目的比較分析：該項(xiàng)目位處信陽市繁華中心，周邊配套非常完善，本案可以價(jià)格優(yōu)勢、大面積園林水景、宜居氛圍、升值潛力等攔截分流該項(xiàng)目的客戶。【弘昌奧運(yùn)城】樓盤名稱奧運(yùn)城示意圖樓盤規(guī)模建面30萬m2建筑形態(tài)多層、小高層、高層建筑布局組團(tuán)式，點(diǎn)板結(jié)合主力戶型兩房8596平米，3房121142平米戶型特色凸窗，生活陽臺(tái)，陽光房園林綠化小區(qū)內(nèi)水系物業(yè)管理河南鑫苑物業(yè)管理公司，0.3元/銷售價(jià)格2350元

33、/平米（多層）銷售率一期85%營銷手段無與本項(xiàng)目的比較分析：該項(xiàng)目引入運(yùn)動(dòng)主題，建有一個(gè)2萬平米的運(yùn)動(dòng)廣場，但區(qū)位不具備發(fā)展優(yōu)勢，且水景缺乏，園林綠化單一，建筑密度大，居住的舒適度以及區(qū)位優(yōu)勢不及本案?！窘?jīng)典花園】樓盤名稱經(jīng)典花園示意圖項(xiàng)目地址濱河南路獅河公園對面規(guī)模占地5.29公頃，總建面11.9萬平米建筑形態(tài)小高層、高層為主，3棟多層、建筑布局行列式布局建筑風(fēng)格海派風(fēng)格主力戶型2房85100平米，3房110130平米戶型特色臥室?guī)勾埃p陽臺(tái)園林綠化中心綠化，引入獅河水系銷售價(jià)格2300元/（多層）2700元/（小高層）銷售率認(rèn)購中，土地平整階段營銷手段5萬元購VIP卡，開盤增值2000元

34、與本項(xiàng)目的比較分析：該項(xiàng)目依獅河而建，小區(qū)內(nèi)部未建造活動(dòng)廣場，建筑布局上南高北低，日照間距系數(shù)?。?.0），視野和采光都會(huì)收到限制，影響了產(chǎn)品的素質(zhì)，且小區(qū)內(nèi)綠化簡單，建筑密度大?！拒柼煜隆繕潜P名稱茗陽天下項(xiàng)目地址獅河區(qū)天倫廣場西側(cè)規(guī)模占地1180畝，總建面85萬平米建筑形態(tài)多層（6層），Townhouse(4、5層)建筑布局組團(tuán)式布局建筑風(fēng)格“江南煙雨”風(fēng)格，灰、白搭配主力戶型2房95100平米，3房120130平米戶型特色飄窗，封閉北陽臺(tái)，開敞南陽臺(tái)，百葉窗空調(diào)機(jī)位，復(fù)式贈(zèng)送露臺(tái)園林綠化中心綠化，引入獅河水系銷售價(jià)格1900元/平米銷售率一期85%營銷手段無與本項(xiàng)目的比較分析：該項(xiàng)目依賢

35、山而建，面臨獅河，產(chǎn)品的暢銷反映了信陽市購房者對自然景觀的偏好，目前規(guī)劃為純多層，建筑密度大，與本案構(gòu)成的競爭較小?！咎┌驳谝怀恰繕潜P名稱泰安第一城示意圖規(guī)模建筑面積14萬平米建筑形態(tài)多層、高層建筑布局整齊行列式建筑風(fēng)格美式主力戶型3房130平米戶型特色臥室?guī)勾埃糠謶粜陀腥霊艋▓@園林綠化綠化率34%，宅間少量綠化，入口有小型噴泉廣場銷售價(jià)格1700元/（多層）2250元/（高層）營銷手段小型少兒才藝表演與本項(xiàng)目的比較分析：該項(xiàng)目以多層為主，高層僅有兩棟樓，戶型為170平方米的四房大戶型，因此在產(chǎn)品構(gòu)成上與本案不構(gòu)成直接競爭?！拘〗Y(jié)】有創(chuàng)新亮點(diǎn)的中小面積戶型受到市場歡迎；物業(yè)形態(tài)以多層為主，

36、建筑密度大樓間距小，小區(qū)綠化不足，景觀匱乏；高層住宅為次主流產(chǎn)品，市場競爭相對較弱，價(jià)格適中的電梯高層將會(huì)有廣闊的市場前景；高層住宅在銷售時(shí)遇到一定抗性，主要是來自公攤面積和銷售價(jià)格上；高層住宅的低層單位的銷售不是很理想；在樓盤的炒作停留在初步的概念階段，大量的外地概念被復(fù)制，而忽略了產(chǎn)品自身的核心競爭力；在售樓盤營銷手段單一，對產(chǎn)品的形象宣傳重視不夠。五、購房消費(fèi)者分析客戶分類地域年齡段購房者描述需求產(chǎn)品能接受的總價(jià)中小企業(yè)主市區(qū)為主，周邊八縣3045歲他們學(xué)歷不高，通過自己的事業(yè)打拼，擁有一定的資金積累，希望擁有一處能體現(xiàn)身份地位的高尚住宅。需求130以上的大戶型，注重樓盤地段和規(guī)模355

37、5萬偏重于一次性付款政府公務(wù)員、事業(yè)單位市區(qū)3045歲擁有相對較高的穩(wěn)定收入和社會(huì)保障，有著良好銀行信譽(yù)，屬于二次購房者需求110140的中等戶型，注重居住的舒適度，如園林綠化、智能配套等2550萬偏重于銀行按揭鄉(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)周邊八縣3550歲擁有穩(wěn)定的收入，購買能力強(qiáng)，到市內(nèi)購房以安排子女在市區(qū)上學(xué)和工作，同時(shí)是體現(xiàn)身份的象征需求110140的中等戶型，注重樓盤地段，以及周邊的教育、醫(yī)療配套3045萬偏重于一次性付款外出務(wù)工者周邊八縣2840歲他們通過外出務(wù)工創(chuàng)業(yè)完成原始積累，希望移民市區(qū)擁有一處安定的居所，為下一代創(chuàng)造良好的生活條件需求100130的中小戶型，重視樓盤的性價(jià)比，對產(chǎn)品創(chuàng)新接受度高

38、2045萬一次性付款和銀行按揭相當(dāng)自由物業(yè)需求者、投資者市區(qū)、周邊縣城2550歲老年人或獨(dú)立的青年人，渴望擁有自由物業(yè)者；部分投資者看重項(xiàng)目的未來升值潛力。38-701220萬一次性付款和銀行按揭相當(dāng)【數(shù)據(jù)分析】年齡段集中35-40歲客戶最多，其次是30-35歲和40-45歲的，這三部分客戶幾乎占據(jù)全部的比例，這些客戶屬于頗有成就的中青年群體，注重生活品質(zhì)，思想活躍，較易接受新事物，對物業(yè)的綜合性價(jià)比有充分和理性的考慮。職業(yè)范圍分散他們來自各行各業(yè)，政界、商界都占據(jù)了較大比重，他們通過多年的努力奮斗已經(jīng)積累了一定的物質(zhì)基礎(chǔ)，并擁有一定的社會(huì)地位，在各自的行業(yè)領(lǐng)域里擔(dān)任著重要的角色。區(qū)域來源分散

39、周邊地縣的購房者占據(jù)重大比例，市區(qū)居民由于大都擁有單位分房，購房意愿并不強(qiáng)烈，我們在做推廣時(shí)必須參照業(yè)主來源考慮宣傳的重點(diǎn)。核心家庭結(jié)構(gòu)穩(wěn)定購買群體中，三代同堂占了相當(dāng)大的比例，項(xiàng)目發(fā)展應(yīng)考慮老人的需求，另外我們前面分析的平均年齡大約為35歲，他們的文化層次相對較高，或者在長期的奮斗創(chuàng)業(yè)過程中已經(jīng)認(rèn)識(shí)到知識(shí)文化的作用，所以他們對子女的教育是非?？粗氐?，這也是我們項(xiàng)目發(fā)展中應(yīng)該考慮的問題?！拘〗Y(jié)】購房者普遍看重樓盤的外在形象，以及地段和周邊配套，如果產(chǎn)品存在一定創(chuàng)新、功能齊全，同時(shí)價(jià)格在合理的接受范圍內(nèi)，這樣的產(chǎn)品必定會(huì)具有厚實(shí)的市場支撐。第三部分：項(xiàng)目定位一、定位依據(jù)項(xiàng)目定位城市研究區(qū)位研究市

40、場研究主流樓盤自我研究操盤經(jīng)驗(yàn)對城市的研究，對城市格局發(fā)展的研究；對地塊所處地段的區(qū)位角色研究；對信陽市房地產(chǎn)市場走勢的研究；對信陽在售主流樓盤的研究；對項(xiàng)目自身資源的分析；結(jié)合同致行操作郊區(qū)化大盤的經(jīng)驗(yàn)和心得。二、定位目的準(zhǔn)確樹立項(xiàng)目的市場形象實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格、銷售量以及銷售速度的突破樹立項(xiàng)目和企業(yè)的品牌形象三、目標(biāo)客戶特征分析客戶類型客戶描述主流客戶信陽市區(qū)的中小企業(yè)家、生意人士、泛公務(wù)員階層（政府工作人員、醫(yī)生、教師）。重點(diǎn)客戶周邊地縣的先富者：私營企業(yè)主、鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部、外出務(wù)工創(chuàng)業(yè)者機(jī)會(huì)客戶投資客戶：看好項(xiàng)目的地段發(fā)展前景，物業(yè)的保值升值潛力是第一要義。著部分客戶主要是來自市區(qū)、周邊八縣及武漢

41、、鄭州等地的投資客。以上客戶，普遍具有以下特點(diǎn)：個(gè)人情況：大多受過高等教育，文化層次較高，年齡在30-40歲之間，已婚，如有小孩，孩子一般正在上幼兒園或小學(xué)（年齡在1-15歲之內(nèi)）。平時(shí)生活習(xí)慣：生活節(jié)奏現(xiàn)代化。獲取樓盤信息主要通過戶外廣告、報(bào)紙媒體和朋友介紹，家人是購房決策最有力的影響者。職業(yè)：以私企業(yè)主、公務(wù)員為主。工作地點(diǎn)：主要集中在浉河區(qū)。置業(yè)次數(shù)：多次置業(yè)占50%，置業(yè)目的主要是自己居?。?0%有投資用途）。購房心態(tài)：不僅僅為了居住而購房，對他們而言，生活的品質(zhì)至關(guān)重要。他們追求的是一種生活品位，一種更高的生活境界。他們不急于購房，在設(shè)計(jì)規(guī)劃、物業(yè)管理、生活環(huán)境、品位格調(diào)上有更高的要

42、求。四、形象定位1、項(xiàng)目定位思考：a、大定位決定大價(jià)錢跳出普通花園住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)/配套的概念,避免一般的“高檔/主題園林/戶型經(jīng)典/溫馨浪漫/時(shí)尚”等某一價(jià)值點(diǎn)來訴求,而是要挖掘出具有自己作為大盤而獨(dú)具的物業(yè)與生活價(jià)值/大的系統(tǒng)性與包容性/深具個(gè)性而又層次豐富/區(qū)域影響力和榮譽(yù)感等核心的大的價(jià)值,使一般競爭對手無從向背。b、跳出格局,創(chuàng)造大市場既然是大項(xiàng)目,從出售的面積數(shù)量大/不同種類的物業(yè)和豐富戶型,自然將要面對更大區(qū)域的市場和不同階層的消費(fèi)人群.那么,某一個(gè)小的/特殊的區(qū)域和人群根本不能滿足大盤“巨大的胃口”,所以必須有大市場概念,跳出與一般中小規(guī)模的花園住宅面對面競爭的格局,尋找/設(shè)定和創(chuàng)

43、造出完全自己的市場。 c、以大概念創(chuàng)造大形象在特定的地塊上,為哪個(gè)細(xì)分市場蓋房比較合適,蓋什么樣的房(何種檔次/何種建筑風(fēng)格/主力戶型面積及其配比/總價(jià)水平等等)比較好賣,賣得俏。而這個(gè)市場概念必須經(jīng)過訓(xùn)練有素的/經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人士廣泛深入地進(jìn)行市場研究后方可得出。同時(shí),在營銷上,一個(gè)具有創(chuàng)意的概念也能夠極大拉動(dòng)市場,創(chuàng)造獨(dú)特的市場價(jià)值。d. 社區(qū)文化與生活方式是大盤的權(quán)利大盤因融合了不同類型的產(chǎn)品和會(huì)在不同的階段開發(fā),自然在建筑上有著很多形態(tài)與藝術(shù)上的變化/很鮮明的園林主題風(fēng)格和豐富細(xì)致的表現(xiàn)/功能配套設(shè)施與物業(yè)管理人性化與個(gè)性化.所以,只有大盤才有很大的空間去承載自己系統(tǒng)化開發(fā)的理念與創(chuàng)造

44、自己的社區(qū)文化與生活方式,形成自己有內(nèi)涵/有個(gè)性的真正的社區(qū)文化。e、大盤就是天生的名盤消費(fèi)者總是相信和追隨明星/名牌/名盤.市場上幾乎沒有哪個(gè)名盤賣得不好.而大盤推廣的市場面積大/周期長,對周邊社區(qū)和市場本身影響力大,受政府/媒體和消費(fèi)者的關(guān)注度高,故是天生的名盤.因此,要利用發(fā)揮大盤的規(guī)模所帶來得明盤效應(yīng),在全面啟動(dòng)本地市場的同時(shí),能對周邊及外地市場產(chǎn)生影響力。f、是大盤就不能做小明星1）明星本質(zhì):要爭獲各種與建筑居住相關(guān)的獎(jiǎng)項(xiàng)/榮譽(yù)/試點(diǎn)等等,尤其是國家與國際性質(zhì)的,這對樹立本地區(qū)乃至全國名盤的地位非常有效；2）明星氣質(zhì):大明星的出場秀當(dāng)然要特別,形象大氣不俗.如形象公開/樣板房開放/公

45、開發(fā)售等每一次亮相都要精心包裝/與眾不同,使人眼前一亮,讓人驚喜,令人嘆服而成為“追星族”。3）控制節(jié)奏:不同的階段要制定不同的目標(biāo)/主題/形象與訴求,不能顯得急功近利,更不能叫賣.一定要一副胸有成竹的“大家”姿態(tài),會(huì)給于市場很大的信心,從而達(dá)到控制市場情緒的目的；4）成熟細(xì)致:大氣不等于簡單粗糙而不顧品質(zhì),所以大盤的工地現(xiàn)場/銷售現(xiàn)場營銷活動(dòng)等工作要表現(xiàn)出優(yōu)秀的管理素質(zhì),處處透顯自己的更專業(yè)/更成熟而自信.使消費(fèi)者通過接觸式體驗(yàn)推斷出項(xiàng)目的品質(zhì)。 2、項(xiàng)目定位核心：跳出項(xiàng)目 尋找特質(zhì)不就項(xiàng)目論項(xiàng)目,必須跳出項(xiàng)目,以區(qū)域思想來指導(dǎo)我們的策略；發(fā)展觀是第一位：不靜態(tài)地看項(xiàng)目,必須以適度超前的眼光

46、看問題,而不是簡單的任隨時(shí)間自然過渡帶來產(chǎn)品的轉(zhuǎn)機(jī)；重新評估項(xiàng)目的現(xiàn)狀及未來,重新尋找項(xiàng)目最大的價(jià)值,使項(xiàng)目脫離一般意義上的樓盤,充分利用項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)帶來的利益,轉(zhuǎn)化不利因素成為我們思考的重心。3、項(xiàng)目定位：a、市場定位：城區(qū)唯一濕地景觀生活小鎮(zhèn)b、檔次定位：城市之巔，大型高尚人文社區(qū)C、屬性定位：56萬平米城市生態(tài)豪宅4、核心定位：雙灣濕地豪宅疆域定位詮釋：雙灣濕地：點(diǎn)明項(xiàng)目得天獨(dú)厚的自然水景、濕地資源，真正與信陽眾多共享的景觀區(qū)分開來。既能突出項(xiàng)目最大的價(jià)值和賣點(diǎn),又能與眾不同,突出其差別性,擁有5萬平米的獨(dú)享內(nèi)湖和大面積的濕地景觀,尊崇獨(dú)屬。豪宅疆域:豪宅點(diǎn)明項(xiàng)目的產(chǎn)品屬性,與市場在售普通

47、住宅相區(qū)隔,以獨(dú)有的景觀資源和超前的產(chǎn)品形態(tài)樹立市場領(lǐng)軍形象.疆域強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的產(chǎn)品私密性和客戶群體階層屬性。5、主題推廣語：三山兩水萬世城邦推廣詮釋：三山兩水：大自然賦予項(xiàng)目豐富的原生態(tài)坡地景觀資源，仁者樂山,智者樂水,在悠然山水之間感悟自然的睿智,品位生命的真諦；萬世城邦：人類渴求親近自然的夙愿從未停止,本案使人們寄情山水、詩意棲居的憧憬成為現(xiàn)實(shí),對高品質(zhì)舒適生活的向往和追求，從最初的鑒賞轉(zhuǎn)化為現(xiàn)時(shí)的領(lǐng)享，使本案成為世代傳承的價(jià)值載體!備選推廣語：雙灣濕地，豪宅疆域。6、推廣案名：御景：御為貴氣，暗示項(xiàng)目景觀資源得天獨(dú)厚，貴胄之地，天賦尊崇；城邦：雙灣濕地，5萬平米龍湖，品位臨水而居，人生自有

48、悠然處；城邦體現(xiàn)項(xiàng)目既與城市緊密聯(lián)系，又自成體系，一個(gè)城市上流階層的聚合形成一個(gè)專屬領(lǐng)地，尊貴獨(dú)享！備選案名： 御景城邦 尚湖城 龍江御景五、價(jià)格定位1、應(yīng)用市場比較法，對電梯高層、花園洋房、寬景House分別定價(jià)A、對1-7號(hào)樓帶電梯的小高層和高層住宅的價(jià)格定位：可比項(xiàng)目的選擇：選擇信陽市當(dāng)前在售高層樓盤：泰安第一城（高層部分）、銀珠廣場和經(jīng)典花園。其中經(jīng)典花園目前處于認(rèn)籌階段，價(jià)格為暫定。本案入市后的銷售定價(jià)，屆時(shí)還需參照經(jīng)典花園的實(shí)際成交價(jià)格。1）區(qū)域因素比較項(xiàng)目本項(xiàng)目參照物名稱泰安第一城銀珠廣場經(jīng)典花園地區(qū)級(jí)差20202219交通通達(dá)度20192321繁華程度20182419公共設(shè)施2

49、0192219臨街狀況20202419合 計(jì)10096115972）個(gè)別因素比較項(xiàng)目本項(xiàng)目參照物名稱泰安第一城銀珠廣場經(jīng)典花園裝修、配套20182018朝向、環(huán)境20171817戶型結(jié)構(gòu)20181918新舊程度20191919市場接受能力20181920合計(jì)1009095923）比較權(quán)重可比項(xiàng)目本項(xiàng)目泰安第一城銀珠廣場經(jīng)典花園比較權(quán)重1.00.400.300.304）各因素修正可比項(xiàng)目泰安第一城銀珠廣場經(jīng)典花園折后均價(jià)225030002700區(qū)域因素修正9211095個(gè)別因素修正829088修正價(jià)格260427463026根據(jù)與本片區(qū)和周邊片區(qū)典型物業(yè)的價(jià)格比較，本單位評估可實(shí)現(xiàn)折后均價(jià)：（各

50、比較物業(yè)修正價(jià)格比較權(quán)重）= 2773元/平方米。B、對8-15號(hào)樓花園洋房、寬景House的價(jià)格定位：可比項(xiàng)目的選擇：信陽在售多層樓盤：世紀(jì)花園、盛世華章和茗陽天下。區(qū)域因素比較項(xiàng)目本項(xiàng)目參照物名稱世紀(jì)花園盛世華章茗陽天下地區(qū)級(jí)差20191718交通通達(dá)度20171716繁華程度20171515公共設(shè)施20171416臨街狀況20181717合計(jì)100888082個(gè)別因素比較項(xiàng)目本項(xiàng)目參照物名稱寬景House花園洋房世紀(jì)花園盛世華章茗陽天下裝修、配套2017151415朝向、環(huán)境2016121113戶型結(jié)構(gòu)2017131414新舊程度2020181818市場接受能力2019171818合計(jì)1

51、0089757578比較權(quán)重可比項(xiàng)目本項(xiàng)目世紀(jì)花園盛世華章茗陽天下比較權(quán)重1.00.400.300.30各因素修正可比項(xiàng)目世紀(jì)花園盛世華章茗陽天下折后均價(jià)190018001900區(qū)域因素修正888082個(gè)別因素修正757578寬景House修正價(jià)格287930002971花園洋房修正價(jià)格256226702644根據(jù)與本片區(qū)和周邊片區(qū)典型物業(yè)的價(jià)格比較，本案寬景House評估可實(shí)現(xiàn)折后均價(jià)：（各比較物業(yè)修正價(jià)格比較權(quán)重）= 2942元/平方米?；▓@洋房評估可實(shí)現(xiàn)折后均價(jià)：（各比較物業(yè)修正價(jià)格比較權(quán)重）= 2619元/平方米。價(jià)格建議：我司建議在營銷推廣過程中：面對市場以具有市場競爭力的銷售價(jià)格迅

52、速強(qiáng)占市場，通過“高舉高打”及周密的營銷組織實(shí)現(xiàn)價(jià)格穩(wěn)步爬升：小高層、高層銷售均價(jià)2750元/平方米花園洋房銷售均價(jià) 2600元/平方米寬景House銷售均價(jià) 3000元/平方米銷售額：產(chǎn)品類型面積（）銷售均價(jià)（元/）銷售額（萬元）小高層、高層44057275012115.7花園洋房959426002494.4寬景House335830001007.4總計(jì)57009274015617.5項(xiàng)目一期實(shí)現(xiàn)總銷售額15617.5萬元，整體銷售均價(jià)2740元/2、溢價(jià)區(qū)間產(chǎn)品溢價(jià)實(shí)現(xiàn)模式價(jià)值模式資源組合小高層、高層價(jià)格區(qū)間多層洋房價(jià)格區(qū)間寬景House價(jià)格區(qū)間高資源價(jià)值模式園林景觀打造+樣板房示范區(qū)+高

53、推廣投入2900元/以上2700元/以上3000元/以上中資源價(jià)值模式園林景觀打造+樣板房示范區(qū)2700-2800元/2600元/2900-3000元/低資源價(jià)值模式園林景觀打造2500-2700元/2500元/2600-2900元/營銷溢價(jià)實(shí)現(xiàn)模式價(jià)值模式營銷整合溢價(jià)幅度（元/）高資源價(jià)值模式工程進(jìn)度配合+示范園林建設(shè)+營銷團(tuán)隊(duì)保障+先進(jìn)營銷策劃理念+精致樣板房+情景化銷售中心建設(shè)+概念化營銷包裝+廣告支持配合+合理銷售節(jié)奏控制+200以上中資源價(jià)值模式高效營銷團(tuán)隊(duì)保障+先進(jìn)營銷策劃理念+普通樣板房+一般性銷售中心建設(shè)+概念化營銷包裝+一般性廣告投入支持配合+合理銷售節(jié)奏控制持平低資源價(jià)值模

54、式普通型項(xiàng)目操作2003、住宅價(jià)格測算按照上述競爭力價(jià)格推斷，本項(xiàng)目住宅小高層、高層主力戶型以2750元/、多層花園洋房2600元/，寬景House以3000元/均價(jià)進(jìn)行測算，結(jié)果如下表所示：類型主力戶型結(jié)構(gòu)面積（）戶均總價(jià)（元）市場驗(yàn)證小高層高層3房2廳1衛(wèi)8825萬以內(nèi)低價(jià)高層小三房是市場空白3房2廳2衛(wèi)125+735萬以內(nèi)該面積段市場需求旺盛低層洋房、House4房2廳2衛(wèi)135+540萬以內(nèi)低層洋房為市場空白點(diǎn)，總價(jià)不超過銀珠廣場大戶型4房2廳2衛(wèi)180+2060萬以內(nèi)【總結(jié)】:現(xiàn)有方案的產(chǎn)品定位，不僅使項(xiàng)目在信陽市填補(bǔ)市場空白點(diǎn)，而且市場競爭力極強(qiáng)，有利于快速消化和價(jià)值提升。第二篇：

55、 營銷執(zhí)行要取得競爭優(yōu)勢，理念創(chuàng)新是靈魂，市場策略是關(guān)鍵，資源整合是保障，策略致勝，不戰(zhàn)而屈人之兵！大盤營銷第一部分：整體推廣策略一、發(fā)展戰(zhàn)略挑戰(zhàn)者+補(bǔ)缺者領(lǐng)導(dǎo)者-壟斷價(jià)格-產(chǎn)品有不可重復(fù)性-過河拆橋追隨者-搭便車，借勢-以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)-價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者-目標(biāo)明確，挖掘客戶-瞄準(zhǔn)市場縫隙-創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者-改變游戲規(guī)則-強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)-強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值行業(yè)老大次/非主流市場敏銳的機(jī)會(huì)主義者四種策略分析 非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場同致行認(rèn)為，本案的發(fā)展戰(zhàn)略： 領(lǐng)導(dǎo)者作為補(bǔ)缺者：挖掘目標(biāo)客戶瞄準(zhǔn)市場縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)花園洋房強(qiáng)調(diào)新的客戶渠道強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn) 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色與價(jià)值

56、重新定義高層作為挑戰(zhàn)者：寬景House/花園洋房：填補(bǔ)信陽高端住宅市場的空白，針對追求高品質(zhì)生活的私營企業(yè)家、政界領(lǐng)導(dǎo)人，屬于市場補(bǔ)缺者地位；電梯高層：以創(chuàng)新的品質(zhì)和高性價(jià)比超越現(xiàn)有的高層產(chǎn)品，屬于市場的挑戰(zhàn)者地位。以補(bǔ)缺者和挑戰(zhàn)者的姿態(tài)逐步占領(lǐng)市場，最終確立市場領(lǐng)導(dǎo)者地位！二、項(xiàng)目賣點(diǎn)回顧1、片區(qū)共有賣點(diǎn)三區(qū)交接中心，具有較強(qiáng)的增值潛力根據(jù)信陽城市東移的規(guī)劃，平橋區(qū)緊緊圍繞“聚集新區(qū)，城區(qū)東移”的發(fā)展戰(zhàn)略，開展“五路”建設(shè)，初步形成了“三縱三橫”的發(fā)展建設(shè)框架。隨著羊山新區(qū)和平橋新中心建設(shè)的啟動(dòng)，片區(qū)將位處獅河、羊山、平橋三區(qū)的交接中心，成為信陽城市真正意義的地理中心，市委、市政府整體東遷以

57、及大學(xué)城的建設(shè)，將為平橋帶來新一輪的發(fā)展機(jī)遇。因此，片區(qū)強(qiáng)大的升值潛力將吸引眾多置業(yè)、投資者選擇平橋。地理位置優(yōu)越，交通便捷項(xiàng)目所處片區(qū)位于三區(qū)交接中心，無論是去繁華的老城區(qū)還是去全新規(guī)劃的新城區(qū)，都有其它片區(qū)無可相比的優(yōu)勢，隨著“五路” 建設(shè)開展、”三縱三橫“的發(fā)展建設(shè)框架，片區(qū)的交通體系將更加完善。屆時(shí)，從項(xiàng)目所在區(qū)域到老城與新城都在5分鐘車程之內(nèi)，不僅極大方便片區(qū)居民的出入，而且對周邊區(qū)縣潛在客戶在平橋置業(yè)均產(chǎn)生巨大的牽引力 。山水美地，片區(qū)自然環(huán)境優(yōu)越平橋區(qū)山水生態(tài)優(yōu)美，景觀資源十分豐富。經(jīng)過近年強(qiáng)力開發(fā)，已初步形成以震雷山風(fēng)景名勝區(qū)、城陽城址保護(hù)區(qū)為中心，以其他自然人文歷史景點(diǎn)為配套

58、，南有山水風(fēng)光，北有紅綠相宜，中有歷史文化的山（震雷山風(fēng)景名勝區(qū)、天目山森林公園）、水（淮河、泗河、杜河風(fēng)光，擬建出山店大型水庫，6座中型水庫風(fēng)光）、史（城陽城址）、詩（尖山鄂豫邊省委舊址等紅色詩篇）等自然生態(tài)風(fēng)光和歷史人文景觀遙相呼應(yīng)、相得益彰的風(fēng)景名勝景觀軸線，賦予了片區(qū)綠色、生態(tài)概念 。2、項(xiàng)目獨(dú)特賣點(diǎn) 規(guī)模大,整體高端定位,高端配置 緊臨行政中心，生活配套日益完善 臨近城市規(guī)劃主干道,未來交通便利 寬闊樓間距,高層、小高層電梯入戶 戶型南北通透,贈(zèng)送花園或露臺(tái) 5萬平米私家內(nèi)湖,高達(dá)50%的園林綠化 社區(qū)自身建設(shè)幼兒園 自身擁有近7萬平米大型商業(yè)配套 3、項(xiàng)目核心賣點(diǎn)通過與競爭對手賣點(diǎn)

59、競爭分析比較，我們歸納提煉出項(xiàng)目核心賣點(diǎn)：項(xiàng)目核心賣點(diǎn)信陽新中心首席高檔住宅區(qū)全湖景庭院湖景庭院萬科物管，生活保障高端配置地段、區(qū)域價(jià)值大型商業(yè)配套物業(yè)高端定位超大空中花園坡地園林，超大內(nèi)湖創(chuàng)新戶型，寬闊樓距項(xiàng)目賣點(diǎn)體系圖三、營銷推廣策略1、我們的營銷理念創(chuàng)造第一、引領(lǐng)市場：大家都知道世界第一高峰是珠穆朗瑪峰，但誰知道世界第二高峰是哪個(gè)？以站在泰山之巔，俯瞰群山的姿態(tài)差異化營銷：通過市場細(xì)分，憑借差異化定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)及營銷手法，贏得市場。2、營銷推廣主題根據(jù)本案的賣點(diǎn)分析，同致行建議：本案的營銷形象主題“中央領(lǐng)地豪門庭院”主題支持：支撐點(diǎn)一：信陽新城市中心東移，本案成為新老中心的連接樞紐，未來

60、規(guī)劃前景看好；支撐點(diǎn)二：天賦優(yōu)越，私享內(nèi)湖，占有稀缺的自然資源，營造高尚居住生活空間；支撐點(diǎn)三：罕有坡地、湖景原生自然，超高綠化，打破市場格局，領(lǐng)跑信陽地產(chǎn)市場；支撐點(diǎn)四：開發(fā)理念、產(chǎn)品設(shè)計(jì)超前，為客戶創(chuàng)造升值空間，彰顯尊貴身份。3、營銷推廣策略本項(xiàng)目是三方地產(chǎn)進(jìn)軍信陽的第一個(gè)項(xiàng)目，肩負(fù)著發(fā)展商的無限希望希望借助此項(xiàng)目的成功，樹立項(xiàng)目品牌，從而逐步建立三方地產(chǎn)在信陽地產(chǎn)界的品牌形象。而營銷是將所有的期望轉(zhuǎn)化為現(xiàn)時(shí)的重要一環(huán)，同致行希望通過務(wù)實(shí)而周密的營銷達(dá)到發(fā)展商的期望。在充分分析比較片區(qū)市場（包括供應(yīng)市場和客戶市場）因素后，同致行根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)為本項(xiàng)目制定出如下營銷策略：營銷策略：提早入市，