南京市仙林房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

1、 仙林市場(chǎng)分析報(bào)告一、區(qū)域市場(chǎng)宏觀環(huán)境分析1、區(qū)域市場(chǎng)概述1.1 區(qū)域整體規(guī)劃分析仙林新市區(qū)位于南京東部地區(qū)，以發(fā)展教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主仙林新市區(qū)南至滬寧高速公路、北至寧鎮(zhèn)公路、西至繞城公路、東至七鄉(xiāng)河，規(guī)劃總用地面積80平方公里，是南京總體規(guī)劃確定的“一城三區(qū)”之一，是以發(fā)展教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的新市區(qū)，是集中體現(xiàn)現(xiàn)代城市文明和綠色生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的新市區(qū)。仙林新市區(qū)由“4個(gè)片區(qū)+2個(gè)組團(tuán)”構(gòu)成，項(xiàng)目位于其中的大學(xué)集中區(qū)，主要發(fā)展高等院校和配套發(fā)展的居住、商業(yè)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等公共設(shè)施仙林新市區(qū)由“4個(gè)片區(qū)+2個(gè)組團(tuán)”構(gòu)成，四個(gè)片區(qū)為：大學(xué)集中區(qū)（仙鶴片區(qū)）、科技產(chǎn)業(yè)園（白象片區(qū)）、國(guó)際會(huì)展交

2、流區(qū)（麒麟片區(qū)）、高尚住宅區(qū)（青龍片區(qū)）；2個(gè)組團(tuán)為：玄武軟件園和馬群科技園。仙鶴片區(qū)，主要發(fā)展高等院校和配套發(fā)展的居住、商業(yè)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等公共設(shè)施；白象片區(qū)，科技產(chǎn)業(yè)園。占地20平方公里，以“產(chǎn)、學(xué)、研”一體化為特色，集中發(fā)展高新技術(shù)，實(shí)現(xiàn)科技成果的轉(zhuǎn)化。園區(qū)除預(yù)留的國(guó)際知名理工科大學(xué)用地和部分居住用地外，主要用來吸引以IT、IC和生物醫(yī)藥等為主的高新技術(shù)密集型企業(yè)的進(jìn)駐，力爭(zhēng)形成南京市重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園；麒麟片區(qū)，國(guó)際會(huì)展交流區(qū)。臨近滬寧高速公路，交通極為便利，為南京舉辦大型的國(guó)際會(huì)展活動(dòng)留下了足夠的空間；青龍片區(qū)，高尚住宅區(qū)。山水環(huán)抱，環(huán)境優(yōu)美，規(guī)劃為大型高品位居住社區(qū)的建設(shè)用地，建筑形

3、態(tài)以單棟和聯(lián)排別墅為主，著力營(yíng)造舒適宜人和出行工作、游憩方便的風(fēng)情小鎮(zhèn)特色。區(qū)域規(guī)劃為大型人口導(dǎo)入?yún)^(qū)，至2050年規(guī)劃人口達(dá)到60萬(wàn)作為全市“一城三區(qū)”的重要組成部分，仙林在南京的城市空間布局中具有重要的戰(zhàn)略地位，建成后將成為一座占地80平方公里，擁有50至60萬(wàn)人口的現(xiàn)代化新城。2010年規(guī)劃人口24萬(wàn)左右，遠(yuǎn)景規(guī)劃人口按60萬(wàn)預(yù)留。目前在仙林地區(qū)的學(xué)生數(shù)量約為10萬(wàn)，教職員工為3萬(wàn)，常住居住人口約2萬(wàn)，總計(jì)約15萬(wàn)。在未來的兩年內(nèi)，常住居住人口預(yù)計(jì)增加到5萬(wàn)，則人口總量增加到18萬(wàn)。1.2 區(qū)域自然、人文環(huán)境分析生態(tài)、人文是仙林擁有的兩個(gè)得天獨(dú)厚的“拳頭”優(yōu)勢(shì)：兩大優(yōu)勢(shì)大大提高了仙林板塊樓

4、盤的附加值，也在一定程度為該地區(qū)市場(chǎng)的升溫起到了推波助瀾的作用。 自然生態(tài)景觀資源豐富仙林西靠紫金山，北依棲霞山，東達(dá)寶華山、湯山，南臨青龍山，山水環(huán)抱、林木茂盛，優(yōu)美秀麗的生態(tài)環(huán)境在南京周遍三大新區(qū)中首屈一指。由于區(qū)域內(nèi)擁有多個(gè)名勝風(fēng)景區(qū)，因此區(qū)內(nèi)大氣、水質(zhì)、噪音等各項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)到國(guó)家一級(jí)旅游區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。在仙林新市區(qū)的遠(yuǎn)景規(guī)劃中，6個(gè)由世界一流的景觀設(shè)計(jì)公司負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)的大型生態(tài)公園將同時(shí)興建，屆時(shí)6個(gè)具有特色的生態(tài)公園將把仙林大學(xué)城的獨(dú)特景觀發(fā)揮得淋漓盡致。人文資源優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚區(qū)域人文氛圍濃郁大學(xué)城內(nèi)現(xiàn)有南京師范大學(xué)(含中北學(xué)院)、南京財(cái)經(jīng)大學(xué)、南京郵電學(xué)院等15所院校進(jìn)駐。南京外國(guó)語(yǔ)學(xué)校仙林分校、

5、南京國(guó)際學(xué)校和南京師范大學(xué)附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校等一流的中小學(xué)也已入駐大學(xué)城。目前在仙林地區(qū)的學(xué)生數(shù)量約為10萬(wàn)，教職員工為3萬(wàn)，常住居住人口約2萬(wàn)，總計(jì)約15萬(wàn)。在未來的三年內(nèi)，常住居住人口預(yù)計(jì)增加到5萬(wàn)，則人口總量增加到18萬(wàn)。至2010年，新市區(qū)城市人口規(guī)劃達(dá)到24萬(wàn)；至2050年，城市人口將達(dá)50萬(wàn)。大學(xué)城的建設(shè)在為區(qū)域造就高素質(zhì)人群的同時(shí)，還能為區(qū)域?qū)敫咚刭|(zhì)的人群，高新科技產(chǎn)業(yè)園等新興高科技產(chǎn)業(yè)作為片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)，使得片區(qū)內(nèi)的人群多為一些高素質(zhì)的產(chǎn)業(yè)人群和管理型人才，是區(qū)域飛速發(fā)展的源動(dòng)力，帶動(dòng)和創(chuàng)造出高品質(zhì)的新城。1.3 市政規(guī)劃配套分析道路、交通配套日新月異，2009年地鐵2號(hào)線開進(jìn)

6、仙林目前，仙林大道一期現(xiàn)已全面通車，與文苑路、學(xué)院路、仙霞路、仙堯路一號(hào)南延的多條景觀道路相互貫通，連成一片。仙林大道二期工程也即將開工建設(shè)。另外，地鐵2號(hào)線將于2009年開進(jìn)仙林，線路東進(jìn)的走向與仙林大道基本平行。已經(jīng)投入運(yùn)行的10多條仙林公交線路與即將建成的地鐵形成的交通網(wǎng)絡(luò)將大大緩解困繞仙林板塊已久的交通瓶頸問題。商業(yè)配套逐步完善，金鷹進(jìn)駐助推區(qū)域商業(yè)配套完善商業(yè)配套方面，金鷹進(jìn)駐被認(rèn)為是2006年仙林最大的利好消息之一。南京仙林金鷹置業(yè)有限公司2006年在大學(xué)城中心區(qū)內(nèi)拍得地塊，已經(jīng)著手大規(guī)模開發(fā)。仙林金鷹預(yù)計(jì)將于2008年交付。屆時(shí)，其將作為仙林大學(xué)城的“地標(biāo)性建筑”為該地區(qū)商業(yè)圈的

7、繁榮提供強(qiáng)大支持。生活配套日益完善由仙林大學(xué)城管委會(huì)規(guī)劃，位于文苑路以南、仙林新村以北、西臨學(xué)思路的仙林社區(qū)綜合服務(wù)中心目前正在進(jìn)行基礎(chǔ)施工，預(yù)計(jì)將于2008年投入使用。該綜合服務(wù)中心規(guī)劃建設(shè)為仙林街道辦事處、仙林地區(qū)大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、社區(qū)醫(yī)療中心，該中心的建成投入使用，將滿足仙林目前農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)臟亂的局面，便利仙林居民的日常生活。醫(yī)療衛(wèi)生配套開工建設(shè)，2008年部分可投入使用醫(yī)療、醫(yī)護(hù)實(shí)力雄厚的鼓樓醫(yī)院也已決定進(jìn)駐仙林，投資8億元，建設(shè)仙林國(guó)際醫(yī)院分部。工程于2006年10月動(dòng)工，預(yù)計(jì)2008年部分可以投入使用。該醫(yī)院背靠仙林靈山，緊鄰大學(xué)城中心商貿(mào)區(qū)，建筑面積1015萬(wàn)平方米，開設(shè)病床600至80

8、0張（另有醫(yī)師培訓(xùn)中心床位200張），日門診量1500至2000人次。新醫(yī)院由三大區(qū)組成：一是基本醫(yī)療區(qū)，設(shè)病床400至600張，能滿足日門診量1500至2000人次的門急診區(qū)及相應(yīng)的醫(yī)技部門；二是高標(biāo)準(zhǔn)醫(yī)療、康復(fù)、體檢區(qū)，設(shè)床位200張及相應(yīng)康復(fù)、體檢中心等設(shè)施；三是醫(yī)師培訓(xùn)中心，設(shè)床位200張及相應(yīng)會(huì)議、培訓(xùn)、餐飲等設(shè)施。項(xiàng)目周邊相關(guān)配套一覽表：各項(xiàng)配套明細(xì)主要道路仙林大道、文苑路、學(xué)院路、仙霞路、仙堯路交通50、70、79、97、107、108、138、139、146、310、南湯、地鐵二號(hào)線商業(yè)大成名店、亞東城商業(yè)廣場(chǎng)、仙林大市場(chǎng)、金鷹（待建）、星級(jí)酒店（待建）市政九大主題景觀區(qū)規(guī)劃醫(yī)

9、療鼓樓醫(yī)院（待建）教育南京外國(guó)語(yǔ)學(xué)校仙林分校、南京國(guó)際學(xué)校、南京師范大學(xué)附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校、南京師范大學(xué)、南京財(cái)經(jīng)大學(xué)、南京郵電學(xué)院等二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展需求，區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)歷從別墅物業(yè)到中高檔住宅發(fā)展的過程仙林以其紫金東麓保存完好的生態(tài)環(huán)境，成為南京地區(qū)僅存不多的“風(fēng)水寶地”，給仙林房地產(chǎn)的發(fā)展造就了一個(gè)無法可比的生態(tài)優(yōu)勢(shì)。從最早亞東的單槍匹馬，到棲霞、賽世等大腕品牌的紛至沓來，仙林板塊正日益成為南京樓市中的亮點(diǎn)。2005年房產(chǎn)新政后，仙林共拍出5塊共計(jì)1000畝左右的土地，總建筑面積在50-60萬(wàn)平方米，有招商局商業(yè)地產(chǎn)、常州新城創(chuàng)置等10家開發(fā)商參與開發(fā)運(yùn)

10、作。這些土地的容積率都在0.6-0.9之間，規(guī)劃多以多層和TOWNHOUSE為主，這預(yù)示著仙林的房產(chǎn)開發(fā)整體方向?yàn)橹懈邫n住宅。2、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀仙林已由一個(gè)區(qū)域市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)槿行允袌?chǎng)，產(chǎn)品逐步由普通住宅向低密度高端物業(yè)轉(zhuǎn)型早期的仙林板塊的產(chǎn)品供應(yīng)類型以別墅為主。隨著大學(xué)城的初具規(guī)模，普通住宅物業(yè)開發(fā)的比重逐年上升。到2006年上半年為止，仙林地區(qū)的市場(chǎng)供應(yīng)已經(jīng)基本成為了普通公寓的天下。然而，這一局面隨著新城尚東區(qū)和康橋圣菲等新盤的上市銷售，正在發(fā)生改變。擁有能與別墅項(xiàng)目容積率相媲美的低密度新型社區(qū)的出現(xiàn)，徹底改變了仙林地區(qū)產(chǎn)品的市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)。目前，占據(jù)仙林地區(qū)供應(yīng)總量近80的三大項(xiàng)目東方天郡

11、、賽世香樟園、亞東城再加上新城尚東區(qū)、康橋圣菲等新盤，仙林板塊的產(chǎn)品類型已經(jīng)相當(dāng)完備，基本上涵蓋從“迷你型”精裝修公寓到普通公寓、花園洋房再到疊加別墅、聯(lián)排別墅的各種物業(yè)形態(tài)。而且戶型面積也各有差異，呈現(xiàn)出互為補(bǔ)充的局面。仙林已經(jīng)開始從一個(gè)區(qū)域市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)槿行允袌?chǎng)，大量低密度高端物業(yè)產(chǎn)品單靠仙林地區(qū)的市場(chǎng)需求量是絕難消化的，其主要目標(biāo)客戶群體必定指向全南京市。因此產(chǎn)品轉(zhuǎn)型造成市場(chǎng)區(qū)域的擴(kuò)大是促成目前仙林板塊熱銷的一個(gè)重要原因。與此同時(shí)，仙林板塊從以普通住宅為主向以低密度住宅為主的供應(yīng)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，是房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要因素。3、土地供應(yīng)情況2005年以來仙林共出讓土地179.05萬(wàn)平方米土地，住宅

12、性質(zhì)用地占總成交量的85%2005-2007年，仙林地區(qū)成交土地共14幅，土地實(shí)際成交總量179.05萬(wàn)平方米。其中，住宅用途用地8幅，土地成交總量約151.86萬(wàn)平方米，占總體成交量的85%；商業(yè)用途用地3幅，土地成交總量約19.36萬(wàn)平方米，占總體成交量的11%；服務(wù)業(yè)用地2幅，土地成交總量約4萬(wàn)平方米，占總體成交量的2.2%；商務(wù)辦公用地1幅，土地成交總量約4萬(wàn)平方米，占總體成交量的2.2%。2005-2007年區(qū)域土地成交情況一覽表：地塊位置規(guī)劃面積（）實(shí)際出讓面積（）用途出讓時(shí)間容積率成交價(jià)格（萬(wàn)元）成交地價(jià)（元/）成交樓面地價(jià)（元/）摘牌單位備注棲霞區(qū)仙林大學(xué)城中心區(qū)東側(cè)地塊288

13、991.6225359住宅0.73410014132162南京棲霞建設(shè)股份有限公司棲園棲霞區(qū)仙林大學(xué)城仙林大道南側(cè)90687.782363.1住宅0.651502018242806南京棲霞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司/棲霞區(qū)仙林大學(xué)城仙林大道南側(cè)175117.2146449.2住宅A-1地塊0.9，A-2、A-3地塊1.0276701889/南京新城創(chuàng)置房地產(chǎn)有限公司新城尚東區(qū)棲霞區(qū)312國(guó)道以北王子樓村，南至312國(guó)道，北至城際鐵路164310.8130319.9商業(yè)2005. 7.61.0780059940南京仙林國(guó)際汽車城投資有限公司/棲霞區(qū)仙林大學(xué)城仙林大道南、學(xué)子路東地塊19637213853

14、9.4二類居住用地0.71939214002000南京交通投資置業(yè)有限公司匯杰文庭棲霞區(qū)仙林大學(xué)城仙林大道南、仙霞路西329370.8241863.9二類居住用地0.63407414092348招商局地產(chǎn)控股股份有限公司依云溪谷棲霞區(qū)仙林大學(xué)城中心區(qū)內(nèi)，東至學(xué)子路、西、南至規(guī)劃道路、北至文苑路36711.230445.7商業(yè)及其配套設(shè)施用地A-71.8；A-82.0 A-91.8 A-102.0 A-112.0100473300/南京仙林金鷹置業(yè)有限公司/棲霞區(qū)仙林大學(xué)城仙霞路北，學(xué)子路東117660.7107682.1二類居住用地1.63800035292206南京郵電大學(xué)/棲霞區(qū)仙林大學(xué)城

15、中心區(qū)C4地塊，東至二號(hào)路，西至規(guī)劃人工湖，南、北至規(guī)劃道路11582.111582.1服務(wù)業(yè)用地1.512161050700蘇州陽(yáng)光新地置按四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)棲霞區(qū)仙林大學(xué)城中心區(qū)C5地塊，東至二號(hào)路，西至規(guī)劃人工湖，南至水杉路，北至規(guī)劃道路26029.926029.9服務(wù)業(yè)用地1.32343900692蘇州陽(yáng)光新地置按五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)棲霞區(qū)仙林大學(xué)城中心區(qū)40684.640684.6商務(wù)辦公設(shè)施用地C12.7C22.5C32.579341950/南京仙林房地產(chǎn)/棲霞區(qū)仙林大學(xué)城九鄉(xiāng)河以東，仙林大道以南465725.4376645.8二類居住用地1.019050024132390南京大學(xué)/

16、棲霞區(qū)仙林大學(xué)城文苑路以南35288.732841.5商業(yè)用地1.61480045062817南京仙林房地產(chǎn)棲霞區(qū)仙林大學(xué)城312國(guó)道南、學(xué)院路西231276.9199676.5二類居住用地1.25230026192183南京仙林房地產(chǎn)4、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分布三、區(qū)域住宅市場(chǎng)分析1、供應(yīng)分析1.1 整體供應(yīng)特征區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目開發(fā)呈明顯的“由西向東延伸”特征區(qū)域內(nèi)早期開發(fā)的項(xiàng)目多集中在仙林一號(hào)路兩側(cè)，一號(hào)路以西居多，人口聚集區(qū)也相應(yīng)地在仙林一號(hào)路和文苑路的交匯處形成。隨著政府對(duì)區(qū)域開放政策的落實(shí)推進(jìn)，各大院校的陸續(xù)入住，區(qū)域后續(xù)土地供應(yīng)向東部擴(kuò)展，區(qū)域內(nèi)住宅開發(fā)項(xiàng)目已明顯地開始向東延伸發(fā)展，目

17、前區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)主要集中在仙林大道沿線。區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目和土地2002-2003年集中上市，2004年住宅供應(yīng)一度斷層區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)起于2000年。早期開發(fā)的普通住宅項(xiàng)目基本集中在仙林一號(hào)路沿線，自1998年起至2003年底，區(qū)域總供應(yīng)量91.01萬(wàn)平方米（其中包括經(jīng)濟(jì)適用房48.5萬(wàn)平方米），總房源約2000多套。受開發(fā)進(jìn)度的影響，2002-2003年區(qū)域住宅項(xiàng)目、土地集中上市。區(qū)域客戶群各取所需，商品房推出后，銷售情況良好。由于2003年掛牌出讓的土地自開工建設(shè)到上市需要一定的周期，導(dǎo)致了2004年間區(qū)域內(nèi)商品房的供應(yīng)曾一度出現(xiàn)斷層。區(qū)域房?jī)r(jià)不斷走高，2000年伊始，房?jī)r(jià)以年均1000元速度遞

18、增2000年區(qū)域開發(fā)伊始，區(qū)域房?jī)r(jià)為1000多元/平方米，截至2004年，區(qū)域普通多層公寓的房?jī)r(jià)水平達(dá)4800元/平方米左右，4年間房?jī)r(jià)以1000元/年的速度遞增，增幅較大。2004年、2005年國(guó)家大規(guī)模的宏觀調(diào)控使得區(qū)域房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲遭遇抗性，腳步放緩，目前區(qū)域內(nèi)普通多層公寓的房?jī)r(jià)水平達(dá)5300元/平方米，小高層普通公寓的售價(jià)為45004800元/平方米。區(qū)域作為“別墅區(qū)”的概念早已在消費(fèi)者觀念中形成區(qū)域內(nèi)早期開發(fā)住宅項(xiàng)目多為集別墅、公寓（或花園洋房）為一體的混合物業(yè)，除在三號(hào)路與四號(hào)路之間的仙林新村為大型的經(jīng)濟(jì)適用房外，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目多以別墅為主、公寓為輔，別墅有聯(lián)排、雙拼、獨(dú)立等形態(tài)，公寓

19、以5層多層和花園洋房為主。少量純別墅或純普通公寓項(xiàng)目，區(qū)域作為“別墅區(qū)”的概念在消費(fèi)者觀念中形成。2005年以后，區(qū)域住宅市場(chǎng)普通住宅物業(yè)一統(tǒng)天下的格局被新興低密度住宅物業(yè)打破隨著大學(xué)城的初具規(guī)模，區(qū)域入住人群的增多，區(qū)域住宅開發(fā)規(guī)模日益增大。自2005年4月亞東城登場(chǎng)亮相后，賽世香樟園、東方天郡紛紛開盤銷售，區(qū)域住宅集中上市供應(yīng)，形成區(qū)域住宅供應(yīng)的第一高峰期，3個(gè)項(xiàng)目的總體量為113.1萬(wàn)平方米，超過仙林片區(qū)早期供應(yīng)體量之和，體量極為龐大。到2006年上半年為止，仙林地區(qū)的市場(chǎng)供應(yīng)已經(jīng)基本成為了普通公寓的天下。2006年下半年開始，隨著新城尚東區(qū)和康橋圣菲、山水風(fēng)華等新盤的上市銷售，正在發(fā)生

20、改變。擁有能與別墅項(xiàng)目容積率相媲美的低密度新型社區(qū)的出現(xiàn)，徹底改變了仙林地區(qū)產(chǎn)品的市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)。區(qū)域在售供應(yīng)主要項(xiàng)目物業(yè)概況：項(xiàng)目名稱地址開發(fā)商容積率開盤時(shí)間物業(yè)類型亞東城亞東新城區(qū)亞東建設(shè)集團(tuán)1.5普通公寓東方天郡棲霞區(qū)仙林大學(xué)城中心區(qū)棲霞建設(shè)2.7高層公寓、花園洋房賽世香樟園仙林大學(xué)城杉湖西路9號(hào)賽世實(shí)業(yè)1.85普通公寓康橋圣菲仙林大學(xué)城中心區(qū)江蘇星漢房地產(chǎn)1單身公寓、花園洋房新城尚東區(qū)仙林大學(xué)城南側(cè)新城創(chuàng)置0.9花園洋房、疊加、聯(lián)排山水風(fēng)華匯通路9號(hào)南京仙林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司0.7疊加、聯(lián)排、雙拼目前區(qū)域住宅市場(chǎng)已上市體量61.51萬(wàn)平方米，花園洋房、小高層、高層為主力供應(yīng)目前區(qū)域內(nèi)6個(gè)

21、在售供應(yīng)項(xiàng)目中已上市量達(dá)到61.51萬(wàn)平方米，體量巨大；市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品主要為小高層、高層及部分花園洋房、多層、聯(lián)排、疊加等低密度物業(yè)；賽世香樟園、亞東城、東方天郡等早期開發(fā)物業(yè)是區(qū)域普通公寓物業(yè)的主力供應(yīng)者，而新推出市場(chǎng)的新城尚東區(qū)、康橋圣菲則、山水風(fēng)華是目前區(qū)域低密度物業(yè)的主力供應(yīng)者。項(xiàng)目名稱總建（萬(wàn)）住宅已上市量（萬(wàn)）產(chǎn)品類型各物業(yè)已上市量（萬(wàn)）賽世香樟園24.114.95多層、小高層、高層多層：3.29小高層：5.56高層：6.1東方天郡3913.67花園洋房、小高層、高層花園洋房：1.58小高層：4.69高層：6.41空中花園：0.99亞東城5023.87小高層、高層小高層：15.94高

22、層：7.93新城尚東區(qū)15.14.54花園洋房、疊加、聯(lián)排花園洋房：2.95疊加：0.8聯(lián)排：0.79康橋圣菲5.53.13單身公寓、退臺(tái)式花園洋房、帶觀光電梯花園洋房單身公寓：2.25花園洋房：0.88山水風(fēng)華7.71.35疊加、聯(lián)排、雙拼別墅疊加：0.82聯(lián)排：0.35雙拼：0.18合計(jì)141.461.51-區(qū)域普通公寓以85-100平方米的二房為主力供應(yīng)，花園洋房主要供應(yīng)140平方米三房目前區(qū)域內(nèi)普通公寓以85100平方米的二房二廳一衛(wèi)為主力供應(yīng)，100120平方米的三房二廳一衛(wèi)與127140平方米的三房二廳二衛(wèi)為主力供應(yīng)，另還有少量一房房源供應(yīng)市場(chǎng)。低密度物業(yè)中，區(qū)域市場(chǎng)上的花園洋房主

23、要供應(yīng)140平方米左右的三房二廳二衛(wèi)，疊加別墅面積在143195平方米，聯(lián)排別墅物業(yè)面積在190224平方米區(qū)間，雙拼別墅供應(yīng)面積在226227，區(qū)域供應(yīng)產(chǎn)品整體定位中偏高端，以經(jīng)濟(jì)型高端物業(yè)為主力供應(yīng)。區(qū)域供應(yīng)各物業(yè)主力戶型面積列表：項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型主力戶型面積（）賽世香樟園多層2/2/1：85-983/2/1：108-118小高層2/2/1：85-90.13/2/1：108-111.56高層3/2/2：132.51東方天郡花園洋房3/2/3：139小高層3/2/2高層2/2/1：85-101空中花園3/2/2：143.93亞東城小高層3/2/1：100-109.27高層1/1/1：50-5

24、8.42新城尚東區(qū)花園洋房3/2/13/2/2疊加聯(lián)排康橋圣菲單身公寓1/1/1花園洋房3/2/2山水風(fēng)華疊加141-148174-178聯(lián)排212-224雙拼226-2272、需求分析區(qū)域內(nèi)普通住宅以小戶型、80-90平方米左右的兩房及110-130平方米的三房為主力需求總價(jià)相對(duì)較低的小戶型、80-90平方米左右的兩房以及戶型合理、實(shí)用的110-130平方米的三房仍是市場(chǎng)主力需求，通過對(duì)區(qū)域內(nèi)樓盤銷售狀況調(diào)研，可以發(fā)現(xiàn)購(gòu)房者都比較喜歡并接納總價(jià)相對(duì)較低的兩房及戶型合理、實(shí)用的三房，合理、實(shí)用、實(shí)惠仍然是目前購(gòu)房者關(guān)心的因素。目前由于低密度物業(yè)供應(yīng)扎推，銷售出現(xiàn)略微的滯后，而普通公寓的整體去化

25、情況相對(duì)較好從區(qū)域內(nèi)各在售物業(yè)的銷售情況來看，區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目的銷售情況整體較好。從區(qū)域市場(chǎng)來看，由于近期內(nèi)區(qū)域市場(chǎng)上低密度物業(yè)供應(yīng)扎推，且面積相對(duì)較大，單價(jià)日益走高，相對(duì)帶來總價(jià)的大幅提升，因此目前區(qū)域內(nèi)的低密度物業(yè)出現(xiàn)了略微的滯銷狀態(tài)；而相比較而言，目前區(qū)域內(nèi)的普通公寓物業(yè)由于目前銷售情況較好。區(qū)域供應(yīng)物業(yè)銷售情況一覽表：項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型推出套數(shù)銷售套數(shù)各物業(yè)銷售率整體銷售率賽世香樟園多層28024085.71%87.37%小高層45942993.46%高層50441782.74%東方天郡花園洋房969598.96%77.88%小高層40337994.04%高層75662682.80%空中花園

26、2104119.52%亞東城小高層1499136090.73%88.35%高層95580884.61%新城尚東區(qū)花園洋房54035465.56%65.04%疊加974748.45%聯(lián)排414097.56%康橋圣菲單身公寓63640563.68%54.50%花園洋房1643118.90%山水風(fēng)華疊加現(xiàn)場(chǎng)售磬現(xiàn)場(chǎng)售磬，但網(wǎng)上未有成交公示聯(lián)排現(xiàn)場(chǎng)售磬雙拼現(xiàn)場(chǎng)售磬3、價(jià)格分析目前區(qū)域小高層、高層公寓售價(jià)一般在53006000元/平方米區(qū)間，花園洋房均價(jià)在6500元/平方米以上，疊加別墅均價(jià)超過6800元/平方米近一年來，不斷涌現(xiàn)的利好，以及整體樓市的熱銷，讓仙林的房?jī)r(jià)上漲腳步加速。隨著地鐵2009年通

27、達(dá)仙林、鼓樓醫(yī)院和金鷹進(jìn)駐仙林，同時(shí)“高校牌”、“交通牌”、“生態(tài)牌”都是它的優(yōu)勢(shì)資源，目前區(qū)域內(nèi)在售的小高層與高層公寓售價(jià)在53006000元/平方米；2005年4月，東方天郡項(xiàng)目推出區(qū)域內(nèi)第一個(gè)花園洋房產(chǎn)品，均價(jià)5800元/平方米。此后直到2006年7月，新城尚東區(qū)推出區(qū)域內(nèi)第二個(gè)花園洋房產(chǎn)品，均價(jià)同樣是5800元/平方米，但產(chǎn)品有很大差別。目前區(qū)域花園洋房均價(jià)在6500元/平方米以上，疊加別墅均價(jià)在6800元/平方米以上。區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目售價(jià)列表：項(xiàng)目名稱在售物業(yè)銷售均價(jià)（元/）各物業(yè)累計(jì)成交均價(jià)（元/）賽世香樟園在售小高層、高層尾房：6500多層：5312小高層：5110高層：4549東方

28、天郡普通公寓：6000；空中花園：6800花園洋房：5979小高層： 5062高層：5231空中花園：6067亞東城小高層：5700高層：5300小高層：4548高層：4518新城尚東區(qū)花園洋房：6500疊加別墅：7800聯(lián)排：9300花園洋房：5591疊加：5467聯(lián)排：6979康橋圣菲單身公寓：6800-7400（精裝修）退臺(tái)式花園洋房：7000單身公寓：6066花園洋房：6212山水風(fēng)華疊加：7000聯(lián)排：8600雙拼：9300-10000無成交均價(jià)顯示4、客戶分析目前區(qū)域內(nèi)普通住宅項(xiàng)目客戶群以教師、學(xué)生家庭、當(dāng)?shù)鼐用?、區(qū)域企業(yè)員工為主教師及學(xué)生家庭：仙林大學(xué)城作為人口導(dǎo)入?yún)^(qū)，大量的人口

29、將被導(dǎo)入。首當(dāng)其沖的莫過于大學(xué)城里的教師，一方面考慮工作的便利，另一方面面對(duì)市區(qū)房?jī)r(jià)的高漲，他們多數(shù)選擇在本地購(gòu)置物業(yè)。大學(xué)城內(nèi)入住學(xué)生的不斷增多，不少來自全國(guó)各地尤其是江蘇省其他城市的學(xué)生的父母出于照顧孩子的目的選擇在本區(qū)域內(nèi)購(gòu)買住房。投資客：雖然區(qū)域房?jī)r(jià)已上漲到一定的高度，但由于大學(xué)城內(nèi)會(huì)有越來越多的大學(xué)生入住，多數(shù)不愿住校而又不夠?qū)嵙?gòu)置住宅的學(xué)生多數(shù)選擇在外租房，不少的投資客選擇在區(qū)域內(nèi)購(gòu)房。周邊企業(yè)員工、本地居民：周邊多數(shù)工廠、企業(yè)的職工也是本區(qū)域的客戶群。揚(yáng)子巴斯夫等外資企業(yè)高管將以仙林為第二大居住地。新港開發(fā)區(qū)內(nèi)現(xiàn)有1000多家外資企業(yè)，這類人群也極有可能會(huì)成為區(qū)域的消費(fèi)群。區(qū)域

30、內(nèi)別墅式物業(yè)客戶群仍以投資客、教師、企業(yè)家、政府官員、外籍人士為主根據(jù)區(qū)域內(nèi)目前客戶群來分析，區(qū)域內(nèi)別墅式項(xiàng)目客戶群仍以大學(xué)城內(nèi)具有一定資歷的中、小學(xué)教師、大學(xué)教授、企業(yè)家、外籍學(xué)生家長(zhǎng)、市內(nèi)投資客為主。目前仙林大學(xué)城內(nèi)大中小學(xué)校林立，教師在區(qū)域內(nèi)占據(jù)一定人口比例，各類高級(jí)教師由于工作原因，將會(huì)選擇在區(qū)域內(nèi)進(jìn)行二次置業(yè)；而區(qū)域內(nèi)擁有400名外籍在校生的國(guó)際學(xué)校，外籍學(xué)生家長(zhǎng)無疑將成為區(qū)域內(nèi)別墅式物業(yè)的遷在客戶群。此外，企業(yè)家、政府官員、投資客一直以來都是別墅式物業(yè)的主力客戶群，無庸置疑這類人群仍將成為區(qū)域內(nèi)該類物業(yè)的潛在客戶群。5、區(qū)域未來供應(yīng)分析區(qū)域未來供應(yīng)將以低密度住宅為主力供應(yīng)，即將上市

31、的花園洋房、別墅等低密度物業(yè)的供應(yīng)量達(dá)65萬(wàn)平方米；2005年以來區(qū)域內(nèi)陸續(xù)出讓了5塊容積率在0.60.9之間的土地，容積率表明未來區(qū)域內(nèi)的供應(yīng)物業(yè)將以低密度物業(yè)為主力，尤其是規(guī)劃中對(duì)建筑容積率、高度的限制，使得產(chǎn)品的建筑形態(tài)更加清晰化，將以花園洋房、疊加、聯(lián)排別墅為主。這5幅地塊中，新城尚東區(qū)、山水風(fēng)華已上市，2007年其將繼續(xù)提供后續(xù)供應(yīng)；仙林地產(chǎn)開發(fā)的山水風(fēng)華以及康橋圣菲的后續(xù)供應(yīng)均為后期區(qū)域市場(chǎng)的主力供應(yīng)，未來區(qū)域市場(chǎng)低密度物業(yè)供應(yīng)總量將達(dá)到65萬(wàn)平方米。區(qū)域未來供應(yīng)低密度物業(yè)概況：項(xiàng)目名稱開發(fā)商后續(xù)住宅供應(yīng)（萬(wàn)）上市時(shí)間產(chǎn)品類型預(yù)計(jì)供應(yīng)戶型面積（）新城尚東區(qū)新城地產(chǎn)8.642007年

32、3-4月花園洋房、疊加、聯(lián)排花園洋房：70-140疊加別墅：130-200聯(lián)排別墅：200康橋圣菲江蘇星晟地產(chǎn)2.072007年具體時(shí)間待定單身公寓、退臺(tái)式花園洋房、電梯花園洋房單身公寓：20-50花園洋房：137-154電梯多層：126-135山水風(fēng)華仙林地產(chǎn)6.352007年1月下旬雙拼、聯(lián)排、疊加疊加別墅：140-200聯(lián)排別墅：200-210雙拼別墅：230匯杰文庭交通地產(chǎn)9.7一期2007年3月底4月初花園洋房、疊加、聯(lián)排、雙拼花園洋房：80-140疊加別墅：150-170聯(lián)排別墅：190雙拼別墅：210依云溪谷招商局地產(chǎn)16.82007年7月獨(dú)立別墅、雙拼、花園洋房（疊加住宅）棲園

33、棲霞建設(shè)222007年聯(lián)排別墅、疊加別墅-合計(jì)-65.56-小高層、高層普通公寓的后續(xù)供應(yīng)量相對(duì)較小，為27.67萬(wàn)平方米目前區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目都陸續(xù)推出后期房源，后期還有較大體量供應(yīng)市場(chǎng)，僅在售的三個(gè)普通住宅項(xiàng)目未來將推出27.67萬(wàn)平方米體量的普通住宅產(chǎn)品，均為小高層、高層物業(yè)。區(qū)域普通公寓未來供應(yīng)概況：項(xiàng)目名稱07年后續(xù)住宅供應(yīng)量（萬(wàn)）產(chǎn)品類型賽世香樟園4.17小高層、高層?xùn)|方天郡9.5高層亞東城14小高層、高層合計(jì)27.67小高層、高層四、區(qū)域商業(yè)物業(yè)分析1、區(qū)域商業(yè)物業(yè)發(fā)展概述商業(yè)配套設(shè)施嚴(yán)重滯后，商業(yè)配套嚴(yán)重匱乏區(qū)域開發(fā)早期，根據(jù)仙林大學(xué)城的規(guī)劃，居住用地上是不允許有臨街的商鋪出現(xiàn)的，

34、多數(shù)樓盤都把配套的商業(yè)設(shè)施建在了小區(qū)內(nèi)，而且體量很小，導(dǎo)致仙林一度出現(xiàn)商業(yè)匱乏現(xiàn)象。2005年以前，區(qū)域的商業(yè)配套主要依托于仙林地區(qū)唯一的一個(gè)社區(qū)商業(yè)仙林大市場(chǎng)。以及區(qū)域內(nèi)僅有的一個(gè)蘇果超市和一些零散的小商鋪和部分小吃店，所有商業(yè)面積加起來還不到1萬(wàn)平方衡。隨著仙林地區(qū)建設(shè)擴(kuò)大以及區(qū)域房地產(chǎn)不斷開發(fā)，入住人口不斷增多，區(qū)域商業(yè)尤其是新型大型商業(yè)業(yè)態(tài)欠缺的矛盾日益凸現(xiàn)，因此，仙林地區(qū)商業(yè)環(huán)境的空缺，引起了眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)注。2004年內(nèi)一塊商業(yè)用地引來了35輪爭(zhēng)奪，最終由南京大成發(fā)展以4600萬(wàn)元拿下，高出底價(jià)2100萬(wàn)元。目前仙林大學(xué)城真正的區(qū)域級(jí)商業(yè)配套項(xiàng)目只有一個(gè)“大成名店購(gòu)物中心”

35、，且消費(fèi)群主要定位于大學(xué)城內(nèi)學(xué)生群。2006年以來，仙林大學(xué)城的建設(shè)重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到商業(yè)基礎(chǔ)配套上商業(yè)配套設(shè)施滯后一直是仙林大學(xué)城的一大欠缺。2006年以來，仙林大學(xué)城將建設(shè)重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到商業(yè)基礎(chǔ)配套上，商業(yè)配套不足的尷尬將得到進(jìn)一步的改善。6萬(wàn)平方米的金鷹國(guó)際購(gòu)物中心的開工建設(shè)以及區(qū)域7幅商業(yè)用地掛牌上市，這些都將極大解決目前該板塊商業(yè)配套滯后的尷尬局面。此外，由于仙林大學(xué)城地區(qū)商業(yè)配套的先天不足，所以該板塊目前在售項(xiàng)目基本都配備了不同體量的社區(qū)商業(yè)。未來區(qū)域?qū)⑿纬梢灾行纳虅?wù)區(qū)為主、小區(qū)商業(yè)為輔的區(qū)域商業(yè)新格局。2、區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析2.1 供應(yīng)分析區(qū)域級(jí)商業(yè)中心區(qū)域內(nèi)的首個(gè)商業(yè)中心位于文苑路與仙林

36、一號(hào)路交界處，以蘇果超市為核心也即詠梅山莊的沿街底商，是區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的唯一的正規(guī)門面店，共有11家商鋪，基本為品牌商業(yè)。由于一個(gè)3000平方米蘇果超市社區(qū)店的引入，該路段成為大學(xué)集中區(qū)的“中心”，人流量最大。但商鋪量少，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的需求，因此店面門口聚集了不少小商販，和小地?cái)?，較為雜亂。文苑路與仙林一號(hào)路交界處業(yè)態(tài)分布列表：行業(yè)個(gè)數(shù)所占比例美容美發(fā)店218.2%眼鏡店327.3%網(wǎng)吧218.2%銀行218.2%文化用品店19.1%蘇果超市社區(qū)店19.1%文苑路西端現(xiàn)狀圖1： 文苑路西端現(xiàn)狀圖2：目前大型綜合型商業(yè)中心有大成名店一家，商業(yè)供應(yīng)量3萬(wàn)平方米目前區(qū)域內(nèi)僅有大成名店一個(gè)區(qū)

37、域級(jí)大型商業(yè)綜合項(xiàng)目，該項(xiàng)目于2005年底正式投入使用。項(xiàng)目總建筑面積近30000平方米，是仙林大學(xué)城中第一家集購(gòu)物、餐飲、文化、休閑、娛樂為一體的大型綜合型商業(yè)中心，共5層，共計(jì)321間商鋪，面積從25200平方米不等，負(fù)一樓主營(yíng)餐飲，一樓內(nèi)設(shè)超級(jí)市場(chǎng)、精品百貨，二樓至四樓主營(yíng)書城、網(wǎng)吧、自助KTV等。大成名店現(xiàn)狀圖1： 大成名店現(xiàn)狀圖2： 未來區(qū)域商業(yè)中心區(qū)將新增6萬(wàn)平方米復(fù)合型商業(yè)物業(yè)區(qū)域內(nèi)商業(yè)最受關(guān)注的莫過于面積最大的商業(yè)地塊的規(guī)劃及建設(shè)。2006年金鷹置業(yè)以1.0047億元拿下仙林大學(xué)城中心區(qū)大學(xué)城中心商務(wù)區(qū)地塊，該地塊位于大學(xué)城中心商務(wù)區(qū)核心位置，占地面積約50畝，建成后將形成近6

38、萬(wàn)平方米的復(fù)合型商業(yè)中心，包括餐飲、娛樂、休閑、書城、網(wǎng)吧、超市、步行商業(yè)街等業(yè)態(tài)。金鷹一期首先啟動(dòng)延文苑路的兩幢商業(yè)建筑建設(shè)，建筑面積4萬(wàn)平方米，規(guī)劃有電影院、大型賣場(chǎng)、網(wǎng)吧等。社區(qū)級(jí)商業(yè)配套：在售住宅項(xiàng)目小區(qū)配套商業(yè)供應(yīng)量達(dá)7.49萬(wàn)平方米為完善仙林大學(xué)城商業(yè)配套，目前在售的樓盤都配備了不同體量的社區(qū)商業(yè)。亞東城，其4萬(wàn)平方米的商業(yè)項(xiàng)目建成后，除能滿足本社區(qū)業(yè)主的生活需求外，還將輻射到板塊內(nèi)的其他樓盤。亞東城的商業(yè)配套分布在東、西兩個(gè)區(qū)，面積各2萬(wàn)平方米。位于大成名店對(duì)面，處于仙林商務(wù)區(qū)核心位置的賽世香樟園一期、二期、四期均規(guī)劃有社區(qū)商業(yè)，總體量達(dá)18000平方米；尚東區(qū)也規(guī)劃有9500平

39、方米的社區(qū)商業(yè)；康橋圣菲5400平方米的社區(qū)商業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)開始發(fā)售，計(jì)劃明年10月份交付；東方天郡6000多平方米的商業(yè)街將于今年年底竣工。區(qū)域供應(yīng)商業(yè)物業(yè)體量：項(xiàng)目名稱商業(yè)供應(yīng)總體量（萬(wàn)）分割面積（）亞東城4140-150；220-250東方天郡0.6待定賽世香樟園1.8120-160康橋圣菲0.5480-100新城尚東區(qū)0.9540-60南園北園目前社區(qū)商業(yè)物業(yè)亞東商業(yè)廣場(chǎng)西區(qū)已對(duì)外營(yíng)業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃：亞東城商業(yè)廣場(chǎng)西區(qū)分布在項(xiàng)目的西側(cè)，集休閑運(yùn)動(dòng)中心、購(gòu)物街區(qū)、餐飲美食、休閑娛樂城、鄰里商業(yè)服務(wù)中心等五大功能區(qū)為一體。產(chǎn)品特征：西區(qū)商業(yè)廣場(chǎng)總體量2萬(wàn)平方米，分為南園與北園兩棟建筑，商業(yè)物業(yè)均為2

40、層，規(guī)劃為雙首層設(shè)計(jì)，有自動(dòng)扶梯在室外從1層直達(dá)2層。 南園：2層建筑，1、2層層高均為4.8米，共有40套物業(yè)，主力分割面積在122-155平方米； 北園：3層建筑，其中3層為物管辦公、醫(yī)療配套等用房，1-2層為商業(yè)物業(yè)，層高均為4.8米，共有38套商業(yè)物業(yè)，主力分割面積在114-176平方米。2006年初亞東商業(yè)廣場(chǎng)開始對(duì)外招商，目前已有名典咖啡語(yǔ)茶、百姓人家、老媽火鍋、朝暉美容、克麗緹娜美容、蘇果生活超市等知名商業(yè)企業(yè)入住，整體定位中偏高。亞東商業(yè)現(xiàn)狀： 2.2 需求分析商業(yè)去化速度較為穩(wěn)定2004年底，區(qū)域推出的第一個(gè)大型綜合性商業(yè)項(xiàng)目大成名店公園，共推出321間商鋪，面積從25-20

41、0平方米不等，現(xiàn)僅剩余少量位置不佳的商鋪待售，整體去化率達(dá)94%。目前在售的社區(qū)級(jí)商業(yè)項(xiàng)目主要由亞東城、新城尚東區(qū)兩個(gè)項(xiàng)目提供，亞東城商業(yè)由于開盤時(shí)間較早，上市商鋪去化率已達(dá)78.7%，新城尚東區(qū)2007年1月10日開盤，目前去化率僅為10%。區(qū)域?qū)τ谛∶娣e商鋪的需求較為旺盛從已推出商業(yè)的項(xiàng)目來看，目前去化較快的均為單位面積小，總價(jià)低的商鋪。同時(shí)影響去化的還有商鋪所處的路段，人流量較大、居住小區(qū)集中的路段，商鋪銷售情況相對(duì)較好。商鋪的地理位置，直接影響投資者的興趣。此外，其商業(yè)用房面積過大，直接增加了投資風(fēng)險(xiǎn)，這將使得商業(yè)用房去化速度受到嚴(yán)重影響。2.3 價(jià)格分析商業(yè)用房由于受到地段、產(chǎn)品、檔

42、次等因素影響，售價(jià)在1-2萬(wàn)/平方米不等由于商業(yè)用房售價(jià)受到地段、產(chǎn)品、檔次等因素影響較大，整體而言，商業(yè)用房銷售價(jià)格在10000-20000元/平方米。區(qū)域供應(yīng)商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品與售價(jià)：項(xiàng)目名稱層高（米）價(jià)格（元/平方米）亞東城1F:6.8；2F:4.813000東方天郡6.818000賽世香樟園12000康橋圣菲1F：6；2F：3.3-4預(yù)計(jì)：20000新城尚東區(qū)1F:5.1；2F:5.715000商務(wù)中心區(qū)商業(yè)用房視商鋪位置好壞，租金在2-4元/天/商務(wù)中心區(qū)僅有的一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目大成名店公園采取產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售模式，預(yù)計(jì)投資回報(bào)率為10，但是依據(jù)目前的銷售狀況看，很難保證其投資回報(bào)率。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研

43、得知，其商鋪出租形式以個(gè)人及物業(yè)兩類出租，一般租金在70-120元/月/，但是目前空置率較高。大成名店公園業(yè)態(tài)、租金明細(xì)：項(xiàng)目樓層面積()租金經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)入租情況-1F35-1102-4(元/天/)蘇果超市、餐飲入住率較高，但人氣很少，經(jīng)營(yíng)堪憂1F33-92KFC、眼鏡專賣等北面商鋪基本空置2F25-84服飾、飾品等空置率較高，而且經(jīng)營(yíng)狀況不好3F29-130大型網(wǎng)吧全部入租，全是網(wǎng)吧，競(jìng)爭(zhēng)激烈4F27-200網(wǎng)吧、餐飲有一間空置2.4 客戶群分析根據(jù)商業(yè)用房使用目的不同，我們將商業(yè)用房客戶群分為兩類：購(gòu)置客戶群：從在售商業(yè)用房購(gòu)置客戶群來看，主要以投資客為主。區(qū)域內(nèi)雖然人氣指數(shù)日漸上升，但整體消

44、費(fèi)能力中等，因此在區(qū)域內(nèi)進(jìn)行商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)較大，購(gòu)置商品用房的投資客也較為謹(jǐn)慎，對(duì)于大面積商品用房投資的有一定需求，以主干道、未來地鐵出口沿線商鋪為投資重點(diǎn)。租賃客戶群：目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房租賃客戶群來看，這類客戶群多以小本經(jīng)營(yíng)者為主。他們選擇區(qū)域住宅小區(qū)集中，人氣較旺路段的店鋪進(jìn)行租賃，經(jīng)營(yíng)與日常生活息息相關(guān)的業(yè)態(tài)。此外，從目前的經(jīng)營(yíng)客戶群來看，其中也不乏商業(yè)用房開發(fā)商運(yùn)用優(yōu)惠的招商條件引進(jìn)的品牌餐飲、服裝、超市等銷售商。3、區(qū)域商業(yè)未來發(fā)展分析3.1 區(qū)域商業(yè)后續(xù)供應(yīng)分析規(guī)模擴(kuò)大，檔次升級(jí)商業(yè)向來是仙林板塊的短腿，隨著大成名店公園、亞東城等商業(yè)項(xiàng)目的交付使用，區(qū)域商業(yè)配套逐步完善，且與區(qū)域整體

45、定位想吻合，區(qū)域商業(yè)物業(yè)的定位也以中高端為主；后期，隨著區(qū)域商業(yè)物業(yè)的陸續(xù)上市，已拍賣地塊的開發(fā)進(jìn)度推進(jìn)，區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)整體將實(shí)現(xiàn)擴(kuò)容，整體商業(yè)供應(yīng)規(guī)模增大，有力緩解現(xiàn)有商業(yè)配套缺乏的局面，且檔次更加升級(jí)，全面滿足后期區(qū)域中高端客戶群的購(gòu)物需求。金鷹投資4-5億進(jìn)入仙林開發(fā)中心商務(wù)區(qū)6萬(wàn)平方米的商業(yè)中心，亞東城4萬(wàn)平方米的亞東商業(yè)廣場(chǎng)，加上各家樓盤自身的社區(qū)商業(yè)以及已經(jīng)投入使用的大成名店公園，仙林管委會(huì)還將陸續(xù)出讓中心商務(wù)區(qū)的其它商業(yè)地塊。按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)人均一平方米的商業(yè)配套來計(jì)算，未來兩三年，這一大批的商業(yè)配套足以滿足仙林十幾萬(wàn)人口的日常生活需要，而且高中低檔商業(yè)設(shè)施齊全，足以發(fā)展成類似龍江

46、那樣的繁華中心。區(qū)域已成交商業(yè)性質(zhì)用地：地塊位置實(shí)際出讓面積（）用途出讓時(shí)間容積率成交價(jià)格（萬(wàn)元）成交地價(jià)（元/）摘牌單位棲霞區(qū)仙林大學(xué)城中心區(qū)內(nèi)，東至學(xué)子路、西、南至規(guī)劃道路、北至文苑路30445.7商業(yè)及其配套設(shè)施用地A-71.8；A-82.0； A-91.8； A-102.0 ；A-112.0100473300南京仙林金鷹置業(yè)有限公司棲霞區(qū)仙林大學(xué)城中心區(qū)40684.6商務(wù)辦公設(shè)施用地C12.7；C22.5；C32.5；79341950南京仙林房地產(chǎn)棲霞區(qū)仙林大學(xué)城文苑路以南32841.5商業(yè)用地1.6148004506南京仙林房地產(chǎn)3.2 區(qū)域后期人口導(dǎo)入根據(jù)現(xiàn)有在售項(xiàng)目及已出讓土地的

47、未來住宅供應(yīng)量推算，到達(dá)2010年，區(qū)域內(nèi)預(yù)計(jì)將會(huì)有18212戶交付使用，按照每戶3人的數(shù)量計(jì)算，預(yù)計(jì)將會(huì)有近6萬(wàn)人因區(qū)域的普通住宅而被導(dǎo)入，區(qū)域商業(yè)需求將大幅增加，屆時(shí)區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展必將得到更為大力的推動(dòng)。區(qū)域住宅物業(yè)未來人口導(dǎo)入預(yù)測(cè)：項(xiàng)目名稱已交付戶數(shù)2007年12月31日前即將交付戶數(shù)預(yù)計(jì)2008.1.1-2008.12.31期間交付戶數(shù)預(yù)計(jì)-2009.12.31期間交付戶數(shù)預(yù)計(jì)-2010.12.31期間交付戶數(shù)小計(jì)（戶）康喬圣菲/790/790新城尚東區(qū)/450320982/1752亞東城5905391204278/2611賽世香樟園237603400360/1600東方天郡620/846934/2400棲霞區(qū)仙林大學(xué)城中心區(qū)東側(cè)地塊/500647/1147棲霞區(qū)仙林大學(xué)城仙林大道南側(cè)/389/389棲霞區(qū)仙林大學(xué)城仙林大道南、學(xué)子路東地塊/350355/705棲霞區(qū)仙林大學(xué)城仙林大道南、仙霞路西/500555/1055棲霞區(qū)仙林大學(xué)城仙霞路北，學(xué)子路東/6006531253棲霞區(qū)仙林大學(xué)城九鄉(xiāng)河以