大連華銳_東港及華南地塊項(xiàng)目發(fā)展意向匯報(bào)_52P

1、2009年大連項(xiàng)目1匯報(bào)目錄1、大連鉆石港灣2、甘井子區(qū)中華路“北部餐飲城商住” 項(xiàng)目3、建設(shè)控股辦公樓及周邊舊區(qū)搬遷改造4、大連第一發(fā)電廠解放廣場區(qū)搬遷改造21、大連鉆石港灣大連港梭魚灣香爐礁3大連港4 在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)全球化的浪潮中，港口對(duì)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用愈發(fā)突出；隨之而來，臨港城市在帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展中的主導(dǎo)地位亦愈顯重要。在這種聯(lián)動(dòng)發(fā)展過程中，港口成為城市的關(guān)鍵構(gòu)成，城市則化為港口的重要依托。 東港歷史與現(xiàn)狀5東港區(qū)位置 大連港東部地區(qū)（東港區(qū)）作為大連港的所在區(qū)域，位于大連中山區(qū)東北部，西起港灣廣場，東至海之韻廣場，南至長江路，北至大連灣，占據(jù)了大連港23港區(qū) 。 6 目前，以人

2、民路為中心的商務(wù)區(qū)集聚了全區(qū)80的企業(yè)；全市87以上的金融機(jī)構(gòu)，80以上的航運(yùn)物流企業(yè)，32家銀行中的22家；產(chǎn)出了全區(qū)70的稅收：形成了航運(yùn)、金融、物流、科技、進(jìn)出口五座專業(yè)大廈，由于受到地域空間的限制，現(xiàn)有中央商務(wù)中心區(qū)的發(fā)展空間已經(jīng)不能滿足未來發(fā)展的需要。 以人民路為中心的中央商務(wù)區(qū)是中山區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心區(qū)域，東港區(qū)的改造從地域上來講，是對(duì)人民路的延伸。改造后的東港區(qū)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于現(xiàn)有的人民路中央商務(wù)區(qū)面積，將形成的建筑總面積也大于現(xiàn)有的人民路中央商務(wù)區(qū)面積，勢必會(huì)成為中央商務(wù)區(qū)的新的發(fā)展區(qū)域，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的新亮點(diǎn)。 區(qū)位現(xiàn)狀7 面對(duì)振興東北老工業(yè)基地，建設(shè)東北亞國際航運(yùn)中心等一系列的

3、發(fā)展機(jī)緣，原有的大連港地處中心城區(qū)，港口老化且無拓展空間，無法滿足大連城市功能提升的要求。伴隨著大窯灣港群、旅順新港、莊河港、長興島港群的建設(shè)，適應(yīng)東北亞航運(yùn)中心建設(shè)的現(xiàn)代港群的興起，歷史上大連港口將逐步退出其歷史舞臺(tái)。 大連市政府適時(shí)提出“加快東港區(qū)和舊城區(qū)的改造工作，發(fā)展郵輪經(jīng)濟(jì)，著力推進(jìn)國際航運(yùn)中心建設(shè)”的戰(zhàn)略，加快了城市更新的步伐。 大連港的改造誕生了一個(gè)新的地理區(qū)位東港區(qū)東港改造背景8 根據(jù)規(guī)劃，未來大連東部港區(qū)將是新的中央商務(wù)區(qū)，航運(yùn)中心的服務(wù)區(qū)，郵輪服務(wù)的中心區(qū)和文化的創(chuàng)新區(qū)。未來東港區(qū)的建筑面積將大于現(xiàn)在人民路商務(wù)辦公面積之和，將會(huì)為眾多跨國公司特別是世界500強(qiáng)企業(yè)提供聚集空

4、間。 目前人民路兩側(cè)分布有30多座商務(wù)大廈，有近兩萬名“白領(lǐng)”在其中供職。 東港改造背景9 東港區(qū)搬遷改造的范圍西起港灣廣場，東至海之韻廣場，北至大連灣海域，南到長江路，背山面海，東側(cè)是東海公園，西側(cè)是人民路商務(wù)中心，陸域面積2.45平方公里，建筑面積將超過600萬平方米。這個(gè)現(xiàn)代化社區(qū)的建設(shè)周期為8年左右。東港區(qū)完成搬遷后，人民路將取直，直通海濱，進(jìn)而與海之韻廣場連成一片。 東港改造范圍10 目前，大連港東部港區(qū)改造工程正在進(jìn)行。預(yù)計(jì)土地整理達(dá)到一定規(guī)模需5年左右的時(shí)間。同時(shí)，按目前的節(jié)奏，東部港區(qū)改造工程全部完成，預(yù)計(jì)要20年左右。 改造周期11香港維多利亞港 香港維多利亞港是香港的香港島

5、和九龍半島之間的海港。由于港闊水深，曾被喻為世界三大天然海港之一，香港亦因維多利亞港而有東方之珠和世界三大夜景之美譽(yù)。 維多利亞港以及維多利亞港兩岸的建設(shè)和發(fā)展的確一直影響著香港的歷史和文化，亦主導(dǎo)著香港的經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)發(fā)展，是香港成為國際大城市的關(guān)鍵之一。 大連東港 與香港維多利亞灣相似，大連港東港區(qū)也有水深十多米的天然良港，而與其不同的是，近4平方公里的東港區(qū)是維多利亞灣的3倍，發(fā)展空間會(huì)更大。目前大連港東港區(qū)的規(guī)劃建設(shè)將不僅僅照搬維多利亞灣，而要在借鑒的基礎(chǔ)上，在自然環(huán)境、歷史文脈傳承和海洋環(huán)保等方面有更大的突破。東港由物資運(yùn)輸港口到經(jīng)濟(jì)信息港口的這一躍遷，也將影響著大連的歷史和文化，亦影

6、響著大連的經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)發(fā)展，也是大連成為國際大城市的關(guān)鍵之一。 發(fā)展借鑒12大連鉆石港灣項(xiàng)目簡介： “鉆石港灣”由大連東海岸主城區(qū)內(nèi)的“一港一灣”組成，即大連港和梭魚灣。整個(gè)“鉆石港灣”岸線20公里。其中海域總面積27平方公里，陸域搬遷騰地和填海造地總面積約13平方公里，主要由大連港、梭魚灣和香爐礁等三大臨海部分組成。 目前，大連港老港陸域278公頃搬遷工程已基本結(jié)束，人民路經(jīng)港灣廣場的一公里延伸達(dá)到已鋪筑，幾處寫字樓、商務(wù)、酒店等項(xiàng)目正在建設(shè)，國際會(huì)議中心已完成選址和規(guī)劃設(shè)計(jì)，即將開工；海域297公頃填海工程正在進(jìn)行岸壩構(gòu)筑。區(qū)域位置衛(wèi)星圖13項(xiàng)目簡介： 大連梭魚灣區(qū)域位于大連主城區(qū)北部，是

7、灣內(nèi)北側(cè)大空間大縱深的濱海區(qū)域。其重建計(jì)劃是將位于現(xiàn)在的大連鋼鐵廠、大連化工廠等企業(yè)進(jìn)行搬遷騰地后延伸中心城區(qū)經(jīng)濟(jì)帶，發(fā)揮承南啟北的環(huán)境優(yōu)勢，并于對(duì)岸大連港CBD中心互映，形成“一灣兩岸”的臨海城市格局。 從城市總體規(guī)劃要求，大連港和梭魚灣的結(jié)合區(qū)域大連造船廠已列入中長期搬遷計(jì)劃。尤其是此區(qū)域內(nèi)的香爐礁物流園區(qū)已全面啟動(dòng)。目前，德國的“麥德龍”、英國的“百安居”、法國的“迪卡儂”、瑞典的“宜家”家居已建成落戶?！般@石海灣”整個(gè)區(qū)域的上、中、下三大部分區(qū)域已全面啟動(dòng)。在不遠(yuǎn)的幾年內(nèi)，這個(gè)北斗狀的“鉆石海灣”將成為中國、乃至世界的新辟觀海CBD中心?！般@石海灣”最具升值空間的鉆石地段，可謂地王之王

8、。鉆石海灣位置示意圖14區(qū)域概況：該區(qū)域位于大連市中心城區(qū)東部；東與海之韻公園遙相呼應(yīng)；西部與人民路商務(wù)區(qū)相連；南依南山山麓；北接黃海大連灣；面呈大連展開之勢，地理位置得天獨(dú)厚。用地依托大連港客運(yùn)碼頭和人民路商務(wù)區(qū)。總建設(shè)規(guī)模607萬平方米。其中公建396萬平方米，居住198萬平方米，市政設(shè)施13萬平方米。開發(fā)區(qū)東港海之韻公園人民路商圈15區(qū)域交通至開發(fā)區(qū)的跨海大橋及南部大通道從本區(qū)域東部穿過，具有優(yōu)越的對(duì)外交通條件和強(qiáng)大的設(shè)施基礎(chǔ)，是發(fā)展城市商務(wù)區(qū)理想的拓展區(qū)域。跨海大橋南起大連中心城區(qū)規(guī)劃的南部快速路，全長17.978公里，最終在大連北部的椒金山和開發(fā)區(qū)的和尚島形成兩個(gè)落點(diǎn)，從而把大連新老

9、市區(qū)的交通路網(wǎng)從海上直接連接起來2條海底隧道，一條為民生街至大鋼大化廠區(qū)，另一條為光明路至開發(fā)區(qū)。 2008年底，橫跨大連灣、全長6公里的第一條海底隧道將開工建設(shè)，目前項(xiàng)目前期工作已基本完成，初步設(shè)計(jì)為雙向6車道，預(yù)計(jì)2年內(nèi)完工。跨海大橋海底隧道16東港新區(qū)各功能區(qū)域用地面積：文化娛樂用地公頃總部辦公用地（商務(wù)辦公，寫字樓，酒店，服務(wù)設(shè)施。）金融辦公用地公頃（銀行，投資公司，法律機(jī)構(gòu)，保險(xiǎn)公司，證券交易所。）一般公建用地（餐飲娛樂，商業(yè)，酒店，Shopping Mall。）彈性用地住宅用地軍事用地市政設(shè)施用地綠化用地規(guī)劃紅線地下快速路地鐵線金融辦公區(qū)居住區(qū)金融辦公區(qū)濱海娛樂區(qū)海港文化區(qū)一般公建

10、用地彈性用地17功能布局簡介：海港客運(yùn)區(qū)；總部經(jīng)濟(jì)辦公區(qū)；商務(wù)綜合區(qū)；商業(yè)綜合區(qū)；高檔住宅區(qū)；濱海服務(wù)區(qū)；文化娛樂區(qū)；濱海休閑區(qū)；大連東港改造后主要分為八大功能區(qū)域18海港客運(yùn)區(qū)：結(jié)合現(xiàn)狀用地，完善其國際和內(nèi)陸航運(yùn)功能，海港客運(yùn)區(qū)主要功能區(qū)，提供零售、餐飲、娛樂及旅游等設(shè)施。將富有建筑特色及歷史色彩的建筑物加以保留，包括大連港區(qū)內(nèi)港務(wù)局辦公樓、15號(hào)庫、6號(hào)樓、碼頭紅色燈塔等。19總部經(jīng)濟(jì)辦公區(qū)：主要為金融保險(xiǎn)業(yè)用地，為銀行、投資公司、法律機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司、證券交易所等提供辦公場所。20商務(wù)綜合區(qū)（含彈性用地）主要是人民路商務(wù)區(qū)的延伸，并逐層向東部及沿海展開，重點(diǎn)為跨國公司總部提供辦公用地，發(fā)展

11、總部經(jīng)濟(jì)。區(qū)內(nèi)設(shè)置商務(wù)辦公、酒店、寫字樓、服務(wù)設(shè)施等。在商務(wù)辦公區(qū)域，只需步行距離就能到達(dá)商業(yè)區(qū)域，輪渡碼頭區(qū)及文化中心區(qū)域。21商業(yè)綜合區(qū)（含彈性用地）：主要為商業(yè)用地，由沿長江路北側(cè)分布的零售、餐飲娛樂、酒店及Shopping Mall等商業(yè)設(shè)施組成。用地兼容貿(mào)易咨詢業(yè)、服務(wù)業(yè)、旅館業(yè)等功能。22高檔居住區(qū)：提供一種高質(zhì)量的城市居住環(huán)境，為吸引高端人才，增加區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)活力，區(qū)域內(nèi)發(fā)展多種居住模式，并配置居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施中心和中小學(xué)、托幼等。將聚山、海、人氣為一體，充分體現(xiàn)人與自然的和諧。23濱海休閑區(qū)規(guī)劃區(qū)域設(shè)在近海地段，沿海帶狀展開。在功能上強(qiáng)調(diào)“?！钡闹黝}，不論是餐飲、娛

12、樂、購物、游覽、運(yùn)動(dòng)等，均與親海、近海、觀海相關(guān)，充分展示大連深厚的海洋文化內(nèi)涵，體現(xiàn)海的特色，創(chuàng)造親水的空間。24東港區(qū)改造對(duì)大連城市的影響1、中央商務(wù)區(qū)向東擴(kuò)展；2、總部經(jīng)濟(jì)質(zhì)量將大幅提升；3、港航服務(wù)核心區(qū)地位更加鞏固輻射能力提升；4、四公里親海岸線讓市民生活更浪漫；5、交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，城區(qū)直抵海岸；6、傳承文脈，老城煥發(fā)新光彩；7、高檔住宅林立，白領(lǐng)生活更自在；8、繁榮文化，興建標(biāo)志性文化建筑；9、旅游業(yè)配套設(shè)施更加完善； 10、郵輪經(jīng)濟(jì)核心區(qū)形成 ；25東港項(xiàng)目土地摘牌及在建項(xiàng)目情況萬達(dá)美術(shù)館（2008）1號(hào)地萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)有限公司C03、C04、B06、B13、B14大連市政府投資國際

13、會(huì)議中心B02C02香港鷹君集團(tuán)意向地塊遼寧檢驗(yàn)檢疫中心 C09環(huán)達(dá)通大連（香港）房產(chǎn)有限公司 C12、C13、C15 （2008）50號(hào)地（2009）5號(hào)地 大連港投資發(fā)展有限公司 26一、建設(shè)用地編號(hào)：（2008）1號(hào) 成交時(shí)間：2008.4.10用地位置用地面積（8.06公頃）含城市綠地用地性質(zhì)容積率擬建面積（萬 ）出讓年限競得人成交價(jià)（億元）樓面價(jià)（元/）B06 2.32150米五星酒店及210米高級(jí)寫字樓7.016.2440大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)有限公司15.719 4025B13B14 3.864棟180米高層公寓5.521.23C04 1.00大連美術(shù)館1.01B023.10國際會(huì)議中

14、心3.09.3政府投資建設(shè)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)27二、建設(shè)用地編號(hào)：（2008）50 號(hào)成交時(shí)間：2008.12.22用地位置用地面積（公頃）用地性質(zhì)容積率擬建面積（ 29.17萬 ）出讓年限競得人成交價(jià)（億元）樓面價(jià)（元/）東區(qū)C126.6公建（商業(yè)）、公建式公寓；建筑高度150米以下4.4（含地下）公建地上：8.540環(huán)達(dá)通大連（香港）房產(chǎn)有限公司8.72983地下：1.5地下停車：4.8公建式公寓地上：11.17地下停車：3.228三、建設(shè)用地編號(hào)：（2009）5號(hào) 成交時(shí)間：2009.3.9用地位置用地面積（公頃）用地性質(zhì)容積率擬建面積（萬 ）出讓年限競得人成交價(jià)（億元）樓面價(jià)（元/）大連港西

15、區(qū)35.604貿(mào)易咨詢、旅館業(yè)、公建式公寓、綠地及公共交通用地5.35（含地下）1，22.565540大連港投資發(fā)展有限公司49.2401429香港鷹君集團(tuán)意向地塊概況30地塊推薦地塊編號(hào)用地面積（公頃）容積率上限建筑面積萬平方米建筑高度上限（M)用地性質(zhì)地塊簡析C052.064.59.27100貿(mào)易咨詢業(yè)用地北臨鷹君地塊，東接大連美術(shù)館，南臨長江路，不足之處是地塊內(nèi)有變電所C093.484.515.6680商業(yè)用地南臨長江路，東部緊鄰省檢驗(yàn)檢疫中心（已建成）B082.343.58.1980金融保險(xiǎn)業(yè)用地與萬達(dá)酒店并排，同樣可以為達(dá)沃斯會(huì)議提供配套服務(wù)。處于東港區(qū)域中心街區(qū)有利位置，觀海角度極

16、佳B111.854.58.23100金融保險(xiǎn)業(yè)用地B183.156.018.9140貿(mào)易咨詢業(yè)用地處于地鐵站地面出口位置，人流集散地D043.283.09.8460金融保險(xiǎn)業(yè)用地緊鄰濱海娛樂區(qū)C10B08B11B18D04C05已摘牌地塊C01.C02312、甘井子區(qū)中華路“北部餐飲城商住” 項(xiàng)目32項(xiàng)目位置該項(xiàng)目位于甘井子區(qū)中華路北、山東路西。緊鄰中華廣場，項(xiàng)目地塊與大連第二公共汽車華南車場臨近。項(xiàng)目周邊配套設(shè)施完善：教育配套（兩公里范圍）：華南小學(xué)、六一小學(xué)、博雅中學(xué)、華南中學(xué)、大連市第二十三中學(xué)、大連市第三十中學(xué)。醫(yī)療配套（兩公里范圍）：大連市第三人民醫(yī)院二部。商業(yè)配套（一公里范圍）：華

17、南沃爾瑪、華南家居大世界、華南家飾材料市場山東路中華廣場中華路酒店餐飲&商住33周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目加州洋房動(dòng)力院景北府花園億城陽光小區(qū)福佳華東新家園泉水小區(qū)34周邊實(shí)景35規(guī)劃限制性條件用地使用性質(zhì)：公建、居住、居住式公寓、城市綠化帶。容積率：23之間可調(diào)。建筑密度：20%以下綠地率：40%以上住宅套型要求：90平方米以下套型面積占住宅建設(shè)總建筑面積的80以上。指導(dǎo)性條件：建筑層數(shù)：多層、小高層、高層，并應(yīng)滿足民航和空軍機(jī)場的凈空要求。交通出入口方位：滿足交通規(guī)范要求。停車面積：公建按1車位/百平方米、居住按1車位/戶。36綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及政府綜合地價(jià)37華南餐飲城商住項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)38五星級(jí)

18、大酒店項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及建筑明細(xì)39項(xiàng)目周邊區(qū)域配套成熟，距華南商圈一公里左右，為項(xiàng)目的發(fā)展提供了有力支持。項(xiàng)目周邊樓盤較多，同時(shí)形成了較大的競爭格局。項(xiàng)目緊鄰公交車車場，給本項(xiàng)目建設(shè)酒店性質(zhì)產(chǎn)品帶來負(fù)面影響。五星級(jí)酒店項(xiàng)目可能與餐飲城商住項(xiàng)目分開掛牌。該項(xiàng)目已由華南集團(tuán)進(jìn)行了一級(jí)土地整理，已成凈地。接收方需支付征地、動(dòng)遷費(fèi)用67億元給華南。該項(xiàng)目土地已回收到土地儲(chǔ)備中心，土地現(xiàn)可隨時(shí)摘牌。由劉軍主任主管容積率可增加，地價(jià)不可變。項(xiàng)目現(xiàn)狀403、建設(shè)控股辦公樓及周邊舊區(qū)搬遷改造41項(xiàng)目簡介馬蘭河中山路太原街新希望花園第三十一中學(xué)五四路A區(qū)B區(qū)C區(qū)A區(qū)B區(qū)C區(qū)42周邊實(shí)景431、項(xiàng)目區(qū)域附近樓盤其地理位置與項(xiàng)目可比性較差。2、該區(qū)域該地塊與和平廣場