工 程 接 管 驗(yàn) 收培訓(xùn)

1、物管部工作技能(jnng)培訓(xùn)之：物業(yè)(w y)工 程 接 管 驗(yàn) 收共三十頁工 程 接 管 驗(yàn) 收 共三十頁一、設(shè)施設(shè)備接管驗(yàn)收工作是維保部設(shè)施設(shè)備管理工作的開始，只有認(rèn)真仔細(xì)的對(duì)各種設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查，各項(xiàng)驗(yàn)收合格，方能接管。二、驗(yàn)收工作應(yīng)由建設(shè)單位、施工單位、物業(yè)公司人員及相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員共同參加。三、應(yīng)對(duì)全部設(shè)施設(shè)備的安裝、運(yùn)行情況及技術(shù)資料進(jìn)行仔細(xì)的審查檢驗(yàn)。工程接管驗(yàn)收的每一項(xiàng)工作都應(yīng)建立詳盡規(guī)范的驗(yàn)收檔案與表格，每個(gè)單項(xiàng)工程驗(yàn)收完畢后均應(yīng)將驗(yàn)收記錄、表格請(qǐng)施工單位及建設(shè)單位簽收，這樣可使我們要求施工單位對(duì)驗(yàn)收后存在的工程遺留問題進(jìn)行整改的工作做到有據(jù)可查，對(duì)查出的問題，應(yīng)分清責(zé)任(

2、zrn)，確定維修時(shí)間，盡量在業(yè)主接房前解決，否則將大大增加維護(hù)管理的難度。共三十頁 交接(jioji)驗(yàn)收流程 成立房屋交接驗(yàn)收領(lǐng)導(dǎo)小組 組織培訓(xùn)、模擬演練 進(jìn)行驗(yàn)收工作 房屋驗(yàn)收組 公共設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收組 驗(yàn)收合格驗(yàn)收不合格按返修流程工程圖紙資料組交接驗(yàn)收 填寫記錄，簽字確認(rèn) 鑰匙交接共三十頁接管(jigun)驗(yàn)收時(shí)應(yīng)交資料各系統(tǒng)竣工圖（土建、設(shè)備安裝、強(qiáng)弱電、給排水、裝飾等）施工中技術(shù)(jsh)變更，技術(shù)(jsh)審核報(bào)告及各種隱蔽記錄供水、供電、土建及裝飾等單項(xiàng)工程的竣工資料相關(guān)的設(shè)備，設(shè)施說明書，技術(shù)參數(shù)等等。電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書。 建筑材質(zhì)質(zhì)量保證書，給水系統(tǒng)材質(zhì)合格證及衛(wèi)生許可證

3、等。 共三十頁綜合(zngh)資料1.項(xiàng)目(xingm)土地使用合同、紅線圖、立項(xiàng)文件、工程申報(bào)批建文件及計(jì)劃批準(zhǔn)文件2.建設(shè)許可證、工程建筑報(bào)建表。3.工程招、投、定標(biāo)書。4.上級(jí)機(jī)關(guān)的決議、決定、批示等工程重要會(huì)議紀(jì)要和指導(dǎo)性文件。 5.征地批文、協(xié)議書（合同書）、紅線圖。6.初步設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)鑒定審批文件。7.施工合同、施工許可證、施工執(zhí)照（復(fù)印件）、開工報(bào)告。8.單項(xiàng)工程質(zhì)檢監(jiān)督委托書、成果報(bào)告、單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收書。9.工程勘測(cè)資料：地質(zhì)圖勘察報(bào)告、地形、地貌、控制點(diǎn)、永久性水準(zhǔn)點(diǎn)的坐標(biāo)位置圖、水文、氣象、地震等設(shè)計(jì)基礎(chǔ)材料。10.竣工驗(yàn)收會(huì)議文件及質(zhì)量評(píng)審材料、竣工報(bào)告、竣工驗(yàn)收證書

4、。11.工程決算書。l2.消防驗(yàn)收意見書。共三十頁驗(yàn)收(ynshu)范圍及內(nèi)容： 1、給水設(shè)備的驗(yàn)收(ynshu)：電源控制箱、直飲水泵、水泵、給水管網(wǎng)以及相關(guān)設(shè)備、相關(guān)圖紙。2、排水設(shè)施的驗(yàn)收(ynshu)：包括室外排水管道、溝、渠、池、井、排污系統(tǒng)、交接設(shè)備的相關(guān)圖紙等。3、供電設(shè)備的驗(yàn)收(ynshu)：包括電表、各類開關(guān)、燈座、各類配電箱、供電線路、插座、照明器具、燈桿、高壓柜、電力變壓器、主電力電纜、發(fā)電機(jī)組、設(shè)備說明書、圖紙、合格證等相關(guān)設(shè)備或資料。4、弱電系統(tǒng)的驗(yàn)收(ynshu)：包括電視天線系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、安防系統(tǒng)及其設(shè)備說明書。5、燃?xì)庀到y(tǒng)的驗(yàn)收(ynshu)：包括管線、燃?xì)獗?/p>

5、、氣截門、設(shè)備說明書、圖紙、合格證等相關(guān)設(shè)備或資料。6、電話及寬帶系統(tǒng)的驗(yàn)收(ynshu)：包括線路、插座、設(shè)備說明書、圖紙、合格證等相關(guān)設(shè)備或資料。共三十頁7、土建工程的驗(yàn)收：包括各類材料構(gòu)成的墻面、地面、門窗、廚衛(wèi)設(shè)施及其它各種室內(nèi)外建筑配套設(shè)施。8、消防設(shè)施的驗(yàn)收：包括煙感、溫感、噴淋頭、消火栓、應(yīng)急燈、警鐘玻璃按鈕、防火門、消防管道、控制主機(jī)、聯(lián)動(dòng)柜、煤氣管道、切斷閥以及接合器、水龍帶、等相關(guān)設(shè)備的說明書、圖紙、合格證。9、隱蔽工程的驗(yàn)收：包括防水、預(yù)埋管線以及其圖紙等各項(xiàng)目各專業(yè)的隱蔽工程。10、電梯的驗(yàn)收：包括電梯橋箱、曳引機(jī)、鋼絲繩、道軌、扳手和設(shè)備說明書、圖紙、合格證等相關(guān)設(shè)備

6、或資料11、公共設(shè)備設(shè)施供方資料及市政供方資料協(xié)議交接，并對(duì)供方的保養(yǎng)維護(hù)期限、費(fèi)用、保養(yǎng)服務(wù)范圍、負(fù)責(zé)人、聯(lián)系電話等交接記錄，對(duì)已產(chǎn)生(chnshng)的費(fèi)用應(yīng)經(jīng)物業(yè)確認(rèn)。共三十頁室內(nèi)強(qiáng)弱電工程(gngchng)的驗(yàn)收 1、開關(guān)箱內(nèi)的各分路開關(guān)應(yīng)有明顯的標(biāo)示，漏電、空氣(kngq)開關(guān)應(yīng)安裝牢固正確，運(yùn)作正常。2、廚衛(wèi).室內(nèi)照明.普通插座.空調(diào)插座等，應(yīng)分別為獨(dú)立回路，不允許串接。3、電氣器件、設(shè)備的安裝固定應(yīng)牢固、平整。4、電器通電試驗(yàn)、燈具試亮及燈具控制性能良好。 5、開關(guān)、插座終端盒等器件外觀完好。6、弱電系統(tǒng)功能齊全，滿足使用要求，有線電視插座、寬帶插座，插進(jìn)去無松動(dòng)或插不進(jìn)現(xiàn)象。

7、7、廚衛(wèi)間的插座盒應(yīng)預(yù)留今后粘貼墻磚的高度1.5至2公分。共三十頁8、線盒內(nèi)導(dǎo)線應(yīng)留有余量，長(zhǎng)度宜為150毫米(ho m)左右。用驗(yàn)電器測(cè)試，面向插座應(yīng)符合“左零右相，保護(hù)地線在上”的要求，接地線應(yīng)單獨(dú)敷設(shè)，不得與工作零線混用。9、插座內(nèi)線頭超過兩根必須單獨(dú)接頭并焊接處理。10、抽查室內(nèi)開關(guān)箱，箱內(nèi)排線應(yīng)整潔清爽，清點(diǎn)零線應(yīng)與相線數(shù)目一致。 共三十頁樓層共用(n yn)強(qiáng)電設(shè)備的驗(yàn)收1、箱、盤、柜應(yīng)安裝牢固、橫平豎直，配件齊全，操作一次空氣開關(guān)檢查控制是否正確，是否與標(biāo)注房間編號(hào)一致，開關(guān)型號(hào)應(yīng)符合規(guī)定，導(dǎo)線與設(shè)計(jì)相符，布線清爽，外觀無損壞，盤內(nèi)標(biāo)示清楚，電表安裝牢固，各緊固件無松動(dòng)。2、直線

8、段鋼制電纜橋架長(zhǎng)度超過30M、鋁合金或玻璃鋼制電纜橋架長(zhǎng)度超過15M應(yīng)設(shè)有伸縮節(jié)，電纜橋架跨越建筑物變形縫處設(shè)置補(bǔ)償裝置。當(dāng)設(shè)計(jì)無特殊要求時(shí)，電纜橋架水平安裝的支架間距為1.53M；垂直安裝的支架間距不大于2M。橋架與支架間螺栓、橋架連接板螺栓固定緊固無遺漏，螺母位于橋架外側(cè)，當(dāng)鋁合金橋架與鋼支架固定時(shí)，有相互間絕緣的防電化腐蝕措施 。敷設(shè)在豎井內(nèi)和穿越不同防火分區(qū)的橋架，按設(shè)計(jì)要求位置，應(yīng)有防火隔堵措施 。支架與預(yù)埋件焊接固定時(shí)，焊縫飽滿(bomn)，膨脹螺栓固定時(shí)，選用螺栓適配，連接緊固，防松零件齊全 。共三十頁3、橋架內(nèi)電纜敷設(shè)應(yīng)符合下列規(guī)定： 1、大于45傾斜敷設(shè)的電纜每隔2M處設(shè)固定

9、點(diǎn)。2、電纜出入(chr)電纜溝、豎井、建筑物、柜(盤)、臺(tái)處以及管子管口處等做密封處理。4、電纜敷設(shè)排列整齊，水平敷設(shè)的電纜，首尾兩端、轉(zhuǎn)彎兩側(cè)及每隔510M處設(shè)固定點(diǎn) 。4、電纜的首端、末端和分支處應(yīng)設(shè)標(biāo)志牌 。共三十頁電纜(dinln)標(biāo)志牌共三十頁公共設(shè)備(shbi)的驗(yàn)收1、對(duì)運(yùn)轉(zhuǎn)設(shè)備進(jìn)行試運(yùn)轉(zhuǎn)，通過一看二聽三摸查驗(yàn)，看設(shè)備狀態(tài)是否齊全良好，運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)；聽是否有雜音、異聲、噪音，摸設(shè)備溫度是否超標(biāo)。條件允許，也可通過測(cè)量?jī)x器檢測(cè)。2、靜態(tài)設(shè)備逐臺(tái)（個(gè)）或隨機(jī)抽查現(xiàn)場(chǎng)檢查試驗(yàn)。也可根據(jù)實(shí)際情況，以施工方出具的合格證明(zhngmng)為依據(jù)。共三十頁給排水工程(gngchng)的驗(yàn)收1、

10、冷熱水管通水試壓，所有管道、閥門、接頭應(yīng)無滲水、漏水現(xiàn)象，關(guān)閉所有龍頭后觀察水表是否轉(zhuǎn)動(dòng)，以初步確認(rèn)暗埋管道有無漏水。 2、排水管道進(jìn)行灌水試驗(yàn)時(shí)盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，觀察排水速度是否正常。3、廚衛(wèi)間內(nèi)地漏應(yīng)預(yù)留今后粘貼(zhnti)地磚高度1.5至2公分。4、冷熱給水管道進(jìn)行放水試驗(yàn)，觀察流量是否正常，以檢測(cè)PPR給水管有無燙堵現(xiàn)象。5、管道排列應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，管道安裝應(yīng)固定牢固，無松動(dòng)，龍頭，閥門安裝平整，開啟靈活出水暢通，水表運(yùn)轉(zhuǎn)正常。采用目測(cè)和手感的方法驗(yàn)收。 6、水管、龍頭安裝不得靠近電源線管、插座及開關(guān)，水管與燃?xì)夤艿拈g距應(yīng)不小于50mm。 7、明裝給水管道的安裝，必須橫平豎

11、直，排水管道的安裝必須按水流方向有符合設(shè)計(jì)規(guī)范的坡度。 8、支架及吊架設(shè)置是否合理，受力是否均勻。共三十頁 水泵房設(shè)備及各類風(fēng)機(jī)(fn j)的驗(yàn)收根據(jù)設(shè)備銘牌對(duì)水泵、電機(jī)等設(shè)備的出力、運(yùn)轉(zhuǎn)情況進(jìn)行檢查。1、使用鉗形表測(cè)量設(shè)備運(yùn)行電流是否正常，著重觀察設(shè)備運(yùn)行是否平穩(wěn)，有無異響。2、檢查輸水管道的焊接及絲接質(zhì)量，風(fēng)管連接是否正確、牢固，有無破損支架安裝是否合理，受力是否均勻。3、水池是否滲漏。4、各類閥門（水用閥門及通風(fēng)閥門）是否開閉(ki b)靈活。共三十頁門窗安裝工程(gngchng)的驗(yàn)收 1、門窗安裝的位置，開啟方向必須符合設(shè)計(jì)要求。2、門窗框安裝必須牢固。3、關(guān)閉嚴(yán)密，開關(guān)靈活，無阻滯

12、回彈、無變形和倒翹。4、表面潔凈、平整、顏色一致、涂膜完整、無污染、無碰傷、拼接縫嚴(yán)密。 5、窗戶玻璃及四周抹膠是否均勻。6、檢查門窗的密封情況，可用一長(zhǎng)紙條(zh tio)放在密封點(diǎn)上，關(guān)門壓住紙條(zh tio)用力抽出，多點(diǎn)試驗(yàn)看密封條的壓力是否均勻。 共三十頁7、窗扇應(yīng)開啟靈活，無碰撞及異響，窗戶外窗框上應(yīng)有防堵帽，防止異物堵塞影響排水，導(dǎo)致下雨時(shí)窗戶進(jìn)水。8、窗邊與混凝土接口不能有縫隙，窗框與墻的接縫處一定(ydng)要密實(shí)，不能有縫隙。窗臺(tái)下面如有水漬則可能是窗戶漏水。 共三十頁土建工程的驗(yàn)收(ynshu) 1、檢查廚房煙道，用蚊香或紙卷點(diǎn)火后滅火冒煙，放在煙道口下方10厘米左右(

13、zuyu)，看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸走。 2、檢查衛(wèi)生間通風(fēng)情況，同樣用上面的方法測(cè)抽力，煙道、通風(fēng)口中用手電查看是否存有建筑垃圾。 3、檢查房屋有無傾斜，用卷尺檢查房頂，取45個(gè)點(diǎn)進(jìn)行測(cè)量，若數(shù)值一致，比如房高均為2.9米說明房頂沒有水平傾斜。同時(shí)也可在房頂上用細(xì)繩拴上一重物，貼墻放下至墻腳，從四周檢查其垂直傾斜程度，誤差不應(yīng)超過3厘米。 4、檢查房屋有無滲漏情況要注意查看房屋的地面和頂層有無滲水情況，要仔細(xì)檢查房屋墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰等，這些都是滲漏的跡象。如果是頂層，一定要查看各個(gè)房屋的頂面有無雨水滲漏的痕跡，還應(yīng)查看廚房、衛(wèi)生間、的頂部和管道接口是否滲漏。 共三十頁5

14、、用一個(gè)小金屬錘隨意地敲擊墻面、地面，檢查抹灰(m hu)層及地面墊層有無空鼓現(xiàn)象。6、仔細(xì)查看房屋墻面、地面和頂上是否平整,有無裂縫,著重觀察裂縫是否深及墻體、樓板或結(jié)構(gòu)。7、查看房屋的外墻墻體是否有裂縫，若有裂縫將有漏水的隱患。8、檢查廚衛(wèi)間地面是否滲漏，可以用塑料袋裝滿沙子塞在地漏上，然后在廚衛(wèi)間蓄一些水，48小時(shí)后，到對(duì)應(yīng)的下層衛(wèi)生間，看其頂部是否有漏。 共三十頁各種鑰匙(yo shi)的交接鑰匙交接(jioji)分房屋、設(shè)備及設(shè)備房鑰匙。提前準(zhǔn)備好口取紙，在現(xiàn)場(chǎng)采取逐個(gè)測(cè)試、逐個(gè)標(biāo)識(shí)的方法驗(yàn)收。完成后，進(jìn)行鑰匙交接(jioji)記錄，填寫鑰匙交接(jioji)記錄表，雙方簽字確認(rèn)。共

15、三十頁 業(yè)主(yzh)驗(yàn)房共三十頁業(yè)主(yzh)驗(yàn)房流程 陪同業(yè)主驗(yàn)房驗(yàn)收不合格按返修流程 驗(yàn)收合格及時(shí)通知業(yè)主再次驗(yàn)收持續(xù)跟進(jìn)施工單位整改時(shí)限 辦理交房手續(xù)共三十頁業(yè)主驗(yàn)房：我們必須了解房屋(fngw)情況強(qiáng)電：1、戶內(nèi)電力設(shè)計(jì)容量，分別有那些回路、是否一戶一表計(jì)量方式。2、大樓供配電方式，如：是否是雙電源、是否配置發(fā)電機(jī)、發(fā)電機(jī)供電區(qū)域是否包括業(yè)主戶內(nèi)等。給水：1、我所在的樓層是否屬于二次供水。2、衛(wèi)生間可不可以安裝蹲便器。房屋：1、房屋主體、門窗、室內(nèi)電氣裝置(zhungzh)以及廚衛(wèi)間防水，各自的質(zhì)保期是多少。2、房屋結(jié)構(gòu)。3、層高是多少。其它：小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施如：車位、會(huì)所等敏感或你不

16、是很清楚的話題，則應(yīng)留給公司專門設(shè)置的前臺(tái)客戶接待來回答，我們應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)房結(jié)束后帶領(lǐng)業(yè)主到前臺(tái)問訊處進(jìn)行咨詢。共三十頁業(yè)主接房：溝通(gutng)與治心病共三十頁 與業(yè)主溝通(gutng)的原則1、勿呈一時(shí)的口舌之能：（1）逞一時(shí)口舌之能，你可能會(huì)獲得短暫的勝利，但你絕對(duì)不可能說服業(yè)主(yzh)，只會(huì)給你的工作增加難度；（2）真正的溝通技巧，不是與業(yè)主(yzh)爭(zhēng)辯，而是讓他接受你的觀點(diǎn)；（3）你在與業(yè)主(yzh)溝通時(shí)，不要擺出一付教人的樣子，更不要好像若無其事的樣子；2、要顧全業(yè)主(yzh)的面子： （1）、要想說服業(yè)主(yzh)，你就應(yīng)該顧全別人的面子，不要一語點(diǎn)破，要給業(yè)主(yzh)有

17、下臺(tái)階的機(jī)會(huì)；（2）顧全業(yè)主(yzh)的面子，業(yè)主(yzh)才能會(huì)給你面子；（3）顧全業(yè)主(yzh)的面子，對(duì)我們來說并不是一件難事，只要你稍微注意一下你的態(tài)度和措辭；3、不要太“賣弄”你的專業(yè)術(shù)語 ： （1）千萬要記住，你平時(shí)接觸的業(yè)主(yzh)他們可能對(duì)你的專業(yè)根本不懂；（2）在向業(yè)主(yzh)說明專業(yè)性用語時(shí)，最好的辦法就是用簡(jiǎn)單的例子來比較，讓業(yè)主(yzh)容易了解接受；（3）在與業(yè)主(yzh)溝通時(shí)，不要老以為自己技高一等。4、維護(hù)公司的利益：（1）維護(hù)公司的合法利益是每一位員工應(yīng)該做的，在與業(yè)主(yzh)溝通時(shí)，不能以損失公司的利益為代價(jià)，博取業(yè)主(yzh)的歡心；（2）更不能以損

18、失公司或他人的利益，來換取業(yè)主(yzh)對(duì)個(gè)人的感謝或謀取私利。共三十頁與業(yè)主溝通(gutng)的技巧1、抓住業(yè)主的心：（1）摸透對(duì)方的心理，是與人溝通良好的前提。只有了解掌握對(duì)方心理和需求，才可以在溝通過程中有的放矢；（2）可以適當(dāng)?shù)耐镀渌?，?duì)方可能會(huì)視你為他的知己，那問題可能會(huì)較好的解決或起碼你已成功一半。2、記住業(yè)主的名字：（1）記住業(yè)主的名字，可以讓人感到愉快且能有一種受重視的滿足感，這在溝通交往中是一項(xiàng)非常有用的法寶；（2）記住業(yè)主的名字，比任何親切的言語起作用，更能打動(dòng)對(duì)方的心。3、不要吝嗇你的“高帽子”：（1）人性最深切的渴望就是擁有他人的贊賞，使戴高帽人有被重視的感覺；（2）適當(dāng)?shù)慕o業(yè)主戴一戴“高帽”，會(huì)使你們的溝通更容易；4、學(xué)會(huì)傾聽：（1）在溝通中你要充分重視“聽”的重要性，你能善于表達(dá)出你的觀點(diǎn)與看法，抓住業(yè)主的心，使業(yè)主接受你的觀點(diǎn)與看法。這只是你溝通成功的一半。那成功的另一半就是善于聽業(yè)主的傾訴。（2）會(huì)不會(huì)聽是一個(gè)人會(huì)不會(huì)與人溝通，能不能與人達(dá)到真正溝通的重要標(biāo)志，做一名忠實(shí)的聽眾，同時(shí)，讓業(yè)主知道你在聽，不管(bgun)是贊揚(yáng)還是抱怨，你都得認(rèn)真對(duì)待。共三十頁5、付出你的真誠(chéng)與熱情：（1）人總是以心換心的，你只有對(duì)別人真誠(chéng)，業(yè)主才可能對(duì)你真誠(chéng)