房地產開發(fā)與經營培訓講解（475頁圖文豐富）

1、房地產開發(fā)與經營第一章緒論第二章房地產開發(fā)與經營理論和策略第三章房地產企業(yè)第四章房地產項目及項目定位第五章房地產項目用地的獲取第六章房地產市場調研第七章房地產開發(fā)項目可行性研究第八章房地產融資第九章房地產開發(fā)項目管理第十章房地產市場營銷第十一章房地產交易第十二章物業(yè)管理第一章 緒論 第一節(jié) 房地產開發(fā)與房地產經營 第二節(jié) 房地產開發(fā)程序 第三節(jié) 房地產經營的基本環(huán)節(jié) 第一節(jié) 房地產開發(fā)與房地產經營 一、房地產開發(fā)的含義、特征和分類 二、房地產經營的概念及分類 三、房地產開發(fā)與房地產經營的關系 一、房地產開發(fā)的含義、特征和分類（一）房地產開發(fā)的含義開發(fā)：指生產者或經營者對森林、土地、水力等自然資

2、源進行整理或改造以達到一定的經濟或社會目的的行為。房地產又稱為不動產（英文中常用real estate或real proper表示，大多數情況下使用real estate 一詞），包括土地、建筑物及其他地上定著物，是房屋財產與土地財產的總稱，是實物、權益和區(qū)位的結合。房地產是固定在一定區(qū)域之內不能移動的土地、房屋建筑以及其他地上定著物相結合的不動產。房地產存在的形態(tài)（1）土地：有兩種情況，一是一塊無建筑物的空地，另一就是其上已有部分建筑物或構筑物的土地。 （2）建筑物：指直接供人們在其內部進行生產、生活或其他活動的場所，如住宅、商場、工業(yè)廠房等。（3）房地：是指土地與建筑物這兩種實物形態(tài)合為一

3、體時的統(tǒng)稱。在現(xiàn)實生活中，它是房地產完整實物形態(tài)的體現(xiàn)。房地產的特性 （1）房地產的自然特性 房地產位置的固定性和異質性（地域的差別性） 房地產使用的耐久性和效用的多層次性 土地面積總量的一定性和房地產的有限性 （2）房地產的經濟特性 房地產經濟價值的積累性和衰減性 房地產利用的遞減性和合理集約性 建筑層數 5層 10層 15層 20層 30層投資利潤率 4.63% 6% 7.05% 6.72% 5.65% 房地產權利的可分割性與權益的流動性 房地產供給的稀缺性和經營的壟斷性 房地產投資和消費的雙重性 房地產的保值增值性 房地產開發(fā)，是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的

4、行為。 （1）房地產開發(fā)是城市規(guī)劃的實施過程； （2）房地產開發(fā)是追求經濟效益、社會效益、環(huán)境效益全面實現(xiàn)的過程，這也是房地產開發(fā)應當追求的目標； （3）房地產開發(fā)是提高土地使用的社會經濟效益的過程； （4）房地產開發(fā)是通過多種資源、多種專業(yè)知識的組合和再造，為人類提供生產、生活空間，并改善人們賴以生存的居住環(huán)境的過程。（二）房地產開發(fā)的特征1、全面系統(tǒng)性2、廣泛聯(lián)系性3、風險與效益并存4、地域性（三）房地產開發(fā)的分類1、成片開發(fā)房地產成片開發(fā)，開發(fā)規(guī)模大，所需投資額大，建設周期長，開發(fā)建設都是成街成片，或是在更大區(qū)域范圍內大規(guī)模統(tǒng)一配套進行。它包括：舊城改造、新城區(qū)開發(fā)、農業(yè)地產開發(fā)、旅游地

5、產開發(fā)。舊城改造，是指整體地、有步驟地改造和更新老城市的物質生活環(huán)境，以便從根本上改善其居住、勞動、生活服務和休息娛樂條件。新城區(qū)開發(fā)，是指由于城市空間拓展的需要，在新城區(qū)、衛(wèi)星城鎮(zhèn)實施的開發(fā)建設活動。2、單項開發(fā)單項開發(fā)是指零星分散建造的單項工程或單位工程的開發(fā)建設，如單獨建造幾棟住宅、一座寫字樓、一條道路等。它包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。土地開發(fā)是指土地開發(fā)企業(yè)以獲得土地使用權的土地為對象，通過征地、拆遷、安置，將土地開發(fā)成供水、排水、供電、供熱、供氣、電訊和道路暢通、場地平整的建筑場地，達到“七通一平”的土地通過協(xié)議、招標或拍賣的方式，將其使用權有償轉讓給各類房屋開發(fā)企業(yè)或投資建設部門進行房

6、屋建設的一種經營方式。房屋開發(fā)是指房地產開發(fā)企業(yè)依法獲得土地之后，按規(guī)劃的統(tǒng)一要求組織建設場地的房屋建設，開發(fā)各類符合規(guī)劃要求的房地產產品，如住宅、寫字樓、工業(yè)廠房、商業(yè)娛樂設施等。 房地產開發(fā)的地位和作用房地產開發(fā)的地位房地產開發(fā)業(yè)是我國國民經濟的支柱產業(yè)房地產開發(fā)在城市建設中占主導地位房地產開發(fā)的作用有利于加速城市現(xiàn)代化進程有利于城市總體規(guī)劃的實現(xiàn)為城市社會、經濟、政治、文化活動以及人民生活提供載體為城市政府財政和城市建設提供資金資源為城市中低收入群體提供住房保障房地產開發(fā)模式混業(yè)開發(fā)縱向一體化開發(fā)綜合項目開發(fā)指開發(fā)企業(yè)跨行業(yè)的相互滲透與互動發(fā)展是指開發(fā)企業(yè)實行房地產開發(fā)建設與物業(yè)資產管理

7、并舉的經營方式常見于諸如融居住、商業(yè)、旅游、娛樂于一體的主體社區(qū)1.多元化開發(fā)模式多元化開發(fā)模式2. 專業(yè)化開發(fā)模式特定物業(yè)類型開發(fā)協(xié)作型開發(fā)開發(fā)企業(yè)根據對自身資源的評價以及對所處市場的獨特認識，可以選擇某類物業(yè)類型作為企業(yè)相對專一的開發(fā)對象，實現(xiàn)專業(yè)化開發(fā)。協(xié)作型開發(fā)方式的實質就是開發(fā)企業(yè)專注于自己最擅長的業(yè)務或核心業(yè)務，然后購買其他社會化專業(yè)機構提供的最擅長業(yè)務服務。專業(yè)化開發(fā)模式 3 .其他開發(fā)模式 其他開發(fā)模式定向開發(fā)模式服務性開發(fā)模式開發(fā)企業(yè)按客戶的訂購要求開發(fā)土地，進行房屋設計、建造和經營開發(fā)企業(yè)通過品牌授權，輸出管理模式，提出開發(fā)項目解決方案，推動當地開發(fā)項目的實施。房地產開發(fā)的

8、項目類型 居住房地產項目 商業(yè)房地產項目 工業(yè)房地產項目特殊用途房地產項目項目類型普通商品住房限價商品房經濟適用房廉租房高檔商品房別墅居住房地產項目商業(yè)房地產項目商業(yè)用房寫字樓酒店酒店式公寓主題公園工業(yè)房地產項目工業(yè)廠房研究與發(fā)展用房倉儲用房工業(yè)園區(qū) 特殊用途房地產項目指項目的經營活動需要得到政府特殊許可的房地產，包括高爾夫球場、飛機場、汽車加油站、車站、碼頭等。這類項目多屬長期投資、投資者靠日常經營活動的收益來回收投資、賺取投資收益。特殊用途房地產項目的市場交易很少，因此難以采用市場比較法進行估計。特殊用途房地產項目二、房地產經營的概念及分類（一）房地產經營的概念房地產經營：是指房地產企業(yè)為

9、實現(xiàn)預期目標，確定實現(xiàn)目標的戰(zhàn)略和策略，并有意識、有計劃加以實現(xiàn)的經濟活動過程。狹義的房地產經營是指房地產經營者對房屋和建筑地塊的銷售、租賃及售后服務管理等活動，活動范圍主要是在流通領域。廣義的房地產經營是指房地產經營者對房屋的建造、買賣、信托、交換、維修、裝飾以及土地使用權的出讓、轉讓等按價值規(guī)律所進行的有目標、有組織的經濟活動，活動范圍貫穿于房地產產品生產、流通、消費的全部過程。（二）房地產經營的特點1、交易形式的多樣化2、交易對象的位置固定性3、經營對象的限制性4、售后用途的約束性5、產權關系的復雜性6、供求關系調整緩慢性（三）房地產經營的分類可將房地產經營分為地產經營、房產經營、服務經

10、營和房地產綜合開發(fā)經營。1、地產經營是以城市土地使用權為對象的出讓、轉讓、出租、抵押等產權經營和以城市土地為勞動對象進行的土地開發(fā)經營。2、房產經營是經營者以房產為對象，根據國家政策要求，考慮自身技術經濟條件和外部環(huán)境條件，經營房屋開發(fā)和房屋流通并取得一定經濟效益的經濟活動。3、服務經營是指房地產業(yè)在開發(fā)建設和經營過程以及房地產的使用過程中提供的一系列經營性服務性活動，如投資咨詢、價值評估、拆遷安置服務，房屋裝飾、修繕服務，居住區(qū)環(huán)境服務及管理等。4、房地產綜合開發(fā)經營是根據城市總體規(guī)劃，選擇一定區(qū)域內的建設用地，對地下設施和地上建筑物進行統(tǒng)一規(guī)劃、配套建設的一種開發(fā)經營方式。三、房地產開發(fā)與

11、房地產經營的關系（一）廣義的角度理解，兩者本質上一致，側重點不同（二）狹義的角度理解，兩者相對獨立（三）房地產開發(fā)以房地產經營為核心（四）房地產經營以房地產開發(fā)為基礎第二節(jié) 房地產開發(fā)程序 一、房地產開發(fā)的主要工作階段 二、房地產開發(fā)的主要參與者 一、房地產開發(fā)的主要工作階段房地產開發(fā)涵蓋從前期策劃分析、征地、拆遷、規(guī)劃、設計、施工、預銷售、產權登記、發(fā)證到物業(yè)管理的全過程，分為以下六個階段。（一）投資決策分析階段1、開發(fā)設想的形成2、環(huán)境分析與機會選擇（二）依法取得土地使用權階段（三）可行性研究階段（四）前期準備階段1、資金籌措2、項目招投標3、規(guī)劃設計4、項目報建（五）實施階段（六）銷售階

12、段房地產開發(fā)的主要階段劃分投資機會研究可性研究行項目評估和決策獲取土地使用權開發(fā)項目立項規(guī)劃設計與方案報批建設工程招標簽署有關合作協(xié)議七通一平等工作基礎工程主體工程安裝與裝修工程室外工程竣工驗收銷售準備廣告推廣現(xiàn)場銷售物業(yè)管理 投資決策階段前期工作階段工程建設階段租售與物業(yè)管理階段二、房地產開發(fā)的主要參與者1、房地產開發(fā)企業(yè)（開發(fā)商）2、投資公司（投資商）3、建筑承包公司4、質量檢查單位5、政府建設主管部門6、金融機構第三節(jié) 房地產經營的基本環(huán)節(jié) 一、房地產產品形成環(huán)節(jié)的經營 二、房地產產品流通環(huán)節(jié)的經營 三、房地產產品消費環(huán)節(jié)的經營 一、房地產產品形成環(huán)節(jié)的經營二、房地產產品流通環(huán)節(jié)的經營（

13、一）房屋銷售（二）房屋租賃（三）其他經營形式1、房地產抵押2、房地產典當3、房屋置換三、房地產產品消費環(huán)節(jié)的經營房地產投資投資：是指經濟主體（國家、企業(yè)、個人）以獲得未來貨幣增值或收益為目的，預先墊付一定量的貨幣與實物，經營某項事業(yè)的經濟行為。分為固定資產投資與流動資產投資。房地產投資：是指經濟主體以獲得未來的房地產資產增值或收益為目的，預先墊付一定量的貨幣與實物，直接或間接地從事或參與房地產開發(fā)與經營活動的經濟行為。分為直接投資和間接投資。房地產投資的風險與投資組合風險可定義為未來獲得預期收益可能性的大小。較預期收益增加的部分稱為“風險報酬”。風險可分為系統(tǒng)風險與非系統(tǒng)風險。系統(tǒng)風險是指由那

14、些影響整個市場的風險因素引起的，是股票市場本身所固有的風險，是不可以通過分散化消除的風險。非系統(tǒng)風險是一種特定公司或行業(yè)所特有的風險，它是可以通過資產多樣化分散的風險。資本資產定價模型的作用就是通過投資組合將非系統(tǒng)風險分散掉，只剩下系統(tǒng)風險。 資本資產定價模型E（R）= Rf+ E（Rm） Rf 其中，E（R）為股票或投資組合的期望收益率，Rf為無風險收益率，投資者能以這個利率進行無風險的借貸，E（Rm）為市場組合的收益率，是股票或投資組合的系統(tǒng)風險測度。資產或投資組合的期望收益率取決于三個因素：（1）無風險收益率Rf，一般將一年期國債利率或者銀行三個月定期存款利率作為無風險利率，投資者可以以

15、這個利率進行無風險借貸；（2）風險價格，即E（Rm） Rf，是風險收益與風險的比值，也是市場組合收益率與無風險利率之差；（3）風險系數，是度量資產或投資組合的系統(tǒng)風險大小尺度的指標 1、從房地產投資的角度說，風險就是投資的（）偏差A實際收益與期望收益 B目標收益與未來收益C實際收益與未來收益 D目標收益與期望收益2、寫字樓經營者與公司簽訂了20年的租賃合同，租金400元/（m2年），則其面臨（）A市場供求風險 B周期風險C變現(xiàn)風險 D通貨膨脹風險3、香港新鴻基公司董事會決議規(guī)定，在大陸的投資不能超過其全部投資的10%，這是基于（）的考慮的結果。A大陸政策多變 B占領世界投資市場C風險轉移 D投

16、資組合4、已知整個投資市場的平均收益率為20%，國債的收益率為10%，房地產投資市場相對于整個投資市場的風險相關系數為0.4，普通標準住房市場相對于整個房地產市場的風險系數為0.7，則普通標準住房市場應利用的折現(xiàn)率為（）A14.0% B12.8% C17.0% D11.0%1、房地產投資價值的高低，在很大程度上取決于所處地區(qū)物業(yè)的整體升值潛力，而不是看其當前租金水平的高低。（）2、房地產的不一致性說明市場上不可能有兩宗完全相同的物業(yè)，因此，物業(yè)之間不具有可比較性，市場比較法評估物業(yè)價值是不足取的。（）3、比較風險又稱機會成本風險，它屬于房地產投資風險中的系統(tǒng)風險范疇。（）第二章 房地產開發(fā)與經

17、營基本理論 第一節(jié) 房地產開發(fā)與經營策略分析 第二節(jié) 房地產開發(fā)與經營決策理論 第三節(jié) 房地產開發(fā)與經營新理念 第一節(jié) 房地產開發(fā)與經營策略分析 企業(yè)的開發(fā)與經營策略：是在一定的經營思想指導下，在對企業(yè)內部條件深入調查研究的基礎上，結合對外部政治、經濟、社會、法律、文化等因素所做的科學分析與預測，從發(fā)展角度提出某一時間跨度內的經營方向、方針與目標，并提出為實現(xiàn)這些目標而采取的具體步驟。 一、產品策略 明確開發(fā)或經營項目、確定開發(fā)或經營規(guī)模、確定開發(fā)或經營方式 二、市場開發(fā)策略 市場開拓型、市場滲透型、產品開發(fā)型及多角型策略 三、價格策略 高價策略、低價策略、均衡策略總收益和總成本收益與成本比率

18、1.0開發(fā)規(guī)模開發(fā)規(guī)模擴大項目規(guī)模而帶來的總成本擴大項目規(guī)模而帶來的總收益CCBB邊際收益同邊際成本的比率總收益同總成本的比率AADD圖21 不同開發(fā)規(guī)模項目的收益與成本分析尋找地段規(guī)劃設計貸款施工建設建成完工出售或出租使用鄰里關系穩(wěn)定老化更新和再開發(fā)15年4050年房地產產品的生命周期房地產產品的市場周期進入期成長期成熟期衰退期不同時期房地產價格策略1、房地產品進入期2、房地產品成長期3、房地產品成熟期4、房地產品衰退期第二節(jié) 房地產開發(fā)與經營決策理論 一、房地產開發(fā)與經營決策 二、房地產開發(fā)與經營決策類型 三、房地產開發(fā)與經營決策的程序 一、房地產開發(fā)與經營決策（一）構成決策問題的基本條件

19、決策就是針對問題和目標，分析問題，解決問題。1、有明確的目標2、有兩個以上可供選擇比較的方案3、有評價方案優(yōu)劣的標準4、有真實地反映客觀實際的信息（二）開發(fā)與經營決策原則1、遵守政策法規(guī)原則2、經濟效益原則3、風險意識的原則4、定性分析與定量分析相結合的原則二、房地產開發(fā)與經營決策的類型（一）確定型決策是指當只有一種自然狀態(tài)，或者可以準確地預測未來的狀態(tài)時，自然狀態(tài)就不再是隨機因素。（二）風險型決策是指當不知道未來究竟出現(xiàn)何種自然狀態(tài)，但知道各種狀態(tài)出現(xiàn)的概率時，決策者采取任何策略都要承擔一定風險。1、期望值法2、凈現(xiàn)值期望值法3、最大可能法某房地產開發(fā)公司對某一地塊擬定兩種開發(fā)方案。A方案：

20、一次性開發(fā)多層住宅45000平方米，需投入總成本費用9000萬元，開發(fā)時間18個月。B方案：將地塊分兩期開發(fā)，一期開發(fā)高層住宅36000平方米，需投入總成本費用8100萬元，開發(fā)時間15個月。如果一期銷路好，則二期繼續(xù)開發(fā)高層住宅36000平方米，投入總費用8100萬元，如果一期銷路差，或者暫停開發(fā)，或者開發(fā)多層住宅22000平方米，投入總費用4600萬元，開發(fā)時間15個月。兩方案銷路好和銷路差時的售價和銷量情況見下表。根據經驗，多層住宅銷路好的概率為0.7，高層住宅銷路好的概率為0.6，暫停開發(fā)每季損失10萬元，季利率2 開發(fā)方案建筑面積萬m2銷路好銷路差售價銷售率售價銷售率()A方案 多層

21、住宅4.54800100430080B方案一期高層住宅3.65500100500070二期一期銷路好高層住宅3.65500100一期銷路差多層住宅2.24800100430080停建n456121518(P/A,2%,n)3.8084.7135.60110.57512.84914.992(P/F,2%,n)0.9240.9060.8880.7880.7430.700問題1：解：計算季平均銷售收入：A方案開發(fā)多層住宅： 銷路好：4.548001006=3600(萬元) 銷路差：4.54300806=2580(萬元) B方案一期： 開發(fā)高層住宅：銷路好：3.655001005=3960(萬元) 銷

22、路差：3.65000705=2520(萬元) B方案二期： 開發(fā)高層住宅：3.655001005=3960(萬元) 開發(fā)多層住宅：銷路好：2.248001005=2112(萬元) 銷路差：2.24300805=1513.6(萬元)問題2：解：畫決策樹 問題3：解：方案選擇機會點 凈現(xiàn)值的期望值=(36000.7+25800.3) (PA，2,6)-9000 =(36000.7十25800.3) 5.601-9000=9449.69(萬元) 等額年金：9449.6 9/(AP，2,6) =9449.69/5.601=1687.14(萬元) 機會點凈現(xiàn)值的期望值：3960(PA，2，5) 1.08

23、100 =39604.7131.0-8100=10563.48(萬元) 等額年金：10563.48/(PA，2，5) = 10563.48/4.713=2241.35(萬元)機會點凈現(xiàn)值的期望值：2520(PA，2，5) 8100 =25204.7138100=3776.76(萬元)等額年金：3776.76/(PA，2，5) =3776.76/4.713=801.35(萬元)機會點凈現(xiàn)值的期望值：(21120.7十1513.60.3) (PA，2，5) -4600 =(21120.7十1513.60.3) 4.713-4600=4507.78(萬元) 等額年金：4507.78/(PA，2，5)

24、=956.46(萬元)機會點 凈現(xiàn)值的期望值：10563.48(PF，2，5) +3960(PA，2，5) 0.6 +4507.78(PF，2，5)十2520(PA，2，5) 0.4-8100 =(10563.480.906+39604.713) 0.6十(4507.780.906十2520 4.713) 0.4-8100 =16940.40+6384.32-8100=15224.72(萬元)等額年金：15224.72/(PA，2，10) =15224.72/8.917=1707.38(萬元) 根據計算結果，應采用B方案，即一期先開發(fā)高層住宅，在銷路好的情況下，二期繼續(xù)開發(fā)高層住 宅，在銷路差

25、的情況下，二期改為開發(fā)多層住宅。 資金等效值的計算等效值是指在資金運動過程中，由于資金的時間價值，不同時點的資金絕對值不等，但實際價值相等的現(xiàn)象。等額年金：每隔一定期間支付（或收到）相等的金額，常用“A”表示。比如零存整取的銀行存款，住房按揭的分期攤還，消費信貸的分期付款，保險養(yǎng)老金給付等。(P/F,i,n)(F/P,i,n)(P/A,i,n)(F/A,i,n)(A/P,i,n)(A/F,i,n) P F（三）不確定型決策是指決策者對未來可能發(fā)生的情況雖有所了解，但無法確定或估計其自然狀態(tài)發(fā)生概率的情況而作出的決策。1、大中取大法2、小中取大法3、最小最大后悔值法三、房地產開發(fā)與經營決策的程序

26、（一）發(fā)現(xiàn)問題（二）確定目標針對性、明確性、層次性、可行性（三）擬訂方案整體詳盡性、相互排斥性（四）分析評價限制因素分析、潛在問題分析、綜合評價（五）選擇方案（六）實施追蹤方案反饋控制、追蹤決策發(fā)現(xiàn)問題確定目標擬制方案分析評價選擇方案實施方案經營分析組織診斷反饋追蹤決策過程基本程序圖第三節(jié) 房地產開發(fā)與經營新理念 一、節(jié)約型房地產開發(fā)理念 二、房地產資產經營管理理念 房地產企業(yè)經營決策理念 ：1、以顧客需求和顧客價值為出發(fā)點，重視顧客需求 2、加強企業(yè)信譽的管理 3、樹立終身服務觀念 4、基于價值鏈構筑競爭優(yōu)勢 5、進行人文關懷，樹立社會責任 作業(yè)：用決策樹方法進行房地產投資決策，要求繪制出決

27、策樹圖，期望值計算，優(yōu)選方案。某開發(fā)項目有兩個方案，A方案需投資5000萬元，B方案需投資2800萬元，兩者經營期均為5年。根據市場預測，存在兩種自然狀態(tài)，一是市場景氣，需求量較高，二是市場不景氣，需求量較低；前者的可能性為0.7，后者的可能性為0.3，兩個方案的每年益損情況如下表所示，試用決策樹法選出最優(yōu)方案。 單位：萬元/年自然狀態(tài)概率A方案益損值B方案益損值需求量較高0.72000800需求量較低0.3400600第三章 房地產企業(yè) 第一節(jié) 房地產企業(yè)概述 第二節(jié) 房地產企業(yè)人員與組織 第三節(jié) 房地產企業(yè)經營與管理 第一節(jié) 房地產企業(yè)概述 一、房地產企業(yè)的概念二、房地產企業(yè)的性質三、房地

28、產企業(yè)在國民經濟中的作用四、房地產企業(yè)的分類五、房地產企業(yè)的建立六、我國房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 一、房地產企業(yè)的概念房地產企業(yè)是從事土地和房屋開發(fā)建設，以及以房地產產品為核心從事房地產中介、咨詢、物業(yè)服務，實現(xiàn)自身價值的經濟組織。二、房地產企業(yè)的性質具有普遍意義的社會經濟屬性，也具有自身的特殊屬性。（一）房地產企業(yè)的一般屬性1、經營目的2、企業(yè)與政府的關系3、企業(yè)與員工的關系4、企業(yè)與其他房地產企業(yè)的關系（二）房地產企業(yè)的特殊屬性1、知識密集型企業(yè)2、資金密集型企業(yè)3、業(yè)務動作具備商業(yè)企業(yè)的特征4、業(yè)務內容體現(xiàn)服務行業(yè)的特色5、經營方式具有租賃企業(yè)的特點三、房地產企業(yè)在國民經濟中的作用1、為國

29、民經濟的發(fā)展提供物質保證2、為城市建設事業(yè)的發(fā)展開辟穩(wěn)定的資金來源3、為相關產業(yè)的發(fā)展起到有力的帶動作用4、促進消費結構和產業(yè)結構的合理化四、房地產企業(yè)的分類對我國房地產企業(yè)進行分類的兩種方法：（一）根據企業(yè)經營活動與房地產生產、流通、消費各個環(huán)節(jié)的相關程度進行分類（二）根據房地產企業(yè)經營特點進行分類按照企業(yè)功能分類1、房地產開發(fā)企業(yè)（1）專門從事土地和城市基礎設施開發(fā)的企業(yè)（2）專門從事地上建筑物和構筑物建設的房地產企業(yè)（3）房地產綜合開發(fā)經營企業(yè)2、房地產中介服務企業(yè)（房地產咨詢服務、房地產估價服務、房地產經紀服務企業(yè)）按照企業(yè)所有制性質分類1、城鎮(zhèn)集體所有制房地產企業(yè)2、國有獨資企業(yè)、股

30、份有限公司和有限責任公司3、合伙制房地產企業(yè)4、中外合資、中外合作、外資房地產企業(yè)五、房地產企業(yè)的建立（一）房地產企業(yè)組建的條件（1）有自己的名稱、組織機構；（2）有固定的經營場所；（3）有符合國務院規(guī)定的注冊資本；（4）有足夠的專業(yè)技術人員；（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件（二）房地產企業(yè)設立的程序房地產企業(yè)設立程序包括兩方面：一是工商登記，二是資質審查。1、工商登記（1）擬定房地產開發(fā)企業(yè)章程；（2）向當地政府或房地產主管部門提出成立房地產企業(yè)的申請報告；（3）申報企業(yè)資質等級；（4）辦理銀行的開戶手續(xù)，存入注冊資金；（5）辦理資金信用證明；（6）辦理經營場所的使用證明；（7）向工商行政

31、管理部門申請注冊登記2、資質審查（1）營業(yè)執(zhí)照復印件；（2）企業(yè)章程；（3）驗資證明；（4）企業(yè)法定代表人的身份證明；（5）專業(yè)技術人員的資格證書和勞動合同；（6）房地產開發(fā)主管部門認為需要出示的其他文件（三）房地產企業(yè)的資質房地產企業(yè)的資質是房地產企業(yè)專業(yè)經濟技術素質、管理素質、資本數額、企業(yè)經歷和業(yè)績的綜合體現(xiàn)。一般根據房地產開發(fā)企業(yè)的資產、專業(yè)技術人員和開發(fā)業(yè)績核定資質等級。國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發(fā)企業(yè)的資質管理；縣級以上人民政府房地產開發(fā)主管部門負責本行政區(qū)域內房地產開發(fā)企業(yè)的資質管理工作。（四）房地產開發(fā)企業(yè)業(yè)務范圍（五）房地產開發(fā)企業(yè)資質審批（1）一級資質由省、自治

32、區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門初審，報國務院建設行政主管部門審批。（2）二級資質企業(yè)及以下資質企業(yè)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門制定。第二節(jié) 房地產企業(yè)人員與組織 一、房地產企業(yè)人員 二、房地產企業(yè)組織 一、房地產企業(yè)人員（一）房地產企業(yè)人事分類（1）經濟管理類（2）專業(yè)類（3）工程技術類（二）房地產企業(yè)人員構成注冊建筑師、工程師、財務人員、營銷策劃人員、項目拓展及發(fā)展人員、法律顧問二、房地產企業(yè)組織（一）房地產企業(yè)組織的基本概念（二）房地產企業(yè)組織的一般原則（三）房地產企業(yè)組織結構設計企業(yè)的戰(zhàn)略與核心能力權責體系調控體系（四）房地產企業(yè)組織結構形式1、職能型組織結

33、構總經理投資部策劃部開發(fā)部工程部財務部人力資源部2、項目型組織結構 總經理項目A項目B職能部門C職能部門DA1A2A3B2B3C1C2C3D1D2D3 B1總經理副總經理副總經理副總經理副總經理技術部客服部營銷部人力部財務部法律合同部物業(yè)管理項目A物業(yè)管理項目B技術主管技術主管技術主管技術主管綠化組保安組綠化組保安組 某大型房地產物業(yè)管理公司的組織結構3、矩陣型組織結構總經理項目1項目2項目3職能部門1職能部門2職能部門3職能部門4 項目部門別墅公寓寫字樓停車場餐館娛樂商場前期部財務部工程部物業(yè)部營銷部設計部 某大型綜合房地產企業(yè)集團的矩陣型組織結構4、混合型組織結構總經理項目A項目B市場部開

34、發(fā)部財務部從事部組織結構設計的操作方法1、確定企業(yè)的主導業(yè)務流程 2、確定企業(yè)的管理層次與管理幅度 3、從主導業(yè)務流程上劃分企業(yè)的各種職能管理部門 4、企業(yè)輔助職能部門的設置 5、從管理流程上確定各部門之間的協(xié)作關系 6、制定企業(yè)“組織手冊” 7、以操作的順暢性和客戶滿意度來驗證組織結構設計的正確性 在進行企業(yè)的組織結構設計之前，首先應確定企業(yè)的主導業(yè)務流程。如果企業(yè)的組織結構重組或調整，也要先重新梳理原有的主導業(yè)務流程。主導業(yè)務流程描繪了本企業(yè)的內部價值鏈關系，即主導業(yè)務流程應該是一個增值流程，如果不是增值流程就說明企業(yè)盈利模式存在問題。因此又可以說確定企業(yè)主導業(yè)務流程的過程實質上是檢查企業(yè)

35、盈利模式是否合理的過程。在確定了企業(yè)的主導業(yè)務流程后，要確定企業(yè)的管理層次與管理幅度。通常情況下，中、小型企業(yè)三個層次就足以滿足需求了，即高層、中層、基層。如果是擁有下屬企業(yè)的集團性公司可以到四層，即高層、中層（下屬企業(yè)的高層）、基層（下屬企業(yè)的中層）、下屬企業(yè)的一般員工或操作工人。企業(yè)的各種職能管理部門應該依據主導業(yè)務流程劃分。例如，通常的房地產開發(fā)企業(yè)，主導業(yè)務流程應該是前期策劃征地拆遷規(guī)劃設計施工銷售物業(yè)管理這樣一個過程。業(yè)務或經營部門應該包括策劃部、開發(fā)部、銷售部、物業(yè)管理中心等。當然這些部門可以視工作量的大小合并或分拆。通常我們把游離于企業(yè)價值鏈和主導業(yè)務流程之外的業(yè)務工作部門，如財

36、務管理、人力資源管理、后勤保障管理、安全管理、辦公事務管理等部門稱為“輔助職能部門”。這些部門也可以視工作量的大小合并或分拆。例如，有的企業(yè)行政部包括辦公事務管理、后勤保障管理、人力資源管理、安全管理等，也有的由于企業(yè)規(guī)模較大，分別設立幾個部門完成這幾項工作。通常單獨設立財務部進行財務管理，不和其他部門合并在一起。在企業(yè)的部門設置工作完成之后，我們還要預先從管理流程上確定各部門之間的協(xié)作關系。在主導業(yè)務流程上的部門之間的關系，毫無疑問要遵照主導業(yè)務流程所確定的上、下游關系。但是主要職能部門和輔助職能部門之間的協(xié)作關系在組織結構設計時，就要事先考慮周全，避免在企業(yè)運營中出現(xiàn)各種各樣的問題。例如，

37、在處理企業(yè)決策、資金使用、固定資產購置等重大問題時，各部門應該是一種怎樣的協(xié)作關系要考慮周全。解決這個問題的最好方法，是除了主導業(yè)務流程之外，再做出一些子流程，如企業(yè)的決策流程、資金使用和預算管理流程、固定資產管理流程等。通過對這些子流程的編制和分析，確定各部門之間的協(xié)作關系。一個管理規(guī)范的企業(yè)應該在組織結構設計工作完成后，編制本企業(yè)的組織手冊，下發(fā)給企業(yè)的各部門及高、中層管理人員。組織手冊至少要包括下列內容： （1）企業(yè)的組織結構圖； （2）企業(yè)各部門和各下屬單位的職能分解表； （3）企業(yè)各部門和各下屬單位的職位設置表； （4）企業(yè)的主導業(yè)務流程圖； （5）重要的組織管理原則。 組織結構設計

38、是否合理，要以操作的順暢性和客戶的滿意度來驗證。通常我們在組織結構設計的半年或一年后，要在企業(yè)的內部和外部分別征求對企業(yè)組織結構的意見。在企業(yè)的內部，主要是檢查操作的順暢性，可以通過高、中、基層干部的滿意度來評價；在企業(yè)的外部，主要是檢查客戶的滿意度，可以通過對客戶的訪問或電話征詢客戶意見來獲得。如果內、外部的滿意度在70%以上，就可以不做大的調整，只對內、外部反映較大的問題做適當的調整。如果內、外部的滿意度在70%以下，則企業(yè)的領導就應根據內、外部的反映，重新考慮企業(yè)的主導業(yè)務流程是否有問題、組織結構是否要做大的調整。案例分析：某房地產開發(fā)公司基于項目管理的組織結構咨詢案例背景資料 自從項目

39、和項目管理的概念逐漸被接受以來，人們一直都在考慮如何運用項目管理的方式最大化實現(xiàn)組織目標，這進一步促進了企業(yè)組織結構模式的重大變革，開始出現(xiàn)了以項目為核心的組織結構模式。 一、公司現(xiàn)行組織結構分析 該房地產公司成立于2000年，經過七年多的發(fā)展，逐步確定了以工業(yè)復合地產開發(fā)為主導，房地產代建業(yè)務為支撐，適當開展工業(yè)園區(qū)配套業(yè)務的發(fā)展格局。隨著企業(yè)房產開發(fā)項目的不斷增多，2006年，公司引入項目管理概念，并在項目實施階段以組建項目部組織監(jiān)理方、各承包方投入項目實施，參與現(xiàn)場管理，以推動項目進行。 圖1 企業(yè)原有的組織結構圖 該組織結構的特點： 1、同期多個開發(fā)和運行項目在逐年增加，需要組建的項目

40、部增多； 2、項目業(yè)務階段性特點比較明顯； 3、直線職能式和項目制管理模式共存，但職能部門和項目部的職責不清； 4、由于人員有限，特別是能勝任的項目經理有限，領導相互兼職，部門與項目部、企業(yè)領導與項目部領導等等； 5、不同階段部門的權力在不斷變化，項目制下項目經理處理項目職權與職能職權之間沖突比較多。 二、企業(yè)項目管理定位 針對企業(yè)的實際情況，高登咨詢首先對企業(yè)項目運作的機制以及項目管理進行了定義，確定公司管理格局： 3個板塊：市場營銷、項目管理、行政財務業(yè)務板塊； 2個平臺+ PM：規(guī)劃設計平臺、預算造價平臺和項目管理。 圖2 企業(yè)房地產開發(fā)管理格局 三、組織結構調整原則 1、力求協(xié)調管理公

41、司當前多項目運行和管理問題2、力求能夠平衡調配多項目之間的資源 3、力求建立多項目運行風險的預估預控機制 4、力求解決公司當前缺乏單項目策劃問題 5、力求清晰界定項目經理崗位職責 6、力求實現(xiàn)現(xiàn)有人力資源高效配置 圖3 調整后的企業(yè)組織結構圖 企業(yè)新的組織結構特點：構建了企業(yè)“職能制項目制”的復合的組織結構，突出解決了統(tǒng)籌和管控企業(yè)多項目運作的問題。 1、在企業(yè)管理層面增設立項目管理中心 2、將原來的工程部改制為項目管理部 3、完善企業(yè)項目管理矩陣式組織格局 4、完善職責和梳理流程 第三節(jié) 房地產企業(yè)經營與管理 一、房地產企業(yè)經營目標 二、房地產企業(yè)經營決策 三、房地產企業(yè)經營計劃一、房地產企

42、業(yè)經營目標（一）房地產企業(yè)經營目標制定的原則1、可行性原則2、可量化性原則3、一致性原則4、彈性原則（二）房地產企業(yè)經營目標的內容房地產企業(yè)經營目標是指企業(yè)在經營中所要達到的預期目標。按其重要程度，可分為經營的戰(zhàn)略目標和戰(zhàn)術目標1、戰(zhàn)略目標是指企業(yè)長遠發(fā)展方向、規(guī)劃的總目標或基本目標，由成長性目標、營利性目標和競爭性目標構成。（1）成長性目標(經營發(fā)展水平和未來發(fā)展?jié)摿?營業(yè)總收入及其增長率；資產總額及其增長率；開發(fā)規(guī)模及其開發(fā)范圍；土地儲備面積（2）營利性目標(營利能力和償債能力)利潤總額及其增長率；凈利潤；凈利潤率；凈資產回報率；資產負債率（3）競爭性目標(競爭能力和企業(yè)形象)市場占有率；

43、行業(yè)影響率；品牌價值2、戰(zhàn)術目標市場定位，產品結構，價格策略，廣告策略，營銷策略。建立經營目標的措施 一是建立層級負責制 經營目標制定應由公司主要負責人即總裁、總經理親自掛帥，直接參與和協(xié)調整個定立過程的工作。大型房地產綜合開發(fā)企業(yè)，其子公司的經營目標一定要對母公司負責，實行層級負責制。公司的經營目標一定要是其最高負責人承擔，因為公司負責人最終要給投資者回報，要對經營目標進行檢驗。 二是目標量化 經營目標訂立過程一定是一系列的量化過程，就是經營目標必須數字化。 經營目標不僅需要結果，而且還要有一個根據月度、季度或規(guī)定時間間隔來做的，按開發(fā)組團和商品房地理位置及品質檔次劃分的目標(銷售額和銷售利

44、潤等經營指標)明細分解過程，這個分解包含了要完成的目標由哪幾個開發(fā)組團和哪幾類商品房構成。一切目標必須按開發(fā)組團、按商品房類型、按時段、按地理位置等幾個標軸做下來，這樣的目標才能落到實處，這個目標才有承擔者。 三是提高對數字化管理的認識做經營目標最重要的是統(tǒng)一思想，一線人員與職能部門的管理人員、子公司經營者(子公司總經理)、與集團公司總裁在認識上難免有差異，這種認識差別可能會嚴重影響公司經營目標的實現(xiàn)。 （三）房地產企業(yè)經營目標的調整（1）收集信息（2）分析（3）論證（4）決策二、房地產企業(yè)經營決策（一）房地產企業(yè)經營決策的概念與特點1、概念房地產企業(yè)經營決策是指企業(yè)管理層為了實現(xiàn)企業(yè)經營目標

45、對未來一定時期內有關企業(yè)經營活動的方向、內容及方式的選擇或調整過程。2、特點（1）目標性（2）靈活性（3）選擇性（4）可行性（二）房地產企業(yè)經營決策的影響因素1、環(huán)境(宏觀環(huán)境、中觀環(huán)境和微觀環(huán)境)宏觀環(huán)境是指國家經濟發(fā)展形勢以及相關政策的變化等中觀環(huán)境是指房地產企業(yè)所在城市建設與規(guī)劃,房地產供給與需求及區(qū)域文化等微觀環(huán)境是指房地產項目附近區(qū)域競爭樓盤情況及消費者需求等情況2、決策者對風險的態(tài)度3、思維定式4、時間三、房地產企業(yè)經營計劃（一）房地產企業(yè)經營計劃的概念與特點1、概念房地產企業(yè)經營計劃是以提高企業(yè)經濟效益為中心，以企業(yè)的經營活動為對象的計劃安排，是以市場為導向，實現(xiàn)企業(yè)經營目標的多

46、種計劃組成的綜合計劃體系，是企業(yè)在計劃階段內進行生產經營活動的奮斗目標及行動綱領。（1）為房地產企業(yè)活動的分工提供依據（2）分析和預測未來環(huán)境變化（3）為房地產企業(yè)活動的資源籌集提供依據（4）提高了部門及人員工作效率2、特點（1）綜合性（2）戰(zhàn)略性（3）靈活性（4）權威性（二）房地產企業(yè)經營計劃的內容1、房地產企業(yè)長期經營計劃的基本內容房地產企業(yè)長期經營計劃是在依據國家社會經濟發(fā)展規(guī)劃、方針政策、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、市場信息、技術發(fā)展趨勢及企業(yè)自身素質的基礎上編制而成。（1）企業(yè)生產發(fā)展規(guī)劃（2）企業(yè)發(fā)展規(guī)模規(guī)劃（3）企業(yè)人員培訓規(guī)劃（4）企業(yè)某些重要或專門性問題的規(guī)劃2、房地產企業(yè)短期經營計劃的基

47、本內容短期經營計劃是在企業(yè)長期計劃要求及各項技術經濟指標的基礎上，依據近期市場研究資料、相關部門政策以及上年度經營的有關資料編制而成。（1）生產經營綜合計劃（2）專業(yè)計劃（三）房地產企業(yè)經營計劃的執(zhí)行與調整1、房地產企業(yè)經營計劃的執(zhí)行（1）制定目標（2）執(zhí)行目標（3）評價成果和實行獎懲（4）判定新的目標，開始新的目標管理循環(huán)2、房地產企業(yè)經營計劃的調整（1）滾動計劃法根據企業(yè)一定時期計劃執(zhí)行的情況，考慮企業(yè)內外環(huán)境條件的變化和因素，修改原定計劃，再將計劃期順延一個時期和確定順延時期的計劃內容，使計劃期不斷延伸，滾動向前。（2）啟用備用計劃法在編制計劃時就考慮各種可能的變化，制訂各種方案作為備用

48、。房地產從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)資格管理（一）房地產估價師的執(zhí)業(yè)資格管理注冊房地產估價師是指通過全國房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試或者資格認定，取得執(zhí)業(yè)資格，注冊，取得中華人民共和國房地產估價師注冊證書，從事房地產估價活動的人員。執(zhí)業(yè)資格取得注冊繼續(xù)教育從業(yè)范圍（二）土地估價師國家實行土地估價師資格認證制度資格認證注冊登記（三）物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)資格管理物業(yè)管理師是指經全國統(tǒng)一考試，取得中華人民共和國物業(yè)管理師資格證書，并依法注冊取得中華人民共和國物業(yè)管理師注冊證，從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員。執(zhí)業(yè)資格取得注冊從業(yè)范圍北京萬科城市花園百合園、云楓閣銷售企劃書1.萬科城市花園項目簡介1.1.萬科集團簡介1.1.

49、1.萬科集團1.1.2.北京萬科1.1.3.北京萬科物業(yè) 1.2.北京萬科城市花園1.2.1.市場定位1.2.2.開發(fā)過程1.2.3.價格策略1.2.4.宣傳方式1.2.5.前期總結2.百合園、云楓閣銷售企劃 2.1.市場二次定位2.1.1.客戶群特征分析2.1.2.競爭對手分析2.2.產品設計2.2.1.設計思想2.2.2.戶型介紹2.2.3.產品數量2.3.銷售計劃2.3.1.公司利潤與回款要求2.3.2.工程施工進度計劃2.3.3.銷售計劃2.3.4.開盤準備2.3.5.銷售進度安排2.4.價格策略2.4.1.影響定價的因素2.4.2.價格策略2.4.3.滯銷對策2.5.銷售控制 2.5

50、.1.價格控制2.5.2.整體樓盤2.6.促銷方案2.6.1.目標客戶群特征（以丹桂園成交客戶作參考）2.6.2.訴求點2.6.3.交通潛力2.6.4.各銷售階段訴求點2.6.5.產品包裝2.6.6.銷售渠道2.6.7.主要宣傳方式2.6.8.年度宣傳計劃2.7.銷售管理2.7.1.營銷2.7.2.前臺銷售房地產開發(fā)企業(yè)經營者的素質1、全面的業(yè)務素質熟知房地產開發(fā)的政策、法規(guī)；掌握一定的融資技巧；具有較強的市場營銷意識；具備基本的建筑知識2、良好的心理素質敏銳的洞察力；較強的風險承受力敢于創(chuàng)新的精神第四章 房地產開發(fā)與經營環(huán)境分析第一節(jié) 房地產開發(fā)與經營環(huán)境概述 第二節(jié) 房地產開發(fā)與經營環(huán)境分

51、析的原則、內容第三節(jié) 房地產開發(fā)與經營環(huán)境分析方法第四節(jié) 房地產開發(fā)與經營機會選擇與風險分析 第一節(jié) 房地產開發(fā)與經營環(huán)境概述一、房地產開發(fā)與經營環(huán)境的含義它因中心系統(tǒng)的不同布不同，隨著中心系統(tǒng)的變化而變化，與某一中心系統(tǒng)有關的周圍事物，包括所有的影響因素，就構成了這個中心系統(tǒng)的環(huán)境。房地產開發(fā)與經營環(huán)境就是影響開發(fā)與經營活動整個過程的外部因素和條件的總和。二、房地產開發(fā)與經營環(huán)境的構成宏觀環(huán)境是指從宏觀的角度對房地產開發(fā)與經營活動產生影響的基本因素，即間接影響與制約房地產開發(fā)與經營活動的社會力量、國家總的開發(fā)環(huán)境。中觀環(huán)境是指從房地產行業(yè)的角度出發(fā)，對所有房地產開發(fā)與經營活動產生影響因素的總

52、和。微觀環(huán)境是以房地產開發(fā)與經營項目所在城市及區(qū)域為背景，從自然、經濟、社會狀況與基礎設施條件等直接對具體項目目標產生影響的因素的總和。三、房地產開發(fā)與經營環(huán)境的特點（一）關聯(lián)性決策者在分析房地產開發(fā)與經營環(huán)境時，不能簡單、孤立地看問題，而應從各種環(huán)境因素的內在聯(lián)系上把握它們可能產生的交叉效應，并依此制定相應的策略。（二）可變性決策者應具有前瞻性，將未來可能的變化考慮進去，同時也應本著動態(tài)規(guī)劃的原則，不斷地了解多變的環(huán)境，調整計劃以適應變化。（三）相對性決策者在進行環(huán)境分析的過程中不僅要對影響因素進行定性的描述，還應與其他區(qū)域的相關指標進行橫向比較。（四）層次性 第二節(jié) 房地產開發(fā)與經營環(huán)境

53、分析的原則、內容一、房地產開發(fā)與經營環(huán)境分析的原則房地產開發(fā)與經營環(huán)境分析就是指對影響房地產開發(fā)與經營的外部因素與條件進行分析，找出關鍵、重點影響因素，整理出有利與不利條件，發(fā)現(xiàn)規(guī)律，為下一步決策提供依據的過程。（1）客觀性原則（2）全面性原則（3）比較性原則（4）預測性原則二、房地產開發(fā)與經營環(huán)境分析的基本內容（一）宏觀環(huán)境1、政策環(huán)境 房地產開發(fā)與經營所面臨的政策和制度環(huán)境財政政策、貨幣政策、產業(yè)政策、土地政策、住房政策新國八條1、二套房房貸首付比例提高至60% 2、對個人購買住房不足5年轉手交易，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅 3、本地2套房和外地1套房家庭將停購 4、商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購

54、買第三套及以上住房貸款 5、囤地捂盤房企停發(fā)股票債券停貸 6、落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制 7、在一定時期內，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施 8、堅持和強化輿論引導 2、經濟環(huán)境（1）宏觀經濟條件包括國民經濟發(fā)展速度,相關金融條件和通貨膨脹等（2）居民經濟收入和購買力3、人口環(huán)境（1）人口總量：決定房地產需求的上限（2）人口的年齡結構：地區(qū)人口結構的變化導致需求主體年齡結構的變化；區(qū)分不同年齡結構的支付能力與人口比例對房地產市場定位有指導作用。（3）人口的地理分布：人口密度和人口流動量影響不同地區(qū)市場需求量的大小；人們的消費需要、習慣等在不同地區(qū)存在差異。（4）家庭結構：家庭結構及規(guī)

55、模對住宅規(guī)模和結構的影響。4、自然環(huán)境5、技術環(huán)境（二）中觀環(huán)境房地產產業(yè)環(huán)境，圍繞房地產開發(fā)與經營行業(yè)相關的外部影響因素的總和。1、我國房地產市場的法制體系2、房地產市場態(tài)勢（1）房地產市場周期市場整理階段、市場穩(wěn)定階段、項目開發(fā)階段、過度建設階段（2）房地產市場特點城市規(guī)模的大小；城市經濟的發(fā)展程度；城市居民的購買力水平與消費習慣房地產市場可細分為供給市場和需求市場3、房地產行業(yè)規(guī)范中國房地產業(yè)協(xié)會(1985)中國房地產估價師與房地產經紀人學會(1984)中國物業(yè)管理協(xié)會(2000)中國土地估價師協(xié)會(1994)（1）傳達、貫徹執(zhí)行國家法規(guī)、政策，反映廣大會員與企業(yè)的愿望與要求，協(xié)助政府加

56、強行業(yè)管理。（2）擬訂并推行行業(yè)執(zhí)業(yè)標準、規(guī)則，進行自律管理。（3）組織教育培訓、學術交流。（三）微觀環(huán)境是以房地產開發(fā)經營活動所在的特定區(qū)域為背景，直接影響項目目標因素的總和。1、區(qū)域地理位置特點項目選址（1）區(qū)域自然環(huán)境特點（地質、地貌、氣候、水文等）（2）區(qū)域的經濟地位（經濟增長率、產業(yè)結構、居民消費水平、購買力水平等）（3）區(qū)域的社會地位（4）區(qū)域的交通便捷程度2、區(qū)域經濟發(fā)展戰(zhàn)略與發(fā)展規(guī)劃（1）區(qū)域經濟發(fā)展戰(zhàn)略（2）區(qū)域規(guī)劃3、區(qū)域房地產市場發(fā)展特點（1）區(qū)域居民及分布特點（2）區(qū)域居民收入與購買力（3）區(qū)域居民的消費特點與習慣（4）區(qū)域競爭項目分布及相關影響因素fI圖1 富裕群體擁

57、有社會大部分財富，窮人眾多而財富很少 fI圖2 橄欖型的社會，大量中間收入階層，富裕階層和窮人都不多 fI 圖3 大部分人都很富有，窮人很少 第三節(jié) 房地產開發(fā)與經營環(huán)境 分析方法重點了解多因素加權分析法和SWOT分析法的基本思想、分析思路；了解道氏評估法的內容、分析步驟；能運用適當的環(huán)境分析方法對一定的房地產項目進行環(huán)境分析。宏觀環(huán)境經濟環(huán)境人口環(huán)境自然環(huán)境技術環(huán)境中觀環(huán)境房地產法制環(huán)境房地產市場態(tài)勢房地產行業(yè)規(guī)范微觀環(huán)境區(qū)域地理位置特點區(qū)域經濟發(fā)展戰(zhàn)略與發(fā)展規(guī)劃區(qū)域房地產市場發(fā)展特點宏觀經濟條件居民經濟收入和購買力房地產市場周期房地產市場特點區(qū)域居民及分布特點區(qū)域居民收入與購買力區(qū)域居民的

58、消費特點與習慣 區(qū)域競爭項目分布及相關影響因素政策環(huán)境因素權數 1、政治的連續(xù)性3.0 2、對外國投資者和營利的態(tài)度1.5 3、國有化1.5 4、通貨膨脹1.5 5、國際收支1.5 6、官僚斤拖延1.0 7、經濟增長2.5 8、貨幣的兌換性2.5表1 經營環(huán)境和權數 9、合同的履行1.5 10、勞動力成本生產率2.0 11、專門服務和承包商0.5 12、通訊和交通1.0 13、當地的管理和合伙人1.0 14、短期信貸2.0 15、長期信貸和風險資本2.0指數所表示的風險水平標準如下：（1）70100分表示投資環(huán)境穩(wěn)定（2）5569分表示有少量的投資風險（3）4054分表示外資企業(yè)經營面臨高風險

59、（4）039分為外國投資不能接受的經營環(huán)境環(huán)境因素權數評分得分小計總計得分率宏觀環(huán)境 1、政策環(huán)境 2、經濟環(huán)境 3、人口環(huán)境 4、自然環(huán)境 5、技術環(huán)境中觀環(huán)境 6、房地產市場法制環(huán)境 7、房地產市場態(tài)勢 8、房地產行業(yè)規(guī)范微觀環(huán)境 9、區(qū)域地理位置特點 10、區(qū)域經濟發(fā)展戰(zhàn)略與發(fā)展規(guī)劃 11、區(qū)域房地產市場發(fā)展特點表2 房地產開發(fā)與經營環(huán)境分析基本情況環(huán)境因素權數評分得分小計總計得分率宏觀環(huán)境40% 1、政策環(huán)境 2、經濟環(huán)境 3、人口環(huán)境 4、自然環(huán)境 5、技術環(huán)境2.52.51.50.51.0中觀環(huán)境20% 6、房地產市場法制環(huán)境 7、房地產市場態(tài)勢 8、房地產行業(yè)規(guī)范1.52.00.

60、5微觀環(huán)境40% 9、區(qū)域地理位置特點 10、區(qū)域經濟發(fā)展戰(zhàn)略與發(fā)展規(guī)劃 11、區(qū)域房地產市場發(fā)展特點3.02.03.0表2 房地產開發(fā)與經營環(huán)境分析基本情況環(huán)境因素權數評分得分小計總計得分率宏觀環(huán)境40% 1、政策環(huán)境 2、經濟環(huán)境 3、人口環(huán)境 4、自然環(huán)境 5、技術環(huán)境2.52.51.50.51.03.04.04.03.04.07.510.06.01.54.0中觀環(huán)境20% 6、房地產市場法制環(huán)境 7、房地產市場態(tài)勢 8、房地產行業(yè)規(guī)范1.52.00.54.05.03.06.010.01.5微觀環(huán)境40% 9、區(qū)域地理位置特點 10、區(qū)域經濟發(fā)展戰(zhàn)略與發(fā)展規(guī)劃 11、區(qū)域房地產市場發(fā)展特