第一部分 宏觀背景及市場環(huán)境研究

1、.PAGE ：.；龍建南京置業(yè)東方龍湖灣工程營銷謀劃報告垠坤代理機構(gòu)二零零七年六月目錄第一部分 宏觀背景及市場環(huán)境研討 02第二部分 工程SWOT分析及中心價值研判 71第三部分 目的客戶界定與分析 94第四部分 工程定位與籠統(tǒng)包裝 105第五部分 工程銷售戰(zhàn)略建議 133第六部分 分階段營銷推行方案 第七部分 垠坤銷售管理制度 157 第一部分 宏觀背景及市場環(huán)境研討 一、宏觀環(huán)境分析1、南京宏觀經(jīng)濟背景分析南京市是我國四大古都之一，國家級歷史文化名城，江蘇省省會，全省的政治、經(jīng)濟、文化中心，長江流域四大中心城市之一。轄10區(qū)5縣，面積6597平方公里，人口約600萬人；其中市區(qū)面積975.

2、82平方公里，人口近300萬人。南京位于長江下游寧鎮(zhèn)丘陵區(qū)，東距長江出?？?00公里，西達(dá)荊楚，南接皖浙，北連江淮。境內(nèi)江河縱橫，低山丘陵起伏，物產(chǎn)豐富，風(fēng)光絢麗秀美，文物古跡眾多，融山、水、城、林于一體。 經(jīng)濟繼續(xù)堅持快速增長近年來南京經(jīng)濟繼續(xù)安康開展，南京GDP逐年增長，平均增長率13左右，主要經(jīng)濟目的年平均增長速度均高于全國和全省平均程度。特別是2004年，南京市GDP增長率到達(dá)17.30，創(chuàng)歷史最頂峰。2005年全市GDP已到達(dá)2412億元，同比增長15.2。2006年2774億元， 比上年同期增長15.1。本節(jié)數(shù)據(jù)來源：南京市統(tǒng)計局統(tǒng)計信息網(wǎng) 財政收入高速添加南京市財政收入近幾年來增

3、速較快，根本上堅持了18以上的增長速度，2003年到達(dá)355億元，在長江三角洲地域的城市中名列前茅。2004年財政收入比上年同口徑增長14。市本級財力估計為107.76億元，扣除?？罟玫恼曰?、行政 性收費和專項收入后，實踐可安排財力為44.97億元，增長2.7，添加1.2億元。2005年南京市財政收入為510.17億元，同比增長19.5。2006年，全市完成財政收入603.9億元，同比增長18.4。 居民收入不斷提高隨著經(jīng)濟的開展，社會的提高，人均可支配收入也隨之穩(wěn)步增長，近5年來人均可支配收入變化情況如表所示，到2004年人均收入達(dá)11601.68元，人均可支配收入近幾年加快，特別是

4、2005年增長率到達(dá)了28.9，人均可支配收入為14950元，發(fā)明了歷史新高。2006年上半年城市居民人均可支配收入9226.17元，比去年同期增長18.1。 固定資產(chǎn)投資分析2002年至2006年南京市全社會固定資產(chǎn)投資總額堅持穩(wěn)定高速的增長，特別是2002年和2003年南京市固定資產(chǎn)投資額出現(xiàn)了30和58的高增長幅度。2003年國家開場宏觀調(diào)控固定資產(chǎn)投資增速，因此進(jìn)入2004年后，固定資產(chǎn)投資額增長幅度大幅回落，主要緣由為開發(fā)商投資更趨于理性化。 政府宏觀調(diào)控： 物價局表示：一房一價新規(guī)，5月20日起正式實行南京市物價部門公布了“一房一價的新規(guī)，并于5月20日起正式執(zhí)行，此新規(guī)一出，便成

5、為買房人關(guān)懷的焦點。所謂“一房一價指的是每套住房的相關(guān)價錢必需在售樓處向購房者公示，內(nèi)容包括房屋基準(zhǔn)價、浮動幅度、綜合差價樓層、朝向、環(huán)境等、銷售單價、總價等。南京物價局推抑價新招：房價備案后最高上浮5%物價局的規(guī)定，開發(fā)商在物價局備案基準(zhǔn)價錢之后，不論前期上浮幅度多少或能否上浮，一切銷售價錢的上浮最高上限只能5%。南京市將進(jìn)一步加強用地方案管理 2007年度南京市區(qū)運營性用地公開出讓方案，日前曾經(jīng)市政府同意。方案中明確，全年方案供應(yīng)土地總面積865頃，其中：住宅用地685公頃含中低價商品房用地約30公頃、非住宅用地180公頃。引自2007-03-152、南京市城市規(guī)劃“一城三區(qū)規(guī)劃目的：東山

6、新市區(qū)江寧區(qū)依托現(xiàn)有的城市及產(chǎn)業(yè)根底，開展建立成為極具投資吸引力的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及研發(fā)基地；生活環(huán)境優(yōu)美，居住設(shè)備齊全的居住地；生態(tài)環(huán)境優(yōu)良、資源合理利用的新市區(qū)。南京市一城三區(qū)河西、仙林、東山的開展戰(zhàn)略，將東山新市區(qū)江寧定位為南京都市開展區(qū)的次區(qū)域中心，城鎮(zhèn)空間向南開展的增長級，承當(dāng)主城綜合功能分散的職能，因此江寧在規(guī)劃上也不斷的與主城區(qū)對接，逐漸實現(xiàn)南京“第一居所的目的。在江寧，“一鐵一高二干線的道路交通工程正全力推進(jìn)。地鐵一號線南延各項預(yù)備曾經(jīng)就緒；寧杭高速全線開工；溝通東山與東部地域的東麒公路將帶動新市區(qū)東部地域全面開發(fā)，銜接?xùn)|山與西部的濱江銜接線工程也進(jìn)入了方案評審階段；舊城改造正大面

7、積推開。 3、南京房地產(chǎn)市場運轉(zhuǎn)特征 房地產(chǎn)投資堅持增長態(tài)勢，但受政策影響較大2000年以來南京房地產(chǎn)市場投資額一直堅持增長的態(tài)勢，投資額度根本堅持在GDP總量的20左右。南京歷年固定資產(chǎn)投資情況年度固定資產(chǎn)億元增幅房地產(chǎn)投資億元增幅房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)比例2000年412.0510.499.341.524.12001年464.9112.811111.723.92002年602.9529.7.632422.82003年954.0458.2183.833.619.32004年1201.0826292.8859.324.42005年1402.7216.722006年1613

8、.5515.0351.1718.621.82007年1-4月506.116.9120.720.723.8本節(jié)數(shù)據(jù)來源：南京統(tǒng)計局統(tǒng)計信息網(wǎng)、南京垠坤市場跟蹤數(shù)據(jù)庫2004年以前南京房地產(chǎn)投資繼續(xù)堅持較高的增幅，2005年遭到宏觀政策調(diào)控的影響2005年“國八條，2006年4月“國六條，房地產(chǎn)投資增幅有所回落，但依然堅持小幅上漲的態(tài)勢,延至2006年，房地產(chǎn)投資增幅依然小幅度上漲。 土地市場繼續(xù)開展，土地供應(yīng)總量堅持穩(wěn)定2006年全市共成交土地面積75幅，518萬平方米，成交金額124億。其中，江寧地域成交土地24幅，247萬平方米，成交額24.6億元。 南京國有土地歷年出讓情況對照表 單位：萬

9、平方米時間2002年2003年2004年2005年2006年土地成交面積166.32292.11265.6600.95518近兩年的土地出讓面積明顯增大，出讓區(qū)域轉(zhuǎn)向外圍，開發(fā)規(guī)模進(jìn)一步放大，未來市場競爭有加劇的能夠。二、江寧區(qū)宏觀背景1、江寧區(qū)經(jīng)濟開展江寧是江蘇省城南京的新設(shè)區(qū)，總面積1567平方公里，轄18 個 鎮(zhèn)，人口近80萬。區(qū)位優(yōu)勢，根底設(shè)備完備。江寧從東西南三面環(huán)抱南京，城區(qū)位于南京南部，交通網(wǎng)絡(luò)興隆，境內(nèi)有滬寧、寧馬、機場高速公路、寧杭公路、104國道等高等級公路，滬寧、寧蕪鐵路穿境而過，南京祿口國際機場座落境內(nèi)，擁有長江黃金水道。 江寧區(qū)經(jīng)濟繼續(xù)高速開展2003年以來，江寧地域

10、經(jīng)濟不斷堅持高速增長，GDP的增長幅度延續(xù)三年在18以上，經(jīng)濟總量在南京市各區(qū)縣中處于領(lǐng)先位置，多家跨國公司在此設(shè)立研發(fā)中心或消費基地。 江寧固定資產(chǎn)投資繼續(xù)增長，但增幅逐年回落江寧區(qū)的固定資產(chǎn)投資總額連年不斷增長，2003年的固定資產(chǎn)投資增長速度到達(dá)了77.90，2004年至今，江寧固定資產(chǎn)投資增幅在不斷下降，但與南京市和其它區(qū)域整體固定資產(chǎn)投資相比，江寧區(qū)固定資產(chǎn)投資仍屬高速增長階段。 江寧產(chǎn)業(yè)開展呈現(xiàn)勃勃活力2006年南京八大片區(qū)的全新板塊氣質(zhì)定義中，“產(chǎn)業(yè)江寧的概念一經(jīng)提出就獲得了諸多人士的贊同。經(jīng)過多年的開展，江寧目前曾經(jīng)構(gòu)成了3大主力開發(fā)區(qū)：江寧開發(fā)區(qū)、南京江寧科學(xué)園和江寧農(nóng)高區(qū)。

11、江寧開發(fā)區(qū)成立十多年來已累計引進(jìn)美國、日本、德國等22個國家和地域的1800多個工程，世界排名前500強企業(yè)已有23家進(jìn)區(qū)。南京江寧科學(xué)園成立于1994年，到2003年末規(guī)劃控制面積到達(dá)240平方公里，已吸引了美國、德國等15個國家和地域的內(nèi)外資企業(yè)310多家，投資總額達(dá)15多億美圓，其中世界500強企業(yè)4家。江寧農(nóng)高區(qū)成立于1995年，努力于大力開展特征、優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，培育龍頭企業(yè)，區(qū)域的優(yōu)勢使得旺旺食品、通用磨坊、百事可樂等一大批農(nóng)業(yè)工程紛紛落戶到江寧。強勁的產(chǎn)業(yè)支撐扶持江寧房地產(chǎn)良性循環(huán)產(chǎn)業(yè)開展是房地產(chǎn)市場的一個重要支撐元素，江寧房地產(chǎn)開展初期主要憑仗其價錢優(yōu)勢和與江北相比較大的區(qū)位優(yōu)勢吸引

12、城區(qū)居民購買，而隨著三大開發(fā)區(qū)的不斷開展，促使其成為國內(nèi)外大型公司的研發(fā)和消費集中區(qū)，以此帶來了大量的消費群體。特別是其中的年輕人，剛性購房需求很大，而就近置業(yè)是其首選。作為南京三個新區(qū)之一的江寧，近幾年來房地產(chǎn)業(yè)不斷快速穩(wěn)定開展，歷經(jīng)幾次 HYPERLINK house365/news/newslist.php?listtype=1&searchtype=7&keyword=宏觀調(diào)控 t _blank 宏觀調(diào)控，江寧樓市一直堅持本身的穩(wěn)定，可以說是江寧高速開展國民經(jīng)濟，帶動了房地產(chǎn)進(jìn)入了良性的循環(huán)。 2、江寧區(qū)開展規(guī)劃 江寧區(qū)規(guī)劃江寧區(qū)近期規(guī)劃中公路建立重點為南京二環(huán)公路、寧杭高速公路、滬寧

13、高速公路二通道等對外交統(tǒng)統(tǒng)道，以及將軍路南延工程、湯銅路、正方大道、百米景觀大道、濱江新城10#路、新寧句路東延線和寧丹新路等區(qū)內(nèi)干線通道，同時盡快啟動滬寧高速公路擴容改造工程。近期軌道交通建立重點為南京鐵路南站、南京地鐵一號線南延段、寧蕪鐵路擴容改造、寧杭鐵路江寧段。近期航空運輸設(shè)備建立重點為機場和機場通道。2006年底，地鐵一號線南延線建立正式開工，該線路將從安德門站出發(fā)，向南途經(jīng)寧丹路、共青團路，到達(dá)規(guī)劃中的南京火車南站后，再向東銜接寧溧路、勝太路，從百家湖東側(cè)再向東，經(jīng)竹山路、天印路最后到江寧大學(xué)城。南延線的建立，將極大的改善江寧目前的公共交通條件，從而促進(jìn)江寧更好的交融進(jìn)主城區(qū)科學(xué)園

14、開展規(guī)劃一、科學(xué)園與南京市區(qū)的空間構(gòu)造關(guān)系1、南京的整體開展方向：一城三區(qū)，城市重心由主城區(qū)向三個新城區(qū)擴展，江寧區(qū)即為其中三新區(qū)之一。2、科學(xué)園概略科學(xué)園位于江寧區(qū)秦淮河以東、天元路以南、方山一帶；北接江寧區(qū)域中心東山街道，西鄰江寧開發(fā)區(qū)。于1994年6月由南京市人民政府授牌成立，1995年被確定為國家科委重點聯(lián)絡(luò)園區(qū)，1997年被國家科委同意為國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū),是全國獨一集大學(xué)城、風(fēng)景區(qū)和國家級高新區(qū)為一體的開發(fā)區(qū)。南京江寧科學(xué)園在規(guī)劃上科學(xué)定位，以創(chuàng)建第一流民營科技園為目的，充分表達(dá)園區(qū)特征，制定了總體開展、土地利用、產(chǎn)業(yè)、信息化建立、城市設(shè)計第一系列規(guī)劃，制定民營科技園管理規(guī)定

15、，使民營科技園的開展沿著科學(xué)化，規(guī)范化，法制化的軌道高速安康開展。3、周邊交通1本地交通天元路、龍眠大道、誠信大道、弘景大道、吉印大道均為近兩年新修的道路，共同特征為路幅寬、路況好；這些道路構(gòu)成環(huán)狀構(gòu)造，成為科學(xué)園與外界聯(lián)絡(luò)的重要交通干道。規(guī)劃中的地鐵一號線南延將沿天元路東進(jìn)，終點設(shè)于江寧大學(xué)城，方案2021年建成通車，此舉將極大的加強本地域?qū)ν饨煌?lián)絡(luò)。2市際公路104國道沿科學(xué)園北側(cè)而過，建筑中的寧杭高速公路自東側(cè)而行，規(guī)劃中的南京繞越高速自西南向東北斜穿科學(xué)園。4、小結(jié)科學(xué)園位于南京的東南方向，距市中心約15公里左右，周邊多條國道和高速公路，對外聯(lián)絡(luò)便利，主要為本市承當(dāng)杭州、溧陽、宜興方

16、面的輻射?？茖W(xué)園在南京城市規(guī)劃中的價值功能定位及大學(xué)城未來的規(guī)劃開展時機1、 科學(xué)園的開展定位江寧先進(jìn)制造業(yè)的重要開展基地科學(xué)園規(guī)劃依托教育功能區(qū)的研發(fā)力量，積極開展先進(jìn)制造業(yè)，同時在臨秦淮河和接近天印大道一帶，集中建立新興住宅小區(qū)，改善居住和就業(yè)環(huán)境?？茖W(xué)園規(guī)劃2021年建立用地到達(dá)650公頃，人口規(guī)模約4萬人。2、江寧大學(xué)城規(guī)劃江寧大學(xué)城是南京重點建立的三座大學(xué)城之一。大學(xué)城東至寧杭高速公路，西至繞越高速。原規(guī)劃用地面積27平方公里，現(xiàn)實踐用地面積為30平方公里，總用地范圍為34萬平方公里。大學(xué)城遠(yuǎn)期投資40億元，將建立6片校區(qū)，并為國內(nèi)外知名高校設(shè)置了預(yù)留區(qū)。未來將入住13萬學(xué)生、近10

17、萬教師員工。3、由此衍生的行業(yè)交叉度目前科學(xué)園內(nèi)已構(gòu)成以高校為高新企業(yè)提供科技援助，以企業(yè)稅收推進(jìn)地域開展，以住宅來滿足企業(yè)職工和學(xué)校師生的居住需求的開展趨勢。各行業(yè)彼此交錯開展，構(gòu)成完好的互動性開展典范，這種開展方式強于單純的住宅或產(chǎn)業(yè)開發(fā)。3、江寧區(qū)房地產(chǎn)開展程度 江寧房地產(chǎn)市場開展軌跡1998年江寧房地產(chǎn)市場開場起步，產(chǎn)品質(zhì)量普通1998年，江寧出現(xiàn)了早期的商品房工程經(jīng)緯城市花園、武夷花園等，這標(biāo)志著江寧房地產(chǎn)正式起步，這時的江寧房地產(chǎn)市場主要是自發(fā)而構(gòu)成的，產(chǎn)品質(zhì)量較差，主要面向周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民。大盤市場構(gòu)成，早期板塊根本成型1999-2000年，江寧房地產(chǎn)市場迎來了一個開展高潮，南方花園

18、、天地新城、市政天元城、百家湖花園等大體量工程相繼入市，各工程供應(yīng)體量根本在30-40萬平方米左右。與此同時，隨著市場開展，江寧早期的三大板塊岔路口、東山鎮(zhèn)、百家湖根本成型；撤縣建區(qū)，東山新市區(qū)規(guī)劃確實定成為江寧房地產(chǎn)市場高速開展的契機2000底江寧撤縣設(shè)區(qū)，2001年新的南京城市總體規(guī)劃，將江寧東山正式確定為南京的新市區(qū)，定位于南京都市開展區(qū)的次區(qū)域中心、城鎮(zhèn)空間向南開展的增長級，承當(dāng)主城綜合功能分散的職能后，江寧社會經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場得到快速開展，成為全市社會經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的重要組成部分。超級大盤紛紛上市，樓盤質(zhì)量不斷提高2003年以后，江寧地產(chǎn)曾經(jīng)進(jìn)入了超級大盤時代，例如武夷綠洲占地80

19、多萬平方米，同曦鳴城連商業(yè)總共100萬平方米的規(guī)劃面積；同時一些商業(yè)工程的上市也彌補了配套方面的弱勢，如中國女人街、同曦假日百貨、武夷商城、溫州商業(yè)街等幾個大規(guī)模商鋪相繼面市。整個江寧市場的開發(fā)量占全市開發(fā)量的三分之一左右，成為全市舉足輕重的板塊。與此同時，江寧各樓盤開場加強本身的質(zhì)量建立，2003年以前江寧房地產(chǎn)住宅根本上是多層住宅一統(tǒng)天下，但進(jìn)入2003年以來，隨著土地本錢的添加，小高層、高層產(chǎn)品逐漸成為市場主流，同時在一些景觀較好或配套相對成熟的地域高層也開場出現(xiàn)。產(chǎn)品質(zhì)量的提高也在添加消費者對江寧樓市的關(guān)注。板塊協(xié)作局面呈現(xiàn)，交通利好促進(jìn)市場進(jìn)一步開展2005年，江寧各板塊劃分更加明顯

20、，同時各板塊工程開場加強對板塊優(yōu)勢的宣傳，如百家湖板塊的湖景資源，東山板塊的成熟配套等，板塊協(xié)作的局面逐漸構(gòu)成。同時各項利好音訊不斷涌現(xiàn)：寧溧路高架、繞越高速和高鐵南站等規(guī)劃的相繼確定，添加了江寧與主城區(qū)聯(lián)絡(luò)的渠道，為江寧房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步開展提供了有利條件。地鐵南延線開工，加速促進(jìn)江寧融入主城區(qū)從誕生之日起，江寧樓市就以供應(yīng)量大林立于南京的樓市板塊之中，延續(xù)多年來，根本占據(jù)市場總量的1/4到1/3的份額，因此與南京的其他板塊相比，江寧的房價不斷處在市場慣性的平穩(wěn)上升之中，未見其他要素影響下的大起大落，地鐵1號線南延確實定，成為06年初樓盤漲價的一個最好契機。 近兩年房地產(chǎn)市場供銷根本平衡，價

21、錢穩(wěn)步上升江寧商品住宅供銷情況詳表年份供應(yīng)量萬同比增幅銷售量萬同比增幅均價元/增幅2002220.230.5021768.00225024.002003209.7-4.77182.36-15.96286327.242004282.5634.75182.310338618.272005229.47-18.79196.487.7735404.552006年約20012.672012.5538588.98近幾年來，江寧每年的商品房上市量和銷售量均占據(jù)了全市近四分之一的份額，在各板塊中居首位。尤其是2005年至今，銷售量繼續(xù)增長，與當(dāng)年的供應(yīng)量持平，但前期市場仍有較高的節(jié)余量，將對后期新工程的銷售帶來

22、壓力。 2004年開場，江寧區(qū)住宅市場延續(xù)三年市場供應(yīng)量繼續(xù)下降，但銷售量那么穩(wěn)步上升，2006年住宅市場初次出現(xiàn)供不應(yīng)求景象，成交均價大幅上升，顯示出該板塊的住宅市場曾經(jīng)逐漸趨向于理性化，自住型需求比例上升。 2006年上半年銷售繼續(xù)增長，但受6月份開場的宏觀調(diào)控影響，7月份的成交量跌入谷底，自2006年10月份開場，隨著南京地鐵一號南延線實驗打樁開工，江寧樓市獲得了開展動力，下半年市場銷售火爆，一度出現(xiàn)“無房可賣 或“排隊買房的景象，隨著銷售的旺盛，江寧各個板塊的房價也有很大的提升，市場初次顯現(xiàn)供不應(yīng)求局面。三 江寧區(qū)房地產(chǎn)市場分析 1、江寧房地產(chǎn)市場概略 江寧房地產(chǎn)市場特征概述1江寧房地

23、產(chǎn)開展的市場優(yōu)勢優(yōu)越的景觀資源成為江寧樓市吸引南京人的最大外部資源擁有山韓府山、將軍山、翠屏山、方山、河秦淮河、秦淮新河、牛首山河、湖百家湖、九龍湖、白馬湖等多項天然資源的江寧，對自小生長在綠色之都南京而優(yōu)美自然環(huán)境缺失的南京人而言，有著極大的吸引力。因此，百家湖、三山板塊等資源優(yōu)越的地方聚集了大量南移的南京人購買。價錢是江寧樓市不斷以來的一把利劍江寧樓市從誕生以來，就是以價錢優(yōu)勢跑贏南京樓市的，隨著江寧各方面配套環(huán)境的改善和樓盤質(zhì)量的進(jìn)一步提升，銷售價錢相比從前已有較大幅度地提升，但同比與江南其他幾大區(qū)域的價錢，較低的價錢依然是江寧樓市的一個整體優(yōu)勢。良好的產(chǎn)業(yè)開展是江寧樓市一路上揚的堅強后

24、盾江寧開發(fā)區(qū)為國家級開發(fā)區(qū)，經(jīng)過十年的開展，曾經(jīng)架構(gòu)了比較完好的產(chǎn)業(yè)體系，其間不乏世界500強企業(yè)的身影，產(chǎn)業(yè)的開展為江寧樓市，尤其開發(fā)區(qū)內(nèi)自然資源優(yōu)越的樓盤帶來了大量的優(yōu)質(zhì)客源。2江寧房地產(chǎn)開展的市場優(yōu)勢與主城區(qū)的交通瓶頸成為制約江寧樓市快速開展的主要要素目前江寧與南京相通的三條主要道路：寧溧路、機場高速、共青團路，根本都在滿負(fù)荷運轉(zhuǎn)，城市公交系統(tǒng)運力較為緊張，尤其晚間的公交相當(dāng)缺乏，限制了更多的客戶來此購房，因此制約了江寧房價的進(jìn)一步上漲生活配套缺乏是江寧新住宅區(qū)入住率不高的重要緣由江寧的樓市根本是以樓盤開發(fā)為主自然開展起來的，除過市政道路的建立外，政府并未在樓市開展之初就進(jìn)展其他生活、商

25、業(yè)等方面的配套建立，而基于開發(fā)商建立一些商業(yè)，思索到開發(fā)商資金報答的要求，其售價或租金會相對較高，也阻撓了一部分商鋪意向運營者的運營意向，因此導(dǎo)致了江寧目前商業(yè)開發(fā)的盲目性以及分布不合理性，最終帶來了真正符合居民需求的商業(yè)配套開展緩慢，所以生活配套缺乏不斷是江寧樓市的一個軟肋。3江寧房地產(chǎn)市場開展的未來利好交通利好促進(jìn)江寧市場提速開展2006年，江寧市政方面的各項利好音訊不斷涌現(xiàn)：地鐵南延線的本質(zhì)性啟動，寧溧路高架、繞越高速和高鐵南站等規(guī)劃的相繼確定和逐漸實施，將大大加強江寧與主城區(qū)的聯(lián)絡(luò)通道，本質(zhì)性地改善目前江寧曾經(jīng)日漸緊張的交通出行問題，為城市人口的大量南移先期打好根底。地鐵南延線開工，江

26、寧樓市加快融入主城區(qū)步伐2006年，地鐵一號線南延線正式確定，實驗段已正式開工，這對于江寧樓市無疑是一支興奮劑，大大改動了此前部分市民以為江寧是郊區(qū)的歷史觀念，同時，由于“地鐵牌的強力影響，房價開場“奔四歷程，自然地融入主城區(qū)。未來規(guī)劃中生活商業(yè)配套非常完善本案所在的科學(xué)園片區(qū)不但規(guī)劃了城市公園，商業(yè)中心，而且學(xué)校、醫(yī)院等配套一應(yīng)俱全，加之目前道路系統(tǒng)的完善，使工程在入市之初就具備了完善的的配套，具有了高質(zhì)量生活的根底。多年的開展，使江寧房地產(chǎn)市場獲得了大多數(shù)南京人的認(rèn)同，大規(guī)模的供應(yīng)，使其在保有傳統(tǒng)價錢優(yōu)勢的同時，將逐漸體驗本質(zhì)性利好不斷兌現(xiàn)的便利；與主城關(guān)系的更加嚴(yán)密，也使江寧的產(chǎn)品質(zhì)量在

27、不斷得到提升的同時更多地獲得主城外溢人口的青睞；這為未來在消費者爭奪中博得時機打下了良好的根底。 江寧房地產(chǎn)板塊特征隨著房地產(chǎn)市場的不斷開展，區(qū)域優(yōu)勢的 不斷被開掘，江寧樓市逐漸構(gòu)成了百家湖、岔路口、東山鎮(zhèn)、科學(xué)園、將軍山、祿口和麒麟鎮(zhèn)等七大板塊，而科學(xué)園作為一個新開發(fā)區(qū)域，目前尚沒有在售工程。因本工程初步規(guī)劃以小高層住宅為主，故以下將重點針對此類物業(yè)分析。江寧樓市板塊分布圖1百家湖板塊區(qū)域范圍：湖濱路以南、天元路以北、百家湖周圍 代表樓盤：鳳凰港、文化名園、百家湖花園、同曦鳴城等 環(huán)境：百家湖地域是開發(fā)最早的片區(qū)。該板塊環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)景怡人，隨著居住規(guī)模的逐漸壯大，生活配套設(shè)備的不斷完善，逐漸

28、成為江寧的高尚住宅區(qū)?？腿好璁嫞喊偌液鍓K的客群主要以南京市區(qū)居民為主，自然環(huán)境的優(yōu)越，配套設(shè)備的齊全成為吸引客戶的最大優(yōu)勢。2岔路口板塊區(qū)域范圍：繞城公路以南，秦淮新河以北代表樓盤：天地新城、明月港灣、山水方舟等環(huán)境：岔路口板塊緊鄰秦淮區(qū)，是江寧與南京主城相鄰最近的區(qū)域。配套：與江寧其他樓盤相比，岔路口板塊最大的競爭優(yōu)勢是交通。板塊內(nèi)公交線路比較興隆，與新街口公交間隔 缺乏10公里，101路、102路、103路、104路多條線路可直達(dá)岔路口，區(qū)域內(nèi)擁有鼓樓醫(yī)院分院、江寧區(qū)實驗小學(xué)。板塊間隔 麥德隆大型倉儲超市僅1.5公里?？腿好璁嫞翰砺房诎鍓K是江寧與南京相鄰最近的區(qū)域，與寧南相靠甚近，因此遭

29、到主城區(qū)的輻射要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于江寧對它的輻射。由于岔路口間隔 市區(qū)較近，因此吸引了大量主城區(qū)居民在此購房，主要以城南拆遷居民和留寧任務(wù)的年輕群體為主。3東山板塊區(qū)域范圍：以東山鎮(zhèn)為中心的區(qū)域代表樓盤：天元吉第、市政天元城、天印花園、東城風(fēng)景等環(huán)境：東山板塊是江寧房產(chǎn)開發(fā)較早的區(qū)域，依托東山鎮(zhèn)的旺盛人氣，從生活的角度而言非常方便。但自然環(huán)境與人文環(huán)境相對較弱，部分樓盤依托外秦淮河，具有一定的景觀優(yōu)勢?？腿? 東山區(qū)域是江寧老城區(qū)的所在地，因此購房的主力客群以本地居民為主，同時也部分南京市區(qū)居民選擇本區(qū)域作為改善居住的場所。規(guī)劃：東山鎮(zhèn)是南京規(guī)劃中市級商業(yè)副中心之一，因此本板塊目前的開發(fā)主要以商業(yè)工程為

30、主。4科學(xué)園板塊區(qū)域范圍：天元東路、南京民營科技園、江寧大學(xué)城附近代表樓盤：羅托魯拉小鎮(zhèn)、武夷綠洲、萊茵東郡等配套：科學(xué)園片區(qū)周邊配套相對較弱，公共交通線路較少。商業(yè)、銀行等配套雖有但不齊全，還需求依托東山的生活配套?？腿海嚎茖W(xué)園板塊的購房客群主要以科學(xué)園內(nèi)部企業(yè)的員工為主，隨著大學(xué)城的建立，部分高校教師也成為區(qū)域購房的主體。規(guī)劃：地鐵南延線終點站確定在本區(qū)域，這一規(guī)劃提升了區(qū)域開展?jié)摿?，同時諸多世界500強企業(yè)確定入駐科學(xué)園板塊，如福特汽車等，這也為科學(xué)園板塊的開展提供良好的契機。5將軍路片區(qū)區(qū)域范圍：秦淮新河以南，佛城西路以北，將軍大道以西，將軍山以東。代表樓盤：山水華門、翠屏國際城、托樂

31、嘉街區(qū)、江南青年城等配套：將軍路沿線物業(yè)開發(fā)眾多，但是生活配套設(shè)備欠缺，日常生活消費較為不便?？腿海罕景鍓K客群主要以周邊高校教師、高收入的白領(lǐng)以及向往別墅物業(yè)的購房者為主。6祿口板塊祿口片區(qū)是江寧新興的房地產(chǎn)板塊，主要范圍以祿口鎮(zhèn)及周邊區(qū)域為主，依托汽車、物流產(chǎn)業(yè)集群的帶動而構(gòu)成。本區(qū)域的商品房主要的消費群體以周邊原住的居民以及部分選擇此地作為第二居所的南京市民為主。7麒麟片區(qū)麒麟鎮(zhèn)雖然屬于江寧區(qū)，但是與江寧整體市場的脫節(jié)比較嚴(yán)重。麒麟板塊主要依托紫金山優(yōu)越的自然資源和仙林大學(xué)城的輻射影響開展而構(gòu)成，目前本區(qū)域的售價較低，主要以東郊小鎮(zhèn)、銀河灣、中南麒麟錦城這樣的大盤工程為主。8九龍湖片區(qū)隨著

32、東山、百家湖等片區(qū)的開發(fā)進(jìn)入尾聲，相距不遠(yuǎn)，且自然條件優(yōu)越的九龍湖片區(qū)也就逐漸浮出水面，呈如今大家面前。該地域地勢開闊，擁有九龍湖自然風(fēng)光，適于大規(guī)模開發(fā)，周邊的多家企業(yè)也為房地產(chǎn)開發(fā)提供了充足的消費客群。目前該地域暫沒有在售的工程，但后期會出出現(xiàn)一些別墅、花園洋房、小高層等住宅產(chǎn)品。 江寧板塊競爭關(guān)系描畫1各板塊優(yōu)優(yōu)勢分析板塊稱號景觀主力客群配套交通規(guī)劃目的特點土地供應(yīng)產(chǎn)品形狀科學(xué)園板塊方山風(fēng)景區(qū)江寧、市區(qū)各半不完善較差知識創(chuàng)新基地方山景觀、大學(xué)城很多多層、別墅九龍湖板塊九龍湖周邊企事業(yè)單位員工不完善較差產(chǎn)業(yè)開展區(qū)居住功能區(qū)景觀、產(chǎn)業(yè)較多別墅，小高層百家湖板塊百家湖南京市區(qū)人居多較為完善良好

33、區(qū)級商業(yè)中心湖景、配套無高層岔路口板塊無南京市區(qū)年輕人較完善優(yōu)秀綜合交通樞紐交通優(yōu)勢無小高層?xùn)|山鎮(zhèn)板塊無江寧老城區(qū)為主完善良好市級商業(yè)中心完善的配套少量高層將軍路板塊“三山風(fēng)景區(qū)市區(qū)居多較完善普通景觀優(yōu)越的首善之區(qū)三山風(fēng)景無小高層從以上板塊對比分析中可看出，科學(xué)園板塊在配套、交通、區(qū)域內(nèi)競爭度方面均存在優(yōu)勢，但科學(xué)園板塊作為一個新興板塊，各方面開展空間較大。隨著江寧區(qū)及科學(xué)園板塊內(nèi)交通、配套等方面逐漸完善，該區(qū)域?qū)τ谫彿空叩奈纫矊⒅饾u提高。2科學(xué)園板塊與其它板塊競爭態(tài)勢分析目前江寧樓市幾大板塊的樓盤售價，從單價來看差別不大，因此沒有任何一個板塊價錢方面有特別的競爭優(yōu)勢；從板塊間可以構(gòu)成的競

34、爭關(guān)系來看，從交統(tǒng)統(tǒng)路上，岔路口板塊和將軍路板塊會對科學(xué)園板塊構(gòu)成攔截之勢；從未來開發(fā)量來看，九龍湖板塊會由于產(chǎn)品類型的類似而與科學(xué)園板塊構(gòu)成競爭關(guān)系。其他板塊那么因未來體量較小或產(chǎn)品形狀有差別，從而不表達(dá)出競爭性。岔路口攔截科學(xué)園 岔路口為江寧區(qū)最接近主城區(qū)的區(qū)域，相對交通優(yōu)勢突出，因此大量的主城區(qū)客戶在此購房，對占據(jù)江寧購房者主力。市區(qū)客戶有極強的攔截作用，因此對于這部分客群，科學(xué)園板塊最終所能獲取的較少。將軍路分流科學(xué)園 將軍路板塊集中了江寧區(qū)最好的山水景觀資源，區(qū)域籠統(tǒng)深化人心，雖然該板塊內(nèi)目前的交通、生活配套也不是很完善，但相對科學(xué)園板塊仍有很大的優(yōu)勢，該板塊部分大型住宅工程后期體量

35、較大，且工程開發(fā)年限較長，市場認(rèn)知度較高，因此將軍路板塊對科學(xué)園板塊的分流作用不可忽視。九龍湖競爭科學(xué)園 近期出讓土地較多，后期上市量宏大，兼具九龍湖景觀和企業(yè)單位資源，將與本板塊構(gòu)成直接競爭。從板塊資源比較中可以發(fā)現(xiàn)，科學(xué)園板塊除方山風(fēng)景區(qū)、學(xué)區(qū)資源外，目前其他的設(shè)備都是比較缺乏的而未來面對的競爭卻是不弱的，因此，發(fā)明消費者的買點將是工程獲得勝利的關(guān)鍵要素。2、江寧科學(xué)園及周邊小高層物業(yè)市場分析部分在售工程分布 小高層在售工程概略工程稱號開發(fā)商位置占地面積萬總建面積萬物業(yè)形狀武夷綠洲武寧房地產(chǎn)開發(fā)天元路46.660多層、小高層印湖山莊南洲環(huán)藝置業(yè)南京印湖路411小高層、1棟酒店式公寓廣匯花園

36、南京德元房地產(chǎn)開發(fā)萊茵達(dá)路59多層、小高層天元城江寧市政房地產(chǎn)開發(fā)成墟路3040花語雙峰兩棟11層小高層新亭蘭苑南京海華置業(yè)新亭東路446棟小高層 江寧地域科學(xué)園的小高層主要集中在科學(xué)園與東山鎮(zhèn)的交匯處；從出讓土地的規(guī)劃目的來看，后期多層供應(yīng)量有下降的趨勢，今后小高層將占據(jù)主流。 小高層銷售情況1產(chǎn)品供應(yīng)及銷售情況江寧區(qū)普通住宅小高層物業(yè)供應(yīng)一覽表工程稱號當(dāng)期銷售物業(yè)主力面積銷售均價銷售情況武夷綠洲多層971144100元/售罄印湖山莊小高層100140的兩房、三房3780元/85%廣匯花園小高層101兩房4988元/進(jìn)入尾盤，已銷售95%天元城小高層557555006000元/未開盤估計7、

37、8月份開盤新亭蘭苑小高層90兩房；120三房未開盤估計7月底8月初開盤 主力面積多為90左右的兩房、三房，大面積戶型較少，主要由于江寧大量存在的別墅物業(yè)消化了在該地域購房的高端人群，因此各普通住宅工程均采取了適中的戶型面積設(shè)計； 價錢差距較大，但整體去化速度較好。印湖山莊為科學(xué)園內(nèi)物業(yè)，其價錢在4000元/左右彷徨，東山及其周邊小高層物業(yè)已突破5000元/小結(jié)：在售工程以多層產(chǎn)品為主,小高層占總量較少部分,高層在江寧區(qū)域內(nèi)總量較少；在售工程中，多層根本上去化終了，購房人對于多層的接受度還是較高，但小高層去化情況也較好。 未來供應(yīng)量分析1知工程節(jié)余量統(tǒng)計工程稱號當(dāng)期開盤時間去化萬節(jié)余萬武夷綠洲未

38、定/印湖山莊2006年11月31廣匯花園2006年5月底3.50.06天元城未定估計2007年78月份/2.3新亭蘭苑未定估計7月底8月初/3.5總計3.86.86目前科學(xué)園及周邊的小高層市場在售工程節(jié)余量約為6.86萬平方米。2江寧科學(xué)園已出讓土地開發(fā)量統(tǒng)計2005年江寧科學(xué)園土地出讓明細(xì)：編號板塊地塊位置用途規(guī)劃面積實出讓面積容積率2005G109江寧江寧區(qū)科學(xué)弘景大道以西,學(xué)八路以北(01-A地塊)_二類居住用地103557.383049.81.22005G19江寧江寧區(qū)上坊鎮(zhèn)橫山水庫東側(cè)地塊住宅30779.424580.20.42005G23江寧江寧區(qū)南京市機場路東側(cè)A地塊,東至經(jīng)五路

39、,南至太三路,西至東截流路,北至太二路住宅144342.5144342.51.52005G24江寧江寧區(qū)東至靜淮街,南至太二路,西至東截流路,北至施工區(qū)住宅81691.981691.91.52005G46江寧江寧區(qū)金智路以東地塊二類居住用地100000.380000.31.62005G51江寧江寧區(qū)前莊路以東二類居住用地0109627.72.02005G74江寧江寧區(qū)東至南師附中、南至吉印大道、西至九龍湖、北至開發(fā)區(qū)二類居住用地71540.561161.90.72005G75江寧江寧區(qū)東至開發(fā)區(qū)一地塊、南至規(guī)劃道路、西至南師附中、北至金馬湖路二類居住用地108608.1108608.11.52

40、005G76江寧江寧區(qū)東、南至同仁醫(yī)院、西至南師附中、北至金馬湖路以南A、B地塊二類居住用地140552.9140552.91.42005G84江寧江寧區(qū)上坊鎮(zhèn)泥塘村，東至城東路、南至上元大街、西至中心河、北至文靖路住宅用地154592.6154592.61.52005G99江寧青龍山“人居森林工程區(qū)旅游度假和居住6464153.5546666.72005G105江寧江寧區(qū)科學(xué)園學(xué)八路以北、龍眠大道以西04A地塊商業(yè)、辦公、酒店式公寓32724.529592.33.02005G106江寧江寧區(qū)科學(xué)園學(xué)八路以北、龍眠大道以西04B地塊001商業(yè)辦公、002居住32036.828315.32.5,

41、1.52005G107江寧江寧區(qū)科學(xué)園龍眠大道以東地塊二類居住用地69572.669572.62.02005G108江寧江寧區(qū)科學(xué)園學(xué)四路以東、學(xué)七路以北地塊二類居住用地310295.5198054.50.72005G110江寧江寧科學(xué)園區(qū)弘景大道以西、學(xué)八路以北01-B二類居住用地70148.259589.60.72005G111江寧江寧科學(xué)園區(qū)弘景大道以西、學(xué)八路以北01-C商業(yè)用地25607.319232.61.02005年江寧科學(xué)園可出讓土地16幅不包含本地塊，合計1939232，其中容易率小與1的有四幅地，合計343386；容積率在1.01.5之間的7幅，合計677336；容積率1.

42、5以上的有四幅，合計288793，旅游渡假用地一幅，占地546666.7。2006年江寧科學(xué)園土地出讓明細(xì)：編號板塊地塊位置用途規(guī)劃面積實出讓面積容積率2006G21江寧江寧區(qū)前莊路以東，誠信大道以北二類居住用地86335.286335.22.0 2006G22江寧江寧區(qū)學(xué)四路以東，學(xué)八路以北商業(yè)、辦公用地46653.946653.91.0 1.8 2006G29江寧江寧區(qū)科學(xué)園學(xué)三路以南、學(xué)六路以西 二類居住用地129227.6129227.61.2 2006G37江寧江寧區(qū)科學(xué)園學(xué)三路以南，學(xué)六路以北，龍眠大道以東051地塊 二類居住用地 58987.6567271.1 2006G38江寧

43、江寧區(qū)科學(xué)園學(xué)三路以南，學(xué)六路以北，龍眠大道以東052地塊二類居住用地152306144.11.1 2006G39江寧江寧區(qū)科學(xué)園學(xué)三路以南，學(xué)六路以北，龍眠大道以東053地塊 二類居住用地128909116614.61.1 2006G40江寧江寧區(qū)科學(xué)園學(xué)三路以南，學(xué)六路以北，龍眠大道以東054地塊 二類居住用地53361.153361.11.1 2006G47江寧江寧區(qū)上坊街道泥塘村中心河以東，城東路以西地塊二類居住用地140800.3128953.31.4 2006G60江寧江寧區(qū)科學(xué)園天印路以東、潭園路以北地塊 商業(yè)、辦公、居住用地46289.446289.42.2 2006年江寧科學(xué)

44、園可出讓土地9幅，合計778106.2，容積率在1.01.5之間的6幅，合計645484.6；容積率1.5以上的有2幅，合計132624.2，一幅為商業(yè)辦公用地，約5萬2007上半年年江寧科學(xué)園土地出讓明細(xì)：編號板塊地塊位置用途規(guī)劃面積實出讓面積容積率NO.2007G10江寧江寧區(qū)科學(xué)園學(xué)九路以南，學(xué)四路以東二類居住用地212801.0198142.11.5NO.2007G19江寧江寧區(qū)科學(xué)園學(xué)九路以南，龍眠大道以東二類居住用地83379.783379.71.5NO.2007G20江寧江寧區(qū)科學(xué)園學(xué)十一路以南二類居住用地70849.170849.11.72007年上半年江寧科學(xué)園共出讓土地三幅

45、容積率分別為1.5、1.5、1.7，合計352370.9小結(jié)：20052007年上半年江寧科學(xué)園土地出讓：年份2005年2006年2007年上半年出讓土地數(shù)量1939232778106.2352370.9對20042006年江寧科學(xué)園土地出讓進(jìn)展統(tǒng)計，其中容積率在1.01.5之間的居住性質(zhì)用地共成交15幅，根據(jù)規(guī)劃，未來的產(chǎn)品將主要采取小高層的方式，規(guī)劃允許的建筑面積約為161萬平方米，對本工程呵斥的直接競爭影響較強。3未來供應(yīng)量統(tǒng)計綜合以上兩點，那么江寧科學(xué)園未來的小高層物業(yè)競爭猛烈，總供應(yīng)量將能夠到達(dá)167萬平方米，主要后期供應(yīng)量宏大，有能夠?qū)κ袌鲣N售呵斥劇烈的競爭。 可參考類工程因工程所

46、處區(qū)域不同，所以價錢也有很大的差別，但因產(chǎn)品的同類性，所以具備類似產(chǎn)品的周邊樓盤可供本工程參考。可供參考的主要工程有，東渡國際青年城、武夷綠洲、羅托魯拉小鎮(zhèn)、市政天元城周邊參考工程分布圖可供參考工程一覽：工程位置開發(fā)商占地面積開發(fā)量產(chǎn)品形狀工程概略東渡國際青年城江寧區(qū)天元中路69號南京東渡房地產(chǎn)公司7萬24萬高層工程主要由11棟25層的高層構(gòu)成，工程首期2006年6月2日開盤，推第一棟樓均價4400元/，當(dāng)天銷售率50%，6月11日推第二棟，均價4750元/武夷綠洲江寧科學(xué)園天元中路99號南京武寧房地產(chǎn)公司60萬80萬多層、小高層、高層、別墅本工程的小高層目前已售罄，后期規(guī)劃中還有部分小高層物

47、業(yè)羅托魯拉誠信大道以南，竹山路以西明月集團25萬25萬別墅為主，少量小高層目前在售的是一期別墅，均價7000元/左右，二期估計在2007年10月份開盤，小高層35年以后上市市政天元城江寧區(qū)東山鎮(zhèn)成墟路28號南京江寧市政建立房地產(chǎn)公司30萬40萬多層、小高層工程已接近尾聲，僅剩下花語雙峰，目前尚未開盤，花語雙峰為兩棟11層的小高層，其中一棟為4.8米挑高，價錢在55006000元/之間市場分析總結(jié)：遭到一系列政策和規(guī)劃利好的影響，江寧房地產(chǎn)市場在2006年實現(xiàn)了供銷平衡的佳績，全年住宅銷售200萬平方米；在銷售量上升的同時，價錢也在節(jié)節(jié)攀升，目前東山周邊的小高層住宅均價已接近5000元/；江寧的

48、小高層產(chǎn)品主要設(shè)計為90左右的兩房、三房，四房所占比例較低，主要緣由為需求大面積戶型的高端消費 者普通選擇了別墅或花園洋房產(chǎn)品；根據(jù)統(tǒng)計，江寧科學(xué)園及周邊地域的潛在的小高層住宅供應(yīng)量到達(dá)167萬平方米，后期市場壓力宏大；四、消費者分析 1、江寧購房者分析江寧房地產(chǎn)市場開展多年，其主要購房人群兩部分，分別是江寧本地購房者和南京市區(qū)在江寧購房者。根據(jù)江寧區(qū)房產(chǎn)局對2006年購房群體的統(tǒng)計分析，南京老城區(qū)居民為70%、江寧原居民為20%、軍人2%、其他8%，可以說江寧在分流主城區(qū)人口上功不可沒。這兩大主力人群特征各不一樣，對住房的需求也有差別，詳細(xì)分析如下：江寧本地購房者：江寧原居民 年齡跨度較大，

49、主要購房目的為改善原有的居住條件，因此普通會購買較大面積的住房，出于對完善的生活配套的追求，以購買位于東山鎮(zhèn)、周邊配套齊全的工程為主；南京市區(qū)購房者：年輕人初次置業(yè) 主要為外地在寧任務(wù)的年輕人，因收入有限而選擇在江寧購房，通常購買相對交通比較便利的工程，如岔路口或規(guī)劃中的地鐵沿線工程，以選擇中小戶型為主； 中老年群體 看好江寧良好的自然環(huán)境，普通是為子女購房，或用作退休后的養(yǎng)老所用，因此兼有一定的投資思想，主要購買周邊自然環(huán)境較好的工程，普通會擁有私家車，購買時選擇一些面積較大的戶型； 進(jìn)駐江寧開發(fā)區(qū)企業(yè)的員工 收入較穩(wěn)定，對住房的檔次、景觀等有一定要求，年紀(jì)較長、收入較高者有能夠思索別墅或花

50、園洋房，普通職工會購買普通住房，地點上選擇風(fēng)景較好、配套完善的，或是間隔 所在企業(yè)較近的；2、本工程對應(yīng)主力客群本工程臨近江寧區(qū)體育中心，周邊遍及學(xué)校，因此周邊收入穩(wěn)定的教師將有能夠成為本工程的主力客群。同時本區(qū)域生活配套不完善，尤其是非常缺乏商業(yè)配套，因此對江寧本地改善居住需求的購房者而言，目前吸引力較弱。思索到本工程所在區(qū)域的公共交通配套比較薄弱，公交線路很少，與主城區(qū)的溝通暫時不是很方便，因此市區(qū)年輕人來此購房的比例將相對較少。因此本工程的客群定位：以工程周邊的學(xué)區(qū)教師為主，企事業(yè)單位員工為輔，兼顧南京市區(qū)購房者及部分江寧區(qū)居民以及少量投資行為者。 主力目的客群來源學(xué)校分布圖因此根據(jù)以上

51、分析，本區(qū)域尚沒有構(gòu)成良好的板塊效應(yīng)，尤其是缺乏與市區(qū)溝通的公交線路，在爭奪市區(qū)客源處于明顯的弱勢，無法與東山鎮(zhèn)、岔路口、將軍路等區(qū)域競爭；同時各項生活配套不齊全，也很難吸引江寧的原居民來此定居；因此建議將客群目的定為地塊周邊的學(xué)區(qū)單位的教師。 潛在客群來源：目前江寧科學(xué)園入住企業(yè)在350家左右，這是很大的一批潛在客戶的來源，但由于本工程間隔 企事業(yè)單位聚集區(qū)尚有一段間隔 ，所以這一部分客源只能作為潛在客戶。五、銷售定價指點性建議1、本案價錢影響要素 有利要素緊依方山風(fēng)景區(qū)，自然山水環(huán)境好；周邊學(xué)校較多，人文教育資源優(yōu)越，為工程帶來穩(wěn)定消費客群；臨近產(chǎn)業(yè)園區(qū)，產(chǎn)業(yè)人群眾多；產(chǎn)品設(shè)計經(jīng)典，戶型面

52、積適中；隨著方山風(fēng)景區(qū)板塊逐漸明朗化，吸引了越來越多的目光，有利于后期銷售。不利要素地理位置較偏遠(yuǎn)；周邊配套不齊全，公共交通不便；區(qū)域內(nèi)后期上市量宏大，競爭猛烈。2、建議定價根據(jù)參考周邊工程的價錢，也經(jīng)過業(yè)內(nèi)人士交流，建議初次開盤定價不宜太高，以減小銷售壓力，也為工程后期提價預(yù)留升值空間。因此，市場數(shù)據(jù)建議本案一期銷售均價為40004200元/左右，不宜突破4200元/六、部分個案 【東渡國際青年城】開發(fā)商：南京東渡房地產(chǎn)開發(fā)工程地址：江寧區(qū)天元中路69號總占地面積：約7萬總建筑面積：約24萬容積率：3綠化率：39%開盤時間：一號樓6月2日;二號樓6月11日 三號樓估計7月初均價：4800元/一期1號樓均價4400元/；2號樓4750元/；3號樓未定樓層差價：1號樓3層到21層50元/，22層以上20元/；2號樓3層到21層30元/，22層以上20元/戶型：主力戶型75的兩室一廳一衛(wèi)銷售情況：目前推出的兩棟共352戶僅剩21戶客群：南京市里投資的、江寧本地、在江寧任務(wù)的、江寧周