房地產(chǎn)開發(fā)流程及實施細則

1、地產(chǎn)管理制度房地產(chǎn)開發(fā)流程及實施細則目錄1.1.2. TOC o 1-5 h z 1、項目發(fā)展管理2.地產(chǎn)投資管理2.征地管理3.項目實施前管理3.市場調(diào)查管理5.2、營銷管理6.營銷策劃管理6.銷售管理7.銷售人員守則8.銷售合同管理9.3、資料文件管理9.人員安排9.文件收發(fā)基本要求9.資料文件保管要求9.資料查詢1.0.一、目的規(guī)范公司地產(chǎn)發(fā)展項目管理，實行目標管理，降低投資風險，提高經(jīng)濟效益和社會效益。規(guī)范地產(chǎn)部與公司其它部門的工作職責范圍，使之分工明確、關(guān)系協(xié)調(diào)、合作密切，達到提高工作效率的目的。二、范圍適用于廣州市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)項目投資、規(guī)劃設計、日常設計管理和物業(yè)銷售

2、管理。三、地產(chǎn)管理、項目發(fā)展管理地產(chǎn)項目投資具有資金密度大、風險高的特點。地產(chǎn)項目定案之前，須在詳細的調(diào)查和研究的基礎上，做好周密的可行性分析，逐級報請公司領(lǐng)導審定，積極慎重做好項目規(guī)劃設計、施工建設、物業(yè)租售階段的經(jīng)營管理，力爭減少風險，取得較好收益。地產(chǎn)投資管理地產(chǎn)項目投資決策分立項、論證、報批和簽約四步驟進行。A、地產(chǎn)發(fā)展項目的立項地產(chǎn)部或公司其他人員接觸土地項目后，指定地產(chǎn)部專人與土地介紹人聯(lián)系，查詢項目的情況，并做初步調(diào)查，對所得信息歸納整理歸檔。對接觸到的項目，根據(jù)初步調(diào)查及有關(guān)資料先做簡要的經(jīng)濟測算，向部門經(jīng)理匯報后，進行部門內(nèi)部分析討論，把有價值的項目報送公司總經(jīng)理和主管地產(chǎn)的

3、副總經(jīng)理審批。B、地產(chǎn)項目的投資論證經(jīng)公司總經(jīng)理、主管地產(chǎn)副總經(jīng)理審定后，地產(chǎn)部組織力量對有發(fā)展?jié)摿Φ捻椖窟M行詳細調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容如下： TOC o 1-5 h z 項目產(chǎn)權(quán)及有關(guān)法律文件（包括建設用地規(guī)劃許可證、建設用地通知書、紅線圖、征地許可證、規(guī)劃設計要點、國有土地出讓金合同、轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)情況、地塊有無抵押等有關(guān)資料）?，F(xiàn)場情況（現(xiàn)有土地使用情況、交接情況、拆遷量、拆遷合同、七通一平情況等）。項目周邊情況（周邊的環(huán)境、交通狀況、市政配套現(xiàn)狀及規(guī)劃情況、區(qū)域發(fā)展遠景等）。項目所在區(qū)域內(nèi)的物業(yè)情況（包括用地面積、建筑面積、租/售價格、發(fā)展商、投資商、物業(yè)使用情況、建筑標準、入伙時間、租售比例、

4、戶型及戶型比例等）。項目所在區(qū)域內(nèi)我公司接觸過或有了解的其他地塊的可比資料。合營/轉(zhuǎn)讓單位資訊實力報告（財力、人力、經(jīng)營操作等情況）及介紹人情況。合營/轉(zhuǎn)讓單位的期望要求。C、地產(chǎn)投資項目的報批在上述調(diào)查的基礎上，由地產(chǎn)部牽頭，財務部、工程部聯(lián)合撰寫項目可行性報告，逐級報送公司主管地產(chǎn)副總、總經(jīng)理審批。D、地產(chǎn)投資項目的簽約項目一經(jīng)總經(jīng)理批準后，由公司總經(jīng)理/主管地產(chǎn)副總經(jīng)理出面與土地出讓/轉(zhuǎn)讓方洽商合同有關(guān)事宜，同時委托公司法律顧問起草或修改土地出讓/轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)法律文件，報主管地產(chǎn)副總、總經(jīng)理審定后正式對外簽約。E、項目正式簽約后應建立完整的項目檔案。F、由地產(chǎn)部牽頭，財務部、工程部協(xié)助

5、擬定詳細的發(fā)展計劃，進入項目發(fā)展階段。征地管理在做好項目投資決策的基礎上，地產(chǎn)部指定專人負責辦理項目的征地手續(xù)。征地程序如下：A、與地方洽商有關(guān)征地補償及有關(guān)工作等事宜。B、辦理建設用地規(guī)劃許可證和建設用地通知書。C、申請規(guī)劃設計要點。D、辦理拆遷有關(guān)手續(xù)。E、向區(qū)和市國土局辦理用地結(jié)案手續(xù)。F、向市房地局辦理土地估價，簽定土地出讓合同。G、向市房地局辦理建設用地批準書。項目實施前管理項目實施前期階段分為項目規(guī)劃設計、項目報建兩部分。A、項目規(guī)劃設計管理規(guī)劃設計是項目實施階段的首要工作，建設工程技術(shù)是否先進，經(jīng)濟上是否合理，設計將起著決定性的作用，設計文件則是安排建設計劃和組織施工的主要依據(jù)。

6、設計單位的選定，一般通過招標來確定。項目規(guī)劃設計的招標與評選：根據(jù)公司的發(fā)展計劃，由地產(chǎn)部編寫設計任務書及設計招標文件，報公司總經(jīng)理和主管副總經(jīng)理審批。地產(chǎn)部擬定合適的設計公司參加設計方案的招投標。召開設計方案的評審會，選中方案及設計單位，經(jīng)公司總經(jīng)理及主管副總經(jīng)理審批。項目規(guī)劃設計方案的確定地產(chǎn)部就入選方案征求各方面意見，指導設計公司修改方案，直至符合公司對該項目的發(fā)展設想，并通過政府有關(guān)部門的審批。督促設計單位按發(fā)展計劃完成擴初方案及施工圖設計，直至獲得政府規(guī)劃部門及其它專業(yè)部門的批準。地產(chǎn)部經(jīng)理需全面了解項目特性、規(guī)劃局批復的設計要點，分別在方案設計、擴初設計、施工圖設計三個階段，召集有

7、關(guān)部門及專家對圖紙進行詳細會審，會審紀要報總經(jīng)理和主管副總。按照發(fā)展計劃，對設計進行必要的修改，重大修改須經(jīng)主管副總及總經(jīng)理審批，所有修改通知單需由修改人、審核人聯(lián)名簽署。上述方案設計、初步設計、施工圖設計階段的設計深度均應按建設部頒布的建筑工程設計文件編制的深度規(guī)定執(zhí)行，并嚴格遵守國家有關(guān)設計規(guī)范及廣州市城市規(guī)劃條例與廣州市城市規(guī)劃條例實施細則等有關(guān)文件。內(nèi)外裝修與設備選型根據(jù)公司制定的項目發(fā)展計劃，從使用功能及建筑美觀的角度，參與內(nèi)外裝飾材料及有關(guān)設備的選擇。裝修標準的制定。地產(chǎn)部編制的項目裝修標準應報公司總經(jīng)理及主管副總批準。裝修材料及設備配置的選用。在保證質(zhì)量與裝修效果的前提下，首先考

8、慮選用國產(chǎn)與合資產(chǎn)品，不能滿足要求時再選用進口產(chǎn)品，并做到貨比三家，主要裝飾材料的選用、變更必須報主管副總審定后方能生效。樣板房的設計、施工管理通過樣板房的設計、施工的管理，為今后大面積的項目開展，提供必要的保證，減少不必要的浪費，應遵循下列準則：地產(chǎn)部根據(jù)售樓的對象需求編制裝修標準，報公司總經(jīng)理及主管副總經(jīng)理審批。聯(lián)系有實力的裝修公司參加室內(nèi)設計投標，在確定設計中標單位后，完成室內(nèi)裝修施工圖設計。在樣板房施工過程中進行全面跟蹤。土建施工期間，樣板房的施工管理由地盤負責，地產(chǎn)部確定所有的裝修標準、材料及顏色等。會同工程部對樣板房的造價進行結(jié)算。樣板房的驗收應由工程部牽頭，地產(chǎn)部、物資部、地盤參

9、加，以上部門聯(lián)合發(fā)出整改意見供地盤參考。B、項目報建管理在做好項目投資決策、規(guī)劃設計的基礎上，地產(chǎn)部指定專人負責辦理項目報建手續(xù)。報建程序如下：向市、區(qū)計委辦理投資計劃任務書、項目的計劃及轉(zhuǎn)正手續(xù)，取得省、市委對擬建項目的批文。辦理建設用地規(guī)劃許可證。申請規(guī)劃設計要點。送審總平面方案。送審四圖一書（道路、管線、綠化、豎直圖和規(guī)劃說明書）。送審單體建筑設計方案。送審初步設計方案。各專業(yè)部門報建（包括市政、消防、人防、衛(wèi)生防疫、交通、供電、供水、煤氣、電話、電視、民航、文物等）。施工圖報建。辦理市政配套設施費、檔案合同、報建費。（11）辦理建設工程報建審核書。辦理放線冊、余泥排放證。辦理建設工程規(guī)

10、劃許可證。市場調(diào)查管理A、地產(chǎn)部應成立市場調(diào)研小組，多渠道、廣泛地收集有關(guān)房地產(chǎn)市場信息，特別是廣州市的。在科學統(tǒng)計基礎上，準確分析廣州市房地產(chǎn)市場行情、消費取向，建立地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫，為項目的可行性研究、發(fā)展策劃、發(fā)展計劃及銷售策劃提供信息支持。B、市場調(diào)研的主要方式及內(nèi)容通過各種調(diào)研方式，對房地產(chǎn)市場進行日常調(diào)查，如土地的批租量、房地產(chǎn)市場中各類物業(yè)的存量、空置率等，并對已調(diào)查項目進行跟蹤對比研究。收集大眾傳播媒介的各種房地產(chǎn)市場信息。調(diào)研小組每日翻閱廣州日報羊城晚報、南方日報、南方都市報等報刊、雜志以及其他大眾傳媒上的廣告及地產(chǎn)專版，收集包括各樓盤的租賃信息、專題房地產(chǎn)評論、有關(guān)政策法規(guī)在

11、內(nèi)的房地產(chǎn)信息，以及對房地產(chǎn)市場有影響的各類統(tǒng)計數(shù)據(jù)。采用上門實地調(diào)查或參加展銷會的形式。每周至少有一天外出收集廣州市房地產(chǎn)市場的的第一手資料。積極參加房地產(chǎn)展銷會，力求全面了解樓盤信息，包括樓宇的類型、位置、高度、面積、戶型及比例、設備及裝修標準、入伙時間、租售價格、付款方式、發(fā)展商/投資商、預售時間、租售情況等，并對該物業(yè)做出綜合評價。對于特定的任務進行專題調(diào)查研究或針對某一物業(yè)進行專門的調(diào)查研究。C、市場調(diào)研信息的處理對于接觸過的每一個地塊項目要做詳細記錄，并整理歸檔，建立廣州市地價信息庫。以此為基礎，分析相鄰地塊的經(jīng)濟收益。對于收集到的資料、信息進行分類、匯總、分析、提煉、整理、歸檔，

12、建立各類物業(yè)的信息庫。在科學的統(tǒng)計基礎上，分析房地產(chǎn)市場中各類物業(yè)的走勢及消費者的市場取向。將所有的信息、資料進行整理，建立一套有效、便捷、靈活的電腦信息管理系統(tǒng)。2、營銷管理營銷策劃管理營銷策劃是市場經(jīng)濟條件下的（物業(yè)）營銷策略及計劃，是物業(yè)營銷成功的關(guān)鍵，是企業(yè)拓展市場、實現(xiàn)預期效益的重要手續(xù)。營銷策劃管理是地產(chǎn)部的重要工作內(nèi)容。A、營銷策劃工作由公司主管地產(chǎn)的副總經(jīng)理直接主管，地產(chǎn)部具體負責，由分別負責市場調(diào)研、銷售策劃、地產(chǎn)估價工作的管理人員組成地產(chǎn)部營銷策劃隊伍。市場調(diào)研人員應結(jié)合專題調(diào)研，經(jīng)常性地收集廣州市土地批租、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的市場信息，力求透徹了解廣州市房地產(chǎn)市場動態(tài)、整體

13、及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，匯編有關(guān)房地產(chǎn)方面的政策法規(guī)，及時整理樓盤價格、市場走向等有商業(yè)價值的房地產(chǎn)信息，定期向主管副總經(jīng)理、地產(chǎn)部經(jīng)理，供營銷策劃時參考。在項目開工后，負責地產(chǎn)估價的管理人員著手制定樓宇銷售報告書，確定樓價系數(shù)方案，報請總經(jīng)理、主管副總經(jīng)理審批。D、在預售前三個月委托并督促房地產(chǎn)管理部門認可的測繪所，進行可銷售面積測算，辦理商品房（車位）預售許可證。E、銷售報告書批準后，即制定銷售價目表、付款方式、購房須知，編寫合同文件及起草其它有關(guān)銷售文件，報總經(jīng)理、主管副總經(jīng)理審批后實施。F、選擇和管理好廣告公司，把項目的包裝做好。地產(chǎn)部擬定合適的廣告公司參加招標，通過評審，報總經(jīng)理、主管副總經(jīng)

14、理批準后確定廣告公司。地產(chǎn)部對廣告公司關(guān)于項目的包裝要嚴格把關(guān)，力求達到公司的項目的銷售目標。銷售管理樓宇銷售是實現(xiàn)地產(chǎn)發(fā)展項目預期收益的最終環(huán)節(jié)。其管理的核心在于按既定的銷售計劃，采取一切行之有效的措施，最大限度、最快速度地推動樓宇銷售工作的展開和完成。A、樓宇銷售職能由地產(chǎn)部具體履行，財務部負責做好樓款的結(jié)算工作，工程部、地盤及物業(yè)公司協(xié)助地產(chǎn)部及時解決客戶提出的合理的工程改建、整修方面的要求。B、銷售方式。樓宇銷售業(yè)務以公司售樓處直銷為主，委托代理商為輔。C、銷售程序：咨詢-洽談-填寫認購書-收款f簽訂契約-催交樓款-收樓辦證D、培訓、考核與獎勵定期組織銷售人員學習政策法規(guī)和業(yè)務知識，全

15、面了解和熟悉公司發(fā)展項目情況和現(xiàn)行政策法規(guī)。根據(jù)工作業(yè)績對銷售人員及銷售管理人員實施獎勵，逐步建立一套既能體現(xiàn)按勞分配，又能促進公司樓盤銷售的獎勵機制。每半年進行一次銷售人員業(yè)務知識培訓，并進行應知應會考核，建立考核檔案，作為年終獎勵參考依據(jù)之一。E、分工負責銷售人員應認真對等每筆業(yè)務，及時掌握客戶線索，跟蹤老客戶，不斷挖掘新客戶。對銷售客戶實行一人負責制，誰負責登記，誰負責跟蹤，一跟到底。實行對客戶從洽談-簽訂認購書-簽訂預售契約-收款交樓，由一人負責服務，以方便與客戶聯(lián)系。指定專人負責樓宇銷售統(tǒng)計工作，按時、準確填報各項銷售統(tǒng)計資料，真實反映公司的經(jīng)營業(yè)績和存在的問題，為公司領(lǐng)導經(jīng)營決策提

16、供可靠依據(jù)。指定專人負責銷售合同管理工作，做到合同填寫清楚，簽署程序合法化，并及時將合同整理歸檔，建立電腦客戶資料系統(tǒng)。F、常規(guī)要求對來訪客戶建立登記制度并進行跟蹤服務。銷售人員每周遞交一份銷售書面報告，及時反映銷售情況。銷售人員必須每天記錄工作日志，對當日來電、來訪客戶情況建立登記制度，掌握原始資料。銷售人員守則A基本素質(zhì)要求積極主動、盡職盡責、自覺奉獻、忠于職守。銷售人員必須以公司利益和聲譽為第一生命，秉公辦事，不得有任何損害公司利益的言行。銷售人員應熟悉銷售資料，掌握銷售技巧，嚴格按照有關(guān)政策、法規(guī)辦事。自覺遵守公司各項規(guī)章制度，在工作時間內(nèi)不做任何私事。服從領(lǐng)導安排，做好本職工作，完成

17、領(lǐng)導交辦的各項工作。B、基本操作要求對待客戶要態(tài)度誠懇、以禮相待、熱情大方，保持與客戶的良好關(guān)系。接聽客戶電話要禮貌，逐步摸清客戶需求心理，掌握交談技巧，吸引對方前來現(xiàn)場洽談。在與客戶接觸過程中，銷售人員必須有整體觀念、團結(jié)和睦、相互配合、溝通協(xié)作，不得爭搶客戶。售樓處應保持整潔、干凈，備齊資料夾、計算器、簽字筆等銷售工具，每日工作結(jié)束后將桌面和環(huán)境收拾干凈。C、服裝儀容要求銷售人員必須儀表端莊、精神飽滿。男士必須著襯衫、領(lǐng)帶、西服；女士必須化淡妝，穿統(tǒng)一制服。掛牌上崗，微笑服務，誠懇親切，以博得客戶信賴。售樓處不得大聲喧嘩嬉鬧，不得相互聊天、閑談，不得擅自離崗。D、禁止事項未經(jīng)公司許可，嚴禁

18、私自為已購客戶轉(zhuǎn)讓樓盤。未經(jīng)公司許可，嚴禁對外泄露公司客戶任何資料，包括姓名、電話、地址、購買或擬購買之物業(yè)名稱。嚴禁收受或索取客戶或與公司業(yè)務有關(guān)的任何人士之打賞或利益。未經(jīng)授權(quán)之事，不得擅自書面或口頭答應客戶要求。未經(jīng)公司許可，不得私自接受他人委托代管、代租樓盤。不允許在工作時間內(nèi)看報紙和打私人電話。銷售合同管理A、指定專人負責樓宇銷售合同管理工作。B、銷售合同管理人員職責范圍：填寫合同的基本要求：字跡清楚，用字、句規(guī)范，簽署程序合法。辦理銷售合同的公證、房管局交易所的臨鑒證、登記所登記；協(xié)同有關(guān)人員辦理房產(chǎn)證領(lǐng)、取、發(fā)放事宜。配合財務部協(xié)助客戶辦理銀行按揭，直至樓款拔付到我公司財務帳號為止。合同簽定后，協(xié)同財務部做好樓款收取和催收工作。C、銷售合同的整理與歸檔將銷售合同、臨時合約按合同編號登記，并將有關(guān)樓盤資料