《保利投顧研究院—全國房地產(chǎn)行業(yè)月報(bào)（7月刊）》

1、本期看點(diǎn)1、年中沖刺后供求高位回落，成交下滑幅度小于供應(yīng)、樓市韌性延續(xù)，華東區(qū)域保溫效果好，中西部核心城市熱度維持全國客戶看房熱度指數(shù)延續(xù) 4 月以來回落態(tài)勢，持續(xù)走弱。半年業(yè)績沖刺后房企推貨放緩，供應(yīng)收縮下成交維持回調(diào)趨勢，但整體表現(xiàn)較強(qiáng)韌，成交規(guī)模高于去年月均水平。分線成交有不同程度的回落，其中一線嚴(yán)調(diào)控下穩(wěn)步放量；二線供應(yīng)限制成交持續(xù)放量，城市表現(xiàn)分化；三四線整體熱度較去年下半年下降。華東整體熱度分化，核心城市新房需求保持強(qiáng)勁，上海、杭州熱度維持，金華、徐州被約談，熱點(diǎn)三四線城市調(diào)控有加碼預(yù)期；華南熱度延續(xù)小幅回落，嚴(yán)調(diào)控下廣州呈現(xiàn)降溫、深圳維持平淡，外溢城市分化加??；中部、西部核心城市

2、熱度維持，成都供應(yīng)放量帶動成交創(chuàng)新高，長沙受熱點(diǎn)土拍帶動明顯；華北穩(wěn)中有降，北京限競房去化強(qiáng)勁；海西、東北自然回落。展望后市，730 政治局會議定調(diào)，住建部約談多城、調(diào)控高壓態(tài)勢維持。熱點(diǎn)城市居民房貸收緊態(tài)勢延續(xù)，將對成交量形成明顯制約，二手房限價(jià)在多個一二手倒掛城市復(fù)制推廣，將對二手房交易量價(jià)產(chǎn)生直接影響，并通過“賣一買一”改善置換鏈條及價(jià)格預(yù)期傳導(dǎo)至新房。預(yù)計(jì) 8 月整體市場維持相對平淡，房企推貨節(jié)奏放緩，為“金九銀十”蓄力。在信貸和樓市調(diào)控收緊下，核心城市需求強(qiáng)勁下市場保溫效果較好，市場過熱、房價(jià)漲幅較快的城市仍有調(diào)控收緊預(yù)期。2、位于“兩集中”出讓間隔期，土地供求整體縮量，華東有所回落

3、，華南核心城市外溢圈層熱度維持，其他區(qū)域整體表現(xiàn)平淡全國重點(diǎn) 55 城宅地供求量縮量明顯，回歸年內(nèi)低位，主要由于當(dāng)前為土地集中批次供應(yīng)間隔期，多數(shù)城市供求歸零。華東核心城市土拍暫停，三四線城市熱度有所回落，南通外圍地塊市場預(yù)期下降；華南外溢圈層熱度維持，佛山、東莞臨廣地塊創(chuàng)區(qū)域樓面價(jià)新高；中部、西部成交規(guī)模沖高回落，主要分布在核心城市外圍及非核心城市等；華北、海西成交持續(xù)走低；東北表現(xiàn)平淡。試點(diǎn)城市第二批集中供地即將啟動，預(yù)計(jì)土拍市場熱度回升，但隨土拍規(guī)則精細(xì)化、房企利潤空間透明化、購地資金監(jiān)管收緊等，房企回歸理性，市場熱度將得到平抑。3、房企融資環(huán)比回升，居民端持續(xù)收縮，二手貸款收縮力度較強(qiáng)

4、 房企端方面，7 月典型房企融資總量 1180 億元，環(huán)比連續(xù)兩月回升，隨著全面降準(zhǔn)實(shí)施，資金面邊際略有松動，融資利率小幅下行。居民端方面，全國房貸利率水平整體維持上升態(tài)勢，貸款額度整體偏緊，部分城市放款周期持續(xù)拉長，從總量上看呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性收縮，二手收縮力度強(qiáng)于一手的態(tài)勢。1、新房市場全國客戶看房熱度指數(shù)全國客戶看房熱度指數(shù)持續(xù)回落，處于近三年同期低位根據(jù)保利投顧研究院監(jiān)測，7 月全國客戶看房熱度指數(shù)為 125，延續(xù)今年 4 月以來回落態(tài)勢，持續(xù)走弱，為 2020 年 3 月以來最低水平，主要由于年中沖刺后供應(yīng)放緩、市場熱度降低，疊加調(diào)控影響持續(xù)發(fā)酵、疫情天氣等因素，客戶看房熱情下滑，整體趨于觀

5、望。圖：全國客戶看房熱度指數(shù)數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理*全國客戶看房熱度指數(shù)：以保利投顧研究院監(jiān)測的來訪數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，以 2017 年 1 月為基點(diǎn)進(jìn)行指數(shù)化處理。全國新房供求走勢全國供應(yīng)多數(shù)區(qū)域房企推貨放緩，供應(yīng)呈現(xiàn)高位回落。西部供應(yīng)相對平穩(wěn)；華東、華中表現(xiàn)分化，部分城市受疫情和極端天氣拖累。7 月重點(diǎn) 40 城商品住宅供應(yīng)面積 2394 萬，同環(huán)比均現(xiàn)回落，分別下降 29%和 26%。房企年中沖刺后推貨放緩，且受多地疫情反復(fù)、災(zāi)害天氣等影響，供應(yīng)明顯收縮。圖：全國 40 城商品住宅供應(yīng)走勢（萬，%）數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理西部區(qū)域供應(yīng)整體平穩(wěn)，環(huán)比下降 13%，較 2019 年

6、同期下降 7%，房企供貨保持相對積極。其中成都放量明顯、為今年次高水平，重慶供應(yīng)略降、年內(nèi)整體穩(wěn)定。華東、華中區(qū)域表現(xiàn)分化，部分城市受疫情和極端天氣拖累，其中華東供應(yīng)韌性較強(qiáng)、環(huán)比降幅低于華中。華東上海、溫州等市場熱度較高、供應(yīng)相對平穩(wěn)，南京受疫情反復(fù)影響供應(yīng)回落。華中供應(yīng)環(huán)比降 35%，武漢、長沙供應(yīng)自然回落，鄭州受災(zāi)害天氣等影響供應(yīng)腰斬。華南區(qū)域整體供應(yīng)有所收縮，同環(huán)比均下降約 3 成，城市表現(xiàn)分化。廣深調(diào)控降溫后供應(yīng)溫和恢復(fù)，但較去年下半年月均水平降幅明顯；東莞供應(yīng)平穩(wěn)；佛山、惠州供應(yīng)沖高回落，環(huán)比降幅 6-7 成。華北、海西、東北供應(yīng)下降，環(huán)比降幅 2-4 成。華北北京供應(yīng)維持相對低位

7、，青島、濟(jì)南房企推貨放緩；海西泉州供應(yīng)有所恢復(fù)，福州沖高回落；東北長春、大連進(jìn)入銷售淡季、市場以續(xù)銷為主。全國成交供應(yīng)收縮下成交維持回調(diào)趨勢，規(guī)模低于去年疫后月均水平。7 月重點(diǎn) 40 城商品住宅成交面積 3030 萬，環(huán)比下降 6%，較2020 年和 2019 年同期分別下降 9%和微升 3%。銷售淡季整體供應(yīng)收縮，疊加疫情反復(fù)、極端天氣拖累部分城市市場表現(xiàn)，成交自“小陽春”后呈現(xiàn)放緩態(tài)勢，成交規(guī)模低于去年疫后月均水平。全國分線城市成交不同程度回落，其中一線嚴(yán)調(diào)控下成交環(huán)比回落、成交穩(wěn)步放量；二線供應(yīng)下滑限制成交持續(xù)放量，城市表現(xiàn)分化；三四線成交延續(xù)走低，整體熱度較去年下半年下降，湖州、東莞

8、等熱點(diǎn)城市有所降溫。圖：全國分線城市商品住宅成交走勢（萬）數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理分區(qū)域城市成交走勢華東整體熱度分化；華南熱度趨于回落；中西部核心城市熱度維持；華北穩(wěn)中有降；海西、東北自然回落。圖：全國分區(qū)城市商品住宅成交走勢（萬，%）數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理華東區(qū)域受供應(yīng)不足、疫情擴(kuò)散等影響，整體成交回落、表現(xiàn)分化，部分城市熱度延續(xù)，新房需求保持強(qiáng)勁；熱點(diǎn)三四線城市仍有加碼預(yù)期。上海整體熱度較高，二手限價(jià)后部分客戶轉(zhuǎn)向新房，超 6 成項(xiàng)目觸發(fā)積分制，多盤開盤售罄，中心區(qū)及五大新城熱度較高；杭州主城市場熱度維持，政府控紅盤預(yù)售進(jìn)一步造成供不應(yīng)求，臨安新房銷售不佳，市場初現(xiàn)調(diào)整跡

9、象；南京 7 月下旬受疫情影響，整體供需下滑明顯。金華、徐州市場熱度較高，上半年房價(jià)、地價(jià)漲幅較快，被住建部約談，目前金華已調(diào)控加碼。華南熱度趨于回落，核心城市嚴(yán)調(diào)控下持續(xù)調(diào)整，外溢城市分化加劇，內(nèi)生市場進(jìn)入銷售淡季、市場回調(diào)。廣州受人才、信貸政策持續(xù)收緊影響，熱度回落，其中南沙月內(nèi)成交表現(xiàn)為前高后低；深圳政策高壓、供應(yīng)緊缺下新房市場表現(xiàn)平穩(wěn)。佛山臨廣三山新城、陳村等部分項(xiàng)目受土拍熱度傳導(dǎo)、價(jià)格跳漲，但客戶價(jià)格接受度有限，去化承壓；東莞在深圳土拍限價(jià)下臨深區(qū)域價(jià)格優(yōu)勢減弱，疊加調(diào)控加碼影響，客戶預(yù)期走弱，成交回落。江門、肇慶等年中節(jié)點(diǎn)后，房企供應(yīng)放緩，市場自然回落。西部核心城市供需相對平穩(wěn)、市

10、場熱度維持較高。成都市場熱度延續(xù)，供應(yīng)放量帶動成交創(chuàng) 2020 年以來單月新高，高新區(qū)、天府新區(qū)等主城多項(xiàng)目入市，市場交投氛圍活躍。重慶整體熱度較高，熱點(diǎn)板塊剛需剛改項(xiàng)目去化理想，但受供應(yīng)回落疊加信貸收緊影響，高熱市場現(xiàn)下降趨勢，外圍像先行降溫、去化一般，中心區(qū)價(jià)格上調(diào)項(xiàng)目減少。西安熱度較高，港務(wù)區(qū)、高新區(qū)等熱點(diǎn)板塊多項(xiàng)目高性價(jià)比入市搶收、開盤去化超 8 成，客戶入市積極。華中區(qū)域核心城市市場熱度保持。武漢成交創(chuàng) 2018 年以來單月新高，整體表現(xiàn)維持分化，核心板塊供不應(yīng)求、熱度較高，改善需求持續(xù)釋放，遠(yuǎn)郊市場競爭激烈、去化乏力。長沙土拍火熱帶動市場熱度，且限價(jià)水平有所松動，客戶入市積極，中心

11、區(qū)項(xiàng)目開盤即罄。華北核心城市穩(wěn)中微降。北京由于供應(yīng)收縮、學(xué)區(qū)房調(diào)控加碼等成交有所回落，限競房去化強(qiáng)勁。青島成交微降，中心區(qū)及西海岸等熱門板塊項(xiàng)目去化樂觀。海西、東北市場自然回落。海西泉州市五區(qū)供應(yīng)有所恢復(fù)，但仍供不應(yīng)求，豐澤區(qū)、臺商區(qū)等項(xiàng)目去化理想；福州、漳州等房企推售節(jié)奏減緩，成交較 6 月熱銷窗口期回落，東北大連土拍熱度較高，但對樓市帶動效果有限。2、土地市場全國土地成交走勢位于“兩集中”間隔期，土地整體供求縮量、溢價(jià)率持平7 月全國監(jiān)測 55 城土地市場宅地供求縮量明顯，回歸年內(nèi)低位，主要由于當(dāng)前為土地集中批次供應(yīng)間隔期，多數(shù)城市供求歸零。土地供應(yīng) 3798 萬，同環(huán)比分別下降 51%和

12、 59%；成交 3033 萬，同環(huán)比分別下降 60%和 66%，為土地“兩集中”以來最低，第二批集中供應(yīng)待陸續(xù)啟動。分線來看，一線、二線城市多處于集中供應(yīng)批次間隔，成交明顯回落，均為 2018 年以來單月最低，其中一線零成交，二線成交建面同環(huán)比下降約 8 成，西安、大連、太原等為成交主力，受西安、合肥等土拍熱度較高拉動，溢價(jià)率上升至 20%；重點(diǎn)三四線城市宅地供求量相對平穩(wěn)，環(huán)比基本持平，南通（占比 26%）、贛州、常州、佛山等為成交主力，整體溢價(jià)率下滑至 11%。55 城本月溢價(jià)率為 13%，較上月上升 1 個百分點(diǎn)，整體表現(xiàn)平穩(wěn)。主要由于土地出讓以熱點(diǎn)城市為主，熱點(diǎn)城市溢價(jià)率限制嚴(yán)格，非熱

13、點(diǎn)城市地市表現(xiàn)平淡。圖：全國 55 城分線宅地成交及溢價(jià)率走勢數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理全國土地分區(qū)域成交華東成交集中三四線；華南核心城市外溢圈層熱度維持；中部、西部成交沖高回落，華北、海西持續(xù)走低。華東區(qū)域：核心城市土拍暫停、第二批集中供地待啟動，三四線城市熱度有所回落。合計(jì)成交建面 1293 萬，同環(huán)比均下降超 4 成，為去年月均成交的 7 成，環(huán)比大幅上漲 106%，同比上漲 34%，溢價(jià)率略有下降至 10%。核心城市第二批集中供地待啟動，上海、南京等零成交，杭州、合肥等縣市零星出讓，其中合肥市區(qū)供應(yīng)不足，近郊熱度較高，肥西、長豐縣三宗地塊均觸頂競配建成交。南通土地市場熱度有所下降

14、，26 宗地中 17 宗地塊低價(jià)或低溢價(jià)成交，外圍市場回落明顯，通州、崇川熱門板塊熱度維持。湖州 10 宗涉宅地中 5 宗底價(jià)成交，“限毛坯”、“限車位”等土拍規(guī)則精細(xì)化下，房企競拍趨于理性。華南區(qū)域：核心城市零成交，外溢圈層熱度維持。合計(jì)成交建面 228 萬，同環(huán)比下降超 6 成，溢價(jià)率小幅提升至 17%。佛山臨廣三山新城地塊創(chuàng)區(qū)域樓面價(jià)新高，溢價(jià)率 21%；東莞臨廣片區(qū)道滘、麻涌等地塊爭奪激烈，其中道滘宅地溢價(jià)率達(dá) 28%，麻涌地塊創(chuàng)區(qū)域樓面價(jià)新高。中部、西部區(qū)域：成交規(guī)模沖高回落，主要分布在核心城市外圍及非核心城市等。華中成交縮量明顯、環(huán)比下降 87%，贛州、襄陽等為成交主力，底價(jià)成交為

15、主，贛州成交主要分布在外圍縣市。西部成交環(huán)比下降 7 成，西安、貴陽等為成交主力，均分布在城市遠(yuǎn)郊。華北、海西區(qū)域：成交持續(xù)走低，整體表現(xiàn)平淡。華北成交規(guī)模約為去年月均的 3 成，主要分布在太原、濰坊、煙臺等，整體溢價(jià)率 5%。海西福州、廈門成交均分布在縣市。東北區(qū)域：整體表現(xiàn)平淡。大連土拍市場供求主要位于周邊城區(qū)，整體成交熱度一般，底價(jià)成交為主，其中甘井子區(qū)配套較優(yōu)的地塊和中山區(qū)雙學(xué)區(qū)地塊高溢價(jià)成交。沈陽、哈爾濱均為縣市成交、底價(jià)出讓為主。圖：全國 55 城分區(qū)宅地成交情況（萬，%）數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理城市土拍熱度排行榜南通包攬土地出讓金和建面“雙料冠軍”，TOP 10 出讓金中

16、華東占據(jù) 5 席。從土地出讓金規(guī)模看，7 月全國土地出讓金排名第一為南通，收金 440 億元；常州以收金 118 億元位居第二；佛山以 103 億元位列第三。TOP10 中華東占據(jù) 5 席。從土地出讓建面規(guī)?？矗贤ǔ山?525 萬位列第一，西安、贛州分別出讓 165 萬、154 萬。表：7 月 55 城土拍 TOP15 城市表現(xiàn)數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理3、地產(chǎn)金融環(huán)境典型房企融資量價(jià)監(jiān)測融資總量：房企融資環(huán)比持續(xù)回升，降準(zhǔn)后資金面邊際松動根據(jù) 45 家上市房企公開口徑監(jiān)測，7 月典型房企融資總量 1180億元，較 6 月環(huán)比增加 70 億元，同比下降 18%。隨著全面降準(zhǔn)實(shí)施，資金面

17、邊際略有提升，但仍不及去年同期。圖：典型房企融資總量（億元）數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理從房企融資結(jié)構(gòu)看，7 月境內(nèi)債券融資總量占比 60%，占比已連續(xù)兩個月超半成；境外債券占比 24%，銀行、信托融資均占比 7%。圖：7 月典型房企融資結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理融資利率：境內(nèi)外融資利率小幅下降典型房企中，本月境內(nèi)外融資利率均呈現(xiàn)小幅下降趨勢，境內(nèi)融資環(huán)境略有松動，境外延續(xù)寬松態(tài)勢，預(yù)計(jì)后續(xù)將保持穩(wěn)中略降的態(tài)勢。表：7 月典型房企融資成本數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理居民房貸量價(jià)監(jiān)測全國房貸利率水平整體維持上升態(tài)勢，貸款額度整體偏緊，部分城市放款周期持續(xù)拉長，從總量上看，呈現(xiàn)結(jié)

18、構(gòu)性收縮，二手收縮力度強(qiáng)于一手的態(tài)勢。城市維度來看，7 月多個重點(diǎn)一二線城市調(diào)升房貸利率，上海首 套房利率由目前的4.65%調(diào)整至5%，二套房利率從5.25%上調(diào)至5.7%；蘇州、廣州、西安等城市利率均持續(xù)上調(diào)，其中廣州部分銀行首套貸 款上調(diào)至 5.8%以上，蘇州整體利率上漲 20-30bp，首套貸款普遍高達(dá)6-6.1%。圖：7 月典型城市首套房貸平均利率及波動后市研判展望后市，730 政治局會議定調(diào)，住建部約談多城、調(diào)控高壓態(tài)勢維持。熱點(diǎn)城市居民房貸收緊態(tài)勢延續(xù)，將對成交量形成明顯制約，二手房限價(jià)在多個一二手倒掛城市復(fù)制推廣，將對二手房交易量價(jià)產(chǎn)生直接影響，并通過“賣一買一”改善置換鏈條及價(jià)格預(yù)期傳導(dǎo)至新房。預(yù)計(jì) 8 月整體市場維持相對平淡，房企推貨節(jié)奏放緩，為“金九銀十”蓄力。在信貸和樓市調(diào)控收緊下，核心城市需求強(qiáng)勁下市場保溫效果較好，市場過熱、房價(jià)漲幅較快的城市仍有調(diào)控收緊預(yù)期。試點(diǎn)城市第二批集中供地即將啟動，預(yù)計(jì)土拍市場熱度回升，但隨土拍規(guī)則精細(xì)化、房企利潤空間透明化、購地資金監(jiān)管收緊等，房企回歸理性，市場熱度將得到平抑。備注：1、全國客戶看房熱度指數(shù)：以保利投顧研究院監(jiān)測的來訪數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，以 2017 年