7【開(kāi)發(fā)】【海外】澳大利亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資環(huán)境分析 (2)

1、 目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc457218942 一、澳大利亞及悉尼基本情況 PAGEREF _Toc457218942 h 1 HYPERLINK l _Toc457218943 1、國(guó)家自然地理經(jīng)濟(jì)與人口 PAGEREF _Toc457218943 h 1 HYPERLINK l _Toc457218944 2、中澳關(guān)系 PAGEREF _Toc457218944 h 3 HYPERLINK l _Toc457218945 3、悉尼 PAGEREF _Toc457218945 h 5 HYPERLINK l _Toc457218946 二、悉尼房地

2、產(chǎn)市場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc457218946 h 8 HYPERLINK l _Toc457218947 1、穩(wěn)定宜居的環(huán)境 PAGEREF _Toc457218947 h 8 HYPERLINK l _Toc457218948 2、教育和移民拉動(dòng)人口增長(zhǎng) PAGEREF _Toc457218948 h 8 HYPERLINK l _Toc457218949 3、悉尼2036都市規(guī)劃與人口就業(yè)增長(zhǎng)計(jì)劃 PAGEREF _Toc457218949 h 9 HYPERLINK l _Toc457218950 4、澳州及悉尼房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn) PAGEREF _Toc457218950 h 1

3、1 HYPERLINK l _Toc457218951 5、中國(guó)投資者積極介入當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)和投資 PAGEREF _Toc457218951 h 13 HYPERLINK l _Toc457218952 6、政府的角色與開(kāi)發(fā)管理情況 PAGEREF _Toc457218952 h 14 HYPERLINK l _Toc457218953 7、開(kāi)發(fā)周期 PAGEREF _Toc457218953 h 17 HYPERLINK l _Toc457218954 8、購(gòu)房投資的優(yōu)勢(shì) PAGEREF _Toc457218954 h 20 HYPERLINK l _Toc457218955 9、法律體系

4、分析 PAGEREF _Toc457218955 h 21一、澳大利亞及悉尼基本情況澳大利亞是宜居國(guó)家，政治制度穩(wěn)定，氣候宜人，環(huán)境獨(dú)特而美麗，擁有高質(zhì)量的文化基礎(chǔ)設(shè)施、高度文明繁榮的社會(huì)制度和包容開(kāi)放的社會(huì)風(fēng)尚。1、中澳關(guān)系澳大利亞是亞太經(jīng)合組織的創(chuàng)始成員，也是 HYPERLINK /view/3015.htm t _blank 聯(lián)合國(guó)、 HYPERLINK /view/66350.htm t _blank 20國(guó)集團(tuán)、 HYPERLINK /view/58647.htm t _blank 英聯(lián)邦、太平洋安全保障條約、 HYPERLINK /view/198481.htm t _blank

5、經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織及太平洋島國(guó)論壇的成員。1972年，澳大利亞政府承認(rèn)中華人民共和國(guó)，兩國(guó)建交。自此兩國(guó)政府的高層經(jīng)?；ピL，兩國(guó)的貿(mào)易也漸趨頻繁。2008年，當(dāng)澳大利亞陷入經(jīng)濟(jì)困境時(shí)，中國(guó)的強(qiáng)勁需求造就了澳大利亞的礦業(yè)繁榮，使澳大利亞成為少數(shù)幾個(gè)克服全球金融危機(jī)的國(guó)家。2013年，當(dāng)全球經(jīng)濟(jì)再次面臨挑戰(zhàn)時(shí)，中澳自貿(mào)協(xié)定帶來(lái)新的利好。2014年，中澳貿(mào)易額達(dá)到1369億美元，中國(guó)在澳投資已達(dá)750億美元。澳大利亞已成為中國(guó)第二大海外投資目的地國(guó)。中國(guó)已成為澳大利亞的第一大貿(mào)易伙伴、第一大出口市場(chǎng)、第一大進(jìn)口來(lái)源國(guó)、第一大貿(mào)易順差來(lái)源國(guó)、第一大農(nóng)產(chǎn)品出口市場(chǎng)、第一大服務(wù)貿(mào)易出口目的地、第一大年度外

6、資來(lái)源國(guó)、第一大年度移民來(lái)源國(guó)、第一大旅游收入來(lái)源國(guó)、第一大留學(xué)生來(lái)源國(guó)。這“十個(gè)第一”充分體現(xiàn)了中澳關(guān)系的高水平。下圖為澳大利亞主要信息：下圖為澳大利亞行政區(qū)劃（分首都特區(qū)、新南威爾士等8個(gè)區(qū)）及主要城市：2、國(guó)家自然地理經(jīng)濟(jì)與人口地理：澳大利亞（Australia）原意為“南方的大陸”， HYPERLINK /view/2579144.htm t _blank 歐洲人在17世紀(jì)發(fā)現(xiàn)這塊大陸時(shí)，誤以為是一塊直通 HYPERLINK /subview/2732/5465096.htm t _blank 南極的陸地，故取名“澳大利亞”。領(lǐng)土面積約770萬(wàn)平方公里，為全球領(lǐng)土面積第六大的國(guó)家，國(guó)土

7、比整個(gè)西歐大一半。四面環(huán)海，是世界上唯一國(guó)土覆蓋整個(gè)大陸的國(guó)家， HYPERLINK /subview/81356/8705800.htm t _blank 擁有很多獨(dú)特的動(dòng)植物和自然景觀，是一個(gè)奉行 HYPERLINK /view/686298.htm t _blank 多元文化的移民國(guó)家。氣候：西部高原和內(nèi)陸沙漠屬熱帶沙漠氣候，干旱少雨，年降水量?jī)H100-300毫米；北部屬熱帶草原氣候，年降水量1000-2300毫米，為全國(guó)多雨區(qū)，少部份屬亞熱帶；東部新英格蘭山地以南屬溫帶闊葉林氣候，年降水量5001200毫米。年均溫北部為27，南部14。澳大利亞是全球最干燥的大陸，飲用水主要是自然降水，

8、并依賴大壩蓄水供水。政府嚴(yán)禁使用地下水，因?yàn)榈叵滤Y源一旦開(kāi)采，很難恢復(fù)。經(jīng)濟(jì)：2015年GDP為1.59萬(wàn)億美元、列全球第12位，人均333473美元，僅次于瑞士、居全球第2位。是一個(gè)高度發(fā)達(dá)的 HYPERLINK /view/163.htm t _blank 資本主義國(guó)家，是南半球經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的國(guó)家和全球第12大 HYPERLINK /view/2056323.htm t _blank 經(jīng)濟(jì)體， HYPERLINK 人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值遠(yuǎn)高于同是英語(yǔ)國(guó)家的 HYPERLINK 美國(guó)、 HYPERLINK 英國(guó)和 HYPERLINK 加拿大，人類發(fā)展指數(shù)雄踞世界第2名，僅次于 HYPERLINK

9、挪威。是世界十大農(nóng)產(chǎn)品出口國(guó)和六大礦產(chǎn)資源出口國(guó)之一，是多種礦產(chǎn)出口量全球第一的國(guó)家，被稱作“坐在礦車(chē)上的國(guó)家”。同時(shí)，也是世界上放養(yǎng)綿羊數(shù)量和出口羊毛最多的國(guó)家，被稱為“騎在羊背上的國(guó)家”。金融業(yè)、商業(yè)和服務(wù)業(yè)也極為發(fā)達(dá)，旅游業(yè)也在全球名列前茅。人口：高度都市化，截止2016年1月總?cè)丝跀?shù)量約為2416萬(wàn)，相比前年的2379萬(wàn)人，2015年的年增長(zhǎng)率為1.57% （增長(zhǎng)人數(shù)為372640人）。在2016年，澳大利亞人口預(yù)計(jì)增加378476人，并在2017年年初達(dá)到至少2454萬(wàn)人。人口的一半居住在 HYPERLINK /subview/29557/7948661.htm t _blank 悉

10、尼和 HYPERLINK /view/14376.htm t _blank 墨爾本兩大城市，全國(guó)多個(gè)城市被評(píng)為世界上最 HYPERLINK /view/929123.htm t _blank 適宜居住的地方之一。澳大利亞也是一個(gè)體育強(qiáng)國(guó)，常年舉辦全球多項(xiàng)體育盛事。下圖表顯示在過(guò)去的65年澳大利亞的人口增長(zhǎng)幅度：房地產(chǎn)：由于人口高速增長(zhǎng)，為滿足人口需求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在最近幾年成為澳大利亞另一重要產(chǎn)業(yè)。3、悉尼悉尼（Sydney，臺(tái)灣及海外華人聚居區(qū)譯為“ HYPERLINK /subview/192653/7042496.htm t _blank 雪梨”）， HYPERLINK /view/369

11、2.htm t _blank 澳大利亞第一大城市及 HYPERLINK /view/250556.htm t _blank 新南威爾士州首府，澳大利亞經(jīng)濟(jì)、金融、航運(yùn)和旅游中心，世界著名的 HYPERLINK /view/4438851.htm t _blank 國(guó)際大都市。悉尼位于澳大利亞?wèn)|南沿海，是 HYPERLINK /view/3622.htm t _blank 歐洲在澳大利亞建立的首個(gè)殖民聚落地，是南半球最重要的都市。悉尼市環(huán)繞 HYPERLINK /view/3486843.htm t _blank 杰克遜港（包括雪梨港）而建，20世紀(jì)以來(lái)成為世界著名的海港城市。悉尼在澳大利亞國(guó)民

12、經(jīng)濟(jì)中的地位舉足輕重。悉尼的GDP一般占全國(guó)的25%左右，主要產(chǎn)業(yè)包括金融服務(wù)業(yè)、傳媒及電訊、建筑、零售、房地產(chǎn)服務(wù)。人均GDP高于 HYPERLINK /view/6431.htm t _blank 丹麥、 HYPERLINK /subview/2607/15855979.htm t _blank 香港、 HYPERLINK /view/3593.htm t _blank 新加坡等發(fā)達(dá)國(guó)家及地區(qū)。高度發(fā)達(dá)的金融業(yè)，制造業(yè)，教育業(yè)，旅游業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是悉尼市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主體。其中，世界頂級(jí) HYPERLINK /view/635906.htm t _blank 跨國(guó)企業(yè)、國(guó)內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)的總部均扎根

13、悉尼。同時(shí)，悉尼也是 HYPERLINK /view/1247329.htm t _blank 澳大利亞證券交易所、 HYPERLINK /view/10705858.htm t _blank 澳大利亞儲(chǔ)備銀行以及美國(guó) HYPERLINK /view/358314.htm t _blank 二十世紀(jì)?？怂怪破瑥S的所在地。悉尼是多項(xiàng)重要國(guó)際體育賽事的舉辦城市，曾舉辦過(guò)包括1938年 HYPERLINK /view/152509.htm t _blank 英聯(lián)邦運(yùn)動(dòng)會(huì)、2000年悉尼奧運(yùn)會(huì)及2003年 HYPERLINK /view/4286487.htm t _blank 世界杯橄欖球賽等。作為

14、國(guó)際著名的旅游勝地，悉尼以情人港、 HYPERLINK /view/3417.htm t _blank 海灘、 HYPERLINK /view/117195.htm t _blank 歌劇院和 HYPERLINK /view/1556782.htm t _blank 港灣大橋等標(biāo)志性建筑而聞名遐邇。悉尼到中國(guó)的北京上海重慶廣州等主要城市均有直達(dá)航班。與北京時(shí)間僅有2小時(shí)時(shí)差。悉尼面積為12,367.7平方公里，由都會(huì)區(qū)內(nèi)各個(gè)地方政府區(qū)域管理。地方政府區(qū)域均設(shè)有選舉議會(huì)，負(fù)責(zé)新南威爾士州委派的各項(xiàng)職責(zé)。悉尼市的范圍包括商業(yè)中心區(qū)和一些鄰接的內(nèi)城區(qū)，近年通過(guò)與鄰接的地方政府區(qū)域（如南悉尼）合并擴(kuò)大

15、面積。悉尼市由悉尼市長(zhǎng)和議會(huì)管轄。悉尼市長(zhǎng)往往被視為市的代表。以下是悉尼的38個(gè)地方政府區(qū)域：悉尼大多數(shù)的市府活動(dòng)是由州政府指導(dǎo)的。這些活動(dòng)包括公共交通、主要道路、交通管制、警務(wù)、幼稚園（幼兒園）以上的教育，以及重大的基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目。由于悉尼擁有新南威爾士州的大部分人口，州政府不愿意發(fā)展悉尼全市的政府機(jī)構(gòu)，避免雙方因而產(chǎn)生的競(jìng)爭(zhēng)。交通網(wǎng)及未來(lái)規(guī)劃：悉尼配備龐大的火車(chē)、巴士和渡輪網(wǎng)絡(luò)。悉尼的火車(chē)由新南威爾士州州政府的集團(tuán)鐵路公司（RailCorp）營(yíng)運(yùn)。悉尼的鐵路網(wǎng)全部集中在都會(huì)區(qū)的地底，即是市環(huán)線，然后經(jīng)過(guò)中央站或悉尼海港大橋到達(dá)各個(gè)市郊，這種服務(wù)是由城市鐵路（City Rail）提供。另外火車(chē)

16、也提供往返新南威爾斯各城鎮(zhèn)的區(qū)域鐵路服務(wù)，這就是由郊區(qū)連結(jié)（CountryLink）所提供。悉尼有一條輕軌鐵路線悉尼城市輕軌（Metro Light Rail），沿舊時(shí)的貨運(yùn)路線，貫通中央火車(chē)站經(jīng)莉莉田到達(dá)利奇山（Dulwich Hill），另有第二條輕軌線在建，將南北貫通市中心，并經(jīng)過(guò)中央火車(chē)站往東南郊，連接新南威爾士大學(xué)、蘭域跑馬廳等。都會(huì)地區(qū)的大部分地區(qū)都配備巴士，大多依照1963年前的電車(chē)路線。在市區(qū)與市郊的巴土路線都是由悉尼巴士公司管有，班次較為頻密。人口：至今為止，悉尼人口約有490多萬(wàn)。人口密度為每平方公里345.7人。悉尼是澳大利亞人口最稠密的地方，每平方公里有4,023人。人

17、口普查亦顯示，1%的悉尼人口擁有澳大利亞原住民血統(tǒng)，31.2%的人口生于海外。三大移民來(lái)源地為英國(guó)、大中華地區(qū)及新西蘭。另外，不少移民來(lái)自越南、黎巴嫩、意大利、印度及菲律賓。大多數(shù)悉尼人是以英語(yǔ)為母語(yǔ)的；不少會(huì)說(shuō)第二語(yǔ)言，最普遍的是中文、阿拉伯語(yǔ)（包括黎巴嫩語(yǔ)）及希臘語(yǔ)。根據(jù)2011年政府最新調(diào)查顯示，悉尼人口中20.3%為澳大利亞本地人、20.4%為英國(guó)人，6.5%為華人，6.6%為愛(ài)爾蘭還有5.0%為蘇格蘭人。以下為各種語(yǔ)言人口在悉尼、新南威爾士州的分布比配，中文分別占6.5%和4.3%。氣溫：冬季最低氣溫10多度，夏天最高40度，宜居城市。下圖為悉尼市基本信息：二、悉尼房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、

18、悉尼2036都市規(guī)劃與人口就業(yè)增長(zhǎng)計(jì)劃在悉尼都市戰(zhàn)略規(guī)劃與發(fā)展2036的官方報(bào)告中，為應(yīng)對(duì)澳大利亞悉尼人口的大增長(zhǎng)，明確提出了相應(yīng)的發(fā)展策略，悉尼的發(fā)展正以一個(gè)“GLOBAL CITY”（含CBD和NORTH SYDNEY）全球化城市和三個(gè)“REGIONAL CITIES”區(qū)域中心城市（分別為PARRAMATTA，PENRITH AND LIVERPOOL）組成的都市經(jīng)濟(jì)和地理空間長(zhǎng)期發(fā)展新格局。下圖為悉尼都市戰(zhàn)略規(guī)劃與發(fā)展2036位置圖和主干線圖：三個(gè)區(qū)域中心都位于悉尼西部，其中PARRAMATTA位于中西區(qū)，PENRITH位于西北區(qū)，LIVERPOOL位于西南區(qū)。其中定位了已經(jīng)純熟的10個(gè)

19、SPECIALIZED CENTERS專業(yè)就業(yè)中心，如NORWEST BUSINESS PARK，RANWICK EDUCATION AND HEALTH CENTER，ST LENOARDS ICT CENTER 等；11個(gè)存在的MAJOR CENTERS商業(yè)服務(wù)中心，如BONDI JUNCTION 和 CASTILE HILL等；還有許多正在發(fā)展或規(guī)劃中的不同功能中心。增加現(xiàn)有城市激活地區(qū)的住房密度。悉尼的Epping，North Ryde，Macquarie Park，Wentworth Point，Homebush，Randwick，Mascot 以及South Maroubra已經(jīng)被

20、鑒定為城市的激活地區(qū)。下圖為悉尼都市戰(zhàn)略規(guī)劃與發(fā)展2036城市激活地區(qū)位置圖和主干線圖：最大的就業(yè)增長(zhǎng)區(qū)域定位西北區(qū)NORTH WEST（99000個(gè)就業(yè)增長(zhǎng)）和西南區(qū)SOUTH WEST（80000個(gè)），然后才是傳統(tǒng)的就業(yè)中心區(qū)SYDNEY CITY（58000個(gè)）。預(yù)測(cè)2036年，整個(gè)西悉尼的就業(yè)增長(zhǎng)會(huì)占到未來(lái)總體的56%?？紤]未來(lái)人口增長(zhǎng)和土地的可利用率及其它諸多因素，政府規(guī)劃把悉尼的就業(yè)增長(zhǎng)區(qū)域分為10個(gè)板塊：中心區(qū)域（CBD和NORTH SYDNEY）、東區(qū)、南區(qū)、內(nèi)西區(qū)、內(nèi)北區(qū)、北區(qū)、東北區(qū)、中西區(qū)、西北區(qū)和西南區(qū)。至2036年悉尼人口預(yù)測(cè)至少達(dá)到560萬(wàn)，需增加就業(yè)機(jī)會(huì)45萬(wàn)個(gè)。

21、根據(jù)未來(lái)的人口增長(zhǎng)及在全球經(jīng)濟(jì)扮演的角色和要求的競(jìng)爭(zhēng)能力，就業(yè)增長(zhǎng)在不同產(chǎn)業(yè)中表現(xiàn)不同，在不同的城市區(qū)域中以不同的速度發(fā)展。2、穩(wěn)定宜居的環(huán)境相對(duì)于中國(guó)樓市調(diào)控的撲朔迷離，澳大利亞擁有最穩(wěn)定的房產(chǎn)投資環(huán)境。首先，澳大利亞擁有最優(yōu)越的自然條件和福利待遇。清新的空氣，完善的社會(huì)制度和穩(wěn)定的政治體系讓澳大利亞遠(yuǎn)離紛爭(zhēng)，歷年來(lái)都被世界評(píng)選為最適宜人類居住的國(guó)家之一。其次，澳大利亞經(jīng)濟(jì)彈性良好，即便在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)下，澳大利亞也沒(méi)有出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)衰退現(xiàn)象，是世界上少數(shù)幾個(gè)始終保持物價(jià)穩(wěn)定并無(wú)通貨膨脹壓力的國(guó)家。澳大利亞實(shí)施了經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重大調(diào)整，在投資不損害澳大利亞國(guó)家利益的前提下，政府鼓勵(lì)外國(guó)到澳

22、大利亞投資，各國(guó)大型企業(yè)不斷注入，保持著強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)力。對(duì)于投資人士來(lái)說(shuō)，一個(gè)國(guó)家擁有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境非常重要，它決定了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的高低。澳大利亞房產(chǎn)市場(chǎng)多年來(lái)一直保持一個(gè)穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，澳大利亞的房產(chǎn)價(jià)格在過(guò)去30年平均每10年為一個(gè)增長(zhǎng)周期，這意味著房產(chǎn)價(jià)格在每7-8年會(huì)增長(zhǎng)一倍，并且平均每年4-7%的租金回報(bào)輕松以租養(yǎng)息，房?jī)r(jià)和房租雙線持續(xù)增長(zhǎng)收入。3、教育和移民拉動(dòng)人口增長(zhǎng)澳大利亞有著雄厚的教育資源和科研水平。優(yōu)良的師資力量讓很大一部分中國(guó)家庭選擇留學(xué)澳大利亞，因此海外留學(xué)生眾多。這奠定了租房市場(chǎng)的部分需求。此外，澳大利亞作為移民國(guó)家，移民類別眾多，相較于英美等國(guó)家，移民門(mén)檻較低

23、，生活更為舒適，因此吸引了大批海外精英在此定居。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，澳大利亞平均每年新進(jìn)移民約15萬(wàn)人口，大大超出房屋供給量?？梢哉f(shuō)教育和移民奠定了房屋市場(chǎng)的需求，讓投資澳大利亞多了一重保障。2014年初，加拿大政府宣布取消了投資移民計(jì)劃，隨后美國(guó)方面也宣布美國(guó)政府本財(cái)年分配給中國(guó)的移民簽證配額已經(jīng)全部用完，至此許多的投資人已經(jīng)把目光轉(zhuǎn)向了澳大利亞。澳大利亞已經(jīng)成為了當(dāng)下最熱的投資移民新首選地，中國(guó)移民者的新圣地。4、澳州及悉尼房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)相關(guān)信息透明度高：澳大利亞地產(chǎn)業(yè)位列世界第一信息高度透明化，地價(jià)、建筑成本、房?jī)r(jià)和所有費(fèi)用幾乎都是透明公開(kāi)，不會(huì)有像國(guó)內(nèi)一樣“暴利”，從這幾個(gè)項(xiàng)目看，年均投資回報(bào)

24、率20%以上是能夠確保的。通過(guò)相應(yīng)機(jī)構(gòu)網(wǎng)站還可以查到開(kāi)發(fā)商和樓盤(pán)的詳細(xì)數(shù)據(jù)，包括周邊的居民教育程度、年齡分層、職業(yè)結(jié)構(gòu)等等，作為理性分析的依據(jù)。此外，澳大利亞房?jī)r(jià)是由多方參與制定，經(jīng)過(guò)銀行和其他專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的公開(kāi)量化，政府部門(mén)對(duì)當(dāng)?shù)貐^(qū)域房?jī)r(jià)有長(zhǎng)期的統(tǒng)計(jì)分析，整個(gè)房?jī)r(jià)和利潤(rùn)基本是完全透明的。規(guī)范專業(yè)的房地產(chǎn)交易操作：政府規(guī)范了從事地產(chǎn)行業(yè)人員的資質(zhì)審批，包括律師、代理人、經(jīng)紀(jì)人等。從事地產(chǎn)活動(dòng)的專業(yè)人員必須具有一定的學(xué)歷、相應(yīng)的實(shí)踐經(jīng)歷，經(jīng)考試合格頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)、注冊(cè)登記后才能執(zhí)業(yè)。無(wú)論是買(mǎi)房賣(mài)房，還是租房管理，澳大利亞都有完善的體系保護(hù)房產(chǎn)持有人。對(duì)于海外買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，清晰透明的操作市場(chǎng)保證了投資的

25、安全性，買(mǎi)家無(wú)需自己操心，可以做到足不出戶投資海外，即省心又放心。嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)規(guī)模，空置率低：近幾十年澳大利亞房?jī)r(jià)的逐年攀高也是跟移民數(shù)量息息相關(guān)的，每年大量人口增長(zhǎng)極大的拉動(dòng)了內(nèi)需，然而澳大利亞政府嚴(yán)控房屋審批量，房屋建造量遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上人口增長(zhǎng)，這直接導(dǎo)致了一房難租的局面。按照國(guó)際通行慣例，房屋空置率在5%-10%之間為合理區(qū)，此時(shí)供求平衡，有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；而空置率在10%-20%之間為危險(xiǎn)區(qū)，要采取一定措施，如果空置率在20%以上為嚴(yán)重積壓區(qū)。而澳大利亞每年的房屋空置率基本維持在3%以下，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于世界平均值。據(jù)政府統(tǒng)計(jì)，澳大利亞人口平均每周增長(zhǎng)3800人，每年移民配額在20萬(wàn)左右，

26、預(yù)計(jì)到2031年，澳大利亞住房需求量將比供應(yīng)量高出66.3萬(wàn)套。購(gòu)房動(dòng)機(jī)一般為教育和移民，本地人買(mǎi)房動(dòng)機(jī)不強(qiáng)烈：很多人的考慮就是孩子的教育問(wèn)題，澳大利亞優(yōu)質(zhì)的教育資源是全世界有目共睹的，很多父母希望可以在孩子留學(xué)的同時(shí)，擁有一套自己的房子并通過(guò)這套房子帶來(lái)一定的投資收益。當(dāng)然也有不少中國(guó)置業(yè)者選擇在澳大利亞購(gòu)房是出于工作或是移民的考慮，尤其是現(xiàn)在美國(guó)和加拿大投資移民的阻力越來(lái)越大，選擇投資移民澳大利亞的人就變得更多了。好學(xué)區(qū)對(duì)房?jī)r(jià)影響大：在澳大利亞各個(gè)城市的房產(chǎn)市場(chǎng)之中，學(xué)區(qū)房的價(jià)格一直都保持著良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭，不管是考慮到家庭里孩子的教育問(wèn)題還是滿意于學(xué)區(qū)房穩(wěn)定而高效的投資回報(bào)率，越來(lái)越多的人

27、在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)都把目光投向了澳大利亞眾多的學(xué)區(qū)。學(xué)區(qū)對(duì)房?jī)r(jià)的影響力確實(shí)是很巨大的，頂級(jí)的校區(qū)可以輕輕松松就把學(xué)校周邊地區(qū)的房?jī)r(jià)拉高十多、二十萬(wàn)澳元。本次在悉尼考察的項(xiàng)目1、項(xiàng)目3都是學(xué)區(qū)房。中國(guó)家庭和中國(guó)的父母?jìng)儗?duì)孩子的教育問(wèn)題看的就更重了，在澳大利亞買(mǎi)房中國(guó)人自然而然的就會(huì)首選頂尖的學(xué)區(qū)房。澳大利亞的公立學(xué)校是嚴(yán)格按照分管的區(qū)域街道來(lái)進(jìn)行招生的，相比較于近年私立學(xué)校學(xué)費(fèi)的快速增加，澳大利亞公立學(xué)校的免費(fèi)教學(xué)對(duì)于很多澳大利亞家庭來(lái)說(shuō)很有吸引力，所以選好一個(gè)房址讓孩子可以入讀澳大利亞排名靠前有實(shí)力的的公立學(xué)校，對(duì)很多家庭來(lái)說(shuō)是很重要的。澳大利亞公立的精英學(xué)校往往是很難考進(jìn)去的，如果孩子可以考進(jìn)精英

28、中學(xué)，父母?jìng)兙退悴毁I(mǎi)房也會(huì)愿意多付點(diǎn)房租讓孩子住在離學(xué)校近的社區(qū)里，所以頂級(jí)校區(qū)不僅房?jī)r(jià)看漲，租金回報(bào)也很可觀，房產(chǎn)市場(chǎng)上的房源一直都很緊張，是投資的不錯(cuò)選擇。5、中國(guó)投資者積極介入當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)和投資近年來(lái)澳大利亞地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越火熱，其中不乏很多中國(guó)知名人士和開(kāi)發(fā)商的大幅投資。僅2014年，就有李嘉誠(chéng)、萬(wàn)達(dá)、綠地、碧桂園等在當(dāng)?shù)赝顿Y。其中，李嘉誠(chéng)旗下的ARA Asset Management布局澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)并購(gòu)澳大利亞黃金海岸的項(xiàng)目。目前有很多高凈資產(chǎn)人士已經(jīng)在澳大利亞購(gòu)置房產(chǎn)，就客戶的反饋和整個(gè)澳大利亞房產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看收益還是很好的。美國(guó)有房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅，投資者的資產(chǎn)若想傳給子

29、女，得交30%70%的遺產(chǎn)稅，貸款僅有地方銀行等少數(shù)銀行可貸，但附加條件很多。相較美國(guó)，加拿大房產(chǎn)投資沒(méi)有遺產(chǎn)稅，但貸款首付高。香港房產(chǎn)不適合投資，震蕩大，預(yù)期也不是太好。新加坡經(jīng)濟(jì)總量小，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有缺陷。日本沒(méi)有資源，還處于地震帶上，而且房?jī)r(jià)不漲。韓國(guó)房產(chǎn)價(jià)格的高增長(zhǎng)點(diǎn)已經(jīng)結(jié)束。如果非要去歐洲，只能考慮英國(guó)，德國(guó)房?jī)r(jià)基本不上漲。澳大利亞房產(chǎn)可直接繼承，無(wú)遺產(chǎn)稅，近年來(lái)市場(chǎng)上供不應(yīng)求，相對(duì)來(lái)說(shuō)，是最佳的投資選擇。6、政府的角色與開(kāi)發(fā)管理情況政府對(duì)開(kāi)發(fā)的管控與開(kāi)發(fā)審批周期：城市公共綠地嚴(yán)格受法律保護(hù)，永遠(yuǎn)不能隨意開(kāi)發(fā)。悉尼城市主要面臨的是人口增加的壓力和功能配置升級(jí)，對(duì)現(xiàn)有已建城區(qū)進(jìn)行動(dòng)態(tài)規(guī)劃調(diào)

30、整，如調(diào)整用地性質(zhì)、增加容積率。土地為永久產(chǎn)權(quán)：購(gòu)入建筑物后，土地自動(dòng)為產(chǎn)權(quán)所有人所有，政府不是土地所有者，沒(méi)有招拍掛之類國(guó)有土地使用權(quán)出讓政策。所有物業(yè)交易都由市場(chǎng)評(píng)估，出賣(mài)人可拍賣(mài)銷售，也可私下找渠道銷售。從土地到建筑物的交易純粹為市場(chǎng)行為，政府不參與。政府負(fù)責(zé)所有公共交通、綠地等公益、非經(jīng)營(yíng)性設(shè)施，對(duì)私人擁有土地只負(fù)責(zé)規(guī)劃導(dǎo)向和審批：土地業(yè)主，可在滿足公共利益的前提下，進(jìn)行所持有地塊的優(yōu)化與價(jià)值提升。如根據(jù)新的規(guī)劃條件重建房產(chǎn)、將某鐵路站進(jìn)行改造升級(jí)獲得增建的商業(yè)、住宅收益。由于有限的協(xié)商也是公共利益的交換，當(dāng)?shù)夭淮嬖诰G色通道之類，所以開(kāi)發(fā)前的審批周期一般為6到8個(gè)月。政府對(duì)住宅套數(shù)及車(chē)

31、位配置進(jìn)行控制與審批：政府給出容積率指標(biāo)，僅針對(duì)住宅給予套數(shù)的約定。住宅戶型主要為1、2、3居室這3種戶型，在限定套數(shù)下可自行配置戶型。各戶型分別帶1-2個(gè)衛(wèi)生間，有些2室的帶2個(gè)衛(wèi)生間，并且增加有1個(gè)書(shū)房。當(dāng)?shù)厝艘话慵彝?個(gè)車(chē)，車(chē)位隨住宅銷售、價(jià)格也含在內(nèi)，一般1居室不配送，2居室的配1-2個(gè)車(chē)位，3居室的要配2個(gè)車(chē)位。所有住宅開(kāi)發(fā)均為裝修達(dá)到入住條件，學(xué)生公寓、公寓樓等與住宅實(shí)際同樣概念。有些情況下，住宅的套數(shù)也可與當(dāng)?shù)卣畢f(xié)調(diào)進(jìn)行增加。政府對(duì)商業(yè)的控制與審批：政府限制商業(yè)的開(kāi)發(fā)面積，同意建設(shè)的商業(yè)建筑面積不計(jì)入容積率，可全部散售，也可自持全部或部分。開(kāi)發(fā)商及開(kāi)發(fā)模式、責(zé)任主體：開(kāi)發(fā)商無(wú)資

32、質(zhì)要求，任何擁有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)所有人都能夠成為開(kāi)發(fā)商。開(kāi)發(fā)模式：產(chǎn)權(quán)人可單獨(dú)、也可收購(gòu)鄰近物業(yè)或聯(lián)合鄰近業(yè)主，按政府規(guī)劃條件對(duì)現(xiàn)有建筑進(jìn)行改擴(kuò)建，或原地重建。開(kāi)發(fā)商實(shí)際為產(chǎn)權(quán)人，由于產(chǎn)權(quán)一般私有、分散，所以一般的開(kāi)發(fā)為零星、分塊、定制式的開(kāi)發(fā)。其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，有些類似于國(guó)內(nèi)的舊城改造，但不是粗放的大拆大改，而是綜合考慮了當(dāng)?shù)氐奈幕雀鞣N因素，進(jìn)行可持續(xù)化設(shè)計(jì)，避免了重復(fù)修建和投資。責(zé)任主體相對(duì)簡(jiǎn)單，不需要施工監(jiān)理，設(shè)計(jì)方負(fù)責(zé)前期設(shè)計(jì)、施工監(jiān)管、物業(yè)交付的全過(guò)程。開(kāi)發(fā)方案的審批：開(kāi)發(fā)事先要獲得悉尼市政府審批，有些需要報(bào)新南威爾州政府審批后再由悉尼市政府審批。而政府的審批除規(guī)劃條件以外，主要是從環(huán)境、環(huán)

33、保、公共設(shè)施等方面考慮。開(kāi)發(fā)審批的環(huán)節(jié)：一般分為DA（Development Application）和CC（Construction Certificate）兩個(gè)步驟，DA 是報(bào)建申請(qǐng)，CC是施工許可。DA涉及的主要都是建筑設(shè)計(jì)的內(nèi)容，CC是施工隊(duì)最后施工時(shí)候依照的施工圖紙。施工完成時(shí)候拿到OC（Occupation Certificate）就可以入住了?？傮w來(lái)說(shuō)澳大利亞開(kāi)發(fā)申請(qǐng)流程相對(duì)中國(guó)簡(jiǎn)單，三級(jí)政府架構(gòu)，管批DA的就是當(dāng)?shù)氐氖姓?，也就是Local Council。地方市政內(nèi)只有一個(gè)部門(mén)是專管房屋批建的，該部門(mén)還根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r制定出長(zhǎng)期的發(fā)展規(guī)劃，并對(duì)所轄的每一個(gè)區(qū)域界定一個(gè)開(kāi)發(fā)內(nèi)容和

34、限度，這就是Zoning。比如某一區(qū)域是住宅區(qū)還是工廠區(qū)，或是商業(yè)區(qū)。假如是住宅區(qū)，還要再細(xì)分為是低密度人口、中密度人口，還是高密度人口。此條例所涉及的方方面面很廣，比如中密度住宅區(qū)，配套的市政服務(wù)就要跟上，交通、道路、學(xué)校、醫(yī)院、綠地、上下水、電力配置等等，要足夠規(guī)劃中的入住人口使用。在大的規(guī)劃建筑方面，州一級(jí)政府可以直接介入，特別是跨區(qū)的大項(xiàng)目，這事就歸“規(guī)劃廳”（Planning Department）管。申請(qǐng)DA，可以稱之為是立項(xiàng)，即該項(xiàng)目（樓盤(pán)）擬建多少套房，一房、二房、三房各占比例多少，配套設(shè)施，綠化道路，外觀，高度等框架內(nèi)容。CC就要求的很具體了，基本上就是施工圖的審查了。但由于

35、建筑過(guò)程中具體施工細(xì)節(jié)，有可能做些修改。但外觀等一旦批下來(lái)就不可以再改了。有了CC才可以開(kāi)始正式的開(kāi)工了。審批CC的過(guò)程，要向市政繳納一筆“貢獻(xiàn)費(fèi)”（Contribution Fee）。產(chǎn)品規(guī)劃與定位：開(kāi)發(fā)商僅依據(jù)政府審批的套數(shù)，在那幾種戶型中配置好戶型。市場(chǎng)對(duì)戶型不太敏感。融資政策：以取得的用地開(kāi)發(fā)權(quán)抵押，可按建設(shè)資金的70-80%左右提供開(kāi)發(fā)貸款，按銀行指定名錄選擇施工單位，銀行監(jiān)管工程進(jìn)度、按工程進(jìn)度直接付款。銀行貸款利率一般為3%左右。銷售政策與營(yíng)銷推廣：一般不做營(yíng)銷推廣，在擬開(kāi)發(fā)（重建的項(xiàng)目，為原有建筑物，新建在建的在工地圍欄上）掛一些招貼畫(huà)或效果圖。開(kāi)發(fā)成本與費(fèi)用項(xiàng)目：土地成本：由

36、于是永久產(chǎn)權(quán)的二次或多次交易，土地成本實(shí)際為收購(gòu)原土地以及地上物業(yè)的成本，然后進(jìn)行拆除或改建投資。前期費(fèi)用：前期費(fèi)用包括市場(chǎng)調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)方案、行政審批等費(fèi)用，一般費(fèi)用為50-100萬(wàn)不等，因項(xiàng)目大小而異；建筑成本：從地下室建設(shè)到裝修完成，在悉尼，為每平米3000-3500元（材料人工完全按照澳大利亞本地收費(fèi)），每套平均成本30-35萬(wàn)。管理費(fèi)用：含管理團(tuán)隊(duì)的費(fèi)用、專業(yè)公司如設(shè)計(jì)、咨詢、律師等的費(fèi)用。管理人員薪酬中，個(gè)人所得稅比較高，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人一般年薪30萬(wàn)澳元（保險(xiǎn)另外由公司支付），個(gè)人稅率在20-30%。營(yíng)銷費(fèi)用：一般為銷售收入的2-5%。財(cái)務(wù)費(fèi)用：貸款利率一般為2%。開(kāi)發(fā)稅費(fèi): 包

37、括銷售稅、增值稅（GST）、所得稅。銷售稅為銷售額的10%。增值稅率為15%，所得稅率為30%。7、開(kāi)發(fā)周期一般200套左右的項(xiàng)目，取得開(kāi)發(fā)權(quán)后，需要3-4年開(kāi)發(fā)周期（交房、產(chǎn)權(quán)辦理完成）。具體包括如下主要環(huán)節(jié)：（1）自行收購(gòu)物業(yè)，取得所購(gòu)置物業(yè)占用地塊的開(kāi)發(fā)權(quán)。收購(gòu)之前的周期不可控。由于開(kāi)發(fā)本來(lái)就是產(chǎn)權(quán)所有人自己的行為，不存在拆遷問(wèn)題。除了需要自己承擔(dān)拆除費(fèi)用外，還要根據(jù)政府規(guī)劃指定的業(yè)態(tài)進(jìn)行開(kāi)發(fā)手續(xù)的申請(qǐng)。作為開(kāi)發(fā)前置期限，不計(jì)入開(kāi)發(fā)周期，或在開(kāi)始投資收購(gòu)物業(yè)開(kāi)始計(jì)算開(kāi)發(fā)周期。（2）聘請(qǐng)中介服務(wù)。律師，規(guī)劃公司及設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)。（3）取得政府對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的審批。政府根據(jù)其規(guī)劃進(jìn)行審批，規(guī)劃的內(nèi)容也

38、包括容積率、限高等，對(duì)建筑體量直接指定可容許修建的住宅套數(shù)、公寓套數(shù)、商業(yè)面積。自行決定套數(shù)的戶型比，車(chē)位配比也做為住宅固定的配置標(biāo)準(zhǔn)，相當(dāng)于增加一個(gè)臥室之類的固定功能，均為裝修標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主可在建設(shè)前提出自己的個(gè)性化要求進(jìn)行訂制，也可收房后重新裝修。悉尼市政府審批周期一般6-8個(gè)月。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為均為原有地上的重新開(kāi)發(fā)，所以開(kāi)發(fā)商（也包括個(gè)人）如果超過(guò)政府規(guī)劃導(dǎo)向，將需要上報(bào)州政府，所需周期更長(zhǎng)，可能長(zhǎng)達(dá)1年。（4）預(yù)售。取得政府批文后，即可根據(jù)圖紙進(jìn)行預(yù)售。認(rèn)購(gòu)：是指開(kāi)盤(pán)前客人可以提前認(rèn)購(gòu)，一般交5000澳元的誠(chéng)意金，可提前看戶型圖和選定自己喜歡的戶型和提前得知價(jià)格，開(kāi)盤(pán)時(shí)提前進(jìn)場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)。動(dòng)

39、工：在澳洲只要項(xiàng)目得到DA（項(xiàng)目審批）就能直接賣(mài)樓花，賣(mài)到70%銀行貸款出來(lái)了再開(kāi)始動(dòng)工。開(kāi)盤(pán)、簽約：不像國(guó)內(nèi)需要工程進(jìn)度。通常開(kāi)發(fā)商會(huì)在正式開(kāi)盤(pán)前做廣告和接受認(rèn)購(gòu)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天其實(shí)就是一個(gè)形式，認(rèn)購(gòu)了的人開(kāi)盤(pán)當(dāng)天簽合同與給定金，所以位置好優(yōu)質(zhì)的樓盤(pán)通常開(kāi)盤(pán)第一天就會(huì)售空。銷售代理：一般由一家或多家代理進(jìn)行預(yù)售，預(yù)售費(fèi)用為銷售額的1-1.5%。定金與貸款、付款：預(yù)售一般收取10-20%定金，交律師行凍結(jié)，正常計(jì)息，不能由開(kāi)發(fā)商使用。辦理按揭貸款的，在交房前補(bǔ)足到30%、收房后才開(kāi)始供房貸，按周給本息。按揭貸款利率一般為4%左右。銷售周期：一般1-3個(gè)月（若項(xiàng)目為優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，銷售周期能縮短為1-2周）

40、，可全部銷售完成。交房周期與條件：預(yù)售到交房周期約3年左右。購(gòu)房合同約定了交付標(biāo)準(zhǔn)，包括車(chē)位、裝修標(biāo)準(zhǔn)等。房?jī)r(jià)變動(dòng)：房?jī)r(jià)上漲高峰時(shí)，曾有“落日條款”，即交付以前如果房?jī)r(jià)上漲，開(kāi)發(fā)商可原價(jià)退房，重新銷售，后來(lái)取消。由于2014-2015年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，對(duì)境外個(gè)人按揭進(jìn)行了限制，對(duì)本地銷售按揭政策不受影響。（5）產(chǎn)權(quán)辦理。政府審批同時(shí)已經(jīng)根據(jù)審批的套數(shù)，劃分好產(chǎn)權(quán)，準(zhǔn)備好產(chǎn)權(quán)證。在同一宗土地上多層住宅，分散擁有土地權(quán)的，發(fā)放的產(chǎn)權(quán)證為分層地契（strata title）。業(yè)主在買(mǎi)房、貸款、收房、取得產(chǎn)權(quán)的全過(guò)程中，都只需要與開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)的律師行打交道。（6）開(kāi)發(fā)貸款。預(yù)售達(dá)到60-70%時(shí)，銀行介入

41、，提供開(kāi)發(fā)貸款，貸款銀行監(jiān)管并且直接支付給施工單位。由于施工單位的選擇、監(jiān)管，貸款銀行作為責(zé)任主體，承擔(dān)了實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)。（7）施工。銀行指定幾個(gè)施工單位，由開(kāi)發(fā)商選定。施工單位會(huì)依次按項(xiàng)目大小報(bào)價(jià)，開(kāi)發(fā)商選擇合適價(jià)格并簽下合約。整個(gè)施工過(guò)程費(fèi)用將會(huì)按照合約上已擬定分期付款，不得隨意改變。一般200套左右的住宅，施工周期在1年半到2年左右。（8）交房。施工為總包、交鑰匙工程，直接交付業(yè)主。所有質(zhì)量保修均規(guī)范、依法，少有交房扯皮現(xiàn)象，但發(fā)生過(guò)業(yè)主要求退房，如碧桂園項(xiàng)目建設(shè)選址方面，由于向國(guó)內(nèi)投資者隱藏了臨近墓地的事實(shí)，后期發(fā)生退房。已經(jīng)售磬、在建的首創(chuàng)項(xiàng)目，緊鄰變電站，兩棟樓之間也高壓電塔，按國(guó)內(nèi)類似

42、情形，在交房時(shí)或業(yè)主來(lái)現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，也勢(shì)必存在退房風(fēng)險(xiǎn)。（9）物管。由于一般為小地塊、單獨(dú)樓棟的開(kāi)發(fā)，200套以上的項(xiàng)目很少，而且刷卡等信息化管理普及，所以物業(yè)管理一般為樓宇管理，沒(méi)有比較復(fù)雜的小區(qū)管理，但一般有24小時(shí)周界巡邏。物管費(fèi)用一般每3個(gè)月交納一次，800-1000澳元，包括安全、保潔等基礎(chǔ)物管。因車(chē)位已經(jīng)隨住宅銷售，若不夠只能租用其他業(yè)主車(chē)位。8、購(gòu)房投資的優(yōu)勢(shì)無(wú)論是從大環(huán)境、房屋市場(chǎng)、法律、細(xì)節(jié)還是潮流等各方面，都具有無(wú)可挑剔的良好條件，是尋求海外投資的人士的安全、穩(wěn)妥、放心的選擇。在土地永久所有權(quán)、支付少量定金、無(wú)本金貸款、信托賬戶由政府監(jiān)管、成熟的法律體系、靈活運(yùn)用資產(chǎn)、交房后工程竣工才還貸等方面對(duì)投資者尤其具有吸引力。永久產(chǎn)權(quán)：澳大利亞受英國(guó)普通法傳統(tǒng)，私有制是其核心基礎(chǔ)。澳大利亞絕大部分土地為私有制，業(yè)主擁有土地的永久產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)，無(wú)遺產(chǎn)稅。而且是全世界為數(shù)不多的沒(méi)有房產(chǎn)稅的發(fā)達(dá)