二手房交易基礎(chǔ)知識(shí)之答客問

1、二手房交易基礎(chǔ)知識(shí)之答客問1、客戶在下訂之前，稱過戶當(dāng)天一次性付款，不愿交訂，怎么辦？答：向客戶寫出產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移流程，并解釋流程中每一步客戶可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，交定金再定房也是行業(yè)中的規(guī)定，業(yè)主也明白，業(yè)主沒有收定，他/她不可能交房產(chǎn)證押在中介公司，他/她就有可能賣給任何一個(gè)客戶，我們也就有可能失去購買的良好時(shí)機(jī)；當(dāng)天付款過戶沒有足夠的時(shí)間查清業(yè)主產(chǎn)權(quán)是否清晰（指三方交易）。如果不交訂金，交易條件、違約責(zé)任等不明確，草率聯(lián)系簽署主合同或過戶，是對(duì)雙方很不負(fù)責(zé)的態(tài)度，更容易發(fā)生很多糾紛問題。出于上述原因，我公司規(guī)定必須有定金收付書才能領(lǐng)取合同，這也是保障交易順利進(jìn)行與交易安全的保障措施。2、客戶在看過房

2、之后，要求說明此房的業(yè)主為什么出售此房，而業(yè)主真正售房的理由又不能說出來，怎么辦？ 答：商品社會(huì)里客戶買賣房屋是一件很平常而又很正常的一種事情，正如我們不能問買方為何要買房一樣，客戶會(huì)產(chǎn)生一種反感，而這樣對(duì)我的銷售工作是非常不利的。但如果碰上一個(gè)客戶非打破沙鍋問到底時(shí)，你不妨告訴他/她，業(yè)主發(fā)財(cái)了，要移民、換大房、別墅了，相信你買了這房今后也會(huì)飛黃騰達(dá)。還有，其它很多說法，例如：為了孩子上學(xué)，工作不方便，改善居住條件等。3、在客戶看完委托房屋之后并商討好價(jià)格，要求見業(yè)主面再談，落實(shí)一下業(yè)主是否真的以此價(jià)出售（出租）怎么辦？ 答：業(yè)主因?yàn)槊虿辉钢苯优c買方議價(jià)，所以業(yè)主才會(huì)委托我們公司找客戶，如

3、果沒有收定前每個(gè)客戶都要見業(yè)主，那業(yè)主委托我們公司不就沒有意義了嗎？簽合同，過戶時(shí)業(yè)主必須親臨現(xiàn)場簽字，如證實(shí)此價(jià)不實(shí)，您可以投訴并退還不實(shí)價(jià)差也不遲。要所復(fù)強(qiáng)調(diào)我們公司不食差價(jià)，透明交易的原則。4、客戶在一家公司反復(fù)訂過多次房產(chǎn)都未購買成房子，已經(jīng)對(duì)中介公司失去信心，但是這時(shí)我公司又有一套房非常適合他，該怎么樣使他重樹信心，向他推銷此房，如果他看中此房，遲遲不到公司下訂，怎么辦？ 答：首先讓客戶了解我公司的經(jīng)營理念，透明交易、誠信服務(wù)和辦事程序，找到該客戶在其它公司退訂的原因，用自己專業(yè)理論說服客戶，給客戶推薦房屋時(shí)一定要信息準(zhǔn)確，重信譽(yù)、守承諾、守時(shí)，讓客戶感覺到你跟其它公司的業(yè)務(wù)員不同，

4、以你的真誠打動(dòng)客戶，讓客戶感覺到我們公司就是與其它中介公司不同，是為其著想，把他當(dāng)朋友而非客戶，消除客戶的防范意識(shí)，讓其重樹信心跟您買房，當(dāng)他看中了您手中的房時(shí)，就可以編一些故事。諸如：業(yè)主就要到其他中介去收定，或者是同事的客戶正在查閱有關(guān)資料，并已經(jīng)在與業(yè)主商談簽約相關(guān)事宜，讓他產(chǎn)生一種危機(jī)感。5、在價(jià)格、房子、產(chǎn)權(quán)都落實(shí)滿意了，后因某種原因訂不下來，或者說下不了決心，該如何跟進(jìn)？ 答：這種情況我們需要把握住節(jié)奏，用排除法來解決，可以直接向客戶提出不訂的原因，原后根據(jù)原因進(jìn)行相應(yīng)解決，解決后再問能不能定，不能定再問原因，客戶提出后再解決，直到最后客戶沒有任何問題交定。這期間我們應(yīng)該做的就是與

5、多與客戶溝通，了解客戶真正的需要，了解真正存在的問題并解決問題。6、客戶在沒有交定金之前要求出具房產(chǎn)證原件，怎么辦（三方成交）？答：向客戶解釋時(shí)我們可以說：“因?yàn)闃I(yè)主只有知道我們收定后能讓我們見到房產(chǎn)證原件我們才可以檢查房產(chǎn)的真實(shí)性，否則業(yè)主不會(huì)提供，因?yàn)闃I(yè)主也是很謹(jǐn)慎也很小心?！?，但我們可采取雙管齊下的方法，讓客戶來交定的同時(shí)約業(yè)主來收定，分開安排在兩個(gè)不同的會(huì)客室，然后借口房產(chǎn)證需要復(fù)印一份留底而拿到客戶的面前，看后收定，再轉(zhuǎn)定。7、客戶質(zhì)問為什么要下2萬或更多的定金，我們應(yīng)該怎樣回答？答：客戶質(zhì)問的原因主要是擔(dān)心交易的安全性，我們可以告訴客戶我們?cè)谑斩ㄖ耙呀?jīng)將該房產(chǎn)的合法性完整性已經(jīng)調(diào)

6、查清楚，并且公司在送定的時(shí)候不會(huì)將全部款項(xiàng)給與賣方，并要求賣方將有關(guān)證件放在我們公司做為擔(dān)保，還可以說如果不下定或下定非常少的情況下我們很把握住業(yè)主，如有其他買方出高價(jià)，賣方可以輕易違約可以不賠或賠付的金額不足以讓賣方心痛，導(dǎo)致賣方可以輕易違約。并且該訂金會(huì)計(jì)入房款，也可以說這是業(yè)界的規(guī)定更是業(yè)主特別提出的少于這個(gè)數(shù)的定金不辦理相關(guān)手續(xù)等等。8、經(jīng)我公司經(jīng)紀(jì)成交買賣房屋，由公司收取的相關(guān)費(fèi)是否可以開發(fā)票？是否收手續(xù)費(fèi)？如果收是多少？答：可以開信息費(fèi)過戶費(fèi)及貸款服務(wù)費(fèi)和擔(dān)保費(fèi)的正規(guī)發(fā)票，免費(fèi)開具9、客戶交訂時(shí)稱你公司仍可能繼續(xù)高價(jià)出售此房，想對(duì)公司進(jìn)行約束時(shí)怎么辦？答：肯定地告訴對(duì)方，我們公司不

7、會(huì)這樣做。第一，沒理由這樣做，也沒有必要這么做，高賣也只能收1%的傭金這個(gè)價(jià)格也是我們與業(yè)主商定好的價(jià)格，我們做的是透明交易，并不吃差價(jià)沒有理由高賣。第二，如這樣做了就失去您對(duì)本公司的信任，公司不會(huì)只看眼前的利益，公司希望客戶是公司的永久客戶。10、公積金貸款的年限最高額度年齡是怎樣規(guī)定的？答：60萬（AAA級(jí)上浮30%，AA級(jí)上浮15%）30年，70歲。11、客戶交訂時(shí)稱付定金沒問題，但要求同時(shí)交鑰匙，怎么辦？答：不可以交鑰匙，只有在付清全款，房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移確認(rèn)后才能交鑰匙，這是對(duì)買賣雙方的負(fù)責(zé)，如果在交易過程中出現(xiàn)終斷會(huì)給雙方解約造成困難，如客戶十分迫切的需要入住那么我們可以采取兩種方法進(jìn)行

8、解決，首先可以讓客戶與業(yè)主進(jìn)行協(xié)商以租的形式體現(xiàn)出來，租金可抵房款，其次可以與業(yè)主協(xié)商在客戶支付足夠的房款時(shí)可以允許買方入住，但入住前必須將物業(yè)等相關(guān)費(fèi)用結(jié)清，并雙方簽定協(xié)議，是在沒有辦理完相關(guān)手續(xù)情況下經(jīng)雙方協(xié)商賣方同意買方入住，這樣也避免了不必要糾紛的問題發(fā)生。12、客戶要把自己的房賣出去后，才能訂看中的那套房，但有不肯賤賣原房產(chǎn)，市場價(jià)暫無法成交，無法兩套房的賣與買同步進(jìn)行，如何說服客戶下訂？ 答：建議客戶將原有的房產(chǎn)做抵押貸款，以貸款作樓盤首期，以租供樓，說明客戶看中那套房很好賣如果不采取些辦法很快就會(huì)被賣出去，或說明只要客戶看中那套房能下定，我們可以利用公司這一環(huán)節(jié)為客戶解決資金問題

9、，但必須原有房產(chǎn)的價(jià)格出售價(jià)要符合市場價(jià)。13、客戶問：這房我較滿意，現(xiàn)交定金可以，但我老公（老婆）看后不滿意，我要退定，行不行？ 答：1、首先告訴他/她，這樣是不可以的。定金的含義就是交定這一刻起所賣房產(chǎn)被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了定字的意義。2、房屋買賣而簽署的合同是慎重的文書，收到定金后我公司會(huì)轉(zhuǎn)給業(yè)主，不是我公司不退而是業(yè)主不可能退。如果你對(duì)房屋本身還有疑問，請(qǐng)帶上家人抓緊時(shí)間現(xiàn)場察看，一旦落訂，我公司需要盡快落實(shí)，并及時(shí)轉(zhuǎn)訂業(yè)主。如果在其間先有其他客戶要下訂，公司不能承諾一定你能買到，請(qǐng)您仔細(xì)考慮。14、客戶看房并且交訂金之后，業(yè)主突然改變價(jià)格，要求更高的價(jià)格出售此房，怎

10、么辦？答：1、出現(xiàn)這種情況，我們只有曉之以情，動(dòng)之以理。從我們所付出的費(fèi)用和勞動(dòng)說起，以期達(dá)到感動(dòng)業(yè)主的目的；2、尋找報(bào)紙廣告找出相同樓盤的最低價(jià)，與業(yè)主談價(jià)，找人看房，把價(jià)格往最低處砍，打擊業(yè)主心理期望值；3、可以從法律的角度上要求業(yè)主履行合約，否則，由此產(chǎn)生的法律后果將由業(yè)主全部承擔(dān)；4、與客戶說明業(yè)主漲價(jià)的原因，是很多人都在搶定，客戶很有可能最后會(huì)同意你的說詞但會(huì)提出如果價(jià)格漲后能定下來不變，這樣我們就有機(jī)會(huì)讓客戶繼續(xù)購買，或差一些價(jià)錢我們?cè)偃フ剺I(yè)主，最后最壞的打算是由我們?nèi)夜餐謸?dān)上漲部分的費(fèi)用，但這也是不是辦法中的辦法。15、收訂后，有其它客戶出高價(jià)，怎么辦？答：1、公司不允許這種

11、做法。因?yàn)檫@樣做的結(jié)果必定失去第一個(gè)客戶，對(duì)公司的信譽(yù)和品牌都是百害而無一利的。也會(huì)讓客戶對(duì)公司的服務(wù)宗旨誠信產(chǎn)生懷疑，久而久之，將得不償失。但是努力做好第一客戶，極力說服第二個(gè)客戶，給他介紹其他房產(chǎn)這是很容易做到的。這樣兩個(gè)客戶都做成，由一個(gè)客戶變兩個(gè)客戶，何樂而不為呢。16、客戶首期款準(zhǔn)備不足，要求按揭貸款成數(shù)提高，而銀行又無法滿足客戶，怎么辦？答：1、說服客戶想辦法，比如，向親戚朋友預(yù)支、借錢等；2、看客戶是否有其它房屋在手，如果有可以向銀行申請(qǐng)個(gè)人抵押貸款。3、如果是企業(yè)法人、國家公務(wù)員則可以向銀行申請(qǐng)高額按揭款而且放款非?？臁?、特別關(guān)系的還可以找銀行特批高額按揭款。17、和客戶簽買

12、房合同時(shí)，交房時(shí)間、煤氣、水電、管理費(fèi)的交接時(shí)間，怎么確定？答：按規(guī)定應(yīng)在買賣雙方做完錢款與產(chǎn)權(quán)交易完畢后3個(gè)工作日內(nèi)可以進(jìn)行，或由客戶與業(yè)主鏈家三方同時(shí)到場，并由業(yè)主與客戶自行商議、確認(rèn)，交驗(yàn)完畢簽署物業(yè)交驗(yàn)單。18、業(yè)主往往在過戶的同時(shí)一定要收到全款，條件達(dá)不到業(yè)主就不賣了，這時(shí)候該怎么處理？ 答：1、向業(yè)主說明這種條件在除海淀區(qū)外的其它城區(qū)是不太好做到的。現(xiàn)實(shí)中的過戶，只不過是將買賣合同，房產(chǎn)證原件以及買賣雙方的身份證明等資料遞進(jìn)了國土局的受理窗口而已。遞件并不代表過戶，除海淀其他城區(qū)當(dāng)日受理后要有一定的工作日內(nèi)產(chǎn)權(quán)才可做變更登記，如果有查封等限制轉(zhuǎn)讓的因素，將給公司造成巨大風(fēng)險(xiǎn)；2、要

13、充分展示公司的實(shí)力，讓客戶相信我們，其他的問題自然就解決了；3、也可以建議到銀行實(shí)行資金托管，這樣可以充分保障雙方的利益；4、如客戶自愿自行支付業(yè)主的情況下，我們要在告知雙方風(fēng)險(xiǎn)的情況下并在合同中明確規(guī)定后方可進(jìn)行操作。19、客戶有反悔心理，故意拖延辦手續(xù)和付房款，在合同中找問題、挑毛病，以達(dá)到其退定的目的，怎么辦？ 答：1、收到定金后我公司會(huì)轉(zhuǎn)給業(yè)主，不是我公司不退而是業(yè)主不可能退，定金的含義就是交定這一刻起所賣房產(chǎn)被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了定字的意義。2、簽署購房合同時(shí)，已經(jīng)注明了最后的付款和辦理時(shí)間，如果客戶有反悔表露，應(yīng)該鄭重向客戶表明，提醒客戶最后簽署合同時(shí)間，否則按合

14、同規(guī)定執(zhí)行。20、此房風(fēng)水是否不好？答：1、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)必須熟悉房屋結(jié)構(gòu)、朝向、通風(fēng)、采光等要素，用專業(yè)術(shù)語，比如座北朝南等等，也有因人而異的，比如與人的生辰八字相關(guān)，就看你怎么說。關(guān)鍵是你說的讓客戶開心、信服，這里的風(fēng)水就是好的。21、客戶交定后發(fā)現(xiàn)有中介公司的價(jià)格比我公司低，要求降價(jià)，否則要求退定，怎么辦？答：如果我公司按規(guī)定收取雙傭，則告訴買方，房屋售價(jià)可以在過戶時(shí)直接向業(yè)主確定，至于其他中介公司存在著不良競爭行為，告訴買方可不予理會(huì)?；蛭夜景醇s履行。我們做的是透明交易，并沒有吃一分差價(jià)讓客戶放心。22、業(yè)主委托的房產(chǎn)售價(jià)高于市價(jià)，而又遲遲不愿降價(jià)，怎么辦？答：1、了解出售動(dòng)機(jī)、確定跟進(jìn)方

15、案。2、加強(qiáng)與業(yè)主的多方面溝通，以媒體上的相同樓盤的最低價(jià)進(jìn)行對(duì)比。3、帶人看房當(dāng)場談價(jià)，找出其房產(chǎn)的劣處，4、帶一些不太準(zhǔn)的客戶去打擊業(yè)主的信心。23、如果客戶不去銀行簽署按揭合同，怎么辦？答：1、先了解客戶為何不去簽署按揭合同、對(duì)癥下藥；2、用合約來制約他，用法律來威脅他，用房產(chǎn)的交付使用權(quán)來打動(dòng)他，買房的目的就是為了使用，如果不能使用花那么多錢先買個(gè)產(chǎn)權(quán)又何用，曉之以情，動(dòng)之以理，從感情上來勸說他，買房是人生的一件大事。24、轉(zhuǎn)定以后，業(yè)主要求收到全款后方付鑰匙，如何辦理？答：1、分兩種情況：一次性付款可以先將鑰匙；如按揭的，做業(yè)主工作，說明款項(xiàng)分兩次打給業(yè)主具體視貸款銀行情況而定。2、

16、同客戶協(xié)商，在業(yè)主收到全款后交房。25、業(yè)主要求高額定金，怎么辦？答：1、定金的給付只是買方對(duì)業(yè)主有意購買其所售房屋的一種誠信的表示，這也是業(yè)主向公司表示不會(huì)再售予他人。2、告知業(yè)主在產(chǎn)權(quán)沒有徹底轉(zhuǎn)移前，公司每天都存在著高風(fēng)險(xiǎn)，如果出現(xiàn)問題，將給公司帶來無法彌補(bǔ)的損失。3、定金的承付行業(yè)內(nèi)部是有規(guī)定的，原則上給付1萬元，總金額高的房產(chǎn)最多不得超過2萬元，國家規(guī)定為最高不得超過售房款的20%。26、交鑰匙是不是等于交房，區(qū)別在哪？答：首先交鑰匙等于交房。交房同時(shí)應(yīng)同時(shí)具備以下幾個(gè)條件：a、房屋產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)到買方名下；b、房屋處于閑置狀態(tài)；c、房屋無租約糾紛；d、三方（業(yè)主、客戶、中介）當(dāng)場驗(yàn)房和抄水

17、、電、煤氣等相關(guān)雜費(fèi)的費(fèi)用指數(shù)；e、交鑰匙并結(jié)清該物業(yè)，戶口遷出。27、非房產(chǎn)證上權(quán)利人來收定，怎么辦？答：絕對(duì)不可以。因?yàn)榉菣?quán)利人無權(quán)將權(quán)利人的房產(chǎn)變賣，更無權(quán)代權(quán)利人收取定金或房款。除非持有公證的授權(quán)委托書。28、業(yè)主不能如期交房，怎么辦？答：公司業(yè)務(wù)人員有義務(wù)及時(shí)提醒業(yè)主交房時(shí)間和遲交房的危害以及所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。多數(shù)采取雙方協(xié)調(diào)來解決。29、業(yè)主不同意按揭，怎么辦？答：1、錢款有保障，分為二部分付款，首付款由公司來保障，余款在過戶前銀行會(huì)出具指代函來保障，保證房款無風(fēng)險(xiǎn)。2、講清按揭與一次性在時(shí)間上只差半個(gè)月到一個(gè)月，付款程序基本一致。3、說服業(yè)主按揭與一次性付款沒有什么不同，北京人

18、的超前意識(shí)和承受能力使90%以上的人都選擇銀行按揭，如果不同意銀行按揭可能失去很多出得起錢的客戶，對(duì)業(yè)主不利。30、客戶、業(yè)主要求傭金打折，怎么辦？答：1、傭金打折是對(duì)我們所提供的服務(wù)的打折，是對(duì)我們提供服務(wù)質(zhì)量的否認(rèn)。2、我們公司的規(guī)范是不允許打折。3、從公司經(jīng)營成本的角度來講也不能打折。4、我們不吃差價(jià)，透明交易只按比例收費(fèi)給業(yè)主及客戶節(jié)省了不少費(fèi)用支出，保障了業(yè)主及客戶的交易安全。31、由于業(yè)主的原因，不能如期過戶，怎么辦？答：向客戶說明原因，求得客戶理解和原諒，并說明會(huì)盡力盡可能地督促業(yè)主及早過戶。向業(yè)主說明合約的法律效力和違約將承擔(dān)的法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。32、業(yè)主要求見稅票收全款，怎么辦

19、？答：1、出稅票并不代表產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。2、出具稅票并非完全意義上的過戶，除海淀外的其它城區(qū)只有在完稅后20個(gè)工作日內(nèi)（可咨詢國土局），在房管局的電腦資料上實(shí)現(xiàn)完全過戶，在此之前由于原業(yè)主的任何債務(wù)都可能遭遇到有關(guān)部門的查封。為避免這種風(fēng)險(xiǎn)，公司規(guī)定在見房產(chǎn)證3個(gè)工作日內(nèi)付清全款（貸款在做完抵押登記3個(gè)工作日內(nèi)付清債款）。33、過戶后，客戶要求退件并更改買賣合同，怎么辦？答：1、向客戶解釋遞件后，文件規(guī)定不能撤件；2、原則上這樣的事情是不可以發(fā)生的，除非萬不得已，退件的原因很多，諸如：由于價(jià)格填錯(cuò)造成高額稅費(fèi)；權(quán)利人錯(cuò)寫或少寫；房產(chǎn)名稱、標(biāo)號(hào)等填錯(cuò)等等，退件必須買賣雙方當(dāng)事人到場，并書面提出申請(qǐng)，房

20、管局酌情處理。34、業(yè)主自身沒有能力贖樓，但不付相關(guān)費(fèi)用，怎么辦？答：1、我們勢將贖樓存在高風(fēng)險(xiǎn)，必須交付相關(guān)費(fèi)用，如不付贖樓費(fèi)用，無法完成交易。2、可以說服由客戶為其出資辦理。3、可以在出售房屋時(shí)將贖樓所需費(fèi)用售出。35、業(yè)主要求向買家收取煤氣及有限電視開戶費(fèi)，怎么辦？答：此時(shí)應(yīng)在談單之前履行經(jīng)紀(jì)人的告知與協(xié)調(diào)義務(wù)，并已經(jīng)向買賣雙方提及并確認(rèn)，所有成交房產(chǎn)內(nèi)的設(shè)備是否免費(fèi)過戶，這在客戶交定和業(yè)主收定簽約時(shí)就有明確規(guī)定，依約而行。36、沒轉(zhuǎn)定前產(chǎn)權(quán)清晰？交定后做了抵押（或被查封），怎么辦？答：1、向業(yè)主闡明合約的嚴(yán)肅性和法律效力，在最短的時(shí)間內(nèi)追回定金；2、通知客戶，說明情況，并承諾重新幫他另

21、找一套滿意的房；3、向有關(guān)單位申訴，以期追回定金。4、做好前期產(chǎn)權(quán)核實(shí)工作。37、業(yè)主收定金后，不同意把該房產(chǎn)的戶口遷走，怎么辦？答：根據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定：同一房產(chǎn)內(nèi)不可以有兩個(gè)戶主存在，業(yè)主既然將該房產(chǎn)出售，同時(shí)也就放棄了該房產(chǎn)的戶籍權(quán)，沒有理由不把戶口遷走。根據(jù)有關(guān)轄區(qū)管理的規(guī)定，業(yè)主的新居長期沒有戶籍也是不允許的。有關(guān)的規(guī)定也會(huì)促使業(yè)主把戶口遷走，只是時(shí)間問題。38、收定后，權(quán)利人出事，怎么辦？答：任何事情發(fā)生后都會(huì)有一個(gè)處理結(jié)果，如：業(yè)主出意外了，必定有遺產(chǎn)繼承人；業(yè)主犯案或殘疾了或其他原因不能親自前來辦理有關(guān)手續(xù)，可以請(qǐng)公證處派人上門公證委托給一個(gè)業(yè)主信任的人，當(dāng)然還有其他形勢等等，都

22、必定有解決的辦法，就看我們?cè)鯓尤プ?，怎樣做好而已?9、業(yè)主收定后又把原房產(chǎn)做了裝修，不肯按原協(xié)議出售，怎么辦？答：1、說服客戶接受裝修；2、說服業(yè)主將房產(chǎn)折價(jià)后處理；3、按原約執(zhí)行，所造成的損失由業(yè)主自行承擔(dān)。40、公司房產(chǎn)出售、客戶要做按揭，需向銀行提供什么資料？答：須提供：售樓董事會(huì)決議；法人代表證明；法人授權(quán)委托書；法定代表人和被授權(quán)人身份證原/復(fù)印件；營業(yè)執(zhí)照原/復(fù)印件；買賣雙方所簽定的房地產(chǎn)買賣合同；房產(chǎn)證原/復(fù)印件。41、業(yè)主沒有向銀行抵押貸款，房產(chǎn)證在手上，該房產(chǎn)是否一定可以轉(zhuǎn)讓？答：不一定，有可能存在限制轉(zhuǎn)讓的情況，如共有權(quán)人不同意出售、查封、擔(dān)保、發(fā)展商欠款、刑事案件等情況

23、。42、業(yè)主說自己可以贖樓，等見到客戶時(shí)又說資金緊張，怎么辦？答：如沒有能力，可以由公司去贖樓，但需要支付相關(guān)費(fèi)用。43、簽約時(shí)，客戶提出傭金在交易完成時(shí)支付，怎么辦？答：不可以。1、因?yàn)檗k理過戶時(shí)交易部已完成前期工作，以后的工作由負(fù)責(zé)售后服務(wù)的客戶服務(wù)部繼續(xù)跟進(jìn)，所以公司要求在簽署購房合同時(shí)付清傭金，并用傭金支持業(yè)務(wù)順利進(jìn)行；2、向客戶說明房地產(chǎn)管理法內(nèi)有相關(guān)規(guī)定，中介公司給買賣提供媒介，給雙方提供訂立合同的機(jī)會(huì)，就視為服務(wù)已經(jīng)成功有權(quán)收取相關(guān)服務(wù)費(fèi)用。44、業(yè)主大多數(shù)不簽看房確認(rèn)，怎么辦？答：這個(gè)時(shí)期的業(yè)主還處在培養(yǎng)期，我們應(yīng)該做以下工作：第一，接到房屋時(shí)第一時(shí)間去看房；第二，見業(yè)主一定要

24、做好準(zhǔn)備工作，對(duì)物業(yè)的環(huán)境、配套、交通及行情等有一個(gè)非常清晰的了解，作為專業(yè)人士，你還必須對(duì)業(yè)主的房產(chǎn)提出一些合理化的建議，讓業(yè)主感覺你很專業(yè)、敬業(yè)，而且為他著想，建立一定的信任度；第三，第一次廣告前通知業(yè)主，廣告后給業(yè)主匯報(bào)。第四，說明我們公司的看房確認(rèn)書也是對(duì)我們工作的一種考核，如果沒有這個(gè)我們并沒有算一次完整的看房，這也是證明我們是出來工作了。第五，這也是對(duì)我們勞動(dòng)成果的一種保護(hù)，因?yàn)楝F(xiàn)在也有很多人對(duì)這個(gè)行業(yè)并不認(rèn)可，經(jīng)常能預(yù)到我們的勞動(dòng)沒有保障的事情發(fā)生這也是對(duì)我們雙方的一種雙重保護(hù)，第五、由于現(xiàn)在經(jīng)紀(jì)公司運(yùn)作不是大多像我們一樣規(guī)范所以我們公司的人要以這個(gè)這證明，證明是我們鏈家的工作人

25、員來看過您的房如果將來出現(xiàn)被盜等事情發(fā)生你可以憑看房確認(rèn)書直接來公司核實(shí)對(duì)您也是一種保障。45、客戶要求所購房產(chǎn)寫自己兒女名字，而自己兒女不滿18歲，怎么辦？需要準(zhǔn)備什么資料？答：只要具備合法身份證明的國內(nèi)公民都可以在北京購買商品房。但不滿18周歲沒有懂事行為能力或限制民事行為能力的公民，購房時(shí)需提交其監(jiān)護(hù)關(guān)系證明和監(jiān)護(hù)人身份證明。46、業(yè)主是外資企業(yè)，公司房轉(zhuǎn)讓需提交什么資料？客戶要求做按揭，業(yè)主方要提交什么資料？答：須提交：1、加蓋有工商局執(zhí)照復(fù)印專用章的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；2、法定代表人證明書、委托書（原件），法定代表人、委托人身份證復(fù)印件；3、境外企業(yè)或組織提交的資料按規(guī)定須公證或

26、人證（原件）。香港區(qū)域內(nèi)的，有經(jīng)國家司法部認(rèn)可的律師樓見證，并經(jīng)出入境事務(wù)處蓋章確認(rèn)；其他境外企業(yè)或組織須有駐該國或地區(qū)大使館（領(lǐng)事館）蓋章確認(rèn)。人證內(nèi)容一般包括有效的商業(yè)登記證、董事會(huì)決議、董事證明及身份證復(fù)印件、授權(quán)委托書和受托人身份證復(fù)印件。47、客戶咨詢房產(chǎn)具體位置、樓層等房源要素，如何解答？答：1、如果判斷是真實(shí)客戶，除特定房號(hào)、業(yè)主情況以外，有所選擇的告訴客戶房產(chǎn)基本狀況，其他的見面看房后商議。2、避實(shí)就虛，告訴他相同的房號(hào)、朝向和非本棟的棟號(hào)或不同的樓層，告訴他附近顯著的標(biāo)記，如：花園、泳池、會(huì)所、游樂場等，其他的等看房見面時(shí)詳細(xì)介紹。3、可說在某大型建筑附近，不方便說出具體方位

27、，只說某樓以上，某樓以下。48、客戶看完房屋后，無任何意見，怎么跟蹤？答：1、多與客戶溝通，詳細(xì)了解客戶的具體意向和對(duì)房產(chǎn)的滿意度！哪些因素客戶不滿意，充分展示房屋的優(yōu)勢。2、做為業(yè)務(wù)員必須主動(dòng)幫助客戶分析已看過的房屋，提出專業(yè)性建設(shè)性的意見，如果發(fā)現(xiàn)該房不適合客戶就要及時(shí)為客戶尋找其他的房屋，并告訴客戶我是最優(yōu)秀、最專業(yè)的業(yè)務(wù)員，一定能為你找到您最喜歡、最滿意的房產(chǎn)。49、客戶愿意簽看房確認(rèn)，但不出示身份證件，也不寫身份證號(hào)碼，怎么辦？答：1、看房出發(fā)前一定要與客戶說明看房要求，說明看房確認(rèn)只是對(duì)看房行為的約束，前提是成交后，開始履行承諾。2、查驗(yàn)身份證只是為確認(rèn)一下客戶所簽的名是否真實(shí)，未

28、必真要簽下身份證號(hào)碼。簽看房確認(rèn)也是對(duì)我們服務(wù)的認(rèn)可和承諾。3、出于對(duì)業(yè)主的保護(hù)我們也要求在看房前確認(rèn)您的真實(shí)身份，這是公司服務(wù)承諾的一項(xiàng)。50、業(yè)主咨詢房價(jià)，但又不留電話，說考慮一下再聯(lián)系你，怎么辦？答：靠平時(shí)的業(yè)務(wù)積累，靠靈活的應(yīng)變，及時(shí)給出房產(chǎn)合理售價(jià)，或周邊類似房產(chǎn)市場售價(jià)，取得雙方信任，才能留住對(duì)方電話，或以房源客源更新速度快等原因，如不留電話來好房不容易聯(lián)系到，容易錯(cuò)過機(jī)會(huì)。51、我公司無客戶合適的房產(chǎn)時(shí)，如何才能留住客戶電話？答：了解客戶的詳細(xì)要求，在自己的頭腦里很快找出客戶合適的房產(chǎn)進(jìn)行報(bào)價(jià)，或者給客戶比較好的建議，取得客戶的信任，從而留住客戶的電話。52、看房時(shí)，業(yè)主與客戶之

29、間相互溝通，甚至互留電話，怎么辦？答：嚴(yán)正聲明自己的立場和公司的要求，并當(dāng)場收回所留電話，要求相互尊重。并在看房時(shí)跟住人少一方，如業(yè)主客戶都為多人，最好要求同事幫忙一同前往。53、如何讓客戶相信，我公司不吃差價(jià)？答：公司本著專業(yè)、正直的經(jīng)營理念，公平、公正、公開的態(tài)度，營造公司一流品牌，讓客戶成為公司長期的無形資源。公司承諾假一賠十的，賺一萬賠十萬元的原則。并且我們是簽三方約簽約時(shí)我們?nèi)揭娒娴綍r(shí)一問便知。54、遇到其它中介公司以客戶名義套房，如何防范？如何處理？答：個(gè)人購買時(shí)要求客戶到公司簽署看房確認(rèn)，出示身份證后看房。如公司購買，要求業(yè)務(wù)員到對(duì)方公司簽看房確認(rèn)，取營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件并蓋章后看房

30、。55、業(yè)主有多套類似房產(chǎn)，客戶簽署了看房確認(rèn)只看了一套就相中，最后私下與業(yè)主成交的是另一套，能否收回傭金？答：看房確認(rèn)書無效，就很難收回傭金。56、客戶向我們提出想看我們和出售方簽的售房委托書，可以嗎？答：不可以，因?yàn)槭侵薪楣?，我們須?duì)你的資料和業(yè)主資料進(jìn)行保密。（如特殊情況可申請(qǐng)）57、客戶問我們先到房管局辦理過戶，再到銀行申請(qǐng)貸款，行嗎？答：不行，因?yàn)殂y行審查貸款資格時(shí)，要看房產(chǎn)證，如先去過戶，房產(chǎn)證已送到國土局，銀行無法審批貸款給你，另一方面，如銀行貸款未獲批準(zhǔn)業(yè)主利益無法得到保障。58、客戶問買賣合同最后房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)該蓋章，我們是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，怎么我們公司沒有蓋

31、章？答：目前，北京市買賣合同只有一種統(tǒng)一的版本，房地產(chǎn)中介可以不用蓋章，主要是您同業(yè)主之間雙方簽訂合同，房地局留存入檔確認(rèn)即可。59、業(yè)主問申請(qǐng)按揭貸款時(shí)為什么他們要到銀行來？這應(yīng)該是客戶的事。答：您去銀行的目的主要是向銀行確認(rèn)您產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性及您出售房屋的合法性，以及確認(rèn)買賣雙方關(guān)系，減少銀行騙貸風(fēng)險(xiǎn)。60、客戶問已簽抵押合同，可否提前還款？答：可以。61、客戶看房時(shí)不表態(tài)，怎么辦？答：有些業(yè)務(wù)員在帶客看房時(shí)過于熱情，滔滔不絕，而客戶卻一聲不吭。到最后一句考慮考慮結(jié)束此次看房，搞得業(yè)務(wù)員一頭霧水，不知所終。其實(shí)，這里業(yè)務(wù)員犯了一個(gè)錯(cuò)誤：就是無的放矢，這種毫無目標(biāo)的夸夸其談是沒有人欣賞的。所以我

32、們的業(yè)務(wù)員要設(shè)法引導(dǎo)客戶開口說話，說出其所想所好所需，不僅如此，我們的業(yè)務(wù)員還要善于聆聽。聆聽中可以了解客戶的真正需求，可以隨機(jī)應(yīng)變，改變自己的策略，可以投其所好，有的放矢。62、客戶出一個(gè)超低價(jià)時(shí)怎么辦？或者說：客戶為什么會(huì)出超低價(jià)？答：當(dāng)客戶出了個(gè)超低價(jià)時(shí)，可能有兩種情況，業(yè)務(wù)員應(yīng)根據(jù)當(dāng)時(shí)的情況做出判斷，并采取相應(yīng)的措施加以應(yīng)付，第一，客戶出的超低價(jià)不是很離譜，只是這種價(jià)很難談到或很難成交，這時(shí)，我們的第一反應(yīng)應(yīng)該是客戶在探底，有可能成交，那么，我們應(yīng)該面帶笑容的說：我知道您在跟我開玩笑呢！你的笑容和回答讓客戶感覺到他開的這個(gè)價(jià)根本就不可能，同時(shí)，又要讓他有面子下臺(tái)，并告訴客戶決定價(jià)格的權(quán)

33、力不在于我們而在于業(yè)主，我們沒有決定權(quán)；第二，客戶出了根本就不可能的價(jià)，這時(shí)我們就不能會(huì)錯(cuò)意，以為客戶還價(jià)就有希望了，其實(shí)，這是客戶以進(jìn)為退的手段，他是在存心為難你，拒絕你，因?yàn)樗揪涂床簧线@個(gè)房產(chǎn)，而又不好意思直接拒絕你而已，這個(gè)時(shí)候我們應(yīng)該順著臺(tái)階而下，告訴他這個(gè)房產(chǎn)不適合他，我們給他另找，這樣大家都留著面子，日后還有機(jī)會(huì)。63、客戶暴露出購買沖勁的時(shí)候，怎么辦？答：客戶看房有時(shí)會(huì)有一種沖動(dòng)，這種沖動(dòng)持續(xù)時(shí)間往往都不會(huì)太大久，而且稍縱即逝。我們應(yīng)該及時(shí)抓住這種沖動(dòng)促使成交，在看房或談判過程中，如果發(fā)現(xiàn)客戶對(duì)你所介紹的房產(chǎn)表現(xiàn)出極大的興趣，或者所出的價(jià)格在你的底線以上或左右時(shí)，應(yīng)該不失時(shí)機(jī)

34、地逼定，一定讓他空手出了門，誰保證沒有更好，價(jià)格更低的房產(chǎn)供他選擇呢？64、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，哪些人有優(yōu)先購買權(quán)利？答：、國家有優(yōu)先購買權(quán)；、共有人有優(yōu)先購買權(quán)；繼承人有優(yōu)先購買權(quán)；4承租人。65、我通過你們公司買了一套二手房，但你們?yōu)槭裁床荒荛_房款發(fā)票？答：我們公司屬于中介性質(zhì)的公司，收取的只是傭金，不具有開具房地產(chǎn)購房發(fā)票的權(quán)利。如果您有開發(fā)票的需要，請(qǐng)備齊所需資料等到所屬國土局的辦文窗口開具與房產(chǎn)證購房價(jià)格相符的購房發(fā)票。66、夫妻雙方離婚后怎樣辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，需要提交哪些資料？答：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)表1份；房地產(chǎn)證原件；離婚證、協(xié)議書原件及復(fù)印件或法院的調(diào)解書、判決書；變更方業(yè)主的身份證復(fù)

35、印件（協(xié)議的雙方必須共同申請(qǐng)，法院調(diào)解除外）；屬所在單位房最好需提供原產(chǎn)權(quán)單位同意變更的證明原件（商品房不用5、6項(xiàng)）；屬在住宅局購房的需提交離異后產(chǎn)權(quán)變更審批表原件（在住宅局領(lǐng)?。?zhǔn)備好上述資料去國土局辦理即可。67、當(dāng)客戶來電咨詢時(shí)，稱已同其它公司看過我公司廣告的某房，由于價(jià)格等因素，一直未能成交，我公司業(yè)務(wù)員此時(shí)應(yīng)對(duì)的最佳策略是什么？答：最佳的策略是答應(yīng)客戶與我公司簽看房確認(rèn)書，然后安排業(yè)主和客戶見面，向客戶闡明我公司一貫立場，透明操作，誠信服務(wù)。具體操作的程序視具體情況處理。68、當(dāng)客戶去看房時(shí)，堅(jiān)持要與業(yè)主交換聯(lián)系方式，業(yè)務(wù)員在現(xiàn)場該怎么辦？答：首先看房前經(jīng)紀(jì)人應(yīng)策略地預(yù)防，分別與客

36、戶、業(yè)主方闡明不能跳開中介公司的觀點(diǎn)，堅(jiān)決制止此類情況的發(fā)展，若已交換，再告訴客戶看房確認(rèn)書和委托書的法律效力以及由此行為所引起其所負(fù)的相關(guān)法律責(zé)任。69、需“改底單”的房屋可否出售？答：不是所有開發(fā)商都愿意“改底單”，所以首先應(yīng)取得房屋開發(fā)商的同意，且該房屋為一次性付款方式購買。具體操作辦法為約定買賣雙方直接與房屋開發(fā)商共同簽署有關(guān)“改底單”的書面協(xié)議書并變更原房屋買賣合同后簽署新的合同。開發(fā)商會(huì)有一定的收費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)不一。70、央產(chǎn)房上市需要哪些資料？答：檔案到達(dá)藍(lán)島的：賣方身份證原件及復(fù)印件、原購房合同、產(chǎn)權(quán)證原件；檔案未到藍(lán)島的：賣方身份證原件及復(fù)印件、原購房合同、產(chǎn)權(quán)證原件、單位證明（注

37、明：單位同意出售，與個(gè)人無特殊約定，超標(biāo)已做處理，產(chǎn)權(quán)人職級(jí)）、物業(yè)供暖結(jié)清證明71、夫妻雙方各有央產(chǎn)房的，可否出售？答：均可以出售。但有相關(guān)面積標(biāo)準(zhǔn)限制，按有關(guān)政策規(guī)定以夫妻職級(jí)最高一方為準(zhǔn)界定，其余出售面積按照超標(biāo)處理。72、購房人收入不夠支付月還款可能有共同還款人嗎？可以，但占產(chǎn)權(quán)份額。73、外國人、港澳人、臺(tái)灣人能否申請(qǐng)房屋抵押貸款？不允許。如果其配偶是中國人，可由其配偶作為購房人申請(qǐng)貸款，外國人的收入可以做為還款資質(zhì)審核的一個(gè)因素。74、個(gè)人住房公積金管理機(jī)構(gòu)有幾種？北京住房公積金管理中心（簡稱市屬）中央國家機(jī)關(guān)住房資金管理中心（簡稱中直）。國務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局住房資金管理中心（簡稱

38、國管局）。鐵路分中心公積金管理中心75、住房公積金貸款和商業(yè)貸款的利率分別是多少？公積金：5年以內(nèi)4.50；5年以上4.95商貸：3-5年以內(nèi)正常利率7.20；5年以上正常利率7.38；5年以上優(yōu)惠利率6.27376、公積金貸款對(duì)申請(qǐng)人有何基本要求？a、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用狀況良好，有償還貸款本息的能力；b、在本市（包括所屬區(qū)縣）購買自住住房；c、具有購買住房的合同或相關(guān)證明文件；申請(qǐng)貸款前已連續(xù)繳存住房公積金12個(gè)月（含），且申請(qǐng)貸款時(shí)仍正常繳存；d、提供管理中心認(rèn)可的擔(dān)保方式“繳存住房公積金”，指按時(shí)、足額繳存住房公積金，或按批準(zhǔn)后的比例、按時(shí)繳存住房公積金，不含補(bǔ)繳住房公積金部分或

39、預(yù)繳申請(qǐng)貸款日之后的住房公積金部分。77、住房公積金處于封存狀態(tài)的職工，能不能申請(qǐng)住房公積金貸款。答：不能78、夫妻雙方申請(qǐng)過一次住房公積金貸款的，能否再次申請(qǐng)公積金貸款？答：須將貸款全部還清后，才能再次申請(qǐng)?jiān)擃愘J款。79、公房上市出售需要原來產(chǎn)權(quán)單位同意嗎？答：北京市的公房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)分兩種：一種是北京市已購公房即市屬產(chǎn)權(quán)房，依據(jù)2003年3月1日開始執(zhí)行的北京市已購公有住房出售實(shí)施辦法，不用經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位同意即可以上市出售；另一種是中央在京企事業(yè)單位的公房即“央產(chǎn)房”，依據(jù)2003年10月1日開始執(zhí)行的中央在京單位已購公有住房上市出售管理辦法，需要原產(chǎn)權(quán)單位建立完備房屋檔案并確認(rèn)該套房屋沒有超標(biāo)

40、情況，具備上市資格才可以上市出售。80、中央在京單位的已購公有住房是指哪些房屋？答：是指職工按房改成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（含標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠辦法，下同）購買的原產(chǎn)權(quán)單位屬于中央在京單位的公有住房。職工根據(jù)國家政策，按照房改成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的由中央在京單位建設(shè)的安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房，也視為已購公房。81、哪些單位的“央產(chǎn)房”不能賣？答：涉及國家安全、保密的特殊部門的住房，黨政機(jī)關(guān)、科研部門及大專院校等單位在機(jī)關(guān)辦公、教學(xué)、科研區(qū)內(nèi)的住房，原產(chǎn)權(quán)單位認(rèn)為不宜公開上市出售的，應(yīng)報(bào)“交易辦公室”備案，并在職工住房檔案中注記。該類住房可按規(guī)定向原產(chǎn)權(quán)單位騰退，也可在原產(chǎn)權(quán)單位職工范圍內(nèi)進(jìn)行交易。法律、

41、法規(guī)規(guī)定的其它不得上市出售的已購公房或與原產(chǎn)權(quán)單位有特殊約定的已購公房（規(guī)定住滿五年內(nèi)容的除外），應(yīng)按法律、法規(guī)規(guī)定或與原產(chǎn)權(quán)單位的約定執(zhí)行。如果該房屬于房改政策規(guī)定不可售住房但已向職工出售的，不能上市出售。部級(jí)干部住房上市出售不屬于中央在京單位已購公有住房上市出售管理辦法范圍內(nèi)。82、我想賣的房屋正在辦理產(chǎn)權(quán)證，在產(chǎn)權(quán)證辦下來之前我能出售該房屋嗎？答：不能，因?yàn)榉课葸€不具備上市交易資格。如果沒有產(chǎn)權(quán)證房管局和公證處都不會(huì)受理交易手續(xù)。但有出售意向的業(yè)主可以提前在鏈家登記，加入鏈家的“租售兩全”業(yè)務(wù)，先進(jìn)行出租獲得收益，等產(chǎn)權(quán)證辦下來后隨時(shí)可以出售，再辦理有關(guān)機(jī)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)。83、我有一套正在償

42、還貸款的房屋，可以賣嗎？未償還的貸款怎么辦？答：可以賣。但前提是該房屋已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)證。未償還的部分貸款可以有三種解決方式：A業(yè)主可向銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€款，解除該套房屋在銀行的抵押權(quán)后，再上市交易即可；B如買方一次性付款可由鏈家?guī)椭僮?，用買方支付的房款還清銀行貸款；C如果買方也需要按揭貸款，則可以委托鏈家辦理轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)。84、只有使用權(quán)的房屋可以買賣嗎？答：目前北京市有關(guān)文件規(guī)定使用權(quán)房屋可以轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)讓，但還沒有出臺(tái)具體交易細(xì)則。85、我的房屋被通知要拆遷，我想賣掉可以嗎？答：不可以，三年內(nèi)被政府規(guī)劃為拆遷范圍的房產(chǎn)，在當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)交易部門已被凍結(jié)。86、北京高校的房屋，可以出售嗎？答：市屬高校和部委

43、屬高校的房屋，只要不在校園里的都可以出售，部委所屬的高校房屋能上能下市參照中央在京單位已購公有住房上市出售管理辦法中的相關(guān)規(guī)定。87、軍隊(duì)產(chǎn)權(quán)的房屋可以出售嗎？答：目前不可以。88、二手的經(jīng)濟(jì)適用房，可不可以出售？答：已購買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭未住滿5年的不得按市場價(jià)格出售住房。確需出售的，可出售給符合經(jīng)濟(jì)適用住房購買條件的家庭或由政府相關(guān)部收購。出售單位不得購買時(shí)的單價(jià)。已購買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭住滿5年的。可以按市場價(jià)格出售。由出售人到房屋所在地區(qū)?？h國土房管局按成交額的10%繳納綜合地價(jià)款。（具體情況可參照京國土房管住2004486號(hào)）89、具備上市資格的房屋出售時(shí)還應(yīng)注意什么？答：注意房屋

44、產(chǎn)權(quán)是否有抵押，配偶是否同意出售，產(chǎn)權(quán)人是否具備處置房產(chǎn)的行為能力，有無債權(quán)債務(wù)糾紛，物業(yè)費(fèi)，供暖費(fèi)是否已結(jié)清，如是處在出租期間的房產(chǎn)，同等條件下承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)等。90、我房屋當(dāng)初購買時(shí)有單位的福利政策，沒有算進(jìn)共攤面積，能不能出售？答：能出售。出售時(shí)，房屋面積按照產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)注的面積計(jì)算。91、房屋產(chǎn)權(quán)證上登記的是我父親的名字，我想出售是否必須有他的委托書？答：是的。而且必需是經(jīng)北京市公證處提供的公證書方可出售。92、我有一套“央產(chǎn)房”即將上市，但沒有住房檔案和夠房合同該怎么辦？答：央產(chǎn)房上市必需且備住房檔案，沒有原住房合同可以請(qǐng)單位出具證明，并請(qǐng)鏈家做擔(dān)保。具體情況您可以咨詢鏈家央

45、產(chǎn)大廳的工作人員。咨詢電話：65991115/6/7/8（藍(lán)島“央產(chǎn)房”交易大廳）。93、如何為二手房定價(jià)？答：市場比較法的操作步驟：第一步，搜集交易實(shí)例。業(yè)主可以通過同事、朋友或其它方式了解到自己房屋周邊的交易實(shí)例；第二步，進(jìn)行交易修正。一般來說，由于業(yè)主只是想大概了解自己房屋的市場價(jià)格，因此只須對(duì)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行修正即可。房地產(chǎn)狀況修正可分為區(qū)位狀況修正（繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、臨路狀況等因素）、權(quán)益狀況修正（土地使用權(quán)年限）和實(shí)物狀況修正（新舊程度、戶型、朝向、樓層、裝修等因素）三方面。第三步，求取雙準(zhǔn)價(jià)格。鏈家對(duì)大量成交的已購公房案例進(jìn)行分析研究，認(rèn)為需要修正的主要因素有以下幾

46、方面：房屋位置、建筑年代、樓屋、朝向、裝修、供暖及燃?xì)?。它們各自的修正百分?jǐn)?shù)如下：（1）房屋位置：0-3%（如果是在同一小區(qū)、修正系數(shù)為0。如果待估價(jià)房屋有更好的位置、交通、購物休閑環(huán)境等，則可選取1-3%的修正百分?jǐn)?shù)）；（2）建筑年代的相對(duì)折舊：1%（在實(shí)際的估價(jià)中，年折舊率是按2%計(jì)算，但建筑年代對(duì)已購公房的實(shí)際影響并沒有那么大，所以每年的相對(duì)折舊按1%計(jì)算較為適合）；（3）樓層：一層為-2%；二層為0，三、四層為2%，五層為1%，頂層為-3%；（4）朝向（以兩個(gè)窗口朝向?yàn)闇?zhǔn)，如果窗口多于兩個(gè)，選最好的兩個(gè)為準(zhǔn)）：東向?yàn)?%，南向?yàn)?2%，西向?yàn)?1%，北向-2%。（5）裝修：精裝修且在3

47、年以內(nèi)的為+3%，3年以上的為0%。（6）暖氣和燃?xì)猓河信瘹夂腿細(xì)鉃?%，單氣為-2%。例如團(tuán)結(jié)湖北三條一套55平方米的兩居，成交價(jià)為4900元/平方米，建筑年代為82年，樓層為5/5，朝向?yàn)槟媳毕?，雙氣，普通裝修。如要評(píng)估一套甜水園東里65平米的兩居住宅，建筑年代為88年，樓層為5/6，東西向，雙氣，普通裝修的房屋。以團(tuán)結(jié)湖北三條的房屋為比較對(duì)象，各項(xiàng)修正百分?jǐn)?shù)如下：房屋位置為-3%（比團(tuán)結(jié)湖北三條的位置差），建筑年代的相對(duì)折舊為：6*1%=6%，朝向?yàn)?1%，樓層為1%-（-2%）=3%，其它修正系數(shù)為0。因此總的修正百分?jǐn)?shù)為：-3%+6%（-1%）+3%=5%。因此該房屋的比準(zhǔn)價(jià)格為：4

48、900*（1+5%）=5145元/平米。小訣竅：看各中介公司在報(bào)紙上刊登你待售房屋周邊的房屋售價(jià)，然后再打電話到中介公司詢問該房屋的具體情況；或者是假裝成二手房的購買者向各中介公司咨詢買你待售房產(chǎn)周邊的房屋價(jià)格，這樣就能從中介公司的專業(yè)人士口中得到較為真實(shí)的房屋價(jià)格?？傊?，市場比較法是二手交易中最為普通且說服力強(qiáng)的價(jià)格評(píng)估方法，對(duì)二老百姓來講，不用專業(yè)的計(jì)算公式便能對(duì)自己即將出售的房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。94、二手房都是些舊房屋嗎？房價(jià)能比新房便宜多少？答：已購買的公房，商品房或經(jīng)濟(jì)適用房再次轉(zhuǎn)讓，都屬于二手房的范疇，二手房并非都是舊房屋，購買不滿一年的商品房上市出售也是二手房。二手房均價(jià)與同地段的新商

49、品房相比一般會(huì)便宜30%-40%左右，具體價(jià)格還要視二手房的實(shí)際情況而定。95、在鏈家有幾種出售房屋的方式？答：有四種。第一種是居間業(yè)務(wù)：業(yè)主將房屋出售信息知鏈家，由鏈家經(jīng)紀(jì)人尋找客戶并促成交易；第二種是獨(dú)家代理業(yè)務(wù)：委托鏈家做“獨(dú)家代理”出售房屋業(yè)務(wù)，鏈家為業(yè)主提供專人專項(xiàng)服務(wù)。優(yōu)勢在于：A完全透明交易：鏈家提供二手房買賣雙方服務(wù)時(shí)，堅(jiān)持買賣雙方見面，拒絕“欺上瞞下”行為，給交易雙方一個(gè)公開、公正、合理、透明、規(guī)范的操作環(huán)境；B全無交易風(fēng)險(xiǎn)：資金監(jiān)管、資金托管、網(wǎng)上簽約等業(yè)務(wù)解決了二手房交易雙方最具風(fēng)險(xiǎn)的環(huán)節(jié)“買方不敢先付款、賣方不敢先過戶”，通過鏈家交易為雙方保駕護(hù)航；C成交速度最快：鏈家

50、擁有龐大的宣傳推廣資源，有邊鎖門店、房展會(huì)、社區(qū)網(wǎng)、網(wǎng)站等相關(guān)網(wǎng)絡(luò)，會(huì)以最快的速度促成交易，如果超期末售出，鏈家賠付業(yè)主違約金；D房產(chǎn)增值服務(wù)：為主委托鏈家“獨(dú)家代理”的房源，鏈家會(huì)對(duì)房屋進(jìn)行稍加修整，以提升該套房產(chǎn)價(jià)值。第三種是“限時(shí)出售”業(yè)務(wù)：即業(yè)主獨(dú)家委托鏈家找理銷售房屋，由鏈家先行支付一定數(shù)額的定金，在委托期內(nèi)，鏈家通過報(bào)紙廣告、鏈家房網(wǎng)、房展會(huì)、遍布全市的連鎖門店、公司宣傳資料等渠道進(jìn)行免費(fèi)的宣傳推擴(kuò)以達(dá)到快速銷售目的。委托期滿后，如房屋沒有出售，鏈家支付給房主的定金不予退回?！跋迺r(shí)出售”適合急于回籠資金的業(yè)主，可以與鏈家約定時(shí)限，超期未售出，鏈家承擔(dān)違約責(zé)任。優(yōu)勢在于：A時(shí)間有保證

51、：在規(guī)定時(shí)限內(nèi)鏈家保證售出；B違約有保證：委托出售合同簽定當(dāng)時(shí)，鏈家支付3000元或更高的定金。委托期滿后如未能出售房屋，3000元賠付業(yè)主；C房款有保證：委托期內(nèi)鏈家按既定價(jià)格出售房屋；D安全有保證：鏈家與建設(shè)銀行獨(dú)家合作“百易安二手房交易資金托管”業(yè)務(wù)，交易資金由銀行托管，保障房款交割的安全。第四種是租售兩全：加入鏈家“租售兩全”業(yè)務(wù)后，業(yè)主先得到鏈家支付的一筆全年租金，鏈家對(duì)該套房屋進(jìn)行出租和管理。在一年期間，您可以隨時(shí)決定出售此房，在您通知鏈家并簽訂委托出售代理合同后的一個(gè)，鏈家就會(huì)按照合同支付給您房款，房屋總價(jià)按照雙方約定的房屋出售價(jià)格扣除租期內(nèi)未滿的租金。如果業(yè)主一年沒有意愿出售房

52、屋第二年可繼續(xù)延續(xù)“租售兩全”業(yè)務(wù)。租售兩全優(yōu)勢在于：A投資收益穩(wěn)定：簽約當(dāng)時(shí)立刻得到一年房屋租金；B投資方式靈活：一年內(nèi)，隨時(shí)可以決定出售房屋；C保證限時(shí)出售：決定出售后通知鏈家，保證一個(gè)月后按約定價(jià)格出售房屋；D確保房款收益：決定出售后一個(gè)月，不論房屋是否出售均按約定價(jià)格與鏈家結(jié)算售房款；E收益最大化：同時(shí)獲得售房收益及出售日之前的房租收益；F無現(xiàn)任風(fēng)險(xiǎn)：由鏈家賠償給出售房屋的承租客戶違約金。96、聽說鏈家是“央產(chǎn)房”上市定點(diǎn)代理機(jī)構(gòu)，是不是“央產(chǎn)房”必須要委托你們銷售？答：“央產(chǎn)房”是2003年10月1日后可以上市出售的，鏈家作為僅有的三家上市指定代理機(jī)構(gòu)之一可以接受您的委托，您還可以自

53、行去藍(lán)島西區(qū)的“央產(chǎn)房”交易大廳辦理上市手續(xù)。但是提醒“央產(chǎn)房”業(yè)主注意：為了保護(hù)您的利益，千成不要委托非指定機(jī)構(gòu)代理您的“央產(chǎn)房”交易。97、我已有一套信房，有什么好的辦法用這套房再換一套更新、更好的住房？答：可通過三種方式實(shí)現(xiàn)“以舊換新”升級(jí)置業(yè)：A、賣舊買新，賣掉舊房再買新房，可以用舊房的房款來支付新房的首付款以及裝修費(fèi)，這種方式適合經(jīng)濟(jì)條件不是很寬裕的業(yè)主，但前提是能承擔(dān)新房與舊房的房價(jià)差，同時(shí)，鏈家會(huì)提供給您暫時(shí)居住的周轉(zhuǎn)房；B、租舊買新，如果不愿喪失原房屋的產(chǎn)權(quán)，并且足夠資金支付新房的首付，可以采取“租舊買新”的方式。用貸款方式購買新房，把舊房出租出去，用租金來償還新房的按揭貸款；

54、C、押舊買新，即通過鏈家將房屋抵押給銀行獲得一筆短期貸款，用這筆貸款來支付新房首付款。等住進(jìn)新房后，償還新房按揭貸款。那筆舊房短期抵押消費(fèi)貸款就用舊房出租的租金來償還。這種方式適合既不想喪失原房屋的產(chǎn)權(quán)，又沒有足夠的新房首付款，但有較強(qiáng)月還款能力的業(yè)主。98、選擇鏈家賣房子與其它公司相比有何優(yōu)勢？答：第一，實(shí)力及信譽(yù)：鏈家經(jīng)紀(jì)公司隸屬鏈家機(jī)構(gòu)，鏈家機(jī)構(gòu)由鏈家經(jīng)紀(jì)、鏈家興業(yè)廣告、鏈家展示中心、鏈家銳思地產(chǎn)工作定、鏈家房網(wǎng)共同組成，其規(guī)模及實(shí)力非一般經(jīng)紀(jì)公司可比，是一家房地產(chǎn)綜合服務(wù)商，曾獲得“中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)100強(qiáng)企業(yè)，北京市放心中介單位，央產(chǎn)房指定代理機(jī)構(gòu)”等殊榮。第二，業(yè)務(wù)操作透明、專業(yè)：維

55、護(hù)消費(fèi)者利益，鏈家堅(jiān)持透明交易，誠信經(jīng)營，不做“欺上瞞下”行為，最大程度保障買賣雙方的利益，這在目前中介市場魚龍混雜、經(jīng)濟(jì)公司暗箱操作，肆意損害交易雙方利益的現(xiàn)狀下，給了二手房交易雙方最安全最誠信的交易環(huán)境。第三，資源豐厚：鏈家擁有強(qiáng)大的連鎖門店網(wǎng)絡(luò)和客戶資源，鏈家的推廣體系涵蓋了連鎖店面、房展會(huì)、鏈家房網(wǎng)、小區(qū)網(wǎng)絡(luò)、媒體廣告等，對(duì)“限時(shí)出售”的房屋實(shí)行專項(xiàng)推擴(kuò)，這些資源最大程度保證了客戶在鏈家能以最快速度完成房屋交易，省心省力省時(shí)。99、什么是百易安二手房交易資金托管業(yè)務(wù)？答：百易安二手房交易資金托管業(yè)務(wù)是由建設(shè)銀行和鏈家共同推出的二手房交易新模式，解決了二手房交易中“買方不敢先付款，賣方不

56、愿先過戶”的顧慮，從新模式的交易流程看，建行為買賣雙方提供“居間擔(dān)保”，鏈家提供二手房前期交易撮合和后期產(chǎn)權(quán)過戶的辦理，使以往的流程更加透明，給二手房買賣雙方以最大的安全保證。100、二手房交易資金托管業(yè)務(wù)是否收費(fèi)？答：不收101、06年北京市不同級(jí)別土地平均交易價(jià)格是多少？土地級(jí)別 平均交易價(jià)格（元/） 平均交易價(jià)格的1.2倍一級(jí) 11454 13744.8二級(jí) 10592 12710.4三級(jí) 9289 11146.8四級(jí) 7749 9298.8五級(jí) 6047 7256.4六至十級(jí) 4828 5793.6102、根據(jù)2002年12月4日北京市人民政府京政32號(hào)公布的北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市

57、出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知，北京市居住用途的基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別范圍分為多少級(jí)每級(jí)范圍是什么？一級(jí)西單北大街-西四南大街-西四北大街-地安門西大街-地安門東大街-張自忠路-東四北大街-東四南大街-東單北大街-崇文門內(nèi)大街-崇文門西大街-前門東大街-前門西大街-宣武門東大街-宣武門內(nèi)大街-西單北大街；所圍地區(qū)及繁華邊界路段外側(cè)地區(qū)。二級(jí)廣安門內(nèi)大街-廣安門北濱河路-西二環(huán)護(hù)城河引水渠-三里河路-西直門外大街-北二環(huán)路-東直門北大街-東直門外斜街-東三環(huán)北路-東三環(huán)中路-通惠河-廣渠門北濱河路-廣渠門內(nèi)大街-珠市口東大街-珠市口西大街-騾馬市大街-廣安門內(nèi)大街；所圍地區(qū)除一級(jí)地價(jià)區(qū)外的地區(qū)及繁華邊界

58、路段外側(cè)地區(qū)。三級(jí)勁松路-廣渠門南濱河路-方莊路-群星路-蒲黃榆路-永定門東濱河路-永定門西濱河路-右安門東濱河路-右安門西濱河路-麗澤路-蓮花河-西三環(huán)中路-太平東路-萬壽路-永定河引水渠-西翠路-八里莊路-藍(lán)靛廠路-藍(lán)靛廠北路-北四環(huán)西路-萬泉河路-圓明園路-清華西路-中關(guān)村北大街-成府路-志新路-八達(dá)嶺高速路-北四環(huán)中路-北辰東路-大屯路-北苑路-北四環(huán)東路-惠新西街-櫻花園西街-北三環(huán)東路-西壩河-霄云里南街延長線至亮馬橋路-棗營路-朝陽公園西路-農(nóng)展館南路-甜水園西街-金臺(tái)路-西大望路-建國路-金臺(tái)西路南延長線-京秦鐵路-東三環(huán)中路-東三環(huán)南路-勁松路；所圍地區(qū)除一、二級(jí)地價(jià)區(qū)外的地

59、區(qū)及繁華邊界路段外側(cè)地區(qū)。四級(jí)1.西四環(huán)中路-北太平路-永定路及其北延長線-杏石口路-旱河路-閔莊路-西五環(huán)北路-香山路-北五環(huán)西路-中關(guān)村北大街-林業(yè)大學(xué)北路西延長線-雙清路-清華東路-大屯路-北小河-小營路北延長線-小營北路-關(guān)莊路-北四環(huán)東路-東四環(huán)北路-東四環(huán)中路-朝陽路-十里堡路南側(cè)延長線-通惠河-西大望路-松榆南路-武圣路南延長線-周莊路-南三環(huán)東路-南三環(huán)中路-南三環(huán)西路-菜戶營南路-蓮花河-涼水河西延線-西三環(huán)南路-西三環(huán)中路-蓮花池西路-蓮花河-西四環(huán)中路；所圍地區(qū)除一至三級(jí)地價(jià)區(qū)外的地區(qū)及繁華邊界路段外側(cè)地區(qū)。2.望京地區(qū)（望京西路-湖光北街-宏泰西街-宏泰東街）。3.酒仙

60、橋地區(qū)。五級(jí)1.北五環(huán)中路-北五環(huán)東路-東五環(huán)北路-東五環(huán)中路-京秦鐵路-東四環(huán)中路-東四環(huán)南路-南四環(huán)東路-南四環(huán)中路-南四環(huán)西路-西四環(huán)南路-豐臺(tái)西路-程莊路-小屯路-吳家村路-八寶山南路-魯谷路西段-西五環(huán)中路-香山南路-香山腳下-東馬連洼北路-上地三街-小營西路-北五環(huán)中路；所圍地區(qū)除一至四級(jí)地價(jià)區(qū)外的地區(qū)及繁華邊界路段外側(cè)地區(qū)。2.清河居住小區(qū)。上地高科技園區(qū)、國家級(jí)軟件園區(qū)。北苑居住小區(qū)。六級(jí)1.朝陽、海淀、石景山區(qū)除一至五級(jí)地價(jià)區(qū)以外的地區(qū)。2.豐臺(tái)區(qū)永定河以東除一至五級(jí)地價(jià)區(qū)以外的地區(qū)。3.通州區(qū)人民政府所在地中心區(qū)。4.大興區(qū)人民政府所在地中心區(qū)及西紅門鎮(zhèn)、亦莊鎮(zhèn)、舊宮鎮(zhèn)的城