房地產(chǎn)論文--房地產(chǎn)業(yè)融資研究（共25頁(yè)）

1、房地產(chǎn)業(yè)融資研究院 系：經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院專 業(yè) 班：財(cái)務(wù)管理0703班姓 名：黃晶學(xué) 號(hào)：20071305102指導(dǎo)教師：周慶海 2013年5月房地產(chǎn)業(yè)融資研究Researching on the Finance of Real Estate Industry PAGE II摘 要我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著十分重要的作用。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，充足的資金支持對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也有至關(guān)重要的作用。隨著我國(guó)房地產(chǎn)投融資體制的不斷變化和國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈面臨著日益嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。如何解決房地產(chǎn)業(yè)的資金瓶頸，已是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都面臨的有待

2、解決的重大問(wèn)題。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行貸款解決資金需求，有少量大型企業(yè)開始上市融資。但是，僅僅以這兩種方式并不能很好的解決資金需求，尤其對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)更是如此，于是房地產(chǎn)基金，房地產(chǎn)投資信托以及金融創(chuàng)新應(yīng)運(yùn)而生。本文首先簡(jiǎn)要介紹了我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況和主要的融資方式與策略方法，并分析比較不同方法的優(yōu)缺點(diǎn)，然后結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)融資的現(xiàn)狀提出了完善房地產(chǎn)管理的相應(yīng)策略，明確如何更好地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和提高管理效率，最后展望我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景，并對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)融資良好發(fā)展和改進(jìn)提出自己的建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) 資金需求 融資渠道 目 錄 HYPERLINK l _Toc261375316

3、 摘要 HYPERLINK l _Toc261375317 Abstract PAGEREF _Toc261375317 h II HYPERLINK l _Toc261375318 緒論1 HYPERLINK l _Toc261375319 1 簡(jiǎn)要概括我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資相關(guān)理論問(wèn)題2 HYPERLINK l _Toc261375320 1.1 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資的定義2 HYPERLINK l _Toc261375321 1.2 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資的渠道與方法2 HYPERLINK l _Toc261375322 1.3 對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資研究的必要性9 HYPERLINK l _Toc2613

4、75323 2 目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀10 HYPERLINK l _Toc261375323 2.1 缺乏多層次房地產(chǎn)金融體系10 HYPERLINK l _Toc261375323 2.2 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制尚不完善10 HYPERLINK l _Toc261375324 2.3 對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)還存在不足11 HYPERLINK l _Toc261375325 3 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題的成因12 HYPERLINK l _Toc261375326 3.1 金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不健全12 HYPERLINK l _Toc261375327 3.2 宏觀環(huán)境滯后13 HYPERLINK

5、l _Toc261375328 3.3 間接融資過(guò)多14 HYPERLINK l _Toc261375332 3.4 投資增長(zhǎng)過(guò)快15 HYPERLINK l _Toc261375333 4 拓寬房地產(chǎn)業(yè)融資渠道的建議17 HYPERLINK l _Toc261375334 4.1 探索建立組合式融資模式17 HYPERLINK l _Toc261375323 4.2 加快完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)18 HYPERLINK l _Toc261375336 4.3 加強(qiáng)日常融資管理,控制融資風(fēng)險(xiǎn)19 HYPERLINK l _Toc261375348 4.4 不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)融資相關(guān)制度和法規(guī)20 H

6、YPERLINK l _Toc261375349 4.5 鼓勵(lì)房地產(chǎn)融資專業(yè)人才的培養(yǎng)和理論研究20 HYPERLINK l _Toc261375353 結(jié)論23 HYPERLINK l _Toc261375354 致謝24 HYPERLINK l _Toc261375355 參考文獻(xiàn)25 PAGE 26緒 論房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集、投資龐大、需要有大量資金支持的產(chǎn)業(yè)，而且其投資回收期較長(zhǎng)，因此對(duì)投入資金的來(lái)源、取得資金的成本，以及資金的盡快回籠都有較高的要求。房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，大量的資金 HYPERLINK /lixue/ 自然而然會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，以銀行為主導(dǎo)的模式主要會(huì)使今后金融市場(chǎng)面

7、臨一系列的問(wèn)題，無(wú)論是對(duì)企業(yè)還是對(duì)個(gè)人。根據(jù)我們現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況，在目前的情況下，房地產(chǎn)以銀行為主導(dǎo)的模式，短期內(nèi)不會(huì)改變。當(dāng)然我們以銀行為主導(dǎo)的方式，并不會(huì)說(shuō)完全是單一的方式，融資渠道多元化，融資市場(chǎng)多元化，肯定是今后一段時(shí)間內(nèi)要進(jìn)行的，比我們想象的肯定要快。本文將對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀進(jìn)行研究，并將房地產(chǎn)業(yè)融通渠道劃分為房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道和個(gè)人融資渠道，分別進(jìn)行分析，指出我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)行融資渠道的不足，最后提出發(fā)展和完善房地產(chǎn)業(yè)融資渠道的建議與對(duì)策。1 簡(jiǎn)要概括我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資相關(guān)理論問(wèn)題1.1 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資的定義房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中的一支重要支撐力量，對(duì)一個(gè)國(guó)家和地

8、區(qū)來(lái)講，具有經(jīng)濟(jì)發(fā)展推進(jìn)器和社會(huì)政治穩(wěn)定器的作用。房地產(chǎn)融資租賃即指擁有一塊土地的開發(fā)商，將該土地出租給另外的投資者開發(fā)建設(shè)房屋，而以每年獲得的租金作為抵押，申請(qǐng)開發(fā)項(xiàng)目全額的長(zhǎng)期抵押貸款；或者是開發(fā)商通過(guò)租賃方式獲得土地的使用權(quán)和占用權(quán)后，以自己開發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押向銀行申請(qǐng)長(zhǎng)期抵押貸款。房地產(chǎn)融資租賃公司作為一個(gè)市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)載體，可以通過(guò)吸收股東投資，或在貨幣市場(chǎng)、資本市場(chǎng)采取借貸、拆借、發(fā)債上市等融資手段，吸收社會(huì)投資。房屋使用者通過(guò)支付租金直接獲得使用權(quán)。房地產(chǎn)融資租賃可以為承租人定做靈活的還租安排，出租人和承租人雙方還可以協(xié)商租金價(jià)格。同時(shí)房地產(chǎn)公司還可以通過(guò)自己所屬或控股的租賃公司

9、采用房地產(chǎn)融資租賃方式促銷自己的產(chǎn)品。對(duì)出租人來(lái)說(shuō)，由于在合同期滿之前，出租人始終是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人，故大大地降低了房屋消費(fèi)的門檻，降低風(fēng)險(xiǎn)。出租人通過(guò)收取租金獲得收益，以相對(duì)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的方式獲得高于銀行利息的回報(bào)。租賃公司還可以通過(guò)資產(chǎn)證券化以及財(cái)產(chǎn)信托等方式將租金收取權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者，分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在租賃業(yè)比較發(fā)達(dá)的美國(guó)、英國(guó)等西方國(guó)家，融資租賃業(yè)年平均增長(zhǎng)達(dá)30，成為僅次于銀行信貸的第二大融資方式。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立和完善，融資租賃在我國(guó)也將成為貸款、證券之后的第三個(gè)重要資本市場(chǎng)籌資方式。當(dāng)前我國(guó)居民儲(chǔ)蓄存款多，民間資本充裕，但投資渠道不多，且風(fēng)險(xiǎn)大，這為房地產(chǎn)融資租賃方式提供了空間。

10、1.2 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資的渠道與方法1.2.1 銀行貸款目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在融資壓力大、融資渠道單一的問(wèn)題。這里既有房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)和宏觀調(diào)控政策的影響，也有企業(yè)自身的原因。筆者根據(jù)中國(guó)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，提出國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)利用海外資金長(zhǎng)期看好國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的良機(jī)，積極與海外資金合作；同時(shí)不斷提升自身管理能力，提高資金管理效率，加快開發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，從根本上降低融資需求。房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)等活動(dòng)有關(guān)的貸款，主要包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)用房貸款等。至今銀行貸款仍然是我國(guó)房地產(chǎn)最主要的融資渠道，

11、至少70以上的房地產(chǎn)開發(fā)資金仍然來(lái)自商業(yè)銀行系統(tǒng)。而這種以銀行為主導(dǎo)的單一融資模式必然會(huì)把整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)完全風(fēng)險(xiǎn)集中到銀行身上，改變國(guó)內(nèi)單一的以銀行為主導(dǎo)的房地產(chǎn)融資模式已是迫在眉睫。在新的融資限制條件下，實(shí)際上可以說(shuō)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是難以繼續(xù)依賴銀行貸款的。然而，這新的一年中，作為房地產(chǎn)融資主渠道的銀行，內(nèi)對(duì)各路新融資方式的挑戰(zhàn)，外臨外資銀行等強(qiáng)敵逼近，其江湖老大的地位卻依然難以撼動(dòng)。當(dāng)然，銀行融資門檻將越來(lái)越高，銀行貸款在房地產(chǎn)資金鏈中的比例會(huì)逐漸減少：非銀行融資渠道將加速放開，直接融資和證券化融資加快不僅是銀行為了減低自身的風(fēng)險(xiǎn)，銀行信貸衍生品和非信貸類的融資品種層出不窮且不斷完善。房

12、地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，大量的資金 HYPERLINK /lixue/ 自然而然會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，以銀行為主導(dǎo)的模式主要會(huì)使今后金融市場(chǎng)面臨一系列的問(wèn)題，無(wú)論是對(duì)企業(yè)還是對(duì)個(gè)人。根據(jù)我們現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況，在目前的情況下，房地產(chǎn)以銀行為主導(dǎo)的模式，短期內(nèi)不會(huì)改變。當(dāng)然我們以銀行為主導(dǎo)的方式，并不會(huì)說(shuō)完全是單一的方式，融資渠道多元化，融資市場(chǎng)多元化，肯定是今后一段時(shí)間內(nèi)要進(jìn)行的，比我們想象的肯定要快。1.2.2 上市融資理論上講，公開上市是最佳途徑，因?yàn)橹苯尤谫Y，可從容化解金融風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)融資成本，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。但是，房地產(chǎn)企業(yè)上市非常困難， 因?yàn)樗内A利模式有別于一般 HYPERLINK

13、 /gongxue/ 工業(yè)企業(yè)，資金流不連續(xù)， 呈現(xiàn)周期性的大進(jìn)大出的狀況，難以達(dá)到上市要求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2004年初，已有北京天鴻寶業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司、金地集團(tuán)、上海復(fù)地等60多家房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了在證券市場(chǎng)上市融資。當(dāng)然，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是通過(guò)買殼、重組來(lái)上市。買殼上市就是指一些非上市公司通過(guò)收購(gòu)一些業(yè)績(jī)較差，籌資能力弱化的上市公司，剝離被收購(gòu)上市公司的不良資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，注入自己的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，形成新的主營(yíng)業(yè)務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)該公司間接上市的目的。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊(cè)資本永久使用，沒(méi)有固定的還款期限，因此，對(duì)于一些規(guī)模較大的開發(fā)項(xiàng)目，尤其是商

14、業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具有很大的優(yōu)勢(shì)。一些急于擴(kuò)充規(guī)模和資金的有發(fā)展?jié)摿Φ拇笾行推髽I(yè)還可以考慮買(借)殼上市進(jìn)行融資。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)本身的這種資金密集型、周期性、受政策影響比較大的特點(diǎn)，房企借助資本市場(chǎng)會(huì)成為一個(gè)趨勢(shì)。但因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)企業(yè)直接上市面臨監(jiān)管層大量的 HYPERLINK /Law/ 法律法規(guī)的屏障。因此，很多好的房地產(chǎn)公司一直在尋求香港、新加坡上市。其余的則考慮通過(guò)借殼上市打開資本市場(chǎng)的通道。1.2.3 房地產(chǎn)債券融資房地產(chǎn)債券是企業(yè)債券中的一個(gè)組成部分。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券并不多見。房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在1992年，從我國(guó)目前來(lái)看，由于發(fā)債主體資格的嚴(yán)格要求和債券市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，

15、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用債券籌資的渠道同樣并不暢通。2004年伴隨國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)資本市場(chǎng)改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見出臺(tái)，國(guó)家對(duì)于債券融資的態(tài)度會(huì)有實(shí)質(zhì)性改變，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券融資空間將會(huì)增大。按照我國(guó)“大力發(fā)展資本市場(chǎng)、擴(kuò)大直接融資比例”的發(fā)展思路，2006年債券市場(chǎng)的發(fā)行量將有一個(gè)大的增長(zhǎng)已成必然。而像短期融資券、企業(yè)債的發(fā)行更有可能成倍增長(zhǎng)。因此可以相信，包括短期融資券、可轉(zhuǎn)換債券在內(nèi)的債券市場(chǎng)將成為2006年房地產(chǎn)公司除銀行外最可能企及的方式。當(dāng)然，國(guó)家應(yīng)適度放寬對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行主體、融資項(xiàng)目和利率等限制條件，增加對(duì)符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行長(zhǎng)期債券的額度，為房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)債券融資

16、創(chuàng)造良好的條件。 1.2.4其他融資方法房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中的一支重要支撐力量，在確保國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)、緩解就業(yè)壓力、拉動(dòng)民間投資、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、推進(jìn)技術(shù)創(chuàng)新、促進(jìn)市場(chǎng)繁榮、方便群眾生活、保持社會(huì)穩(wěn)定等方面具有不可替代的地位和作用。據(jù)有關(guān)資料顯示，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)一個(gè)國(guó)家和地區(qū)來(lái)講，具有經(jīng)濟(jì)發(fā)展推進(jìn)器和社會(huì)政治穩(wěn)定器的作用。房地產(chǎn)融資還有其他幾種方法：（1）房地產(chǎn)信托。在銀信貸收緊的情況下，房地產(chǎn)信托迅速成為近年來(lái)異?；钴S的房地產(chǎn)融資方式。房地產(chǎn)信托是信托金融工具在房地產(chǎn)業(yè)中的應(yīng)用。目前我國(guó)房地產(chǎn)信托基本上參照銀行貸款的有關(guān)條款執(zhí)行，很大程度上是銀行貸款的變種，但信托公司在委

17、托貸款方面的監(jiān)控、管理、經(jīng)營(yíng)能力和經(jīng)驗(yàn)可能不如銀行，因而很難起到有效的風(fēng)險(xiǎn)分散和風(fēng)險(xiǎn)管理作用。此外，我國(guó)目前真正意義上的信托投資機(jī)構(gòu)并不多，且絕大多數(shù)在房地產(chǎn)信托融資方面并無(wú)良好建樹。因此，一方面應(yīng)建立和培養(yǎng)一批真正意義上的房地產(chǎn)信托投資機(jī)構(gòu)，另一方面應(yīng)在加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信托監(jiān)管的同時(shí)，通過(guò)完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，規(guī)范和發(fā)展信托融資方式，使之成為房地產(chǎn)業(yè)融資的一條主要通道。我國(guó)的房地產(chǎn)信托是指信托公司接受委托經(jīng)營(yíng)、管理和處分的財(cái)產(chǎn)為房地產(chǎn)及相關(guān)財(cái)務(wù)的信托。自2001年我國(guó)信托投資“一法兩規(guī)”的相繼出臺(tái)以來(lái)，信托公司在房地產(chǎn)資 HYPERLINK /finance/ 金融通市場(chǎng)上開始扮演起日趨重要的角色

18、。房地產(chǎn)開發(fā)商把融資的目光轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。房地產(chǎn)信托是金融信托業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相互融合的產(chǎn)物，它為房地產(chǎn)業(yè)的 HYPERLINK /fazhan/ 發(fā)展提供了大最的資金和手段。房地產(chǎn)信托在資金運(yùn)用上，可以橫跨產(chǎn)業(yè)投資、資本市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)，形式多種多樣：如通過(guò)貸款、股權(quán)融資和交易等方式為房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金；或者階段性地購(gòu)買房地產(chǎn) HYPERLINK /company/ 企業(yè)，然后再以賣出的方式融入資金。與其他模式，比如上市、海外融資、企業(yè)債券、股權(quán)投資、產(chǎn)業(yè)基金等模式相比，雖然房地產(chǎn)信托融資本身也有諸如“200份”、流通性、營(yíng)銷方式等方面的限制條件和缺欠，但信托的宏觀環(huán)境相對(duì)其他融資工具而言要

19、寬松得多。我國(guó)房地產(chǎn)信托的發(fā)展方向應(yīng)是為房地產(chǎn)開發(fā)、收購(gòu)、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供全面的金融服務(wù)，適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，提供有效的資金融通和風(fēng)險(xiǎn)管理手段。盡管政府調(diào)控樓市的步伐目前正在加快，陸續(xù)出臺(tái)的政策和措施導(dǎo)致銀行對(duì)房地產(chǎn)的信貸進(jìn)一步收緊，然而與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的信托產(chǎn)品卻沒(méi)有因此而收縮。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)的暴利時(shí)代即將過(guò)去，卻仍不妨礙房地產(chǎn)作為一種商品所能產(chǎn)生的可觀收益。房地產(chǎn)信托的再次火爆，讓投資者發(fā)現(xiàn)，還有另外一種方式，可以從房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得頗為豐厚的收益。雖然目前房地產(chǎn)信托投資規(guī)模仍然很小，但卻提供了一種新的融資模式，可能成為房地產(chǎn)資金供給渠道的有效補(bǔ)充和主流發(fā)展方向之一。住房

20、抵押貸款證券化，就是將金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款證券（主要以抵押貸款作為擔(dān)保的債券），并通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行交易，轉(zhuǎn)賣給市場(chǎng)投資者，以達(dá)到融通資金和把抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分散給市場(chǎng)眾多投資者的目的。二級(jí)市場(chǎng)（個(gè)人房貸市場(chǎng)）的運(yùn)作不僅使得一級(jí)市場(chǎng)（開發(fā)貸款市場(chǎng)）有了穩(wěn)定的資金來(lái)源，而且極大地增強(qiáng)了住房抵押貸款的安全性和流動(dòng)性，有效實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)分散和風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)，同時(shí)也為證券市場(chǎng)提供了一種具有較高信譽(yù)的中長(zhǎng)期投資工具。在美國(guó)，經(jīng)過(guò)聯(lián)邦金融中介機(jī)構(gòu)擔(dān)保過(guò)的房地產(chǎn)抵押貸款證券化金融產(chǎn)品，具有類似于政府債券的信譽(yù)。而且由于二級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品相對(duì)于政府債券具有更高的收益率，受到保險(xiǎn)、養(yǎng)老基金等中長(zhǎng)期投資者的歡

21、迎。目前，我國(guó)的房貸證券化試點(diǎn)已進(jìn)入方案設(shè)計(jì)階段，各地宜根據(jù)國(guó)家相關(guān)政策，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況積極推動(dòng)住房抵押貸款證券化進(jìn)程。（2）海外地產(chǎn)基金。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，越來(lái)越多的海外投行、地產(chǎn)基金瞄準(zhǔn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，近幾年，伴隨政府宏觀調(diào)控，土地嚴(yán)控，信貸緊縮，越來(lái)越多的海外資金進(jìn)入大陸市場(chǎng)，特別是在上海和北京等中國(guó)一線城市不斷制造大手筆的地產(chǎn)交易，一時(shí)間似乎有 “山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓”之勢(shì)，引起了國(guó)內(nèi)部分媒體和學(xué)術(shù)界的高度關(guān)注，甚至有人突然發(fā)出 “狼來(lái)了”的聲音，似乎在召喚國(guó)人對(duì)其喊打，著實(shí)讓已進(jìn)入的外資地產(chǎn)基金驚出一身“冷汗”，一直是小心翼翼，惟恐遭受嚴(yán)打?？上驳氖?，我國(guó)政府并

22、沒(méi)有對(duì)外資地產(chǎn)基金采取多大的限制，并沒(méi)有附和部分媒體的聲音而馬上叫停。其實(shí)，政府對(duì)當(dāng)前外資進(jìn)入的渠道，規(guī)模和投資方向都有比較清楚的掌握，外資地產(chǎn)基金不同于“熱錢”的投機(jī)，他們都有明確的投資方向和目標(biāo)，對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)也有比較嚴(yán)格的限制，例如，投資方向主要集中在地產(chǎn)的投資開發(fā)而不是消費(fèi)；集中在商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，而不是住宅。 目前外資地產(chǎn)基金進(jìn)入國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)一般有以下兩種方式一是申請(qǐng) HYPERLINK /china/ 中國(guó)政府特別批準(zhǔn)運(yùn)作地產(chǎn)項(xiàng)目或是購(gòu)買不良資產(chǎn)；二是成立投資管理公司合法規(guī)避限制，在操作手段上通過(guò)回購(gòu)房、買斷、租約等直接或迂回方式實(shí)現(xiàn)資金合法流通和回收。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高回報(bào)吸引了眾多

23、的海外地產(chǎn)基金，大手筆收購(gòu)了一些大型商場(chǎng)、大城市繁華地帶寫字樓，或股權(quán)投資于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，有些則獨(dú)立開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。業(yè)界專家分析，金融要全面開放，外資銀行、外來(lái)資金必將成為中國(guó)房地產(chǎn)新的力量。海外地產(chǎn)基金采取多種渠道陸續(xù)進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，拓寬了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。海外基金與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作的特點(diǎn)是集中度非常高，海外資金在中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)行投資，大都選擇大型的房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)企業(yè)的信譽(yù)、規(guī)模和實(shí)力要求比較高。但是，有實(shí)力的開發(fā)商相對(duì)其他企業(yè)來(lái)說(shuō)有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信托等融資渠道的成本高， 因此，海外基金在中國(guó)房地產(chǎn)的影響力還十分有限。由于國(guó)情不同、政策存在不確定性

24、、資金退出風(fēng)險(xiǎn)等原因，注入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的海外資金似乎仍處于謹(jǐn)慎“試水”階段，可望有新的突破。從發(fā)展趨勢(shì)看，在未來(lái)兩三年內(nèi)境外基金將快速增加，這些境外基金將帶來(lái)他們的資金和經(jīng)驗(yàn)，并越來(lái)越多地參與到中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)。當(dāng)然，要使得海外基金成為房地產(chǎn)企業(yè)的一大資金來(lái)源，還需要相關(guān)政策、 HYPERLINK /Law/ 法律的完善，和國(guó)內(nèi)企業(yè)運(yùn)作的日益規(guī)范化以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益透明化。 （3）房地產(chǎn)投資信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts，簡(jiǎn)寫為REITs)，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金， 由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的

25、一種信托基金制度。REITs實(shí)際上是一種采取公司或者商業(yè)信托組織形式，集聚多個(gè)投資者的資金，收購(gòu)并持有房地產(chǎn)或者為房地產(chǎn)進(jìn)行融資，并享受稅收優(yōu)惠的投資機(jī)構(gòu)，這種購(gòu)買相應(yīng)地為開發(fā)商提供了融資渠道。由于房地產(chǎn)投資基金對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資屬于股權(quán)投資，不會(huì)給企業(yè)增加債務(wù)負(fù)擔(dān)；同時(shí)，它又以分散投資、降低風(fēng)險(xiǎn)為基本原則，其在一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的投資不會(huì)超過(guò)基金凈資產(chǎn)額的一定比例，使企業(yè)不會(huì)喪失自主經(jīng)營(yíng)權(quán)。REITs是房地產(chǎn)信托發(fā)展的歸宿。REITs在國(guó)外發(fā)展較成熟。但是我國(guó)資本市場(chǎng)上的REITs尚未定型，至今國(guó)內(nèi)還沒(méi)有出現(xiàn)真正意義上的REITs產(chǎn)品。、對(duì)國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，REITs雖好，但操作起來(lái)卻難。由于相

26、應(yīng)制度不健全，在國(guó)內(nèi)操作REITs面臨“雙重稅收”(投資公司在取得信托收益以及收益向投資人進(jìn)行分配時(shí)都需要繳稅)問(wèn)題，投資回報(bào)率要求較高，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)公司一般難以承受。由于沒(méi)有設(shè)立REITs方面的合法機(jī)制，內(nèi)地開發(fā)商都希望在香港或新加坡上市自己的REITs，也樂(lè)于和外資基金合作。REITs儼然已成為2006年房地產(chǎn)領(lǐng)域最為熱門的話題。當(dāng)然，中國(guó)在目前的制度下，發(fā)展REITs還需要時(shí)間。 （4）房地產(chǎn)融資還有另外其他幾種方式，私募融資，作為一股不容忽視的民間力量，在股市和房市這樣一些高回報(bào)的行業(yè)中，私募基金無(wú)時(shí)不在證明自己的存在，甚至充當(dāng)房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)的罪魁禍?zhǔn)?。向私募基金的融資有時(shí)不太規(guī)范和不易

27、監(jiān)管，據(jù)估算，十余年間，民間私募基金投向全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的資金已經(jīng)超過(guò)了千億元規(guī)模。在當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)和開發(fā)型證券融資受條件制約的情況下，采取私募方式融通資金是值得探索的道路之一。修訂后的證券法和公司法已為房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新預(yù)留了空間，私募信托基金可用于項(xiàng)目開發(fā)或房地產(chǎn)投資即物業(yè)收購(gòu)，而私募發(fā)行股票可在一定程度上解決房地產(chǎn)開發(fā)商和股東籌集難題。當(dāng)前由于我們對(duì)私募基金沒(méi)有法律規(guī)范，也缺乏對(duì)合格投資人的劃分標(biāo)準(zhǔn)，往往使一些缺乏風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力和承受力的人參與集合信托計(jì)劃，蘊(yùn)藏了較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。私募房地產(chǎn)信托基金由于投資標(biāo)底和募集的基金份額流動(dòng)性均不高，私募發(fā)行股票也存在范圍有限、流動(dòng)性不高的問(wèn)題， 因而這兩種

28、融資方式都有較大局限性。 典當(dāng)融資，對(duì)于國(guó)內(nèi)數(shù)量眾多的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，宏觀調(diào)控之后的資金問(wèn)題與大型開發(fā)商相比顯得尤為突出。在主要渠道提高門檻之后，重新開辟融資渠道成為現(xiàn)實(shí)的選擇。此時(shí)，房地產(chǎn)典當(dāng)作為一種替補(bǔ)融資手段進(jìn)入開發(fā)商的視野。典當(dāng)行可以利用其方便、快捷的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，積極參與中小企業(yè)融資貸款業(yè)務(wù)。隨著我國(guó)監(jiān)管部門對(duì)房屋抵押典當(dāng)?shù)牡炔粍?dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的解禁，房屋正在成為今天典當(dāng)行最大標(biāo)的業(yè)務(wù)。2006年上海、天津等 HYPERLINK /Economic/ 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市所在地的房地產(chǎn)主管部門率先出臺(tái)了典當(dāng)行開展房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的政策，天津市更將在建商品房、期房劃入典當(dāng)行可涉足的領(lǐng)域。這為各省規(guī)

29、范合法地進(jìn)行房屋抵押登記帶來(lái)了更多的盼望。在短期小金額資金融通的過(guò)程中， 典當(dāng)融資發(fā)揮了它靈活的作用，但是相對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)巨額融資需求來(lái)說(shuō)，典當(dāng)金額規(guī)模太小了，融資成本也較高。典當(dāng)融資雖然不占主流地位，但依然是解決房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難的一束救命稻草。典當(dāng)融資在2005年扮演了中小房地產(chǎn)企業(yè)救命稻草的角色，也成為一些大企業(yè)首選的應(yīng)急融資方式。由于成本太高，2006年內(nèi)典當(dāng)融資的非主流地位難以改變，但將有越來(lái)越多主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的典當(dāng)行出現(xiàn)。合作開發(fā)，在“831大限”使土地實(shí)現(xiàn)完全市場(chǎng)化的公開供給之際，土地供應(yīng)量亦隨之減少，開發(fā)商取得土地的成本增加。面臨銀行銀根收緊的壓力，土地交割又必須以巨額土地

30、轉(zhuǎn)讓金在短期內(nèi)支付為前提，開發(fā)商必須具備強(qiáng)大的金融運(yùn)作能力或雄厚的自有資金實(shí)力，手中有土地卻沒(méi)有進(jìn)一步開發(fā)能力的開發(fā)商與有資金卻難于拿到土地的開發(fā)商的合作，成為該階段獨(dú)特的合作開發(fā)融資方式。 總之，信托是我國(guó)房地產(chǎn)金融進(jìn)化的邏輯主線。在2006年及今后的一段時(shí)間，我國(guó)的房地產(chǎn)融資發(fā)展將呈現(xiàn)如下層次：第一層次，商業(yè)銀行目前仍然是中國(guó)房地產(chǎn)融資的主流載體；第二層次，信托是中國(guó)房地產(chǎn)融資創(chuàng)新的主流范式，這是由于信托的特殊優(yōu)勢(shì)造就的。第三層次，“信托+銀行+REITs”是中國(guó)房地產(chǎn)融資的主流模式。就目前西方發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)融資模式來(lái)講，已經(jīng)形成了以房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)為核心，以傳統(tǒng)融資渠道

31、為基礎(chǔ)的多元化融資模式。REITs作為國(guó)際主流的地產(chǎn)金融模式已開始進(jìn)入大陸，REITS是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的金融信托產(chǎn)品，它可以上市流通。REITS應(yīng)該是中國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展的一個(gè)方向。第四層次，外資金融機(jī)構(gòu)以及境外基金是中國(guó)地產(chǎn)金融的新生力量。在2006年中國(guó)金融全面開放后應(yīng)該是勢(shì)不可擋，外資銀行、外資金融機(jī)構(gòu)、境外產(chǎn)業(yè)基金等新生力量都會(huì)大顯身手。1.3 對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資研究的必要性房地產(chǎn)投資基金以分散投資、降低風(fēng)險(xiǎn)為基本原則，其在一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的投資不會(huì)超過(guò)基金凈資產(chǎn)額的一定比例。按照國(guó)際定義，房地產(chǎn)投資信托基金有三個(gè)分類。一是股本房地產(chǎn)投資信托基金。該基金投資于房地產(chǎn)，收入來(lái)自于租金和房產(chǎn)銷售利

32、潤(rùn)，如新加坡政府投資公司、美國(guó)國(guó)際集團(tuán)、麥格里銀行、摩根士丹利等；二是抵押借貸房地產(chǎn)投資信托基金。該基金是向房地產(chǎn)主貸款，收入來(lái)自于抵押借貸的利息；三是混合型房地產(chǎn)投資信托基金。該基金既投資于房地產(chǎn)，也向房地產(chǎn)商貸款。目前國(guó)外基金進(jìn)入我國(guó)市場(chǎng)還有一種方式是投資不良資產(chǎn)，比如高盛、摩根士丹利購(gòu)買資產(chǎn)管理公司的不良資產(chǎn)?，F(xiàn)在美國(guó)有300多只房地產(chǎn)基金，規(guī)模在3000億美元以上，其中三分之二的基金都在交易所上市。由于我國(guó)目前沒(méi)有明確的法律法規(guī)，國(guó)外基金多借財(cái)務(wù)管理公司、投資公司等形式進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。國(guó)內(nèi)企業(yè)運(yùn)作的不規(guī)范以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的不透明，仍是海外基金進(jìn)入的主要障礙。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)目前有57只信托基金

33、，其中20只投資于房地產(chǎn)，但并非國(guó)際定義的房地產(chǎn)投資信托基金，因?yàn)樗鼈儾皇窃趪?yán)格的房地產(chǎn)投資信托基金相關(guān)法律下運(yùn)作的。隨著信托業(yè)“一法兩規(guī)”的出臺(tái)，不僅規(guī)范了信托業(yè)務(wù)，也使信托開始發(fā)揮出銀行所不能替代的特殊優(yōu)勢(shì)，開辟了房地產(chǎn)融資的新渠道，其前景被十分看好。2 目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀2.1 缺乏多層次房地產(chǎn)金融體系在經(jīng)濟(jì)全球化、信息化、知識(shí)化、市場(chǎng)化的今天，無(wú)論是發(fā)達(dá)國(guó)家，還是發(fā)展中國(guó)家，房地產(chǎn)業(yè)作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)中最活躍的因素，在其國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中都具有不可忽視、不可替代的作用。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立與完善，加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是必然的戰(zhàn)略選擇房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中的一支重要支撐力量，在

34、確保國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)、緩解就業(yè)壓力、拉動(dòng)民間投資、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、推進(jìn)技術(shù)創(chuàng)新、促進(jìn)市場(chǎng)繁榮、方便群眾生活、保持社會(huì)穩(wěn)定等方面具有不可替代的地位和作用。據(jù)有關(guān)資料顯示，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)一個(gè)國(guó)家和地區(qū)來(lái)講，具有經(jīng)濟(jì)發(fā)展推進(jìn)器和社會(huì)政治穩(wěn)定器的作用。世界各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)踐證明，只有房地產(chǎn)業(yè)的廣泛發(fā)展，才有可能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的充分發(fā)展。作為自負(fù)盈虧的企業(yè)，銀行對(duì)外投資講求的是風(fēng)險(xiǎn)與收益的對(duì)等性。而我國(guó)目前銀行業(yè)從房地產(chǎn)業(yè)獲得的僅僅是固定的利息收益，承擔(dān)的卻是整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)高負(fù)債的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)所導(dǎo)致的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)和收益處于極度的不對(duì)等狀態(tài)，再加上各種違規(guī)貸款的存在，整個(gè)房地產(chǎn)金融面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)，不利于

35、銀行體系的穩(wěn)定。就房地產(chǎn)體系而言，目前我國(guó)仍沒(méi)有形成多層次的豐富的房地產(chǎn)金融體系，專業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保障機(jī)構(gòu)缺位嚴(yán)重；缺乏規(guī)?；?、多元化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系；缺乏獨(dú)立有效的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介服務(wù)體系；缺乏房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)等等。2.2 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制尚不完善目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法規(guī)建設(shè)相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而言是滯后的，除商業(yè)銀行法中有關(guān)銀行設(shè)立資金運(yùn)用規(guī)定外，還沒(méi)有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待于制訂。企業(yè)集團(tuán)的融資活動(dòng)涉及的問(wèn)題很多,貫穿于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全過(guò)程,而且,伴隨著近年來(lái)集團(tuán)資產(chǎn)規(guī)模日益擴(kuò)大和發(fā)展速度的提高,融資活

36、動(dòng)變得越來(lái)越復(fù)雜,集團(tuán)作為一個(gè)財(cái)務(wù)主體,資本結(jié)構(gòu)有負(fù)債存在,必然面臨融資風(fēng)險(xiǎn)。具體可分為現(xiàn)金性風(fēng)險(xiǎn)和收益性風(fēng)險(xiǎn),無(wú)論是哪種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生都會(huì)給企業(yè)集團(tuán)帶來(lái)嚴(yán)重不良影響。但目前有許多財(cái)務(wù)管理人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄,不能從根本上把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì),認(rèn)為只要能夠找到資金,管好用好資金,就不會(huì)產(chǎn)生融資風(fēng)險(xiǎn),對(duì)未來(lái)環(huán)境變動(dòng)預(yù)期,考察資本結(jié)構(gòu)是否合理及制變能力缺乏研究,而且這種觀點(diǎn)在一些企業(yè)集團(tuán)高層管理人員中也很普遍,一味擴(kuò)大投資規(guī)模,對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)與融資風(fēng)險(xiǎn)彼此是否協(xié)調(diào)對(duì)稱研究甚少。這種由于管理人員的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)觀念狹隘,缺乏正確的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),也是融資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的重要原因之一。在成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上，房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的融資不

37、僅有HYPERLINK /wiki/E%1E8%188JG%3A債權(quán)融資和HYPERLINK /wiki/)98%188JG%3A股權(quán)融資一級(jí)市場(chǎng)基本形式，而且存在著發(fā)達(dá)的汪券化二級(jí)市場(chǎng)。隨著住房制度改革的深化和人們觀念的轉(zhuǎn)變個(gè)人購(gòu)房比例逐年增長(zhǎng)。實(shí)行HYPERLINK /wiki/G%11/%25FA*$k/%5EF%148%1F+%1F住房抵押貸款證券化能夠拓寬貸款機(jī)構(gòu)的資金來(lái)源，增強(qiáng)貸款機(jī)構(gòu)資產(chǎn)的流動(dòng)性，分散住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于完善我國(guó)金融市場(chǎng)，尤其是住房抵押二級(jí)市場(chǎng)具有重要意義。 2.3 對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)還存在不足企業(yè)集團(tuán)的融資活動(dòng)涉及的問(wèn)題很多,貫穿于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全過(guò)程,而且,伴隨著

38、近年來(lái)集團(tuán)資產(chǎn)規(guī)模日益擴(kuò)大和發(fā)展速度的提高,融資活動(dòng)變得越來(lái)越復(fù)雜,集團(tuán)作為一個(gè)財(cái)務(wù)主體,資本結(jié)構(gòu)有負(fù)債存在,必然面臨融資風(fēng)險(xiǎn)。具體可分為現(xiàn)金性風(fēng)險(xiǎn)和收益性風(fēng)險(xiǎn),無(wú)論是哪種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生都會(huì)給企業(yè)集團(tuán)帶來(lái)嚴(yán)重不良影響。但目前有許多財(cái)務(wù)管理人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄,不能從根本上把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì),認(rèn)為只要能夠找到資金,管好用好資金,就不會(huì)產(chǎn)生融資風(fēng)險(xiǎn),對(duì)未來(lái)環(huán)境變動(dòng)預(yù)期,考察資本結(jié)構(gòu)是否合理及制變能力缺乏研究,而且這種觀點(diǎn)在一些企業(yè)集團(tuán)高層管理人員中也很普遍,一味擴(kuò)大投資規(guī)模,對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)與融資風(fēng)險(xiǎn)彼此是否協(xié)調(diào)對(duì)稱研究甚少。這種由于管理人員的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)觀念狹隘,缺乏正確的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),也是融資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的重要原因之一。

39、 為防范整個(gè)金融體系出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，央行于2003年6月頒布實(shí)施了關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中的開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、流動(dòng)資金貸款、施工企業(yè)墊資、自有資金比例等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定，使房地產(chǎn)業(yè)遭遇了前所未有的資金瓶頸，房地產(chǎn)信貸新政下如何融資成為關(guān)系企業(yè)生死存亡的必須盡快解決好的關(guān)鍵問(wèn)題。3 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題的成因3.1 金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不健全房產(chǎn)金融市場(chǎng)是指銀行或其他金融機(jī)構(gòu)為房屋再生產(chǎn)所進(jìn)行HYPERLINK /wiki/G%3A-%608J=%18資金融通的市場(chǎng)。其中，住宅金融市場(chǎng)在房產(chǎn)金融市場(chǎng)中占據(jù)非常重要的位置。根據(jù)金融體制的不同模式，

40、住宅金融市場(chǎng)一般可 分為自由的住宅金融市場(chǎng)和國(guó)家指導(dǎo)的住宅金融市場(chǎng)。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要組成部分,對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)具有重要意義。 然而目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)銀行信貸仍是主流,房地產(chǎn)企業(yè)70%以上的資金來(lái)自銀行貸款。房地產(chǎn)信托在121號(hào)文件后迅速發(fā)展,但目前的信托產(chǎn)品還很難滿足房地產(chǎn)業(yè)的融資要求。房地產(chǎn)企業(yè)由于受政策限制,上市比較困難。目前,在中國(guó)5萬(wàn)多家房地產(chǎn)公司中,只有52家公司在證券市場(chǎng)上市融資。房地產(chǎn)公司發(fā)行債券更是希望渺茫,一則房地產(chǎn)公司難以達(dá)到公司法對(duì)發(fā)債主體的要求;二則債券市場(chǎng)規(guī)模小,交易清淡,發(fā)行和持有風(fēng)險(xiǎn)較大,故基本上處于停滯狀態(tài)?？偟膩?lái)說(shuō),中

41、國(guó)目前的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)正處于迅速發(fā)展時(shí)期,但因市場(chǎng)主體不健全、行為不規(guī)范、宏觀管理工作不到位等,一定程度上制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。我國(guó)的房地產(chǎn)商基本上都是粗獷式經(jīng)營(yíng)，是全能型的房地產(chǎn)商，不需要有多精于管理，就能獲得“暴利”，迅速擴(kuò)張。而在土地、信貸，甚至信托等一系列政策措施日漸嚴(yán)厲的情況下，市場(chǎng)對(duì)企業(yè)的要求就愈發(fā)顯得嚴(yán)格起來(lái)，現(xiàn)實(shí)已經(jīng)證明，只有那些平時(shí)重視管理，加強(qiáng)內(nèi)控的企業(yè)目前還能在市場(chǎng)上生存，而那些管理混亂，內(nèi)控不嚴(yán)的企業(yè)正在紛紛被淘汰出局。目前，中國(guó)有三萬(wàn)多家房地產(chǎn)企業(yè)，政策調(diào)控以后將有超過(guò)半數(shù)退出舞臺(tái)，這是必然。至于在這個(gè)過(guò)程中，那些企業(yè)遭遇到這樣的結(jié)局，根本的標(biāo)準(zhǔn)還是看房地產(chǎn)商自身的能

42、力，主要是融資能力和管理能力，而融資能力的高低最終還是取決于自身的管理能力。外資地產(chǎn)基金對(duì)房地產(chǎn)的又一實(shí)惠是其價(jià)值化的管理模式。外資地產(chǎn)基金是直接投資，且是股權(quán)投資，一般都要求擁有被投資企業(yè)的股份，通過(guò)派出自己的股權(quán)代表進(jìn)駐公司，進(jìn)駐項(xiàng)目而參入到對(duì)被投資項(xiàng)目的管理和監(jiān)督。進(jìn)駐的外資代表要對(duì)投資的過(guò)程進(jìn)程全程監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)提出改善建議。大的外資地產(chǎn)基金在國(guó)際上一般都有數(shù)十年的投資管理經(jīng)驗(yàn)，有著先進(jìn)的投資理念，經(jīng)驗(yàn)管理方法，因此，外資地產(chǎn)基金的進(jìn)入能大大提高被投資企業(yè)的地產(chǎn)運(yùn)作能力和經(jīng)營(yíng)管理能力。另外，房地產(chǎn)基金可為地產(chǎn)公司提供多一項(xiàng)集資途徑，并且?guī)?lái)多項(xiàng)好處：可在地產(chǎn)公司的悉心安排下，

43、將一些質(zhì)素較高與質(zhì)素較低的物業(yè)捆綁在一起合并推出，增加其資產(chǎn)的吸引力，以較佳的價(jià)錢賣出；有助地產(chǎn)公司釋放旗下資產(chǎn)的價(jià)值；地產(chǎn)公司有權(quán)通過(guò)持有部分房地產(chǎn)基金繼續(xù)控制旗下的資產(chǎn)，并通過(guò)房地產(chǎn)基金每年的股息獲得穩(wěn)定的收入；地產(chǎn)公司如日后需要再融資時(shí)，也可透過(guò)減持房地產(chǎn)基金來(lái)獲得資金。3.2 宏觀環(huán)境滯后房地產(chǎn)調(diào)控以前，地產(chǎn)商通常只有少量的自有資金就能運(yùn)作房地產(chǎn)，其投資開發(fā)資金和流動(dòng)資金一般來(lái)自四部分：自有資金，銀行貸款、建造商的工程墊付款和購(gòu)房戶的預(yù)付款，其中以后三部分為絕大多數(shù)，根據(jù)中國(guó)人民銀行2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告顯示，中國(guó)房地產(chǎn)商的資金70%還是來(lái)自銀行，不管是直接貸款，還是銀行按揭，最

44、終資金來(lái)源還是國(guó)有商業(yè)銀行。在目前宏觀調(diào)控愈來(lái)愈嚴(yán)格的形勢(shì)下，絕大多數(shù)房地產(chǎn)商面臨資金的強(qiáng)大壓力，只有為數(shù)不多的幾家大地產(chǎn)商，或者是過(guò)去積累了相當(dāng)?shù)馁Y本實(shí)力，或者是因?yàn)橛斜容^好的信用基礎(chǔ)和極其優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)項(xiàng)目才能獲得銀行的貸款。現(xiàn)在市場(chǎng)發(fā)布的信息，即使像北京首創(chuàng)、萬(wàn)達(dá)和天津順馳這類中國(guó)地產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)目前也都在紛紛與外資地產(chǎn)基金接觸，而且已經(jīng)從外資地產(chǎn)基金那里獲得了大量的資金來(lái)源而讓廣大的中小地產(chǎn)商們“羨慕”不已。政策調(diào)控的目的是調(diào)整地產(chǎn)商的資本結(jié)構(gòu)，降低國(guó)有商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，不斷減少地產(chǎn)商間接融資的比例，同時(shí)增加直接融資的比例；改變房地產(chǎn)“魚目混珠”的局面，淘汰劣質(zhì)企業(yè)，培育優(yōu)質(zhì)企業(yè)，促使房

45、地產(chǎn)向理性的回歸。然而，嚴(yán)厲的政策調(diào)控能否真正發(fā)揮這樣的作用，也需要市場(chǎng)的配套條件，否則，可能將一些實(shí)際優(yōu)質(zhì)企業(yè)淘汰了，因?yàn)樗鼈冞€不具備一定資本實(shí)力，尚處于發(fā)展壯大階段。外資地產(chǎn)基金與銀行貸款投資的一個(gè)很大不同是更重視優(yōu)質(zhì)企業(yè)和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，而不是過(guò)于強(qiáng)調(diào)企業(yè)實(shí)力，所以，真正優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)還是能在外資地產(chǎn)基金的幫助下，順利實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略突破，發(fā)展壯大，成為市場(chǎng)的主導(dǎo)者。事實(shí)上，在目前的政策、市場(chǎng)環(huán)境下，外資地產(chǎn)基金能夠成為政策調(diào)控發(fā)揮作用的有利幫手，將政策的作用發(fā)揮到實(shí)處。近年來(lái)，由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速、房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)效益可觀，各商業(yè)銀行均加大了房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的投入力度，房地產(chǎn)開發(fā)類貸款和個(gè)人住房貸

46、款數(shù)額連年穩(wěn)步上升。目前。已形成HYPERLINK /wiki/-%18建行、HYPERLINK /wiki/)%14工行并駕領(lǐng)先，其他各家商業(yè)銀行各有所長(zhǎng)、緊緊跟上的格局。 關(guān)鍵問(wèn)題就在于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、房地產(chǎn)企業(yè)的融資不是依市場(chǎng)本身、依企業(yè)融資法則本身來(lái)進(jìn)行,而是政府介入太多、太頻繁所致。比如,無(wú)論是地方政府還是中央政府,當(dāng)它們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)當(dāng)?shù)卦鲩L(zhǎng)重要時(shí),就會(huì)大力鼓勵(lì)銀行放松銀根,促使房地產(chǎn)投資迅速增長(zhǎng)。而政府一旦發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)發(fā)展有問(wèn)題時(shí),就希望通過(guò)宏觀調(diào)控的方式來(lái)改變房地產(chǎn)銀行信貸的擴(kuò)張。如果不是政府介入過(guò)多銀行信貸,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度投資、房?jī)r(jià)快速上漲等問(wèn)題也不會(huì)那樣嚴(yán)重。因此

47、,目前房地產(chǎn)業(yè)融資體系改革,僅是金融市場(chǎng)方式的技術(shù)性調(diào)整與改革已經(jīng)不夠,而應(yīng)該從改變政府對(duì)金融市場(chǎng)的控制方式和改善市場(chǎng)的環(huán)境與市場(chǎng)的運(yùn)作效率入手,去除政府對(duì)金融資源的壟斷,形成有效的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,從尊重企業(yè)融資的內(nèi)在法則入手。 對(duì)于上面所列的一些現(xiàn)象,其原因就在于國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)相當(dāng)不發(fā)達(dá),沒(méi)有一個(gè)好的渠道讓資金剩余者的資金通過(guò)金融中介轉(zhuǎn)移到金融需求者手中。而這些問(wèn)題的原因又在于政府對(duì)國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)壟斷太多、管制太多,在于政府對(duì)金融市場(chǎng)的干預(yù)頻繁。也正是國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)這樣的運(yùn)作機(jī)制,導(dǎo)致目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的基本缺陷。3.3 間接融資過(guò)多盡管房地產(chǎn)前景形勢(shì)良好，但是這個(gè)高速發(fā)展的行業(yè)仍然存在很多問(wèn)題

48、，首先，房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理，對(duì)銀行依賴度過(guò)高。其次，融資渠道的不合理也導(dǎo)致了資源配置的不合理。很多資金想進(jìn)入房地產(chǎn)但渠道匱乏，包括一些保險(xiǎn)公司、社?；鸲疾荒芡顿Y房地產(chǎn)的開發(fā)，雖然剛剛出臺(tái)的新保險(xiǎn)法規(guī)定保險(xiǎn)公司可以以自有資金投資物業(yè)，但是試點(diǎn)辦法還沒(méi)有出來(lái)，而征求意見稿對(duì)保險(xiǎn)公司投資房地產(chǎn)的比例也沒(méi)有確定，即使是從過(guò)去的5%提升到10%15%也還是不夠的。更何況短期內(nèi)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)資金還是不能直接參與房地產(chǎn)開發(fā)。另外，國(guó)外非常普遍的房地產(chǎn)私募股權(quán)基金以及開發(fā)類產(chǎn)業(yè)基金國(guó)內(nèi)都還沒(méi)有發(fā)展起來(lái)。因此，投資渠道的缺乏導(dǎo)致了房企融資結(jié)構(gòu)性矛盾非常大，一方面，房地產(chǎn)毛利率非常高很適合投資，而另一方面，充裕

49、的資金又沒(méi)有足夠的渠道進(jìn)入。我國(guó)房地產(chǎn)公司先以自有資金和銀行流動(dòng)資金貸款取得“四證”,再以開發(fā)貸款和墊資盡早拿到銷售證,最后利用個(gè)人按揭貸款完成開發(fā)。按照以上的規(guī)則,房地產(chǎn)開發(fā)商只要有少數(shù)的自有資金就可以順利地進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)。目前,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)70%以上的資金來(lái)自銀行貸款,造成了房地產(chǎn)業(yè)極大的金融風(fēng)險(xiǎn)。一旦商品房滯銷,開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)不靈,就易陷入資不抵債和銀行債務(wù)難追償并成為壞賬死賬的可能。房地產(chǎn)間接融資比例過(guò)高,加大金融風(fēng)險(xiǎn)。目前房地產(chǎn)企業(yè)間接融資的比重過(guò)大，應(yīng)該充分利用資本市場(chǎng)的功能，增加直接融資在房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源中的比重。我國(guó)是一個(gè)間接融資占絕對(duì)比重的國(guó)家，在較長(zhǎng)的一段時(shí)間里銀行間

50、接融資仍然是房地產(chǎn)企業(yè)融資的最主要渠道。因此，要進(jìn)一步改進(jìn)和完善銀行間接融資渠道，更好地為房地產(chǎn)企業(yè)提供服務(wù)。推進(jìn)間接融資形式多樣化，目前雖然各大銀行在個(gè)人按揭貸款方面創(chuàng)新不斷，但在房地產(chǎn)企業(yè)融資方式上缺乏創(chuàng)新。建議銀行業(yè)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)和現(xiàn)狀，提供一些有特色的信貸服務(wù)，如建立一種將中外銀行、擔(dān)保機(jī)構(gòu)有效結(jié)合，為企業(yè)提供貸款的融資方式，具體可采取的模式，如：中資銀行+外資銀行；中資銀行+信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)；中資銀行+信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)+擔(dān)保企業(yè)；中資銀行+擔(dān)保企業(yè)甲+擔(dān)保企業(yè)乙，等等，為企業(yè)提供各種擔(dān)保和抵押貸款。創(chuàng)新變直接融資為間接融資的方式，直接融資雖然形式多樣，但對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)真正能用

51、上的方式卻不多，相反，從銀行獲得貸款支持這種最為普通的間接融資方式是多數(shù)開發(fā)企業(yè)比較容易接受和實(shí)現(xiàn)的融資方式。建議更多的開發(fā)企業(yè)積極嘗試探索將直接融資轉(zhuǎn)化為間接融資的新融資途徑。3.4 投資增長(zhǎng)過(guò)快與其他一般行業(yè)收益率低截然不同的是,近幾年房地產(chǎn)業(yè)火熱發(fā)展,大批的行業(yè)外資金也按耐不住,紛紛涌入房地產(chǎn)業(yè)。包括海爾、海信、美的、康佳、三九集團(tuán)都搶灘房地產(chǎn)業(yè),希望集團(tuán)、聯(lián)想集團(tuán)更宣布斥巨資投向房地產(chǎn)業(yè)。這樣一來(lái),房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將越發(fā)激烈,利潤(rùn)率將不斷下調(diào)直至等于社會(huì)平均利潤(rùn)率,風(fēng)險(xiǎn)將越來(lái)越大。再者,我國(guó)房屋空置率居高不下,從1997年到2003年每年的空置率均比上一年增長(zhǎng)至少6.7個(gè)百分點(diǎn),幾乎每年

52、都超過(guò)10%的紅色警戒線。資金是房地產(chǎn)開發(fā)的核心問(wèn)題,投資如此增長(zhǎng),空置率長(zhǎng)期居高不下,勢(shì)必造成房地產(chǎn)業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)潛在問(wèn)題的爆發(fā)。投資增長(zhǎng)過(guò)快必定隱含巨大金融風(fēng)險(xiǎn)。其中，房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的核心優(yōu)勢(shì)是專業(yè)的管理能力，在中國(guó)應(yīng)該建立合格房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金管理人制度，嚴(yán)格控制基金管理人的資格。建立房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)投資人協(xié)會(huì)和房地產(chǎn)基金管理人協(xié)會(huì)，做好這個(gè)行業(yè)的管理和自律；我們希望能夠盡快討論房地產(chǎn)投資信托基金管理辦法，以法律的形式對(duì)稅收、流動(dòng)性、管控模式做出一些明確的規(guī)定；希望國(guó)家能夠允許保險(xiǎn)公司、社?；鸷凸餐鸪鲇诜稚L(fēng)險(xiǎn)的需要，自行設(shè)定投資于房地產(chǎn)行業(yè)的品種和在投資組合中投資房地產(chǎn)行業(yè)的投資比例；完善

53、合伙企業(yè)法和目前信托架構(gòu)涉及房地產(chǎn)行業(yè)稅收等關(guān)鍵問(wèn)題。4 拓寬房地產(chǎn)業(yè)融資渠道的建議4.1 探索建立組合式融資模式 組合式融資就是將各種融資方式在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不同時(shí)期、不同條件下進(jìn)行有效合理的組合，使其不但能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，又能在最大程度上降低企業(yè)的資金成本。例如，在成立初期采取自有資金+吸收股權(quán)投資的組合融資策略，吸收新的投資者進(jìn)入，成立項(xiàng)目合資公司，實(shí)行利潤(rùn)分成，進(jìn)行原始資本積累；在成長(zhǎng)期采取銀行信貸+商業(yè)信用或吸收風(fēng)險(xiǎn)投資+股權(quán)投資的組合融資策略；在成熟期采取信托融資+國(guó)外投資基金合作；在衰退期適當(dāng)收縮投資規(guī)模或吸收實(shí)力雄厚的開發(fā)企業(yè)或投資機(jī)構(gòu)的加盟。正是在這樣的政策背景和市場(chǎng)

54、環(huán)境下，外資地產(chǎn)基金順應(yīng)市場(chǎng)的召喚而逐漸進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，但鑒于目前中國(guó)的外資地產(chǎn)基金生態(tài)環(huán)境還不夠理想，無(wú)論從進(jìn)入的數(shù)量、規(guī)模，還是作用的范圍都還是有限的。然而，這并不是說(shuō)，外資地產(chǎn)基金的作用不重要，外資地產(chǎn)基金的進(jìn)入，一方面，緩解部分地產(chǎn)商的資金壓力，優(yōu)化資本機(jī)構(gòu)；另一方面，也推動(dòng)本土房地產(chǎn)基金的產(chǎn)生與發(fā)展，二者綜合帶領(lǐng)中國(guó)房地產(chǎn)金融時(shí)代。大力培育房地產(chǎn)信托融資方式，房地產(chǎn)信托是信托金融工具在房地產(chǎn)業(yè)中的應(yīng)用。目前我國(guó)房地產(chǎn)信托基本上參照銀行貸款的有關(guān)條款執(zhí)行，很大程度上是銀行貸款的變種，但信托公司在委托貸款方面的監(jiān)控、管理、經(jīng)營(yíng)能力和經(jīng)驗(yàn)可能不如銀行，因而很難起到有效的風(fēng)險(xiǎn)分散和風(fēng)險(xiǎn)管理作用

55、。此外，我國(guó)目前真正意義上的信托投資機(jī)構(gòu)并不多，且絕大多數(shù)在房地產(chǎn)信托融資方面并無(wú)良好建樹。因此，一方面應(yīng)建立和培養(yǎng)一批真正意義上的房地產(chǎn)信托投資機(jī)構(gòu)，另一方面應(yīng)在加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信托監(jiān)管的同時(shí)，通過(guò)完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，規(guī)范和發(fā)展信托融資方式，使之成為房地產(chǎn)業(yè)融資的一條主要通道。培育地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)，推動(dòng)住房抵押貸款證券化。住房抵押貸款證券化，就是將金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款證券（主要以抵押貸款作為擔(dān)保的債券），并通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行交易，轉(zhuǎn)賣給市場(chǎng)投資者，以達(dá)到融通資金和把抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分散給市場(chǎng)眾多投資者的目的。二級(jí)市場(chǎng)（個(gè)人房貸市場(chǎng)）的運(yùn)作不僅使得一級(jí)市場(chǎng)（開發(fā)貸款市場(chǎng)）有了穩(wěn)定的資

56、金來(lái)源，而且極大地增強(qiáng)了住房抵押貸款的安全性和流動(dòng)性，有效實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)分散和風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)，同時(shí)也為證券市場(chǎng)提供了一種具有較高信譽(yù)的中長(zhǎng)期投資工具。在美國(guó)，經(jīng)過(guò)聯(lián)邦金融中介機(jī)構(gòu)擔(dān)保過(guò)的房地產(chǎn)抵押貸款證券化金融產(chǎn)品，具有類似于政府債券的信譽(yù)。而且由于二級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品相對(duì)于政府債券具有更高的收益率，受到保險(xiǎn)、養(yǎng)老基金等中長(zhǎng)期投資者的歡迎。目前，我國(guó)的房貸證券化試點(diǎn)已進(jìn)入方案設(shè)計(jì)階段，各地宜根據(jù)國(guó)家相關(guān)政策，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，積極推動(dòng)住房抵押貸款證券化進(jìn)程。建立多層次房地產(chǎn)金融體系。借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，逐步建立和完善政府干預(yù)與市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合的多層次房地產(chǎn)金融體系，以促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展，加速銀行資金周轉(zhuǎn)

57、，降低銀行金融風(fēng)險(xiǎn)。建立和完善相應(yīng)法律制度配套措施。規(guī)范各種融資行為并加強(qiáng)監(jiān)督管理，以防止在降低銀行風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)產(chǎn)生新的隱患，引發(fā)新的金融風(fēng)險(xiǎn)。如對(duì)房地產(chǎn)證券化給予明確的法律依據(jù)；加快修訂企業(yè)債券管理?xiàng)l例，盡快出臺(tái)產(chǎn)業(yè)投資基金法等等。4.2 加快完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)鼓勵(lì)房地產(chǎn)融資產(chǎn)品創(chuàng)新，積極拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道 。從國(guó)際上看，金融創(chuàng)新為房地產(chǎn)金融市場(chǎng)帶來(lái)了越來(lái)越多的金融產(chǎn)品，包括各種房地產(chǎn)股權(quán)、債券、基金、信托證券、抵押貸款可轉(zhuǎn)換證券等。因此，除了進(jìn)一步完善傳統(tǒng)的銀行信貸渠道外，我國(guó)應(yīng)大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)融資產(chǎn)品和融資渠道。 首先，要鼓勵(lì)符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)股票市場(chǎng)融資。通過(guò)股票市場(chǎng)籌集

58、資金，不僅是房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資渠道之一，也是提升企業(yè)品牌和知名度的良好途徑。但考慮到我國(guó)的實(shí)際情況和證券法的相關(guān)規(guī)定，目前我國(guó)應(yīng)鼓勵(lì)真正有實(shí)力、守規(guī)矩的開發(fā)商通過(guò)上市融資。此外，針對(duì)目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量多、規(guī)模小的現(xiàn)狀，可以鼓勵(lì)滿足條件的中小房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)二板市場(chǎng)上市融資。其次，要培育和完善房地產(chǎn)債券市場(chǎng)。此外，我國(guó)債券市場(chǎng)規(guī)模較小，利率風(fēng)險(xiǎn)較大。因此，要研究房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債券的資格條件、風(fēng)險(xiǎn)管理等相關(guān)問(wèn)題，積極探索房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券的有效方式和合理途徑。值得注意的是，近年來(lái)，一些房地產(chǎn)企業(yè)以所開發(fā)項(xiàng)目為依托，成功發(fā)行了資產(chǎn)負(fù)債表外的房地產(chǎn)項(xiàng)目債券。作為債券市場(chǎng)的一種創(chuàng)新形式，表外房

59、地產(chǎn)項(xiàng)目（以房地產(chǎn)項(xiàng)目的名義發(fā)行債券，不納入企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表）與表內(nèi)企業(yè)債券（以企業(yè)名義發(fā)行債券，納入企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表）有較大區(qū)別，風(fēng)險(xiǎn)不同，會(huì)計(jì)處理也不同。因此，在相關(guān)法律規(guī)定上，也應(yīng)該做出明確的區(qū)別。第三，要將房地產(chǎn)資金信托轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲饬x上的房地產(chǎn)信托。目前許多房地產(chǎn)信托基本上是參照銀行貸款的有關(guān)條款來(lái)執(zhí)行，在很大程度上是銀行貸款的變種，而信托公司在委托貸款方面的監(jiān)控、管理、經(jīng)營(yíng)能力和經(jīng)驗(yàn)可能不如商業(yè)銀行，因而很難起到有效的風(fēng)險(xiǎn)分散和風(fēng)險(xiǎn)管理作用。因此，在加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信托監(jiān)管的同時(shí)，要通過(guò)完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，規(guī)范和發(fā)展信托融資方式，使之為房地產(chǎn)開發(fā)、收購(gòu)、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供全面的金融

60、服務(wù)。第四，要積極推進(jìn)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，開發(fā)其他各種具備條件的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。當(dāng)前，尤其要盡快研究發(fā)展房地產(chǎn)貸款證券化金融產(chǎn)品的有效方式。目前我國(guó)有關(guān)住房貸款證券化的討論主要以建設(shè)銀行的表內(nèi)證券化和國(guó)家開發(fā)銀行的表外證券化為代表。是在房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，還是在外部成立專門的運(yùn)作機(jī)構(gòu)，這可以根據(jù)我國(guó)的國(guó)情作進(jìn)一步的探討，但應(yīng)該積極嘗試，不能總是停留在理論爭(zhēng)論上。4.3 加強(qiáng)日常融資管理,控制融資風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中的一支重要支撐力量，在確保國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)、緩解就業(yè)壓力、拉動(dòng)民間投資、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、推進(jìn)技術(shù)創(chuàng)新、促進(jìn)市場(chǎng)繁榮、方便群眾生活、保持社會(huì)穩(wěn)定等方