房地產(chǎn)論文--房地產(chǎn)業(yè)融資研究（共25頁）

1、房地產(chǎn)業(yè)融資研究院 系：經(jīng)濟管理學院專 業(yè) 班：財務管理0703班姓 名：黃晶學 號：20071305102指導教師：周慶海 2013年5月房地產(chǎn)業(yè)融資研究Researching on the Finance of Real Estate Industry PAGE II摘 要我國的房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟的發(fā)展起著十分重要的作用。同時房地產(chǎn)業(yè)作為一個典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，充足的資金支持對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也有至關重要的作用。隨著我國房地產(chǎn)投融資體制的不斷變化和國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈面臨著日益嚴峻的挑戰(zhàn)。如何解決房地產(chǎn)業(yè)的資金瓶頸，已是每個房地產(chǎn)企業(yè)都面臨的有待

2、解決的重大問題。目前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行貸款解決資金需求，有少量大型企業(yè)開始上市融資。但是，僅僅以這兩種方式并不能很好的解決資金需求，尤其對中小房地產(chǎn)企業(yè)更是如此，于是房地產(chǎn)基金，房地產(chǎn)投資信托以及金融創(chuàng)新應運而生。本文首先簡要介紹了我國當前的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況和主要的融資方式與策略方法，并分析比較不同方法的優(yōu)缺點，然后結合我國房地產(chǎn)融資的現(xiàn)狀提出了完善房地產(chǎn)管理的相應策略，明確如何更好地規(guī)避風險和提高管理效率，最后展望我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景，并對我國房地產(chǎn)融資良好發(fā)展和改進提出自己的建議。關鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) 資金需求 融資渠道 目 錄 HYPERLINK l _Toc261375316

3、 摘要 HYPERLINK l _Toc261375317 Abstract PAGEREF _Toc261375317 h II HYPERLINK l _Toc261375318 緒論1 HYPERLINK l _Toc261375319 1 簡要概括我國房地產(chǎn)業(yè)融資相關理論問題2 HYPERLINK l _Toc261375320 1.1 我國房地產(chǎn)業(yè)融資的定義2 HYPERLINK l _Toc261375321 1.2 我國房地產(chǎn)業(yè)融資的渠道與方法2 HYPERLINK l _Toc261375322 1.3 對我國房地產(chǎn)業(yè)融資研究的必要性9 HYPERLINK l _Toc2613

4、75323 2 目前我國房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀10 HYPERLINK l _Toc261375323 2.1 缺乏多層次房地產(chǎn)金融體系10 HYPERLINK l _Toc261375323 2.2 房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管和調(diào)控機制尚不完善10 HYPERLINK l _Toc261375324 2.3 對融資風險認識還存在不足11 HYPERLINK l _Toc261375325 3 我國房地產(chǎn)業(yè)融資問題的成因12 HYPERLINK l _Toc261375326 3.1 金融市場結構不健全12 HYPERLINK l _Toc261375327 3.2 宏觀環(huán)境滯后13 HYPERLINK

5、l _Toc261375328 3.3 間接融資過多14 HYPERLINK l _Toc261375332 3.4 投資增長過快15 HYPERLINK l _Toc261375333 4 拓寬房地產(chǎn)業(yè)融資渠道的建議17 HYPERLINK l _Toc261375334 4.1 探索建立組合式融資模式17 HYPERLINK l _Toc261375323 4.2 加快完善房地產(chǎn)金融市場18 HYPERLINK l _Toc261375336 4.3 加強日常融資管理,控制融資風險19 HYPERLINK l _Toc261375348 4.4 不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)融資相關制度和法規(guī)20 H

6、YPERLINK l _Toc261375349 4.5 鼓勵房地產(chǎn)融資專業(yè)人才的培養(yǎng)和理論研究20 HYPERLINK l _Toc261375353 結論23 HYPERLINK l _Toc261375354 致謝24 HYPERLINK l _Toc261375355 參考文獻25 PAGE 26緒 論房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集、投資龐大、需要有大量資金支持的產(chǎn)業(yè)，而且其投資回收期較長，因此對投入資金的來源、取得資金的成本，以及資金的盡快回籠都有較高的要求。房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，大量的資金 HYPERLINK /lixue/ 自然而然會進入房地產(chǎn)市場，以銀行為主導的模式主要會使今后金融市場面

7、臨一系列的問題，無論是對企業(yè)還是對個人。根據(jù)我們現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的經(jīng)營狀況，在目前的情況下，房地產(chǎn)以銀行為主導的模式，短期內(nèi)不會改變。當然我們以銀行為主導的方式，并不會說完全是單一的方式，融資渠道多元化，融資市場多元化，肯定是今后一段時間內(nèi)要進行的，比我們想象的肯定要快。本文將對我國房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀進行研究，并將房地產(chǎn)業(yè)融通渠道劃分為房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道和個人融資渠道，分別進行分析，指出我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)行融資渠道的不足，最后提出發(fā)展和完善房地產(chǎn)業(yè)融資渠道的建議與對策。1 簡要概括我國房地產(chǎn)業(yè)融資相關理論問題1.1 我國房地產(chǎn)業(yè)融資的定義房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟和社會發(fā)展中的一支重要支撐力量，對一個國家和地

8、區(qū)來講，具有經(jīng)濟發(fā)展推進器和社會政治穩(wěn)定器的作用。房地產(chǎn)融資租賃即指擁有一塊土地的開發(fā)商，將該土地出租給另外的投資者開發(fā)建設房屋，而以每年獲得的租金作為抵押，申請開發(fā)項目全額的長期抵押貸款；或者是開發(fā)商通過租賃方式獲得土地的使用權和占用權后，以自己開發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押向銀行申請長期抵押貸款。房地產(chǎn)融資租賃公司作為一個市場化的經(jīng)營載體，可以通過吸收股東投資，或在貨幣市場、資本市場采取借貸、拆借、發(fā)債上市等融資手段，吸收社會投資。房屋使用者通過支付租金直接獲得使用權。房地產(chǎn)融資租賃可以為承租人定做靈活的還租安排，出租人和承租人雙方還可以協(xié)商租金價格。同時房地產(chǎn)公司還可以通過自己所屬或控股的租賃公司

9、采用房地產(chǎn)融資租賃方式促銷自己的產(chǎn)品。對出租人來說，由于在合同期滿之前，出租人始終是房地產(chǎn)產(chǎn)權人，故大大地降低了房屋消費的門檻，降低風險。出租人通過收取租金獲得收益，以相對無風險的方式獲得高于銀行利息的回報。租賃公司還可以通過資產(chǎn)證券化以及財產(chǎn)信托等方式將租金收取權轉讓給投資者，分散經(jīng)營風險。在租賃業(yè)比較發(fā)達的美國、英國等西方國家，融資租賃業(yè)年平均增長達30，成為僅次于銀行信貸的第二大融資方式。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的建立和完善，融資租賃在我國也將成為貸款、證券之后的第三個重要資本市場籌資方式。當前我國居民儲蓄存款多，民間資本充裕，但投資渠道不多，且風險大，這為房地產(chǎn)融資租賃方式提供了空間。

10、1.2 我國房地產(chǎn)業(yè)融資的渠道與方法1.2.1 銀行貸款目前我國房地產(chǎn)業(yè)存在融資壓力大、融資渠道單一的問題。這里既有房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達和宏觀調(diào)控政策的影響，也有企業(yè)自身的原因。筆者根據(jù)中國企業(yè)的實際經(jīng)驗，提出國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)應利用海外資金長期看好國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的良機，積極與海外資金合作；同時不斷提升自身管理能力，提高資金管理效率，加快開發(fā)建設過程中的資金周轉，較小的資金流量推動較大的房地產(chǎn)項目的運轉，從根本上降低融資需求。房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費等活動有關的貸款，主要包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款等。至今銀行貸款仍然是我國房地產(chǎn)最主要的融資渠道，

11、至少70以上的房地產(chǎn)開發(fā)資金仍然來自商業(yè)銀行系統(tǒng)。而這種以銀行為主導的單一融資模式必然會把整個房地產(chǎn)業(yè)的風險完全風險集中到銀行身上，改變國內(nèi)單一的以銀行為主導的房地產(chǎn)融資模式已是迫在眉睫。在新的融資限制條件下，實際上可以說多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是難以繼續(xù)依賴銀行貸款的。然而，這新的一年中，作為房地產(chǎn)融資主渠道的銀行，內(nèi)對各路新融資方式的挑戰(zhàn)，外臨外資銀行等強敵逼近，其江湖老大的地位卻依然難以撼動。當然，銀行融資門檻將越來越高，銀行貸款在房地產(chǎn)資金鏈中的比例會逐漸減少：非銀行融資渠道將加速放開，直接融資和證券化融資加快不僅是銀行為了減低自身的風險，銀行信貸衍生品和非信貸類的融資品種層出不窮且不斷完善。房

12、地產(chǎn)市場快速發(fā)展，大量的資金 HYPERLINK /lixue/ 自然而然會進入房地產(chǎn)市場，以銀行為主導的模式主要會使今后金融市場面臨一系列的問題，無論是對企業(yè)還是對個人。根據(jù)我們現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的經(jīng)營狀況，在目前的情況下，房地產(chǎn)以銀行為主導的模式，短期內(nèi)不會改變。當然我們以銀行為主導的方式，并不會說完全是單一的方式，融資渠道多元化，融資市場多元化，肯定是今后一段時間內(nèi)要進行的，比我們想象的肯定要快。1.2.2 上市融資理論上講，公開上市是最佳途徑，因為直接融資，可從容化解金融風險，降低企業(yè)融資成本，改善企業(yè)資本結構。但是，房地產(chǎn)企業(yè)上市非常困難， 因為它的贏利模式有別于一般 HYPERLINK

13、 /gongxue/ 工業(yè)企業(yè)，資金流不連續(xù)， 呈現(xiàn)周期性的大進大出的狀況，難以達到上市要求。據(jù)統(tǒng)計，到2004年初，已有北京天鴻寶業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司、金地集團、上海復地等60多家房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)了在證券市場上市融資。當然，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是通過買殼、重組來上市。買殼上市就是指一些非上市公司通過收購一些業(yè)績較差，籌資能力弱化的上市公司，剝離被收購上市公司的不良資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，注入自己的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，形成新的主營業(yè)務，從而實現(xiàn)該公司間接上市的目的。房地產(chǎn)企業(yè)通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對于一些規(guī)模較大的開發(fā)項目，尤其是商

14、業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具有很大的優(yōu)勢。一些急于擴充規(guī)模和資金的有發(fā)展?jié)摿Φ拇笾行推髽I(yè)還可以考慮買(借)殼上市進行融資。因為房地產(chǎn)行業(yè)本身的這種資金密集型、周期性、受政策影響比較大的特點，房企借助資本市場會成為一個趨勢。但因為房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)企業(yè)直接上市面臨監(jiān)管層大量的 HYPERLINK /Law/ 法律法規(guī)的屏障。因此，很多好的房地產(chǎn)公司一直在尋求香港、新加坡上市。其余的則考慮通過借殼上市打開資本市場的通道。1.2.3 房地產(chǎn)債券融資房地產(chǎn)債券是企業(yè)債券中的一個組成部分。我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券并不多見。房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在1992年，從我國目前來看，由于發(fā)債主體資格的嚴格要求和債券市場的發(fā)展狀況，

15、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用債券籌資的渠道同樣并不暢通。2004年伴隨國務院關于推進資本市場改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見出臺，國家對于債券融資的態(tài)度會有實質(zhì)性改變，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券融資空間將會增大。按照我國“大力發(fā)展資本市場、擴大直接融資比例”的發(fā)展思路，2006年債券市場的發(fā)行量將有一個大的增長已成必然。而像短期融資券、企業(yè)債的發(fā)行更有可能成倍增長。因此可以相信，包括短期融資券、可轉換債券在內(nèi)的債券市場將成為2006年房地產(chǎn)公司除銀行外最可能企及的方式。當然，國家應適度放寬對房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行主體、融資項目和利率等限制條件，增加對符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行長期債券的額度，為房地產(chǎn)企業(yè)通過債券融資

16、創(chuàng)造良好的條件。 1.2.4其他融資方法房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟和社會發(fā)展中的一支重要支撐力量，在確保國民經(jīng)濟穩(wěn)定增長、緩解就業(yè)壓力、拉動民間投資、優(yōu)化經(jīng)濟結構、促進市場競爭、推進技術創(chuàng)新、促進市場繁榮、方便群眾生活、保持社會穩(wěn)定等方面具有不可替代的地位和作用。據(jù)有關資料顯示，房地產(chǎn)業(yè)對一個國家和地區(qū)來講，具有經(jīng)濟發(fā)展推進器和社會政治穩(wěn)定器的作用。房地產(chǎn)融資還有其他幾種方法：（1）房地產(chǎn)信托。在銀信貸收緊的情況下，房地產(chǎn)信托迅速成為近年來異常活躍的房地產(chǎn)融資方式。房地產(chǎn)信托是信托金融工具在房地產(chǎn)業(yè)中的應用。目前我國房地產(chǎn)信托基本上參照銀行貸款的有關條款執(zhí)行，很大程度上是銀行貸款的變種，但信托公司在委

17、托貸款方面的監(jiān)控、管理、經(jīng)營能力和經(jīng)驗可能不如銀行，因而很難起到有效的風險分散和風險管理作用。此外，我國目前真正意義上的信托投資機構并不多，且絕大多數(shù)在房地產(chǎn)信托融資方面并無良好建樹。因此，一方面應建立和培養(yǎng)一批真正意義上的房地產(chǎn)信托投資機構，另一方面應在加強對房地產(chǎn)信托監(jiān)管的同時，通過完善房地產(chǎn)金融市場，規(guī)范和發(fā)展信托融資方式，使之成為房地產(chǎn)業(yè)融資的一條主要通道。我國的房地產(chǎn)信托是指信托公司接受委托經(jīng)營、管理和處分的財產(chǎn)為房地產(chǎn)及相關財務的信托。自2001年我國信托投資“一法兩規(guī)”的相繼出臺以來，信托公司在房地產(chǎn)資 HYPERLINK /finance/ 金融通市場上開始扮演起日趨重要的角色

18、。房地產(chǎn)開發(fā)商把融資的目光轉向房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。房地產(chǎn)信托是金融信托業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相互融合的產(chǎn)物，它為房地產(chǎn)業(yè)的 HYPERLINK /fazhan/ 發(fā)展提供了大最的資金和手段。房地產(chǎn)信托在資金運用上，可以橫跨產(chǎn)業(yè)投資、資本市場和貨幣市場，形式多種多樣：如通過貸款、股權融資和交易等方式為房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金；或者階段性地購買房地產(chǎn) HYPERLINK /company/ 企業(yè)，然后再以賣出的方式融入資金。與其他模式，比如上市、海外融資、企業(yè)債券、股權投資、產(chǎn)業(yè)基金等模式相比，雖然房地產(chǎn)信托融資本身也有諸如“200份”、流通性、營銷方式等方面的限制條件和缺欠，但信托的宏觀環(huán)境相對其他融資工具而言要

19、寬松得多。我國房地產(chǎn)信托的發(fā)展方向應是為房地產(chǎn)開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供全面的金融服務，適應房地產(chǎn)行業(yè)的特點，提供有效的資金融通和風險管理手段。盡管政府調(diào)控樓市的步伐目前正在加快，陸續(xù)出臺的政策和措施導致銀行對房地產(chǎn)的信貸進一步收緊，然而與房地產(chǎn)業(yè)有關的信托產(chǎn)品卻沒有因此而收縮。業(yè)內(nèi)人士認為，雖然房地產(chǎn)的暴利時代即將過去，卻仍不妨礙房地產(chǎn)作為一種商品所能產(chǎn)生的可觀收益。房地產(chǎn)信托的再次火爆，讓投資者發(fā)現(xiàn)，還有另外一種方式，可以從房地產(chǎn)市場獲得頗為豐厚的收益。雖然目前房地產(chǎn)信托投資規(guī)模仍然很小，但卻提供了一種新的融資模式，可能成為房地產(chǎn)資金供給渠道的有效補充和主流發(fā)展方向之一。住房

20、抵押貸款證券化，就是將金融機構發(fā)放的住房抵押貸款轉化為抵押貸款證券（主要以抵押貸款作為擔保的債券），并通過二級市場進行交易，轉賣給市場投資者，以達到融通資金和把抵押貸款風險分散給市場眾多投資者的目的。二級市場（個人房貸市場）的運作不僅使得一級市場（開發(fā)貸款市場）有了穩(wěn)定的資金來源，而且極大地增強了住房抵押貸款的安全性和流動性，有效實現(xiàn)了風險分散和風險管理的目標，同時也為證券市場提供了一種具有較高信譽的中長期投資工具。在美國，經(jīng)過聯(lián)邦金融中介機構擔保過的房地產(chǎn)抵押貸款證券化金融產(chǎn)品，具有類似于政府債券的信譽。而且由于二級市場產(chǎn)品相對于政府債券具有更高的收益率，受到保險、養(yǎng)老基金等中長期投資者的歡

21、迎。目前，我國的房貸證券化試點已進入方案設計階段，各地宜根據(jù)國家相關政策，結合當?shù)貙嶋H情況積極推動住房抵押貸款證券化進程。（2）海外地產(chǎn)基金。隨著中國經(jīng)濟的高速增長，房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，越來越多的海外投行、地產(chǎn)基金瞄準中國房地產(chǎn)市場，近幾年，伴隨政府宏觀調(diào)控，土地嚴控，信貸緊縮，越來越多的海外資金進入大陸市場，特別是在上海和北京等中國一線城市不斷制造大手筆的地產(chǎn)交易，一時間似乎有 “山雨欲來風滿樓”之勢，引起了國內(nèi)部分媒體和學術界的高度關注，甚至有人突然發(fā)出 “狼來了”的聲音，似乎在召喚國人對其喊打，著實讓已進入的外資地產(chǎn)基金驚出一身“冷汗”，一直是小心翼翼，惟恐遭受嚴打?？上驳氖?，我國政府并

22、沒有對外資地產(chǎn)基金采取多大的限制，并沒有附和部分媒體的聲音而馬上叫停。其實，政府對當前外資進入的渠道，規(guī)模和投資方向都有比較清楚的掌握，外資地產(chǎn)基金不同于“熱錢”的投機，他們都有明確的投資方向和目標，對投資風險也有比較嚴格的限制，例如，投資方向主要集中在地產(chǎn)的投資開發(fā)而不是消費；集中在商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，而不是住宅。 目前外資地產(chǎn)基金進入國內(nèi)資本市場一般有以下兩種方式一是申請 HYPERLINK /china/ 中國政府特別批準運作地產(chǎn)項目或是購買不良資產(chǎn)；二是成立投資管理公司合法規(guī)避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂回方式實現(xiàn)資金合法流通和回收。我國房地產(chǎn)業(yè)的高回報吸引了眾多

23、的海外地產(chǎn)基金，大手筆收購了一些大型商場、大城市繁華地帶寫字樓，或股權投資于房地產(chǎn)建設項目，有些則獨立開發(fā)房地產(chǎn)項目。業(yè)界專家分析，金融要全面開放，外資銀行、外來資金必將成為中國房地產(chǎn)新的力量。海外地產(chǎn)基金采取多種渠道陸續(xù)進入中國房地產(chǎn)市場，拓寬了國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。海外基金與國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產(chǎn)進行投資，大都選擇大型的房地產(chǎn)企業(yè)，對企業(yè)的信譽、規(guī)模和實力要求比較高。但是，有實力的開發(fā)商相對其他企業(yè)來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信托等融資渠道的成本高， 因此，海外基金在中國房地產(chǎn)的影響力還十分有限。由于國情不同、政策存在不確定性

24、、資金退出風險等原因，注入中國房地產(chǎn)業(yè)的海外資金似乎仍處于謹慎“試水”階段，可望有新的突破。從發(fā)展趨勢看，在未來兩三年內(nèi)境外基金將快速增加，這些境外基金將帶來他們的資金和經(jīng)驗，并越來越多地參與到中國房地產(chǎn)行業(yè)。當然，要使得海外基金成為房地產(chǎn)企業(yè)的一大資金來源，還需要相關政策、 HYPERLINK /Law/ 法律的完善，和國內(nèi)企業(yè)運作的日益規(guī)范化以及房地產(chǎn)市場的日益透明化。 （3）房地產(chǎn)投資信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts，簡寫為REITs)，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金， 由專門投資機構進行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的

25、一種信托基金制度。REITs實際上是一種采取公司或者商業(yè)信托組織形式，集聚多個投資者的資金，收購并持有房地產(chǎn)或者為房地產(chǎn)進行融資，并享受稅收優(yōu)惠的投資機構，這種購買相應地為開發(fā)商提供了融資渠道。由于房地產(chǎn)投資基金對房地產(chǎn)企業(yè)的投資屬于股權投資，不會給企業(yè)增加債務負擔；同時，它又以分散投資、降低風險為基本原則，其在一個房地產(chǎn)企業(yè)的投資不會超過基金凈資產(chǎn)額的一定比例，使企業(yè)不會喪失自主經(jīng)營權。REITs是房地產(chǎn)信托發(fā)展的歸宿。REITs在國外發(fā)展較成熟。但是我國資本市場上的REITs尚未定型，至今國內(nèi)還沒有出現(xiàn)真正意義上的REITs產(chǎn)品。、對國內(nèi)的地產(chǎn)商來說，REITs雖好，但操作起來卻難。由于相

26、應制度不健全，在國內(nèi)操作REITs面臨“雙重稅收”(投資公司在取得信托收益以及收益向投資人進行分配時都需要繳稅)問題，投資回報率要求較高，國內(nèi)的房地產(chǎn)公司一般難以承受。由于沒有設立REITs方面的合法機制，內(nèi)地開發(fā)商都希望在香港或新加坡上市自己的REITs，也樂于和外資基金合作。REITs儼然已成為2006年房地產(chǎn)領域最為熱門的話題。當然，中國在目前的制度下，發(fā)展REITs還需要時間。 （4）房地產(chǎn)融資還有另外其他幾種方式，私募融資，作為一股不容忽視的民間力量，在股市和房市這樣一些高回報的行業(yè)中，私募基金無時不在證明自己的存在，甚至充當房價大幅波動的罪魁禍首。向私募基金的融資有時不太規(guī)范和不易

27、監(jiān)管，據(jù)估算，十余年間，民間私募基金投向全國房地產(chǎn)業(yè)的資金已經(jīng)超過了千億元規(guī)模。在當前房地產(chǎn)開發(fā)和開發(fā)型證券融資受條件制約的情況下，采取私募方式融通資金是值得探索的道路之一。修訂后的證券法和公司法已為房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新預留了空間，私募信托基金可用于項目開發(fā)或房地產(chǎn)投資即物業(yè)收購，而私募發(fā)行股票可在一定程度上解決房地產(chǎn)開發(fā)商和股東籌集難題。當前由于我們對私募基金沒有法律規(guī)范，也缺乏對合格投資人的劃分標準，往往使一些缺乏風險識別能力和承受力的人參與集合信托計劃，蘊藏了較大的市場風險。私募房地產(chǎn)信托基金由于投資標底和募集的基金份額流動性均不高，私募發(fā)行股票也存在范圍有限、流動性不高的問題， 因而這兩種

28、融資方式都有較大局限性。 典當融資，對于國內(nèi)數(shù)量眾多的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，宏觀調(diào)控之后的資金問題與大型開發(fā)商相比顯得尤為突出。在主要渠道提高門檻之后，重新開辟融資渠道成為現(xiàn)實的選擇。此時，房地產(chǎn)典當作為一種替補融資手段進入開發(fā)商的視野。典當行可以利用其方便、快捷的業(yè)務特點，積極參與中小企業(yè)融資貸款業(yè)務。隨著我國監(jiān)管部門對房屋抵押典當?shù)牡炔粍赢a(chǎn)項目的解禁，房屋正在成為今天典當行最大標的業(yè)務。2006年上海、天津等 HYPERLINK /Economic/ 經(jīng)濟發(fā)達城市所在地的房地產(chǎn)主管部門率先出臺了典當行開展房地產(chǎn)抵押業(yè)務的政策，天津市更將在建商品房、期房劃入典當行可涉足的領域。這為各省規(guī)

29、范合法地進行房屋抵押登記帶來了更多的盼望。在短期小金額資金融通的過程中， 典當融資發(fā)揮了它靈活的作用，但是相對于房地產(chǎn)企業(yè)巨額融資需求來說，典當金額規(guī)模太小了，融資成本也較高。典當融資雖然不占主流地位，但依然是解決房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難的一束救命稻草。典當融資在2005年扮演了中小房地產(chǎn)企業(yè)救命稻草的角色，也成為一些大企業(yè)首選的應急融資方式。由于成本太高，2006年內(nèi)典當融資的非主流地位難以改變，但將有越來越多主營房地產(chǎn)業(yè)務的典當行出現(xiàn)。合作開發(fā)，在“831大限”使土地實現(xiàn)完全市場化的公開供給之際，土地供應量亦隨之減少，開發(fā)商取得土地的成本增加。面臨銀行銀根收緊的壓力，土地交割又必須以巨額土地

30、轉讓金在短期內(nèi)支付為前提，開發(fā)商必須具備強大的金融運作能力或雄厚的自有資金實力，手中有土地卻沒有進一步開發(fā)能力的開發(fā)商與有資金卻難于拿到土地的開發(fā)商的合作，成為該階段獨特的合作開發(fā)融資方式。 總之，信托是我國房地產(chǎn)金融進化的邏輯主線。在2006年及今后的一段時間，我國的房地產(chǎn)融資發(fā)展將呈現(xiàn)如下層次：第一層次，商業(yè)銀行目前仍然是中國房地產(chǎn)融資的主流載體；第二層次，信托是中國房地產(chǎn)融資創(chuàng)新的主流范式，這是由于信托的特殊優(yōu)勢造就的。第三層次，“信托+銀行+REITs”是中國房地產(chǎn)融資的主流模式。就目前西方發(fā)達國家的房地產(chǎn)融資模式來講，已經(jīng)形成了以房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)為核心，以傳統(tǒng)融資渠道

31、為基礎的多元化融資模式。REITs作為國際主流的地產(chǎn)金融模式已開始進入大陸，REITS是一個標準化的金融信托產(chǎn)品，它可以上市流通。REITS應該是中國房地產(chǎn)信托發(fā)展的一個方向。第四層次，外資金融機構以及境外基金是中國地產(chǎn)金融的新生力量。在2006年中國金融全面開放后應該是勢不可擋，外資銀行、外資金融機構、境外產(chǎn)業(yè)基金等新生力量都會大顯身手。1.3 對我國房地產(chǎn)業(yè)融資研究的必要性房地產(chǎn)投資基金以分散投資、降低風險為基本原則，其在一個房地產(chǎn)企業(yè)的投資不會超過基金凈資產(chǎn)額的一定比例。按照國際定義，房地產(chǎn)投資信托基金有三個分類。一是股本房地產(chǎn)投資信托基金。該基金投資于房地產(chǎn)，收入來自于租金和房產(chǎn)銷售利

32、潤，如新加坡政府投資公司、美國國際集團、麥格里銀行、摩根士丹利等；二是抵押借貸房地產(chǎn)投資信托基金。該基金是向房地產(chǎn)主貸款，收入來自于抵押借貸的利息；三是混合型房地產(chǎn)投資信托基金。該基金既投資于房地產(chǎn)，也向房地產(chǎn)商貸款。目前國外基金進入我國市場還有一種方式是投資不良資產(chǎn)，比如高盛、摩根士丹利購買資產(chǎn)管理公司的不良資產(chǎn)?，F(xiàn)在美國有300多只房地產(chǎn)基金，規(guī)模在3000億美元以上，其中三分之二的基金都在交易所上市。由于我國目前沒有明確的法律法規(guī)，國外基金多借財務管理公司、投資公司等形式進入國內(nèi)市場。國內(nèi)企業(yè)運作的不規(guī)范以及房地產(chǎn)市場的不透明，仍是海外基金進入的主要障礙。據(jù)統(tǒng)計，中國目前有57只信托基金

33、，其中20只投資于房地產(chǎn)，但并非國際定義的房地產(chǎn)投資信托基金，因為它們不是在嚴格的房地產(chǎn)投資信托基金相關法律下運作的。隨著信托業(yè)“一法兩規(guī)”的出臺，不僅規(guī)范了信托業(yè)務，也使信托開始發(fā)揮出銀行所不能替代的特殊優(yōu)勢，開辟了房地產(chǎn)融資的新渠道，其前景被十分看好。2 目前我國房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀2.1 缺乏多層次房地產(chǎn)金融體系在經(jīng)濟全球化、信息化、知識化、市場化的今天，無論是發(fā)達國家，還是發(fā)展中國家，房地產(chǎn)業(yè)作為社會經(jīng)濟中最活躍的因素，在其國民經(jīng)濟發(fā)展中都具有不可忽視、不可替代的作用。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的建立與完善，加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是必然的戰(zhàn)略選擇房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟和社會發(fā)展中的一支重要支撐力量，在

34、確保國民經(jīng)濟穩(wěn)定增長、緩解就業(yè)壓力、拉動民間投資、優(yōu)化經(jīng)濟結構、促進市場競爭、推進技術創(chuàng)新、促進市場繁榮、方便群眾生活、保持社會穩(wěn)定等方面具有不可替代的地位和作用。據(jù)有關資料顯示，房地產(chǎn)業(yè)對一個國家和地區(qū)來講，具有經(jīng)濟發(fā)展推進器和社會政治穩(wěn)定器的作用。世界各國經(jīng)濟發(fā)展的實踐證明，只有房地產(chǎn)業(yè)的廣泛發(fā)展，才有可能實現(xiàn)經(jīng)濟、社會的充分發(fā)展。作為自負盈虧的企業(yè)，銀行對外投資講求的是風險與收益的對等性。而我國目前銀行業(yè)從房地產(chǎn)業(yè)獲得的僅僅是固定的利息收益，承擔的卻是整個房地產(chǎn)業(yè)高負債的財務結構所導致的行業(yè)風險，風險和收益處于極度的不對等狀態(tài)，再加上各種違規(guī)貸款的存在，整個房地產(chǎn)金融面臨巨大風險，不利于

35、銀行體系的穩(wěn)定。就房地產(chǎn)體系而言，目前我國仍沒有形成多層次的豐富的房地產(chǎn)金融體系，專業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款機構、投資機構、擔保機構和保障機構缺位嚴重；缺乏規(guī)?；⒍嘣姆康禺a(chǎn)金融產(chǎn)品體系；缺乏獨立有效的房地產(chǎn)金融市場中介服務體系；缺乏房地產(chǎn)金融二級市場等等。2.2 房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管和調(diào)控機制尚不完善目前，我國房地產(chǎn)金融市場的法規(guī)建設相對于房地產(chǎn)市場發(fā)展而言是滯后的，除商業(yè)銀行法中有關銀行設立資金運用規(guī)定外，還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務的有關規(guī)范也有待于制訂。企業(yè)集團的融資活動涉及的問題很多,貫穿于經(jīng)營活動的全過程,而且,伴隨著近年來集團資產(chǎn)規(guī)模日益擴大和發(fā)展速度的提高,融資活

36、動變得越來越復雜,集團作為一個財務主體,資本結構有負債存在,必然面臨融資風險。具體可分為現(xiàn)金性風險和收益性風險,無論是哪種風險發(fā)生都會給企業(yè)集團帶來嚴重不良影響。但目前有許多財務管理人員風險意識淡薄,不能從根本上把握風險的本質(zhì),認為只要能夠找到資金,管好用好資金,就不會產(chǎn)生融資風險,對未來環(huán)境變動預期,考察資本結構是否合理及制變能力缺乏研究,而且這種觀點在一些企業(yè)集團高層管理人員中也很普遍,一味擴大投資規(guī)模,對投資風險與融資風險彼此是否協(xié)調(diào)對稱研究甚少。這種由于管理人員的財務風險觀念狹隘,缺乏正確的市場風險意識,也是融資風險產(chǎn)生的重要原因之一。在成熟的房地產(chǎn)金融市場上，房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的融資不

37、僅有HYPERLINK /wiki/E%1E8%188JG%3A債權融資和HYPERLINK /wiki/)98%188JG%3A股權融資一級市場基本形式，而且存在著發(fā)達的汪券化二級市場。隨著住房制度改革的深化和人們觀念的轉變個人購房比例逐年增長。實行HYPERLINK /wiki/G%11/%25FA*$k/%5EF%148%1F+%1F住房抵押貸款證券化能夠拓寬貸款機構的資金來源，增強貸款機構資產(chǎn)的流動性，分散住房抵押貸款的風險，對于完善我國金融市場，尤其是住房抵押二級市場具有重要意義。 2.3 對融資風險認識還存在不足企業(yè)集團的融資活動涉及的問題很多,貫穿于經(jīng)營活動的全過程,而且,伴隨著

38、近年來集團資產(chǎn)規(guī)模日益擴大和發(fā)展速度的提高,融資活動變得越來越復雜,集團作為一個財務主體,資本結構有負債存在,必然面臨融資風險。具體可分為現(xiàn)金性風險和收益性風險,無論是哪種風險發(fā)生都會給企業(yè)集團帶來嚴重不良影響。但目前有許多財務管理人員風險意識淡薄,不能從根本上把握風險的本質(zhì),認為只要能夠找到資金,管好用好資金,就不會產(chǎn)生融資風險,對未來環(huán)境變動預期,考察資本結構是否合理及制變能力缺乏研究,而且這種觀點在一些企業(yè)集團高層管理人員中也很普遍,一味擴大投資規(guī)模,對投資風險與融資風險彼此是否協(xié)調(diào)對稱研究甚少。這種由于管理人員的財務風險觀念狹隘,缺乏正確的市場風險意識,也是融資風險產(chǎn)生的重要原因之一。

39、 為防范整個金融體系出現(xiàn)系統(tǒng)性風險，央行于2003年6月頒布實施了關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知，對房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中的開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、流動資金貸款、施工企業(yè)墊資、自有資金比例等各個環(huán)節(jié)進行了嚴格規(guī)定，使房地產(chǎn)業(yè)遭遇了前所未有的資金瓶頸，房地產(chǎn)信貸新政下如何融資成為關系企業(yè)生死存亡的必須盡快解決好的關鍵問題。3 我國房地產(chǎn)業(yè)融資問題的成因3.1 金融市場結構不健全房產(chǎn)金融市場是指銀行或其他金融機構為房屋再生產(chǎn)所進行HYPERLINK /wiki/G%3A-%608J=%18資金融通的市場。其中，住宅金融市場在房產(chǎn)金融市場中占據(jù)非常重要的位置。根據(jù)金融體制的不同模式，

40、住宅金融市場一般可 分為自由的住宅金融市場和國家指導的住宅金融市場。房地產(chǎn)金融市場是房地產(chǎn)市場的一個重要組成部分,對于促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,活躍房地產(chǎn)市場具有重要意義。 然而目前我國的房地產(chǎn)市場銀行信貸仍是主流,房地產(chǎn)企業(yè)70%以上的資金來自銀行貸款。房地產(chǎn)信托在121號文件后迅速發(fā)展,但目前的信托產(chǎn)品還很難滿足房地產(chǎn)業(yè)的融資要求。房地產(chǎn)企業(yè)由于受政策限制,上市比較困難。目前,在中國5萬多家房地產(chǎn)公司中,只有52家公司在證券市場上市融資。房地產(chǎn)公司發(fā)行債券更是希望渺茫,一則房地產(chǎn)公司難以達到公司法對發(fā)債主體的要求;二則債券市場規(guī)模小,交易清淡,發(fā)行和持有風險較大,故基本上處于停滯狀態(tài)?？偟膩碚f,中

41、國目前的房地產(chǎn)金融市場正處于迅速發(fā)展時期,但因市場主體不健全、行為不規(guī)范、宏觀管理工作不到位等,一定程度上制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。我國的房地產(chǎn)商基本上都是粗獷式經(jīng)營，是全能型的房地產(chǎn)商，不需要有多精于管理，就能獲得“暴利”，迅速擴張。而在土地、信貸，甚至信托等一系列政策措施日漸嚴厲的情況下，市場對企業(yè)的要求就愈發(fā)顯得嚴格起來，現(xiàn)實已經(jīng)證明，只有那些平時重視管理，加強內(nèi)控的企業(yè)目前還能在市場上生存，而那些管理混亂，內(nèi)控不嚴的企業(yè)正在紛紛被淘汰出局。目前，中國有三萬多家房地產(chǎn)企業(yè)，政策調(diào)控以后將有超過半數(shù)退出舞臺，這是必然。至于在這個過程中，那些企業(yè)遭遇到這樣的結局，根本的標準還是看房地產(chǎn)商自身的能

42、力，主要是融資能力和管理能力，而融資能力的高低最終還是取決于自身的管理能力。外資地產(chǎn)基金對房地產(chǎn)的又一實惠是其價值化的管理模式。外資地產(chǎn)基金是直接投資，且是股權投資，一般都要求擁有被投資企業(yè)的股份，通過派出自己的股權代表進駐公司，進駐項目而參入到對被投資項目的管理和監(jiān)督。進駐的外資代表要對投資的過程進程全程監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)問題，及時提出改善建議。大的外資地產(chǎn)基金在國際上一般都有數(shù)十年的投資管理經(jīng)驗，有著先進的投資理念，經(jīng)驗管理方法，因此，外資地產(chǎn)基金的進入能大大提高被投資企業(yè)的地產(chǎn)運作能力和經(jīng)營管理能力。另外，房地產(chǎn)基金可為地產(chǎn)公司提供多一項集資途徑，并且?guī)矶囗椇锰帲嚎稍诘禺a(chǎn)公司的悉心安排下，

43、將一些質(zhì)素較高與質(zhì)素較低的物業(yè)捆綁在一起合并推出，增加其資產(chǎn)的吸引力，以較佳的價錢賣出；有助地產(chǎn)公司釋放旗下資產(chǎn)的價值；地產(chǎn)公司有權通過持有部分房地產(chǎn)基金繼續(xù)控制旗下的資產(chǎn)，并通過房地產(chǎn)基金每年的股息獲得穩(wěn)定的收入；地產(chǎn)公司如日后需要再融資時，也可透過減持房地產(chǎn)基金來獲得資金。3.2 宏觀環(huán)境滯后房地產(chǎn)調(diào)控以前，地產(chǎn)商通常只有少量的自有資金就能運作房地產(chǎn)，其投資開發(fā)資金和流動資金一般來自四部分：自有資金，銀行貸款、建造商的工程墊付款和購房戶的預付款，其中以后三部分為絕大多數(shù)，根據(jù)中國人民銀行2004年中國房地產(chǎn)金融報告顯示，中國房地產(chǎn)商的資金70%還是來自銀行，不管是直接貸款，還是銀行按揭，最

44、終資金來源還是國有商業(yè)銀行。在目前宏觀調(diào)控愈來愈嚴格的形勢下，絕大多數(shù)房地產(chǎn)商面臨資金的強大壓力，只有為數(shù)不多的幾家大地產(chǎn)商，或者是過去積累了相當?shù)馁Y本實力，或者是因為有比較好的信用基礎和極其優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)項目才能獲得銀行的貸款?，F(xiàn)在市場發(fā)布的信息，即使像北京首創(chuàng)、萬達和天津順馳這類中國地產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)目前也都在紛紛與外資地產(chǎn)基金接觸，而且已經(jīng)從外資地產(chǎn)基金那里獲得了大量的資金來源而讓廣大的中小地產(chǎn)商們“羨慕”不已。政策調(diào)控的目的是調(diào)整地產(chǎn)商的資本結構，降低國有商業(yè)銀行的信貸風險，不斷減少地產(chǎn)商間接融資的比例，同時增加直接融資的比例；改變房地產(chǎn)“魚目混珠”的局面，淘汰劣質(zhì)企業(yè)，培育優(yōu)質(zhì)企業(yè)，促使房

45、地產(chǎn)向理性的回歸。然而，嚴厲的政策調(diào)控能否真正發(fā)揮這樣的作用，也需要市場的配套條件，否則，可能將一些實際優(yōu)質(zhì)企業(yè)淘汰了，因為它們還不具備一定資本實力，尚處于發(fā)展壯大階段。外資地產(chǎn)基金與銀行貸款投資的一個很大不同是更重視優(yōu)質(zhì)企業(yè)和優(yōu)質(zhì)項目，而不是過于強調(diào)企業(yè)實力，所以，真正優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)還是能在外資地產(chǎn)基金的幫助下，順利實現(xiàn)戰(zhàn)略突破，發(fā)展壯大，成為市場的主導者。事實上，在目前的政策、市場環(huán)境下，外資地產(chǎn)基金能夠成為政策調(diào)控發(fā)揮作用的有利幫手，將政策的作用發(fā)揮到實處。近年來，由于國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速、房地產(chǎn)金融業(yè)務效益可觀，各商業(yè)銀行均加大了房地產(chǎn)金融業(yè)務的投入力度，房地產(chǎn)開發(fā)類貸款和個人住房貸

46、款數(shù)額連年穩(wěn)步上升。目前。已形成HYPERLINK /wiki/-%18建行、HYPERLINK /wiki/)%14工行并駕領先，其他各家商業(yè)銀行各有所長、緊緊跟上的格局。 關鍵問題就在于國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、房地產(chǎn)企業(yè)的融資不是依市場本身、依企業(yè)融資法則本身來進行,而是政府介入太多、太頻繁所致。比如,無論是地方政府還是中央政府,當它們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對當?shù)卦鲩L重要時,就會大力鼓勵銀行放松銀根,促使房地產(chǎn)投資迅速增長。而政府一旦發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)發(fā)展有問題時,就希望通過宏觀調(diào)控的方式來改變房地產(chǎn)銀行信貸的擴張。如果不是政府介入過多銀行信貸,國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的過度投資、房價快速上漲等問題也不會那樣嚴重。因此

47、,目前房地產(chǎn)業(yè)融資體系改革,僅是金融市場方式的技術性調(diào)整與改革已經(jīng)不夠,而應該從改變政府對金融市場的控制方式和改善市場的環(huán)境與市場的運作效率入手,去除政府對金融資源的壟斷,形成有效的市場競爭機制,從尊重企業(yè)融資的內(nèi)在法則入手。 對于上面所列的一些現(xiàn)象,其原因就在于國內(nèi)金融市場相當不發(fā)達,沒有一個好的渠道讓資金剩余者的資金通過金融中介轉移到金融需求者手中。而這些問題的原因又在于政府對國內(nèi)金融市場壟斷太多、管制太多,在于政府對金融市場的干預頻繁。也正是國內(nèi)金融市場這樣的運作機制,導致目前國內(nèi)房地產(chǎn)融資市場的基本缺陷。3.3 間接融資過多盡管房地產(chǎn)前景形勢良好，但是這個高速發(fā)展的行業(yè)仍然存在很多問題

48、，首先，房地產(chǎn)企業(yè)融資結構不合理，對銀行依賴度過高。其次，融資渠道的不合理也導致了資源配置的不合理。很多資金想進入房地產(chǎn)但渠道匱乏，包括一些保險公司、社保基金都不能投資房地產(chǎn)的開發(fā)，雖然剛剛出臺的新保險法規(guī)定保險公司可以以自有資金投資物業(yè)，但是試點辦法還沒有出來，而征求意見稿對保險公司投資房地產(chǎn)的比例也沒有確定，即使是從過去的5%提升到10%15%也還是不夠的。更何況短期內(nèi)保險機構資金還是不能直接參與房地產(chǎn)開發(fā)。另外，國外非常普遍的房地產(chǎn)私募股權基金以及開發(fā)類產(chǎn)業(yè)基金國內(nèi)都還沒有發(fā)展起來。因此，投資渠道的缺乏導致了房企融資結構性矛盾非常大，一方面，房地產(chǎn)毛利率非常高很適合投資，而另一方面，充裕

49、的資金又沒有足夠的渠道進入。我國房地產(chǎn)公司先以自有資金和銀行流動資金貸款取得“四證”,再以開發(fā)貸款和墊資盡早拿到銷售證,最后利用個人按揭貸款完成開發(fā)。按照以上的規(guī)則,房地產(chǎn)開發(fā)商只要有少數(shù)的自有資金就可以順利地進行房地產(chǎn)的開發(fā)。目前,我國房地產(chǎn)企業(yè)70%以上的資金來自銀行貸款,造成了房地產(chǎn)業(yè)極大的金融風險。一旦商品房滯銷,開發(fā)商資金周轉不靈,就易陷入資不抵債和銀行債務難追償并成為壞賬死賬的可能。房地產(chǎn)間接融資比例過高,加大金融風險。目前房地產(chǎn)企業(yè)間接融資的比重過大，應該充分利用資本市場的功能，增加直接融資在房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中的比重。我國是一個間接融資占絕對比重的國家，在較長的一段時間里銀行間

50、接融資仍然是房地產(chǎn)企業(yè)融資的最主要渠道。因此，要進一步改進和完善銀行間接融資渠道，更好地為房地產(chǎn)企業(yè)提供服務。推進間接融資形式多樣化，目前雖然各大銀行在個人按揭貸款方面創(chuàng)新不斷，但在房地產(chǎn)企業(yè)融資方式上缺乏創(chuàng)新。建議銀行業(yè)針對房地產(chǎn)企業(yè)的特點和現(xiàn)狀，提供一些有特色的信貸服務，如建立一種將中外銀行、擔保機構有效結合，為企業(yè)提供貸款的融資方式，具體可采取的模式，如：中資銀行+外資銀行；中資銀行+信用擔保機構；中資銀行+信用擔保機構+擔保企業(yè)；中資銀行+擔保企業(yè)甲+擔保企業(yè)乙，等等，為企業(yè)提供各種擔保和抵押貸款。創(chuàng)新變直接融資為間接融資的方式，直接融資雖然形式多樣，但對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說真正能用

51、上的方式卻不多，相反，從銀行獲得貸款支持這種最為普通的間接融資方式是多數(shù)開發(fā)企業(yè)比較容易接受和實現(xiàn)的融資方式。建議更多的開發(fā)企業(yè)積極嘗試探索將直接融資轉化為間接融資的新融資途徑。3.4 投資增長過快與其他一般行業(yè)收益率低截然不同的是,近幾年房地產(chǎn)業(yè)火熱發(fā)展,大批的行業(yè)外資金也按耐不住,紛紛涌入房地產(chǎn)業(yè)。包括海爾、海信、美的、康佳、三九集團都搶灘房地產(chǎn)業(yè),希望集團、聯(lián)想集團更宣布斥巨資投向房地產(chǎn)業(yè)。這樣一來,房地產(chǎn)業(yè)的競爭將越發(fā)激烈,利潤率將不斷下調(diào)直至等于社會平均利潤率,風險將越來越大。再者,我國房屋空置率居高不下,從1997年到2003年每年的空置率均比上一年增長至少6.7個百分點,幾乎每年

52、都超過10%的紅色警戒線。資金是房地產(chǎn)開發(fā)的核心問題,投資如此增長,空置率長期居高不下,勢必造成房地產(chǎn)業(yè)各個環(huán)節(jié)潛在問題的爆發(fā)。投資增長過快必定隱含巨大金融風險。其中，房地產(chǎn)私募股權基金的核心優(yōu)勢是專業(yè)的管理能力，在中國應該建立合格房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金管理人制度，嚴格控制基金管理人的資格。建立房地產(chǎn)機構投資人協(xié)會和房地產(chǎn)基金管理人協(xié)會，做好這個行業(yè)的管理和自律；我們希望能夠盡快討論房地產(chǎn)投資信托基金管理辦法，以法律的形式對稅收、流動性、管控模式做出一些明確的規(guī)定；希望國家能夠允許保險公司、社?；鸷凸餐鸪鲇诜稚L險的需要，自行設定投資于房地產(chǎn)行業(yè)的品種和在投資組合中投資房地產(chǎn)行業(yè)的投資比例；完善

53、合伙企業(yè)法和目前信托架構涉及房地產(chǎn)行業(yè)稅收等關鍵問題。4 拓寬房地產(chǎn)業(yè)融資渠道的建議4.1 探索建立組合式融資模式 組合式融資就是將各種融資方式在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不同時期、不同條件下進行有效合理的組合，使其不但能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，又能在最大程度上降低企業(yè)的資金成本。例如，在成立初期采取自有資金+吸收股權投資的組合融資策略，吸收新的投資者進入，成立項目合資公司，實行利潤分成，進行原始資本積累；在成長期采取銀行信貸+商業(yè)信用或吸收風險投資+股權投資的組合融資策略；在成熟期采取信托融資+國外投資基金合作；在衰退期適當收縮投資規(guī)?；蛭諏嵙π酆竦拈_發(fā)企業(yè)或投資機構的加盟。正是在這樣的政策背景和市場

54、環(huán)境下，外資地產(chǎn)基金順應市場的召喚而逐漸進入中國市場，但鑒于目前中國的外資地產(chǎn)基金生態(tài)環(huán)境還不夠理想，無論從進入的數(shù)量、規(guī)模，還是作用的范圍都還是有限的。然而，這并不是說，外資地產(chǎn)基金的作用不重要，外資地產(chǎn)基金的進入，一方面，緩解部分地產(chǎn)商的資金壓力，優(yōu)化資本機構；另一方面，也推動本土房地產(chǎn)基金的產(chǎn)生與發(fā)展，二者綜合帶領中國房地產(chǎn)金融時代。大力培育房地產(chǎn)信托融資方式，房地產(chǎn)信托是信托金融工具在房地產(chǎn)業(yè)中的應用。目前我國房地產(chǎn)信托基本上參照銀行貸款的有關條款執(zhí)行，很大程度上是銀行貸款的變種，但信托公司在委托貸款方面的監(jiān)控、管理、經(jīng)營能力和經(jīng)驗可能不如銀行，因而很難起到有效的風險分散和風險管理作用

55、。此外，我國目前真正意義上的信托投資機構并不多，且絕大多數(shù)在房地產(chǎn)信托融資方面并無良好建樹。因此，一方面應建立和培養(yǎng)一批真正意義上的房地產(chǎn)信托投資機構，另一方面應在加強對房地產(chǎn)信托監(jiān)管的同時，通過完善房地產(chǎn)金融市場，規(guī)范和發(fā)展信托融資方式，使之成為房地產(chǎn)業(yè)融資的一條主要通道。培育地產(chǎn)金融二級市場，推動住房抵押貸款證券化。住房抵押貸款證券化，就是將金融機構發(fā)放的住房抵押貸款轉化為抵押貸款證券（主要以抵押貸款作為擔保的債券），并通過二級市場進行交易，轉賣給市場投資者，以達到融通資金和把抵押貸款風險分散給市場眾多投資者的目的。二級市場（個人房貸市場）的運作不僅使得一級市場（開發(fā)貸款市場）有了穩(wěn)定的資

56、金來源，而且極大地增強了住房抵押貸款的安全性和流動性，有效實現(xiàn)了風險分散和風險管理的目標，同時也為證券市場提供了一種具有較高信譽的中長期投資工具。在美國，經(jīng)過聯(lián)邦金融中介機構擔保過的房地產(chǎn)抵押貸款證券化金融產(chǎn)品，具有類似于政府債券的信譽。而且由于二級市場產(chǎn)品相對于政府債券具有更高的收益率，受到保險、養(yǎng)老基金等中長期投資者的歡迎。目前，我國的房貸證券化試點已進入方案設計階段，各地宜根據(jù)國家相關政策，結合當?shù)貙嶋H情況，積極推動住房抵押貸款證券化進程。建立多層次房地產(chǎn)金融體系。借鑒國外先進經(jīng)驗，逐步建立和完善政府干預與市場調(diào)節(jié)相結合的多層次房地產(chǎn)金融體系，以促進我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展，加速銀行資金周轉

57、，降低銀行金融風險。建立和完善相應法律制度配套措施。規(guī)范各種融資行為并加強監(jiān)督管理，以防止在降低銀行風險的同時產(chǎn)生新的隱患，引發(fā)新的金融風險。如對房地產(chǎn)證券化給予明確的法律依據(jù)；加快修訂企業(yè)債券管理條例，盡快出臺產(chǎn)業(yè)投資基金法等等。4.2 加快完善房地產(chǎn)金融市場鼓勵房地產(chǎn)融資產(chǎn)品創(chuàng)新，積極拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道 。從國際上看，金融創(chuàng)新為房地產(chǎn)金融市場帶來了越來越多的金融產(chǎn)品，包括各種房地產(chǎn)股權、債券、基金、信托證券、抵押貸款可轉換證券等。因此，除了進一步完善傳統(tǒng)的銀行信貸渠道外，我國應大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)融資產(chǎn)品和融資渠道。 首先，要鼓勵符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)通過股票市場融資。通過股票市場籌集

58、資金，不僅是房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資渠道之一，也是提升企業(yè)品牌和知名度的良好途徑。但考慮到我國的實際情況和證券法的相關規(guī)定，目前我國應鼓勵真正有實力、守規(guī)矩的開發(fā)商通過上市融資。此外，針對目前我國房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量多、規(guī)模小的現(xiàn)狀，可以鼓勵滿足條件的中小房地產(chǎn)企業(yè)通過二板市場上市融資。其次，要培育和完善房地產(chǎn)債券市場。此外，我國債券市場規(guī)模較小，利率風險較大。因此，要研究房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債券的資格條件、風險管理等相關問題，積極探索房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券的有效方式和合理途徑。值得注意的是，近年來，一些房地產(chǎn)企業(yè)以所開發(fā)項目為依托，成功發(fā)行了資產(chǎn)負債表外的房地產(chǎn)項目債券。作為債券市場的一種創(chuàng)新形式，表外房

59、地產(chǎn)項目（以房地產(chǎn)項目的名義發(fā)行債券，不納入企業(yè)資產(chǎn)負債表）與表內(nèi)企業(yè)債券（以企業(yè)名義發(fā)行債券，納入企業(yè)資產(chǎn)負債表）有較大區(qū)別，風險不同，會計處理也不同。因此，在相關法律規(guī)定上，也應該做出明確的區(qū)別。第三，要將房地產(chǎn)資金信托轉變?yōu)檎嬲饬x上的房地產(chǎn)信托。目前許多房地產(chǎn)信托基本上是參照銀行貸款的有關條款來執(zhí)行，在很大程度上是銀行貸款的變種，而信托公司在委托貸款方面的監(jiān)控、管理、經(jīng)營能力和經(jīng)驗可能不如商業(yè)銀行，因而很難起到有效的風險分散和風險管理作用。因此，在加強對房地產(chǎn)信托監(jiān)管的同時，要通過完善房地產(chǎn)金融市場，規(guī)范和發(fā)展信托融資方式，使之為房地產(chǎn)開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供全面的金融

60、服務。第四，要積極推進房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，開發(fā)其他各種具備條件的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。當前，尤其要盡快研究發(fā)展房地產(chǎn)貸款證券化金融產(chǎn)品的有效方式。目前我國有關住房貸款證券化的討論主要以建設銀行的表內(nèi)證券化和國家開發(fā)銀行的表外證券化為代表。是在房地產(chǎn)金融機構內(nèi)部實現(xiàn)資產(chǎn)證券化，還是在外部成立專門的運作機構，這可以根據(jù)我國的國情作進一步的探討，但應該積極嘗試，不能總是停留在理論爭論上。4.3 加強日常融資管理,控制融資風險房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟和社會發(fā)展中的一支重要支撐力量，在確保國民經(jīng)濟穩(wěn)定增長、緩解就業(yè)壓力、拉動民間投資、優(yōu)化經(jīng)濟結構、促進市場競爭、推進技術創(chuàng)新、促進市場繁榮、方便群眾生活、保持社會穩(wěn)定等方