《房地產(chǎn)法律制度》教學課件

1、第二十二章 房地產(chǎn)法律制度本章要點：我國房地產(chǎn)法的立法現(xiàn)狀、房地產(chǎn)法的概念；國有土地使用法律制度；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、商品房預售、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃法律制度；房地產(chǎn)權屬登記的法律規(guī)定。第1頁，共46頁。第一節(jié) 房地產(chǎn)法概述第2頁，共46頁。一、房地產(chǎn)法的立法現(xiàn)狀1988年4月，七屆全國人大一次會議通過中華人民共和國憲法修正案，明確規(guī)定了國有土地使用權可以依法有償轉(zhuǎn)讓。憲法修正案第2條將憲法第10條第4款修改為：“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓?！?1994年7月5日，全國人大八屆八次會議審議并通過了中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法。以后又陸續(xù)

2、頒發(fā)了配套的法規(guī)，如城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法、城市房地產(chǎn)交易價格管理暫行辦法、城市商品房預售管理辦法（建設部1994年11月15日發(fā)布，2001年7月23日修改）、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定（1995年9月1日起施行，2001年7月23日修改）、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法1997年6月1日起施行，2001年7月23日修改、城市房屋租賃管理辦法1995年6月1日起施行）、城市房屋權屬登記管理辦法（1998年1月1日起施行，2001年7月23日修改）等。這些立法，推動了房地產(chǎn)市場的形成和健康發(fā)展，并漸形成了較為完善的房地產(chǎn)法律體系。第3頁，共46頁。二、房地產(chǎn)法的概念在我國，狹義的房地產(chǎn)法是指國家立法機

3、關制定的統(tǒng)一調(diào)整房地產(chǎn)關系的基本法律城市房地產(chǎn)管理法。廣義的房地產(chǎn)法是指調(diào)整房地產(chǎn)關系的各種法律規(guī)范的總稱。 房地產(chǎn)關系是指以房地產(chǎn)為客體的各類社會關系的總稱。第4頁，共46頁。第二節(jié) 國有土地使用法律制度第5頁，共46頁。一、國有土地使用法律制度概述改革前，我國國有土地實行“無償、無期限、無流動(即禁止土地轉(zhuǎn)讓)”的行政劃撥方式的使用制度。改革后，建立了國有土地使用權有償出讓制度。目前，我國取得國有土地使用權的方式實行雙軌制，即國有土地行政劃撥方式和國有土地有償出讓方式同時并存。第6頁，共46頁。二、土地使用權劃撥 第7頁，共46頁。(一)土地使用權劃撥的概念土地使用權劃撥是指經(jīng)縣級以上人民

4、政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。依據(jù)這一法定概念，土地使用權劃撥具有以下特征： 第一，土地使用權劃撥采用的是行政劃撥手段，必須經(jīng)縣級以上人民政府批準，由同級土地管理部門實施劃撥。 第二，劃撥土地使用權無使用期限的限制，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定者除外。 第三，行政劃撥取得的土地使用權只需以較小代價或無償即可取得。體現(xiàn)其具有無償性的特征。 第四，劃撥土地使用權不可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，除非報有批準權的人民政府審批，并辦理有關手續(xù)。第8頁，共46頁。(二)土地使用權劃撥的范圍 依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第23條規(guī)定，下列建設

5、用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥： (1)國家機關用地和軍事用地； (2)城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地； (3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地； (4)法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地。第9頁，共46頁。(三)劃撥土地使用權收回的條件國家根據(jù)劃撥土地使用者不再使用土地的事實或城市建設發(fā)展和城市規(guī)劃的需要，可以將原劃撥的土地收回。有下列情形之一的，國家應當無償收回劃撥土地使用權：(1)土地使用者因自身發(fā)展的需要等因素而遷移的；(2)因經(jīng)營管理不善等原因而解散的；(3)因不符合法定成立條件或者違法經(jīng)營而被撤銷的；(4)因經(jīng)營嚴重虧損不能清償?shù)狡趥鶆斩嫫飘a(chǎn)的；

6、(5)未經(jīng)原批準機關同意，連續(xù)2年未使用的；(6)不按批準的用途使用的；(7)公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準報廢的。第10頁，共46頁。三、土地使用權出讓 第11頁，共46頁。(一)土地使用權出讓的概念土地使用權出讓是指國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者使用，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。第12頁，共46頁。(二)土地使用權出讓的范圍、用途和年限土地使用權出讓是在國有土地范圍內(nèi)進行的，集體所有的土地必須辦理征用手續(xù)轉(zhuǎn)化為國有土地后才能出讓。土地使用權出讓的空間范圍一般是在城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)。以出讓方式提供的用地按用途可分為商業(yè)用地、娛樂用地、居住用地、工業(yè)用地以及教育

7、、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地。土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：(1)居住用地70年；(2)工業(yè)用地50年；(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；(5)綜合或者其他用地50年。出讓方與受讓方在簽訂出讓合同時，應當在法律規(guī)定的最高年限內(nèi)確定具體的土地使用權出讓期限。第13頁，共46頁。(三)土地使用權出讓方式1拍賣2招標3協(xié)議第14頁，共46頁。(四)土地使用權出讓合同 1土地使用權出讓合同及其特征 2土地使用權出讓合同的主要內(nèi)容第15頁，共46頁。第三節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、商品房預售、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃第16頁，共46頁。一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓第17頁，共46

8、頁。(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念及原則房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。這里所稱其他合法方式，主要包括下列行為：（1）以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的；（2）一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的；（3）因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權屬隨之轉(zhuǎn)移的；（4）以房地產(chǎn)抵債的；（5）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應當遵循如下原則： 1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權和土地使用權必須同時轉(zhuǎn)讓的原則。 2、以出讓合同為依據(jù)，轉(zhuǎn)讓中權利義務承接原則。 3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須依法辦理

9、法定登記手續(xù)的原則。 以出讓方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權的年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用的年限后的剩余年限。第18頁，共46頁。（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件1、不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)2、轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得土地使用權的房地產(chǎn)的條件3、轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)的條件第19頁，共46頁。(三)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式 1、房地產(chǎn)買賣 2、房地產(chǎn)贈與 3、以房地產(chǎn)作價入股，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的。 4、一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的。 5、因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權屬

10、隨之轉(zhuǎn)移的。 6、以房地產(chǎn)抵債的。 7、法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。第20頁，共46頁。（四）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格；（3）房地產(chǎn)管理部門對提供的有關文件進行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請的書面答復，7日內(nèi)未作書面答復的，視為同意受理；（4）房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和評估；（5）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人按照規(guī)定繳納有關稅費；（6）房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權屬登記手續(xù)，

11、核發(fā)房地產(chǎn)權屬證書。第21頁，共46頁。（五）法律責任1、違反城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定，未辦理土地使用權出讓手續(xù)，交納土地使用權出讓金的，按照中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定進行處罰。2、房地產(chǎn)管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、索賄受賄的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。第22頁，共46頁。二、商品房預售（一）商品房預售的概念商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。第23頁，共46頁。（二）商品房預售的條件（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按

12、提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。第24頁，共46頁。（三）商品房預售許可證制度商品房預售實行許可證制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證。房地產(chǎn)管理部門在接到開發(fā)企業(yè)申請后，應當詳細查驗各項證件和資料，并到現(xiàn)場進行查勘。經(jīng)審查合格的，應在接到申請后的10日內(nèi)核發(fā)商品房預售許可證。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向承購人出示商品房預售許可證。售樓廣告和說明書必須載明商品房預售許可證的批準文號。未取得商品房預售許可證的，不得進行商品房預售。第25頁，共46頁。（四）商品房預售合

13、同商品房預售，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。商品房的預售可以委托代理人辦理，但必須有書面委托書。第26頁，共46頁。（五）權屬登記手續(xù)預售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應當持有關憑證到縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理權屬登記手續(xù)。第27頁，共46頁。（六）法律責任（1）開發(fā)企業(yè)未按本辦法辦理預售登記，取得商品房預售許可證明預售商品房的，責令停止預售、補辦手續(xù)，沒收違法所得，并可處以已收取的預付款1以下的罰款。（2）開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房預售款項的，

14、由房地產(chǎn)管理部門責令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。第28頁，共46頁。三、房地產(chǎn)抵押第29頁，共46頁。(一)房地產(chǎn)抵押的概念及法律屬性房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。房地產(chǎn)抵押屬于擔保法中物的擔保，這種不動產(chǎn)的擔保物權具有如下法律屬性： (1)房地產(chǎn)抵押權的客體必須具備合法性。 (2)房地產(chǎn)抵押權具有從屬性。 (3)房地產(chǎn)抵押人將其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式，向抵押權人提供擔保。房地產(chǎn)抵押人保留對房地產(chǎn)的占有權。 (4)房地產(chǎn)抵押權具有優(yōu)先受償性。 第30頁，共46頁。（二）房地產(chǎn)抵押的法律規(guī)定 1、房地

15、產(chǎn)抵押的主體和客體 2、房地產(chǎn)抵押權的設定 3、房地產(chǎn)抵押合同的訂立 4、房地產(chǎn)抵押登記 5、抵押房地產(chǎn)的占用與管理 6、抵押房地產(chǎn)的處分 7、法律責任第31頁，共46頁。四、房屋租賃 第32頁，共46頁。(一)房屋租賃的概念及種類房屋租賃，是指房屋所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。根據(jù)房屋所有權屬性的不同，房屋租賃可分為公有房屋租賃和私有房屋租賃；根據(jù)房屋租賃使用性質(zhì)不同，可將其分為居住用房租賃和非居住用房租賃。第33頁，共46頁。（二）房屋租賃的范圍公民、法人或其他組織對享有所有權的房屋和國家授權管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租。但是有下列情形之一的房屋

16、不得出租：（1）未依法取得房屋所有權證的；（2）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）權屬有爭議的；（5）屬于違法建筑的；（6）不符合安全標準的；（7）已抵押，未經(jīng)抵押權人同意的；（8）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的；（9）有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。第34頁，共46頁。（三）租賃合同（1）當事人姓名或者名稱及住所；（2）房屋的坐落、面積、裝修及設施狀況；（3）租賃用途；（4）租賃期限；（5）租金及交付方式；（6）房屋修繕責任；（7）轉(zhuǎn)租的約定；（8）變更和解除合同的條件；（9）違約責任；（10）當事人約

17、定的其他條款。第35頁，共46頁。（四）當事人的權利和義務房屋租賃當事人按照租賃合同的約定，享有權利，并承擔相應的義務。第36頁，共46頁。（五）轉(zhuǎn)租房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。房屋轉(zhuǎn)租，應當訂立轉(zhuǎn)租合同。 第37頁，共46頁。（六）法律責任第38頁，共46頁。第四節(jié) 房地產(chǎn)權屬登記的法律規(guī)定第39頁，共46頁。一、房地產(chǎn)權屬登記概述房地產(chǎn)權屬登記，又稱房地產(chǎn)登記，是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產(chǎn)生的抵押權、典權等房屋他項權利進行登記，并依法確認

18、房屋產(chǎn)權歸屬關系的行為。房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權權利主體一致的原則。國家實行房屋所有權登記發(fā)證制度。第40頁，共46頁。二、房屋權屬登記第41頁，共46頁。（一）房屋權屬登記的類型1、總登記2、初始登記3、轉(zhuǎn)移登記4、變更登記5、他項權利登記6、注銷登記第42頁，共46頁。（二）房屋權屬登記的程序房屋權屬登記依以下程序進行：1、受理登記申請2、權屬審核、公告、核準登記和頒發(fā)房屋權屬證書第43頁，共46頁。（三）房屋權屬證書房屋權屬證書包括:房屋所有權證、房屋共有權證、房屋他項權證或者房地產(chǎn)權證、房地產(chǎn)共有權證、房地產(chǎn)他項權證。房屋權屬證書破損，經(jīng)登記機關查驗需換領的，予以換證。房屋權