商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)教學(xué)課件(52張)

1、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)武漢世聯(lián)工商部2011年3月10日第1頁，共53頁。 一、什么叫商業(yè)房地產(chǎn) ？ 指按照用途劃分的用作商業(yè)用途的房地產(chǎn),包括酒店,超市,臨街商鋪,大型住宅項目的商業(yè)配套,購物中心,特色商業(yè)街區(qū),商業(yè)廣場,專業(yè)批發(fā)市場,SHOPPINGMALL等用途的房地產(chǎn).第2頁，共53頁。 二、商業(yè)房地產(chǎn)的類別劃分1、按照開發(fā)形式進行分類2、按座落位置分類3、按規(guī)模分類 4、按照投資價值分類5、按照商鋪的位置形式分類第3頁，共53頁。1、按照開發(fā)形式進行分類（1）.商業(yè)街商鋪;（2）.市場類商鋪 ;（3）.社區(qū)商鋪 ;（4）.住宅底層商鋪;（5）.百貨商場、購物中心商鋪;（6）.商務(wù)樓、寫

2、字樓商鋪;（7）.交通設(shè)施商鋪第4頁，共53頁。2、按座落位置分類（1）.市中心區(qū)商業(yè);（2）.居住區(qū)附近及其他市區(qū)商業(yè);（3）.交通樞紐附近商業(yè);（4）.市郊商業(yè)第5頁，共53頁。3、按規(guī)模分類（1）.大型建筑面積過萬平米；（2）.中型-分布廣泛大型商業(yè)區(qū)的補充； （3）.小型-填補大中型商業(yè)區(qū)的空白,為人們生活提供方便。第6頁，共53頁。4、按照投資價值分類（1）.“都市型”商鋪-績優(yōu)股；（2）.“社區(qū)型”商鋪-潛力股； （3）. “便利型”商鋪-冷門小盤股；（4）.專業(yè)街市商鋪-高科技股；（5）.其他商鋪-“一般股票”。 第7頁，共53頁。5、按照商鋪的位置形式分類 臨街商鋪和商業(yè)內(nèi)鋪第

3、8頁，共53頁。三、什么叫購物中心shopping center(SC) 是多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在由企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運營的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。第9頁，共53頁。 四、什么叫MALL 目前世界大型商業(yè)地產(chǎn)的頂級形態(tài)-可以定位為規(guī)模在10萬以上,由管理商者統(tǒng)一經(jīng)營管理,主要采取出租方式運營的集零售,娛樂,餐飲,休閑等一體的復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài).第10頁，共53頁。 五、什么叫超市、分類怎樣 開架售貨，集中收款，采取自選銷售方式,以銷售生鮮商品,食品和向顧客提供日常必須品為主要目的的零售業(yè)態(tài). 根據(jù)商品結(jié)構(gòu)的不同，可以分為食品超市和綜合超市。大型超市實際營業(yè)面積6000以上,滿

4、足顧客一次性購齊的零售業(yè)態(tài).根據(jù)商品結(jié)構(gòu),可以分為以經(jīng)營食品為主的大型超市和以經(jīng)營日用品為主的大型超市.倉儲會員店-以會員制為基礎(chǔ),實行儲銷一體,批零兼營,以提供有限服務(wù)和低價商品為主要特征的零售業(yè)態(tài).第11頁，共53頁。 六、步行街的起源 最初出現(xiàn)步行街，是因為城市膨脹，尤其是汽車的飛速發(fā)展使人們在郊區(qū)居住成為可能，由于城市中心的擁擠不堪和生態(tài)環(huán)境的惡化，人們搬到郊區(qū)去居住。政府為了復(fù)活城市中心的活力和魅力以及商業(yè)物態(tài)，因此建了步行街，使得人們在城市中心生活也一樣擁有安靜、繁榮而方便購物、娛樂的場地。步行街始終是城市本身魅力的反映。 第12頁，共53頁。七、專賣店、便利店、連鎖店、百貨店 專

5、賣店( exclusive shop):專門經(jīng)營或授權(quán)經(jīng)營制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。便利店(方便店) convenience store(CvS):滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)百貨店 department store(Dept)：在一個大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展各自的進貨、管理、運營的零售業(yè)態(tài).連鎖經(jīng)營： 一種商業(yè)連鎖,即經(jīng)營內(nèi)容相同、使用統(tǒng)一店名的若干個門店組成一個聯(lián)合體,在同一個總部的管理和規(guī)劃下進行專業(yè)化分工,使復(fù)雜的商業(yè)活動簡單化, 是一種實現(xiàn)規(guī)模效益的經(jīng)營組織形式。 第13頁，共53頁。 八、什么叫街鋪 沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商

6、鋪。 第14頁，共53頁。 業(yè)態(tài) ？以什么方式賣 九、業(yè)態(tài)、業(yè)種 業(yè)種 ？賣什么第15頁，共53頁。 十、歷史上的八次零售業(yè)態(tài)創(chuàng)新次數(shù)名稱業(yè)態(tài)開始時間高潮期特征1百貨商店1852年18601940擴大品種2一價商店1878年18801930同一價格3連鎖商店1859年19201930組織創(chuàng)新4超級市場1930年19351965自選購物5購物中心1930年19501965商店聚集6自動售貨機第二次世界大戰(zhàn)后19501985自動售貨7步行商業(yè)街1967年1967？漫步購物8多媒體銷售1980年1980？電視、網(wǎng)上購物第16頁，共53頁。 十、零售業(yè)態(tài)手風(fēng)琴定律綜合化專業(yè)化雜貨店1860年前專業(yè)店1

7、860年后百貨店1930年后便利店1950年商業(yè)街 20世紀(jì)60年代時間第17頁，共53頁。城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn) 城市與商業(yè)地產(chǎn)“城”與“市” 商業(yè)地產(chǎn)一般都分布在城市最重要的地段，最顯要的位置，代表著城市的形象，注重商業(yè)地產(chǎn)項目與整個城市的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，將能夠為城市增光添彩。 “城市”要有個觀念的更新，不然，“城”建得“美侖美奐”，“市”卻冷背呆滯了。 沒有“市”的“城”，怎么還叫“城市”？ 十一、解讀“城”與“市”（一）第18頁，共53頁。從“城”與“市”的關(guān)系看商業(yè)發(fā)展一是要特別重視城市發(fā)展的趨向，去抓住商業(yè)發(fā)展的機遇；一是應(yīng)以商業(yè)發(fā)展的前瞻性、拉動性，影響、促進城市建設(shè)的規(guī)模轉(zhuǎn)型。對于大

8、型商業(yè)地產(chǎn)項目這種有大影響力和拉動力的商業(yè)巨市，更當(dāng)如此。 十一、解讀“城”與“市”（二）城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn) 第19頁，共53頁。城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn) 未來的商業(yè)地產(chǎn)人才， 是既懂城市運營又懂商業(yè)規(guī)律和房地產(chǎn)運作的復(fù)合人才 要站在城市、地產(chǎn)與商業(yè)之間，為商業(yè)地產(chǎn)項目開展包括商業(yè)前期定位、營銷方案、出售出租的完善的服務(wù)流程，明白應(yīng)該建多大的商業(yè)，商業(yè)業(yè)態(tài)是如何搭配的，實現(xiàn)商業(yè)與城市、與房地產(chǎn)最有價值的對接，充分實現(xiàn)城市與商業(yè)、商業(yè)與房地產(chǎn)的市場聯(lián)動。 十二、商業(yè)地產(chǎn)對人才的要求第20頁，共53頁。城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn) 研究商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)律 業(yè)態(tài)的變化 研究城市、商業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合，是目前擺

9、在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商面前最棘手的問題。城市化背景下商業(yè)與地產(chǎn)的對接第21頁，共53頁。商業(yè)地產(chǎn)誘惑 天河城廣場樣板效應(yīng) 天河城廣場總投資12億元，建筑面積16萬平方米，營業(yè)面積10萬平方米的天河城廣場成為廣州少有的大型高檔購物中心，每天的客流平均達到30萬人次，2002年整個購物中心的營業(yè)額達到36億元，租金收入3億多，已成為廣州最繁華的商業(yè)中心之一。 十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢（一） 第22頁，共53頁。商業(yè)地產(chǎn)研究 商業(yè)房地產(chǎn)的三重利誘惑：一重利，商業(yè)贏利和物業(yè)升值；二重利，提升開發(fā)企業(yè)知名度，增加股票在資本市場上的吸引力；三重利，以物業(yè)增值和現(xiàn)金流吸引銀行，增加授信額度。商業(yè)房地產(chǎn)魅力如斯，各

10、路玩家紛紛下水，按需各自設(shè)計不同模式。只是地產(chǎn)一旦冠以“商業(yè)”的名頭，就不再是單純的地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)業(yè)迅速回收資金和物業(yè)經(jīng)營升值成為商業(yè)地產(chǎn)商的萬有定律。 十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢（二） 第23頁，共53頁。中外商業(yè)發(fā)展規(guī)模對比分析 GDP中商業(yè)所占比例美國零售商業(yè)50強（億美元）中國零售商業(yè)50強(人民幣億元)英法德日美國 中國零售總額 占零售總額零售總額占零售總額15左右161710左右 491021.4542.07 1.74%同發(fā)達國家相比，中國商業(yè)總體規(guī)模過小，大型商業(yè)所占市場份額很小。 十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢（三） 第24頁，共53頁。中外連鎖商店比較 創(chuàng)新階段發(fā)展階段成熟階段衰落

11、階段美國18591900（40年）19011970（70年）1970后？法國18661900（35年）19011960（60年）1960后日本19261960（35）19611971（10）1972年后中國19902010（20年）20112020（10年）2020年后中國與西方國家的差別距美、法100年，距日40年距美、法、日50年同發(fā)展階段同發(fā)達國家連鎖商店的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參考 十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢（四） 第25頁，共53頁。中外百貨商店比較 創(chuàng)新階段發(fā)展階段成熟階段衰落階段美國18501899（50年）19001929（30年）19301979（40年）1980

12、年后法國18521880（28年）18801914（34年）19141950（36年）1950年后日本19041922（18）19231937（14）19381973（35）1974年后中國18941949（55年）19501995（45年）19952025（30年）2025年后中國與西方國家的差別距美、法50年，距日本30年距美、法、日60年距美、日60年，距法30年距美、日50年，距法75年同發(fā)達國家百貨商店的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參考 十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢（五） 第26頁，共53頁。中外超級市場比較 國家創(chuàng)新階段發(fā)展階段成熟階段衰落階段美國18301935（5年）193

13、61965（30年）1966200（35年）2001年法國19591962（3年）19631968（5年）1969日本19531959（7年）19601989（30年）1990香港19601971（11年）19721982（10年）1982中國19812000（20年）20012020（20年）2020年中國與西方國家的差別距美、50年，距法日港3040年大體相距3040年大體相距3040年同發(fā)達國家超級市場的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參考 十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢（五） 第27頁，共53頁。日本各類型購物中心比較參考鄰里型社區(qū)型區(qū)域型超區(qū)域型商圈半徑（公里）123510203040

14、時間距離（分）355810152030商圈人口（萬人）1251050100200以上停車場容量（輛）5010030050020005000500010000商店組成超級市場綜合超市1家百貨店2家百貨店26家專業(yè)商店專業(yè)商店綜合超市2家綜合超市23家綜合店飲食服務(wù)服裝店服裝店藥店其它飲食服務(wù)飲食服務(wù)洗衣店雜貨店雜貨店其它其它其它1020家2040家100200家180250家 十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢（六） 第28頁，共53頁。商業(yè)低進入壁壘的后果 在中國，進入市場的壁壘過低使行業(yè)中的企業(yè)規(guī)模向兩極發(fā)展，大企業(yè)盲目擴張和小企業(yè)無節(jié)制發(fā)展，導(dǎo)致“低市場集中度和過度競爭”進入市場壁壘低產(chǎn)品差別程度低

15、企業(yè)小型化大企業(yè)盲目擴張市場過度競爭市場集中度低 十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢（七） 第29頁，共53頁。商業(yè)地產(chǎn)研究 總結(jié)目前商業(yè)物業(yè)市場的現(xiàn)狀不難看出：開發(fā)商和投資者對于商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和投資均表現(xiàn)出極大的熱情。許多開發(fā)商在項目前期就聘請專業(yè)公司從建筑結(jié)構(gòu)、主題定位、消費人群定位、行業(yè)組合、店鋪劃分等方面進行詳細策劃。面對越發(fā)挑剔的投資者，專業(yè)化分工必然引入商業(yè)地產(chǎn)競爭之中。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與成熟，意味著消費型地產(chǎn)正向生產(chǎn)型地產(chǎn)裂變。 商業(yè)地產(chǎn)是“三高產(chǎn)品”： 高風(fēng)險、高回報、高技術(shù)含量。 十四、商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展條件（一） 第30頁，共53頁。商業(yè)地產(chǎn)研究 國外參考：主要判斷元素：人均GDP、城市

16、家庭汽車擁有量、公共交通條件人均GDP30004000美元時，家庭汽車擁有率1520，大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（ ShoppingMall ）開始發(fā)展人均GDP10000美元，家庭汽車擁有率60，大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（ ShoppingMall ）成熟發(fā)展 十四、 ShoppingMall發(fā)展條件（二） 第31頁，共53頁。商業(yè)地產(chǎn)研究 亞洲及國內(nèi)（含香港、新加坡等）：主要判斷元素：人均GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件、人口密度、消費總量都市型大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件 城市人均GDP水平達到2500美元郊區(qū)型大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件 城市人均GDP水平達到4000美元、公路發(fā)展極為充分、城市家庭汽車擁有率

17、達1520 十四、 ShoppingMall發(fā)展條件（三） 第32頁，共53頁。商業(yè)地產(chǎn)研究 國內(nèi)之所以與歐美發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的GDP水平有明顯的差距，但仍然具備發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)項目，主要因素在于其人口密度遠遠大于歐美城市的人口密度，消費總量決定大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的市場潛力。商業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)的基礎(chǔ)條件，是項目所面對核心商圈的消費總量，因為它體現(xiàn)了核心商務(wù)圈的人口基數(shù)，也體現(xiàn)了核心商圈的能力，也包括了GDP的水準(zhǔn)。 十四、 ShoppingMall發(fā)展條件（四） 第33頁，共53頁。商業(yè)地產(chǎn)研究 十五、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位尺度（一） 人 均 G D P業(yè) 態(tài) 發(fā) 展 情 況 1000美元 百貨商

18、店興起2000至3000美元超級市場興起6000美元便利店興起8000美元倉儲式商店興起12000美元購物中心大發(fā)展的時代 尺度一：經(jīng)濟水平 在世界視野里，各種零售業(yè)態(tài)的出現(xiàn)具有一定的規(guī)律性。第34頁，共53頁。商業(yè)地產(chǎn)研究 尺度二：交通狀況 國外大型商業(yè)地產(chǎn)（Shopping Mall）的發(fā)展經(jīng)驗告訴我們，當(dāng)一個社會進入到汽車時代，才為Shopping Mall的出現(xiàn)提供了可能。從交通形式上來說，所謂Shopping Mall，尤其是郊區(qū)的Shopping Mall，必須依托于高速公路和城市的環(huán)路，這意味著消費者比較依賴汽車。只有當(dāng)一個城市進入了汽車社會，或者說開始進入汽車社會，那么Shop

19、ping Mall在一個城市的建設(shè)才能真正的發(fā)展起來，否則只能是城市型的購物中心。 十五、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位尺度（二） 第35頁，共53頁。商業(yè)地產(chǎn)研究 尺度三： 依據(jù)城市化進程的國際規(guī)律來為大型商業(yè)地產(chǎn)項目做出定位世界城市化過程中，城市商業(yè)中心的變遷有其規(guī)律性。 我們把城市的發(fā)展分為三個階段， 1、城市化初級階段：城市化率30%以下； 2、城市化初級階段：城市化率70%以下； 3、城市化高級階段：城市化率70%以上。 十五、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位尺度（三） 第36頁，共53頁。商業(yè)地產(chǎn)研究 城市商業(yè)中心將根據(jù)城市化的進程而發(fā)生變化。從這個規(guī)律性來看，依據(jù)城市化發(fā)展水平來發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)是很好的選擇。

20、 初級階段 城市化率30%以下 商業(yè)向城市的幾何中心聚集 零售行業(yè)的特征： 向心聚集 中級階段 城市化率70 %以下 零售行業(yè)的特征： 離心分散 商業(yè)向城市的幾何中心發(fā)展高級階段 城市化率70%以上 零售行業(yè)的特征： 離心聚集 商業(yè)離開城市的幾何中心，向郊區(qū)聚集 十五、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位尺度（三） 第37頁，共53頁。商業(yè)地產(chǎn)研究 這是一種主體性購物中心，它是以某一大型商業(yè)業(yè)態(tài)為主體再輔以其他的一些商業(yè)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)。主體性購物中心又分兩種，一是以大型超市為主體，它的競爭優(yōu)勢是，能夠進入居民社區(qū)，能夠彌補大型超市在商品線上的不足，并可通過出租場地增加附屬的一些商業(yè)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)，既可降低經(jīng)營成本

21、又可增強對社區(qū)的服務(wù)功能；二是以大型百貨商店為主體的購物中心，往往成為中心城區(qū)的商業(yè)中心，但一般很難在社區(qū)里生存。 十六、購物中心的分類 Shopping Center第38頁，共53頁。商業(yè)地產(chǎn)研究 這種模式購物中心是綜合性和超大型的，與主體性購物中心不同的是，這種購物中心里的商業(yè)形態(tài)是以三種商業(yè)業(yè)態(tài)為鼎足之勢，即百貨店、超市和許多專業(yè)專賣店，再輔以餐飲娛樂業(yè)的店鋪，它可以涵蓋所有零售業(yè)和服務(wù)業(yè)的內(nèi)容。購物中心已經(jīng)不是一種商業(yè)業(yè)態(tài)，而是一種商業(yè)的組織模式，甚至于已經(jīng)作為城市整體規(guī)劃中的一種基本構(gòu)成，與機場、公園、體育中心等城市設(shè)施類似。 十六、購物中心的分類 Shopping Mall第39

22、頁，共53頁。商業(yè)地產(chǎn)研究 即城市廣場，與ShoppingMall不同的是，Citymall并不限于購物以及配套的餐飲、休閑、娛樂等，還將旅游、餐飲、休閑、娛樂理念組建成動靜相宜、具備基本城市功能的聯(lián)合體。與ShoppingMall相比，更加全面的Citymall更適合城市人多方面的需求 十六、購物中心的分類 Citymall第40頁，共53頁。 商業(yè)空間步行化購物中心是商店群的組合，為了協(xié)調(diào)商店與商店、商店與購物者之間的聯(lián)系，往往通過一條線性街道來串聯(lián)商店和組織人流，基于安全考慮，街道完全排除車輛，實現(xiàn)步行化。 商業(yè)空間室內(nèi)化室內(nèi)化是利用屋頂?shù)母采w功能，將步行商業(yè)活動引入室內(nèi)，并通過人工環(huán)境

23、控制，減少惡劣的自然條件對步行活動的影響，創(chuàng)造舒適的環(huán)境，這正是購物中心建筑追求的目標(biāo)。 公共空間社會化與百貨商店和超級市場不同的是，購物中心把純粹的零售商業(yè)活動場所開辟成商業(yè)活動和社會活動相結(jié)合的場所。 十六、 MALL的建筑特征 第41頁，共53頁。商業(yè)地產(chǎn)研究 經(jīng)營大型商業(yè)地產(chǎn)要著重考慮兩方面的問題，一是前期的規(guī)劃，二是后期的商業(yè)運營管理。 建設(shè)模式 投資模式 設(shè)計模式 管理模式 十七、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式 商業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)商、投資者和經(jīng)營者三合一的有機整體，是一個不可中斷的鏈條。 第42頁，共53頁。商業(yè)地產(chǎn)研究 十八、建設(shè)模式、投資模式 建設(shè)模式 改 建 新 建如：明發(fā)商業(yè)廣場、SM、世

24、貿(mào)商城等如：上海豫園商場、上海新天地、廈門富山誠達、閩南印象等 投資模式 銀行貸款 外 資上海迪美購物中心、中旅商場等第43頁，共53頁。商業(yè)地產(chǎn)研究 十九、設(shè)計模式、管理模式 設(shè)計模式 管理模式 合作管理（瑞景商業(yè)廣場）委托國外機構(gòu)管理（美國環(huán)球發(fā)展管理公司）自行組建管理公司（SM、名匯）輸入管理（大摩世貿(mào)商城等）第44頁，共53頁。商業(yè)地產(chǎn)研究 二十、商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)三階段開發(fā)過程三階段 第一階段整體策劃布局 第二階段推廣和招商 第三階段后期經(jīng)營管理。 第45頁，共53頁。商業(yè)地產(chǎn)研究 二一、后期經(jīng)營管理 商業(yè)地產(chǎn)項目重在后期經(jīng)營管理。 商家也會選擇好的開發(fā)商，有些擁有很長經(jīng)營歷史的商家，

25、一旦發(fā)現(xiàn)適合的商業(yè)項目就會想方設(shè)法進場。找到客戶不等于就能完成招商。開發(fā)商要有一個懂得商家需求的團隊，包括客戶關(guān)系管理內(nèi)容。 怎么讓這個商場可持續(xù)發(fā)展？ 這是在后期經(jīng)營中很重要的內(nèi)容。當(dāng)然物業(yè)經(jīng)營管理是最基本的，對于物業(yè)經(jīng)營管理必須要高標(biāo)準(zhǔn)。危機管理對商場相對更重要，這種場所的公眾性非常突出，任何一個意外可能對這個商場形成致命的影響。第46頁，共53頁。商業(yè)地產(chǎn)研究商業(yè)街 二二、世界一流商業(yè)街的六個關(guān)鍵影響因素 1、豐富的歷史是一條古老而又傳統(tǒng)的商業(yè)街，有著自己的歷史和文化底蘊，能引起人們的歷史回憶。2、獨特的建筑和商業(yè)格局有著百年以上歷史的建筑，卻匯集著傳統(tǒng)和現(xiàn)代的各種零售業(yè)態(tài)。3、多元化的

26、商業(yè)功能具有零售、餐飲、住宿、娛樂和文化的綜合功能4、知名的骨干商戶具有不斷更新的知名骨干店鋪或曰核心店鋪，是吸引客流的基石5、便捷的公共設(shè)施和愉悅的環(huán)境配備有便利的交通和足夠的停車位，有綠地、休閑椅和花園廣場等6、牢固的政企合作關(guān)系有自己的店鋪組織，有相關(guān)的管理機構(gòu)，并與政府保持著密切的聯(lián)系第47頁，共53頁。商業(yè)地產(chǎn)研究商業(yè)街 世界一流的商業(yè)街具有三大特征：全球聲譽、密集的客流量和可靠的收入。 二三、世界一流商業(yè)街的三大特征 特 征商業(yè)街知名度日客流量（萬人）年商業(yè)收入（億美元）巴黎香榭麗舍大街享譽全球507015倫敦牛津街享譽全球5032東京銀座享譽全球2540芝加哥密歇根大道世界知名1

27、22127上海南京路中國知名8014第48頁，共53頁。商業(yè)地產(chǎn)研究商業(yè)街 步行街的長度 商業(yè)街的一般長度為500700米，最高限為10001500米（王府井步行街810米、重慶解放碑步行街400米、沈陽中街步行街950米、上海南京東路1400米哈爾濱中央大街商業(yè)街860米、日本銀座1100米、香榭麗舍大街1880米） 步行街的寬度 商業(yè)街適宜寬度為2030米，小型步行街寬度以20米左右為宜（王府井步行街38米、上海南京路30米） 每人要有不低于4平方米的面積。 步行街的高度 商業(yè)街寬度和高度的比例最好為1：1，最高不要超過1：2（上海南京東路步行商業(yè)街、哈爾濱專業(yè)大街步行街、沈陽中街步行街都

28、為1：1的比例） 從一般的情況看，步行街兩旁的店鋪建筑為二至三層為宜，最高不要超過四層，地下延伸則最多不要超過兩層。 二四、商業(yè)步行街的三個空間維度長、寬、高 第49頁，共53頁。商業(yè)地產(chǎn)研究 二五、“豪布斯卡”(HOPSCA) “豪布斯卡”(HOPSCA)是6個英語單詞的第一個字母組合的譯音。 HHotel (酒店) OOffice (辦公樓) PParking (停車場) SShopping (購物) CConvention (集會) AApartment (公寓) 把商業(yè)街變成生活街，即變傳統(tǒng)的“購物街”為“生活街”，將商業(yè)街建成一個集購物、娛樂、餐飲、休閑、居住為一體的生活空間。 細分

29、功能區(qū)劃的“豪布斯卡”規(guī)則， “中央商務(wù)區(qū)產(chǎn)業(yè)“三三二二”配比，即30%辦公區(qū)，30%零售，20%服務(wù)，20%高檔公寓第50頁，共53頁。5.1 十項原則 第五部分1、要維護購物中心零售、餐飲、娛樂52：18：30的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例。2、要維護購物中心的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象。3、購物中心的招商目標(biāo)要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補。4、核心主力零售店盡量自營；而非主力零售商盡量以聯(lián)營為主、租賃為輔。5、核心主力店先行，輔助店隨后；零售購物項目優(yōu)先，輔助項目配套。6、核心主力店適合放在經(jīng)營軸線（線性步行街）的端點，不宜集中放置在中間。7、對特殊商戶（指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營單位）給予優(yōu)惠政策，能增強購物中心整體文化氛圍，提升品位。8、放水養(yǎng)魚，即采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，先做市，后賺錢。9、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一服務(wù)。10、完善信