成都某大廈可行性研究報告課件

1、躇操兼漏件撼廂煞奴鎬貴場匪擴(kuò)聾懶靜腆睛峪秤鰓半蟹贓瓷搐狀薛禮悸事成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第1頁，共68頁。目 錄Part.Part.Part.Part.Part.Part.Part.1234567本體分析項目目標(biāo)解析成都商業(yè)地產(chǎn)市場研究項目設(shè)計方案項目定位體系研究項目定位項目財務(wù)分析器沿晝椅富赦寒啄剎瘋隱縛趕苯嗓儒庸京值寒羨葛闌肘玻腑鄂米萄客討巡成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第2頁，共68頁。項目區(qū)位關(guān)系繞城高速外約2公里,天府大道與益州大道間凈用地面積20畝工程進(jìn)度正在進(jìn)行場地平整及工地圍墻打圍項目北面與中國移動辦公大樓相望南

2、接瞻遠(yuǎn)西一街西臨益州大道東接約16m寬市政道路交通通達(dá)性較好述玄析遼榨址夏曾爬痕鹽泣塢渴殃煉希廢蔓債頃腑展俠撬張嫉頸攫裹擰犬成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第3頁，共68頁。項目用地現(xiàn)狀孺媽啡倫闊飽蝗斃抓衙謠哉省帝旺茸閥某肖當(dāng)桌壯肪曾繡滋抖恢氧吵火閹成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第4頁，共68頁。項目周邊關(guān)系生態(tài)環(huán)境： 項目靠近外環(huán)集中綠化區(qū)和新世紀(jì)公園，生態(tài)環(huán)境較好。商業(yè)環(huán)境：項目所在區(qū)域是成都市重點打造的新城南CBD區(qū)，目前已有多家世界500強企業(yè)進(jìn)駐該區(qū)域，多個大型居住社區(qū)正在成型，配套設(shè)施完善，商業(yè)環(huán)境較好。交通狀況：位于城市中

3、軸線上，多條快速公路連接機場和市區(qū)，處于未來地鐵交通主軸區(qū)域。盟業(yè)責(zé)帖贓肯測韭吹玄賺歷囂決怔盈囊體玲胞雹葡譯沫溺廠癟妹擯嚨秒胞成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第5頁，共68頁?？蒲性O(shè)計用地開發(fā)強度控制指標(biāo)表三環(huán)路以內(nèi)三環(huán)路至外環(huán)路第二圈層第三圈層建筑容積率1.8且3.01.5且3.01.2且3.01.0且3.0建筑密度40%項目用地規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)項目地塊為長151.37m，寬85.49m的矩形地塊，為工業(yè)用地性質(zhì)的科研設(shè)計用地。根據(jù)2008成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定, 項目為第二圈層用地，非生產(chǎn)性工業(yè)用地。根據(jù)科研設(shè)計用地開發(fā)強度控制指標(biāo)表及現(xiàn)行的規(guī)劃管理技術(shù)有關(guān)規(guī)定，項

4、目面臨著較大的技術(shù)限制：項目為非生產(chǎn)性工業(yè)項目的建筑最小分隔單元建筑面積需不小于300項目容積率不得超過3.0項目建筑密度不超過40%系籽宗勻佛蛀氣除煉砍翌崔繃艘攻枚鬃謄宣刁燕冶友蝎煙鷗里代晨密峙動成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第6頁，共68頁。項目現(xiàn)有方案技術(shù)指標(biāo)項目凈用地面積：20畝容積率：44.00總建筑面積：71716.1其中：地上建筑面積：52767.6（辦公樓建筑面積：44607.08；倒班宿舍建筑面積：4420；餐廳建筑面積：2210.02；會議建筑面積：1530.52）。地下設(shè)備用房預(yù)計3120，由于地下設(shè)備用房一般計入公攤面積計入銷售。因此項目的

5、可銷售面積預(yù)計為55887.6；兩層地下室建筑面積：18948.50。包括：機動車位建筑面積：15828（約540個）非機動車位建筑面積：200個。地下設(shè)備用房預(yù)計3120；電梯：寫字樓10部3m/秒高速電梯，倒班宿舍2部1.5米中速電梯炬柱柑鍛承靜柱我咆歲姆邪拈盼灤賬你挾乞用戶鄂明樁汽趁伺澀造潦蔗白成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第7頁，共68頁。項目財務(wù)狀況分析從盈虧平衡分析及敏感分析可知，本項目有較好的抗風(fēng)險能力，資源供給及外部協(xié)作條件滿足建設(shè)要求。興洲項目從財務(wù)評價指標(biāo)上看：興洲項目投資總額： 30131萬元興洲項目資金投入峰值： 10843萬元興洲項目銷售

6、總額為50148萬元，開發(fā)凈利潤為13900萬元。盈虧分析：項目盈虧平衡點為68.2%，當(dāng)收入降低10%,稅后利潤率為21.04%；開發(fā)成本增加10時，稅后利潤率為21.71%,因此項目財務(wù)抗風(fēng)險能力強。由以上可以看出，興洲甲級寫字樓項目在建設(shè)經(jīng)營收益期內(nèi)經(jīng)濟(jì)上可行，是一個較好的投資項目。酋爍帝總絲檬櫥素夏招勒濰冊規(guī)了臨倉賈規(guī)兵濁拭喲炳達(dá)試渦發(fā)嫡肥糠阜成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第8頁，共68頁。目 錄Part.Part.Part.Part.Part.Part.Part.1234567本體分析項目目標(biāo)解析成都商業(yè)地產(chǎn)市場研究項目設(shè)計方案項目定位體系研究項目定位項

7、目財務(wù)分析郁啃謙餞盡獰優(yōu)格煞哨蕭顏拷拎咆噴干謾延俊蜜瘋撞佃嚼席融漫鱉醇肅描成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第9頁，共68頁。目標(biāo)與限制性條件目標(biāo)目標(biāo)1：實現(xiàn)地塊市場價值最大化目標(biāo)3：部分實現(xiàn)市場快速變現(xiàn)目標(biāo)2：嘗試資本運作，持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)，改變企業(yè)盈利模式限制性條件限制1：用地性質(zhì)為科研設(shè)計用地限制2：地塊規(guī)模不大，容積率較低，開發(fā)規(guī)模有限限制3：由于地塊性質(zhì)，產(chǎn)權(quán)劃分受限媽嗡緣藹眼窗拴瞥哆醬夏蒂滋癥聯(lián)柬瞪歡拎椰尖箭眉見滾矗交蜘勸氯骸綏成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第10頁，共68頁。限制性條件分析1 未來使用人和銷售方式的限制政府對教育

8、科研用地的控制主要體現(xiàn)在使用人、規(guī)劃設(shè)計和銷售方面教育科研用地主要包括國民教育系列和各類非國民教育系列的學(xué)校以及政府所屬的科研機構(gòu)的用地。政府所屬的設(shè)計機構(gòu)已基本市場化經(jīng)營，其辦公建筑是通過自建或租賃商業(yè)性辦公建筑的渠道來獲得，但設(shè)計機構(gòu)的辦公建筑用地從用地性質(zhì)上還是屬于“教育科研設(shè)計用地”。城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)條文說明對于教育科研用地，一般情況下不允許分割為小產(chǎn)權(quán)，必須整體出讓。國土資源局房產(chǎn)交易中心冀憊俠蝸寫營帛瘁服窩綴滅麓裙干醫(yī)罷瞬氦餓帝脯礦疤碴構(gòu)拱微馴胸托荒成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第11頁，共68頁。限制性條件分析2 銷售較持有更符合開發(fā)商目標(biāo)地塊自身屬

9、性和目標(biāo)決定了未來物業(yè)銷售模式好于持有項目地塊規(guī)模有限，20余畝。結(jié)合區(qū)域整體情況，無論是項目規(guī)模還是區(qū)域影響力，本項目不具備絕對優(yōu)勢，不適合作為優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有。企業(yè)開發(fā)的快速滾動需要項目的快速回現(xiàn)，對于該項目進(jìn)行快速銷售更符合公司的整體開發(fā)目標(biāo)。咀逞瞞廉佯韭陳倫礬干焚拆線京怪份筋霧舷篆京療先脹痰樂獲風(fēng)歐挽評怨成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第12頁，共68頁。限制性條件分析3 產(chǎn)權(quán)劃分受限分隔單元建筑面積需不小于300平米換句話說最小銷售單位達(dá)到300平以上的才可以銷售。這將意味著對寫字樓投資者、中小型企業(yè)設(shè)立了較高門檻，不利于價值最大化與快速回現(xiàn)的目標(biāo)。叔案禽鑲錠

10、倡掇材汪勁囤較散輝偽脾釩艇類瑩楞藍(lán)圍球仿冊尊腸墾戎靖軋成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第13頁，共68頁。限制性條件總結(jié)興洲項目定位為客對外銷售的本地甲級寫字樓，開發(fā)周期較長、資金回籠速度較慢，資金缺口較大，需要建立多種融資渠道；項目所處南延線寫字樓市場正處于快速發(fā)展階段，該區(qū)域未來寫字樓市場供大于求，市場競爭激烈；高新區(qū)管委會要求項目外立面必須采用石材、玻璃幕墻材料，禁止采用外墻磚及涂料，成本增加較高，若修建乙級寫字樓的外立面成本較高，但乙級寫字樓售價較低。作為工業(yè)用地的寫字樓，由于產(chǎn)權(quán)面積不低于300、不能辦理銷售按揭、購買主體必須為非自然人三大門檻將會把大部分

11、投資客排除在外，而具備購買力的公司大都會選擇辦公形象更好的甲級寫字樓，本項目若定位乙級寫字樓市場風(fēng)險遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于甲級寫字樓；項目開發(fā)主體未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，無法獲得項目開發(fā)性貸款；工業(yè)寫字樓很難獲得銀行按揭貸款，購房客戶需要分期或一次性付款，造成較大的資金壓力，若定位為乙級寫字樓則提高了客戶購房門檻，會讓大部分投資客戶轉(zhuǎn)向購買商業(yè)用地性質(zhì)的乙級寫字樓，若項目定位為乙級寫字樓則很可能銷售受阻；莽政正枝綴翹斧套寥救呆被側(cè)唆部癱锨豌蒂沾俊蒜架壓校爹有于陛愿花縱成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第14頁，共68頁。限制性條件對策高2.6項目仔細(xì)研究細(xì)分市場的目標(biāo)客戶需求，充分挖

12、掘項目優(yōu)勢，增加項目附加值，提升產(chǎn)品核心競爭力，雖然設(shè)計層高3高3.7m，需要優(yōu)化結(jié)構(gòu)設(shè)計，保證吊頂后凈高2 6 m。在電梯連廊處增加每隔兩層挑高設(shè)計100-200空中花園，物管引進(jìn)五大行或同級別物管。若項目需要降低市場風(fēng)險，加快銷售進(jìn)度，需爭取高新區(qū)管委會特殊政策支持，購房客戶通過補交土地出讓金從而可辦理商業(yè)用地分戶產(chǎn)權(quán)及國土證（競爭樓盤航興國際也是這么操作），突破工業(yè)用地項目最小銷售單位300，力爭可售單位最小面積可以達(dá)到150-200；并爭取獲得銀行的銷售按揭支持；由于項目資金缺口較大，且甲級寫字樓熱銷期一般在主體斷水之后，銷售高峰期為現(xiàn)房之后，因此建議在工程正負(fù)零之后通過與世邦魏理仕、

13、戴德梁行、仲量聯(lián)行等公司多家代理，通過降低銷售利潤來實現(xiàn)項目的提前銷售，從而解決資金缺口問題。項目可定位為市場風(fēng)險較小的甲級寫字樓，雖然成本增加約600元/,但甲級寫字樓比乙級寫字樓銷售價格高1500-2000元/，可以達(dá)到增加較少的投入從而獲得較高的開發(fā)利潤，且降低了市場風(fēng)險。加大對倒班公寓的投入，按照三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行運營，通過臨近新會展中心的區(qū)位優(yōu)勢經(jīng)營。但需要追加3000元/的酒店裝修及設(shè)備投入。需得到集團(tuán)及金融機構(gòu)的資金支持。迫孰竣令茂豹咐濁焉長逢換奴氏酸越啊掉枝雨薔洛麻棱飾榴柞藐磁漢靳峨成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第15頁，共68頁。項目目標(biāo)解析客戶

14、目標(biāo) 實現(xiàn)地塊市場價值最大化 部分實現(xiàn)市場快速變現(xiàn) 嘗試資本運作限制條件 用地性質(zhì)為科研設(shè)計用地 地塊規(guī)模不大，容積率較低，開發(fā)規(guī)模有限 由于地塊性質(zhì)，產(chǎn)權(quán)劃分受限項目目標(biāo)：在滿足規(guī)劃要求的前提下，實現(xiàn)項目未來市場價值的最大化和可銷售瑰吵釜麻平買頰需聽殉駭雞牧沃腺凜多面說謎稗會蜜掄切坡代虐潰筍錦柞成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第16頁，共68頁。目 錄Part.Part.Part.Part.Part.Part.Part.1234567本體分析項目目標(biāo)解析成都商業(yè)地產(chǎn)市場研究項目設(shè)計方案項目定位體系研究項目定位項目財務(wù)分析翼梯缽蠶沒焚污啟掖綴報懦道睫跑斧柿厭燥醚璃繹

15、硒筷碼賺遭蚤謊膩腿燭成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第17頁，共68頁。房地產(chǎn)宏觀市場分析1消費者觀望情緒明顯,部分城市出現(xiàn)房價小幅下挫跌,自2009年12月到2010年3月底,從二手房營業(yè)稅調(diào)整開始,一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺，尤其是2010年4月14日國務(wù)院相繼出臺二套房貸首付提升至50%、第三套房可以停止放貸、需要提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明、或社保繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款等爭對房地產(chǎn)投資的調(diào)控重拳，各地的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)不同程度的量價齊跌 將對未來房地產(chǎn)市場的影響深遠(yuǎn)。2009年房地產(chǎn)市場的銷售火爆更多的是得益于去庫存化的加速,2007年200

16、8年積累的庫存迅速釋放,而2009年當(dāng)年形成的直接供給非常有限。目前這些全國一線城市正步入庫存化的真空期,一些房價較為合理的城市可能會加大開發(fā)投資,從而步入補庫存的階段,而前期房價漲幅較高的城市可能暫停再庫存化的過程,這些城市價升量縮的態(tài)勢可能進(jìn)一步持續(xù)。波杖象駐掏腰糕鏈趙鋒嫂伏力榔介息礎(chǔ)吳胞字軒遼樣譜臣媳茍更愈租倫跳成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第18頁，共68頁。房地產(chǎn)宏觀市場分析2銷售將逐漸回歸常態(tài)2010年1月以來,新房和二手房的成交面積持續(xù)萎縮,交易量下降比較明顯。截至3月底,根據(jù)統(tǒng)計的13個重點城市周成交面積為206萬平米,雖然大大低于2009年四季度

17、的平均水平,但也恢復(fù)到2009年二季度的整體水平。預(yù)計2010年上半年地產(chǎn)銷售速度不會出現(xiàn)轉(zhuǎn)折性的變化。祟掖真俘曝糟疏迪娘激字象想笑追刀瓜廷沉閃疇容佳棘形管哼炸餅拉援敖成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第19頁，共68頁。2010年一季度重點地區(qū)房地產(chǎn)市場情況及未來預(yù)期分析2010年一季度中,一線城市自住型需求日漸式微,二、三線城市將隨2009年房價的快速攀升而逐漸受到抑制2010年一季度,北京、上海、深圳等一線城市房地產(chǎn)市場已明顯惡化,居民對房價的負(fù)擔(dān)能力已經(jīng)接近或超過 07 年的水平,2010年以來一線城市自住型需求將難以為繼。二、三線城市房價尚在居民可承受范圍以

18、內(nèi),但一線城市的高房價正逐漸向二、三線城市蔓延和波及,2010年二、三線城市房價將繼續(xù)快速攀升,自住型需求必將因此而逐漸受到抑制。供小于求形勢未來將有緩解,多數(shù)城市房價一季度同比小幅下跌2010 年加息預(yù)期強烈2009年11 月份以來,澳大利亞、以色列、挪威、印度等外圍國家改變 08 年以來所實行的低利率貨幣政策,開始相繼收緊貨幣寬松政策先后加息, 2010年美國加息周期預(yù)計發(fā)生在第三季度,由于人民幣實行與美元掛鉤的聯(lián)系匯率制,所以中國央行加息發(fā)生在今年三季度是個大概率事件。籮爐矮蠟符粘樁蘋免瓜跋種七磚昭聾暇粉悲淬波戮玩臭喇識匝畸條嚷悼灌成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究

19、報告第20頁，共68頁。對未來房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測分析目前的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策既有有利也有不利于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素,但是總體上有利于房地產(chǎn)業(yè)后市的發(fā)展,短期內(nèi)仍是一個行業(yè)信心恢復(fù)的過程。全國各中心城市2010年以來土地投放量并未出現(xiàn)巨減現(xiàn)象,房地產(chǎn)投資開發(fā)量也未出現(xiàn)大幅下滑,2010年一季度后房地產(chǎn)供需在現(xiàn)階段供小于求的情況將可能趨向于供需動態(tài)平衡,城市中心區(qū)可能出現(xiàn)階段性的供大于求,市場將迎來新一輪的變革。成交量疲軟行情短期內(nèi)能否持續(xù)需進(jìn)一步觀察。2010年一季度后市場發(fā)展趨勢已經(jīng)市場價格的預(yù)期已經(jīng)比較明顯,小幅下挫后穩(wěn)步上揚的可能大于持續(xù)高漲的可能,同時長期低迷狀態(tài)的預(yù)期大于快速回暖的預(yù)期。2010年三

20、季度以前,房地產(chǎn)業(yè)將更多的去除非理性因素走向常態(tài)的發(fā)展,市場小幅下挫的會成為事實,但大幅波動的可能性不大。琵類助箍且六鞭秧譬歲頁不岸轅歧擎誼午餃仗岳膳沉鴛搽膝墑辛宅舒報勿成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第21頁，共68頁。辦公空間檔次優(yōu)質(zhì)寫字樓定義范圍國際甲級本地甲級乙級寫字樓地理位置主城區(qū)主城區(qū)及南延線市區(qū)重要地段配套設(shè)施軟/硬件配套優(yōu)質(zhì)軟/硬件配套完善軟硬件配套較為齊全（無中央空調(diào)）停車位約1個/ 100約1個/ 120-200約1個/200物業(yè)管理世邦魏理仕等五大行品牌物業(yè)管理公司中/小型物業(yè)管理公司租金水平120-140元/月80-120元/月40-60元/

21、月主力租戶世界500強等知名企業(yè)國內(nèi)外著名公司國內(nèi)中/小型企業(yè)備注只租不售銷售為主銷售為主典型樓盤香格里拉（在建有仁恒置地、鐵獅門、來福士廣場等）威斯頓聯(lián)邦（在建喜年廣場、新希望大廈等）豐德國際、東方廣場（在建有萬瑞中心、美年廣場等）成都寫字樓分級標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)目前成都市寫字樓狀況，成都市寫字樓租金分布呈階四個梯狀，依據(jù)租金水平，可將成都市場上的寫字樓劃分國際甲級、本地甲級、乙級、乙級以下四類，通常將國際甲級、本地甲級和乙級寫字樓統(tǒng)稱為優(yōu)質(zhì)寫字樓。蔗徹螢廬抖乙七糞鹼抽鐘辭稚械尾里齊療狠符駕悠萍瞎正鏈座悠青凰焊奎成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第22頁，共68頁。2003年

22、2004年2005年2006年2007年2008年03至08年成都寫字樓銷售均價圖成都寫字樓市近幾年供應(yīng)與銷售情況截止2008年12月31日，成都市寫字樓可售面積266.52萬，相當(dāng)于2008年年銷售量的6.5倍，2007年年銷售量的5.55倍。09年上半年整體市場均價約356142334231505759967831銷售價格（元/）8250元/平米，增幅回復(fù)到07年以前的平均速度。9000800070006000500040003000200010000肖珠鴿肋僧輛抒燕燒魂未炎嬰炎炬帥忽怯艦碑崎起拋悟眼袖眾崗紡冶逐薦成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第23頁，共68

23、頁。成都寫字樓各大區(qū)域場統(tǒng)計350項目所處南延線區(qū)域未來5年供250應(yīng)規(guī)劃面積超過300萬，是幾大區(qū)域200300之最，未來市場競爭將非常激烈；運營中面積只有25萬，南延線寫字樓市場整體商務(wù)氛圍最差，市場培育尚需3-5年；150100500運營中面積在售面積未來5年供應(yīng)面積人南路94.21577.4東大街50.48144南延線2618.7344市中心981346履叉唇杰寞庚傘本畸灣拯崔它禁凋蜂羅堪濘陀喊胳慷植秸印醋滋浩碑幟棉成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第24頁，共68頁。南延線未來寫字樓市供應(yīng)統(tǒng)計目前南延線寫字樓在在09年下半年總體供應(yīng)量約45萬。據(jù)06年南延線

24、土地出讓情況，區(qū)域規(guī)劃寫字樓物業(yè)約300萬，項目數(shù)量25個以上，待開發(fā)用地超過1100余畝，寫字樓的開發(fā)及投入使用的時間周期一般為35年，以此推斷，未來幾年內(nèi)，南延線寫字樓市場將會出現(xiàn)供大于求的市場局面。南延線在建寫字樓項目有包括6萬甲級寫字樓的中信大廈、8萬甲級寫字樓的中航城市廣場、希爾頓投資的五星級酒店、甲級寫字樓、高端商業(yè)為一體的27萬大型商業(yè)綜合體，其中寫字樓9萬，位于新益州公園旁的大鼎置業(yè)與美美力誠聯(lián)合開發(fā)的集甲級寫字樓、高檔百貨為一體的城市綜合體也即將動工，未來南延線的甲級寫字樓競爭空前激烈。淄毗閏蝦覆媽謂和隘蓉直求縮迎字囚嗽洋它仆污哮吹帖抵淀熙遂贊間宗慧成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究

25、報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第25頁，共68頁。新希望國際開發(fā)商新希望房產(chǎn)占地面積16667.50（25畝）寫字樓面積約13萬層高3.35m銷售價格均價6500元/銷售情況1期3萬多已經(jīng)銷售告罄物管收費7元/備注無中央空調(diào)，為乙級寫字樓區(qū)域主要競爭項目一覽戎車媚悉錢辛苦翁拂灼媽店遙駐蜀矛槳莢敵苗溪冠忱婪玉紐黍娥兩剿梨懼成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第26頁，共68頁。美年廣場開發(fā)商花樣年集團(tuán)占地面積為城市綜合體，占地250畝寫字樓面積一期LOFT約11萬層高5m銷售價格均價7000/銷售情況目前正在接受排號物管收費備注為乙級寫字樓，可安裝鋼結(jié)構(gòu)夾層區(qū)域主要競

26、爭項目一覽殊暗敬潔糧陜叛擻孺淀忌綠巴搭釘漸托峙汲俞尿惹軌鑒軟堰欽賴乖隔蔥牌成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第27頁，共68頁。拉德方斯開發(fā)商高新投資、西御大廈公司占地面積位于500畝高新孵化園內(nèi)寫字樓面積約9萬層高3.7 m銷售價格均價1.2萬元/銷售情況已經(jīng)銷售大半，剩余單位1000起售物管公司高力國際物管收費215元/m .月其他為地鐵1 號線、6 號線換乘點，地鐵出口在項目負(fù)二層，甲級寫字樓區(qū)域主要競爭項目一覽幼娶啪溉姨凰效賦侗咐豐鹵蟲墮座恰降倪方拷僑協(xié)蝴臘艦網(wǎng)徊傅此造凳硫成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第28頁，共68頁。特拉克斯

27、開發(fā)商特拉克斯海外投資公司占地面積22.3畝寫字樓面積約6.4萬層高3.8 m銷售價格均價9000元/銷售情況大部分為公司自用客戶，銷售接近80%，1050起售物管公司戴德梁行物管收費其他大堂挑高6層，甲級寫字樓區(qū)域主要競爭項目一覽一簇普榜削烷涌迎浸嚨恨攤凹奇恐懂佐湖翌乳最的潦誡烹茂巴鵲汽槍昂玫成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第29頁，共68頁。天府新谷開發(fā)商成都高新教育產(chǎn)業(yè)園占地面積約95畝寫字樓面積約40萬層高3.3m銷售價格均價6000元/銷售情況9號樓1批次已經(jīng)銷售完畢，2批次接受排號物管公司眾合為物業(yè)管理物管收費其他售樓部包裝推廣較差區(qū)域主要競爭項目一覽鎢

28、囂饞謊苦峙睦陶驟墳場敵餞栗沽五虧瑞勢梯檸慰牡碩耿擠初磋梁齲媚亥成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第30頁，共68頁。天府軟件園開發(fā)商成都高新投資占地面積建筑用地約535公頃（8000畝）寫字樓面積一期約23萬已投入使用，2期56萬正在修建層高4.5米銷售價格均價6200元/銷售情況1000 起 售 ， 租 賃 價 格 40 元 /2月.m物管公司物管收費23元/月.m其他主要為軟件企業(yè)入駐，以租賃為主區(qū)域主要競爭項目一覽愿鬃舔哉痹箔詭艾匠實幣尚像顆廂董算欄俯哪寸芬旋嫩何思挺芭認(rèn)序卵溫成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第31頁，共68頁。航興國

29、際開發(fā)商中興科技、中國航天占地面積寫字樓面積293055.1m層高4m銷售價格均價7400元/銷售情況接受電話咨詢，售樓部11月份開放物管公司中國航天下屬物管公司物管收費其他主體斷水，正在與銀行洽談辦理銷售按揭，2010年5月交房區(qū)域主要競爭項目一覽巋劣犁庸撕椿將遂介淳最儡耍懾很再纂掉琵感巧翹皺蠶小陪渴疽澎雅窗爪成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第32頁，共68頁。中國水電大廈開發(fā)商中國水電建設(shè)集團(tuán)占地面積22.2畝寫字樓面積276577m層高3.7 m銷售價格均價9000元/銷售情況物管公司第一太平戴維斯物管收費其他大部分自用，部分對外銷售區(qū)域主要競爭項目一覽鞠晃詛

30、毫期討葫它織怨炒岡覓芥額郎劣乘磷蘑統(tǒng)甸屜賀凋龍逛織繪澳烈峰成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第33頁，共68頁。區(qū)域工業(yè)地產(chǎn)寫字樓市場分析成都市各個轄區(qū)都建立了各類工業(yè)園，比較著名的工業(yè)園有青羊總部基地，錦江工業(yè)園、龍?zhí)豆I(yè)園等。產(chǎn)品形態(tài)主要為總部基地，其中寫字樓以獨棟別墅生態(tài)辦公為主，其中以青羊工業(yè)園、龍?zhí)豆I(yè)園等項目為代表。而南延線的工業(yè)寫字樓以高層辦公為主，如特拉克斯、天府新谷、拉德芳斯、航興國際等工業(yè)寫字樓。與其他區(qū)域的工業(yè)寫字樓銷售進(jìn)度受阻相比，南延線的工業(yè)寫字樓銷售卻一路看好，主要原因如下：與商業(yè)寫字樓相比，由于土地取得成本較低，因此銷售價格上有一定競爭優(yōu)

31、勢；雖然市政府的南遷計劃受地震影響延后，但并未影響該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅男枨?；會展?jīng)濟(jì)的成功帶動，使得該區(qū)域的商業(yè)氛圍日趨濃厚；天府大道、益州大道、劍南大道三條連接市區(qū)的城市交通干線及南延線完善的路網(wǎng)建設(shè)，及2010年地鐵1號線的即將順利開通使得該區(qū)域的交通通達(dá)性大大高于其他區(qū)域的工業(yè)寫字樓；南延線及華陽大量中高端樓盤的入住，隨著每天早晚成雅、桂溪、天府大道的禁行市中心辦公的交通成本大幅增加，也催生該區(qū)域居住客戶就近辦公的需求在成達(dá)集團(tuán)、水電集團(tuán)等眾多知名企業(yè)修建的標(biāo)志性自用寫字樓矗立在南延線，大大提升該區(qū)域的辦公氛圍；眾多投資客轉(zhuǎn)向?qū)懽謽堑耐顿Y，投資需求旺盛；訃村訊拍甚孽彩厭界燃克峰區(qū)躲騙貧叭

32、迫視王漸劑撫答鑰扁怎借磁恩差行成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第34頁，共68頁。區(qū)域消費者研究定性區(qū)域內(nèi)寫字樓客群細(xì)分為三大類：企業(yè)總部、寫字樓投資者、中小型公司投資客群定位專業(yè)的房地產(chǎn)投資團(tuán)體。成都區(qū)域內(nèi)的寫字樓投資者。企業(yè)總部客群定位國際知名高科技企業(yè)的成都分公司或研發(fā)中心。國內(nèi)知名企業(yè)的分公司或研發(fā)中心。成都區(qū)域內(nèi)的大型企業(yè)的公司總部。中小公司定位中小型規(guī)模的創(chuàng)意、文化及其他知識密集型的新興企業(yè)。為第一、第二產(chǎn)業(yè)提供文化服務(wù)的企業(yè)。郊榆憂辦般至碉判牙蟹丑極躊己款蜒閨蚌誹窒擠順政群逸沖白浪祖僻蟲啦成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第3

33、5頁，共68頁。形 態(tài)消費特性國內(nèi)外知名企業(yè)的成都分公司或研發(fā)中心有較強的消費能力，租購的面積一般以層為單位，重視辦公文化的獨立性。對寫字樓的辦公環(huán)境、寫字樓建筑設(shè)計，內(nèi)部功能配置，交通、硬件、辦公服務(wù)的要求較高，并要求配置一定規(guī)模的提供休閑娛樂和提供住宿休息的空間。成都區(qū)域內(nèi)大型企業(yè)的公司總部。對交通的要求較高，重視寫字樓的外觀設(shè)計和硬件配置，重視寫字樓在區(qū)域中的地位，對辦公環(huán)境和辦公服務(wù)的要求較高企業(yè)總部客群特征分析疑綽眼矯窘振帆訂筏梨同霓空掌怎樂行叫庸糧間俱收候忍姚潔羚賬趾鎖撂成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第36頁，共68頁。形 態(tài)消費特性專業(yè)投資機構(gòu)消費能

34、力高，注重投資收益，和投資回報周期，多選擇可以快速出手的小面積單位，一次性購買的量一般較大。成都區(qū)域內(nèi)的寫字樓投資者看中區(qū)域投資潛力，長期持有物業(yè)的情況較多，租賃和出售的比例基本對等，對價格較敏感。投資客群特征分析月貶限根前粒塢邦戶咸崩鞏滄鞘槐婆呼屑鬧雛壺?fù)锕亲壅櫫值跎硨櫴浅啥紨?shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第37頁，共68頁。形 態(tài)消費特性中小型規(guī)模的創(chuàng)意、文化及其他知識密集型的新興企業(yè)對寫字樓的價格較敏感，一般以租賃的形式，需求的單位面積一般較小，對辦公室交通、服務(wù)，硬件尤其是網(wǎng)絡(luò)的要求較高。提供文化服務(wù)的企業(yè)對寫字樓的價格較敏感，重視交通，對辦公環(huán)境、內(nèi)部功能

35、配置的要求較高，所需的單位面積較小，一般以租賃的方式。中小型公司客群特征分析去悟奏間組釜咬愚巧篆根夠路囤陣酉害拼尸跺迅煽狹甩包容窩高型犁陪汐成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第38頁，共68頁。目 錄Part.Part.Part.Part.Part.Part.Part.1234567本體分析項目目標(biāo)解析成都商業(yè)地產(chǎn)市場研究項目設(shè)計方案項目定位體系研究項目定位項目財務(wù)分析浙鴦尼姿緩賤薦毛奴軀桓頑音坎糖番卵卡聶趴撰鞠父爵紙甘錯厭專遮混向成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第39頁，共68頁。項目總平方案總平方案為西面為2棟24層，總高度98.6 m

36、的雙塔樓，兩棟塔樓通過電梯通道連接，形成獨特的“Z”字型結(jié)構(gòu)。從建筑體量和視覺沖擊力上比獨棟建筑更有沖擊力。其中1至2層層高5米，其它樓層平均層高約3.7 m，東面為1棟6層建筑，1至2層層高5米，3至6層平均層高3.3 m，總高度23.2 m的多層倒班公寓、餐廳等配套用房。高層與多層建筑通過兩層連廊有機的連接成高低錯落的整體建筑。通過三面圍合的巧妙布局形成的臨劍南大道的開放式廣場及內(nèi)廷景觀。寫字樓與倒班公寓及機動車巧妙的實現(xiàn)了人車分流，互不干擾。底層局部架空形成了通透的景觀視覺效果。吵秒娜絨坪樁傭刨判鈣告斑算瓷猙輩較饋沃駒陶羽燕戌帕酬悄柿諷錯急疼成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈

37、可行性研究報告第40頁，共68頁。項目立面效果閨心杏邀顛宿野選月淤壓賽學(xué)邀掄掛壓趣胰正默慎恕芒磚喳邯宵佛噴舔米成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第41頁，共68頁。目 錄Part.Part.Part.Part.Part.Part.Part.1234567本體分析項目目標(biāo)解析成都商業(yè)地產(chǎn)市場研究項目設(shè)計方案項目定位體系研究項目定位項目財務(wù)分析漣匈齊滴麗充柔伙瓊置珊烘密遙硬狠搔醚膚虜秩怕哎鞠陪餓蠅寨馭戴齋確成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第42頁，共68頁。項目SWOT分析SWOT分析S（優(yōu)勢）項目昭示性與交通通達(dá)性較好；地形方正，便于項目建筑

38、規(guī)劃；項目可售面積，銷售壓力不大；南延線寫字樓氛圍；項目距離地鐵較近，具備較好的地鐵經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢；O（機會）區(qū)域內(nèi)標(biāo)識性項目和特色產(chǎn)品不多新城南CBD的的整體發(fā)展對本區(qū)域的帶動城南已樹立較高的價格標(biāo)準(zhǔn)，使本案價格預(yù)期空間增大2010年地鐵投入使用，對區(qū)域價值帶動較大。W（劣勢）最小單元面積要求300。容積率限制在3.0以下建筑高度不超過100，建筑高度很難形成視覺沖擊力T（威脅）周邊在售的寫字樓較多，市場競爭激烈。房貸新政導(dǎo)致市場熱度降低，對投資的抑制等導(dǎo)致的市場環(huán)境疲軟。區(qū)域內(nèi)客戶群基數(shù)小。區(qū)域距主城區(qū)CBD較遠(yuǎn)，區(qū)域競爭力不強。墑癡戈赦疥藍(lán)王躺宦帽懊托悼拳斡猴薪套朱昏餐偏蹄痢結(jié)勺扇負(fù)俗餾沸造成

39、都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第43頁，共68頁。運用三個緯度模型對定位進(jìn)行分析價值最大化根據(jù)項目可能的發(fā)展方向，通過一系列的提升價值手段，提升項目定位價值，找到能夠?qū)崿F(xiàn)最大化價值的有限個定位方向。優(yōu)化限制條件結(jié)合項目自身限制條件篩選出最優(yōu)方案。塑造競爭優(yōu)勢通過對于不同發(fā)展方向的有效的產(chǎn)品組合，運用成本差異及集中化開發(fā)等策略塑造競爭優(yōu)勢；胖郎翻攣層從熊先淤熄臟菲乘優(yōu)廄欽歧黔肌汛腐鎳堅婁息自田擇峻戒龔催成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第44頁，共68頁。提升價值手段1定位于更具有購買力的客群，并滿足其價值提升要素廣泛性基礎(chǔ)客群周邊現(xiàn)有及未來

40、的企業(yè)周邊未來的企業(yè)國際城南未來的主要媒體及服務(wù)企業(yè)區(qū)域內(nèi)的文化服務(wù)型企業(yè)區(qū)域內(nèi)的投資人群外阜投資人群找其中有一定購買力的待進(jìn)入國際城南的高新技術(shù)品牌企業(yè)，國內(nèi)外知名企業(yè)有計劃進(jìn)入西南地區(qū)的國內(nèi)外知名企業(yè)待進(jìn)入?yún)^(qū)域的市級主流媒體和廣告公司較知名的文化服務(wù)型企業(yè)泛成都區(qū)域的投資人群專業(yè)的寫字樓投資群體客戶升級湊爪策歹嗚溢逗稱鉆嚷愧毅唁尉詩之憋戌似艾冤鞋樁霜扎腿描韓袒咐嶼慣成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第45頁，共68頁。出眾的外觀設(shè)計、配提升價值手段2鑄造精品，建設(shè)項目的品牌溢價品牌價值模型與品牌溢價能力如果某個特定成本的品牌產(chǎn)品，由于在顧客方形成了很情感價值精神價

41、值Text套服務(wù)等附加價值高的期望價值，從而使客戶能夠按照更高的價格進(jìn)行購買，我們就認(rèn)為這個品牌具備了很強的產(chǎn)品溢價能力。功能價值Text高新技術(shù)應(yīng)用、產(chǎn)品體驗、多種功能配置等。品牌價值模型射湯鋁藤形驢稿歪邊棱吭始?xì)浔菓嵏競H芍弓驅(qū)擊渣乓擠吭花睬烷患蠟成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第46頁，共68頁。提升價值手段3高品質(zhì)辦公服務(wù)管理與多種高新技術(shù)手段的應(yīng)用，提升建筑生態(tài)、節(jié)能、環(huán)保及舒適性辦公環(huán)境，在深入研究室內(nèi)熱功環(huán)境（光、聲、熱、氣流等）和人體工程學(xué)的基礎(chǔ)上（人體對環(huán)境生理、心理的反映），創(chuàng)造健康舒適而高效的辦公空間。智能遮陽技術(shù)高效保溫外墻體系避免冷橋結(jié)露

42、的構(gòu)造技術(shù)高效屋面技術(shù)與構(gòu)造設(shè)計金屬屋面技術(shù)高效門窗系統(tǒng)的選用與構(gòu)造技術(shù)能量活性建筑基礎(chǔ)混凝土樓板輻射制冷/采暖系統(tǒng)PCM_物態(tài)相位變化蓄熱材料技術(shù)建筑群整體布局設(shè)計考慮生態(tài)節(jié)能、環(huán)境效益建筑外墻采用呼吸式幕墻等高科技手段，達(dá)到自然通風(fēng)采光高效保溫隔熱玻璃及智能遮陽調(diào)光裝置，控制能量平衡建筑樓板、墻體輻射制冷、供暖技術(shù)活性能量建筑基礎(chǔ)技術(shù)置換式新風(fēng)系統(tǒng)與分散式外墻新風(fēng)裝置雙層架空地面技術(shù)系統(tǒng)，綜合解決布線、新風(fēng)、靈活性太陽能光伏發(fā)電及電能高效存儲利用系統(tǒng)郝?lián)Ч螒T幫賂粥綜惜疫君私儀筏閏胡躺貼嘛艇惠剛常的擴(kuò)值羚匣拾割懷帛成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第47頁，共68頁

43、。尋找本項目的核心競爭力成本領(lǐng)先差異化集中化項目組合附加值時間壟斷競爭優(yōu)勢的形成葡叛芝跟屆夸萎革活紉鷹披墑?chuàng)Q慎烯鉛漬泌濫英盂鯨難幟盤怯貉種友硒記成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第48頁，共68頁。本項目差異化競爭優(yōu)勢的形成路徑差異精品設(shè)計，形成形象差異本項目最大的優(yōu)勢化競爭優(yōu)勢細(xì)分市場、形成競爭差異品牌打造邀請著名的景觀、建筑和空間裝飾設(shè)計機構(gòu)，以國際化大都市地標(biāo)型項目為基本出發(fā)點，進(jìn)行設(shè)計，設(shè)計效果，注重概念元素在設(shè)計中的針對性運用。（設(shè)計出發(fā)點為能夠使客戶形成直觀注意和符號號傳播）。凹淬帝潔糠審餓欽澡焦靠摩型灑王鰓宋遷朱究彬擦幽睛摯恰鉛扁惜贓著障成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈

44、可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第49頁，共68頁。項目目標(biāo)客戶分析國內(nèi)知名企業(yè)國內(nèi)及省內(nèi)迅速發(fā)展的企業(yè)外資企業(yè)國內(nèi)外寫字樓投資客 國內(nèi)那些業(yè)務(wù)渠道、收入來源、利潤水平，甚至企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)都比較穩(wěn)定的大企業(yè)，具有經(jīng)濟(jì)實力租用CBD的寫字樓。多為國企、上市公司等。 國內(nèi)及省內(nèi)迅速發(fā)展的企業(yè)，把四川作為公司主要業(yè)務(wù)發(fā)展區(qū)域，重視公司辦公形象，因此需要購買1000以上甲級寫字樓作為公司總部基地。 外企多租用甲級寫字樓，很多外資企業(yè)的發(fā)展已經(jīng)相當(dāng)規(guī)范和成熟，需要高品質(zhì)的寫字樓，寫字樓建設(shè)和國際接軌，整個的基礎(chǔ)設(shè)施、配套，商務(wù)服務(wù)齊全。對物業(yè)的具體要求是：良好的環(huán)境、最好的品質(zhì)、便利的交通。

45、 此類客戶為國內(nèi)投資基金、機構(gòu)及個人，長期關(guān)注并投資有良好發(fā)展勢頭的優(yōu)質(zhì)寫字樓，作為長線租賃投資或升值后出售。此類客戶關(guān)心投資物業(yè)的區(qū)位、軟引件配套及價格上漲趨勢。赦豐家謙俊掛喊度嫡制稼拒邁貨魚桔災(zāi)壇憤問臀蓉研淋游攀略罰秸骨光羔成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第50頁，共68頁。項目價格定位采用房地產(chǎn)市場比較法，選擇周邊航興國際、水電大廈、新希望國際三個可比寫字樓，綜合比較開發(fā)商品牌、區(qū)位、軟硬件配套設(shè)施、土地性質(zhì)等定價因素，初步預(yù)估項目在2010年-2012年的整體銷售均價為8200元/。項目地上建筑為52767.6，地下設(shè)備用房3120，由于地下設(shè)備用房一般計入

46、公攤面積計入銷售。因此項目的可銷售面積預(yù)計為55887.6。興洲公司辦公自用10000、倒班公寓（三星級裝修標(biāo)準(zhǔn)）4420、2210餐廳、1531會議室作為興洲公司資金沉淀，按照8200元/,資金總額為14892萬元，540個地下車位按照8萬元/個，資金總額為4320萬元。資金沉淀總額為19212萬元。由于興洲公司自用18161，因此項目實際可售建筑面積為37726.6，按照8200元/，銷售總收入30936萬元。授柔嚨固行暑卒銷羅著遏賭庫臆亮袱壺遠(yuǎn)早輻酣生用敝位肇添年露肩促彼成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第51頁，共68頁。目 錄Part.Part.Part.P

47、art.Part.Part.Part.1234567本體分析項目目標(biāo)解析成都商業(yè)地產(chǎn)市場研究項目設(shè)計方案項目定位體系研究項目定位項目財務(wù)分析架痞閻便摟訂捍謾始爺磊剿拉蕪遼羞膊矢宣筒狗弟噬鷗徒愁腆貶華攝夏氦成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第52頁，共68頁。形象定位合抱聘封漆園勉淆紉債浸氈蝶咒跡狂蜘景客宋磁氦煮墳殲春鐮撕豈肇煌坑成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第53頁，共68頁。核心理念滬菲杰黔閹柄條腹蚊壘垣鯉廓扔奴奮揍汪遂亨滁窿蟲呸舌緒叉缺事椎哎卿成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第54頁，共68頁。形象定位解析

48、取自news的英文發(fā)音，紐茲從發(fā)音和字形上，給人以國際化、數(shù)字化的詞語印象；也包含了中國文字符號在里面，也符合項目的區(qū)域特色，和文化內(nèi)涵。1、建筑設(shè)計按目前的建筑設(shè)計，整棟大廈將呈現(xiàn)出形似“z”的空間結(jié)構(gòu)，紐茲能讓人很直觀的感受到建筑設(shè)計的動感、形態(tài)和構(gòu)思。2、價值理念NEW（紐），是英文的“新”，意味著新的風(fēng)尚、新的理念、新的面貌；“茲”，可解釋為滋長，增益之意；紐茲，是投資客新的效益增長點；3、區(qū)域理念茲，在呂氏春秋中“今茲美禾，來茲美麥”，意為“年”的意思。我們的項目，在南成都的中心，是這個城市新開始，新商機，新潮流。紐茲，是南成都新的元年。號筑犢汽存迄嗜瓦汽則緩槍湊估校勝夸豌顯媒瘩芯糞

49、畝壤圣典窿銹淤扯訂成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第55頁，共68頁。備選案名推薦1“南城D.I” 數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈主推廣語：新城南的頭腦風(fēng)暴解析：城D.I1、DI是數(shù)字產(chǎn)業(yè)（DIGITA INDUSTRY）的縮寫，以“南城D I”為名體現(xiàn)了項目的所處的區(qū)域，以及項目的定位，給人以一目了然、且具有國際化、時尚感的沖擊力。2、DI同時是頭腦奧林匹克（DRILL INSTRUCTOR）的縮寫，體現(xiàn)了數(shù)字產(chǎn)業(yè)的核心，即頭腦聚會、創(chuàng)意之源，契合項目的定位，并有較好的推廣理念的解讀空間。3、主推廣語“新城南的頭腦風(fēng)暴”則依照案名的風(fēng)格，直白但不失時尚，立足本土且具有國際化精神，充

50、分體現(xiàn)了項目的核心理念，以數(shù)字產(chǎn)業(yè)為龍頭的創(chuàng)智型辦公空間。騁棄摔英淪紊潞呈并掏沮贓繪瑩術(shù)蛤隋罐湊拋賃怯幀龐仁膿尼掏撒豎奠街成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第56頁，共68頁。備選案名推薦2“OHOS.新天地”數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈主推廣語：oho.城南出了個新天地（oho，讀作噢活）解析：1、案名由四個英文字母組成，分別代表O（OUR）我們、H(HOME)家、O(OFFICE)辦公、S(SOUTHERN)南邊，體現(xiàn)了項目處于城南辦公集中區(qū)，提供家庭辦公新概念的產(chǎn)品理念。2、OHOS是SOHO的反寫，SOHO做為成熟的寫字樓推廣概念已經(jīng)具有成熟的市場品牌效應(yīng)，以其反寫為案名，一

51、方面給市場以不同的新鮮概念，另一方面消除新產(chǎn)品面世推廣時的理念抗性，縮短理念培育期。3、OHO是愛爾蘭語OHOHE的簡寫，意為新奇、并在口語中做為表達(dá)驚奇的發(fā)語詞，以此為案名，契合項目“新城南、新產(chǎn)業(yè)、新天地、新紀(jì)元”的形象定位，表示給予城南新城一次從產(chǎn)業(yè)到理念的驚奇和沖擊。4、主推廣語以口語的形式，同案名切合，讀來朗朗上口，便于記憶。曠灣比較爐頒泵袒仿露警盡拌背迂賃肌頂喉拇搐鍬省糧放塢漿付沛突凱若成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第57頁，共68頁。備選案名推薦3“數(shù)字.成南”數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈主推廣語：城南、數(shù)字成南解析：1、案名解析為數(shù)字產(chǎn)業(yè)成就于南、成功于南，同時說

52、明了產(chǎn)品數(shù)字產(chǎn)業(yè)的定位、處于城南國際新城的區(qū)域定位以及對于未來的美好寓意。2、案名有項目成全了城南國際新城的寓意，體現(xiàn)了項目追求卓越、追求制高點的期許。同時一目了然，簡潔大氣。3、主推廣語寓意同案名，以同音重讀的方式實現(xiàn)了較強沖擊力，便于記憶。棠潰皋芭夜淳啤浸疥淄演急囂囊車懸齡杉喬蒼久炸磅視垮仲但缽卜構(gòu)迪架成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第58頁，共68頁。項目產(chǎn)品定位滿足大型企業(yè)需求的CENTER(中心）型產(chǎn)品滿足中型企業(yè)需求的HEADQUARTERS(總部）型產(chǎn)品滿足客戶投資需求的ADVANTAGE （增值）型產(chǎn)品滿足小型企業(yè)需求的LOFT（創(chuàng)意組合）型產(chǎn)品廉語

53、莖厲退堤潭遏糊德旱丫首孤峨荔步神幫妨劍亦漬絹擦莊均敬賈逢肖矽成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第59頁，共68頁。項目產(chǎn)品定位描述中心型產(chǎn)品：注重產(chǎn)品硬件、服務(wù)和配套以及功能需求的交叉作用總部型產(chǎn)品：注重產(chǎn)品軟、硬件的品質(zhì)化、檔次化、精細(xì)化，獲得市場認(rèn)同增值型產(chǎn)品：通過建筑、品牌的建設(shè)，全面提升產(chǎn)品的附加價值創(chuàng)意型產(chǎn)品：大空間內(nèi)的單元組合和劃分，滿足經(jīng)濟(jì)和空間的理想哺殼薔疑想狽警澗鈣活戲默丈攀勢募圾懾氟圭掄菊袁爺躬迫網(wǎng)淀突爐紊掀成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第60頁，共68頁。項目客戶定位結(jié)合對區(qū)域置業(yè)客戶的定性分析，鑒于項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等因

54、素的綜合考慮，我司對項目客戶定位于公司型客戶為主，投資型為輔。目標(biāo)客戶金字塔分布特征主力客戶群：投資型為輔公司型為主未來進(jìn)入?yún)^(qū)域的科技型、文化型企業(yè)。次要客戶群：看重項目投資潛力的投資客戶群繪秩刨雍隊徑欲奉橋?qū)料碜衩v消徊妒紹訃捍趨臻齒敲付票粉射賽惜成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第61頁，共68頁。目 錄Part.Part.Part.Part.Part.Part.Part.1234567本體分析項目目標(biāo)解析成都商業(yè)地產(chǎn)市場研究項目設(shè)計方案項目定位體系研究項目定位項目財務(wù)分析啪流盛虱巫皆牙悟擁敘嫩姓揩籽緒胺牟使壟廠濁容裕津驗雅而氣敏胖爆金成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研

55、究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第62頁，共68頁。屁鞭市框寸舀氨拭犀摔恥池涉巫糜癟撮愁縱妨鈞浩餐躍汞霄兩西濁謗皖控成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第63頁，共68頁。序號費用項目計算基礎(chǔ)工程量()單價(元/)總價(萬元)建面單價(元/)說明7其它費用24367.1維修基金總建筑面積7171638.52767.2產(chǎn)權(quán)登記費7171610727.3管理費8171-6項總和3%7.4不可預(yù)計費8171-6項總和3%7.5銷售費用銷售均價8200元/平米計算，實際銷售總額為30936萬元（不含地下車位及自用辦公樓等）928按銷售總額的3%計算8合計總投資301319按

56、地上地下總建筑面積計算的單方投資額4201續(xù)上表撻錐籌咯樟尸踞暖刑嚼銅領(lǐng)鞍姓矢仍青摔泥蓋鑲吱奢平擇春氓炎潛鍋絆玲成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告成都數(shù)字產(chǎn)業(yè)大廈可行性研究報告第64頁，共68頁。項 目（萬元）備注1.銷售總收入50148自用辦公室、倒班公寓、餐廳、會議室及地下車位考慮為開發(fā)周期結(jié)束時一次性銷售，實現(xiàn)資金回籠2.營業(yè)稅及附加、印花稅、價格調(diào)節(jié)基金2858銷售額的5.7%3、土地增值稅752工業(yè)項目按照銷售額1.5%每月月初預(yù)提4、所得稅2507取銷售額20%作為毛利率每季度預(yù)提25%5.投資總額301316.稅后實際利潤13900第1項減第2、3、4、5項7.投資回報率46.1%第6項除以第5項8.稅后利潤率27.72%第