北方茶都·樂客街招商方案匯報課件

1、北方茶都樂客街招商方案匯報紹撻涼寡飾閡遍預(yù)杰形客州鍘指缸澈品汀羔貿(mào)綜緯觀企總箕齒裝甩踩積花北方茶都樂客街招商方案匯報北方茶都樂客街招商方案匯報第1頁，共28頁。第一部分 茶葉市場分析例株擯堰帝面嚏攬漏赫花輻赫江顴寓距細(xì)書學(xué)衍宜陡瞞舒殖替峽悉奈氫報北方茶都樂客街招商方案匯報北方茶都樂客街招商方案匯報第2頁，共28頁。市場分析 茶葉延傳著中國三千年的茶文化，溝通民眾情感，積累民族情結(jié)。隨著茶葉作為健康原生飲品認(rèn)識的進(jìn)一步加深，茶業(yè)市場將進(jìn)一步發(fā)展壯大。市場蘊涵的巨大潛力給茶人帶來希望，但市場的變幻和整合，也更需要市茶人用智慧去把握。茶葉市場的變化，茶葉有賣方市場進(jìn)入買方市場，如何在同質(zhì)化的市場中脫

2、穎而出，這需要引入市場營銷觀念。針對不同類型的市場采取相應(yīng)的營銷策略，能夠改善茶葉的銷售情況。在這樣的背景下，加大對茶葉營銷及其策略的研究，有利于提升茶葉的市場競爭力、促進(jìn)茶葉的消費。 掏荊織梳撼踢規(guī)微稱皿翠慧猶論沽鉚情襪由中埠找礙償盒坎赴筑風(fēng)迪衰瘤北方茶都樂客街招商方案匯報北方茶都樂客街招商方案匯報第3頁，共28頁。第二部分同類競爭項目分析任何經(jīng)營主體都是在不斷變化著的環(huán)境中運行的，環(huán)境力量的變化，既可以給經(jīng)營主體帶來市場機會，也可以形成各種環(huán)境威脅。全面、正確地認(rèn)識市場營銷環(huán)境，對于經(jīng)營主體審時度勢、趨利避害地展開營銷活動具有重要意義。 峨卒直雖靜康裴侈弄拄秸江才吻組橇鵑癡鄧嚨糖有煎尹掐訟

3、蓖少買酥闌馱北方茶都樂客街招商方案匯報北方茶都樂客街招商方案匯報第4頁，共28頁。一、濰坊茶葉批發(fā)市場簡介 山東濰坊茶葉批發(fā)市場是膠東半島上最大的茶葉集散地，市場占地面積萬多平方米，內(nèi)有店面及倉庫近600間，由濰坊市供銷社主辦，于1997年建成營業(yè)。銷售網(wǎng)絡(luò)迅速鋪展，整個濰坊地區(qū)包括各級縣區(qū)鎮(zhèn)的茶商茶販幾乎都改變了原來的進(jìn)貨渠道，從大型茶商倒運或者直接從南方茶葉廠家進(jìn)貨變?yōu)橹苯訌牟枞~市場購買。市場現(xiàn)有茶莊近300家，有些茶莊以批發(fā)本廠家茶葉為主，其余種類為輔，也有直接給茶廠代理或是從各地茶葉市場倒運各類茶葉批發(fā)零售，茶莊的總體經(jīng)營方式靈活，經(jīng)營品種多樣。濰坊茶葉批發(fā)市場占據(jù)優(yōu)越的地理位置，迎合

4、當(dāng)?shù)厝嗣竦南M需求而迅速發(fā)展壯大，目前已成為山東省第二大專業(yè)批發(fā)市場，年批發(fā)經(jīng)營各類茶葉5200多噸，年銷售額突破兩億人民幣。產(chǎn)品輻射整個山東半島，部分產(chǎn)品還跨越渤海灣直達(dá)遼東半島。 同類競爭項目分析特菜磚締嚨蓄祥如救炬旨勻戌默煌孝眩猩草脖炬頭疆蓋燈倒蒜秩獸史洽軍北方茶都樂客街招商方案匯報北方茶都樂客街招商方案匯報第5頁，共28頁。濰坊茶葉批發(fā)市（SWOT分析）機遇（Opportunities） 威脅（Threats） 1、濰坊茶葉批發(fā)市場的建立，為市民對茶葉和茶葉文化的深入了解提供了一個很好的平臺，越來越多的人意識到飲茶的養(yǎng)生之道，在全市重新掀起了喝茶的熱點；。2、隨著市民收入水平的提高，生

5、活品位的提升，企業(yè)事業(yè)單位用茶、福利分茶、勞保用茶越來越多，茶葉需求日益增加。3、濰坊的地理位置占優(yōu)勢，市場潛力比較大。在濰坊以東，青島和日照批發(fā)市場的規(guī)模相對較小，市場占有率比較低，魯東地區(qū)的很多茶葉商販和茶館用茶都來自濰坊茶葉批發(fā)市場，市場上的茶莊可以積極發(fā)揮其地理優(yōu)勢，放開經(jīng)營，迅速收集產(chǎn)品，不斷豐富茶葉品種，從而擴大市場占有率。 1、在國內(nèi)，濰坊雖然是個茶葉消費大市，茶葉消費潛力也很大，但是目前由于受茶樓茶館和茶飲料的巨大沖擊，茶葉市場相對低迷。2、濰坊的茶樓茶館產(chǎn)業(yè)目前已在人們的認(rèn)同中迅速發(fā)展，成為朋友相聚、洽談業(yè)務(wù)的理想選擇。相比之下，濰坊茶葉批發(fā)市場中的茶莊由于缺乏良好的信譽保證

6、，很大一部分的茶樓茶館用茶被濟南批發(fā)市場和南方茶葉公司占領(lǐng)。3、傳統(tǒng)的茶葉對相當(dāng)一部分現(xiàn)代人來講還比較陌生，然而茶飲料和碳酸飲料已經(jīng)成為他們最喜歡的飲品之一，茶飲料從當(dāng)初只有紅茶、綠茶和烏龍茶的少數(shù)品種發(fā)展成為多元化的局面。傳統(tǒng)的茶葉市場無疑面臨茶葉飲料的激烈挑戰(zhàn)，其規(guī)模正在發(fā)生很大的改變。 齲議紉抹漱幅暑辛碾選穿剪低郴象巧肆約螢莖泌靴會蟄怖辟齡裂帖森煉緘北方茶都樂客街招商方案匯報北方茶都樂客街招商方案匯報第6頁，共28頁。優(yōu)勢（Strengths） 劣勢（Weaknesses） 1、濰坊茶葉批發(fā)市場已形成一定的規(guī)模。茶葉的集散流通功能越來越強，茶莊經(jīng)營的茶葉種類繁多，為市民提供了多種品嘗的選

7、擇。2、濰坊茶葉批發(fā)市場形成以后，發(fā)展到一定規(guī)模，能夠真實地反映全國茶葉消費的走向，茶莊的經(jīng)營者可以更好地把握茶葉的發(fā)展趨勢，為下一步的發(fā)展重點做出正確決策。3、濰坊茶葉批發(fā)市場的形成，無形中引入了競爭機制，茶葉的價格和品質(zhì)在競爭中得到提高，從而有利于茶葉市場的發(fā)展。 1、濰坊茶葉批發(fā)市場與其他茶葉批發(fā)市場相比，缺乏規(guī)模優(yōu)勢和產(chǎn)地優(yōu)勢，整個市場的信譽不高，茶莊的經(jīng)營受阻。2、濟南茶葉批發(fā)市場是全國最大的茶葉批發(fā)市場，濰坊茶葉批發(fā)市場缺少省會城市的規(guī)模優(yōu)勢，并且沒有充分發(fā)揮茶葉和茶文化資源的特性，茶文化交流活動以及各種以茶為主題的博覽會等幾乎沒有舉辦，整個茶葉批發(fā)市場采用簡單單一的批發(fā)零售業(yè)務(wù)，

8、錯失了茶葉市場新的增長機會。3、日照茶葉批發(fā)市場有其得天獨厚的條件，即產(chǎn)銷地集合于一體，質(zhì)量有保證，產(chǎn)品配送快捷。4、濰坊市場上茶莊經(jīng)營的有些日照綠茶價格太高，也有大量模仿日照炒青技術(shù)從南方運去的假冒日照綠茶，缺乏信譽保證，經(jīng)營方面無法深度擴展。 。 濰坊茶葉批發(fā)市（SWOT分析）犁壕孕律嶺男構(gòu)撬潘故腰做耘趨露裙雞稍鱗馱盂掇給禾頸驅(qū)最賬謂酪沼執(zhí)北方茶都樂客街招商方案匯報北方茶都樂客街招商方案匯報第7頁，共28頁。二、濰坊中華茶博城中華茶博城位于濰坊市傳統(tǒng)城市商業(yè)旺地，地處濰城區(qū)青年路南段，臨近濰坊火車站南廣場、聯(lián)運客運總站、南苑機場等；項目總建筑面積50萬平方米，是濰坊市白浪河綜合整治開發(fā)工程

9、的重要組成部分。 中華茶博城一期產(chǎn)品交易區(qū)，建筑面積約10萬平方米，為兩層純街鋪布局。交易區(qū)內(nèi)主通道寬約20米，次通道寬9米12米，戶戶通車，鋪鋪臨街。項目鋪位采用挑高層高設(shè)計，一層層高5.6米，二層層高5.4米，均可設(shè)置隔層。同類競爭項目分析豆凡嗓蚌提頻辛錫船萍奢菏幢檄賦攘庶鳴通鋅滇壕煎汕湃理總埔卒菜劊艘北方茶都樂客街招商方案匯報北方茶都樂客街招商方案匯報第8頁，共28頁。優(yōu)勢（Strengths） 劣勢（Weaknesses） 門檻低，面積?。ㄍ顿Y） 總價款低離老茶葉市場近宣傳到位 全方位 立體式轟炸（宣傳途徑廣）專業(yè)的物業(yè)管理穩(wěn)定的投資回報率產(chǎn)品定位好、停車方便市場認(rèn)可度 認(rèn)知度高專業(yè)市

10、場運營經(jīng)驗，專業(yè)的招商團(tuán)隊，案場人員的說辭 形象 到位 氛圍好 位置好 【大環(huán)境】.政府南廣場的規(guī)劃建設(shè)鳶都湖環(huán)境好客戶群體廣 【投資茶商都有能力購買】朝向 戶型 布局合理 便于形成市場人氣 售樓處 沙盤 圍擋 形象 有氣勢 去茶博城售樓處后百分之九十的人都會有購買的欲望 三層四層招商大型超市【中百】以住宅、茶鋪為依托形成消費產(chǎn)業(yè)鏈所有投資者，茶商對市場的期望值高土地產(chǎn)權(quán)年限價格未定交房時間未定體量大，尤其是二樓外地開發(fā)商工程現(xiàn)未動工5.6米挑高難以解決商戶住宿吃飯的問題 中華茶博城（優(yōu)劣分析）駁騎異工環(huán)碟窺蹬排慶響君礫拯懊掣揍供俄沛睹逆嫩頂舍擇剪禿抑流液兵北方茶都樂客街招商方案匯報北方茶都樂

11、客街招商方案匯報第9頁，共28頁。老茶葉市場老茶葉市場共約200戶業(yè)主，生意穩(wěn)定，業(yè)主與市場方合作方式有兩種：租金1200-3500元/月；2005年12月，業(yè)主繳納16萬基建資金，享受5年半免租期，即至2011年6月份換租或續(xù)租。物業(yè)管理質(zhì)量高：禁止轉(zhuǎn)租、計劃自公司翻建、自建高家樓市場。對本項目具有一定的威脅。儲運濰坊茶城茶葉市場共約100戶業(yè)主，生意比較穩(wěn)定，商鋪由廠房改建，使用率高，租金約1元/天。北王茶城共有商家約100戶，集中了一些實力較弱、規(guī)模較小、資歷較輕同行參與，市場定位較亂，各行各業(yè)均有，是本項目潛在競爭對手。其它同類競爭項目同類競爭項目分析遏轍踏鎬茵汕慧瑪硝驕煉齋作官扣吁階

12、擒氏截么資豪狀崔代珍螟診叔餡蕉北方茶都樂客街招商方案匯報北方茶都樂客街招商方案匯報第10頁，共28頁。第三部分本案目前招商中所以遇到的問題皺斥憋唇歧訊刮肄注緬螟眾侈孫奄向議囊辜泛蓬坎庸?fàn)C注侮促停甕擾逗名北方茶都樂客街招商方案匯報北方茶都樂客街招商方案匯報第11頁，共28頁。一、由于一些特殊的原因整個項目前期形象差：工程進(jìn)度一拖再拖，遲遲未交房。房型面積大，利用率低。茶商考慮的是一層門面，二層，三層利用率低。前期沒有宣傳力度和包裝，市場認(rèn)可度低。周邊環(huán)境臟亂差，流動人口多?！敬蟓h(huán)境差】【濰坊人都這樣認(rèn)為】市場人氣低，投資者，茶商對市場無信心。茶博城有針對北方茶都的宣傳。投資回報率低?？們r款高【房

13、租高】現(xiàn)剩余土地產(chǎn)權(quán)35年，【造成客戶回報率低】本案問題體現(xiàn)拯咎摯棱訓(xùn)糞抨皖值異堯禿蓖侮贖春繳輥臃棉圈掙捆命碗柳肋帶供老欺哎北方茶都樂客街招商方案匯報北方茶都樂客街招商方案匯報第12頁，共28頁。二、招商過程中茶商負(fù)面想法較多茶商大多傾向于中華茶博城。多數(shù)茶商都認(rèn)為北方茶都不適合做茶，應(yīng)作吃喝住相應(yīng)流動人口的產(chǎn)業(yè)。北方茶都給社會投資者茶商無信心若不得不選擇房租只能承受每年2-3萬之間【而且是長久的】現(xiàn)北方茶都哪怕前幾年免租他們也會考慮到免租之后的房租他們承擔(dān)不起北方茶都即使有30-40家茶商過去也不會形成一個成熟的市場北方茶都大環(huán)境差，臟亂雜北方茶都地面停車不方便，交通易堵塞房子總面積大，單層

14、面積小【一層門面】房子總價格高導(dǎo)致房租過高，【投資門檻高】位置 有鐵路橋間隔，在橋北離老市場相對遠(yuǎn)工程進(jìn)度慢，一拖再拖，對開業(yè)時間比較關(guān)注本案問題體現(xiàn)戴將騎浙痛縫拆尹阻瀕匠亦郊熟玄楚濱銜湍栗義反媒遺故蔫黔迢草瞎冬漁北方茶都樂客街招商方案匯報北方茶都樂客街招商方案匯報第13頁，共28頁。第四部分本案招商難點解決方法闖偉蹦觀慨壁宗福粱潑美栗膚括前玩煙郴賠今隔可椽勻凌洋叛龜象莊職鋇北方茶都樂客街招商方案匯報北方茶都樂客街招商方案匯報第14頁，共28頁。一、成功案例借鑒華南茶城由于茶葉消費市場延續(xù)不斷的龐大群體，完全有足夠的能量支撐起眾多專業(yè)性茶葉交易市場，而且由于地域特征的限制，一般性的茶葉消費可謂

15、“一方水土養(yǎng)育一方人”，因此，全國性的大型茶葉市場基本上對華南茶城沒有威脅。雖然華南茶城地處東莞，而且東莞茶葉消費量之大足以同時支撐起多個茶葉市場共同發(fā)展，但華南茶城若想跳出同質(zhì)化競爭，從根本上改變現(xiàn)有局面，制定出自己的規(guī)則來，則要在一個新的起點和高度上全新打量自己。華南茶城要做一個區(qū)域性的競爭者，而不能將眼光僅局限于東莞僅有的幾個看似成熟卻檔次不高的茶葉市場，這樣無疑降低自身的檔次。因此，除了東莞的幾個茶葉批發(fā)交易市場外，廣州深圳及周邊地區(qū)的茶葉市場則要被列為華南茶城建成后的主要目標(biāo)競爭者。市場呼喚一種新的商業(yè)模式和全新的商業(yè)氛圍，華南茶城定位為專業(yè)的茶葉市場，要想在行業(yè)內(nèi)實現(xiàn)創(chuàng)新突破，產(chǎn)生

16、極大的影響力，就絕不能走這些大量現(xiàn)有茶葉交易市場的原有模式和老路子。 炕我器緬珍頓鑄烯幀深今房附眠癱預(yù)爺鱉腳巖嘩診捷鴦臭氟拇佑呈己李拌北方茶都樂客街招商方案匯報北方茶都樂客街招商方案匯報第15頁，共28頁。華南茶城要體現(xiàn)它的獨特功能：健康生活、休閑茶城！而由此延伸開來，華南茶城可以是這樣的一座“城”：它是中國第一座“休閑文化茶城”；它是中國休閑茶葉交易市場的典型代表；它是“泛茶葉市場”的一個先行者；它至少是東莞的第一茶葉市場及珠三角茶葉市場的主體組成部分；它能吸引東莞大部分地區(qū)和珠三角部分茶葉需求者來此消費；它是人們茶葉批發(fā)、消費的第一理想場所。 經(jīng)營業(yè)態(tài)：茶葉批發(fā)零售、茶具、旅游紀(jì)念品、工藝

17、品、特色餐飲、星級酒店 、商務(wù)酒店、綜合商業(yè)街 華南茶城-案例借鑒協(xié)碗整嗚東歐月子騾騎做妮幌汪匙詞潮暗嬰噎促锨瘦孺駱繡罕務(wù)泉氖貴淖北方茶都樂客街招商方案匯報北方茶都樂客街招商方案匯報第16頁，共28頁。（一）、經(jīng)營布局專業(yè)的休閑茶葉市場，附之于琴棋書畫、閑情雅致等休閑氣質(zhì)（可通過市場考察調(diào)研、搜集情報、集體討論后，制定出具體的經(jīng)營模式規(guī)劃）；功能全面性、綜合配套性、社區(qū)人性化、商業(yè)休閑化；按照開發(fā)計劃，A區(qū)五棟進(jìn)行銷售，B區(qū)四棟出租。因此，A區(qū)幾棟兩層商鋪底層出售，上層可采用招標(biāo)方式進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營，既可和底層一樣經(jīng)營茶市，也可經(jīng)營古玩字畫等休閑性配套設(shè)施；B區(qū)則由開發(fā)商統(tǒng)一規(guī)劃，自身經(jīng)營一部分，

18、外包一部分，共同繁榮華南茶城的健康休閑市場；市場成熟之后，可考慮通過招商引入蒙自源、鶴留山等休閑類茶餐廳，為華南茶城綜合全面功能再增重要砝碼。 （二）、經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)管理到位、組織整齊、統(tǒng)籌兼顧、大小統(tǒng)一；在宣傳形式上，避免純粹的茶葉交易行為，提升華南茶城的整體素質(zhì)；精干高效的組織體系、優(yōu)惠透明的政策體系、優(yōu)良周到的市場服務(wù)體系和規(guī)范的市場管理制度體系；全力打造和經(jīng)營休閑健康茶市，成為休閑高地和商業(yè)典范。 華南茶城-案例借鑒藹剁借噬咽膛丟蹤譽覽廈孵勘入娜臃車恐民楞裁禹屢誦掉品鹵陷愿景扼勻北方茶都樂客街招商方案匯報北方茶都樂客街招商方案匯報第17頁，共28頁。二、解決方法：（一）解決銷售、和招商的關(guān)系

19、因為市場、項目的原因，為了確保投資者和租賃商家的分離，解決投資客和租賃商家的沖突和售價過高，后期租金就高，租賃客戶承擔(dān)不起，售價低了我們不能利益最大化的兩難選擇，所以采取返祖3年21%的方式。有利于銷售和招商1、本項目同時存在包租和非包租的兩種銷售方式，我們將結(jié)合市場情況和租賃經(jīng)營的情況，通過市場對比，采用的市場比較法原則來做定價依據(jù)。（銷售價格表）2、包租部分因銷售方式不同會帶來銷售收益的動態(tài)變化，銷售收益的變化取決于經(jīng)營的好壞，我們將定位一個保守而且預(yù)期能夠?qū)崿F(xiàn)的租賃價格來計算。并和競爭性項目通過市場比較法來定價。招商難點解決方法磐基糖擔(dān)傾呵媚立茅受疫西黎識姆撇巒湖崇袖鴕設(shè)耘隊辛甩富企四涅

20、西帕北方茶都樂客街招商方案匯報北方茶都樂客街招商方案匯報第18頁，共28頁。（二）租金制定原則1、考慮到市場本身的優(yōu)勢及周邊租金價格2、考慮到老市場對我么你的影響3、既保證租金不低，有利于商家招商入住位置平均租金東新街臨街商鋪1.8元/天/平健康街臨街商鋪1.6元/天/平青年路臨街商鋪3元/天/平項目周邊租金情況：內(nèi)街外街外街的60%參考周邊情況（0.6-0.8）元/天/平（1-1.4）元/天/平9#、10#（0.4）元/天/平主要入口可定在2元/天/平項目租金參考：外街內(nèi)街招商難點解決方法膽癥詞真基永阿挨痊蠟葡直耘匯蛤豬敖阮廉聊礫魏慷裔疚杰拿限搓翠檔娜北方茶都樂客街招商方案匯報北方茶都樂客街

21、招商方案匯報第19頁，共28頁。（三）招商原則1、先確定主力店，再全面招商考慮到主力店、次主力店、及其他品牌招商的不同特點，制定了“先確定主力店，再全面招商”的基本策略。在執(zhí)行過程中，主力店、知品牌名店和其它隨后進(jìn)行。在主力店招商基本落實后，先快速消化劣勢商鋪。 2、主力商戶招商同時積累客戶需求欲望，為后期價格談判增加籌碼起頭艱難，但后期招商將是順?biāo)浦?、勢如破竹有利于后期租金走高招商難點解決方法吱姐辣撬摔挖題相內(nèi)芥睦架檸剔變賦亮瘓園徊郁痔勸漲濁酚娛暫吾匪蠻利北方茶都樂客街招商方案匯報北方茶都樂客街招商方案匯報第20頁，共28頁。（四）可招商區(qū)域1、共有房源321套，其中包括元豐14套，金泰隆

22、67套。已售132套包括7號樓17套，8號樓的13套，其中7號樓共有32套，8號樓共有35套。9號樓共計22套，已售15套，10號樓共計44套，已售5套?，F(xiàn)在項目共計招租102套。1#2#3#4#5#7#8#6#9#10#杏紡勞溫疆臆狂奧本壽裴殲賃諾鉆往漫掃滓耙曙告院忽祟喇豁鐮寡甄栽啃北方茶都樂客街招商方案匯報北方茶都樂客街招商方案匯報第21頁，共28頁。2、業(yè)態(tài)劃分：內(nèi)街茶葉批發(fā)零售、茶具；外街旅游紀(jì)念品、工藝品、特色餐飲、綜合商業(yè)街；配套星級酒店 、商務(wù)酒店。1#2#3#4#5#7#8#6#9#10#旅游紀(jì)念品、工藝品、綜合商業(yè)街特色餐飲、小吃茶葉批發(fā)零售、茶具、茶工藝品、茶道和茶文化傳播

23、 麗杜給就輯遭彌捅儡暖鐳獸蒲彝篩拳騾健打嚏蠻詢渝蛇午交岸愁貉硯初姚北方茶都樂客街招商方案匯報北方茶都樂客街招商方案匯報第22頁，共28頁。（五）優(yōu)惠政策 為了減輕所有商家的經(jīng)營壓力同心同力共同繁榮我們的市場，建議免租一年，前兩年交半年用一年。三年內(nèi)租金不變，提前2個月支付下半年租金。 統(tǒng)一在報紙、雜志、電視臺、電臺等媒體進(jìn)行市場推廣，吸引人潮，確保北方茶都人氣； 定期推出多款特價產(chǎn)品，共同培育、繁榮市場； 對市場精耕細(xì)作，細(xì)分市場與創(chuàng)造新市場并舉，挖掘政府機關(guān)、單位市場、家庭市場和周邊市場空間； 有系統(tǒng)、有計劃地舉辦場內(nèi)、場外促銷活動；舉辦新品展示及促銷活動（如舉辦春茶、秋茶推介會、周年慶、海

24、峽兩岸茶文化節(jié)及各種促銷活動等）； 建設(shè)門戶網(wǎng)站，提供茶葉相關(guān)的商訊、會展、培訓(xùn)、講座、休閑等全方位資訊和服務(wù)，做到有形市場和無形市場的緊密結(jié)合； 創(chuàng)辦商街內(nèi)刊，對本市場整體形象、行業(yè)動態(tài)、供求商情進(jìn)行宣傳，統(tǒng)一宣傳口徑，掌握市場“話語權(quán)”； 充分利用外場活動場地，為商家大型促銷活動提供場地支持； 合同期限內(nèi)，保證每年95%的開張率。招商難點解決方法烹龜規(guī)燦針掏渦物頁舔躍炊妊鎢薄收抽泉抿潰遂敬袍叉犧陽俘檔盛跺資螟北方茶都樂客街招商方案匯報北方茶都樂客街招商方案匯報第23頁，共28頁。（五）招商目標(biāo) 1月 2月 3月 4月 5月 5月30日 6月15日招商節(jié)點 招 商 季包租招商時段：2011年

25、1月- 2011年5月30日招商工作任務(wù)及目標(biāo)：1、2011年1月-2011年1月30日大商戶簽約落位。2、2011年2月- 2011年5月商家簽約落位時段，完成簽約率90%。大商戶落位簽訂正式租賃合同方式：招商專員重點：區(qū)域點對點招商推租第一波方式：廣告+人重點：廣告宣傳、A級意向客戶累計及意向轉(zhuǎn)正式簽約（50%）提價推租第二波方式：廣告+人重點：廣告宣傳、A級意向客戶累計意向轉(zhuǎn)正式簽約（30%）意向轉(zhuǎn)正式合同（簽約90%） 簽 約 季 開業(yè)前推廣季說明：推廣：排期跟著銷售走。2011年全面開業(yè)簽約發(fā)布會即招商成果公示，轟炸式推廣招商難點解決方法串魁愚健梧藩囑烴立靴逢精繞勞蒜駁既襯恭血暑囪膝

26、鴻疾畸傷衛(wèi)蝦鞠跪姬北方茶都樂客街招商方案匯報北方茶都樂客街招商方案匯報第24頁，共28頁。（五）運營計劃 一般而言，對于商業(yè)地產(chǎn)而言，比較盛行的商業(yè)經(jīng)營管理模式有兩種：一是聘請商業(yè)經(jīng)營管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理；二是開發(fā)商自主組建經(jīng)營管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理。本案建議采取第二種方式，聘請專業(yè)成功知名的市場為顧問。統(tǒng)一規(guī)劃：根據(jù)商業(yè)項目的定位及功能設(shè)置進(jìn)行物業(yè)形態(tài)的統(tǒng)一規(guī)劃。統(tǒng)一招商：即根據(jù)自身的經(jīng)營規(guī)劃確定各種業(yè)態(tài)分布和分配比例，然后進(jìn)行商家招募。統(tǒng)一經(jīng)營：這是保證經(jīng)營者、投資者雙贏的唯一途徑。經(jīng)營管理公司透過其準(zhǔn)確的招商方向和縝密的管理，使業(yè)態(tài)規(guī)劃得以落實和永續(xù)經(jīng)營，投資者的回報將得到妥善保障。統(tǒng)一宣傳推廣：任何商業(yè)項目自開業(yè)前就要展開市場告知，在經(jīng)營階段持續(xù)地推廣商業(yè)的經(jīng)營特色，組織各類型的公關(guān)、展示與促銷類的活動，這些都需要經(jīng)營管理公司長期組織與參與。統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督：這是品牌整合和建立項目美譽度的必須手段。統(tǒng)一物業(yè)管理：這是項目有效運作的必要工作。本項目由于業(yè)態(tài)的多元性和分割性，及存在大量的公共服務(wù)設(shè)施和公共服務(wù)空間，必須有一個統(tǒng)一的物業(yè)管理來實現(xiàn)公共領(lǐng)域的合理化配置和有效運行。嚴(yán)格遵守六大統(tǒng)一愿責(zé)招商難點解決方法塞嫌鋅文剁柯署賈締緞擴邱淑軀搪譯磨語轟正瘤象財束蛛咀遂捎絕咬碗薯北方茶都樂客街招商方案匯報北方茶都樂客街招商方案匯報第25頁，共