保定未來石項目定位報告課件

1、保定未來石項目定位報告2013年2月第1頁，共54頁。第2頁，共54頁。未來石定位分析第3頁，共54頁。未來石定位分析1、保定宏觀數(shù)據(jù)分析2、保定商業(yè)項目分析3、未來石項目分析4、未來石項目定位5、未來石消費客群第4頁，共54頁。北京天津保定石家莊140公里125公里145公里城市區(qū)位 保定市位于河北省中部，地處京、津、石三角腹地，素有“京畿重地”、“首都南大門”之稱。行政區(qū)劃 保定市管轄3區(qū)（新市區(qū)、南市區(qū)、北市區(qū)）、4市、18縣，另設(shè)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)?？偯娣e2.21萬平方公里，是河北第一大市，市區(qū)總面積312.3平方公里，建成區(qū)面積96.8平方公里人口總量2011年，保定市年末總?cè)丝?106

2、.08萬人，其中常住人口1079.61萬人，市區(qū)人口為110萬人，是河北省人口最多的市之一。城際交通 項目距北京140公里、天津145公里、石家莊125公里，有多次公路及鐵路車輛往來，交通方便城市概況保定市位于河北省中部，面積、人口均居河北前列，交通便利第5頁，共54頁。6從經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平來看，保定房地產(chǎn)將處于高速發(fā)展期的初始階段2011年保定市GDP為2449.9億元，按可比價比上年增長12% ；房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP關(guān)系國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，不同地區(qū)的人均GDP決定了該地區(qū)房地產(chǎn)市場的不同發(fā)展階段。 目前處于快速發(fā)展的初始階段800-4,000US$4000-8,000US$8000-2

3、0,000US$0-800US$啟動期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系2011年，保定的GDP增速為12，房地產(chǎn)行業(yè)將處于高速發(fā)展期房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展期的初始階段，市場呈現(xiàn)出快速發(fā)展的特征，以生存、改善為主的需求將成為市場主要需求宏觀層面高速發(fā)展期第6頁，共54頁。保定以工創(chuàng)市，工業(yè)企業(yè)眾多，除原有西郊八大廠外，新興企業(yè)也逐漸興盛，上市公司數(shù)量居河北首位工業(yè)企業(yè)“一五”時期建成的“八大廠”即：當(dāng)時全國156個重點項目當(dāng)中的膠片廠、化纖廠、造紙廠、熱電廠、蓄電池廠、變壓器廠、通用機(jī)械廠（鑄機(jī)廠）、棉紡廠，至今在全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著骨干作用；近年，又涌現(xiàn)出中國英利

4、、長城汽車集團(tuán)、八達(dá)集團(tuán)、凌云工業(yè)集團(tuán)、三利集團(tuán)、啟發(fā)集團(tuán)、安藥集團(tuán)、康達(dá)集團(tuán)、巨力集團(tuán)、立中集團(tuán)等一批新的骨干企業(yè)產(chǎn)業(yè)層面保定長城汽車廠保定市工業(yè)發(fā)達(dá)，且業(yè)績突出，在河北省41家上市公司中，共有10家為保定市企業(yè)，占1/4保定市上市公司為：天威、樂凱、風(fēng)帆、天鵝、凌云、華夏科技、寶碩、長城、立中車輪、天威英利YGE第7頁，共54頁。高新區(qū)是政府規(guī)劃的主要產(chǎn)業(yè)區(qū)，電谷是其規(guī)劃重點項目之一，保定產(chǎn)業(yè)集群的形式日漸明晰高新開發(fā)區(qū)是政府規(guī)劃的主要的產(chǎn)業(yè)區(qū)，目前已形成軟件園區(qū)、工業(yè)園區(qū)、大學(xué)城3個園區(qū)，為保定工業(yè)的發(fā)展注入了新的活力保定高新區(qū)是國內(nèi)惟一的國家級新能源與能源設(shè)備產(chǎn)業(yè)基地，其規(guī)劃的“電谷”

5、著力于充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)技術(shù)的優(yōu)勢，打造中國電谷，建立全國首座“太陽能之城”產(chǎn)業(yè)層面高新區(qū)電谷規(guī)劃示意圖電谷預(yù)計2015年開發(fā)面積達(dá)13萬平方公里，實現(xiàn)產(chǎn)值1000億元目前，以天威保變、風(fēng)帆集團(tuán)為龍頭的輸變電產(chǎn)業(yè)、綠色儲能產(chǎn)業(yè)已在國內(nèi)相關(guān)行業(yè)中占據(jù)重要地位中國電谷已經(jīng)形成國內(nèi)唯一的集風(fēng)能、太陽能、輸變電、儲能、節(jié)能節(jié)電于一體的產(chǎn)業(yè)體系新能源，產(chǎn)業(yè)集群形式日趨明晰科技園工業(yè)園大學(xué)城第8頁，共54頁。市區(qū)周邊各科技園及工業(yè)園，在提高地區(qū)經(jīng)濟(jì)的同時，還將產(chǎn)生大量的，消費需求。產(chǎn)業(yè)層面第9頁，共54頁。快速交通體系的建立，尤其京石高鐵的開通，對保定房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展起到帶動作用。保定保定保定市區(qū)交通以發(fā)展

6、輕軌鐵路、高速外環(huán)與高速公路、鐵路樞紐為重點。軌道交通：保定市區(qū)為一中心三組團(tuán)結(jié)構(gòu)，適宜發(fā)展輕軌，都市區(qū)的輕軌路規(guī)劃為“一環(huán)四放射”的布局形式。高速外環(huán)：保阜、張石、容烏、保滄高速路與京珠高速公路連接形成圍繞保定市區(qū)的高速外環(huán)路，并形成以市區(qū)為中心的高速公路樞紐。鐵路樞紐：2015年，隨著保霸、保大、京石和京鄭客運專線的建成，保定市區(qū)將形成“京南”、“津西”、“石北”東西南北貫通的鐵路樞紐，其中京石高鐵的修建將帶動該區(qū)域內(nèi)各類服務(wù)業(yè)的提升，未來將形成跨越京石高速的東部新城區(qū)。區(qū)域交通第10頁，共54頁。城市發(fā)展戰(zhàn)略“北跨、南進(jìn)、東拓、西優(yōu)、中提”，拉大城市框架，提高幅射力城市發(fā)展規(guī)劃保定城市總

7、體規(guī)劃城市總體規(guī)劃“一主三次”，形成以保定市為中心的經(jīng)濟(jì)板塊和以定州、涿州、 “白溝白洋淀溫泉城”為次中心的副經(jīng)濟(jì)板塊按規(guī)劃，到2020年，主次城市人口規(guī)模將占全市總?cè)丝?2%以上；GDP將占全市55%以上中心城區(qū)整體規(guī)劃實施“北跨、南進(jìn)、東拓、西優(yōu)、中提“的空間戰(zhàn)略城市性質(zhì)確定為國家級歷史文化名城，京津冀城鎮(zhèn)群中的重要城市，先進(jìn)制造業(yè)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地至2020年，中心城區(qū)城市人口180萬人，建設(shè)用地規(guī)模180平方公里保定中心城區(qū)規(guī)劃保定城市規(guī)劃突破行政區(qū)劃界限，強(qiáng)化了中心城市，提高了城市幅射力，拉大了城市框架第11頁，共54頁。保定市第二產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚并發(fā)展良好，經(jīng)濟(jì)層面相對穩(wěn)定抗金融風(fēng)險能力

8、較高；保定市人均收入較低，但整體消費意愿較高，消費需求旺盛新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景樂觀，國家級高新區(qū)的確立為區(qū)域內(nèi)帶來了較多優(yōu)質(zhì)企業(yè)與高素質(zhì)并有一定支付能力的青年群體；宏觀小結(jié)：保定市城市規(guī)模大，人口基數(shù)大，城市化率較低且農(nóng)人口占比高。保定市擁有眾多高等學(xué)府學(xué)生眾多，消費潛力巨大項目位于城市發(fā)展主要方向上屬于保定市發(fā)展的門戶第12頁，共54頁。未來石定位分析1、保定宏觀數(shù)據(jù)分析2、保定商業(yè)市場分析3、項目分析4、項目定位5、消費人群第13頁，共54頁。保定市依區(qū)域初步形成三大商圈，商業(yè)市場出現(xiàn)細(xì)分，基本完成商業(yè)進(jìn)化過程。高區(qū)商圈特色：以保百購物廣場為代表保百購物廣場是目前保定市場上最高端的綜合性商場

9、認(rèn)知度高，設(shè)施及裝修檔次較高裕華路商圈特色：以傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)為核心，經(jīng)營品類齊全，定位以中端日常消費為主客戶呈現(xiàn)年輕化、外地化趨勢，是下屬縣市客戶在市內(nèi)的主要消費地已出現(xiàn)明確市場細(xì)分，有國美、電子城、茶葉城、小商品批發(fā)城等專業(yè)市場時代商圈特色：以時代、新天地百貨等為代表是市區(qū)居民主流消費地，定位中高端經(jīng)歷一段時間積累，市場認(rèn)知度高，價格相對較高，客流旺盛附近將有萬博商貿(mào)廣場、萬達(dá)商貿(mào)中心、燕趙國際等高端新項目出現(xiàn)，整個新市區(qū)商圈處于逐步提升的過程之中商業(yè)格局時代商圈裕華路商圈高區(qū)商圈第14頁，共54頁。裕華路商圈保百大樓北國商城裕華金街商業(yè)大廈總購頤高數(shù)碼裕華小商品城鐘樓商廈裕華名品保定商場明華

10、電腦城財滿街時代商圈裕華路商圈高區(qū)商圈裕華路商圈特色：以傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)為核心，經(jīng)營品類齊全，定位以中端日常消費為主客戶呈現(xiàn)年輕化、外地化趨勢，是下屬縣市客戶在市內(nèi)的主要消費地已出現(xiàn)明確市場細(xì)分，有國美、電子城、茶葉城、小商品批發(fā)城等專業(yè)市場是保定市最古老的商圈消費者認(rèn)知程度高第15頁，共54頁。時代商圈時代商廈大世界香江好天地新高點家具國貿(mào)新天地百貨燕趙國際（樂購）萬博廣場（沃爾瑪）早市時代商圈裕華路商圈高區(qū)商圈時代商圈特色：以時代、新天地百貨等為代表是市區(qū)居民主流消費地，定位中高端經(jīng)歷一段時間積累，市場認(rèn)知度高，價格相對較高，客流旺盛附近將有萬博商貿(mào)廣場、萬達(dá)商貿(mào)中心、燕趙國際等高端新項目出現(xiàn)

11、，整個新市區(qū)商圈處于逐步提升的過程之中屬于新興商業(yè)區(qū)是中高端消費人群消費目的地。第16頁，共54頁。高區(qū)商圈保百購物廣場惠友超市九號國際城京海時代商圈裕華路商圈高區(qū)商圈高區(qū)商圈特色：以保百購物廣場為代表保百購物廣場是目前保定市場上最高端的綜合性商場認(rèn)知度高，設(shè)施及裝修檔次較高商圈內(nèi)商業(yè)正處于起步階段，但發(fā)展迅速。主要客群為高區(qū)中高端消費人群。第17頁，共54頁。項目宏觀位置保定未來石項目位于保定市區(qū)東側(cè)，緊鄰保定環(huán)城干道東三環(huán)，南側(cè)為保定市中軸路七一路，距離京珠高速、京石高鐵保定站僅2公里交通便利。未來石市政府火車站高鐵站第18頁，共54頁。項目宏觀位置高鐵站民營工業(yè)園卓正酒店東湖大學(xué)城關(guān)漢卿

12、劇院未來石第19頁，共54頁。項目交通分析未來石高鐵站京石高速東三環(huán)東二環(huán)七一路復(fù)興路兩高一軸環(huán)繞項目交通便利可達(dá)性高第20頁，共54頁。項目周邊環(huán)境分析景色怡人、文化深厚、交通便利、發(fā)展迅速第21頁，共54頁。項目周邊分析居住區(qū)居住區(qū)商業(yè)區(qū)未來石劇院/會展商務(wù)區(qū)沿湖商業(yè)東湖娛樂區(qū)東湖休閑娛樂中心區(qū)CRD初步形成第22頁，共54頁。項目自身分析第23頁，共54頁。區(qū)域發(fā)展分析保定CRD的雛形以基本體現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的在建項目都以滿足CRD的要求為主。項目自身業(yè)態(tài)配比豐富能滿足周邊區(qū)域目前的消費需求。周邊區(qū)域流動人口數(shù)量龐大，中高消費潛力人群密集消費潛力旺盛巨大。區(qū)域周邊交通配套全面特別是高鐵、高

13、速公路使周邊區(qū)域來本區(qū)域的時間成本降低。保定市缺少真正的商業(yè)綜合體，隨著消費者消費需求的提升現(xiàn)有商業(yè)很難滿足市場消費需求。項目所在區(qū)域是保定的門戶也將是保定政府的重點發(fā)展區(qū)域，后續(xù)發(fā)展前景較好。第24頁，共54頁。本項目的優(yōu)勢分析1、本區(qū)域現(xiàn)有的商業(yè)不能滿足消費者需求；2、保定市區(qū)商業(yè)缺少能滿足一站式消費的購物場所；3、保定的商業(yè)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入高速發(fā)展期；4、便利的交通能滿足目的性消費要求；5、城市綜合體正在成為新興消費模式；6、完善的硬件配套設(shè)施是商業(yè)項目不可或缺的基礎(chǔ)；第25頁，共54頁。商業(yè)地產(chǎn)的市場發(fā)展需求滿足吃喝玩樂一站式購物消費需求的“城市綜合體”市場需要什么樣的商業(yè)？第26頁，共5

14、4頁。項目位置的優(yōu)勢未來石高鐵站火車站保定CRDCRD核心區(qū)第27頁，共54頁。 中心地理論是由德國地理學(xué)家克里斯泰勒在研究德國南部城市的基礎(chǔ)上提出來的。1、中心地向周圍供給中心商品與服務(wù)的場所。 2、中心商品在少數(shù)的地點（中心地）生產(chǎn)、供給，而在多數(shù)的地點消費的商品?？煞指呒壟c低級中心商品。3、中心地等級取決于供給中心商品和服務(wù)等級的高低。中心地等級與中心職能是相互對應(yīng)的，中心地等級與其分布數(shù)量呈反比例關(guān)系，而且只能向下兼容的。4、中心性中心地對其周圍地區(qū)的相對重要性或發(fā)揮中心職能的程度。常用中心地供給自身中心商品后的剩余表示（總供給量與自身消耗量之差）。5、補(bǔ)充區(qū)域（市場區(qū)域、中心地區(qū)域）

15、指從中心地接受中心商品供給的周圍區(qū)域。當(dāng)中心與周圍的供給和需求均衡時的區(qū)域范圍成為補(bǔ)充區(qū)域的范圍。 6、商品服務(wù)范圍（上限與下限）上限是由對中心商品的需求所限定的，為中心地的某種中心商品能夠到達(dá)消費者手中的空間邊界。下限是由中心商品的供給所規(guī)定的邊界。中心地為供給某種中心商品而必須達(dá)到的該商品的最小限度的需要量，也稱門檻人口或最小經(jīng)濟(jì)許可空間。 中心地理論項目位置的優(yōu)勢第28頁，共54頁。項目位置的優(yōu)勢滿足整個區(qū)域一站式購物消費需求的“城市商業(yè)綜合體”城市的未來核心需要什么樣的商業(yè)？第29頁，共54頁。鐵路交通優(yōu)勢軌道交通誕生以來顯著縮短了人們出行的時間，使城市與城市之間溝通起來更加便利、暢通

16、。而高速軌道交通技術(shù)的誕生更加速了城市間各類資源的交流，為軌道周邊區(qū)域、站點周邊區(qū)域的發(fā)展帶來飛躍。從以下眾多案例中，尋找本項目的發(fā)展依據(jù)，并總結(jié)出新高鐵、新東站將對本項目造成的深遠(yuǎn)影響及其重大意義。便利交通帶來的優(yōu)勢第30頁，共54頁。經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本以第一、第二產(chǎn)業(yè)為主，經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后復(fù)合型人才稀缺，區(qū)域閉塞交通不便，經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到局限吸引更多的投資商，引進(jìn)高新技術(shù)人才增強(qiáng)物流運輸，提高經(jīng)濟(jì)效益，增加輻射范圍增加區(qū)域文化交流，同時引進(jìn)高新文化產(chǎn)業(yè)合作改變消費、生活方式，提高城市品質(zhì)開通前開通后2012年動車的開通，為保定的經(jīng)濟(jì)帶來了新的發(fā)展機(jī)遇本項目位于新東站的核心輻射范圍，便利的交通能吸引更多人

17、流來區(qū)域消費，為項目發(fā)展提供支撐動車對保定經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響便利交通帶來的優(yōu)勢第31頁，共54頁。公共交通帶來的優(yōu)勢提升保定市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的商業(yè)建筑“高品質(zhì)消費目的地”便利的交通帶來了什么樣的消費需求？第32頁，共54頁。商圈發(fā)展優(yōu)勢商業(yè)形態(tài)優(yōu)勢地塊優(yōu)勢市場優(yōu)勢規(guī)劃優(yōu)勢匯集購物、休閑、娛樂公寓、會議、居住等多項功能，城市綜合體商業(yè)形態(tài)包含購物中心、超市、社區(qū)商街，文化風(fēng)情街豐富度高，提升商業(yè)價值隨城市化進(jìn)程加劇，保定可供形成新商圈的面積銳減，項目體量龐大，具有成為綜合商業(yè)中心的潛質(zhì)本項目地處城市開發(fā)區(qū)，周邊商業(yè)發(fā)展尚處起步階段，市場空白空間大項目自身功能定位第33頁，共54頁。關(guān)鍵詞百貨、超市、影

18、院、專賣店等業(yè)態(tài)豐富餐飲娛樂休閑類業(yè)態(tài)比重較大；擁有豐富體驗類商家的設(shè)置；滿足區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有消費者的消費需求豐富消費層次擁有合理的動線規(guī)劃及建筑細(xì)節(jié)的精巧設(shè)計，營造舒適的購物環(huán)境又能緊扣主題；獨特的建筑形式擁有摩天輪、海盜船、教堂等其它商業(yè)體所不擁有的項目。增強(qiáng)目的性項目自身功能定位第34頁，共54頁。集合購物中心、街區(qū)商業(yè)、社區(qū)商街、專業(yè)市場等，為全省、全市各層的消費者營造現(xiàn)代化的購物天地。打造省級商業(yè)中心項目自身功能定位第35頁，共54頁。項目自身功能定位匯集青春時尚品牌的百貨店，為年輕時尚人群提供全品質(zhì)消費服務(wù)體驗，這里充滿青春這里體驗時尚建成時尚百貨大型生活超市為周邊消費者提供新鮮價廉的生

19、活必須品，在這里擁有豐富的貨品低廉的價格。生活超市第36頁，共54頁。集合傳統(tǒng)美食、現(xiàn)代化國際名品快餐、各國特色風(fēng)味美食，打造無國界的餐飲美食中心?？鐓^(qū)域餐飲中心兒童職業(yè)體驗館、兒童劇場、動漫體驗館等打造保定最大一站式兒童新娛樂體驗中心。兒童體驗中心項目自身功能定位第37頁，共54頁。集合婚紗定制、情侶攝影、主題廣場的婚紗攝影基地。婚紗攝影基地空中教堂的設(shè)計滿足了青年人對于“新奇特”形式的需求又與攝影基地、餐飲形成一站式服務(wù)主題教堂項目自身功能定位第38頁，共54頁。高品質(zhì)連鎖院線的加盟為消費者提供了體驗國際國內(nèi)最新科技大片的機(jī)會，使得觀影成為一種時尚體驗電影院高檔時尚的大型KTV、年輕潮流的

20、動感天地、激情的運動廣場、情調(diào)式主題酒吧街區(qū)，營造美倫美幻的休閑娛樂天地。休閑娛樂區(qū)項目自身功能定位第39頁，共54頁。項目自身功能定位在消費間隙可以坐上摩天輪從空中看看保定的發(fā)展、東湖的水景，未來石獨特的建筑風(fēng)格。享受漫步空中的悠然自得。摩天輪在一個缺水的城市擁有一大片水面哪是不可多等的場景，未來石為消費者提供了這一體驗加勒比風(fēng)情的機(jī)會。自建海盜船第40頁，共54頁。每天都有活動、每天都有驚喜通過全年的不同演藝活動提升項目的文化品質(zhì)，給保定市民提供高雅藝術(shù)休閑場所。365天文化演藝活動項目自身功能定位在建筑的各個方面進(jìn)行環(huán)保、綠色、節(jié)能的設(shè)計，中央水處理系統(tǒng)、智能空調(diào)、綠色照明、智能垃圾處理

21、，體現(xiàn)出項目對于環(huán)境的重視。綠色環(huán)保節(jié)能第41頁，共54頁。項目自身功能定位能滿足所在區(qū)域及整個保定市消費需求的一站式“體驗商業(yè)綜合體”項目的物業(yè)條件未來能提供什么樣的消費場所？第42頁，共54頁。項目定位“一站式未來體驗商業(yè)綜合體”滿足消費需求、提升城市形象、打造地標(biāo)建筑在這里你能享受未來第43頁，共54頁。未來石核心商圈次級商圈目標(biāo)消費人群-未來石商圈輻射范圍第44頁，共54頁。他們是保定地區(qū)時尚代名詞他們是學(xué)生？也可能是老師？也可能名人來觀光、聚會、休憩、購物、娛樂、喝茶他們年齡包括所有段落消費人群第45頁，共54頁。整體布局公寓商業(yè)區(qū)未來石總建筑面積50萬平米，由四棟商住公寓、寫字樓及

22、商業(yè)組成；其中商業(yè)總建筑面積28萬平米，住宅、寫字樓總建筑面積20萬平米，還擁有摩天輪、海盜船、空中湖等娛樂休閑設(shè)施。第46頁，共54頁。業(yè)態(tài)布局B1F1F2F3F4F5超市家居賣場淘寶街次主力店書城精品店美食廣場第47頁，共54頁。業(yè)態(tài)布局B1F1F2F3F4F5家居賣場主力百貨購物街社區(qū)商業(yè)婚慶策劃精品店電器賣場快銷品牌店第48頁，共54頁。業(yè)態(tài)布局B1F1F2F3F4F5家居賣場主力百貨購物街社區(qū)商業(yè)婚慶用品賣場精品店電器賣場快銷品牌店第49頁，共54頁。業(yè)態(tài)布局B1F1F2F3F4F5家居賣場主力百貨休閑餐飲街兒童樂園精品店自助/海底撈快銷品牌店第50頁，共54頁。業(yè)態(tài)布局B1F1F2F3F4F5電玩主力百貨休閑餐飲街兒童樂園上空臺球海鮮城咖啡/運動俱樂部健身教育機(jī)構(gòu)SPA足療網(wǎng)吧桌游冰場第51頁，共54頁。業(yè)態(tài)布局B1F1F2F3F4F5辦公區(qū)主力百貨會所/高端咖啡（觀景）酒吧/酒廊影院大型餐飲教堂KTV第52頁，共54頁。謝 謝第53頁，共54頁。憂國忘家，捐軀濟(jì)難，忠臣之志也。三國曹植求自誠表。8月-228月-22Friday, August 5, 2022墨守成規(guī)，四平八穩(wěn)，優(yōu)柔寡斷，畏首畏尾，不是企業(yè)家的氣質(zhì)。