產業(yè)地產產業(yè)地產項目操作思路及案例課件

1、產業(yè)地產-產業(yè)地產項目操作思路及案例2022/8/4產業(yè)地產產業(yè)地產項目操作思路及案例第1頁，共46頁。構思導讀看市場未來競爭激烈：看產業(yè)明確產業(yè)主題：源發(fā)（產業(yè)）：家用電器及電氣器材制造、五金機械、紡織服裝及化纖制造空降（產業(yè)）：？看功能根據產業(yè)主題建立功能模型：包括平臺功能、優(yōu)惠政策、配套服務等看產品關于容積率：根據產業(yè)主題及功能定位的不同,存在兩個定位方向:一:低密度，以環(huán)境取勝，獨棟建筑為主，吸引大型總部企業(yè)入駐，建議容積率在0.6-0.8左右二:中高密度,以小高層建筑或大獨棟建筑為主，獲得更大的銷售面積，建議容積率在1.5-1.8左右關于建筑風格：根據項目定位主題并結合城市文化元素進

2、行嫁接和融合看推廣渠道推廣：脈絡和直達產業(yè)地產產業(yè)地產項目操作思路及案例第2頁，共46頁?？串a業(yè)1產業(yè)地產產業(yè)地產項目操作思路及案例第3頁，共46頁。產業(yè)表象泛產業(yè)弱產業(yè)一業(yè)特強產業(yè)打造“空降型”和“源發(fā)性”看產業(yè)產業(yè)地產產業(yè)地產項目操作思路及案例第4頁，共46頁。3個方向一業(yè)特強依托城市或地區(qū)主導產業(yè)泛產業(yè)無明顯產業(yè)主題弱產業(yè)整合資源，塑造，發(fā)展某一產業(yè)產業(yè)表象產業(yè)地產產業(yè)地產項目操作思路及案例第5頁，共46頁。泛產業(yè)無明顯產業(yè)主題財富興園（上海）大業(yè)領地（上海）ABP北京豐臺總部基地產業(yè)地產產業(yè)地產項目操作思路及案例第6頁，共46頁。基本情況定位：成長型中小企業(yè)商務園規(guī)模：占地18.7萬平

3、方米，建筑面積28萬平方米產業(yè)主題：無明確產業(yè)主題物業(yè)組成：研發(fā)辦公樓+會展酒店+商業(yè)配套+物流倉儲+公寓功能組成：研發(fā)+總部辦公+產品展示等財富興園定位為面向成長型中小企業(yè)的商務花園，具有一定差異化；但項目無確定明確產業(yè)主題，因此園區(qū)內提供服務平臺亦不具有針對性，項目價值難以有較大程度提升物業(yè)類型 弧線型單棟：600平方米組團：36006500平方米雙拼型獨立單元：650平方米組團：1300平方米獨棟型獨立單元：1300平方米財富興園 國際企業(yè)花園產業(yè)地產產業(yè)地產項目操作思路及案例第7頁，共46頁。星月大業(yè)領地 基本情況定位：總部基地規(guī)模：建筑面積60萬平方米產業(yè)主題：無明確產業(yè)主題物業(yè)組成

4、：總部辦公樓+會展酒店+商業(yè)配套功能組成：總部辦公為主,貿易、財務結算、會展為輔物業(yè)介紹總部辦公樓上海第一批建設的總部經濟項目之一，以吸引500強總部和國內企業(yè)總部聚集為目的。但項目泛產業(yè)定位，難以對企業(yè)客戶尤其是知名客戶產生較大吸引力。A型：45層12501550 B型：67層15002000 C型：89層20002200 D型：9層4200 物業(yè)類型產業(yè)地產產業(yè)地產項目操作思路及案例第8頁，共46頁。特征園區(qū)特點功能組合 總部辦公+科研+中試+生產物業(yè)組成總部辦公樓+酒店+公寓+商業(yè)配套+食堂+商務會所+會展講堂規(guī)劃和建筑中國傳統(tǒng)建筑圍合式空間與西方開放式街區(qū)相結合總部樓設計規(guī)模多樣化，適

5、合不同類型企業(yè)總部需求交通條件交通動線設計提高交通便捷度，停車位充足配套設施樓宇配套設施體現(xiàn)科技化、商業(yè)和生活配套設施注重人性化產業(yè)定位定位為企業(yè)總部聚集區(qū)，但無明確產業(yè)主題 經營和運營經營模式總部樓產權銷售營銷推廣廣告、會議、論壇、異地招商等優(yōu)惠政策財稅優(yōu)惠、人才引進優(yōu)惠、其他優(yōu)惠園區(qū)總規(guī)模140萬平方米總部樓規(guī)模1200-6000平方米酒店規(guī)模60000平方米商業(yè)配套規(guī)模125000平方米食堂幾十個200-500平方米的食堂商務會所每個庭院中心設置一個200-500平方米的商務會所入住企業(yè)迄今共吸引了包括中華通信、中國鐵通、中國誠通、中國質量認證中心、中成進出口、中國航天時代電子、長征火箭

6、、三星電子、中金科技等大型國有企業(yè)以及知名跨國企業(yè)在內的200余家企業(yè)入住啟發(fā)總部經濟概念的內涵需擴大、產業(yè)主題需明確ABP北京豐臺總部基地產業(yè)地產產業(yè)地產項目操作思路及案例第9頁，共46頁。弱產業(yè)整合資源，塑造，發(fā)展某一產業(yè)浦江智谷商務園上海文化信息產業(yè)園產業(yè)地產產業(yè)地產項目操作思路及案例第10頁，共46頁。上海文化信息產業(yè)園（曾操盤項目）基本情況定位：以現(xiàn)代文化產業(yè)、信息產業(yè)、創(chuàng)意產業(yè)為核心的文化信息產業(yè)公園規(guī)模：占地600畝，容積率1.2，總建筑面積近50萬平方米 產業(yè)主題：現(xiàn)代文化產業(yè)、信息產業(yè)、創(chuàng)意產業(yè)物業(yè)組成：產業(yè)類物業(yè)：總部辦公、標準辦公、專家辦公、企業(yè)孵化樓配套類物業(yè)：高星級酒

7、店、超星級會所、會展中心、主題商業(yè)、主題娛樂、組團內商業(yè)配套、人才公寓、商務別墅 以當地政府大力發(fā)展的“文化信息產業(yè)”為核心產業(yè)地產產業(yè)地產項目操作思路及案例第11頁，共46頁。浦江智谷商務園基本情況定位：研發(fā)型總部商務園區(qū)規(guī)模：占地88萬平方米，建筑面積106萬平方米產業(yè)主題：IT、航空航天、生物醫(yī)藥等物業(yè)組成：大平面研發(fā)樓+獨棟商務樓功能組成：研發(fā)+總部辦公+產品展示等是以研發(fā)為主要功能定位的產業(yè)地產項目；項目主體物業(yè)類型以研發(fā)樓為主，這些研發(fā)樓具有大平面的特征，單層面積在6000平方米以上，適合大型企業(yè)的研發(fā)中心進駐。研發(fā)樓商務樓產業(yè)地產產業(yè)地產項目操作思路及案例第12頁，共46頁。一業(yè)

8、特強依托城市或地區(qū)主導產業(yè)愛爾蘭PW商務花園鋼領金石灣產業(yè)地產產業(yè)地產項目操作思路及案例第13頁，共46頁。基本情況啟發(fā)定位：鋼鐵服務業(yè)企業(yè)集聚區(qū)以寶山強勢產業(yè)“鋼鐵”為明確的產業(yè)主題，并根據鋼鐵貿易物流商的特殊需求打造的資金、信息和貨物流通平臺。規(guī)模：占地23萬平方米，建筑面積32萬平方米產業(yè)主題：鋼鐵貿易、物流及鋼鐵相關服務業(yè)物業(yè)組成：總部辦公樓+高層辦公樓+商業(yè)+酒店功能組成：總部辦公+研發(fā)+展示交易+四大軟性平臺信息交易中心：MySteel網上電子交易平臺，WSD、MEPS國外信息資源共享交換等金融服務中心：10億元資金第三方擔保公司、銀企戰(zhàn)略合作等物流分撥中心：與中儲物流合作會展服務

9、中心：行業(yè)展會、論壇、博物館鋼領-上海鋼鐵服務業(yè)中心（曾操盤項目）一業(yè)特強寶山-鋼鐵產業(yè)地產產業(yè)地產項目操作思路及案例第14頁，共46頁。金石灣（曾操盤項目）基本情況啟發(fā)定位：上海國際性化工服務業(yè)中心 以金山區(qū)“上海國際化工城”為依托，發(fā)展化工產業(yè)的現(xiàn)代服務業(yè)規(guī)模：占地約850畝，總體量60余萬平方米產業(yè)主題：化工產業(yè)物業(yè)組成：產業(yè)類物業(yè)：獨棟總部辦公樓、標準辦公樓、定制式辦公樓配套類物業(yè)：星級酒店、精品公寓、商業(yè)休閑中心等一業(yè)特強金山-化工產業(yè)地產產業(yè)地產項目操作思路及案例第15頁，共46頁。特征大學城的商務花園（劍橋）：創(chuàng)業(yè)型高科技企業(yè)城市更新形成的商務花園（Oakdale）：政府扶持、高

10、綠化率面向物流業(yè)的商務花園（哥本哈根機場）：產業(yè)主題明確規(guī)模和個性并重的商務花園（沃靈頓）:物業(yè)類型多樣、注重細部處理、謹慎控制開發(fā)進度啟發(fā)產業(yè)主題明晰政府扶持 因地制宜有序開發(fā)愛爾蘭PW商務花園一業(yè)特強哥本哈根機場-物流產業(yè)地產產業(yè)地產項目操作思路及案例第16頁，共46頁。產業(yè)集聚的重要性有產業(yè)主題要優(yōu)于無產業(yè)主題！在硅谷不能解決的技術問題，那在全世界也找不到解決辦法-土豆網絡CEO王微我司在后期解決核心問題的思路和考慮方向產業(yè)表象產業(yè)集聚的方式產業(yè)分類和產業(yè)鏈分段挖掘本項目的產業(yè)主題產業(yè)地產產業(yè)地產項目操作思路及案例第17頁，共46頁。2條路徑空降型看資源、看規(guī)劃源發(fā)性看現(xiàn)狀、看基礎產業(yè)打

11、造產業(yè)地產產業(yè)地產項目操作思路及案例第18頁，共46頁。源發(fā)（產業(yè)）看現(xiàn)狀、看基礎產品情況定位：鋼鐵服務業(yè)中心（鋼鐵企業(yè)集群，集信息中心、交易中心、研發(fā)中心、物流中心)占地面積：347畝總建筑面積：32萬物業(yè)組成：獨棟總部樓（2200-4000） 、綜合商務樓（80-160，1000-1200、交易市場（9700） OUR REFERENCE-鋼領（曾操盤項目）產業(yè)地產產業(yè)地產項目操作思路及案例第19頁，共46頁。OUR REFERENCE-金石灣（曾操盤項目）產品情況定位：上海國際化工服務業(yè)中心占地面積：850畝總建筑面積：60余萬物業(yè)組成：一期：8.2萬平方米，包含：花園式獨棟總部辦公，面

12、積21565739高層標準辦公樓單層，面積為1247-1333產業(yè)地產產業(yè)地產項目操作思路及案例第20頁，共46頁?？战担óa業(yè)）看資源、看規(guī)劃OUR REFERENCE-上海三林國際科研創(chuàng)新服務基地（曾操盤項目）產品情況定位：以新材料新能源為切入點，集科研、設計、中試、虛擬制造、科技成果轉化、展貿、營銷等多功能為一體的新興制造業(yè)和生產性服務業(yè)園區(qū)占地面積：1000畝總建筑面積：110余萬物業(yè)組成：花園式獨棟總部辦公、高層標準辦公樓等產業(yè)定位支撐開發(fā)商富春集團在新材料產業(yè)有一定的產業(yè)基礎和號召力，新材料也是浦東重點發(fā)展產業(yè)產業(yè)地產產業(yè)地產項目操作思路及案例第21頁，共46頁?？战担óa業(yè)）看資源、

13、看規(guī)劃OUR REFERENCE-無錫（國家）工業(yè)設計園產品情況定位：國內第一家以工業(yè)設計為主題的專業(yè)化園區(qū)；國內首家工業(yè)設計知識產權園規(guī)劃：總規(guī)劃面積2.5平方公里，一期12萬平方米，二期100萬平方米物業(yè)類型：創(chuàng)業(yè)型、研發(fā)設計辦公務業(yè)產業(yè)格局：IC設計、自動控制設計、產品造型設計、機械與模具設計、建筑設計、平面設計存在問題：稅收優(yōu)惠尤其是15%的所得稅稅收優(yōu)惠政策長時間未落實；展貿平臺相對滯后；地區(qū)影響力有限 產業(yè)地產產業(yè)地產項目操作思路及案例第22頁，共46頁?？战担óa業(yè)）看資源、看規(guī)劃OUR REFERENCE-上海松江工業(yè)設計產業(yè)園（曾操盤項目）產品情況定位：以工業(yè)設計為主題，整合政

14、府資源、行業(yè)協(xié)會資源、大專院校、各國各地區(qū)工業(yè)設計組織等資源，打造代表上海、代表中國工業(yè)設計能力的工業(yè)設計之都。占地面積：12萬平方米總建筑面積：20余萬平方米物業(yè)組成：花園式獨棟總部辦公、高層標準辦公樓等說明：本案不是從產業(yè)類型，而是從產業(yè)鏈環(huán)節(jié)入手打造產業(yè)主題設計成果展貿中心信息及學術交流中心模具設計中心知識產權保護中心中試與測試中心軟件開發(fā)與多媒體中心平臺功能產業(yè)地產產業(yè)地產項目操作思路及案例第23頁，共46頁?？垂δ?產業(yè)地產產業(yè)地產項目操作思路及案例第24頁，共46頁。“2.5產業(yè)”和“總部經濟”看功能產業(yè)地產產業(yè)地產項目操作思路及案例第25頁，共46頁。2.5產業(yè)第二產業(yè)中附加值較

15、高的部分新興制造業(yè)不從事物資資料生產而只提供非物質性服務從事物資資料生產并提供物質性產品研發(fā)設計營銷結算售后服務會展高附加值少污染核心技術生產性服務業(yè)2.5產業(yè)理解產業(yè)地產產業(yè)地產項目操作思路及案例第26頁，共46頁。總部經濟概念 某區(qū)域由于特有的資源優(yōu)勢吸引企業(yè)將總部在該區(qū)域集群布局，將生產制造基地布局在具有比較優(yōu)勢的其它地區(qū)，而使企業(yè)價值鏈與區(qū)域資源實現(xiàn)最優(yōu)空間耦合，以及由此對該區(qū)域經濟發(fā)展產生重要影響的一種經濟形態(tài)。 總部經濟主要的理論精髓是：企業(yè)總部與加工制造基地在空間上逐漸實現(xiàn)分離，總部向中心城市聚集，而產業(yè)制造基地向制造成本較低的區(qū)域集中的規(guī)律，并出現(xiàn)專業(yè)化和集群化的趨勢?？偛拷洕?/p>

16、屬于“一手托著欠發(fā)達地區(qū)，一手托著發(fā)達地區(qū)”的梯級發(fā)展理論。總部經濟理解產業(yè)地產產業(yè)地產項目操作思路及案例第27頁，共46頁。 研發(fā) 設計中試 虛擬制造 營銷 總部 專業(yè)中介服務下游客戶總部經濟制造業(yè)企業(yè)總部運營總部跨國公司企業(yè)地區(qū)總部機構、國內優(yōu)秀企業(yè)總部機構、民營財團總部采購中心大型企業(yè)在供應商集中地設立的采購集中地銷售中心大型企業(yè)面向下游客戶的銷售職能中心信息中心大型企業(yè)進行結算、物流、配送的信息處理中心研發(fā)中心跨國公司、高新技術企業(yè)創(chuàng)新、研發(fā)機構金融企業(yè)總部民營銀行總部、全國和外資銀行企業(yè)總部服務中心、投資銀行、證券公司、基金公司、保險公司、擔保公司、財務公司科研機構總部國家與社會科研

17、機構、社會經濟研究中心機關機構總部行業(yè)協(xié)會、商會、社會基金其它類型總部學歷教育、認證機構總部經濟理解產業(yè)地產產業(yè)地產項目操作思路及案例第28頁，共46頁。本案發(fā)展總部經濟的方向（示例）項目類型要求條件本案適應度土地性質本案發(fā)展“總部經濟”的方向制造業(yè)企業(yè)總部運營總部商務條件要求較高低適宜我們認為：隨著虹橋綜合交通樞紐的建設,對物流依存度較高采購中心、營銷中心具有發(fā)展的可能.,但本項目的土地性質是工業(yè)用地,不適宜建設商鋪產品,因此采購中心、營銷中心的建設具有局限。區(qū)域周邊具有多所國際學校、閔行的學術氛圍良好，同時周邊環(huán)境優(yōu)越，因此，發(fā)展產業(yè)鏈高端的研發(fā)功能具有優(yōu)勢采購中心物流條件要求較高高不適宜

18、營銷中心物流條件要求較高高不適宜信息中心商務條件要求較高中適宜研發(fā)中心研發(fā)條件要求較高高適宜電子產業(yè)研發(fā)功能模型我司在后期解決核心問題的思路和考慮方向產業(yè)地產產業(yè)地產項目操作思路及案例第29頁，共46頁?？串a品3產業(yè)地產產業(yè)地產項目操作思路及案例第30頁，共46頁。市場需求指導產品規(guī)劃對目標產業(yè)內的企業(yè)、研究機構進行 客戶需求調研建筑風格產業(yè)特征左右風格/地域文化左右風格看產品產業(yè)地產產業(yè)地產項目操作思路及案例第31頁，共46頁。關于項目容積率本案指導容積率2用足容積率并非能獲得利益最大化容積率規(guī)劃原則產業(yè)+功能決定標準參考同類項目（備注：在未明確產業(yè)主題及功能的情況下，當前同類項目的容積率指

19、標可作為參考）思路和考慮方向產業(yè)地產產業(yè)地產項目操作思路及案例第32頁，共46頁。項目名稱形象概念依托產業(yè)功能定位容積率占地面積(萬)建筑面積(萬)物業(yè)組合星月大業(yè)領地企業(yè)總部花園無明顯產業(yè)主題展示、貿易、研發(fā)、財務結算1.31800畝60余萬500棟花園總部樓鋼領鋼鐵物流總部基地鋼鐵流通業(yè)及其相關產業(yè)集鋼鐵貿易物流、商流、信息流育一體的基地1.423.132獨棟總部樓+綜合辦公樓+會展中心+酒店上海總部灣產學研基地+總部基地無明顯產業(yè)主題集研發(fā)、辦公、生產、貿易于一體的基地1.693.3150200幢獨棟總部樓+多層研發(fā)樓+會展中心+酒店總部1號現(xiàn)代生產性服務業(yè)聚集區(qū)無明顯產業(yè)主題集總部辦公

20、、科技研發(fā)、會議會展、加工物流中心于一體1.3250畝（一期）98低層獨棟樓群，包括中小型企業(yè)總部樓和大型企業(yè)總部商務樓群及綜合服務樓上海多媒體谷多媒體產業(yè)化基地信息服務外包多媒體相關產品制造、研發(fā)2.256081.5高層/小高層研發(fā)大樓、獨棟企業(yè)總部+研發(fā)總部樓、小高層孵化中心、高層酒店等中邦MOHO商務園商務別墅園現(xiàn)代服務業(yè)廣告業(yè)等集商務、科研、生產于一體的商務別墅區(qū)0.612.077.228幢獨棟商務別墅+2幢商務會所+辦公樓科技領袖之都獨棟SOHO花園集成電路業(yè)信息技術業(yè)集合研發(fā)、辦公于一體的低密度商務花園0.6402580套獨棟SOHO商務樓OUR REFERENCE-關于項目容積率

21、本案的容積率根據產業(yè)主題及功能定位的不同,存在兩個定位方向:一:低密度，以環(huán)境取勝，獨棟建筑為主，吸引大型總部企業(yè)入駐，建議容積率在0.6-0.8左右二:中高密度,以小高層建筑或大獨棟建筑為主，獲得更大的銷售面積，建議容積率在1.5-1.8左右產業(yè)地產產業(yè)地產項目操作思路及案例第33頁，共46頁。產品情況容積率：0.47 （一期）定位：泛產業(yè)主題的商務辦公產品總建筑面積：34萬 （一期10.4萬）物業(yè)組成：141幢獨棟庭院（350-450/幢）+1幢商務會所OUR REFERENCE-小獨棟-上河商務園（曾操盤項目）產業(yè)地產產業(yè)地產項目操作思路及案例第34頁，共46頁。產品情況定位：集研發(fā)、辦

22、公、會議、展示等綜合管理服務為一體的現(xiàn)代商務花園占地面積：600余畝總建筑面積：40萬物業(yè)組成：35棟二層獨棟商務別墅（286/棟）+3300會館+6幢高層研發(fā)樓+20000商務配套建筑OUR REFERENCE-小獨棟-羅森寶商務中心產業(yè)地產產業(yè)地產項目操作思路及案例第35頁，共46頁。關于建筑風格同類項目怎么做？產業(yè)地產產業(yè)地產項目操作思路及案例第36頁，共46頁。印象鋼谷 （羅森寶商務中心）產業(yè)主題鋼鐵產業(yè)建筑用材：鋼為線，墻為面，立方體，由素混凝土、鋼材、玻璃等元素組合立面風格：“德國直角 獨棟建筑” 極簡主義風格潘涇路4333號(金石路口)產業(yè)特征左右建筑風格Our Reference:產業(yè)地產產業(yè)地產項目操作思路及案例第37頁，共46頁。北竿山國際藝術中心 項目定位：藝術創(chuàng)作和交流的平臺建筑用材：石材和仿石材料（獨棟），注重質量、環(huán)保與節(jié)能立面風