XXXX年1月30日淮南上品印象四期營(yíng)銷推廣提案

1、淮南上品印象四期營(yíng)銷推廣提案金玉堂（安徽區(qū)） 二0一三年一月三十日本報(bào)告著重解決以下三點(diǎn)內(nèi)容1、營(yíng)銷策略2、推廣策略3、產(chǎn)品建議第一篇章Chapter 1四期整體營(yíng)銷策略合理有序的推售策略，是提升去化速度與溢價(jià)能力的關(guān)鍵。目 標(biāo)根據(jù)2013年1月5日四期提報(bào)內(nèi)容，上品印象四期整體銷售目標(biāo)超越6億元！推售回顧推售原則1、先商業(yè)、再住宅、后公寓，博取高價(jià)2、商業(yè)分批推，保證熱銷，逐步提價(jià)3、明線推商業(yè)、公寓，暗線推住宅第一波推售首批商業(yè)推售時(shí)間：2014年1月推售面積：局部一層臨街1501，二層7182.5預(yù)計(jì)售價(jià)：一層均價(jià)1.8萬(wàn)元/，一層均價(jià)1.2萬(wàn)元/銷售金額：1.13億元推售條件：新銷售中

2、心投入使用、工程達(dá)到預(yù)售條件、主力商家簽約進(jìn)駐第二波推售高層住宅推售時(shí)間：2014年3月推售面積：18770預(yù)計(jì)售價(jià)：均價(jià)4800元/銷售金額：0.9億元推售條件：取得預(yù)售證第三波推售二批商業(yè)推售時(shí)間：2014年5月推售面積：局部一層6155、三層6749 、四層3300 預(yù)計(jì)售價(jià)：一層均價(jià)1.8萬(wàn)元/、三層均價(jià)0.85萬(wàn)元/ 、四層均價(jià)0.65萬(wàn)元/銷售金額：1.75億元推售條件：商家進(jìn)駐達(dá)到60%以上第四波推售產(chǎn)權(quán)式酒店推售時(shí)間：2014年10月推售面積：10000預(yù)計(jì)售價(jià)：均價(jià)6500元/銷售金額：0.65億元推售條件：酒店簽約進(jìn)駐第五波推售毛坯公寓+精裝公寓推售時(shí)間：2014年12月推

3、售面積：14836毛坯公寓+10000精裝公寓預(yù)計(jì)售價(jià)：毛坯公寓均價(jià)5500元/，精裝公寓均價(jià)6500元/銷售金額：1.47億元推售條件：取得預(yù)售證在工程進(jìn)度及推廣到位的情況下:2013年主要工作:招商2014年主要工作:銷售預(yù)期銷售周期1年半,2014年1月首批銷售,2015年6月前清盤(pán)小 結(jié)第二篇章Chapter 2四期整體推廣策略依次發(fā)射五大推廣沖擊波，實(shí)現(xiàn)銷售名利雙收四期整盤(pán)推廣五波核心策略第一波 舊貌換新顏第二波 一鋪定天下第三波 無(wú)聲勝有聲第四波 投資最強(qiáng)音第五波 做足青春范首期商業(yè)住宅產(chǎn)權(quán)式酒店公寓前期形象第一波：舊貌換新顏核心攻擊點(diǎn)全新形象出街新售樓部啟用四期開(kāi)工炒作公寓V派公

4、寓上品印象4期住宅MIN公館商業(yè)邦德街先建立四期綜合體形象，再次喚醒市場(chǎng)對(duì)本案關(guān)注，然后分物業(yè)形象依次出街2013年5月新售樓部啟用2013年9月四期開(kāi)工典禮2014年8月公寓推廣啟動(dòng)商業(yè)形象出街公寓形象出街四期綜合體形象出街四期全新形象出街商業(yè)形象定位形象上突顯地段價(jià)值、稀缺性、綜合體物業(yè)城市副中心餐飲休閑中心2013年5月四期形象出街，全新形象正式發(fā)布商業(yè)形象定位上品邦德街 源自英國(guó)的時(shí)尚餐飲文化街區(qū)2013年9月商業(yè)形象出街，正式啟動(dòng)商業(yè)蓄客事件啟動(dòng)之新售樓部啟用時(shí)間：2013年5月中上旬。目的：重新喚起市場(chǎng)對(duì)上品印象的高度關(guān)注，為四期宣傳預(yù)熱。活動(dòng)執(zhí)行：營(yíng)銷中心開(kāi)放舉行氣勢(shì)宏大的儀式，

5、活動(dòng)規(guī)格要高，另外邀請(qǐng)淮南主流媒體當(dāng)天全部到場(chǎng)，并以媒體發(fā)布會(huì)的形式進(jìn)行四期首次宣傳預(yù)熱。主題：上品印象新?tīng)I(yíng)銷中心絢麗開(kāi)放暨四期媒體發(fā)布會(huì)事件高潮之四期開(kāi)工典禮活動(dòng)目的：項(xiàng)目高調(diào)亮相，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注活動(dòng)時(shí)間：2013年9月中上旬活動(dòng)內(nèi)容：1、邀請(qǐng)政府領(lǐng)導(dǎo)、老客戶和主流媒體參加開(kāi)工盛典；2、配合淮南各主流媒體進(jìn)行項(xiàng)目品牌炒作傳播；3、網(wǎng)上跟蹤報(bào)道，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行持續(xù)炒作。主題：上品印象4期開(kāi)工奠基盛典新售樓部布局建議沙發(fā)卡座區(qū)沙發(fā)洽談區(qū)整體沙盤(pán)戶模主接待臺(tái)新售樓部要滿足銷售接待洽談及售樓部辦公使用功能。辦公區(qū)空間劃分：會(huì)議室、財(cái)務(wù)室、銷售經(jīng)理室、更衣室、VIP室。售樓部布局考慮了從沙盤(pán)講解到戶型解說(shuō)、

6、再到入座洽談等銷售動(dòng)線。建議做一個(gè)四期整體沙盤(pán)，另外商業(yè)街及住宅、公寓均要做空間模型。商鋪模型水吧區(qū)門(mén)前廣場(chǎng)沙發(fā)卡座區(qū)域辦公區(qū)域兒童娛樂(lè)區(qū)新售樓部外立面包裝原則售樓部外觀要達(dá)到視覺(jué)上的沖擊力、時(shí)尚感、昭示性。以絢麗多彩、現(xiàn)代時(shí)尚為主基調(diào)，體現(xiàn)本案所處中心地段及綜合體物業(yè)的屬性。外立面以鋼架玻璃幕墻為主材料，搭配顏色各異的色彩，打造時(shí)尚動(dòng)感形象。時(shí)尚絢麗 + 昭示大氣新售樓部外立面包裝建議將新售樓部的外立面玻璃幕墻進(jìn)行改造，打造炫麗多彩、時(shí)尚現(xiàn)代的視覺(jué)鑒賞中心新售樓部外立面包裝建議新售樓部門(mén)前廣場(chǎng)門(mén)前廣場(chǎng)設(shè)置精神堡壘、休閑座椅、移動(dòng)花缽人物雕塑售樓部門(mén)前廣場(chǎng)售樓部?jī)?nèi)部背景墻建議時(shí)尚簡(jiǎn)約的主背景墻

7、，給到客戶進(jìn)入售樓部?jī)?nèi)部的第一震撼簡(jiǎn)約時(shí)尚大氣售樓部?jī)?nèi)裝建議風(fēng)格（方案一）空間靈感自由釋放，讓空間“飄動(dòng)”起來(lái)，活力感更強(qiáng) 售樓部?jī)?nèi)裝建議風(fēng)格（方案二）第二波：一鋪定天下攻擊點(diǎn)：1、炒概念 2、炒鋪王 3、炒商家招商說(shuō)明會(huì)活動(dòng)目的：炒作商業(yè)概念、展示主力店招商成果，增強(qiáng)投資客及商家進(jìn)駐信心活動(dòng)時(shí)間：2013年11月中上旬活動(dòng)地點(diǎn)：星級(jí)酒店活動(dòng)內(nèi)容：1、聯(lián)合政府、商家速引爆市場(chǎng)，形成全城新聞轟動(dòng)；2、邀請(qǐng)意向客戶和主流媒體參加招商說(shuō)明會(huì)，引爆投資；3、借力打力，商鋪首期VIP卡震撼發(fā)售；4、配合淮南各主流媒體進(jìn)行項(xiàng)目?jī)r(jià)值升級(jí)炒作傳播；活動(dòng)主題上品邦德街招商說(shuō)明會(huì)暨商鋪VIP發(fā)放鋪王拍賣暨首批商鋪

8、開(kāi)盤(pán)活動(dòng)目的：商業(yè)高調(diào)開(kāi)盤(pán)落定商鋪意向客戶，鋪王拍賣拉升四期整盤(pán)價(jià)值活動(dòng)時(shí)間：2014年1月（農(nóng)歷年前）活動(dòng)地點(diǎn)：銷售中心或酒店（待定）活動(dòng)主題：鋪王駕臨，眾鋪平身活動(dòng)內(nèi)容：1、邀請(qǐng)投資客參加鋪王拍賣，轟動(dòng)全城；2、商業(yè)首期開(kāi)倉(cāng)放鋪，旗開(kāi)得勝；2、配合淮南各主流媒體持續(xù)炒作項(xiàng)目；商業(yè)價(jià)值高峰論壇暨商家簽約儀式活動(dòng)目的：為商鋪加推造勢(shì)，進(jìn)一步提升客戶購(gòu)買信心活動(dòng)時(shí)間：2014年4月活動(dòng)地點(diǎn)：銷售中心或酒店（待定）活動(dòng)內(nèi)容：1、主力店及次主力店簽約儀式，給客戶信心2、縱論商鋪投資，釋放商鋪投資價(jià)值，引導(dǎo)客戶投資3、配合淮南各主流媒體進(jìn)行項(xiàng)目整體價(jià)值持續(xù)炒作傳播活動(dòng)主題邦德街商業(yè)價(jià)值高峰論壇暨商家簽

9、約儀式第三波：無(wú)聲勝有聲攻擊點(diǎn)：1、老客戶深挖2、行銷拓客3、暖場(chǎng)活動(dòng)鑒于本案住宅體量較小，且銷售壓力相對(duì)較低，因此住宅營(yíng)銷策略以線下為主，線上只做配合，即可實(shí)現(xiàn)住宅持續(xù)穩(wěn)定的去化。老客戶挖掘活動(dòng)主題：新春業(yè)主感恩季老帶新送金條活動(dòng)目的：促進(jìn)住宅老帶新成交活動(dòng)時(shí)間：2014年3-4月活動(dòng)內(nèi)容：老業(yè)主上門(mén)領(lǐng)取精美禮品+業(yè)主答謝會(huì)并釋放老帶新信息+規(guī)定時(shí)間內(nèi)老帶新成交最多的客戶，獲得金條獎(jiǎng)勵(lì)。行銷拓客海量派單：海報(bào)全城海量派發(fā)，集中地毯式掃街集中巡展：商圈、社區(qū)、企業(yè)巡展精準(zhǔn)拓客：專業(yè)市場(chǎng)掃街，精準(zhǔn)鎖定客群競(jìng)案攔截：主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手售樓部門(mén)口戶外、派單、桁架客戶攔截行銷保障：金玉堂組建行銷特別足，招募

10、小蜜蜂主動(dòng)“出訪”拉客上門(mén)社區(qū)巡展商超巡展海量派單以“行銷+座銷”的營(yíng)銷模式，主動(dòng)走出去拉客上門(mén)暖場(chǎng)活動(dòng)暖場(chǎng)活動(dòng)一：喜迎新年，民俗賀歲暖場(chǎng)活動(dòng)二：植樹(shù)節(jié)，樹(shù)木認(rèn)領(lǐng)暖場(chǎng)活動(dòng)三：3.8節(jié)砸金蛋贏大獎(jiǎng)暖場(chǎng)活動(dòng)四：插花DIY培訓(xùn)暨現(xiàn)場(chǎng)評(píng)比.住宅強(qiáng)銷期內(nèi)，做足暖場(chǎng)活動(dòng)，保證現(xiàn)場(chǎng)人氣第四波：投資最強(qiáng)音攻擊點(diǎn)：1、強(qiáng)化產(chǎn)權(quán)酒店投資價(jià)值2、媒體短平快強(qiáng)勢(shì)出擊投資賣點(diǎn)強(qiáng)化產(chǎn)權(quán)酒店 低首付零月供15年輕松再賺一套房莫泰進(jìn)駐專業(yè)運(yùn)營(yíng)回報(bào)無(wú)憂增值無(wú)限媒 體 短 平 快 強(qiáng) 攻知 曉 度 一 夜 傾 城戶外：集中投放，強(qiáng)勢(shì)出擊短信：全城覆蓋，強(qiáng)勢(shì)引爆電視：節(jié)點(diǎn)強(qiáng)攻，橫掃視野報(bào)廣：節(jié)點(diǎn)強(qiáng)攻，快速引爆網(wǎng)絡(luò)：軟硬兼施，主流覆

11、蓋派單：海量派發(fā)，全城矚目短時(shí)間內(nèi)強(qiáng)勢(shì)推廣酒店式公寓價(jià)值，讓淮南投資客注意力快速集中過(guò)來(lái)，成功實(shí)現(xiàn)殲滅戰(zhàn)。第五波：做足青春范攻擊點(diǎn)：1、渠道創(chuàng)新 2、V青年評(píng)選活動(dòng)造勢(shì)渠道創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)水軍淮房網(wǎng)、新地產(chǎn)等網(wǎng)站合作，推出版主軍?；顒?dòng)，通過(guò)組織版主體驗(yàn)本案及并給予利益（如小禮品、聚餐等），于項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)強(qiáng)勢(shì)發(fā)帖給予支持。微博營(yíng)銷新興的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷手段，在全國(guó)在合肥不乏在微博營(yíng)銷中嘗到甜頭的項(xiàng)目（萬(wàn)科、華潤(rùn)），預(yù)計(jì)此渠道在淮南將逐漸主流化。QQ群目標(biāo)客戶的行業(yè)QQ群的潛入滲透，傳播項(xiàng)目信息或引出項(xiàng)目相關(guān)話題，購(gòu)房交流群，汽車車主群等。線上線下聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目的實(shí)體活動(dòng)，充分運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)預(yù)熱與跟蹤。網(wǎng)上報(bào)名、踩樓活動(dòng)、秒殺活

12、動(dòng)、網(wǎng)絡(luò)評(píng)選、網(wǎng)上征集等。轉(zhuǎn)發(fā)+活動(dòng)+獎(jiǎng)品，目前地產(chǎn)微博營(yíng)銷的主要方式。公寓推廣除大眾媒體外，做足論壇+QQ群+微博等新興媒體病毒一：中高檔餐飲、酒店、會(huì)所的雜志閱覽架廣告覆蓋淮南市區(qū)主要中高檔餐飲、酒店、會(huì)所，每天有很多準(zhǔn)客戶會(huì)光臨這些餐飲娛樂(lè)場(chǎng)所。病毒二：聯(lián)合百大、商之都發(fā)行購(gòu)物卡全線覆蓋政府、事業(yè)單位、大型企業(yè)等，實(shí)現(xiàn)客戶聯(lián)動(dòng)及形象提升。病毒四：電影貼片及ktv包廂開(kāi)機(jī)屏廣告全線覆蓋城市年輕群體。病毒五：淮南各銀行合作信用卡客戶資源共享，聯(lián)合講座活動(dòng)病毒三：寫(xiě)字樓框架廣告主要針對(duì)市中心商務(wù)圈的主要寫(xiě)字樓，點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的針對(duì)性年輕上班族營(yíng)銷。相關(guān)行業(yè)資源利用，實(shí)現(xiàn)病毒式傳染擴(kuò)散渠道創(chuàng)新活動(dòng)時(shí)間：

13、2014年8-9月活動(dòng)目的：配合公寓推廣蓄客制造話題，吸引全城年輕人群目光，短時(shí)間內(nèi)快速引爆公寓關(guān)注度活動(dòng)內(nèi)容：登陸網(wǎng)站進(jìn)行注冊(cè)，上傳照片，發(fā)布個(gè)人置業(yè)夢(mèng)想。即可拉人投票，憑投票數(shù)量贏得獎(jiǎng)品：一等獎(jiǎng)：一輛價(jià)值6-7萬(wàn)的汽車十年使用權(quán)/二等獎(jiǎng)：IPAD/三等獎(jiǎng)：數(shù)碼相機(jī)活動(dòng)陣地：現(xiàn)場(chǎng)售樓部+網(wǎng)絡(luò)專題活動(dòng)頁(yè)面活動(dòng)主題：尋找淮南V青年，品牌汽車開(kāi)回家尋找淮南V青年上品印象第三篇章Chapter 3產(chǎn)品優(yōu)化建議對(duì)商業(yè)布局、戶型設(shè)計(jì)做合理優(yōu)化，提升物業(yè)價(jià)值，促進(jìn)銷售。商業(yè)優(yōu)化建議增加垂直交通，強(qiáng)化此區(qū)域商業(yè)價(jià)值增加垂直交通，強(qiáng)化此區(qū)域商業(yè)價(jià)值增加垂直交通，強(qiáng)化此區(qū)域商業(yè)價(jià)值建議外部挑廊或者內(nèi)部?jī)?nèi)退連廊，強(qiáng)化2層以上商業(yè)價(jià)值給餐飲娛樂(lè)預(yù)留排煙排污管道，便于銷售和后期經(jīng)營(yíng)使用修改后住宅產(chǎn)品優(yōu)化建