8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms案例分析

1、淄博置業(yè)國(guó)有土地使用權(quán)抵押價(jià)格評(píng)估案例分析濱州安泰房地產(chǎn)評(píng)估摘要：本案例分析就國(guó)有出讓土地使用權(quán)抵押價(jià)格評(píng)估過程中的估價(jià)項(xiàng)目背景以及遇到的技術(shù)問題展開分析和探討，并就難點(diǎn)問題進(jìn)行了詳細(xì)的分析并提出了相應(yīng)的技術(shù)處理解決方法和項(xiàng)目總結(jié)啟示。：抵押價(jià)格、市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修、容積率、地價(jià)影響、期日修正正文：第一部分 評(píng)估項(xiàng)目的背景一、估價(jià)目的估價(jià)目的是為委托估價(jià)土地使用權(quán)作為抵押擔(dān)保向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)，提供客觀、公正、合理的價(jià)格依據(jù)。二、委托估價(jià)方委托估價(jià)方為淄博置業(yè)地為張店區(qū)共青團(tuán)西路 71 號(hào)，為一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。三、宗地概況根據(jù)委托方提供資料，待估宗地位于位于博興縣博城五路以北、勝利二路以

2、東，用地性質(zhì)為出讓，用途為商業(yè)用地，終止日期為 2047年 9 月 3 日，宗地面積為 9940 平方米。待估宗地的實(shí)際開發(fā)程度為宗地“六通一平”（包括通路、供水、排水、供電、通訊、供熱、土地平整）。四、地價(jià)定義所評(píng)估的待估宗地地價(jià)是指在估價(jià)基準(zhǔn)日二八年十二月二十五日,評(píng)估設(shè)定為商業(yè)用途，設(shè)定宗地已達(dá)到“六通一平”（ 通路、供水、排水、供電、通訊、供熱和土地平整）的開發(fā)條件下 38.5 年期的土地使用權(quán)抵押價(jià)格。第二部分評(píng)估項(xiàng)目采用的估價(jià)方法和存在的優(yōu)點(diǎn)與一、估價(jià)方法的確定根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T18408-2001），通行的宗地估價(jià)方法主要有收益還原法、市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修、假設(shè)

3、開發(fā)法、成本近法等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照地價(jià)評(píng)估規(guī)則，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育狀況，并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)（用地性質(zhì)）及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。估價(jià)對(duì)象為國(guó)有出讓商業(yè)用地，位于博城五路以北、勝利二路以東，處于博興縣城區(qū)城區(qū)一級(jí)地價(jià)覆蓋范圍之內(nèi)，故選基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修，又考慮近兩年來博興縣當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)日趨活躍，可比案例容易取得，故選擇采用市場(chǎng)比較法。二、的優(yōu)點(diǎn)與優(yōu)點(diǎn)：對(duì)地價(jià)影響的分析比較詳細(xì)；估價(jià)過程中對(duì)一些技術(shù)細(xì)節(jié)考慮比較，如采用市場(chǎng)比較法評(píng)估中對(duì)不同如何修正進(jìn)行了詳細(xì)說明；估價(jià)過程比較詳細(xì)，如采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修評(píng)估中對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵等進(jìn)行了詳細(xì)說明。：在選擇估價(jià)方法的描述中，對(duì)為什么沒有采

4、用收益還原法進(jìn)行評(píng)估未作說明；在進(jìn)行容積率修正時(shí)，估價(jià)對(duì)象沒有采用規(guī)劃容積率而是采用了現(xiàn)狀容積率。第三部分評(píng)估項(xiàng)目的難點(diǎn)及解決方案一、商業(yè)用地價(jià)格評(píng)估技術(shù)思路與方法的選擇及運(yùn)用商業(yè)用地價(jià)格評(píng)估技術(shù)思路與方法的選擇應(yīng)著重注意以下幾各方面：應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀、特點(diǎn)及市場(chǎng)條件，應(yīng)盡可能采用市場(chǎng)法、收益法、假設(shè)開發(fā)法。在采用兩種以上的方法進(jìn)行宗地評(píng)估時(shí)，可運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)作為輔助方法和驗(yàn)證。確實(shí)缺乏市場(chǎng)成交案例，也不具備運(yùn)用收益法、假設(shè)開發(fā)法等條件的前提下，若能夠取得可靠、齊全、準(zhǔn)確的信息資料和指數(shù)參數(shù)，可運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修評(píng)估宗地價(jià)值，同時(shí)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)的取值和期日修正系數(shù)、容積率修正系數(shù)、年期修正系數(shù)

5、、區(qū)域修正系數(shù)、個(gè)別修正系數(shù)的計(jì)算分析、數(shù)據(jù)來源、估算過程等進(jìn)行完整、明確和詳盡的說明和披露。二、市場(chǎng)比較法技術(shù)難點(diǎn)及解決方案采用市場(chǎng)比較法估價(jià)，一個(gè)制約評(píng)估精度的重要是如何搜集到典型的交易案例，另一個(gè)制約評(píng)估精度的重要，交易案例信息資料不清，交易背景不透明，交易情況這一項(xiàng)幾乎無法修正。鑒于此，估價(jià)師日常生活中必須多方面、多的進(jìn)行信息搜集，做好日常資料的積累，一是征得土地、主管部門配合，上門資料；二是充分利用企業(yè)的客戶群獲取一手的市場(chǎng)交易資料，三是上網(wǎng)查詢房地產(chǎn)估價(jià)師成交案例，四是通過房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及拍賣機(jī)構(gòu)獲得掛牌、交易價(jià)格。三、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修技術(shù)難點(diǎn)及解決方案價(jià)格期日修正系數(shù)的確定：由于基

6、準(zhǔn)地價(jià)存在一定滯后性，所以正確確定期日修正系數(shù)非常重要。確定期日修正系數(shù)的關(guān)鍵是價(jià)格指數(shù)的確定，因此在運(yùn)用價(jià)格指數(shù)估算期日修正系數(shù)時(shí)，必須注意：對(duì)所選用的價(jià)格指數(shù)信息源的可靠性、有效性與準(zhǔn)確性履行應(yīng)有的專業(yè)判斷程序，并在中明確詳盡說明。應(yīng)盡可能選擇分地區(qū)、分類地價(jià)指數(shù)，保證地價(jià)指數(shù)的類別與口徑具有可比性、相關(guān)性和適用性，并根據(jù)不同級(jí)別土地的地價(jià)變化差異，運(yùn)用科學(xué)的方法進(jìn)行處理、調(diào)整。選用綜合地價(jià)指數(shù)，應(yīng)根據(jù)不同地區(qū)、不同用途、不同土地級(jí)別的地價(jià)變化差異，運(yùn)用科學(xué)方法進(jìn)行處理和調(diào)整，并說明選取的理由、依據(jù)及分析、測(cè)算過程。第四部分評(píng)估項(xiàng)目的啟示一、影響商業(yè)地價(jià)主要的確定方法影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的很多，如何確定哪些是影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的主要，哪些是影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的次要。商業(yè)地產(chǎn)的評(píng)估要了解商業(yè)性物業(yè)的繁華程度、人流量、臨街狀況及提供物業(yè)服務(wù)的內(nèi)涵，估價(jià)師要抓住能反映估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)的主要特征和影響其價(jià)值的重要，將所評(píng)估價(jià)對(duì)象特征充分挖掘，將有代表性，對(duì)地價(jià)影響較大的重點(diǎn)比較。二、評(píng)估中遇到的某些無法確定的取值，可以依據(jù)市場(chǎng)和估價(jià)經(jīng)驗(yàn)綜合確定?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修中主要涉及難以確定的取值有期日修正系數(shù)